做个9%、15%、31%年息收息佬?#1004

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谂Sir, 您好!本人是超级庸才一名,现已年事已高,为了妥善地处理财务,已在8月及9月头修读101,102及103收息课程.修毕收息课程后,希望能学以致用,所以有以下财务安排构思,希望谂Sir给予专业意见.   本人46岁,待业(预计月薪$25,000),太太42岁,月薪$17,800,现有资产如下: *自住楼市值280万,1996年联名购入,没有按揭; *沙田楼市值360万,2004年太太单名购入,于2012年加按至70%(息率2.15%),套现$155万,尚欠银行$190万.每月租金收入$9,200〔因租客已住了7年,准时交租(好租客难求),所以租金收入偏低,还有续租时没有订立新租约〕,还款$7,500; *银行存款$170万,其中$95万放在mortgage-link户口,@2.15%; *其他投资$140万〔股票 $75万,股票基金 $30万,iBond $9万,MPF自愿性供款$26万(计划停止供款及提取所有资金)〕; *每月生活开支$12,000(不计按揭还款及MPF自愿性供款); *为了将来用本人单名购入第3层物业,已于2012年将自住楼由联名转至太太单名持有. 现有以下构思,希望谂Sir给予意见:   1)首先补回沙田楼租约以增加太太的正式收入,新的借贷力是$320万 〔($17,800 + $9,200 x 80%) / $10,000 x 50% x 2.59〕.接着将自住楼做按揭,套现$130万〔$320万 – $190万〕; 2)将最新资金$400万放入以下投资: a)$100万放入15-18%债基,做3转,每月利息收入$12,500-$15,000; b)$100万放入12-15%债基,做3转,每月利息收入$10,000-$12,500; c)$100万放入10-12%债基,做3转,每月利息收入$8,300-$10,000; d) $50万放入DOUBLE保险,5年后希望总回报80% (每年约16%); e)剩余$50万放入mortgage-link户口备用,@2.15%,每月利息收入$900.   3)如5年内楼价回落20-30%,用本人单名购买约$300万物业 (70-90%按揭),完成一生三宅愿望. 请问谂Sir如果我将$300万放入债基,是否过份集中?是否需要将部份放入直债?如是,有否好建议? 谢谢你的宝贵意见!   超级庸才   ANSWER:   今天生果报用人仔汇价见低位为题、实在早于年初笔者已少叫人做人仔投资、定期。就连昨日的个案,都叫读者将人仔转做double保险或保证8保险。原因一是港币转人仔差价比其他外币高,此为国务院早前为防止外资流入的行为。故人仔未收息在差价上已被影响回报。原因二是银行同业留意到大量远期买人仔跌的沽盘需被对沽。不少结构产品如“一年期保本、人仔升仲有5%”呢类产品在各大零售、私人银行出现。今日近年尾大家庆幸只比佢呃左一年,当买个教训。当然啦,买一百万输4%就系$40000,究竟你人工多少才能不需正视此等损失? 阁下自判。   若将自住楼再套多130万,手上资金为170+140+130 = 440万。此资金买债基收息有余、惟入手直债仍嫌稍为勉强。直债入场多在10至20万美金起跑,可能一条债已抵读者1/3资金。将问题缩窄为除了行债基方案外,有否其他非债类的10%收息建议? 有的。亦不需要用保险。保险虽然回报系最强,惟有存放年期3-5,买都不宜存入多。 建议为ETF,当然唔系盈富2800、或任何香港类的。香港市场有食水既窝轮、但无绩效高而收费低既ETF。笔者受访时讲过,不过估计因广告客户有话语所以ETF资料未能刊登。见下图: […]

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三姐妹的退休策略 #998

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  谂Sir: 本人家庭概况如下,单身三姐妹,各有稳定收入A:$49,500 (43岁) +B:$39,000 (39岁)+C:$42,500 (32岁), 无须供养退休父母,一家人现住公屋(正交双倍租$5,500)。于2012年九成按买入沙田铁路沿线两房私楼,现估值$5.5m,尚欠$3.64m,月供$14,900。 现已出租,收$14,000租。 (注:此私楼当初由B单名购入,并由C做担保)。 手头现有港币$960,000、人民币定期$220,000、加币定期$242,000及约市值$790,000股票。正想多买一间私楼出租,应该如何运用家庭的借贷力最为合适?如翻按沙田私楼,还是动用现有的现金去买? 可否买两间两房还是一间三房? 甚或是使用绿表买未来将出售的新居屋?谢谢抽空回答。 已报名”买楼003″等12月上堂的学生上   answer: 将公屋转作绿表九成五上居屋是不必的,因就当交双倍租,家庭只付$5500就解决一家5口的居住需要,实在十分之抵。三姐妹人多好办事,最易谂到当然是每人一间楼、用尽政策所予单名可借尽的空间。以家庭为本的理财方略,最紧要有个共同方向。笔者建议是争取正现金流,一味储钱都唔知储到几时完。正现金流起始目标为个人收入7成,即三姊妹有(49500 +39000 + 42500) * 70%=  91700租金收入就掂! 好似每月收租九万蚊好多,其实每个人整间㓥房系手,供满间三百零万既楼,三个人已共收成六万余。再用些少积蓄行债基方案收息、300万做稍保守的12%,每月即收息$30000,那要退休变成望到既事。如同意,一齐行。4-5年揾到出口绝不为奇。   至于翻按沙田私楼唔使谂,一般只按六成,用上堂的一拆二方法按爆八成亦只套有几十万,不值得。三房走势会比细单位好,不要夹硬买两间细眼镜(或怪开则)、估计跑输大市。在堂上会解说及授予较深入的,由发问问题去睇读者理解还在开初。了解普通按揭规则及揾楼条件是入门、要做得好必须对单位类型再细分、18区区份的优劣多加了解,各种单位开则优劣作比较、更要将原本冇既借贷力变在手。   若唔做㓥房用原楼收租,沙田5.5MIL楼租金收入为14K,租务回报为3.05%。要产出共60K之租金收入、需5.5MIL*60/14 = 23MIL(2千3百万)总值的同类物业兼供满先得。那不妨做个混合方案,原本沙田楼就留系度、下一间楼宜在上完12月买楼003即出去搜寻,先试一下套房式收租方案。12月及农历年传统冇人睇楼、加上而家经纪谷哂做一手,细A都弹紧客去大A睇一手盘。若真系努力揾到个急用钱既业主、或年尾一年先返黎香港一次既业主,比多几段新闻佢睇睇2016年个楼市有几惨淡、成功锄价绝不为奇。当然锄50%系买家自己发梦的、但20%绝有机会。留意要成事、必须勤力睇楼。掉转笔者自己要买都一样。   债基可吸纳人民币同加币。未行债基方案前、人仔已可收9%息而加纸为6%。近日已有人偷鸡允许人仔做债基方案、为一众已蚀价的投资者带来翻本良机。不好只买楼做投资、掉转只行债基方案都不妥。必须楼、债、ETF亘用,合理去分散风险。不少人叫你买完一只基金又另一只、实在如两只基金都买股票、关连性较高根本达不到分散风险之目的。望本篇文为三姊妹订下理财方向及应作之item、令佢地同其他学员一步步向优质生活迈进。

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苦海孤舟、买乜都输既人#992

  谂sir你好!  最近开始拜读阁下的作品,发觉阁下对投资见地精辟独到,有如沙漠清泉,希望可为本人作名灯引路,帮忙指点迷津。   本人现年50歳,有一女儿16歳现就读中四,已成为单亲,将于数月内完成离婚。现职投行,年薪加赡养费年入息约55-60万(视乎bonus而定)。前物业已在2009年低位卖出,现无物业在手。现租金支出每月$11000,其他家庭资出约$15000。   手持现金只有30万、人民币5万、纸黄金10万,另有两份基金,如需要可部分提款共15万。   现有疑问如下:   1) 悉逢未来一两年住宅供应大增,现时楼价向下趋势,现时是否应在唸Sir 介绍的债卷及债基先改善储备?   2) 因资金短缺,如考虑买第一物业,应首选居屋或私楼,地区及楼价上限又如何?   3) 如给女儿中五、中六外国升学(大学应该负担不起) 自己可改与母亲同住,省下每月租金供女儿升学费用,是否明智?(女儿读书成绩一般/而现有家俱要全部放弃)   4) 储备方面,可买公司股票,员工买三送一,现每月只买$2000, 应否加码?或应分散投资买其他月供股票,如盈富基金、港交所或交通银行…?   5) 另每月要供两份基金共$4000 及Orso HK$2000, 保险费大约$2000.   p.s. 本人对投资的确没有信心,因过往曾3次买楼(䴡都花园、帝柏海湾及碧堤半岛), 后也因不同情况需要而最终无怎获利而放售。一份基金平手而另一份获利亦有限。没太多买股票,买人民币及纸黄金也在高位入市,现手持都是蚀本货。对于投资,极之迷惑。   苦海孤舟 (已报读’收息101′ batch27 1月份课程)   answer: 今日读者身在苦海、只因早前种落的因。关于感情的事不好说,但早做理财多个钱系手实可提供多个出路。有钱唔系大哂,但钱可予人选择。不少人明白及早出发理财、可惜错用方法。笔者十分建议各位唔好再问:“乜野好唔好买?”买股票可比做生意,人地食得起既机遇唔代表你,所以“好野”唔代表对你好。应作为先了解至少几种投资物的特性、再因应自己需要去将资金分配去不同投资物(即资产分配)、更可在买入时执行策略,避免一次过全款扫入。   读者虽有年入60万,惟09年放走自住楼加上储蓄低下、情况好定坏佢自己解说左。至于笔者都为读者心急,因就当读者未来10年都可免炒,计埋租楼同支出月储20000已算唔错,即10年可储多240万。到时一个六十岁未有物业而身上只有300万现金既人,要比租加抵抗通账足20年,此数目仍感不够(租楼20年都去左200个)。政府有发钞权可随时更改货币之内含。如你只持现金,成份财产等于每日被征税。买楼的原因,是因为租金收入跟随通账同升跌。有楼系手亦令人感一边“靠墙”,未算叫好环境,但再作下步时起码有个依据点同量度位。   读者试过买楼、股、基金都输。用股票为例解说、你买股票唔等于你理解股票。可能有见过朋友唔理解去买股票都赚钱、惟此一般发生在狂牛市,过后又有一大堆人被卷走财富。当然笔者冇谂过大家对股、楼之了解在博士级,笔者自己都唔系,亦已放弃买股赚价的生涯。惟水平到中学级已可为大家避免70%之错误,基本上已好过不少人。试想想钱咁辛苦赚返黎、不明就里就将钱投入股市,系咪益左股票推销员同庄家?   系讲方法之前最后提一点: 放弃储钱、有目标咁储现金流为正路。详细在收息堂上解释笔者个人之理财观及执行方法,此为看毕近千个理财个案及用10年见过大中小客户之后的心得。正因如此不少初学者take收息101作起步课程。   用省回租屋支出作诱因去考虑是否送女出国实为不智,年青人在16岁经历家境变迁再要无埋班朋友,佢真系早阿妈34年就落入苦海,于心不忍。其实不少大套房本身环境可人,租金只系6000-7000蚊,够哂两个人住。请不要用有色眼镜看待租㓥房既人,有d套房系荃湾、大围、或沙田个堆村屋咁,当中不少客人都月入不俗、或公务员或有楼业主。笔者自己识得个工程师,因为家人全在加拿大所以佢单拖香港工作租㓥房、而银行现金足以一炮过买间第一城小单位,算不失礼。唔好以为两个女人租套房一定比人为难,一班只求平既租客自会聚集在某区,你留意下避开佢就得。至于面子同格调问题,现实到来不能不面对。   今时买楼不合读者,势孤储蓄弱。加上人的借贷力由40岁就开始下降,到50岁已不用2.59、而是1.55,即借贷力少了近40%。现时应唔好谂股票,将约60万资金1/3做现金应急、1/3做债基收10-15%息、债基随时可沽售而该20万平时收息月$2000-2500。最后20万应作double保险,5年后有多20万共本息40万作首期,到时楼市希望有位比佢九成上会买楼一间租出,由租客供满去帮助自己老黎有楼系手,起码有个“靠山”。至于呢几年储到既钱,债为先股票尽量少,毕竟股票宜23岁开始买同犯错,过去时光已不能追回,只希望早日由苦海上岸。

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[谂sir] 怎去分配手上资金产出被动收入?#971

[战神] 为何银纸不值钱的论点不成立

谂SIR,   本人48岁已婚,一位工程师。太太为家庭主妇,没仔女。受惠于大型基建发展,工作前景还算过得去。人工为$68000/月,计埋BONUS $78900。   有一大埔物业,96年买180万,现时值420万,按揭尚欠70万。 刚行了年授的一拆二按爆八成,利息为H+1.94%,做23年,月供$15500,套出280万。   有现金40万、股票100万。希望可产出现月入之70%作退休每月收入,即$47950 借贷力系$68500*50%*2.59/10000 = 8.87MIL,已借比率为3.42/8.87 = 38.5%   怎作资产配置? 想将套出之280万的80万做收息101堂教的DOUBLE保险,5年后变160万。另80万放MORTGAGE LINK备用,80万入手直债、最后40万放债基收15%息即年60,000 仲争好远,究竟如何达到有$47950之目标?   ANSWER:   笔者曾与读者会面,人到中年已错一次实不能承受一错再错,所以对于计划十分认真,值得称许。早年错误为频繁出入股票,到48岁只输净100万系手,计及没养仔女既读者手上只一楼及140万资金在手,算是不合格。   炒股系主动将自己既钱倒出街、唔买楼系任由政府将自己手上的现金内含值摊薄。各位不要以为唔做便唔错,其实有心人正利用呢一点,做工夫令你银包内既钱流入佢荷包入面。叫人买楼一事唔系事后孔明,先讲2009年,只要搜寻网上便知有师兄叫人放心买楼,因已睇死香港楼价在低息时代价必升,及后发现一语成谶,楼价由金融海啸至今已升7年。在上星期5与<经济一周>的合作视像节目已有提及,影响楼价的因素有两个,一是长线的,纸币必须经历币值被削潮、直至超级通账莅临令强国倒台、新主重新维持秩序为止。地球霸主由荷兰换至西班牙、西班牙输海战被英国取代、英国再因支持两次大战令储备流向美国、直至而家。这个演变用几十年做一个转接、亦因此楼价升轨可持续十几年。   当然升轨之中有中小期调整,香港亦因政府政策令楼价每隔几年有适度微调。政府加添几封印花税项、成功令楼市成交萎缩至2010年有招前的30%、现每月只4000-6000宗。这引发出2012年后“高位”买楼接货的人只属少数,如果“橙市场”既参与者当中95%都系两蚊一个买、而只5%系10蚊一个买、那要将现价由10蚊跌番至两蚊只属少数。更何况橙一卖后要再买番好困难,令放盘量始终在低水平。今日参考了汪益地产汪敦敬总裁的文章,据他公司数据屯门数市的放盘量只在9月升了一个月,到10月持续横行,揭示了二手市场的供应仍维持在低水平、未有卖楼潮出现。估计楼市稍作微调后仍会在高位徘徊。   参考汪总之数据,因为其地产公司独占屯门区市占率达7成,可准确地掌握一区之成交及放盘情况,从而较能摸索业主的心理。要知二手楼可以卖可以封盘。相比一手楼、二手供应量很难捉摸,香港其他龙头大行、亦只能在一区内取得约13-15%的占有率。   讲返读者,转折点在好好运用一拆二按爆后套出之280万。储蓄不多,人已到48,其实手上可用既牌已见少。拆局为先好作收息、再伺机买楼入市收租。现时买不得之原因,是借贷力已用一半,加上实力不算强,无谓逆政府意买楼投资。至于点解长远而言都系要买楼呢? 因为租金收入有与通账同升跌之功能,这是其他收息品没有的。   可改善是读者在280万之分布。原先想法: 做DOUBLE保险: 80万 直债: 80万 MORTGAGE LINK备用: 80万(收同按揭支出一样息口之活期利率) 债基: 40万   笔者建议是: 做DOUBLE保险: 30万 债基: 100万 MORTGAGE LINK: 150万   原因: 1. […]

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债基每月派息结单全展示#967

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谂 sir,你好,   最近发现你的 blog,已看了楼换楼,收息论,上了收息班及买楼103,报了收息103。   本人(41)月入2.3万,先生(37)月入3.2万,现居青龙头,五年前联名以210万购入,月供8千(H+0.65% / P-2.8%),现欠银行160万,单位现银行估价400万。两人扣除供楼,供养父母,每月支出后,每月储蓄大约可储1.2万。上了收息班后刚买了10万债基,现金有10万,股票12万。   有感收入及储蓄都不多,需要改善储蓄率及增加现金流令我们可以买第二个单位以退休收租。   本人算算我们的借贷力 (23000+32000) \ 10000 x 2.59 x 50% = 7.12 – 1.6 = 5.52   我们计划是把联名一拆二,本人单名再做按揭,先生作担保人,得出的金额投入债基,得出的利息加上储蓄作首期,希望两年内能在荃湾或屯门购入大约三至四百万楼宇作收租。   请问 1)如果单名作按揭,是否应按80%?  会否影响买第二层楼时的按揭  2) 是否应转为本人单名再做按揭,保留先生借贷力作购买第二层楼。   你对此计划有什么建议或有什么需要注意呢? 先行谢谢!   ANSWER: 星期一,选取个较容易的个案作答。一间楼联名转单名一般不可以做8成CASH OUT按揭的,最尽只做六成。那要按爆八成,关键在买卖的内容及如何向银行就此事作申报,做得叻更可悭埋税。由于早年选取青龙头地区不佳价码偏细,今时六成加按能套400*60%-160 =80万。如能按爆八成可得400*80%-160 = 160万。对往后差生正现金流很有帮助。   另外本个案见简单之原因,因读者可选择的路不多。由于月入只属中层(在本blog均数而言),点储都唔会有“大钱”系手。当原居按爆后夫妇其一名额会拆出,他日价位合适当然要用单人名再买另一间楼。笔者不是叫人盲买楼,惟在当下年代,各国政府都靠印银纸去苟延残喘、由于每张银纸的内含值不断下降,所以资产的价码上升是必然的。近日多了同各范畴人仕谈论往后楼价、虽生果报大力吹捧楼市劈价潮已至、但买卖两闲之下,见不到楼价会在未来一年有20-30%的调整。基本上楼价跌15%至中原指数约124点,返回2014年7月水平,笔者自己已觉好满意了。   读者原居加按后,月供增为320*259*10000 = $12300,换取160万系身。读者上完收息堂后,听笔者讲选对那只债基再细码买入,已经走了成功的首步。不少人自行探索,买错债基及买错银码是必定的,原因恕不能多述,惟销售人员提供免费资讯,必然需要收贵佣金及引发客户多trade去做多点生意。本网homeblogger正是走另一方向,靠收费课程去提供有用及客观的理财资讯。由于课程费用是列明,同学的付出是已知及有限,往后为自己赚取源源收入。 当10万银收返几个月利息,便可考虑逐步加额。笔者将其中一债基收息的月结单显示,见每月定时(22/9)派息,银码为1308澳币,(AUD/HKD rate=5.6)即约HK$7300。套入读者情况,160万收月$16000-18000是不难达到。中期先收住利息、他日再睇准时间买楼。但应不在这一年,那大家好应为自己手上的CASH作准备收多年高息。

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48岁父母还有未完成的责任#966

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    谂Sir, 您好。   拜读您的著作和网页文章已一段时间, 深感获益良多, 并慨叹自已以前错失了很多良机去为自己的财富增值。   我的实况是: 现在的工作,工时又长又不稳定,而我先生将近退休,但又未完成我们应有的责任,有点儿担心。希望谂Sir为我的个案给予一点财务意见, 使我们在不久之将来, 能有一个安逸的退休生活。   家庭及入息状况: 本人48岁, 月入四万。先生58歳, 月入八万。有两个儿子, 他们仍在求学阶段, 约四至六年才完成学业。   物业及财政状况: 现居新界东,居所估值650万, 车位70万, 还有一所村屋值350万, 目前出租,租金约一万元。所有资产巳供完, 设有任何负债。两所房屋,都是联名的。其它资产共有500万(主要包括股票,月供保险和基金。现金不多,约100万, 资产不可即时转变为现金)。当两年后, 我先生退休时,会获得500万退休金。到时, 我也可能被迫选择退休或转工, 因为公司前景不乐观。但我们会努力寻找新工作,去维持日常开支,直到两个儿子完成学业及供完保险和基金,约要做多4至5年。至于䦕支方面, 因为有年长亲人是长期病患者,所以要分担部分医疗开支,同时要供书教学,供保险和基金,交税等等,所以每月只可储约4万加收租1万, 两年后可增加资产120万。   现有问题如下:   1. 如果楼价在未来几年有下调2至3成机会,想用退休金买入两个而毎个约值500万的二房单位,按六成,用租金去抵消供款,到十几二十年后,便可成为收入的一部分。再到约干年后,便成遗产,送给两个儿子,但要解决问题是: 几年后如果我们没有收入,甚可以上会呢? 如果找到新工作,方案是否可行呢!   或是   2. 现在按出自住楼房,约得到400万,去买入高息债/债基/5年double保险, 收约10%回报。到退休金到手时, 便还清楼按。而买入的高息债/债基/5年double保险, 便是我们退休后的收入, 一直做下去。疑问是: 如果加息,会否影响回报? 如果直债或债基价格跌了,是否有call loan或被银行自动cut lost? 如果有, 甚样应对? […]

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将$5000租金变作$44000月入 #961

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谂SIR, 本人于十月一日假期买了你三本著作,用了三天时间阅读了2本半,有强烈相逢恨晚的感觉,看谂SIR的文章,敬佩谂SIR的眼光,深入浅出的文字,令我明白自已以往犯了很多错误仍不自知,因应本人情况,很想于下一个楼市下跌周期部署‘一生三宅’,希望谂SIR能给予宝贵意见,谢谢~! 家庭状况 本人45 岁, 先生45岁,女儿15岁 月入本人41K, 工作稳定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年后工作前景未明。 每月储蓄30K己扣私人贷款及按揭还款。资产: 1.现金$220K, 2国内5年4.75%定存, RMB170K(201911到期),3股票200K   物业(以港元计) 1自住两房单位(九龙区)。2000年购入价2.65M, 单位市值$5.7M,欠贷款$1.3M,联名持有,H+1.1%,月供约$9200,25年期 2日本东京一房物业,2015年2月现金610K买入,出租中,收入2.5K 3惠阳物业,2011年5月 现金680K买入,没出租,待自用。 4 惠阳物业,2013 年9月现金406K买入,出租中,收入1.5K 5 惠阳物业楼花,2014 年12月现金205K买入,2015年底收楼,租值约1K 6 佛山物业楼花,2015年7月640K买入,本人私人贷款520K 2.81厘60期,每月还9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收楼 7英国学生宿舍,2015年3月690K买入, 先生私人贷款550K,每月还12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收楼起,5年9%保证回报租金每月4.5K, 8利物浦公寓物业楼花,2015年7月900K买入,现金付部份款项,至收楼尚欠尾数600K, 2017至2018年收楼,3年10%保证回报租金每月6.5K   计划 1. 因以往大错是没善用杠杆及借贷力(应可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致现资金有限及回报率欠佳。计划于加按自住九龙区物业,约可多取2M, 用mortgage link存回1M,(即免息准备首期), 待楼市下跌再买细2房收租投资,另600K分段换英磅,以便2017年找利物浦物业尾数。 …….. 7如先生工作至2020年后可能有失业危机,但我应可工作至60岁,本人信货额可买2个3M香港物业吗? 8 60岁后,应仍有10年按揭未清,如搬回惠阳居住,希望共4个国内物业可支持生计,把三个香港物业全出租,希望可以租抵供,是否可行?亦有英国10K现金流协助供楼,本人觉得长远中国的增长会与香港拉近。 9我应先报读那类投资课程可配合我需要?收息,ETF, 买楼,以提升2015年12月会加按后的理财技巧。 请问谂SIR对以上计划有何意见?是否危险?请不吝指教! 后悔不已的人上   ANSWER: 本文承接昨天文章: “令八楼业主后悔不已的免费理财资讯#960”。昨天讲如何规划理财大方向、今日讲执行理财步骤上的细节。   读者9个问题,有部份是关于怎去将借贷力重新应用。由于对私人贷款大伤借贷力一事上无知,所以佢自己计既家庭借贷力不准确。用P-LOAN借钱一笔过去买海外楼后,家庭借贷力由原本13.1mil跌至7.5mil。读者要做的就是重新提振自己借贷力、清走回报低兼不好预期的投资物、换作较好回报的。至于买楼一事应向入手㓥房考虑。如果自己系公务员唔方便、波波局长揾老婆开BVI公司一事比到你启发、佢不愧为前立法局会计界代表。 […]

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令八楼业主后悔不已的免费理财资讯#960

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谂SIR, 本人于十月一日假期买了你三本著作,用了三天时间阅读了2本半,有强烈相逢恨晚的感觉,看谂SIR的文章,敬佩谂SIR的眼光,深入浅出的文字,令我明白自已以往犯了很多错误仍不自知,因应本人情况,很想于下一个楼市下跌周期部署‘一生三宅’,希望谂SIR能给予宝贵意见,谢谢~!   家庭状况 本人45 岁, 先生45岁,女儿15岁 月入本人41K, 工作稳定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年后工作前景未明。   每月家庭开支, 本人 开支:父母4K,保险2.4K, 消费4K,   先生 开支:父母10K, 保险连基金5K, 消费15K 每月储蓄30K己扣私人贷款及按揭还款   资产 1.现金$220K 2国内5年4.75厘定存RMB170K(201911到期) 3股票200K   物业(以港元计) 1自住两房单位(九龙区)。2000年购入价2.65M, 单位市值$5.7M,欠贷款$1.3M,联名持有,H+1.1%,月供约$9200,25年期 2日本东京一房物业,2015年2月现金610K买入,出租中,收入2.5K 3惠阳物业,2011年5月 现金680K买入,没出租,待自用。 4 惠阳物业,2013 年9月现金406K买入,出租中,收入1.5K 5 惠阳物业楼花,2014 年12月现金205K买入,2015年底收楼,租值约1K 6 佛山物业楼花,2015年7月640K买入,本人私人贷款520K 2.81厘60期,每月还9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收楼 7英国学生宿舍,2015年3月690K买入, 先生私人贷款550K,每月还12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收楼起,5年9%保证回报租金每月4.5K, 8利物浦公寓物业楼花,2015年7月900K买入,现金付部份款项,至收楼尚欠尾数600K, 2017至2018年收楼,3年10%保证回报租金每月6.5K   计划 1. 因以往大错是没善用杠杆及借贷力(应可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致现资金有限及回报率欠佳。计划于加按自住九龙区物业,约可多取2M, 用mortgage link存回1M,(即免息准备首期), 待楼市下跌再买细2房收租投资,另600K分段换英磅,以便2017年找利物浦物业尾数。 2 […]

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只得一年去解决中年危机#945

唸Sir   本人已届不惑之年,一生辛劳工作,收入不多。上收息课前,除股票保险外不曾接触其他投资物。已知下年将会失业,徬徨万分!   幸好早年于将军澳买下物业,现值约850万,想借此产出每月5万元现金流,以应付自己及父母日常生活。上完收息课后有以下想法,但十分害怕做错决定,希望唸Sir能指点指点。感激万分!   1-卖出物业,套现790万,开立私人银行,用500万去投资收息 2-再以200万按六成买一层500万以下物业,预留装修杂费50万,暂心仪珀丽湾一房或两房 3-余下40万作股票投资及备用现金   个人资料 年龄:42,已婚,没有子女,家庭收入4万元(连兼职约4.5万) 物业:现估价850万,一按100万,二按90万,月供8千。 现金:160万(包括可动用之保险) 股票:20万   ANSWER: 中年人无子女,下年失业、确实是令人徬徨的! 当然要揾返一份工应唔难、但能否重回被裁前的收入水平为未知之数。有点要留意,无论失业或转工,新返工半年内要申请按揭很困难,尤其若外界市况不佳,能批核的优先序肯定被排后。   很欠未再谈及的一个概念,就是如卖楼所得等于你十年所储,那才有动机去卖楼一博。读者家庭收入4万、假设能月储月入之一半(即两万),那十年所储为20000*12*20 = 4.8MIL。系卖走将军澳楼能得790万之下,读者应卖走现居。相反有些人家庭月入在6-8万区间而卖楼可赚100-200万的,实在不鼓励此类人卖楼。基本上租楼几年后若等唔到楼价大跌便后悔。计及租务回报为4%一年,那租三年楼至少要等到楼价跌15%才打平,因再买楼印花税要比2-3%,佣金1%,而比租4%*三年,所以洗费共原本楼之楼价的3+1+12 = 16%,故楼价唔跌20%,几年后买返仍然无赚。那为何是十年所储又值得博呢? 因楼市点都有周期,而2015年就当唔系周期顶都已是近顶,所以若真的卖楼可帮手即储10年钱,咁就等得过。   留意,笔者不看好楼市再大升,但不代表楼市会大跌。若楼市在高位“磨”一排、贸然卖走自住楼去租屋所冒风险比想像高。另外本案读者卖楼后亦应将所得金钱有效收息、去补偿租楼新增支出,咁才是坚实的理财计划。而不是卖楼后咩都唔做一味“做空”楼市。留意理财若是有计划的、必然无论后市发展是升市跌,都有准备应对。人到中年更不应“我谂住XX会跌、所以卖哂XXX等跌”。由国家覆亡到家族衰落、极多时的原因都是决策者过份自信、或想法侧死一边。   周末局长告诉大家有数据显示楼市有基本性改变。笔者看法是楼市一手供应看动工量或重建已知一二、二手市场仍被辣招缚死,那这1-2个月、究竟有什么因素、去产出楼市数据有基本性改变之结果呢? 睇黎睇去、都系内地实质经济同股市低迷最值得研究。人币开始贬值之后、国内用人币计值的资金大量流出、兑做美金为主。因人仔兑美金或港币有大量直盘可提供、而兑做英镑或澳元在汇价上要蚀双重、加上澳元磅纸汇价仍有不利因素,故纸大部份返老美平仓、有一些入左香港。   见几个月美国10年期国债孳息率在跌、即价格上升、相信人们以资产投入国债避险为主、顾不得万一加息对美债价格构成之不利影响了。在此环境下、作为散户见人仔定期无得再玩、股票跌多升少、汇市仍看美金升做主而金市好难玩、试问你系投资者会唔会将楼卖走去套利呢? 而家卖左更难去决定钱放去边。香港各区屋苑录得零二手成交既记录,相信二手市场只会续冰封、而睇唔到有放量成交而向下劈价既可能。香港既楼市或会成为一只“停市中既股票”、咁去避过外间经济大跌或更得宜。   当然读者的自身原因凌驾经济走各原因,唔卖楼相信好难达成佢想产出5万被动月入之心愿。惟沽走收钱后790万可将500万分段入手直债、上升期提及的创兴银行之孳息已由4.0升至4.1、即实行方案后年回报假设买入20万美金一条直债,可收息200,000*4.1% = 8200、而年利息支出为120,000*1.2% = 1440、实回报为(8200-1440)/80000 = 8.45%   计及500万收8.45%息、年得422,500,即每月35208,已逼近读者想月收$50000/月之理想,而重点风险在于呢间银行会唔会执? 比人收购没有问题。当然,点去用直债做到10-15%之更高年回报、及风险加上步骤解析、不在此文谈及。可把握2015年最后一batch收息班,拉下见课程资料。 另外净低790-500 = 290万,可拨120万黎建构套房,用间320-400万楼收月租$20000,仲要系$5000蚊分开四次收,笔者较为喜爱。对中年后想轻事业而重收息既读者应无问题。

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怎达到一生三宅及提早退休的理想?#941

[龚成] 如何平衡风险

亲爱的谂sir, 本人拜读过你的著作“楼市双租族”立时成为你 fans。 本人月入十二万,收入稳定,但工时长,早有提早退休的打算。本人是一名单身中女,现年42,并未有固定男友,现与父母同住,毋需付租金,祇需每月付二万元供养父母。但父母年事已高,一旦他们百年归老本人便要迁出现有居所。 本人对“一生三宅”的理念很有兴趣,但又很担心租客在单位内自杀,及要为单位提供维修保养的事宜。本人从未置业,现有现金储蓄连同基金收入大约500万,请问该怎样投资才可以达到“一生三宅”及提早退休的理想呢? 请赐教!  ANSWER: 一生三宅的理念是清楚明白不过,就系退休时储有三间楼好去为自己支付生活费。年长人仕、或对安稳生活有追求者应视买楼收租为更好手段,因租金同通账一齐升跌、加上楼是好的抵押品、可获低息贷款。比起股票、楼在提供收入方面出色好多。留意若你的收入不同通账挂勾、就当你今日安排好30000蚊/月的被动收入、20年过后同币值的购买力将变少。你看1995年的物价、大快活廿蚊有个饭加野饮仲要有找。今日2015年,40蚊想有野饮都咪叫冻的! 你就知通账在基层物品上的影响有几大。政府公布年约4.3%的CPI、是综合了不同消费品、有车有食有靓衫、不能反映退休人仕所面对币值稀释之压力。   当然买股票亦有其好处、就是作博杀赚钱既工具。重复一次笔者在<收息论>著作内提出的起始理论、为世间投资物可划分为收息类同赚价类两种。投资前搅清你呢笔钱既目的系收息定赚价? 做好资产分配再去选取投资物都未迟。读者担心买楼要保养同租客自杀、试问买股票唔使担心要供股同股权被摊薄吗? 只不过楼每人都住紧一间、好生活化、当日面对的支出及风险一讲就明。股票是种无型(intangible)的投资物、方便了大股东由小投资者身上合法抽水而受害人不自知。   至于租客自杀/被杀、引用昨天文章、凶宅售价一般比市值低20-30%。数字上比这几个月输股票仲好。当然若你系后生仔、学懂股票、上市条例、及趋势预测都是十分重要、投资心理会在买卖中形成。在年少早犯投资错误好过中年比人一铺清袋。至于读者多年埋首工作、月入算是颇高的。需要考虑投资的原因、系佢手上既500万不断被政府印钞行动所稀释。应否在现时高位买楼、在于借贷力是否足够?  及手上持货会否过多。计及读者个人借贷力为120000/10000*2.59*50% = 15.5MIL,应入手跑赢地区的三房。至于香港18区咩地区跑赢或输? 我会在买楼003再逐一述明。而三房楼好租过一房、加上三房楼易理顺一组好租客出黎、这是行内经验。切勿只听同计划而不行动,成功不是想出来、而是做出来。加上时间唔等人,人到退休就当800万在手、无投资经验只会易于被人骗走财富。   读者买一楼只需一成首期、当连洗费只消约70万,望入手后供楼同收租平衡。当然报称自住的楼为何租出及风险应何规范? 这一时间说不出来。净低430万可取130万作债基收息、年息12-15%之下又为自己争取了多月$16250现金流。当然买楼、收息、点签租约去省却日后麻烦、债基点规范风险、这些事情需去学懂。收息或收租好在少需要打理、但点都要给予些起始成本。各位在校园内被灌溉“读好书、揾好工成就生活美满的想法”、可是现实上就系:   1. 读好书唔一定保证有好工 2. 揾钱多少亦同读书几高分无关(揾钱是同你对市场上的贡献有关) 3. 打理财产才是最影响生活质素的关键。对打工仔而言、揾钱20-30年、五十岁后打理财产其实都持续20-30年。那大家花时间去打工之余、理财学问亦是很重要。 4. 你唔用你既钱、自然有人“帮”你用。  

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