公屋點樣轉私樓?#443公居仔

小弟本身已買及供完政府的公屋, 月入和太太大約有四萬, 每月儲蓄都二萬左右,剛剛BB已半歲多。 現在人仔港紙加埋只得三四十萬~~   近來有地產話有白表人想買我的公屋,大約170萬, 小弟想問下, 1) 其實現在值得賣出,再換私樓嗎?  (如: 沙田第一城  or 將軍澳 的 300~350萬樓? 升值 能力會高d?)  2) 還是再儲首期(但樓咁貴,唔知要儲幾耐先得),買一層平d私樓? thanks a lot~~ ANSWER: rule:如賣樓所得超十年所儲,可以賣出 讀者賣樓得170萬,等於170/2=85個月,即7年所儲。由於公屋提供一個很好的防守,加上賣樓只7年所儲,應慎重考慮會否沽出公屋。讀者只要一經沽出,除非訓街年老無依,否則今生房屋福利大概已用完。   當然住公屋就要做「座地炮」,不能搬屋入住良好校網。但基於讀者月入不是高,建議還是保守點好。惟讀者最強是高儲蓄率,每月可將月入一半儲起。那儲一年已有24萬,九成上會用太太名,是可以借到及上會的。他日政府收回雙倍印花稅,你自己更可從客買多一間。所以不要急,等大市就自己再出擊未遲。   現在賣樓再換私樓是冒上在旺市加注風險,計過讀者都係不好冒進。  

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人到中年會怕輸、如何解救覓良策?#441偽專才

諗Sir, 講真本人比較懶惰, 所有投資知識只從報紙及不同Blog (如諗Sir) 學回來, 但認真不專業, 因此可運用財技不多。多年來除一基金有進帳,  股票(包括中,美,港)基本上只是打個和, 債券及其它產品無沾過手。 現狀況如下, 本人及太太為32及31歲, 本人收入27K, 但最近公司行業不穩(自己有150K可提取之基金做 backup, 只希望公司能渡過難關), 太太收入70K,專業人士。 現家住荃灣30多年樓, 估值280萬,欠銀行184萬, 太太名, 月供7千2 (首期月供等所有費用我和太太一人一半)。基本上, 此次來信是問自己下一步棋, 原因是本人希望夫妻能平均負擔。 我現在不能買樓, 因之前入了一層樓但已內部轉讓給熟人, 協議明年初過了SSD 後一定會轉名(現供樓由朋友負責)。 另外本人亦和朋友合資在深圳投資物業, 現正裝修放賣, 估計年底前完成, 收回資金1.1M港幣。惠州亦有一物業約值35萬人民幣, 但最快1年後才能出售。負債方面有每月還6千8私人貸款到15年6月, 亦因代朋友借錢, 一直到明年4月都要還多8千5 (朋友每月自己還, 但基本上到明年4月為此, 在銀行記錄上我已借盡, 6.8K+8.5K+5K嘉湖), 其它開資為7千自己家庭 (已包供樓部份), 4千自己父母, 2千保險。 現煩惱是明年初後資金收回後的下一步, 一是用我名買入2M-3M單位收租, 借9成, 二是和太太合資(到時她應有50-60萬資金)在大陸買樓。方按一最大考慮是香港政局不穩, 長遠不利樓價, 方案二最大考慮是大陸樓借貸不高, 而且要不斷保持和不同單位關係, 實在累人。 長遠目標能換1千尺樓, 兩個小朋友及財務自由, 粗略估計需達千五萬。  另因太太儲蓄能力高, 最少能25K一個月, […]

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洗少d定住差d自己選擇#440窮中產

諗樣SIR: 兩個月前無意中睇到你的BLOG, 簡直好似發現一個寶藏, 再買埋你樓換樓本書, 叫埋老公一齊睇。我地慨嘆我地一直用一般人思維去計劃買樓依樣野, 成日話要樓價跌到三成先買樓, 但眼見樓價依幾年不升反跌, 手上的現金得個擺字, 睇左你D文章先知其實我地要好好利用槓桿原理去錢搵錢。現希望諗SIR可以睇下我地個CASE比D意見: 本人37歲, 收入$3.4k, 先生40歲, 收入$3.8k, 育有一女剛一歲, 有一工人姐姐 現居深井三房套廁私樓, 2010年9月買入, 月供$8.5K, 九成上會, 用緊HIBOR PLAN, 還有欠款$240K. 沽出有$140K落袋。 兩人現金+股票$1.5m. 沒有其他收入來源。 先生月薪月月清 (供樓, 供車, 阿女奶粉尿片, 父母家用, 基金, 保險), 我每月可儲$7k. 我地打算賣左間自住樓, 套現$140K. 然後租住同一屋苑三房單位租金$1.4K(是全深井最平), 我們有以下計劃: Plan A- 用賣樓賺到的錢和積蓄買兩間兩房單位收租, 目標係荃灣或TUEN MUN 樓價$3M的樓, 諗SIR你有咩屋苑推薦? 依家買定等多陣呢? Plan B – 我幾喜歡荃灣廣場, 屋苑剛番新, 近西鐵, 周圍生活配套齊備, 唯樓齡over20年. 用賣樓賺到的錢和積蓄買一間三房單位自住, 現價$5.5M, […]

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中產真心愛假豪宅#434

LumYeung Sir,   小女子早前向LumYeung Sir你請教, 不過未有收到回覆, 可能係書展太忙關係, 希望LumYeung Sir你可以抽時間比下意見啦。   小女子月入50k, 老公月入60k, 31同32歲, 兩年前係沙田聯名買左層樓$4m, 而家市值錢$5m。最近去左銀行/律師行做轉名到小女子名下, 7成按, 月供需約$17000, 20年。轉名目的係買多層, 同唔洗比dsd. 不過我地有既cash約只有1.2m, 轉名draw返既錢都係$0.3m, 共$1.5m。本來想買層大d既市區樓將來生bb, 有見而家hkmc都係offer借最多8成, 都只係買倒間$6m樓。可能我地都係奄尖既人, 覺得而家$6m兩至三房既樓, 質素都係一般般, 但又怕而家都唔知升定趺, 請教我們應如何計劃。 答案   解奄尖,其一是近年樓價上升,六百萬買到的樓房和十年前比質數及級數都相差一大段,住不得。二來是發展商不斷製造「假豪宅」,目標就是和讀者背景相似的夾心中產,製造住在元朗無極山莊就等同向上流動之假象,成功為某批人建立了「住豪宅」的需求。然後在偏遠地段興建假豪宅再包裝,成功製造水位,業主買入後然蝕水、而發展商飲完頭啖湯更可長收管理費。謹此要求讀者再三想清楚,心中的奄尖是真的對居住地點及間隔有所要求,還是中了發展商灌輸予你的「假中產豪宅夢」。     在「樓換樓(一)」已有章回「放低擁有毫宅的虛榮」,大概是一個醫生不肯屈就先由細單位上車再改善環境,最尾竟然比沒有專業資產的親兄弟比了下去,箇中原因之一是專業人仕自認中產,住屋一定要豪宅。真正處於豪住地段的單位實在不是一個年輕醫生可負擔,在現時升市下連次級大屋苑太古城亦不是年青才俊負擔得起。有發展商為了滿足一班「唔上唔落」既窮中產,咪係新界起幾幢金碧輝煌的樓房再包裝,告訴你住左入去就係中高產,如果交埋每月幾千既管理費就配合到你尊貴人仕既身份啦! 大家係選擇買入單位前,請了解你想買入的單位是否自己能在幾年內可累積實力買入。如差太遠請不要心頭高,居屋都搬入去住下先。   講返讀者,由於買左層樓只係兩年,層樓加按只多了0.3mil。如計劃有bb想搬大屋,可以行「以租養租」,即去一些新盤而又剛收樓的地段搵三房搬入,再將現有沙田住宅租出,一來一回其實都係比多幾千蚊。   買新樓去收租係好淒慘既事 乜租新樓只係比多幾千蚊? 係呀租新樓連裝修任劃花都係比舊樓月多幾千銀,原因是新樓落成大把投資客急於將新樓租出,有租收總好過成間屋吉係度,話哂平五百比你總好過冇左成個月租。較遠有大圍名城,近月有將軍澳,肯去間下大把租盤任你睇任你鋤。反之寄予一眾投資者,買新樓去收租係好淒慘既事,你睇多些homeblogger既個案,你就知情況係點。    最大鑊係你無樓在手而….. 租樓是沒有問題的。最大鑊係你無樓在手而淨租不買,樓價再升上去你亦沒有產業去對沖風險。讀者借貸力為110,000/10000*2.59*50%=14.2mil。現時只借了2.8mil,借有大把借貸力可用。保守可按兵不動,自住樓放租而自己租住理想地方,租一年唔妥又搬第處。進取可買多一間,九成上會再搵父母或朋友搬入,自己再租住他處。  

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六位收入但儲唔到錢#433

Hi 諗Sir, 你好! 本人買了你的新作 [樓換樓] 而認識你的網頁, 閱讀後深感獲益良多, 並慨嘆自己為何沒有早十年尋求置業理財的重要和智慧. 本人38歲, 庸才兼愚人一名, 是家中長女, 兩年半前更成為了身兼父母兩職的單親母親, 女兒4歲. 幸而有父母幫忙照料小女, 工作暫時亦尚算順利. 有感身負養育女兒和照顧父母的重大責任, 很想及早安居樂業, 特來請教, 希望諗Sir指點指點. 我的情況是這樣的:   l   本人出身基層家庭背景, 靠自身努力讀書工作, 現擔任職區域管理工作已多年, 近年工作順利收入倍升, 現月薪10萬, 年度積效獎金是年薪的20%左右, 近5年以來公司也派到target bonus水平, 一般留作交稅用.   l   因為先前種種複雜的個人及家庭原因, 本人除了替父母供完了一層居屋以外, 一直也是租樓住而並未有自置物業, 並有合共95萬銀行分期貸款要清還, 現每月還3萬左右, 預期2018內年全部還畢. 手上只有少量現金, 有一架供完自用的日本房車, 亦有固定用收入的15%買保險及基金儲蓄,   l   在一年半前, 父母及妹妹因為希望給予小女家庭樂和協助我照顧她, 故決定一家人搬在一起住, 租住單位是我的Dream Home, 月租$22,000, 市值HK$960萬左右, 是我置業的理想選擇 (環境適合長者幼童, 交通方便, 建築面積很足, 校網理想).   l   最近本人父母趁市價理想把居屋賣了, […]

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一千五百萬退休目標能否達成?#420

Hi Lum sir,   Sorry I am not good at typing Chinese.  Pls don’t mind if I share my case in English.   Case : Age : early 40 Family income : around 100K (not regular income) Family expense : around 60K Regular saving : around 40K   Investment Portfolio : 2 properties in TKO, Fund […]

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我究竟要儲幾耐先還清手上按揭?#419

家庭情况:小弟今年34岁,内地人士。太太,女儿,外父,外母均为香港永久居民,太太33岁,女儿3岁,目前与外父,外母住在一起。 入息情况:小弟在某中资公司任职,常驻海外,公司包吃包住,工资加补助22K人民币/月,另外每年奖金有100K-150K人民币左右,加起来每年净储35-40万人民币。太太为家庭主妇。   物业情况:2011年,以外父名绿表购入560尺居屋一间,时价250万港币,现在估值350万港币,外父已经还款150万港币,还欠银行100万港币,要由小弟负责供完。2013年4月,以太太名,小弟做担保,购入已补地价400尺居屋一间,购入价305万,7成按揭,每月银行按揭8050港币,目前出租,租金1万港币。   中期目标: 小弟太太马上会生第二胎,然后会带着孩子们出来海外和小弟在一起。小弟可以预见未来11年,每年扣除所有花费,可以保证净储30万人民币以上。小弟希望在45岁时,能够full pay这两间居屋,然后再四成按揭,买一套现价700万港币左右的三房,然后就转香港身份,回到香港工作生活。 长期目标:等两个孩子都大学毕业时,也就是小弟55岁左右,我和太太手上可以有至少三间已经full pay的房子,一间自住,两间出租。 还请指教:我的这个目标是否合理,或者我该如何制定行动计划来实现我的中长期目标。 谢谢!  答案 有報導指香港人獨特在出在和工作都是同一地方、平生走動不多、見識不廣。相信沒統計計出平均香港人一生要走幾多公里,不過外地人長大後多離鄉別井找工作,而港人少此煩惱,實是同意的。就當要返上深圳廣洲睇廠,那都是平日在內地、假日在港吧,很少會長時間離港! 能在出生地找到工作崗位、和朋友父母常共聚是福份! 今次個案是由外地人發的,見homeblogger由小小一個網站發展到現時小網站一個,能記載本地外地人的理財故事,十分欣喜,希望大家續欣賞本樣的自家創作。   讀者買入已補地價居屋出租、實在不智。不知是否在2013年初對居屋走漲行情大大看好、作此決定。筆者斷定居屋升勢是為虛火、昨日同經紀朋友吹水,談到石蔭村八百幾呎三房,經紀客人四百幾萬買入、如自由市場價成為五百萬港元,真係o哂咀! 雖然係套廁單位、但位處在的石蔭村,睇緊呢篇文既各位真係到過該地? 不過既然已買,有正現金流二千(10000-8050),well,由得佢。到兩年SSD後稅率下降時才作打算。   先講讀者45歲時,能否全清還欠100萬港幣560呎居屋債項、和新置的400呎尚欠210萬居屋債項呢? 新置房應是攤了30年,所以每月還$8000。計一個人究竟係某時間內能否全清按揭,本樣建議下列步驟: 現時讀者係34歲,目標係45歲,那先將所有按揭的單位之還款表抽出,看看由現時計起到(45-34)=11年後究竟平金尚欠多少。如本個案為新置400呎居屋欠:$1,476,167。560呎居屋債項現時欠銀行100萬,供款年期不詳,就假設是15年吧,那時候間屋本金尚欠:$292,937(月供約$6500)。   2.列出各項開支,知道自己每月儲蓄 *月入計為(22000*12+150000)/12/0.79~HK$43000 月入 $43000     收租 $10000     支出 $8500 支出細分1(如有需要)   供樓1 $6500 支出細分2(如有需要)   供樓2 $8000 支出細分3(如有需要)   儲蓄 $30000     筆者對自己的財政還理解得好的! 你可以將自己的財政放上表,看能否成功BALANCE!   3將到時(45歲)的結欠加起,即$1,476,167+$292,937=$1,769,104。然後再將每月儲蓄乘以到45歲的月數,知道期間可儲11年*12月*$30000=3.96mil。由於可儲金額大幅高於到時結欠,所以讀者可在45歲全清兩單位按揭。 […]

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校網遇著大維修、十厘回報有結果?#415

諗兄你好! 有事請教.   小弟12月結婚, 現居不敷應用. 因此剛用未婚妻單名單借在現居隔離街買入了一物業用作自住. 買入後profile如下:   物業A (高山道, 32年實用266 小弟單名單借租值9000): 欠190萬. 2013年7月轉了七成按, 供7200, 市值270, SSD 5%明年4月刑滿, 管理費600, 年底大維修夾大概6萬.    物業B(山谷道歐化, 35年, 實用366, 租值10500): 310萬, 未婚妻最多借260萬供10000, 裝修預算25萬, 管理550.   物業C: 阿媽收租樓, 小弟用之五成按借175萬供30年每月6600.    小弟(46000)與未婚妻(25000)共收入每月71000. 現金加上從物業C套出的錢共有200萬, 用了支付物業B首期費用後剩130萬左右. 供哂ABC之後每月儲19000   現在小弟考慮物業A賣定租出. 兩層樓都係2015通地鐵何文田站, 屆時租值可望上升. 物業A因外牆甩皮一直被附近單幢樓比下去, 大維修後可望改善.    諗兄如果係你會如何部署呢? 賣定租? 如果賣何時賣?謝謝! >>>按此到答案   個blog寫左咁耐都未有提及一個重要因素,便是校網。今次有讀者「投案」方便借題發揮,便一談校網對樓房的價值因素。   在2007年土瓜灣同何文田校網合併在34校網,屋苑包括: 土瓜灣、樂民新村、馬頭角、曉暉華庭、海悅豪庭、欣榮花園、傲雲峰、愛民邨、何文田邨、山谷道邨、俊民苑、御龍居、欣圖軒、冠熹苑、何文田、馬頭圍邨、真善美邨、嘉多利山、窩打老道山、帝庭豪園、賀龍居、翔龍灣。有小朋友既讀者都知港爸港媽對小朋友教育極為重視,可能因為覺得今日打份工都係拜「讀書」所賜,所以對小朋友書本及技巧上之培訓極多,但連入lift要幫手禁關門掣呢樣野就十年都學唔到,自小有「姐姐」代勞。     講返讀者,借貸力是可以的,同女友家庭月入為$71000,借貸力約9.3mil。己用掉(1.9+2.6+1.75)=6.25mil,如果唔係加按老媽層樓,借貸力剛好用了一半。物業A如果有維修,若然夾錢條數唔係太「掠水」,是值得去做的。夾現錢再放售一般可抵大廈維修所付支出。不過讀者兩間細SIZE樓都係何文田,若果查證真係入34校網,那不如因細而將其間得更細,部處日後間房出租。 […]

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審視一下自己幾時可達成財務自由?#408

收到讀者來文,35歲開始置業,現有三間樓加上月入八萬,無股票在手但現金有二百萬。情況如下:   現值 買入 欠款 租金 按揭供款 爵悅庭 7.55mln 5.42mil(Jun2010) 3.3mil 18,000 17597 YOHOTOWN 5.0mil* 3.68mil(Feb2012) 1.75mil# 15300 7300 綠陽新村 5.0mil 2.54mil(Sep2008) 1.1mil 12800 9800 車位 0.9mil 0.45mil(2008) 0.3mil 2850 3200 自住居所 租 租 租 租 n/a *讀者如未提供買入值,筆者查閱成交數據的市場估值 #未能收妥按揭還款表,欠款假設為此數方便計算   除了審視下讀者會否找貨(樓)過多外,諗樣更會審視讀者每月支出,下表就好似自己盤數:       收入   支出     薪金 80000 供養父母 10000     […]

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五層樓置業夢能否完成?

諗樣你好,小第今年39,已結婚及有一個小孩。現在有2個單位 + 1車位 + Limited Liquid Asset ,希望 50 歲前能有 5 個物業,請諗樣給小第一些意見如何善用,優化,整合。家庭收入和支出如下﹕   收入﹕ 自己+太太月入﹕    $90k X 12 = $1.08m 單位A+車位租金﹕    $20k X 12 = $0.24m 共 $1.32m 另外3,6,9月每季大概有$100k quarterly bonus ,年尾$300k, total $600k 大概一年家庭總收入$1.92m   支出﹕ 單位A+B﹕    $33k X 12 = $396k 車﹕                $10k X 12 = $120k 讀書﹕            $10k X 12 = $120k […]

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