解救两万八要养一家六口的男子#1006

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读到谂sir文章令小弟获益良多,本人乃庸才一名,今年37,从事资讯科技工作,现时月入28000,太太为全职主妇,因我们有对2岁孖仔要照顾。   资金: 现金约40万, ibond 11万, 股票:2万 太太: 40万现金,佢只喜持现金,由于有小朋友照顾,每月亦要给自己父母及家人家用,储蓄所余不多有   我一生平凡,唯一好彩系沙士前无听政府讲去买楼,系2003年11月反而将用全部积蓄加亲戚借款以68万买了屯门(近屯门公路位置)一单位,期间一直自住无卖,最近揾银行估价,值308万,只剩30万未还款,用的是 p plan,每用供款$2600。   问题: 想利用借货力买楼放租。现香港价贵、应否买楼? 本人听见买日本楼收租,有点似我2003年买楼的情境。即当地楼价即使唔大升都不会再大跌。因此因此有想按香港檈买日本楼收租的想法,未知谂sir可否提供意见? 或买本地楼收租仲有冇选择?   answer: 读者是一个负担颇重的人,28000人工要养起码六个人(夫妇及孖仔再加起码读者一边父母)。理财的目标应为减轻自己每月支出、及为日后再买楼提供首期。   先答现时读者买香港楼是不智的。既有楼自住、工资亦不高、逆政府意再买楼投资、一是先交重税、二是万一遇上楼市下滑会因持货力不足而有覆没风险。当然现时未有楼者依然应平买一间、按自己意愿或专家意见去估市升跌实在不智。留意读者可在港“生存到而家”的一大要点╴系早早锁定左自己居住支出为$2600/月。   笔者自己在专栏提及的楼市升跌看法都只属参考、真正稳妥是时刻保持至少一半借贷力在手等机会莅临。好似读者、2003年只够胆系屯门买左个细单位,出现楼市大跌你放手大买特买只属个人幻想,真系要做个人资产要相对丰厚才成。若你仲等紧楼市低位来临,要睇睇个人资金是否仲够顶。唔买楼都可为人带来风险。   买日本楼、可以是已有几项被动收入的投资人再比自己的新一个收息选择。惟读者收入只单一而支出六个开,好应用最易明又籍单既方法为自己产出“多一份粮”。自己及太太有近90万,可用当中50万运用债基方案收息,50万收12-15%即每月$5000-6000,应已够孖仔再长大日后要读书的新开支。另外自住楼好应力按,可以联名一拆二再按爆八成,套出308*80%-30 = 210万。按爆后还款多了210/259*10000 = 8100、而210万当中30万拎去做double保险,为他日再买楼的首期提供出处。而净低180万再做债基。呢旧钱可保守一点、只收息8-10%,所买债券类会平稳一点2015年全年波幅在+/- 2%之内、而产出利息为月$12000-15000,扣除供款后有15000-8100 = $6900。加埋原有的5000-6000读者家庭收入已净加$12900,等于老婆返工份粮咁滞。   净低30万、买double保险。帮加息,侏险回报可在double之上、而少都5年取会70%、即5年后30万会约再变多30万、那60万于当时可看楼市有否新局面再买楼。宜现时趁楼市仲系高位加按、万一大跌拆后金额减少、得出月息亦少。

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30岁揾12000蚊点翻身? #1003

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  谂sir你好! 小弟是一名庸才, 刚上完收息101, 现时与父母同住, 唐楼大约300呎(坚尼地城估计值200万以下)!但这个物业只有一半业权,有点复杂! 另父母有一物业收租大约收10000,是40多年有电梯大厦大约500呎(石唐咀估值200万以下!以上物父母联名拥有! – 本人今年30工作发展不是太好,月入12000,早前有投资股票但都是输钱多,努力储蓄下只有现金30万,现时没有持有股票,另有做人民币定存大约17万。姐姐有30多万现金。 本人投资知识贫乏,希望谂sir指教,本人希望一生三宅可以安稳退休,退休时做到财务自由,如果想头大左点请直言,先多谢谂sir指教。 – 上完收息堂,去了银行学做债基,sales介了一两只人民币债券,想请教谂sir意见, 一只XXXX债务基金用人民币买年息有大约7厘, 另一只系XXXX高收益基金用人民币买年息有大约12厘。希望谂sir,指点小弟现时应如何投资,谢谢! 祝工作顺利 – ANSWER: 典型在港揾唔到钱既后生仔,点解救!? 相信读者都唔会介意笔者作此称呼,最紧要对症下药。三个坚持呢位年青人要做: 1. 坚持储钱 2. 坚持买股票 3. 坚持买一间楼   在资本世界无资本,好难玩。打工仔、钱就要储,点一就咁解。点二为何以稳收息为主既笔者,点解会作出买股赚价的建议? 主因读者人工太焗限,靠储钱去收息成世人揾埋都系$12000*12*30 = 432万。就算唔食加训街都只呕到400万出黎收息、预计到60岁只收息得40000/月,更要租楼加应付通账、情况不乐观。要令成世人总收入提升,努力打工可以、努力学懂买股票都可以。两种方法都废神,调节心理明白世界无易得之财。   坚持买楼系因长线睇淡纸币内含值。按揭就系先借美金去拥有资产收租,日后再定额用美金清还债务。当然读者力弱,买楼要乘势。相反若收入较中等的仍建议无壳者在此时置业、更反用业主稍弱势同佢地倾价。至于“锄价”,你要揾到个好等钱洗既业主先得。政府在2010年的辣招已阻止业主们“玩大左”一事,所以今日都搞到要不问价沽楼既人,要么生意人、又或赌仔。讲返读者,如收入冇改善,无楼在手仍要等市就才买入。力弱者只能趁势。由于投资经验仍未丰,过多半年先谂手上D楼。   人仔不宜HOLD。建议人仔转返做港银用寻日个案的保证8%保险方案在5年保险提升40%、或利用DOUBLE保险方案将钱5年倍增。但可因加减息令回报在约70-120%之间徘徊,此乃保证8保险方案与DOUBLE保险方案之不同。17万若5年后DOUBLE了,咁30-35诊无论捞得掂唔掂,都可为自己置业时间SET条死线。   当然,勤力打下工、或PART TIME,或用期权又或细价股法门、都可令读者早于35岁就捞多几十万在手。读者应了解之前股票输钱是否用钱方法、或工具。只要注码得宜、细价股亦可构成良好理财方案。今时买渣打(2888)都可在半年内输一半,地铁亦可因政治因素而炒上同落,买股再唔系听人讲同“放埋一边等升”呢D方案可获利了。 最后有净港纸、美金可行债基方案。读者在问题中提出两只基金都不建议。在收息101中已提出更佳的选择。看上图其中基金之FACTSHEET,我们在堂上会更客观去详解。太多人只看正方格内的回报。要知此为过往的表现、对未来个价点行要识睇圈住个D资料。   1. 从债基内的成份,评级分布、存续可知加息下对债基的价格影响如何 2. 香港行方案之手续费点收呢? 不少人被长期收费而唔知点悭返 3. 此基金息口固然低、而受加息影响较深。所以自己落分行听人介绍随时中伏,好在笔者有时间睇睇。一旦买错当落50万而输多1%既,5000蚊就咁无辜跌左。

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迷途小羔羊储蓄乏力、月储多1万之良方#984

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    谂sir你好,   本人深感储蓄乏力,还望谂sir指点迷津,不望荣华富贵,只求生活安稳。   本人30歳,月入22K 太太30歳 月入12K,育有1名小孩,于09年购入沙田愉城苑单位(二手自由市场),按7成 借120万 20年还,月供6K,剩15年,现时网上估价约430万;储蓄约60K (惭愧)   本人支出: – 家用 7K – 供楼 6K – 杂费 1.2K – 食饭搭车 3K   现在还有月供屋苑维修费2K,约1年 每年差饷地租约 5K   太太支出 – 家用 2K – 保险 1.5K – 食饭搭车 3K – 买野约 2K   计除所有支出 以我们的薪金水平顶尽只能储 3-5K,有时人情世故一出已经清袋;现时小孩出世支出就更大。想储多个钱,连出街食晚饭都要计住计住,更唔好讲去旅行。   饿我唔死但生活逼人,本身收入不高,想知如何运用现有资本打破这个困局?增加储蓄能力令自己安心。   (将来或有契机搬去外父母家住,腾出现有单位作出租)   谢谢 ANSWER: […]

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将$5000租金变作$44000月入 #961

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谂SIR, 本人于十月一日假期买了你三本著作,用了三天时间阅读了2本半,有强烈相逢恨晚的感觉,看谂SIR的文章,敬佩谂SIR的眼光,深入浅出的文字,令我明白自已以往犯了很多错误仍不自知,因应本人情况,很想于下一个楼市下跌周期部署‘一生三宅’,希望谂SIR能给予宝贵意见,谢谢~! 家庭状况 本人45 岁, 先生45岁,女儿15岁 月入本人41K, 工作稳定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年后工作前景未明。 每月储蓄30K己扣私人贷款及按揭还款。资产: 1.现金$220K, 2国内5年4.75%定存, RMB170K(201911到期),3股票200K   物业(以港元计) 1自住两房单位(九龙区)。2000年购入价2.65M, 单位市值$5.7M,欠贷款$1.3M,联名持有,H+1.1%,月供约$9200,25年期 2日本东京一房物业,2015年2月现金610K买入,出租中,收入2.5K 3惠阳物业,2011年5月 现金680K买入,没出租,待自用。 4 惠阳物业,2013 年9月现金406K买入,出租中,收入1.5K 5 惠阳物业楼花,2014 年12月现金205K买入,2015年底收楼,租值约1K 6 佛山物业楼花,2015年7月640K买入,本人私人贷款520K 2.81厘60期,每月还9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收楼 7英国学生宿舍,2015年3月690K买入, 先生私人贷款550K,每月还12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收楼起,5年9%保证回报租金每月4.5K, 8利物浦公寓物业楼花,2015年7月900K买入,现金付部份款项,至收楼尚欠尾数600K, 2017至2018年收楼,3年10%保证回报租金每月6.5K   计划 1. 因以往大错是没善用杠杆及借贷力(应可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致现资金有限及回报率欠佳。计划于加按自住九龙区物业,约可多取2M, 用mortgage link存回1M,(即免息准备首期), 待楼市下跌再买细2房收租投资,另600K分段换英磅,以便2017年找利物浦物业尾数。 …….. 7如先生工作至2020年后可能有失业危机,但我应可工作至60岁,本人信货额可买2个3M香港物业吗? 8 60岁后,应仍有10年按揭未清,如搬回惠阳居住,希望共4个国内物业可支持生计,把三个香港物业全出租,希望可以租抵供,是否可行?亦有英国10K现金流协助供楼,本人觉得长远中国的增长会与香港拉近。 9我应先报读那类投资课程可配合我需要?收息,ETF, 买楼,以提升2015年12月会加按后的理财技巧。 请问谂SIR对以上计划有何意见?是否危险?请不吝指教! 后悔不已的人上   ANSWER: 本文承接昨天文章: “令八楼业主后悔不已的免费理财资讯#960”。昨天讲如何规划理财大方向、今日讲执行理财步骤上的细节。   读者9个问题,有部份是关于怎去将借贷力重新应用。由于对私人贷款大伤借贷力一事上无知,所以佢自己计既家庭借贷力不准确。用P-LOAN借钱一笔过去买海外楼后,家庭借贷力由原本13.1mil跌至7.5mil。读者要做的就是重新提振自己借贷力、清走回报低兼不好预期的投资物、换作较好回报的。至于买楼一事应向入手㓥房考虑。如果自己系公务员唔方便、波波局长揾老婆开BVI公司一事比到你启发、佢不愧为前立法局会计界代表。 […]

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楼奴炼成六间楼收租退休#957

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谂SIR: 你好。本人31岁,是一个专业人士,月入7万,计及bonus年薪95万左右。女友跟我同龄同行业,年薪90至95万左右。我们资产如下: 本人: 现金150万, 股票50万,人民币20万, 没有物业 女友: 现金200万,外币兑港纸60-70万, 股票30万, 没有物业   我同女友由于行业关系,投资有一定限制,不是所有产品都可以买。而由于工作繁忙,根本没有时间睇市,本人股市损失了20几30万。而女友主要投资外汇,回报不错,但近期外汇市场波动,已转做可转换定期。 由于我出身公屋,入息超标,3年前搬出来住,现时月租13,000。女友跟父母同住,家庭有5,6个物业收租。但父母的资产会用作养老,我们不会依靠。我由细到大都没有买楼概念,世伯伯母都是基层,靠储蓄同租客帮忙现时生活写意,我跟女友未来都希望可以这样。   我们计划两年内结婚,两年内买入500万左右物业自住,而女友婚后可能会转一份较轻松的工作,月入可能只有4-5万左右,因此希望有其他被动收入弥补。 请教一下我们应怎样部署呢?回想3年前已做错决定,当时没有想过入市,现时楼价已升几成。未来自住物业成数低一点则可有余钱作其他投资。那么现时应该拨部分资金买直债,再物色自住; 还是做债基, 待大市调整时较易吐现买入细价收租? 谢谢。 不懂理财的人上 随文附送: 香港明星十大炒楼功夫排行榜 http://edu.sina.com.cn/bschool/2012-07-09/1628347824.shtml ANSWER: 站在读者(男方)的立场、或许感到有点滴汗。虽自己年薪已近百万、但面对手执5-6间楼既未来外父外母、自己辛苦每日做都唔够佢地坐系度收租收得多。早几日笔者个案提出15K月入人仕有可能在退休时手执千万、引来有人批评无可能。其实现今香港不少人认为自己储200万都难上难、殊不知每月储一万储16年就有呢个数($1万x12x16 ~ 200万),两公婆夹埋储一万蚊个月都唔系过份,当然16年唔系短时间,但是否真的“难上难”及“无希望”呢? 父母养育自己都坚持左20年,后生仔不应踏入社会无耐就放弃自己、辜负父母既期望。   读者当然唔系每月储一万之流。回望佢30岁前无做好两件事、一系挤点时间及部份收入作投资,之前只系“人买我买”咁入手股票,最尾因无睇实个市,输钱为可预期结果。二是对自己过份自信,这亦是男仕一般通病。佢“睇准”楼市将会跌而放弃买楼机会作租客,现在承受睇单边睇错既后果。留意买升买跌系可以,不过事前要做好基本准备。即有一楼在手自住、及起码24个月的支出金额看门口。衣食住行为人之所需,食饭同搭车要依个人返工同地理位置去决定,不好同供应者协定价格去锁死支出好预算。惟住所一般唔会每日变,既有机会买楼做按揭去锁死居住成本、亦可当逼自己储下钱,到老黎好似而家外父外母咁写意、那何乐而不为早作楼奴呢?   相信未来外父外母系读者既“好师传”,谂sir只可添加上算乘、计出点样达成呢条路。如读者及女友在银行工作,可考虑用staff loan借九至十成,息率1%或更低,悭返几万蚊按揭保费支出之余更唔使比首期。当然明白而家楼价高了,以往例如5万月入既银行员工可最尽借人工100倍,即500万。而现时呢个数同意都买唔到咩好野。不过考虑读者而家租住既楼租金只13000,应是大众化选择。那400-500万预算应可购回同等货色的。   由于可九成上会应买一间楼后大把钱净、见读者年青、应用债基收12-15%息而放弃用保本的直债。   若不用staff loan,那照计一计借贷力 = (70000+70000)*50%/10000*2.59 = 18mil。当然1800万借贷力是理论上的,实际有什么因素会借唔足呢个数会面授同学。另外留意若入手500万楼后租出$15000/月,假设九成上会(因读者应未曾置业仲可九成上会),借贷力会被先用掉450万。及后如想再买楼、可将第一间楼补钱转正出租用途租出,借贷力由原本1800-450 = 1350万会重增至(70000+70000+15000*70%)*50%/10000*2.59 = 19.48mil 减 楼价一半,即1948-250 = 1698万。比完全未买楼前的1800万只少1800-1698 = 102万。换句话只用了102万借贷力便持有了市值500万的楼收租。余下50万欠额由租客供满。要搞定6间楼、大抵是用此方法。   当然外父外母当年食正香港黄金时期,就当知识较少都可受惠楼价上升而不靠租约都够照去一间买完又一间。可是读者身处时代与当年不同,计好数去买为必须。买楼收租已是咁多样投资当中,最唔使打理及最生活化一项。不少人以为买股票系最方便,这造就了有心人利用上市规则去合法咁将投资人权益摊薄去揾钱。

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人工由10K奋斗至33K再换楼既居屋仔#951

谂Sir: 你好!小弟看了贵网没多久,但感受很深,不停回顾自己的人生。   以前上网找资料或看书,都多数是分析数据,或教授一些基本概念,实际上如何操作,往往会茫无头绪。 但自从找到贵网之后,获益良多,就像找到了海上的灯塔,引导我的思维走向正确的方向。 – 最近小弟差点就做错了决定,幸好遇上贵网,令我不致于到中年时才后悔。 先说说小弟的背景,出生草根家庭,中学懒散,读书不成,差点就上不到预科。之后一心以入大学为目标,虽然是走多了路,读了一年副学士,24岁人,总算得到了现今社会最基本的入场劵。 一毕业就遇上金融风暴,当时有10K人工已经算好,可惜当时还未有理财概念。过了3年,虽然有储钱但不算多,在家人相助下,有幸在2011年以140万7成按揭买了一屯门两房居屋(自由市场),与外母联名,月供$4700,半年后结了婚。 – 小弟及后一直努力工作,务求增加收入以支撑将来的开支并及早储钱投资。 太太因为要还早年借下的政府 Grant Loan 给外母,而且人工一直维持只有14K左右, 所以扣除家用后,基本上都储不了钱。 – 2013年诞下女儿,小弟人工虽然加了但照顾女人的开支抵销了增加的收入,现在只储到4万左右。今年因为转了工,人工加到33K,加上打算生多一个小朋友,所以开始盘算换大屋。 在未遇上贵网之前,小弟一直打算换同区的村屋,一来近外家,二来将来两个小朋友大了也可以各自有一间房,三来供楼负担没那么大。 正当我已找地产放盘时,机缘巧合下读了到贵网一篇例子之后,看到村屋其实不值得买,再看多十数篇例子,发现谂Sir的理论当头棒喝,一解我多年的疑惑及错误的理财模式。 – 现在我决定收回放盘的决定,重新部署。 由于小弟的自住物业已升了不少,现值280万,欠银行78万,可作加按,套现118万。 应否将大部份作收息去抵销加按供款及将多出来利息作储蓄,而小部份作5年double保险方案,留待机会才出击? 另外,由于现时楼市横行,而且加息快到,所小弟是否应该早点赶在低息时做了加按手续先? 小弟暂时5年目标是可把现居放租,另外租间大一点的屋住(或如果5年内楼价下跌,买多个物业自住,原本的放租?)  – 小弟的资产如下: 自住已补地价居屋,11年买入价140万,现估值约280万 , 存款4万 , 股票4万   希望谂Sir可指点一下小弟,万分感激!小弟早几日亦报读了收息101(BATCH 25),希望能恶补理财技巧。 祝谂Sir桃李满门! 忐忑不安的公居仔上  – *读者提供的收入表(内容笔者未作核实) 收入 支出 本人薪金 $33,000 供养父母 $7,000 太太薪金 $17,000 保险 $2,700     供楼(1) $4,700     家庭消费 $18,000 总收入 $50,000 总支出 $32,400 […]

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低收入低储蓄怎保本增现金流?#946

[龚成] 跌市追揸沽Q&A

谂 Sir   上星期偶然发现了Homeblogger, 阅读数位个案后己忍不住立即买下<楼换楼>及<收息论>, 而以上两书的内容更令我这只井底之蛙由如跳出井外去, 自知投资方面一晓不通, 特别债券, 基金方面原来可在保本的情况下还可有相当的回报o 本人自小只有储蓄概念而收入低微, 现只希望可将紧有的储蓄来增加正现金流,敬请谂Sir可提供一些意见及方案给我解困, 谢谢!   本人40, 月入只有16000,自住家庭杂费及父母生活费用 7000, 自己日常日活费用2000, 储蓄 7000. 丈夫42, 月入约26000-30000自雇人士, 承担退休父母的所有生活费用及15岁儿子之所有生活费用, 自用揾食车供款及自己生活费, 零储蓄.   家庭资产: 1)2003年49万买入自住居屋(未补地价), 无按揭, 本人单名持有, 打算一直自住 2)2013年以238万, 由丈夫单名持有八成半按揭, 30年还款期购入沙田细楼给兄长自住, 收8500, 供7600, 利率H+1.7%, 本金 4300, 利息 3400, 尚欠200万. 储蓄: 60万只存于按揭户口收取同样利率   由于家庭负担较重未有勇气大胆投资, 请问在如此低收入及低储蓄的情况下, 有否保本方案可令正现金流増加来应对通胀? 心急人上   answer: 更正读者所述、笔者原本想示的意思系债券、ETF、保险都可有相当不俗之回报。至于保险同债券、是有保本功能的。关于基金的见解笔者在堂上再述、必定令学生省回不少洗费。相反免费可获的窝轮number令人输多赢少、不少人更沦为股票number推销员、大家好要留意。希望配合blog文阅读、书本的知识可更有效传达。有读者觉得自己系井底之蛙、皆因香港人被一众轮商、券商及经纪蒙蔽太久。   读者家庭收入确实不高、更致命的是先生为自雇人仕、借贷力不被银行计算。好在2013年有买落私楼一间、夹埋未补居屋起码叫有两楼在手。系成家人储蓄只7000的情况之下、有咩办法在40出头开展些正现金流、为退休生活开始部署? 先说明、若看倌是月入十万再三宅在手加上平时冇咩洗费、40出头仍未需为退休打算。但若好似读者咁只得一副微型引擎、早想早出发为自己打算是必要的!   […]

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你唔得,唔代表别人#942

16 Jun 2015 - 从牛市有人买股跳楼说起

小女子今年24。买了楼换楼一书, 但看了当中例子, 似乎甚少谈及我这类人的买楼例子, 故撰文请教lum sir。小女子是一间有限公司的股东兼董事, 月入10万或以上, 首期资金80万 另加20万人民币, 年尾报税。望今年年尾入市买楼。但银行只批7成首期, 因自雇人士关系, 本身无物业, 与父母同住。但有感钱在银行贬值, 故想买楼投资, 如初置业应买何价楼是好? 心水地方是海怡半岛500多万的单位, 又会是升悦居。 或lum sir有何投资计划, 请指点小女子。万分感激! ANSWER: 自雇人仕组织借贷力去买楼之法少在blog文提及,因成就此事的含金量较高同复杂、所以留在课程详解。自雇人仕要不时为自己准备借贷力、而文件唔可以系买左楼之后先筹备、现时批核人员眼利即可分辨出来。就当你公司真赚钱而文件不足,那只好叫你台现金去full pay层楼、借钱就免问了。   昨天贴文“80后女孩当自强”,收到不少回响。网民有fb回应: “我当佢23 岁毕业, 唔食唔住唔洗坐车, 36 个月粮先岩岩55万, 真系好叻, 咁都未死, 真系好励志”、又或“我都好想知刚刚毕业,无什么特别工作经验,普普通通OL,都有3个月人工Bouns,我都好想知是什么工?”。   笔者看法、同后尾留言的朋友OOcha WishOo近同:“我大学毕业时未够22岁,26岁时有近17K月入,工作头两年都有兼职,帮人写稿。工作第十年已加入政府从事专业工作,有近60K月入。其实唔系无可能,主要睇下自己有无用心工作及留意市场机会。讲真,我唔觉得呢位女子好特殊,你唔得,唔代表别人。AO大学一毕业已34K人工,年年请人。”   正所谓闷声发大财、有财者有N个原因不道出佢赚钱既故事。或令人觉得富有之可能、根本在世上不存在。本案读者24岁搞生意月入10万、高到相信又会引人猜疑。其实笔者要主作讨论的、是十万月入的自雇人仕如何在买楼一事上决择、而唔系“究竟有冇可能揾到10万一个月”。搞好方向之后、先答应否买楼。在笔者的经验、生意人要买楼将钱压死是必需的。因赚钱模式快来快去、今年好生意可以猪笼入水、下年经济逆转要每月花钱去养住盘生意。当中对市场转向之洞察及在扩张与防守之间做取拾,就是老板要长存下来的必有条件。   第一步先组织基本的借贷力,读者个案梳理后能拥7mil借贷力不难、而初次入手楼宇宜选市值4-5mil的、大屋苑为佳。贪其流通量高亦较易租出、加上睇楼揾笋盘一事在大屋苑较易掌握。海恰半岛已在早前文章提及、过去两年大落后、比跑得好既屋苑升少20%。故第二步应知道有什么因素影响18屋楼市跑先定输之势。最后才是学睇楼、知道怎避免漏水或多坏既单位、减少入手后装修既支出。当然如你是买楼出租、怎去写好份租约、另外租务基本小知识助你怎与租客沟通都系必要。其实一间屋有咩地方损坏、多总是几个地方。大致系同风、火、水有关,大家好去再思索了。   按自己借贷力多少去预budget买楼,比试图捉楼市升跌去决定买卖更好。尤其当手上只是发展首间或次间物业、只实确保自己不会用超过借贷力60%去买楼就成了。什么睇市捉转角位、留返他日手上有4楼或更多、到时因应市场去决定走边一间先既时间再谂吧。另外读者现有资金、可作收息、后生女一定系选债基。无年期又可随时赎回、年收12-15%,收收下随时多一份首期出黎再买楼!

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怎达到一生三宅及提早退休的理想?#941

[龚成] 如何平衡风险

亲爱的谂sir, 本人拜读过你的著作“楼市双租族”立时成为你 fans。 本人月入十二万,收入稳定,但工时长,早有提早退休的打算。本人是一名单身中女,现年42,并未有固定男友,现与父母同住,毋需付租金,祇需每月付二万元供养父母。但父母年事已高,一旦他们百年归老本人便要迁出现有居所。 本人对“一生三宅”的理念很有兴趣,但又很担心租客在单位内自杀,及要为单位提供维修保养的事宜。本人从未置业,现有现金储蓄连同基金收入大约500万,请问该怎样投资才可以达到“一生三宅”及提早退休的理想呢? 请赐教!  ANSWER: 一生三宅的理念是清楚明白不过,就系退休时储有三间楼好去为自己支付生活费。年长人仕、或对安稳生活有追求者应视买楼收租为更好手段,因租金同通账一齐升跌、加上楼是好的抵押品、可获低息贷款。比起股票、楼在提供收入方面出色好多。留意若你的收入不同通账挂勾、就当你今日安排好30000蚊/月的被动收入、20年过后同币值的购买力将变少。你看1995年的物价、大快活廿蚊有个饭加野饮仲要有找。今日2015年,40蚊想有野饮都咪叫冻的! 你就知通账在基层物品上的影响有几大。政府公布年约4.3%的CPI、是综合了不同消费品、有车有食有靓衫、不能反映退休人仕所面对币值稀释之压力。   当然买股票亦有其好处、就是作博杀赚钱既工具。重复一次笔者在<收息论>著作内提出的起始理论、为世间投资物可划分为收息类同赚价类两种。投资前搅清你呢笔钱既目的系收息定赚价? 做好资产分配再去选取投资物都未迟。读者担心买楼要保养同租客自杀、试问买股票唔使担心要供股同股权被摊薄吗? 只不过楼每人都住紧一间、好生活化、当日面对的支出及风险一讲就明。股票是种无型(intangible)的投资物、方便了大股东由小投资者身上合法抽水而受害人不自知。   至于租客自杀/被杀、引用昨天文章、凶宅售价一般比市值低20-30%。数字上比这几个月输股票仲好。当然若你系后生仔、学懂股票、上市条例、及趋势预测都是十分重要、投资心理会在买卖中形成。在年少早犯投资错误好过中年比人一铺清袋。至于读者多年埋首工作、月入算是颇高的。需要考虑投资的原因、系佢手上既500万不断被政府印钞行动所稀释。应否在现时高位买楼、在于借贷力是否足够?  及手上持货会否过多。计及读者个人借贷力为120000/10000*2.59*50% = 15.5MIL,应入手跑赢地区的三房。至于香港18区咩地区跑赢或输? 我会在买楼003再逐一述明。而三房楼好租过一房、加上三房楼易理顺一组好租客出黎、这是行内经验。切勿只听同计划而不行动,成功不是想出来、而是做出来。加上时间唔等人,人到退休就当800万在手、无投资经验只会易于被人骗走财富。   读者买一楼只需一成首期、当连洗费只消约70万,望入手后供楼同收租平衡。当然报称自住的楼为何租出及风险应何规范? 这一时间说不出来。净低430万可取130万作债基收息、年息12-15%之下又为自己争取了多月$16250现金流。当然买楼、收息、点签租约去省却日后麻烦、债基点规范风险、这些事情需去学懂。收息或收租好在少需要打理、但点都要给予些起始成本。各位在校园内被灌溉“读好书、揾好工成就生活美满的想法”、可是现实上就系:   1. 读好书唔一定保证有好工 2. 揾钱多少亦同读书几高分无关(揾钱是同你对市场上的贡献有关) 3. 打理财产才是最影响生活质素的关键。对打工仔而言、揾钱20-30年、五十岁后打理财产其实都持续20-30年。那大家花时间去打工之余、理财学问亦是很重要。 4. 你唔用你既钱、自然有人“帮”你用。  

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穷中产与低税数人仕何需套现?#829

Lum sir 本人收息101学生。已婚36岁,有1层楼市值约6.5m, 购入3.2m, 月供7k, 尚余按揭约1.3m, 无其它负债。 不看好3-5年后市,但因只有1层楼自住,并不想贸然放售。 现考虑到银行加按套2~3m等机会再买1层,套出现金放直债赚息差。 跟直接放售相比,你会赞成此做法?其它好坏处须考虑? Thanks, 庸人甲 answer: 不看好楼市、究竟系睇跌定系点? 笔者看法是楼市下跌空间有限,自2010年有SSD后楼市成交大减,见上图2008年全类楼宇成交合约每月稳座10000宗以上,到2013及2014年每月为6000-8000宗。留意2008年系金融海啸年(2008/9/18 雷曼倒闭),年尾楼房买卖成交急速下跌,由一月16000宗跌至十月6054宗。时至今日成交炽热既一个月都系9000单deal,少既4000单。即而家点比都不及有SSD实施以前的2008年,引致参与市场的人少了,即引出两个社会现象: 1. 楼市价格由更少数人决定。之前每月买卖双方16000对,而家每月只7000余对。即要再推升楼价、只要少数人肯再买上去便已搅掂 2. 近几年楼市上升带来的财富效应只得少数人可分享,贫富对立更严重。   楼市要大跌必要无序大泻,惟近年“高价”承楼的只系少数,加上金管不断收紧按揭借贷,而家仲可以比四成首期买到第二套楼既都被归入异能人仕、要呢班人惊青咁不问价去沽楼比人!? 难矣。成个政策只收净一个空位比实力少既买家同呢班“异能人仕”陪跑,就后成世未买过楼既后生仔,可用廿几三十万首期九成上会买个上车盘做业主。 读者显然系现今房策既被打压者,再买第二房的难度被收紧按揭政策提高,加按可至360万,即360-130 = 230万。比次前可尽套420万又少60万。你问笔者好唔好加按套现? 笔者继<<楼换楼>>一书提出“专才、通才、庸才轮”之后,本文想提出两个新类别,一系“穷中产”、二系“低税数人仕”。   穷中产 此类朋友指收入高、而储蓄率不高既人。呢班朋友既特征系识享受、一年或会去3-4次旅行、而银行储蓄只得廖廖可数几十万。如有此症状药方如下: 1. 减少无谓支出、分清“想要”同“需要”先好用钱 2. 人工高而储蓄少、即家庭借贷力高的、可是在买楼一事,欠缺了做首期的头寸。如未曾买过楼可九成上会,为自己添自住房。如已买楼但小朋友长大了需要换三房,那要好行“以租养租”、即成为双租族。 3. 如已有一房的,由于手上现金少,宜利用自己借贷力高去套出现金,补偿自己手上现金少既特点。令自己借贷力及现金水平都维持在好的水平     低税数人仕 此类朋友系“穷中产”既反转特征。即收入低、而又手上资金多的。可能各位心谂系咪玩野!? 即皮几野人工但手上有500万CASH!? 香港有呢类人架咩? 当然系有的,去除富二代一类后、有人系报比税局既人工低、而自己每月实质猪笼入水,此类brother大多系做生意的。可能不少打工仔对老板交税仲可能少过你恨之入骨,呢件事其实政府唔系唔知道,打压老板令佢地冇心机创业,最尾中招既又咪系打工仔自己。   读者profile当然系简单一点既穷中产。听完笔者讲完呢个拆局之后佢都应该知点做。至于低税数人仕点为自己补强借贷力,有一个一堂过既课程系5月开办,先修毕买楼001知道取用借贷时有咩要注意,再学点将借贷力由冇变到有吧!     至于直接将楼放售,可即套5.2mil。要决定卖楼定加按好,要考虑到读者自己准确的家庭收入为多少。如放售后再买配合新政策仍未令自己借贷力用超过50%,可行也!    

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