40岁穷老板不知怎样走#841

  唸sir请救命,你好 我41岁,夫43岁有一子大家都是老板 我是开hairsalon每月25000-30000 夫用贸易公司每月25000生意不好,不过我和他不用交税,有一层楼自由市场的居屋3080000买回来现值5500000,欠钱行1900000有现金有500000, 有一笔钱1600000要55岁才拿得作退休, 我和先生没钱储蓄每月因要供5000元作退休保险和 有工人,仔私校又补习,之前输了500000万股票,所以想将层放先再租。 拿多D钱再计划,好烦请阿唸sir可否指教,希望能得到你补贵意见   Answer:   此个案被选中解答之原因,是案主两位“老板”用轻松口语化的模式,在短短一百字当中已交待了不少网友做左但后悔的事。我们且先讨论一下再交待改善方法。   1. 关于交税说实的每个人都不情愿,当然为了符合法规每个人都要覆行此责任。税局对于不少公司经常处于蚀钱状态是视若无睹,至少对于赚钱不多的公司,税局犯不着揾人到间公司门口去数下每日有几人帮衬。令税项太重老板会无瘾关门大吉、造成多方齐输格局。所以工字不出头、有其道理。但系如果老板们的盈利不足以令佢一炮过买起间楼,自己就要生性些少做好证明叫银行借钱比佢。其实不少成功的生意人、都系同银行关系非常好。诚哥有今日好大程度系当年汇丰银行肯借钱比佢蛇舌象系70年代买起和记黄埔、而该公司有不少船坞用地,演变成大家的海景楼。   各位老板们学唔到诚哥,起码都要做好自己的入息証明,用支票或AUTOPAY出粮比自己系基本、报埋税及交税都可令自己好去为银行証明自己有入息、从而得到借贷力。当然,而家无银行会只凭客户比几张支票影印本及税单就会借几百万个客买楼、要点做得细缴一点我们会连同借贷力计算方式系课程同大家再讨论。   2. 自由市场买居屋、实在系令人摸不著头脑的想法。点解要将同一旧砖头称为居屋,你因佢买此楼房可不用付地价。一旦补价,好处系可在自由市场买卖、但地点地址同邻居全都要居屋的配套、所以系补足番钱而换取“次货”的行为。就当有居屋而家值700万、主因系同区更佳私楼价值更高。所以如能力许可最好系买私楼而弃居屋、另要考虑买居屋而有日若想将居屋加按套现、要先为居屋补地价动辄百几万。令加按十分困难而影响再买私楼的理财下步。   3. 40岁人未有储蓄习惯多自两个原因。一系家境太好无需理财、一系理财太差好需要从头开始。明白储唔到钱的原因是因为那“致命的5000蚊”: 要留5000供退休保险所以而家无钱储。惟40出头既读者是要一心解决而家问题、定系十几年后的退休问题呢? 不少人说退休要花时间部署、笔者都表认同。可是只系将钱储起应付退休、相信十几年通账累积下来、到退休时储到百几万真系唔知用到几多年。在过往十几年160万由可以买到两间九龙楼变做只可以系屯门买到个车位。叫你直线咁帮自己公司储十几年钱、笔者有感是肥了公司而害左朋友。   咁谂sir,你咪一味系度嘈! 可唔可以比个解决方法? 其实只需要叫你老板每个月出粮比你到老而份粮又跟通账年年加即可解决问题。当然啦,无老板会咁做! 但租客同埋“李加乘”都会囉。你心谂:“痴x线、李生会咩?”其实有永续派息派到2049,内容如下:   CK Bond G: Cheung Kong Holdings Ltd 86/89 OY = 6.1% p.a.   即未做融资之前都6.1%,比起而家买楼收3.0%租务回报好得多。仲有,息系每年派,唔使等份保险十几年后到期先有得使,到时自己都唔知仲有冇命。当然睇远些少、买楼为稳阵理财既首选、二系识借既可以用尽杠杆。关于租金同通账在香港过往几十年之关系如下: SOURCE: 香港政府统计处   楼价升幅: 1999年是100点。15年后是约250。升幅约1.5倍 租金升幅: 1999年是100点、现时住宅租金升幅为约60%(160点) SOURCE: 差饷物业估价处 […]

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投资海外物业、人民币债基、一生三宅#836

谂sir, 你好,我睇咗你两本著作“楼换楼”及“收息论”后,已经上了收息班。我情况如下: 银行员工一名,31岁,未婚,月入43k ,兼职8k。   每月供楼7k,储蓄3 k,强积金2 k,保险2 k,基金1 k,每月储蓄20k(2015年将以12个月形式清还税贷,及后亦打算以同样形式储钱),现金60k。 2008年买入荔欣苑有未补地价居屋, 1.2m,市值约3-4m左右,余下按揭580 K。因未补地价,所以知道冇得加按。   小妹早年去了工作假期一年,一直以来只用最着重积储,没有任何投资。 小妹借贷力为(43k+6k)x2.59/10000×0.5=6m-1 m=5 m (税贷), 但碍于已有一未补地价居屋,加上在银行工作,若要合法买入第二幢物业用作出租,需付五成首期。   因此2015年年初借了245 k 税贷,买入一个在墨尔本的楼花AUD429K,付10%首期,AUD43 K(约HKD258K)。2016年尾/2017年头落成后需付10%/20%,余下的将以按揭供款。发展商提供头一年5%保证租金,并需缴付租金之8%为管理费用。   2015年2月,上完收息堂后去银行查询,由于早前之资金一直以每季买入人民币方式储下,并未有打算在现时最低价沽出。银行之人民币债基只有3-4%回报,因此买入了股票债劵基金,人民币100 k 。 于2006年向保险公司买了一个供6储10的计划,将于今年101取得500 K资金。有如下想法: 1. 用以清还未补地价居屋按揭,不过若不能加按,实无必要 2. 300 K买入债基收息 3. 100 K买入外币挂勾以支付2017年之10%/20%物业余额 4. 100 K买入保险double方案 以2-3之方便运用500K好吗? 如何可完成一生三宅? 盼望谂sir 的良方。    ANSWER: 笔者自己理解,读者而家系用每月$20000去还紧税贷,借贷力应为(43000+6000-20000)/10000*2.59*40% = 29000/10000*40%*2.59 = 3mil。同读者计到既5mil借贷力有颇大出入,原因如下: 借税贷其实好浪费借贷力的,税贷可以借到50-100万都唔系难,但摊还期最长只8年,不及楼房系符合一些情况可达30年咁耐。所以楼咁多人出咁多钱买系正常的,你睇下香港有咩抵押品可以比你按足30年。读者借左几十万买楼,税贷仲比私贷摊还年期短,只两年,所以每月供紧成两万银,呢类数要由收入中扣除而不应单系有廿万私贷就扣廿万借贷力。运用手则在5月买楼001解说。 在现今新按揭措施第二物业不能去到凡成上会,只可六成而借贷比率有调低,笔者因此制作了个综合表去解说一个买住宅楼既人究竟可以几成上会? […]

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按揭辣招印花税一幅图作解#833

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谂sir,本人有幸拜读<楼换楼>,深受启发!之后,立刻追看你的blog,感相逄恨晚。 现请谂sir指点迷津。 本人今年37岁,公务员,月入29k,太太30岁,月入20k。 于2012年尾联名买入自住楼,买入价3.2m九成按揭上车。现欠2.83m. 息率2.15%,月供11.2k,银行现估价4.3m。 两人现金40万,股票20万,每月可储15k。 小朋友刚出世,唔够住。本人在港岛区(测鱼涌)返工,可是当区十分贵、需每日搭车1小时而自己住系深井,那应该卖走深井楼套100万,再买北角楼房? 请谂sir赐教。谢谢。   answer: 读者家庭月入(29000+20000)/10000*50%*2.59 = 6.34mil。卖走深井楼套100万再买约6.0mil之北角楼,可借尽480万八成上会。见于近日按揭政策已加到令人好难记得,笔者试将资料整合再画左幅roadmap(上图),希望帮到大家,如有错漏请[email protected]指正   借尽480,即读者自己更要贴多储蓄20万作首期而用尽借贷力先买了该区两房,换唔到大屋更令自己负担重重,不建议此作法。系现今换楼阶梯断裂不少人投身作“双租族”,要了解原理先了解人买楼究竟要附合边d需求?   其实买楼同是消费行为及投资行为,而当中的需求按消费类及投资类划分为:   消费需求: 近唔近阿妈? 近唔近自己公司? 楼层高低? 可否养狗? 近合自己的虚荣感   投资需求: 校网、社区配套、交通、未来基建、楼房的抵押力、该区或该幢楼的住客质素、该单位类型在同区之独特性、当区供应   不少人只考虑间楼有几合自己(消费)而不理该房之投资价值,将军澳好多盘就专攻呢类客,即新楼而又价值易合预算。可是考虑到该区之投资价值,即未必是个好选择   又有人一味揾平价笋盘,可能发觉系东涌有好货色。可是自己屋企人系柴湾,那是否要每隔几日就由西至东两边走呢? 此为一味睇投资需求而妄顾自己的消费需要。   惟租楼就是单消费需求、而将买楼附有的投资需求切割出来。因此,读者可租北角楼、而又将深井楼同时租出。将深井楼租金补贴北角楼,咁就既可住北角又唔使夹硬上会。而新租楼假设月付$18000,旧楼绞租返$11000,当中$7000差价可将储蓄作收息去补偿,要收到七千月利息、至少要7000/12500*1.0mil = 560000。当中之收息风险在堂上会说明。

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穷中产与低税数人仕何需套现?#829

Lum sir 本人收息101学生。已婚36岁,有1层楼市值约6.5m, 购入3.2m, 月供7k, 尚余按揭约1.3m, 无其它负债。 不看好3-5年后市,但因只有1层楼自住,并不想贸然放售。 现考虑到银行加按套2~3m等机会再买1层,套出现金放直债赚息差。 跟直接放售相比,你会赞成此做法?其它好坏处须考虑? Thanks, 庸人甲 answer: 不看好楼市、究竟系睇跌定系点? 笔者看法是楼市下跌空间有限,自2010年有SSD后楼市成交大减,见上图2008年全类楼宇成交合约每月稳座10000宗以上,到2013及2014年每月为6000-8000宗。留意2008年系金融海啸年(2008/9/18 雷曼倒闭),年尾楼房买卖成交急速下跌,由一月16000宗跌至十月6054宗。时至今日成交炽热既一个月都系9000单deal,少既4000单。即而家点比都不及有SSD实施以前的2008年,引致参与市场的人少了,即引出两个社会现象: 1. 楼市价格由更少数人决定。之前每月买卖双方16000对,而家每月只7000余对。即要再推升楼价、只要少数人肯再买上去便已搅掂 2. 近几年楼市上升带来的财富效应只得少数人可分享,贫富对立更严重。   楼市要大跌必要无序大泻,惟近年“高价”承楼的只系少数,加上金管不断收紧按揭借贷,而家仲可以比四成首期买到第二套楼既都被归入异能人仕、要呢班人惊青咁不问价去沽楼比人!? 难矣。成个政策只收净一个空位比实力少既买家同呢班“异能人仕”陪跑,就后成世未买过楼既后生仔,可用廿几三十万首期九成上会买个上车盘做业主。 读者显然系现今房策既被打压者,再买第二房的难度被收紧按揭政策提高,加按可至360万,即360-130 = 230万。比次前可尽套420万又少60万。你问笔者好唔好加按套现? 笔者继<<楼换楼>>一书提出“专才、通才、庸才轮”之后,本文想提出两个新类别,一系“穷中产”、二系“低税数人仕”。   穷中产 此类朋友指收入高、而储蓄率不高既人。呢班朋友既特征系识享受、一年或会去3-4次旅行、而银行储蓄只得廖廖可数几十万。如有此症状药方如下: 1. 减少无谓支出、分清“想要”同“需要”先好用钱 2. 人工高而储蓄少、即家庭借贷力高的、可是在买楼一事,欠缺了做首期的头寸。如未曾买过楼可九成上会,为自己添自住房。如已买楼但小朋友长大了需要换三房,那要好行“以租养租”、即成为双租族。 3. 如已有一房的,由于手上现金少,宜利用自己借贷力高去套出现金,补偿自己手上现金少既特点。令自己借贷力及现金水平都维持在好的水平     低税数人仕 此类朋友系“穷中产”既反转特征。即收入低、而又手上资金多的。可能各位心谂系咪玩野!? 即皮几野人工但手上有500万CASH!? 香港有呢类人架咩? 当然系有的,去除富二代一类后、有人系报比税局既人工低、而自己每月实质猪笼入水,此类brother大多系做生意的。可能不少打工仔对老板交税仲可能少过你恨之入骨,呢件事其实政府唔系唔知道,打压老板令佢地冇心机创业,最尾中招既又咪系打工仔自己。   读者profile当然系简单一点既穷中产。听完笔者讲完呢个拆局之后佢都应该知点做。至于低税数人仕点为自己补强借贷力,有一个一堂过既课程系5月开办,先修毕买楼001知道取用借贷时有咩要注意,再学点将借贷力由冇变到有吧!     至于直接将楼放售,可即套5.2mil。要决定卖楼定加按好,要考虑到读者自己准确的家庭收入为多少。如放售后再买配合新政策仍未令自己借贷力用超过50%,可行也!    

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羊年大耳窿! 收息年回报58.8% #815

谂sir:   你好!   本人和丈夫皆为40余岁,有一自住物业,原持有另一收租物业,去年中由于见楼价己升了不少,且打算送女儿往外国升学,便把它卖掉,得款约800万(赚幅为约1.5倍),其中1/3己转为人民币做了定期,另1/3由亲人进行股票投资,后来才得知谂sir的blog, 便于去年11月上你的收息101及103班,由于对债基认识不多,所以只小试牛刀,投入1M买了债基,现银行己批出第二转钱再买,加上本人手上仍有1.2M可作投资,加起有约2M,但由于先前买入的债基价格己下跌约3-5%,,之前上堂时听谂SIR讲过买ETF可对冲债基的风险,所以不知是否应将一部份钱买入EFT呢, 还是全数继续买债基?   恳请谂SIR抽空回复,谢谢! 心急人上  ANSWER: 由于本案同学有800万资金系手,亦持有一楼在手,将资金投入去私人银行去享有保本兼高息之策是个好方法。比对运用低入场门槛之债基方案,私银予之直债投资法门有几个不同:     债基 直债 保险 股票挂勾再融 年期 无年期 一般为1-5年期 年期为5年或更长 3个月到2年 回报 由报约10-15%p.a 回报6-20%不等 回报14-25% 回报20-50%p.a. 风险1 波幅1-10%(海啸年可年达30%) 到期保本 到期保本 波幅10-50% 风险2 遇上海啸或有机会被call loan 很少机会被call loan 不会call loan Call loan 机会50/50   以上几个投资产品运用了债券、保险及期权之不同投资物,知所由来,定必更易知其升跌循环。系楼市进后入阶段的时候,有多“几把刀”系身去应对低息环境,保住每月份粮的购买力更为容易。   有人话,楼价低咪就系因为息低囉,其实未然。见上图17息口在97年之前上升,楼价又升。息口维持在高水平,楼价照升。在2005年息口较低又缓慢上升时,楼价亦升。将香港同业拆息同中原城市指数比较,找不出有什么关连性。有实力既,宜做足准备在跌市时入货。未有能者,先拆解自己系懒定系大洗揽到自己储唔到钱,系羊年重新出发!   近日比亚廸股价上升,很多早几个月做落的股票挂勾被提早赎回了,不少朋友大叹点解佢张挂勾“过唔到年”。无他的,12月18日此股33蚊开跌至25蚊收市,个日笔者身边有朋友开左条船做三个月挂比亚廸年息29.9%,到而家刚好一个月,可以开始每日赎回,点知呢几日个价就升升升,升穿$24就被CALL退回本金,一个坐住系度年收50厘息既机会就咁无左! 如果挨得过年三十,即可收息收到年初五至少! 派利是都可以大封D啦! 你话世间美好既事物,维持系咪好短暂呢? 有心人都识计数,知道聪明钱系边,即刻系过年前认输找数。   点都好,朋友只出150万入手面值300万的1211挂勾,比收市日唔再跌某个水平就唔使接货,融资成本只1.2%,那300万收29.9%年息,即月收$75000。借了1.5MIL收1.2%成本,每月付息$1500。冇错,系只每个月千五蚊。那上个月150万(因300万面值只出一半)净袋75000-1500=$73500,月息为4.9%,年息为58.8%(简单平息计),直逼大耳窿收数水平!   那如果看倌未能开私银户口,点算? 都有得玩,不过要4%融资成本,利息支出为$5000/月,那月收75000-5000 = $70000,年息为46.6%,不少人都觉得值得为呢46%年息而付4%成本,何况成张野玩哂都系三个月? 当然此方法风险较高。本案读者在收息课程已习股票挂勾投资及客观地了解其风险,有资产可由此处出发是也!   至于直债,由于借贷成本在2%或之下,吸纳些直债而将其50%借出,到期保本而回报为(1000000*9%-500000*2%)/500000 = 16%,在早两天的文章解说了。此法回报系低左,不过冇用股票及到期可保本。至于债基,已在不少文章提及,新一年定必提供更多收息方法予大家。    

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两房换三房换楼策略#812

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谂sir你好! 我近来十五十六, 希望谂sir可以俾些意见小弟.   我31岁公务员, 人工连房津每月约12万, 太太36岁, 人工连房津每月约6万 供养双方父母开支较大, 每月共约4万, 其余开支(供楼, 交税, 工人等)每月约6万 有一女儿2岁, 明年年初会再添一仔 目前现金130万, 股票30万 2009年买入约200万沙田两房, 2013年4月约400万出售, 同时我单名买入同区三房740万(实呎6XX), 按6成供20年, 月供约2万 目标是几年后再换大(实呎八九百左右) 老婆将来有可能唔做, 但暂时未有确实计划 现考虑是否应用老婆名买入同区细楼放租, 但按5成目前资金不足, 即使我借p-loan都好紧拙, 而且细价楼已升很多, 卖完再买好似蚀左好多 如暂不买楼, 储多阵钱, 目前的资金有否好建议, 是否买债基? 谢谢 ANSWER: 选取此案解答的原因,是因为呢个月入12万既读者在理财方案做得差。差之原因,在于基本功储蓄未做好,同时亦发觉理财概念和笔者圴有所不同。当然,大家无需要跟笔者在书中提出个套,亦有些人是毫无理财需要。先恭喜读者下年再添男丁一位、留意新成员会否再令家庭支出上升、令一位月入$120K既人成就零储蓄。   呢句连笔者都讲到闷,所以只讲不解:“分清你的需要同想要。”   读者一楼在手,2013年买入借444万,月供$20000,借贷力用掉约20000/1200000*50% = 33%。此楼房读者当年付4成首期买入,即支付了740万的40%,为296万,去为自己提供居所,产出零现金流。另外关于佢几十岁人都仲15/16之原因,估计是从未为自己订立理财目标。笔者曾在收息堂问同学有什么理财目标,有位后生仔话佢要储三亿。虽然引得不少学生发笑、惟认真再想呢位同学想表达的,系佢真系唔知道死之前究竟要用几多钱,所以唯有比个佢觉得好大既数目去令自己安心。其实人揾钱大多志在令生活富足,一份同自己月入相约的薪水、可以跟随通账而每年加人工的,其实已经接近足够。那读者个案,应以人工7成或自己现时的支出取较大者作每月“出粮”目标。   那读者个案,需为自己产出每月10万月入。而现在已产出的正现金流为零。更要每月供楼两万。   当然,读者有公务员呢只铁饭碗、真系唔知佢双手加上特区政府会否在成就未来20年肯定月月十几皮落袋呢件事。不过现在香港内部矛盾不少、虽及不上文革时代阿仔斗老豆咁严重。不过对一众前高官的清算,应该同文革时无异一个紧接一个。读者如再用旧方法去楼换楼,即系成世人只拥一楼、希望买入后升然后再卖走换大,在2010年政府推出多埋措施加上2000年后银纸内含值急降的大环境下着实不行。   何况,读者形容自己借PLOAN都紧拙。话唔定有降低借贷力的事情影响正著自己而未及察觉。   回望, 如果读者知道自己系借贷力强而储钱弱呢个情况,2013年将楼拆比老婆自己再借尽九成(2013年2月22日收紧按揭后只480万)上会,屈就些少入手650-680万的三房,首期只付170-200万而当年卖的细价楼更有现金流产出,计当年重拉长至30年还,即月供$7690而现收租应有$15000,每月正现金流即时就有7000多系手,更有租客帮手供楼。十几年后供满楼更多了万几蚊月入(当然租金会著量随十几年通账而上升)。关于新买三房,由于拆左一个人名可九成借尽,用爆杠杆去买,符合年青人应趁后生借尽及拉30年还之原则。要知按揭供款一般是定额的,你拉长左供楼看似痛苦,其实廿年后月供万几两万蚊,又真系会好伤身吗?   附上几十年前买太古城月供千余元的卖楼传单。当年月供千几蚊已超一般人每个月的平均月入,到今年今日的千几蚊,你用黎交间屋管理费都唔够。   读者2013年做错,亦因政策而家296万困住左系间楼。当年如首期比少一点或学好计划,200万资金用债基买都收息25000。要追时机不妨用赚价之ETF而弃债基。本年大多投资概念都在海外,不少人已密锣紧鼓部署用ETF投资外币、金、油、俄罗斯市场,希望因地缘政府因素或趁两国货币战之间去赚一笔。油价的每次浪底均高于前浪(冠顶图),近日俄罗斯同北约关系因乌克兰事件缓和,且看一班老外在羊年是否和和气气,重展一段明显升幅。  

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新方法! 零本金产出$11000月入#809

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  谂SIR你好,有幸拜读阁下〈楼换楼〉及〈收息论〉两本大作,获益良多,猛然醒觉要为家人计划一下日后的生活。本人己完成十月的收息课,正等待上收息103课程。希望可以及早实现一生三宅的目标。以下是本人的资料:       本人和太太分别35岁,均从事社福界,收入稳定但增幅有限,家庭月入 60k,有2名分别5岁及2岁的小朋友,现自住九龙湾2房联名单位,幸好早年买入,现市值 660万,刚转按7成(转按时仍未认识一拆二的概念,因此仍然是联名),吐现约400万,现欠银行按揭 420万,每月供款15k,供30年。每月储蓄扣除供楼按揭、供养三老、两小朋友、月供基金及保险等使费,每月最多可储3-4K。另外夫妇二人手头现金有15万、股票5万及月供基金约10万。       本人家庭收入不高、储蓄率低。在修毕十月的收息课后,本人计划投入200万购买债基,收取10-15%的年回报,另外投入30万购买(5年115%)的保险方案,改善正现金流及增加储蓄,为下次入市作准备。现在希望谂SIR指导一下,以上计划是否正确及如何才能够完成一生三宅的目标。 社工仔 answer: 读者明白了自己情况,低储蓄率及少现金流。至于收入在对比香港水平算是不俗的,两个人揾七万几,其实已为不少人所羡慕了。可是此等收入水平,每月只系用剩几千蚊,万一咩大病都只可由街症排起,实在令人感唏嘘。高收入而低水平的生活,每日活在工作中而无暇陪伴家人,呢类香港人用穷中产黎归类。   要解此象,一是放弃穷中产所谓的享受,二是要找出资金为自己套多份粮。正所谓人揾钱辛苦而钱揾钱更容易,好在读者早年有买楼可套出一大旧钱,我们本案对套到四百万或四十万既人都我比方法应对。   套到四十万既人 先讲赚少既一位,即系如读者迟买楼而只能加按出40万,咁加埋手上都系70个,可以点搞呢? 由于套有40万令每月利息支出减少,每月只七百几。咁读者不妨在今年看好亚洲债,入手年予10%的人民币债券基金。留意现时有一间银行提供将人仔基金转为债基之服务,更能同时转变货币本位的。我们存人民币而提走澳洲纸,变相沽空澳元。澳元另投放债券,夹埋人仔债券基金我地约用70万就收到115000利息。回报16%。当中之风险,系澳币升而人仔跌就大镬。不过在2015市况,中国政府开始实行宽松货币政策,而澳元刚减息币值亦不看好,上述之设置,为睇淡澳币而设,令收高息之外更有赚价的能力。   由于读者已将手上资金用尽,为求保险,宜在实行之前向一家银行开立循环贷款户口,万一要动用资金或自己惨被call loan, 虽循贷收4至6厘不等更有年费,不过逐日计息加上借一晚都得很切合作流动补仓资金的需要。当然呢个方法系假设一个人去到尽,现实上未必会用哂每一蚊去投资更要利用循贷。留意认识不同类别的贷款之特性,对理财好有帮助。就好似诸葛识借东风一样,靠实力之余亦要他人助一把。   套到四百万既人(行零成本) 至于赚多有400万既一位,宜利用一些新服务。可以将钱存在一银行,而享有该行提供的无抵押借贷服务,年息4%。息口唔系平,胜在存在该行的400万可以随时动用或转走,另亦由于无需硬性规定存款金额,所以只能将有证明的资金之30%作借贷上限。变相只要出示400万,即有120万资金用4%奉上。净低环节,当然系选取超10%的收息物。计120万每月利息支出4%即一年4800,每月$4000。用收息班债基方案为120万之15%,月收$15000。那每月净赚11000。四百万资金保存完好,可以转走买股票又得,在该行当新钱做定期都得! 无啦啦又有11000落袋。笔者定必努力落区,将每月最新可找到的有用银行服务提出予大家!   所以读者,可以保存哂400万在手而用借番黎既120万收息,每月为自己月入提升11000。当然400万用作收息或其他投资、产出月入将很不错。本篇先介绍零资金变出钱之法。    

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不看好后市应否卖楼?#808

  Lum sir 本人收息101学生。已婚36岁,有1层楼市值约6.5m, 购入3.2m, 月供7k, 尚余按揭约1.3m, 无其它负债。 不看好3-5年后市,但因只有1层楼自住,并不想贸然放售。 现考虑到银行加按套2~3m等机会再买1层,套出现金放直债赚息差。 跟直接放售相比,你会赞成此做法?其它好坏处须考虑? Thanks, 庸人甲    answer: 呢位学生既问题为不少人所有。早年买落楼一间、现在获利一至三百万不等,不想再买楼,咁莫非要系咁等而他朝万一值650万既楼又跌返去300万,咁咪见财化水? 要解答此问题,首先要避免“点子想法”。即只考虑一投资物之升跌同抵唔抵买,作为考虑自己出入市的决定。本案读者未有提供个人的资产及薪金,但为了多谢参与收息101课程,加上今天作者未有时间深入解答一些发问详细的题目,所以用点列方法及举出三个假设去回应学生发问:   1. 假设读者家庭月入3万,月储4千,而手上储蓄50万 那读者将楼卖走是必然的! 笔者建议如卖楼得10年储蓄所得,不妨卖楼。楼市有周期,如果自己一年储蓄只有$48000,而卖楼得(6.5-1.3) = 5.2mil,即等于自己100年所储,咁点解唔即刻卖楼? 何妨楼市必有周期,磨剑等十年,必有一跌。各人修为差异只在会否为对的事情作忍耐坚持。读者卖走得钱再想想点去好收息都未迟。   2. 假设读者家庭月入7万,月储2万,而手上储蓄50万 若读者家庭月入高一点,第一个提高是个人借贷力、第二个提高是储蓄十年金额为2.4mil,现在卖楼所得即有20年储蓄,都非常吸引。惟卖楼所得同自己储蓄所比已经无上一个假设(100年!)咁大。可考虑不卖楼而将其加按。   明白到政府政策是600万自住楼可按尽七成,即借极都为420万所限。那读早将楼加按,有4.2-1.3 = 2.9mil。金额都很吸引,当然同5.2mil比仍有不及。家庭借贷力为70000/10000*50%*2.59 = 9.06mil,加按后用掉借贷力4.2/9.06 = 46%,此水平助自己可进可退。万一楼市大跌令自己成为负资产(要跌40%),由于借贷力未用尽则仲有办法可展期令自己在跌市保持良好心态。进取去想若自己在跌市时份工仲保得稳,可再动用借贷力去买楼。当然9.06mil是计算上的借贷力,真实的自我情况要学懂各加减借贷力的因素令成件事更有计划。   3. 假设读者家庭月入4.5万,月储2万,而手上储蓄50万 此例是举出一个收入平庸而勤力储蓄的家庭。面对手上住宅大升的情况怎去把握? 同假设二相比呢类家庭借贷力少而资金水平尚可,那不同之应对方法是只将自住楼加按至五成再改为出租用途,下次再买楼就可以出示租约将自己最弱的一环:“低借贷力”改善,即可对症下药。楼房加按至五成得资金6.5*50% – 1.3 = 1.95mil。假设6.5mil楼租值$18000,家庭借贷力同时提升为(45000+18000*70%)/10000*50%*2.59 = 7.45mil。都叫够完成一生三宅,手先执两间。因自住楼是已住租或“假租出”。   关于不同储蓄水平点去应对,未在此文交待。 另一点要留意,是买楼最好的事情是可运用杠杆。就当读者觉得方案1最可行,套有5.2mil在身,都有责任提醒能同时再用九成上会买楼自住。例如放走6.5mil的两房四小龙,再举家搬远同旧些少既荃湾广场三房550万,首期(550-480)=70万,月供480/259 = $18500,而手上资金仲净520-70 = 450万,放债基可收息4.5*12500 = $56250/月,够哂供楼仲有几万蚊净。   如自己仲有资金系手,即可再upgrade用直债行堂上已授的14.8%保本方案,已当面详细计了一次,所用物品亦已提及。有钱人,始终可得高息及保本两全。所以,最改善个人理财取向系自己既财政实力、手上件货系哂只占考虑少部份。好似你个朋友小明,佢可以九成借尽用几十万买间楼,升可以赚价跌左咪宣布破案又住返系公屋,同而家环境无变。又或者富如李嘉诚可以投放100万美金去几间startup company,几年间回报百倍,输哂都唔当系一回事。世间投资的点子多著,争在你有几明白自己情况才去做投资。  

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想收息变买楼的庸材#805

谂SIR你好, 自从几个月前发现HOMEBLOGGERHK 这网站, 好似著左魔的不停去了解不同的个案, 又去思考自已人生的意义. 所以已看完<<楼换楼>> & <<收息论>>, 已经上完收息101课程. 但系因为上上下谂SIR 堂走左去买楼宜家唔知点算好希望谂SIR 指点迷准….   本人37岁系工程师, 人工连花红约720000 / 年. 每月支出40000 (供楼8000, 私家车2500, 私贷6500) 每年可储200000. 太太33岁, 2016居港才够7年. 女儿 6岁   资产如下 1) 有1个居屋(白表买入1.25M), 现值3.2M, 欠0.84M, 每月还8000 (按揭剩9.5年) 2) 现金加股票0.68M, 3) 私贷28.5K分48个月,每月还6500 4) 父母有1个已供完的私楼, 银行估3.7m 本人借贷力为720000/12/10000 x 2.59 x 0.5 = 7.77   唔知好彩定唔好彩2星期前去左长沙湾上阿谂SIR个101收息班第2堂, 放学后约左人食饭又未够钟, 行过去青山道食小小野, 见到好多地产AA, 一定系卖新楼, 所以行左去睇, 比个AA带左入去介绍左原来系房协新楼, 比人说左入左2张票, 心想抽下都冇所谓, 点知4100个人抽又比我抽到8X, 谂左成晚好似好难得抽到, 又比市价平10%左右, 所以第二日买左个5.71m 的单位. 宜家点算好, 点上会? 所以同左家人相议决定先加按父母的私楼, 按7成 = 3.7X0.7=2.59m用H+1.7 = 2% 月供9500, 之后清还居屋之欠款0.84M, 另外0.25M 的私贷. 剩下的1.5M+自己的0.68M = 2.18M 够比 3成新楼的首期 5.71M x 0.3 = 1.71M, 加上DSD 要0.35M, 减D LAWYER FEE, 收番d银行回赠同AA回赠, 最后剩下0.24M 另外新楼借左5.7X0.7 = 4M, 供30年2% 月供14800. 打算唔再养车. 剩下借贷力为7.77M-6.59M = 1.18M, (好危险了, 80%)   宜家有2条路, 一系卖居屋, 一系唔卖居屋 A) 如果唔卖, 出年3月至9 月收楼前要额外供多7个月14800 = 0.1M 左右, 宜到9月时储蓄加分红约20万, 剩下现金0.34M, 收楼后唔会自己住, 出租后可收19000左右租金, 减番管理费实收17000, 正现金流为2200. 如果正常, 每年可储为236000, 3年后有现金1048000. B) 出年9月有现金0.34M, 搬去新屋自住, 放售居屋套现3.2M, 则现金为3.54M. 但系会冇左居屋27% 地价优惠. 另外比番2.59M父母, 剩下0.95m, 买债基收12%方法月收9500, 所以每月收入约60000 + 9500, 支出为39700, 月储29800. 3年后可得2022800, 再买第2层楼. 因为上收息101变左去买楼的庸材 小智 ANSWER: 小智由想收息变做买左间楼、主因是唔明白自己而家情况系点,同埋往后需要点做。坊间大点份人都在“替你理财”时出“点子”,即叫你买乜叫你买物咁,讲到底就系要有个买卖、说话才可变做佣金。笔者先作小人、说明本身只办收费课程,在网上先看各位财政状况,才度身订出下一步应作之策略。当自己知道条路点行、自然唔会因为一地一句说话改变自己已订下的策略。   由于笔者提出之策略都是“慢方法”,金融机构不会提供此等建议。开办课程可面授达成财务自由的构想及执行之法。买楼课主要解释影响借贷力之因素,如何将其再增加。睇楼选盘要旨相授,解释现时正影响楼市的各个因素。楼咁值得投资因其租金收入可跟随通账上升,达成一份不被通账侵蚀的月薪。   至于收息课程,提供楼房之外的各种产生正现金流方法。同楼一样、债基、直债、double保险方案同都可予1.低息之hibor plan、2.摊几十年还及3.做“九成按揭”,构成的种种及做法会在课程谈及。笔者更会讲解各种方法的缺点,这是一般销售人员不为所谈的。留意买楼收租产出的每月收入虽好、但金额不能与通账同步上升。所以的们有收息课介绍一些作中线投资之用之法、而买楼还是放长线的好。近年不少同学手上楼房升值、将其加按一般能获一百至二百万,在再买楼投资的诸多政策限制下、将钱收息几年符合很多朋友之要求。   买楼抽到好签不是买入原因,比市价平10%是因为件货两年内要卖要比SSD,所以有折让反映。笔者主张: 一件投资物如能提供高现金流值才是买入之因。读者新买楼首期1.71mil,投入后只能产出月正现金流2200,即效率为2200*12/1.71mil = 1.54%,仅比零好一点。读者自己都计出再买新楼借贷力即达80%,如有参考买楼房授予的概念去为自己规划,绝不会两错同犯而令自己过份借贷再买件无用既野系手。另外笔者已不断提及,买新楼收租又系两个错,所以呢…   更应留意是,19000收租有2000蚊要去交管理费,有冇个更低的选择呢? 仲有差饷。   笔者支持卖居屋去提高个人现金水平。更应先将欠下家人款项归还,自己理财所犯错误不应要他人承担。顺带一提,自己冇能力住既屋如果由家人提供、往后只令自己条路更难行。好似昨天的个案案主“不孝子”、在结婚之时可能不少人都为他感到高兴,老豆有楼提供唔使烦,可是人到40,储蓄能力低而自己一件资产都无,那个对自己失望及傍徨之感觉是比趁后生努力工作更为难受的。   当然放居屋即要将早前所享豁免之地价归还政府(补地价),可是套出金钱收息年回报达15%,为读者提供多9500一个月,加上读者月入在七万不俗水平,希望佢加快储蓄,仲够时间去补救此理财错失。  

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无端白事揾多四万一个月#803

谂sir: 你好!本人35岁,月入约35K。太太同龄,新制公务员(没有长俸),月入约80K。未有打算生孩子。 2010年初本人单名以2.6M并8成按揭购入观塘区自住单位连车位(距今楼龄37年),月供约8K,现估值约5M,按揭结欠约1.8M(刚低于7成贷款额)。 – 夫妇二人每月支出丶保险及自住单位供款约35K。数月前本人单名向银行申请私人贷款0.35M作备用,还款期5年月供约6.5K。我俩早年比较挥霍,置业后才认真储蓄,现有现金储备连私人贷款约1.9M,没有其他负债丶投资或现金流。 – 另外本人父母(父亲70岁,母亲62岁)联名拥有3伙已供满物业,巿值分别约: 单位A-1.5M(楼龄36年、自用)丶 单位B-2.3M(楼龄38年丶父母自住)丶 及单位C-4.2M(楼龄约45年或以上丶出租8K但没有租约)。 – 因我夫妇俩于来年初要准备本科考试,所以于半年后才实行以下颇为复杂的方案,此半年间现金储备会再增加约0.4M: 方案:太太单名购入九龙湾区屋苑作出租用途,现价约5.5M,7成按揭,首期加杂项约1.9M,月供约14.5K,租金约16.5K。另外要求父母将单位A及单位B以直系亲属名义转卖给本人,成交价声称为1.9M及2.0M,以避免檄交双倍印花税,母亲再将半份单位C业权声称以2.0M转卖给父亲。 – 本人再清还全部私贷以通过压力测试,并单名加按7成自住单位吐现约1.7M,月供即时增加至约13K。接着本人出资以母亲名义(加上本人夫妇担保)7成按揭购入沙田区市中心上车盘作出租用途,现价约4.2M,首期加杂项约1.4M,月供约11K,租金约12.5K。剩余约0.35M现金储备投入收息101课堂介绍的5年115%保险回报方案。一至二年后,我俩储存应可回升至约1M,再出资0.3M至0.4M作装修费将单位C作㓥房(现阶段父母不赞成此举动),估计收回月租约25K,以作父母退休生活支出。 – 优点:计算租金收入后,每月供款多约3K即可达成一生三宅。并以沙田上车盘交换单位A及B,父母资产未有减少,亦达成减税目的。将来若有其他投资机会(如直债或债券基金),可以将单位A及B加按作资本。 缺点:现金储备即时耗尽。而且每月被动收入未能多于每月支出,未能真正达成财务自由。另外我俩要背负约10.5M的按揭,未知是否过于冒险? 烦请谂Sir赐教 ANSWER: – 踏入一月金融市场消息频传,希腊疑赖债加上新加坡坡纸变相眨值,美元走高而人民币兑港元首现跌势,或是踏入下一波行情之征兆。此节美元不再持续下跌及反常走高、伴之而来的油价大跌、令美国可平价买入美金计价的石油,用平价能源再谷起已经升到18000点再无呎进的美国股市及经济。美国佬出招果然精炒、再加上全世界采用美元、等于又多把倚天剑在手,栏路者斩。上星期沙地国王巧合地在油价暴跌之时离世、阿仔继任,只好说剑下又多个亡魂。 – 德国好快要决定是否要维护欧元呢个护城河,定系放弃希腊呢个契细佬。老俄早年在中东留下不少脚毛、最尾被美国佬赶出此间,今次沙地人仕变动,令前景未能看通。今年好戏连场,今日的读者个案正反映一个看毕本BLOG,好想作出多项投资行动的学生。 – 看毕个案,觉读者稍为冒险。一个早年挥霍的人现时要帮屋企全部资产动大手术换黎换去,简直令人心惊。在一拆二的处理上明显未明白,做法错亦不能避税更会被追加。同很多个案一样,读者宜先计自己借贷力,为(35000+80000)/10000*50%*2.59 = 14.89mil。如真如读者咁讲自己先套自住楼再太太一间然后自己担保阿妈一间,借贷为3.5mil+4.0mil+2.8mil = 10.3mil,用掉借贷力之10.3/14.89 = 70%,再加上读者刚清ploan,而在001已习得信用卡及其他欠款分别减低借贷力为何,七除八扣之下,读者在旺市用掉过多借贷力。万一楼市下跌,加埋自己有1.9mil系手,可以顶约30%跌幅,最惨系想到时再买楼“沟淡”之前买落既货已很难。 – 由于单位A、B系自用,都唔搞得。单位C确实是浪费的,一间供款市值4.2MIL的单位,建议先由此落手,做好收息收租两事,收入可达….方法为: 1. 将单位加按至七成,报作自住,未触发金管上限 2. 套现4.2MIL之70$即2.94MIL之后,44万作投于DOUBLE保险计划,另2.5MIL行收息堂债基方案 3. 44万之DOUBLE保险计险将为自己5年后提供多44万作买楼首期之用 4. 2.5MIL行债基收12-15%一年,即每月收将$29100 5. 借出2.94MIL供25年,月供$12677 6. 间屋可以做㓥房,成4.2MIL既楼间四楼套房近必然、而所在地区应可月收$6000*4 = $24000 7. 当然七成楼出租要有野留意,已在课堂告知点解有人肯去冒险做及做好 8. 力按后读者借贷力用掉2.94+1.8mil,即4.74mil,只占借贷力约1/3。安全系数高 9. 成件事正现金流产出为+29100+24000-12677 = $40500。已经高过不少人成个月揾既钱 – 读者修练好上面九阴真经之法,对放租及债基点处理已累实战经验,再去行下一步完成三宅未迟。留意方案未行已经觉复杂,那不如一步步慢慢黎。而家先35岁,唔使急。

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