如果可以將生命重新演繹一次 #750

唸 SIR, 拜讀唸SIR兩本大作, 如獲至寶, 難得在香港找如此高實用性的讀物, 我一口氣看完後, 隨即登入唸SIR的Homeblogger, 看Homeblogger發現尤如走進寶山般,一步一步越往裡走,就越讚嘆!但看著的同時,本人也頗感慨,且將情況說明如下 – 本人年47,現職銀行,月薪3萬, 加年終獎金, 年薪40萬, 丈夫年48,月薪 6.6萬 加年底雙糧,年終獎金,年薪100萬,女兒一名,剛完成學業。    自住物業700呎兩房,現值550萬, 尚欠90萬(5年), 月供16,000, 手上現金(2,500,000)+人民幣存款(HKD1,100,000)+基金(530,000)+股票(100,000)+BOND60,000)+儲蓄保險(200,000) – 現時每月扣除供樓(包括新加按供款)、生活開支、 父母($5,000),月儲約45,000 – 感慨的事情是, 本人與丈夫自1989年第一次置業, 直至1997年共擁有3.5個物業(其中一個與親戚合股), 一場金融風暴後, 股票場上掉了不少, 丈夫工作不保, 離開本行, 物業租值也下調了, 以至每月需補貼數萬元以上支付按揭, 積蓄也因而耗盡, 支撐至2004年, 賣掉所有物業, 只剩現居的一所, 之後的10年, 家庭只維持收支平衡, 沒有多餘錢積蓄. 去年丈夫重投本行, 收入也隨即倍增, 由於過去10年他不斷進修, 現時為專業人士兼具且為管理層, 工作穩定, 可至65歲, 甚至70(如個人願意的話)。 – 因現居面積已不敷應用,上月加按取得240萬現金, 月供12,000(分20年期).原打算買入錦繡花園約730萬樓,改善居住環境,但期間發現唸SIR的blog及大作, 使我驚覺須重新計量退休計劃.   請教唸SIR我們應如何達政一生三宅? (*銀行員工貸款9成按揭,P-4.5%及丈夫公司員工按揭貸款9成,P-2.6%,均未動用. 兩份員工按揭均可保持至退休後續用) […]

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理財一事如何開展? #735

諗Sir 您好, 本人已報讀10月的收息投資課程,一向對理財無甚心得,希望跟你學嘢 小女子今年33歲, 丈夫37歲, 二人月入扣MPF後6萬, 另每年約有共10萬花紅, 剛於澳門購入一層一房居屋 (丈夫為澳門居民), 約值港幣65萬, 90%按揭, 30年期, 按息2.25%, 月供連雜費約3000, 現給奶奶居住, 打算日後如有需要可在澳門退休。在港無物業, 租樓連雜費10000, 供養父母11000, 洗費9000, 保險共3000, 每月可儲蓄2.4萬 資金方面, 有90萬人仔(早年買落)現定期年息3%、港幣85萬、基金65萬、股票20萬。 – 1. 我們並無打算要小孩, 若將來移居澳門退休, 有需要在港買樓嗎? 2. 心態上想有港樓, 但不心急, 因樓價太貴, 怕用盡資金, 是否應以手上資金生息冚租金及滾大身家更好? 3. 股票方面無時間睇兼無心得, 多年來幾乎打和, 年紀漸長, 不想盲中中靠估蝕身家, 有否穩定高息之建議? 債券是否較適合? 多謝諗SIR, 期待上堂! YY answer: 看讀者來文,應未搞清為何去投資同埋應該點樣做。如果你抽唔到時間黎聽筆者現場講,那趁而家各大書局做緊折扣時好去搜刮<樓換樓>、<收息論>睇一睇。感謝大家在此相伴筆者,<樓換樓>第五版已近印好,昨天上堂時亦有讀者問除左上述兩本書外仲有邊D本人著作? 在未來一年筆者定必再努力,在此想提一提筆者予以的四件事當中的主旨及其不同之處: – 書本<樓換樓>: 主要係談及買樓同其他投資的不同之處,亦用成為千萬富翁的故事作書本起始,談一談港人如何利用地區特點去作出相應理財。之後更計出不同人應如何去樓換樓作應對,及舉出26個港人理財個案,活用一下書授的應對之策。如果你想買樓但又唔知點做,睇呢本書係個好好既開始。 – 買樓教學課程(買樓001): 六小時之課程講解如何活用及加大借貸力、選區、買樓各處要留意的細節(如兇宅、法規、稅項)等等。不少年過四十之仕到堂聽書之後都覺有收穫。堂上介紹之買樓要點及準確計出個人借貸力,是書本<樓換樓>不會講解的。 – 書本<收息論>: […]

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典型窮中產首期由零到有 #733

諗SIR你好: 每日都追你既BLOG, 你既回覆理論與實用兼備, 不可多得, 小弟非常佩服. 已報HOMEBLOGGER收息COURSE10月上堂,但見到你仲答緊7月既問題, 甘惟有早些教諗SIR, 希望早日得你指點. 小弟37歲太太37歲 小弟與太太分別持有大圍區洋樓現況如下: 買入價2.6M (按8成) 2.45M (按8成) 買入年份2013 2010(2012二轉一名) 現欠款2.1M 1.9M 按揭年期30年25年月供約8K 放租9K -小弟人工約$33K, 太太人工約$25K, 扣除租金支出$11K, 兩單位月供按揭及四老, 工人, 兩細路, 保險等使費,每月近平手, 另由於小弟上車資金主要由太太二轉一名時得來, 因此只剩極少流動資金. 小弟自知流動性情況不妙, 眼見近日相近單位成交價已到3.3M, 但銀行估價仍然係2.7M, 想加按套錢增加流動資金都行唔通, 現想問先係11月放賣太太層樓(今年11月過SSD), 收回約1.3M用來買債基收息好? – 還是太太再用約350K買番一層可按9成既私樓好﹖如再買番, 剩下既資金要點先可以充分利用? 又或者仲有無其他方案, 短期增加流動資金, 長遠達到財務自由? 謝謝指點迷津! 火海上的窮中產上 ANSWER: 好典型的窮中產,有人說月入三萬元或以下已不能將自己向中產歸類了。窮中產要有的特徵筆者看法是人工不俗,可是餐搵餐清。每月人工比哂阿仔讀書、供養父母、供樓、養車加狗、再請工人咁,香港六萬人工都冇錢儲既人大把人在。係你未肯定公司會供養你到死既情況下,最好提升自己儲蓄率、更要搞份同通賬一齊上升既保證人工。 – 要救窮中產出火海,先計其借貸力,兩人(33000+25000)/10000*2.59*50% = 7.51MIL,現時已用約2.0MIL借貸。如賣樓可得十年儲蓄可得,實應一博。那同意讀者將收租樓放售,先套回1.3MIL,解決自己現金少既問題。綜觀讀者個案是借貸力尚可,而現金太少的。所以讀者不應持有現樓再減按已五成後將其租金收入去增加借貸力,而是需賣走套現。當然由於讀者資金真不足,太多一買一賣可能會用不少洗費,佔了1.3MIL的10%也真的不好。 – 其實間收租樓如樓齡在30年之下,有機會唔賣又將其按爆至九成的。若作此事可省回賣樓的傭金,而套出錢亦是3.3MIL*90% – 2.0MIL = 97萬,其實咁樣同佢賣走間樓又要比傭最後差唔遠。按爆方法在借貸力高階課程再談,而讀者若唔夠錢更有方法利用規管空間去為自己唔出首期去買入下一間樓,最緊要清楚自己借貸力仲有幾多淨。那原有收租樓可保持,當然九成上會有租客要規範風險。自己有97萬係手,不妨搵間關係好既銀行,做好債基再活用借貸,完成兩件事: […]

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如何預測樓市走勢 #731

(*本文係有圖有片有相) 拜託大家高抬貴手,發問可以打字而不要寫在紙上。點都好本個案讀者之財務狀況頗為特別,開首筆者仲以為自己睇錯,點解一個年收入24萬既人可持有成千萬淨資產? 再查上文下理發覺總個情況描繪得頗為一致,為省略不將讀者P.1-P.3之信件貼出,現節錄其個人財務狀況如下: – (筆者撰文) 會計師,年收入240,000,一年支出亦為240,000,暫未能儲錢 女友月入$30000, 月儲$13000 未婚,各自住在家人地方 主要資產有兩類: 1. 在私銀買了4隻基金,一隻係美股,一隻係BIOTECH,其餘收息為主。市值1050萬港幣,而淨值為650萬 在私銀的基金有收入$284,000/year 2. 一間譽港灣,2012年9月購入。買入價6.47mil,市值7.2mil,o/s 3.23mil。當初更是比了5成首期上會 此物業收租$16500/month (筆者撰文– 完) – 為了令大家不用研究上面張「牛皮卷」,節目讀者問題如下: 一. 譽港灣就完死約,續唔續租好? 二. 應唔應該趁高賣譽港灣再換細樓新葵芳花園? 見中價樓升幅比細價樓慢 三. 請問如要一自住一收租,應買那裡那類? 四. 如何重新出發完成「一生三宅」? – ANSWER: 那筆者看法,如果早年係銀行遇到此類客人一定認為佢「洗黑錢」,尤其會計行業更是熟手。因一個搵兩萬蚊一個月既人,手上有成千個(1000萬)係身,即其500個月之人工,除非係屋企人淨落或jockey club幸運兒否則難令人信服其資金來源。惟現在係homeblogger收到同學問題,相信佢係財來有方的。或早年搵落而家自己攪下生意仔咁。撈偏人仕既自然會避開homeblogger呢個學習型網站,自向陰暗一面進發。 – 讀者要明白,自己係儲蓄多而借貸力少。而手上譽港灣租務回報低(2.75% p.a),加上在私銀雖早幾年買中美股及biotech賺錢,可是在現今市況實不宜將大錢放在北美。由於讀者財產頗足,在筆者觀察下市況或變,不妨沽出回報低的譽港灣,套回400萬。至於讀者其餘問題,實在都係好典型既幾時買同買邊區好? 強烈建設大家先搞清楚自己能力如何才去睇買邊處! 好似讀者自己都認為當初夾硬入手譽港灣,而家個市底咁強之下仍覺擔心,那如處跌市讀者會點諗? 相信心裡明白。 上幾個星期有幸邀到物業及收息堂舊同學Ms. Clara同大家講講點解佢唔買日本樓,另外她提及自己點解要先攪清楚「自己副牌」才向前走的睇法,十分警醒。在此感謝她蒞臨分享,當時收息課程仲係batch 2。 同學都知筆者好少同你「吹」location location location…。而係揭示早在數字上反映的真相。其實香港樓市走勢,可從一些領先性的indicator而預見。可看下圖上方是領先指標、下方係同期中原城市指數(Apr 2012 – Aug 2014)。 留意有幾個黑色格,記下了領先指標幾時提早上升。例如在2014年領先指示早在3月有異動,5月確定升勢(5號黑格),而中原城市指數在5-6月重上120點水平,而家報129點(5號紅色箭咀)。有關圖中疑問,在買樓003課程再解。另本圖數據只記至2014年8月,有關後市的走勢不在免費頁展示。 – 另不同意讀者講細價樓升幅會永遠跑贏,要解需知道近幾年集中細價樓的升幅因何而來。讀者套回400萬而只投放105萬首期入手市值3.5mil樓房,樓房租金淨租有$13000,而間開收租更有$20000/月。計及七成上會只借了2.4情況下,月供為$9000,即正現金流有$4000至$11000,差出正現金流即與譽港灣睇齊。而400萬只用了105萬,有近300萬可再放別處收息。 至於再買房的選區選類,如果有見過筆者所作分享一定知。未知既就睇緣份吧。留意手上有樓收租就計只$13000,讀者借貸力(20000+30000)/10000*50%*2.59 = […]

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儘力達成一生三宅之目標#730

諗sir 你好,讀完“樓換樓及收息論後,已上收息及ETF班,令本人貧乏之理財智識得以豐富,並認識到現金流的重要,現須要把握餘下時間,將現有資產重新整理。懇請諗 sir 賜教。   現況 本人41歲,月入3.2萬,先生43歲月入2.8萬, 合共6萬, 每月可儲1.5 – 1.8萬 於98年以2.3M聯名購入兩房單位(20年樓),現市值4.2M, 欠銀行0.52M, 現月供1萬。現金60萬, 24萬基金(5年後才可拿取),10萬人民幣,10股票。 – 問題如下:   1. 如加按現樓只可按22年(地契問題)和7成,本人應否只加按五成租出增加借貸力? 2. 將樓加按7成(用先生名加自己擔保),月供13,987,H+1.7,可套出(2.94M-0.5M)=2.44M,將40萬買保險,200萬做債券或債基收息(課堂學到之收息產品),留待他日樓市下跌,再購入第二間樓,用自己名九成上會,買約350萬樓。 3. 或賣出現樓進行一拆二? 希望儘力達成一生三宅之目標。 – ANSWER: 希望讀者失誤會了筆者在<樓換樓>內文之意思,樓房唔係加按至五成即可當出租物業去提升借貸力,太多資料令筆者只能在書本作簡單披露。另一件事係大家如果因應自己能力去買樓,在市旺時買入亦可守見「光明」之時。可見讀者1998年買入樓自住,雖比1997年高位下跌了,更有可能比高位平了30%咁多買入,可是不少中年一輩都有感當年最難捱係1998-2003年一段又長而又累計跌近40%的路。筆者當然唔知讀者在98年究竟運用了幾成借貸力去入手樓房,但有件事可以說明的是,就當你入手後樓市再大幅下跌,只要你當初計好數做好風險管理,始終不難守到賺錢一日! 讀者在供樓16年之後,欠款只52萬,樓房值420萬,多年的辛勞起碼有個最基本的回報。 – 那進入人生下半場,點去為一生三宅打算? 如人工在足夠水平,那可將現居加按至七成,揸多點現金係手。如水平不足,那現居只可按至五成再做好出租所需,令租金收入可計作下次借錢支出而令自己借貸力再升一層,達至一生三宅目標。讀者夫婦人工60000,家庭借貸力為60000/10000*2.59*50% = 7.77mil。在欠款只0.52/7.77 = 6.7%偏低水平下,讀者可將現居合規地加按至7成,套出4.2*70% – 0.52 = 2.42mil。由於242萬對讀者而言都夠用,所以不好行超頻用買樓002方法將其按至九成。 – 為了減免雙倍印花、讀者好行一拆二。留意稅項是要先付雙倍後退回,另外單人再上會可借足九成。其實讀者未加按前家庭現金只共約一百萬,在此年齡算不足夠。若懂運用借出後又不會削減按揭借貸力之貸款會更佳,應可再額外多取60萬係手有可能。惟筆者認為呢步係買第三間樓先做未遲,現在套現加現金有約3.0mil在手,識用其實都已經好幫到手。先生再買一間中細價樓,如沙田第一城,九成上會首期40萬,估計租金收入及其按揭供款可自給自足。當然作此要先規範好九成樓再租之風險。 – 那淨低3.0mil-0.4mil = 2.6mil,不妨運用收息班之債基及ETF堂所提及之收息工具。就當用較低息率的ETF都有8%,其投資市場為美國,息率已是除稅後回報,在風雨飄搖的十月將過,不妨再睇睇當初筆者持有的收息ETF究竟跌了多少? 見上圖將此ETF同NASDAQ(納指)比較,大家剛好由9月30日至今的跌幅同為4.37%。不過ETF會穩定一黠,見圖右上已說明其一年波幅只在$23.0-26.0,未除稅前息率在11.8%。所以呢,扣埋都仲有8%落袋。而年波幅計為26-23/23 = 13%,比中電$56-67.8即121.0%仲低。由於ETF收費低廉,係香港無人肯提。 – 至於一向是收息堂學生最愛之債基,貪其息口達12-15%亦可隨時放售更有低波幅,讀者亦可一併買入。既然ETF投資在北美,那債基可投放在亞洲,此物未做第一浸都有9%,那轉出15%回報是可預期的! 在此兩一美一亞洲投資物兩分下,讀者的2.6mil每月收息2.6mil*13%/12 = $28166不難做到,等於多一個人打工幫手儲蓄了。

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31男如何部署第二宅 #729

諗SIR您 本人31歲, 月薪HKD 48000, 持有: HKD 50萬現金 (自己的) HKD 70萬現金 (家人的) 自住550呎新界房: 2013年買入價 355萬/ 30年期9成按現在欠314萬, 月供12000 本人每年會有浮動額外佣金收入(每年30-50萬不等) 太太為新移民, 暫時不能正式工作, 工作也工薪不多。 家庭每月總開支連供養父母共hkd 20000 + 12000 (供自用房) 屬於一人養3頭家之香港男人 請問諗sir, 我想多買一間房子收租之用, 可以點解部署呢? 我想買馬鞍山或東涌, 諗sir點睇? 十分感激! VIDEO_ANSWER:

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債基收息應市策略 #725

  諗Sir, 本人剛報讀下月的收息課程 . 在課堂之前, 希望你可在物業方面給點意見. 小弟夫婦二人3X歲, 收入不多, 兩人月入約$40000, 但家庭開頗大, 扣除供數等開支, 月儲$5000. 於2010年以2人名義買入一新界北私樓, 當時約200萬, 做9成按揭, 息H+0.65. 現升值至330萬, 欠銀行165萬. 2人儲蓄約有30萬及少量股票. 讀畢樓換樓和收息論後, 現有2轉1加按或以賣轉租的打算, 但15/16, 拿不定注意. 故希望可拿點意見, 或有否其他建議. – 2人借貸額應為$40000 X 0.5 X 2.59 = 5.18M 扣除現在樓按, 可用借貸額3.56M. 現樓巿升幅蠻大, 故其中一考慮2轉1並加按, 以作將來樓巿下調買入第2套房作準備. 若加按, 應可套現65萬. 另一考慮, 以賣轉租. 每月租金約10000, 待樓巿回落, 再入巿. 扣除費用, 可套現160萬. 對股票債劵的投資一竅不通, 但自問悟性低, 上堂後可否做到10%回報, 信心不大. 2個方安案生的現金流相差一倍, 故希望諗SIR給點意見. 車中人 上 […]

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投資蠢材買樓要捉老婆心理?#724

諗SIR你好, 客氣說話唔多講,但你的出現絕對為香港人之福.有如現代黃大仙. 小弟個案背景: 行年35,一妻(35),二子(1&3),呀媽同住+工人,一元朗3房樓,一車.細時住公屋,中學階段屋企搬居屋,碩士畢業後1年(2004),搵萬4蚊一個月,叫呀媽賣左間居屋做首期(45萬),買元朗私人樓(124萬),4年後(2008)結左婚換間3房(148賣,184萬買),現值430萬,早一個月除左太太名加轉按套200萬出O黍. 二人各搵4萬(共8萬),工作應該穩定,財政非常獨立.我本身儲蓄唔多,約30萬(基本係現金),現每月約儲8K~10K.加埋200萬,即230萬在手.太太有近期3百萬身家,8成係股票,無樓在身. – 我今次可能衰心急, 未等到你回覆,未上你既買樓課程,又無爬夠文, 就買左之前講果間深井細3房樓. 之前自己都諗過”唔知樓價會上定落”, 但係買左之後, 心態始終未成熟,見報紙雜誌連TVB新聞都話樓市唔睇好,奉勸不沾手樓市. 自己依家差D唔敢睇樓價樓市分析之類.不過自己又諗,我依家兩間樓, 元朗4.3MIL欠3MIL, 深井4.1MIL欠3.5MIL(如按8成半),加上1.5MIL CASH,即可頂4成樓價下跌,應該都可大步欖過o瓜. 現想請諗SIR賜教: – 1. 我應該按8成半定7成呢? 如按8成半,收租剛剛夠俾按揭(13,000)同俾管理費差餉,好似做唔到正現金流,但就可以有1.5MIL做債基之類投資,即$0(rental)+$15,000(Invest)=$15,000. 每月總現金流又好過按7成但只有1MIL做投資,即$2000(rental)+$10,000(Invest)=$12,000.加上太太3年後,政府工有房津,津貼一半利息,是否按8成半較好呢? 2.買完先睇到諗SIR你唔建議買深井,當下應怎部署呢? 收住3年租,等佢做埋大維修(現在樓齡28),如果樓價堅跌,就平沽平買,換馬再o黍過? – 希望可在CONFIRM銀行貸款前得到你回覆,以免一錯再錯.萬分感謝! 我自己諗,樓市的確係歷史高位,供應又好似會多番D,但係樓價會上定落,真係難估過老婆心理,所打算分段買入,對錯都中一D. “投資蠢材”上. ANSWER: – 讀者係碩士生,可是現時財富來源是由買樓理財而來,不是憑高學歷在打工時獲得。當然唔係叫人唔好讀書,亦同意讀書助長分析能力。睇TVB及雜誌的資訊會令大家知道些事情,惟現今香港大部份紙媒所載文章都傾向提供易入口資訊,對個人判別能力無所提升。這也難怪,正所謂消費者主導,聽日如生果報或猩島出段「樓市大跌B1」頭條,你去傾價真係會講到三五七萬返黎。所以呢,七蚊報紙入面既資訊唔一定係平,更可以係負數令你跌錢出街。一眾香港人宜多讀書(唔係睇報紙)培訓獨立思考。 – 香港仔向上爬的階梯中斷 讀者由小學至今見證了香港人向上流既故事, 細時住公屋,中學屋企搬居屋。碩士畢業後1年(2004)搵萬4蚊一個月,叫呀媽賣埋間居屋做首期換私樓。而好在個陣係1994-2004年,那時時勢有助佢地攪得掂。將成件事搬遲十年再開始,就算係2004年好彩上到公屋,遲幾年到2007都未必有單位或夠銀紙換居屋,那之後的事情都沒發生,令香港仔向上爬的階梯中斷,民怨自然生。 – 睇iphone睇報紙無助增加理財商數 2004年124萬入私樓,2008賣走再184萬入三房,現值430萬。按揭4年低息環境還了不少,將430萬加按至最盡7成即套出(4.3*70%-1.3MIL)=2.0mil,再加自己有30萬積蓄,造成現時有樓係手有二百幾萬既土炮碩士香港仔。你既故事又係咪同佢近似? 可惜大學教育不等於財務教育,睇iphone睇報紙亦無助增加理財商數,讀者第一擊出手買樓選擇在深井,一個外區人少到之地方。先將讀者宜否買樓之事計一次,家庭借貸力為(40000+40000)/10000*2.59*50% = 10.4mil。如再加埋老婆及自己手上現金借貸力即為(10.4+2.3+3) = 15.7mil。現時已入深井樓,兩房共借3+3.5=7.5mil,借貸力在旺市用了(7.5/15.7) = 47.7%。合符旺市只用一半借貸力原則。所以判定讀者買樓決定無錯,係選區選單位有錯。 – 有人話買樓梗係買港島! 九龍樓睇落殘兼舊。大家實可見2008-2013此5年中原城市指數各區升幅,港島區只升84%而新界西及新界東各升約120%,證明投資在新界好。因為投資可判定對錯,賺得多錢個位就係贏家。讀者此事已修畢買樓教學課程,相信在買樓選區已獲心得。 – 至於400萬樓應該按8成半定7成? 考慮在按8成半要比的保費,計為約樓價之2.55%(一次清繳)。7成由於無須按證擔保,保費支出為零。那即保費為10.2萬,而自己比少15%首期,即60萬。那大家合否願意留多60萬係身,而攤分30年去還呢10.2萬成本呢? 大家心中應有答案,得出此結論只用加減乘數,所需能力係搵資料、自己計自己判決。 – 找出樓市升跌脈絡 樓價雖難估,但不至於要比上老婆的心理。樓價其實同報紙每日猛吹的息口無咩關係,只需你肯自己找出政府公佈的樓價指數及香港歷史利率走勢即知答案。那樓市跟什麼升跌呢? […]

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諗SIR-一按一轉收息令樓即供完 #723

拜讀諗 sir 文章,真覺得自己辛勞工作付諸東流,對理財十分無知。已報讀買樓及收息班,未上堂,但遇有難題等唔切,懇請諗 sir 賜教。 背景: 本人32歲,已婚,夫婦月入共20萬,工作穩定。每月可儲11萬(月用9萬:2萬供樓+3萬家庭開支+4萬供養父母)。育有一子,未滿一歲,計劃兩年後再添一名。 – 現住西灣河兩房單位,估值8M, 欠銀行4M, 月供2萬(如租出每月2.5萬)。手頭現金有2.5M,股票投資10萬。想換同屋苑三房單位,最少要13M(如租住要40k)。 換樓方案: 若賣掉現有單位以4M溢價+2.5M現金剛好用以支付三房單位首期,假設供25年,2.2%息,月供3萬以下。未計稅項及裝修,可能需要家人支持或借私人貸款。 若加按現有單位,只有8M x 70% – 4M=1.6M。加上手頭現金2.5M,只有4.1M,買不到13M單位。 – 租樓方案: 若租出現有兩房單位,再租住三房單位,需每月補差價15k。 問題: 如採用換樓方案後,會立即乾塘,有否方法可以借盡一點使手頭留點現金以備不時之需? 雖然,如果無特別事情,乾塘後儲一年錢可以有1.2M。 – 參考了諗 sir 回覆讀者的個案後(http://homebloggerhk.com/?p=24893),知道若將例如 2M現金投放於債基,每月可收23k,幫補供樓仲有剩。但係我對債基無認識,會否蝕本的? 非常感謝! ANSWER: 讀者想法十分直線,就係向住換三房一事進發。有目標係好可惜要配合個人能力及市況。成就一件大事先決要將各項小事情做好。當然讀者人工是高的,夫婦月入共20萬,借貸力為$200,000*2.59*50%/10000 = 25.9mil。惟在現時市況就如讀者咁有能力,買入價值16mil的三房始終令人擔心。萬一樓市下跌兩成,蝕320萬。讀者在本blog爬文後已有個較好的想法,就係「以租養租」。為什麼租會比買好? 阿sir你唔係成日叫後生仔買樓咩? 留意讀者將兩房租出再補貼$15000即可入住三房,滿足到自己消費需求。而320萬已夠補貼超過200個月,再加上現時買16mil樓私印花稅支出為600,000(雙倍後,需先付而後退回一半),那在硬性支出高(硬掘印花稅)加上潛在風險高(樓市跌20%已等於廿年租樓補貼所需)之下,得出宜先租再等時機買之結論。 – 現在仍需買樓者,係後生仔或早年沽出自住樓的一群。在美元幣值縮減下,要樓市跌到什麼沙士價再買回?相信跌回到2010中原城市指數在80點的位置都感困難。由於讀者借貸力好,看格局是「終生儲樓型」,樓最好係只買不賣。請將樓加按至70%套有1.6mil再行債基。當然有再進一步方法,就係行一拆二「按爆至九成」。亦令自己再買下間都可九成上會。惟知道讀者是公務人員,不好搵什麼偏路。另外再睇落去你就知讀者根本計錯數,現時八百萬自住樓加按係連一百萬都借唔出(除非搵財仔比高息)。 – 真中產者…….. 但如看倌有間細碼樓早年買入,情況完全唔同! 可加按亦可即時免除供款金額。如一間係2009年賣100萬既樓,而家話市值200萬就不為過。加按七成套出200*70%-90 = $50萬,將此數收息即月入: 50萬*12%/12 = 月入$5000。而呢間樓加按後月供由0.9/2.59=$3400提升至1.4/2.59 = $5400。好在一按一轉$5000月息可相抵加按後$5400的供款。大家將此始源個案伸延至其他銀碼,其實懂收息基本上令自己供樓負擔大減5000/5400 = 92%。可惜讀者現時墮入政府設下的「高收入黑洞」。現時真中產者,交稅多而借錢難。工作辛苦更要幫社會上唔同既人。所以呢個遊戲,打工最好做到皇帝,否則成為夾心一層,只有做到聽死的份兒。呢個情況會助長更多人成為懶人,因為勤力只會生活更苦。而家香港,大概就是這樣吧。所以後生仔要申請公屋、又或選擇抗爭,其實出處都在大人。 – 初級版私人銀行戶口 那讀者加按不成,另外賣樓所得亦不及其十年儲蓄,再加上現時買大價樓印花及行政成本超貴之下,都是一動不如一靜。租出舊居自己再租三房,有需要就用自己cash買些債基津貼租金。中線而言讀者需要儲到80萬,開個初級版私人銀行戶口,令自己融資成本減低,再入手保本直債,係加入槓桿後回報超10%,而鎖死資入只係投入800萬的四成。將直債加按比「債基」更能減除價格風險,難在直債的入場門檻較高,所以建議不少同學都由債基入手,幾十萬港幣即成。又或冇心儲錢者更可借私貸再入手傾基,將月息抵私債供款,幾年後又多筆首期買樓。香港理財產品多的是,點去精明選擇幫自己減少洗冤枉錢,係課堂關埋門更好解釋展示。始終香港仍有不少銀行從業員,係獅子旺角分行被逼成個月近乎冇生意之下,相信大家在11月入銀行會見到職員用渾身解數去sell客。年尾前要兩個月追返4個月(九至十二月)條數,真係唔食lunch都唔掂。

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40歲前扭轉敗局重回正軌#722

諗Sir,你好!剛上完買樓001,發覺我們夫婦啲理財觀念錯哂。我們好想係40歲前,扭轉敗局,重回正軌。希望諗Sir你能俾啲意見。 本人,33歲,IT Engineer,月入$16000。無貸款。無望升職,每年加薪有限。 – 先生,37歲,Engineer,月入$76000,加$18000房屋津貼。有稅貸(仲有6個月還清),無其他貸款。雖然不是公務員,但每年加薪約$6000,大約4年後max。每兩年約有20萬花紅(通常拿去交稅)。 婚後我們兩人租住一個約$15000的單位。 婚前兩人分別幫屋企人供樓,婚後2年,先儲蓄到約50萬現金+50萬Zurich/MassMutual基金(史上最失敗投資……) – 先生婚前曾與奶奶聯名買入一層29年青衣2房居屋(自由市場買入,奶奶佔1成),一直租出,租金約$7000。5年前為減低稅額,將層樓轉了奶奶單名。估值約280萬。 依家我們有以下嘅諗法,希望可以趁未夠40歲,可以回到正軌,唔駛仲係拿住個30出頭portfolio: 賣出居屋套現,之後一拆二。當套現200萬。以先生名義,用50萬,按9成買一個500萬以下的3房自住單位。以本人名義,用餘下的,搵一個300萬以下2房單位,盡量5成上會,之後租出,希望增加本人以後嘅借貸力。 – (1) 就自住3房及出租2房,我們希望以純粹投資角度選區,應該選邊區?已開始睇屯門市中心樓,還有其他選擇嗎? (2) 以本人情況,可能需要先生做擔保。雖然先生借貸力應該足夠應付,但因為自住要按9成。這樣可行嗎?是否要先做好自住9成的按揭,才做擔保比較好? (3) 若本人真的不能負擔買入300萬以下2房單位,餘下的150萬是否可以用債基方案,滾大個底,再係樓市稍回時入場?先生擔心錢放係度,會唔夠樓價升得快。最後又係得一間在手,只能做到細屋換大屋。 希望諗Sir就以上俾啲意見,或者有更好嘅plan,可以指點下我們。 ANSWER: 讀者現在問題是心急,而過往問題是知識不足及儲蓄率低下。明白幫屋企人供樓要用錢,可是婚後都而家只儲到100萬,對一個月入$76000的人而言實不夠,令自己錯失早退休機會,更小心人到40人工高自然招人裁之風險。買自由市場居屋再加上兩房對個人投資有阻礙,因居屋之成立就係想大家慳返地價,從自由市場買入,那不如選貨源較特別加上成交量高的大屋苑私樓。另外相信收息堂後讀者已明白有用的保險之幾個特徵,希望快些忘記佢最失敗份投資。 – 居屋賣走是需要,因為未來幾年香港供應最多就係居屋細單位,再持有此類單位實不宜。另先生有私貸會影響借貸力,相信佢要好好檢視銀行不同之月結單,已授學員不同入息及貸款會點影響按摟批核情況。關於最基本的理財概念,係為自己盡早建立資產,為自己產出正現金流,完成被動收入等於人工,那自己可提早唔撈之事。用樓作此事係因為成功機率較高,缺點係時間耐。時間係一樣好特別既野,你可以話佢好寶貴,亦可以係免費。早先置業者辛苦儲首期,可是十年過後錢紙貶值,供樓輕鬆容易,租金跟通賬上加而銀行按揭供款用定額計劃不變,那正現金流自然而來。關於有人買樓輸錢之事,一般係不看自己借貸力過份買入,抵不了跌市時的動盪。當自己做好基本盤,不妨再向股票、期權再深造。 – 讀者訴說自己已輸時間,明白心有不甘,手上財產竟與30歲後生無異。讀者自己想法是極速入手樓兩間,一間300萬另一間500萬。筆者建議讀者宜先入手樓一間,因如兩間樓共800萬面值入手後樓市下跌兩成,筆者的現金隨時唔夠支付銀行有機會的call loan銀碼,即安全系數不高。不如先套回200萬再用40餘萬入手屯門市中心三房(當然唔係瓏門!),九成上會供約$15000,而該區未來供應將以A及B類單位為主,讀者比心機搵盤應有好投資選擇。留意買屯門不等於住係屯門,可行「以租養租」。當然九成樓租出不合規,要好好想辦法解決。另外讀者自己人工是不夠未來單人買樓,除了加擔保,可考慮同朋友攪下生意增加收入,而用6個月部署好當中收入證明,令自己借貸力都增加。讀者夫婦個案是典型窮中產,人工頗高可是儲蓄不足,生活質素好唔好就未知。 – 淨低150萬,同意是找流通性高可贖回之債基,就咁買是回報低的,要知風險及夾好投資物再知道細節才有人同你安排,就咁行入金融機構只會被敷衍。因職員不肯同客攪咁多,再加上有一系列問題要知道點答先會成功通向目的地,否則有生意都會比人拒絕。現時銀行更是緊張,有幾千萬既戶口都要照cut,因為萬一比美政府搵到位入洗黑錢罪名,少都要賠幾億。所以如申請人的資產及原因不符,基本上都最好拒絕。 – 債基保守些少收12-15%可期,即每一百萬收息約$15000,足見讀者用債基收回來的利息夠補貼供樓。即多年後一間居屋係可變出一間三房私樓再加百幾萬cash在手! 如膽小者可跟筆者買ETF,派息8%(除稅後),而在波動的九月大家睇睇筆者買黎收息既ETF: ETF在過往一月下跌難免,美國納指一個月跌6.87%而筆者的pick跌4.76%(見頂圖)。而過往一年波幅在24.10-26.00(7.88%),少過中電(hk.0002)。我們在10月新開ETF班會談及呢種低波幅的收息方法。 利申: 本人持有上述ETF

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