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做個9%、15%、31%年息收息佬?#1004

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諗Sir, 您好!本人是超級庸才一名,現已年事已高,為了妥善地處理財務,已在8月及9月頭修讀101,102及103收息課程.修畢收息課程後,希望能學以致用,所以有以下財務安排構思,希望諗Sir給予專業意見.   本人46歲,待業(預計月薪$25,000),太太42歲,月薪$17,800,現有資產如下: *自住樓市值280萬,1996年聯名購入,沒有按揭; *沙田樓市值360萬,2004年太太單名購入,於2012年加按至70%(息率2.15%),套現$155萬,尚欠銀行$190萬.每月租金收入$9,200〔因租客已住了7年,準時交租(好租客難求),所以租金收入偏低,還有續租時沒有訂立新租約〕,還款$7,500; *銀行存款$170萬,其中$95萬放在mortgage-link戶口,@2.15%; *其他投資$140萬〔股票 $75萬,股票基金 $30萬,iBond $9萬,MPF自願性供款$26萬(計劃停止供款及提取所有資金)〕; *每月生活開支$12,000(不計按揭還款及MPF自願性供款); *為了將來用本人單名購入第3層物業,已於2012年將自住樓由聯名轉至太太單名持有. 現有以下構思,希望諗Sir給予意見:   1)首先補回沙田樓租約以增加太太的正式收入,新的借貸力是$320萬 〔($17,800 + $9,200 x 80%) / $10,000 x 50% x 2.59〕.接著將自住樓做按揭,套現$130萬〔$320萬 – $190萬〕; 2)將最新資金$400萬放入以下投資: a)$100萬放入15-18%債基,做3轉,每月利息收入$12,500-$15,000; b)$100萬放入12-15%債基,做3轉,每月利息收入$10,000-$12,500; c)$100萬放入10-12%債基,做3轉,每月利息收入$8,300-$10,000; d) $50萬放入DOUBLE保險,5年後希望總回報80% (每年約16%); e)剩餘$50萬放入mortgage-link戶口備用,@2.15%,每月利息收入$900.   3)如5年內樓價回落20-30%,用本人單名購買約$300萬物業 (70-90%按揭),完成一生三宅願望. 請問諗Sir如果我將$300萬放入債基,是否過份集中?是否需要將部份放入直債?如是,有否好建議? 謝謝你的寶貴意見!   超級庸才   ANSWER:   今天生果報用人仔匯價見低位為題、實在早於年初筆者已少叫人做人仔投資、定期。就連昨日的個案,都叫讀者將人仔轉做double保險或保證8保險。原因一是港幣轉人仔差價比其他外幣高,此為國務院早前為防止外資流入的行為。故人仔未收息在差價上已被影響回報。原因二是銀行同業留意到大量遠期買人仔跌的沽盤需被對沽。不少結構產品如「一年期保本、人仔升仲有5%」呢類產品在各大零售、私人銀行出現。今日近年尾大家慶幸只比佢呃左一年,當買個教訓。當然啦,買一百萬輸4%就係$40000,究竟你人工多少才能不需正視此等損失? 閣下自判。   若將自住樓再套多130萬,手上資金為170+140+130 = 440萬。此資金買債基收息有餘、惟入手直債仍嫌稍為勉強。直債入場多在10至20萬美金起跑,可能一條債已抵讀者1/3資金。將問題縮窄為除了行債基方案外,有否其他非債類的10%收息建議? 有的。亦不需要用保險。保險雖然回報係最強,惟有存放年期3-5,買都不宜存入多。 建議為ETF,當然唔係盈富2800、或任何香港類的。香港市場有食水既窩輪、但無績效高而收費低既ETF。筆者受訪時講過,不過估計因廣告客戶有話語所以ETF資料未能刊登。見下圖: […]

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三姐妹的退休策略 #998

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  諗Sir: 本人家庭概況如下,單身三姐妹,各有穩定收入A:$49,500 (43歲) +B:$39,000 (39歲)+C:$42,500 (32歲), 無須供養退休父母,一家人現住公屋(正交雙倍租$5,500)。於2012年九成按買入沙田鐵路沿線兩房私樓,現估值$5.5m,尚欠$3.64m,月供$14,900。 現已出租,收$14,000租。 (註:此私樓當初由B單名購入,並由C做擔保)。 手頭現有港幣$960,000、人民幣定期$220,000、加幣定期$242,000及約市值$790,000股票。正想多買一間私樓出租,應該如何運用家庭的借貸力最為合適?如翻按沙田私樓,還是動用現有的現金去買? 可否買兩間兩房還是一間三房? 甚或是使用綠表買未來將出售的新居屋?謝謝抽空回答。 已報名”買樓003″等12月上堂的學生上   answer: 將公屋轉作綠表九成五上居屋是不必的,因就當交雙倍租,家庭只付$5500就解決一家5口的居住需要,實在十分之抵。三姐妹人多好辦事,最易諗到當然是每人一間樓、用盡政策所予單名可借盡的空間。以家庭為本的理財方略,最緊要有個共同方向。筆者建議是爭取正現金流,一味儲錢都唔知儲到幾時完。正現金流起始目標為個人收入7成,即三姊妹有(49500 +39000 + 42500) * 70%=  91700租金收入就掂! 好似每月收租九萬蚊好多,其實每個人整間劏房係手,供滿間三百零萬既樓,三個人已共收成六萬餘。再用些少積蓄行債基方案收息、300萬做稍保守的12%,每月即收息$30000,那要退休變成望到既事。如同意,一齊行。4-5年搵到出口絕不為奇。   至於翻按沙田私樓唔使諗,一般只按六成,用上堂的一拆二方法按爆八成亦只套有幾十萬,不值得。三房走勢會比細單位好,不要夾硬買兩間細眼鏡(或怪開則)、估計跑輸大市。在堂上會解說及授予較深入的,由發問問題去睇讀者理解還在開初。了解普通按揭規則及搵樓條件是入門、要做得好必須對單位類型再細分、18區區份的優劣多加了解,各種單位開則優劣作比較、更要將原本冇既借貸力變在手。   若唔做劏房用原樓收租,沙田5.5MIL樓租金收入為14K,租務回報為3.05%。要產出共60K之租金收入、需5.5MIL*60/14 = 23MIL(2千3百萬)總值的同類物業兼供滿先得。那不妨做個混合方案,原本沙田樓就留係度、下一間樓宜在上完12月買樓003即出去搜尋,先試一下套房式收租方案。12月及農曆年傳統冇人睇樓、加上而家經紀谷哂做一手,細A都彈緊客去大A睇一手盤。若真係努力搵到個急用錢既業主、或年尾一年先返黎香港一次既業主,比多幾段新聞佢睇睇2016年個樓市有幾慘淡、成功鋤價絕不為奇。當然鋤50%係買家自己發夢的、但20%絕有機會。留意要成事、必須勤力睇樓。掉轉筆者自己要買都一樣。   債基可吸納人民幣同加幣。未行債基方案前、人仔已可收9%息而加紙為6%。近日已有人偷雞允許人仔做債基方案、為一眾已蝕價的投資者帶來翻本良機。不好只買樓做投資、掉轉只行債基方案都不妥。必須樓、債、ETF亙用,合理去分散風險。不少人叫你買完一隻基金又另一隻、實在如兩隻基金都買股票、關連性較高根本達不到分散風險之目的。望本篇文為三姊妹訂下理財方向及應作之item、令佢地同其他學員一步步向優質生活邁進。

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苦海孤舟、買乜都輸既人#992

  諗sir你好!  最近開始拜讀閣下的作品,發覺閣下對投資見地精闢獨到,有如沙漠清泉,希望可為本人作名燈引路,幫忙指點迷津。   本人現年50歳,有一女兒16歳現就讀中四,已成為單親,將於數月內完成離婚。現職投行,年薪加贍養費年入息約55-60萬(視乎bonus而定)。前物業已在2009年低位賣出,現無物業在手。現租金支出每月$11000,其他家庭資出約$15000。   手持現金只有30萬、人民幣5萬、紙黃金10萬,另有兩份基金,如需要可部分提款共15萬。   現有疑問如下:   1) 悉逢未來一兩年住宅供應大增,現時樓價向下趨勢,現時是否應在唸Sir 介紹的債卷及債基先改善儲備?   2) 因資金短缺,如考慮買第一物業,應首選居屋或私樓,地區及樓價上限又如何?   3) 如給女兒中五、中六外國升學(大學應該負擔不起) 自己可改與母親同住,省下每月租金供女兒升學費用,是否明智?(女兒讀書成績一般/而現有家俱要全部放棄)   4) 儲備方面,可買公司股票,員工買三送一,現每月只買$2000, 應否加碼?或應分散投資買其他月供股票,如盈富基金、港交所或交通銀行…?   5) 另每月要供兩份基金共$4000 及Orso HK$2000, 保險費大約$2000.   p.s. 本人對投資的確沒有信心,因過往曾3次買樓(䴡都花園、帝柏海灣及碧堤半島), 後也因不同情況需要而最終無怎獲利而放售。一份基金平手而另一份獲利亦有限。沒太多買股票,買人民幣及紙黃金也在高位入市,現手持都是蝕本貨。對於投資,極之迷惑。   苦海孤舟 (已報讀’收息101′ batch27 1月份課程)   answer: 今日讀者身在苦海、只因早前種落的因。關於感情的事不好說,但早做理財多個錢係手實可提供多個出路。有錢唔係大哂,但錢可予人選擇。不少人明白及早出發理財、可惜錯用方法。筆者十分建議各位唔好再問:「乜野好唔好買?」買股票可比做生意,人地食得起既機遇唔代表你,所以「好野」唔代表對你好。應作為先了解至少幾種投資物的特性、再因應自己需要去將資金分配去不同投資物(即資產分配)、更可在買入時執行策略,避免一次過全款掃入。   讀者雖有年入60萬,惟09年放走自住樓加上儲蓄低下、情況好定壞佢自己解說左。至於筆者都為讀者心急,因就當讀者未來10年都可免炒,計埋租樓同支出月儲20000已算唔錯,即10年可儲多240萬。到時一個六十歲未有物業而身上只有300萬現金既人,要比租加抵抗通賬足20年,此數目仍感不夠(租樓20年都去左200個)。政府有發鈔權可隨時更改貨幣之內含。如你只持現金,成份財產等於每日被征稅。買樓的原因,是因為租金收入跟隨通賬同升跌。有樓係手亦令人感一邊「靠牆」,未算叫好環境,但再作下步時起碼有個依據點同量度位。   讀者試過買樓、股、基金都輸。用股票為例解說、你買股票唔等於你理解股票。可能有見過朋友唔理解去買股票都賺錢、惟此一般發生在狂牛市,過後又有一大堆人被捲走財富。當然筆者冇諗過大家對股、樓之了解在博士級,筆者自己都唔係,亦已放棄買股賺價的生涯。惟水平到中學級已可為大家避免70%之錯誤,基本上已好過不少人。試想想錢咁辛苦賺返黎、不明就裡就將錢投入股市,係咪益左股票推銷員同莊家?   係講方法之前最後提一點: 放棄儲錢、有目標咁儲現金流為正路。詳細在收息堂上解釋筆者個人之理財觀及執行方法,此為看畢近千個理財個案及用10年見過大中小客戶之後的心得。正因如此不少初學者take收息101作起步課程。   用省回租屋支出作誘因去考慮是否送女出國實為不智,年青人在16歲經歷家境變遷再要無埋班朋友,佢真係早阿媽34年就落入苦海,於心不忍。其實不少大套房本身環境可人,租金只係6000-7000蚊,夠哂兩個人住。請不要用有色眼鏡看待租劏房既人,有d套房係荃灣、大圍、或沙田個堆村屋咁,當中不少客人都月入不俗、或公務員或有樓業主。筆者自己識得個工程師,因為家人全在加拿大所以佢單拖香港工作租劏房、而銀行現金足以一炮過買間第一城小單位,算不失禮。唔好以為兩個女人租套房一定比人為難,一班只求平既租客自會聚集在某區,你留意下避開佢就得。至於面子同格調問題,現實到來不能不面對。   今時買樓不合讀者,勢孤儲蓄弱。加上人的借貸力由40歲就開始下降,到50歲已不用2.59、而是1.55,即借貸力少了近40%。現時應唔好諗股票,將約60萬資金1/3做現金應急、1/3做債基收10-15%息、債基隨時可沽售而該20萬平時收息月$2000-2500。最後20萬應作double保險,5年後有多20萬共本息40萬作首期,到時樓市希望有位比佢九成上會買樓一間租出,由租客供滿去幫助自己老黎有樓係手,起碼有個「靠山」。至於呢幾年儲到既錢,債為先股票盡量少,畢竟股票宜23歲開始買同犯錯,過去時光已不能追回,只希望早日由苦海上岸。

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[諗sir] 怎去分配手上資金產出被動收入?#971

[戰神] 為何銀紙不值錢的論點不成立

諗SIR,   本人48歲已婚,一位工程師。太太為家庭主婦,沒仔女。受惠於大型基建發展,工作前景還算過得去。人工為$68000/月,計埋BONUS $78900。   有一大埔物業,96年買180萬,現時值420萬,按揭尚欠70萬。 剛行了年授的一拆二按爆八成,利息為H+1.94%,做23年,月供$15500,套出280萬。   有現金40萬、股票100萬。希望可產出現月入之70%作退休每月收入,即$47950 借貸力係$68500*50%*2.59/10000 = 8.87MIL,已借比率為3.42/8.87 = 38.5%   怎作資產配置? 想將套出之280萬的80萬做收息101堂教的DOUBLE保險,5年後變160萬。另80萬放MORTGAGE LINK備用,80萬入手直債、最後40萬放債基收15%息即年60,000 仲爭好遠,究竟如何達到有$47950之目標?   ANSWER:   筆者曾與讀者會面,人到中年已錯一次實不能承受一錯再錯,所以對於計劃十分認真,值得稱許。早年錯誤為頻繁出入股票,到48歲只輸淨100萬係手,計及沒養仔女既讀者手上只一樓及140萬資金在手,算是不合格。   炒股係主動將自己既錢倒出街、唔買樓係任由政府將自己手上的現金內含值攤薄。各位不要以為唔做便唔錯,其實有心人正利用呢一點,做工夫令你銀包內既錢流入佢荷包入面。叫人買樓一事唔係事後孔明,先講2009年,只要搜尋網上便知有師兄叫人放心買樓,因已睇死香港樓價在低息時代價必升,及後發現一語成讖,樓價由金融海嘯至今已升7年。在上星期5與<經濟一週>的合作視像節目已有提及,影響樓價的因素有兩個,一是長線的,紙幣必須經歷幣值被削潮、直至超級通賬蒞臨令強國倒台、新主重新維持秩序為止。地球霸主由荷蘭換至西班牙、西班牙輸海戰被英國取代、英國再因支持兩次大戰令儲備流向美國、直至而家。這個演變用幾十年做一個轉接、亦因此樓價升軌可持續十幾年。   當然升軌之中有中小期調整,香港亦因政府政策令樓價每隔幾年有適度微調。政府加添幾封印花稅項、成功令樓市成交萎縮至2010年有招前的30%、現每月只4000-6000宗。這引發出2012年後「高位」買樓接貨的人只屬少數,如果「橙市場」既參與者當中95%都係兩蚊一個買、而只5%係10蚊一個買、那要將現價由10蚊跌番至兩蚊只屬少數。更何況橙一賣後要再買番好困難,令放盤量始終在低水平。今日參考了汪益地產汪敦敬總裁的文章,據他公司數據屯門數市的放盤量只在9月升了一個月,到10月持續橫行,揭示了二手市場的供應仍維持在低水平、未有賣樓潮出現。估計樓市稍作微調後仍會在高位徘徊。   參考汪總之數據,因為其地產公司獨佔屯門區市佔率達7成,可準確地掌握一區之成交及放盤情況,從而較能摸索業主的心理。要知二手樓可以賣可以封盤。相比一手樓、二手供應量很難捉摸,香港其他龍頭大行、亦只能在一區內取得約13-15%的佔有率。   講返讀者,轉折點在好好運用一拆二按爆後套出之280萬。儲蓄不多,人已到48,其實手上可用既牌已見少。拆局為先好作收息、再伺機買樓入市收租。現時買不得之原因,是借貸力已用一半,加上實力不算強,無謂逆政府意買樓投資。至於點解長遠而言都係要買樓呢? 因為租金收入有與通賬同升跌之功能,這是其他收息品沒有的。   可改善是讀者在280萬之分佈。原先想法: 做DOUBLE保險: 80萬 直債: 80萬 MORTGAGE LINK備用: 80萬(收同按揭支出一樣息口之活期利率) 債基: 40萬   筆者建議是: 做DOUBLE保險: 30萬 債基: 100萬 MORTGAGE LINK: 150萬   原因: 1. […]

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債基每月派息結單全展示#967

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諗 sir,你好,   最近發現你的 blog,已看了樓換樓,收息論,上了收息班及買樓103,報了收息103。   本人(41)月入2.3萬,先生(37)月入3.2萬,現居青龍頭,五年前聯名以210萬購入,月供8千(H+0.65% / P-2.8%),現欠銀行160萬,單位現銀行估價400萬。兩人扣除供樓,供養父母,每月支出後,每月儲蓄大約可儲1.2萬。上了收息班後剛買了10萬債基,現金有10萬,股票12萬。   有感收入及儲蓄都不多,需要改善儲蓄率及增加現金流令我們可以買第二個單位以退休收租。   本人算算我們的借貸力 (23000+32000) \ 10000 x 2.59 x 50% = 7.12 – 1.6 = 5.52   我們計劃是把聯名一拆二,本人單名再做按揭,先生作擔保人,得出的金額投入債基,得出的利息加上儲蓄作首期,希望兩年內能在荃灣或屯門購入大約三至四百萬樓宇作收租。   請問 1)如果單名作按揭,是否應按80%?  會否影響買第二層樓時的按揭  2) 是否應轉為本人單名再做按揭,保留先生借貸力作購買第二層樓。   你對此計劃有什麼建議或有什麼需要注意呢? 先行謝謝!   ANSWER: 星期一,選取個較容易的個案作答。一間樓聯名轉單名一般不可以做8成CASH OUT按揭的,最盡只做六成。那要按爆八成,關鍵在買賣的內容及如何向銀行就此事作申報,做得叻更可慳埋稅。由於早年選取青龍頭地區不佳價碼偏細,今時六成加按能套400*60%-160 =80萬。如能按爆八成可得400*80%-160 = 160萬。對往後差生正現金流很有幫助。   另外本個案見簡單之原因,因讀者可選擇的路不多。由於月入只屬中層(在本blog均數而言),點儲都唔會有「大錢」係手。當原居按爆後夫婦其一名額會拆出,他日價位合適當然要用單人名再買另一間樓。筆者不是叫人盲買樓,惟在當下年代,各國政府都靠印銀紙去苟延殘喘、由於每張銀紙的內含值不斷下降,所以資產的價碼上升是必然的。近日多了同各範疇人仕談論往後樓價、雖生果報大力吹捧樓市劈價潮已至、但買賣兩閒之下,見不到樓價會在未來一年有20-30%的調整。基本上樓價跌15%至中原指數約124點,返回2014年7月水平,筆者自己已覺好滿意了。   讀者原居加按後,月供增為320*259*10000 = $12300,換取160萬係身。讀者上完收息堂後,聽筆者講選對那隻債基再細碼買入,已經走了成功的首步。不少人自行探索,買錯債基及買錯銀碼是必定的,原因恕不能多述,惟銷售人員提供免費資訊,必然需要收貴傭金及引發客戶多trade去做多點生意。本網homeblogger正是走另一方向,靠收費課程去提供有用及客觀的理財資訊。由於課程費用是列明,同學的付出是已知及有限,往後為自己賺取源源收入。 當10萬銀收返幾個月利息,便可考慮逐步加額。筆者將其中一債基收息的月結單顯示,見每月定時(22/9)派息,銀碼為1308澳幣,(AUD/HKD rate=5.6)即約HK$7300。套入讀者情況,160萬收月$16000-18000是不難達到。中期先收住利息、他日再睇準時間買樓。但應不在這一年,那大家好應為自己手上的CASH作準備收多年高息。

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48歲父母還有未完成的責任#966

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    諗Sir, 您好。   拜讀您的著作和網頁文章已一段時間, 深感獲益良多, 並慨嘆自已以前錯失了很多良機去為自己的財富增值。   我的實况是: 現在的工作,工時又長又不穩定,而我先生將近退休,但又未完成我們應有的責任,有點兒擔心。希望諗Sir為我的個案給予一點財務意見, 使我們在不久之將來, 能有一個安逸的退休生活。   家庭及入息狀况: 本人48歲, 月入四萬。先生58歳, 月入八萬。有兩個兒子, 他們仍在求學階段, 約四至六年才完成學業。   物業及財政狀况: 現居新界東,居所估值650萬, 車位70萬, 還有一所村屋值350萬, 目前出租,租金约一萬元。所有資産巳供完, 设有任何負債。兩所房屋,都是聯名的。其它資產共有500萬(主要包括股票,月供保險和基金。現金不多,约100萬, 資産不可即時轉變為現金)。當兩年後, 我先生退休時,會獲得500萬退休金。到時, 我也可能被迫選擇退休或轉工, 因為公司前景不樂觀。但我們會努力尋找新工作,去維持日常開支,直到兩個兒子完成學業及供完保險和基金,約要做多4至5年。至於䦕支方面, 因為有年長親人是長期病患者,所以要分擔部分醫療開支,同時要供書教學,供保險和基金,交税等等,所以每月只可儲约4萬加收租1萬, 兩年後可增加資產120萬。   現有問題如下:   1. 如果樓價在未來幾年有下調2至3成機會,想用退休金買入兩個而毎個约值500萬的二房單位,按六成,用租金去抵消供款,到十幾二十年後,便可成為收入的一部分。再到约干年後,便成遺產,送给兩個兒子,但要解決問題是: 幾年後如果我們沒有收入,甚可以上會呢? 如果找到新工作,方案是否可行呢!   或是   2. 現在按出自住樓房,約得到400萬,去買入高息債/債基/5年double保險, 收約10%回報。到退休金到手時, 便還清樓按。而買入的高息債/債基/5年double保險, 便是我們退休後的收入, 一直做下去。疑問是: 如果加息,會否影響回報? 如果直債或債基價格跌了,是否有call loan或被銀行自動cut lost? 如果有, 甚樣應對? […]

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將$5000租金變作$44000月入 #961

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諗SIR, 本人於十月一日假期買了你三本著作,用了三天時間閱讀了2本半,有強烈相逢恨晚的感覺,看諗SIR的文章,敬佩諗SIR的眼光,深入淺出的文字,令我明白自已以往犯了很多錯誤仍不自知,因應本人情況,很想於下一個樓市下跌週期部署『一生三宅』,希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝~! 家庭狀況 本人45 歲, 先生45歲,女兒15歲 月入本人41K, 工作穩定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年後工作前景未明。 每月儲蓄30K己扣私人貸款及按揭還款。資產: 1.現金$220K, 2國內5年4.75%定存, RMB170K(201911到期),3股票200K   物業(以港元計) 1自住兩房單位(九龍區)。2000年購入價2.65M, 單位市值$5.7M,欠貸款$1.3M,聯名持有,H+1.1%,月供約$9200,25年期 2日本東京一房物業,2015年2月現金610K買入,出租中,收入2.5K 3惠陽物業,2011年5月 現金680K買入,沒出租,待自用。 4 惠陽物業,2013 年9月現金406K買入,出租中,收入1.5K 5 惠陽物業樓花,2014 年12月現金205K買入,2015年底收樓,租值約1K 6 佛山物業樓花,2015年7月640K買入,本人私人貸款520K 2.81厘60期,每月還9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收樓 7英國學生宿舍,2015年3月690K買入, 先生私人貸款550K,每月還12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收樓起,5年9%保證回報租金每月4.5K, 8利物浦公寓物業樓花,2015年7月900K買入,現金付部份款項,至收樓尚欠尾數600K, 2017至2018年收樓,3年10%保證回報租金每月6.5K   計劃 1. 因以往大錯是没善用槓桿及借貸力(應可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致現資金有限及回報率欠佳。計劃於加按自住九龍區物業,約可多取2M, 用mortgage link存回1M,(即免息準備首期), 待樓市下跌再買細2房收租投資,另600K分段換英磅,以便2017年找利物浦物業尾數。 …….. 7如先生工作至2020年後可能有失業危機,但我應可工作至60歲,本人信貨額可買2個3M香港物業嗎? 8 60歲後,應仍有10年按揭未清,如搬回惠陽居住,希望共4個國內物業可支持生計,把三個香港物業全出租,希望可以租抵供,是否可行?亦有英國10K現金流協助供樓,本人覺得長遠中國的增長會與香港拉近。 9我應先報讀那類投資課程可配合我需要?收息,ETF, 買樓,以提升2015年12月會加按後的理財技巧。 請問諗SIR對以上計劃有何意見?是否危險?請不吝指教! 後悔不已的人上   ANSWER: 本文承接昨天文章: 「令八樓業主後悔不已的免費理財資訊#960」。昨天講如何規劃理財大方向、今日講執行理財步驟上的細節。   讀者9個問題,有部份是關於怎去將借貸力重新應用。由於對私人貸款大傷借貸力一事上無知,所以佢自己計既家庭借貸力不準確。用P-LOAN借錢一筆過去買海外樓後,家庭借貸力由原本13.1mil跌至7.5mil。讀者要做的就是重新提振自己借貸力、清走回報低兼不好預期的投資物、換作較好回報的。至於買樓一事應向入手劏房考慮。如果自己係公務員唔方便、波波局長搵老婆開BVI公司一事比到你啟發、佢不愧為前立法局會計界代表。 […]

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令八樓業主後悔不已的免費理財資訊#960

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諗SIR, 本人於十月一日假期買了你三本著作,用了三天時間閱讀了2本半,有強烈相逢恨晚的感覺,看諗SIR的文章,敬佩諗SIR的眼光,深入淺出的文字,令我明白自已以往犯了很多錯誤仍不自知,因應本人情況,很想於下一個樓市下跌週期部署『一生三宅』,希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝~!   家庭狀況 本人45 歲, 先生45歲,女兒15歲 月入本人41K, 工作穩定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年後工作前景未明。   每月家庭開支, 本人 開支:父母4K,保險2.4K, 消費4K,   先生 開支:父母10K, 保險連基金5K, 消費15K 每月儲蓄30K己扣私人貸款及按揭還款   資產 1.現金$220K 2國內5年4.75厘定存RMB170K(201911到期) 3股票200K   物業(以港元計) 1自住兩房單位(九龍區)。2000年購入價2.65M, 單位市值$5.7M,欠貸款$1.3M,聯名持有,H+1.1%,月供約$9200,25年期 2日本東京一房物業,2015年2月現金610K買入,出租中,收入2.5K 3惠陽物業,2011年5月 現金680K買入,沒出租,待自用。 4 惠陽物業,2013 年9月現金406K買入,出租中,收入1.5K 5 惠陽物業樓花,2014 年12月現金205K買入,2015年底收樓,租值約1K 6 佛山物業樓花,2015年7月640K買入,本人私人貸款520K 2.81厘60期,每月還9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收樓 7英國學生宿舍,2015年3月690K買入, 先生私人貸款550K,每月還12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收樓起,5年9%保證回報租金每月4.5K, 8利物浦公寓物業樓花,2015年7月900K買入,現金付部份款項,至收樓尚欠尾數600K, 2017至2018年收樓,3年10%保證回報租金每月6.5K   計劃 1. 因以往大錯是没善用槓桿及借貸力(應可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致現資金有限及回報率欠佳。計劃於加按自住九龍區物業,約可多取2M, 用mortgage link存回1M,(即免息準備首期), 待樓市下跌再買細2房收租投資,另600K分段換英磅,以便2017年找利物浦物業尾數。 2 […]

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只得一年去解決中年危機#945

唸Sir   本人已屆不惑之年,一生辛勞工作,收入不多。上收息課前,除股票保險外不曾接觸其他投資物。已知下年將會失業,徬徨萬分!   幸好早年於將軍澳買下物業,現值約850萬,想藉此產出每月5萬元現金流,以應付自己及父母日常生活。上完收息課後有以下想法,但十分害怕做錯決定,希望唸Sir能指點指點。感激萬分!   1-賣出物業,套現790萬,開立私人銀行,用500萬去投資收息 2-再以200萬按六成買一層500萬以下物業,預留裝修雜費50萬,暫心儀珀麗灣一房或兩房 3-餘下40萬作股票投資及備用現金   個人資料 年齡:42,已婚,沒有子女,家庭收入4萬元(連兼職約4.5萬) 物業:現估價850萬,一按100萬,二按90萬,月供8千。 現金:160萬(包括可動用之保險) 股票:20萬   ANSWER: 中年人無子女,下年失業、確實是令人徬徨的! 當然要搵返一份工應唔難、但能否重回被裁前的收入水平為未知之數。有點要留意,無論失業或轉工,新返工半年內要申請按揭很困難,尤其若外界市況不佳,能批核的優先序肯定被排後。   很欠未再談及的一個概念,就是如賣樓所得等於你十年所儲,那才有動機去賣樓一博。讀者家庭收入4萬、假設能月儲月入之一半(即兩萬),那十年所儲為20000*12*20 = 4.8MIL。係賣走將軍澳樓能得790萬之下,讀者應賣走現居。相反有些人家庭月入在6-8萬區間而賣樓可賺100-200萬的,實在不鼓勵此類人賣樓。基本上租樓幾年後若等唔到樓價大跌便後悔。計及租務回報為4%一年,那租三年樓至少要等到樓價跌15%才打平,因再買樓印花稅要比2-3%,傭金1%,而比租4%*三年,所以洗費共原本樓之樓價的3+1+12 = 16%,故樓價唔跌20%,幾年後買返仍然無賺。那為何是十年所儲又值得博呢? 因樓市點都有周期,而2015年就當唔係周期頂都已是近頂,所以若真的賣樓可幫手即儲10年錢,咁就等得過。   留意,筆者不看好樓市再大升,但不代表樓市會大跌。若樓市在高位「磨」一排、貿然賣走自住樓去租屋所冒風險比想像高。另外本案讀者賣樓後亦應將所得金錢有效收息、去補償租樓新增支出,咁才是堅實的理財計劃。而不是賣樓後咩都唔做一味「做空」樓市。留意理財若是有計劃的、必然無論後市發展是升市跌,都有準備應對。人到中年更不應「我諗住XX會跌、所以賣哂XXX等跌」。由國家覆亡到家族衰落、極多時的原因都是決策者過份自信、或想法側死一邊。   週末局長告訴大家有數據顯示樓市有基本性改變。筆者看法是樓市一手供應看動工量或重建已知一二、二手市場仍被辣招縛死,那這1-2個月、究竟有什麼因素、去產出樓市數據有基本性改變之結果呢? 睇黎睇去、都係內地實質經濟同股市低迷最值得研究。人幣開始貶值之後、國內用人幣計值的資金大量流出、兌做美金為主。因人仔兌美金或港幣有大量直盤可提供、而兌做英鎊或澳元在匯價上要蝕雙重、加上澳元磅紙匯價仍有不利因素,故紙大部份返老美平倉、有一些入左香港。   見幾個月美國10年期國債孳息率在跌、即價格上升、相信人們以資產投入國債避險為主、顧不得萬一加息對美債價格構成之不利影響了。在此環境下、作為散戶見人仔定期無得再玩、股票跌多升少、匯市仍看美金升做主而金市好難玩、試問你係投資者會唔會將樓賣走去套利呢? 而家賣左更難去決定錢放去邊。香港各區屋苑錄得零二手成交既記錄,相信二手市場只會續冰封、而睇唔到有放量成交而向下劈價既可能。香港既樓市或會成為一隻「停市中既股票」、咁去避過外間經濟大跌或更得宜。   當然讀者的自身原因凌駕經濟走各原因,唔賣樓相信好難達成佢想產出5萬被動月入之心願。惟沽走收錢後790萬可將500萬分段入手直債、上升期提及的創興銀行之孳息已由4.0升至4.1、即實行方案後年回報假設買入20萬美金一條直債,可收息200,000*4.1% = 8200、而年利息支出為120,000*1.2% = 1440、實回報為(8200-1440)/80000 = 8.45%   計及500萬收8.45%息、年得422,500,即每月35208,已逼近讀者想月收$50000/月之理想,而重點風險在於呢間銀行會唔會執? 比人收購沒有問題。當然,點去用直債做到10-15%之更高年回報、及風險加上步驟解析、不在此文談及。可把握2015年最後一batch收息班,拉下見課程資料。 另外淨低790-500 = 290萬,可撥120萬黎建構套房,用間320-400萬樓收月租$20000,仲要係$5000蚊分開四次收,筆者較為喜愛。對中年後想輕事業而重收息既讀者應無問題。

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怎達到一生三宅及提早退休的理想?#941

[龔成] 如何平衡風險

親愛的諗sir, 本人拜讀過你的著作「樓市雙租族」立時成為你 fans。 本人月入十二萬,收入穩定,但工時長,早有提早退休的打算。本人是一名單身中女,現年42,並未有固定男友,現與父母同住,毋需付租金,祇需每月付二萬元供養父母。但父母年事已高,一旦他們百年歸老本人便要遷出現有居所。 本人對「一生三宅」的理念很有興趣,但又很擔心租客在單位內自殺,及要為單位提供維修保養的事宜。本人從未置業,現有現金儲蓄連同基金收入大約500萬,請問該怎樣投資才可以達到「一生三宅」及提早退休的理想呢? 請賜教!  ANSWER: 一生三宅的理念是清楚明白不過,就係退休時儲有三間樓好去為自己支付生活費。年長人仕、或對安穩生活有追求者應視買樓收租為更好手段,因租金同通賬一齊升跌、加上樓是好的抵押品、可獲低息貸款。比起股票、樓在提供收入方面出色好多。留意若你的收入不同通賬掛勾、就當你今日安排好30000蚊/月的被動收入、20年過後同幣值的購買力將變少。你看1995年的物價、大快活廿蚊有個飯加野飲仲要有找。今日2015年,40蚊想有野飲都咪叫凍的! 你就知通賬在基層物品上的影響有幾大。政府公佈年約4.3%的CPI、是綜合了不同消費品、有車有食有靚衫、不能反映退休人仕所面對幣值稀釋之壓力。   當然買股票亦有其好處、就是作博殺賺錢既工具。重複一次筆者在<收息論>著作內提出的起始理論、為世間投資物可劃分為收息類同賺價類兩種。投資前攪清你呢筆錢既目的係收息定賺價? 做好資產分配再去選取投資物都未遲。讀者擔心買樓要保養同租客自殺、試問買股票唔使擔心要供股同股權被攤薄嗎? 只不過樓每人都住緊一間、好生活化、當日面對的支出及風險一講就明。股票是種無型(intangible)的投資物、方便了大股東由小投資者身上合法抽水而受害人不自知。   至於租客自殺/被殺、引用昨天文章、兇宅售價一般比市值低20-30%。數字上比這幾個月輸股票仲好。當然若你係後生仔、學懂股票、上市條例、及趨勢預測都是十分重要、投資心理會在買賣中形成。在年少早犯投資錯誤好過中年比人一鋪清袋。至於讀者多年埋首工作、月入算是頗高的。需要考慮投資的原因、係佢手上既500萬不斷被政府印鈔行動所稀釋。應否在現時高位買樓、在於借貸力是否足夠?  及手上持貨會否過多。計及讀者個人借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.5MIL,應入手跑贏地區的三房。至於香港18區咩地區跑贏或輸? 我會在買樓003再逐一述明。而三房樓好租過一房、加上三房樓易理順一組好租客出黎、這是行內經驗。切勿只聽同計劃而不行動,成功不是想出來、而是做出來。加上時間唔等人,人到退休就當800萬在手、無投資經驗只會易於被人騙走財富。   讀者買一樓只需一成首期、當連洗費只消約70萬,望入手後供樓同收租平衡。當然報稱自住的樓為何租出及風險應何規範? 這一時間說不出來。淨低430萬可取130萬作債基收息、年息12-15%之下又為自己爭取了多月$16250現金流。當然買樓、收息、點簽租約去省卻日後麻煩、債基點規範風險、這些事情需去學懂。收息或收租好在少需要打理、但點都要給予些起始成本。各位在校園內被灌溉「讀好書、搵好工成就生活美滿的想法」、可是現實上就係:   1. 讀好書唔一定保證有好工 2. 搵錢多少亦同讀書幾高分無關(搵錢是同你對市場上的貢獻有關) 3. 打理財產才是最影響生活質素的關鍵。對打工仔而言、搵錢20-30年、五十歲後打理財產其實都持續20-30年。那大家花時間去打工之餘、理財學問亦是很重要。 4. 你唔用你既錢、自然有人「幫」你用。  

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