按揭辣招印花税一幅图作解#833

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谂sir,本人有幸拜读<楼换楼>,深受启发!之后,立刻追看你的blog,感相逄恨晚。 现请谂sir指点迷津。 本人今年37岁,公务员,月入29k,太太30岁,月入20k。 于2012年尾联名买入自住楼,买入价3.2m九成按揭上车。现欠2.83m. 息率2.15%,月供11.2k,银行现估价4.3m。 两人现金40万,股票20万,每月可储15k。 小朋友刚出世,唔够住。本人在港岛区(测鱼涌)返工,可是当区十分贵、需每日搭车1小时而自己住系深井,那应该卖走深井楼套100万,再买北角楼房? 请谂sir赐教。谢谢。   answer: 读者家庭月入(29000+20000)/10000*50%*2.59 = 6.34mil。卖走深井楼套100万再买约6.0mil之北角楼,可借尽480万八成上会。见于近日按揭政策已加到令人好难记得,笔者试将资料整合再画左幅roadmap(上图),希望帮到大家,如有错漏请[email protected]指正   借尽480,即读者自己更要贴多储蓄20万作首期而用尽借贷力先买了该区两房,换唔到大屋更令自己负担重重,不建议此作法。系现今换楼阶梯断裂不少人投身作“双租族”,要了解原理先了解人买楼究竟要附合边d需求?   其实买楼同是消费行为及投资行为,而当中的需求按消费类及投资类划分为:   消费需求: 近唔近阿妈? 近唔近自己公司? 楼层高低? 可否养狗? 近合自己的虚荣感   投资需求: 校网、社区配套、交通、未来基建、楼房的抵押力、该区或该幢楼的住客质素、该单位类型在同区之独特性、当区供应   不少人只考虑间楼有几合自己(消费)而不理该房之投资价值,将军澳好多盘就专攻呢类客,即新楼而又价值易合预算。可是考虑到该区之投资价值,即未必是个好选择   又有人一味揾平价笋盘,可能发觉系东涌有好货色。可是自己屋企人系柴湾,那是否要每隔几日就由西至东两边走呢? 此为一味睇投资需求而妄顾自己的消费需要。   惟租楼就是单消费需求、而将买楼附有的投资需求切割出来。因此,读者可租北角楼、而又将深井楼同时租出。将深井楼租金补贴北角楼,咁就既可住北角又唔使夹硬上会。而新租楼假设月付$18000,旧楼绞租返$11000,当中$7000差价可将储蓄作收息去补偿,要收到七千月利息、至少要7000/12500*1.0mil = 560000。当中之收息风险在堂上会说明。

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羊年大耳窿! 收息年回报58.8% #815

谂sir:   你好!   本人和丈夫皆为40余岁,有一自住物业,原持有另一收租物业,去年中由于见楼价己升了不少,且打算送女儿往外国升学,便把它卖掉,得款约800万(赚幅为约1.5倍),其中1/3己转为人民币做了定期,另1/3由亲人进行股票投资,后来才得知谂sir的blog, 便于去年11月上你的收息101及103班,由于对债基认识不多,所以只小试牛刀,投入1M买了债基,现银行己批出第二转钱再买,加上本人手上仍有1.2M可作投资,加起有约2M,但由于先前买入的债基价格己下跌约3-5%,,之前上堂时听谂SIR讲过买ETF可对冲债基的风险,所以不知是否应将一部份钱买入EFT呢, 还是全数继续买债基?   恳请谂SIR抽空回复,谢谢! 心急人上  ANSWER: 由于本案同学有800万资金系手,亦持有一楼在手,将资金投入去私人银行去享有保本兼高息之策是个好方法。比对运用低入场门槛之债基方案,私银予之直债投资法门有几个不同:     债基 直债 保险 股票挂勾再融 年期 无年期 一般为1-5年期 年期为5年或更长 3个月到2年 回报 由报约10-15%p.a 回报6-20%不等 回报14-25% 回报20-50%p.a. 风险1 波幅1-10%(海啸年可年达30%) 到期保本 到期保本 波幅10-50% 风险2 遇上海啸或有机会被call loan 很少机会被call loan 不会call loan Call loan 机会50/50   以上几个投资产品运用了债券、保险及期权之不同投资物,知所由来,定必更易知其升跌循环。系楼市进后入阶段的时候,有多“几把刀”系身去应对低息环境,保住每月份粮的购买力更为容易。   有人话,楼价低咪就系因为息低囉,其实未然。见上图17息口在97年之前上升,楼价又升。息口维持在高水平,楼价照升。在2005年息口较低又缓慢上升时,楼价亦升。将香港同业拆息同中原城市指数比较,找不出有什么关连性。有实力既,宜做足准备在跌市时入货。未有能者,先拆解自己系懒定系大洗揽到自己储唔到钱,系羊年重新出发!   近日比亚廸股价上升,很多早几个月做落的股票挂勾被提早赎回了,不少朋友大叹点解佢张挂勾“过唔到年”。无他的,12月18日此股33蚊开跌至25蚊收市,个日笔者身边有朋友开左条船做三个月挂比亚廸年息29.9%,到而家刚好一个月,可以开始每日赎回,点知呢几日个价就升升升,升穿$24就被CALL退回本金,一个坐住系度年收50厘息既机会就咁无左! 如果挨得过年三十,即可收息收到年初五至少! 派利是都可以大封D啦! 你话世间美好既事物,维持系咪好短暂呢? 有心人都识计数,知道聪明钱系边,即刻系过年前认输找数。   点都好,朋友只出150万入手面值300万的1211挂勾,比收市日唔再跌某个水平就唔使接货,融资成本只1.2%,那300万收29.9%年息,即月收$75000。借了1.5MIL收1.2%成本,每月付息$1500。冇错,系只每个月千五蚊。那上个月150万(因300万面值只出一半)净袋75000-1500=$73500,月息为4.9%,年息为58.8%(简单平息计),直逼大耳窿收数水平!   那如果看倌未能开私银户口,点算? 都有得玩,不过要4%融资成本,利息支出为$5000/月,那月收75000-5000 = $70000,年息为46.6%,不少人都觉得值得为呢46%年息而付4%成本,何况成张野玩哂都系三个月? 当然此方法风险较高。本案读者在收息课程已习股票挂勾投资及客观地了解其风险,有资产可由此处出发是也!   至于直债,由于借贷成本在2%或之下,吸纳些直债而将其50%借出,到期保本而回报为(1000000*9%-500000*2%)/500000 = 16%,在早两天的文章解说了。此法回报系低左,不过冇用股票及到期可保本。至于债基,已在不少文章提及,新一年定必提供更多收息方法予大家。    

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两房换三房换楼策略#812

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谂sir你好! 我近来十五十六, 希望谂sir可以俾些意见小弟.   我31岁公务员, 人工连房津每月约12万, 太太36岁, 人工连房津每月约6万 供养双方父母开支较大, 每月共约4万, 其余开支(供楼, 交税, 工人等)每月约6万 有一女儿2岁, 明年年初会再添一仔 目前现金130万, 股票30万 2009年买入约200万沙田两房, 2013年4月约400万出售, 同时我单名买入同区三房740万(实呎6XX), 按6成供20年, 月供约2万 目标是几年后再换大(实呎八九百左右) 老婆将来有可能唔做, 但暂时未有确实计划 现考虑是否应用老婆名买入同区细楼放租, 但按5成目前资金不足, 即使我借p-loan都好紧拙, 而且细价楼已升很多, 卖完再买好似蚀左好多 如暂不买楼, 储多阵钱, 目前的资金有否好建议, 是否买债基? 谢谢 ANSWER: 选取此案解答的原因,是因为呢个月入12万既读者在理财方案做得差。差之原因,在于基本功储蓄未做好,同时亦发觉理财概念和笔者圴有所不同。当然,大家无需要跟笔者在书中提出个套,亦有些人是毫无理财需要。先恭喜读者下年再添男丁一位、留意新成员会否再令家庭支出上升、令一位月入$120K既人成就零储蓄。   呢句连笔者都讲到闷,所以只讲不解:“分清你的需要同想要。”   读者一楼在手,2013年买入借444万,月供$20000,借贷力用掉约20000/1200000*50% = 33%。此楼房读者当年付4成首期买入,即支付了740万的40%,为296万,去为自己提供居所,产出零现金流。另外关于佢几十岁人都仲15/16之原因,估计是从未为自己订立理财目标。笔者曾在收息堂问同学有什么理财目标,有位后生仔话佢要储三亿。虽然引得不少学生发笑、惟认真再想呢位同学想表达的,系佢真系唔知道死之前究竟要用几多钱,所以唯有比个佢觉得好大既数目去令自己安心。其实人揾钱大多志在令生活富足,一份同自己月入相约的薪水、可以跟随通账而每年加人工的,其实已经接近足够。那读者个案,应以人工7成或自己现时的支出取较大者作每月“出粮”目标。   那读者个案,需为自己产出每月10万月入。而现在已产出的正现金流为零。更要每月供楼两万。   当然,读者有公务员呢只铁饭碗、真系唔知佢双手加上特区政府会否在成就未来20年肯定月月十几皮落袋呢件事。不过现在香港内部矛盾不少、虽及不上文革时代阿仔斗老豆咁严重。不过对一众前高官的清算,应该同文革时无异一个紧接一个。读者如再用旧方法去楼换楼,即系成世人只拥一楼、希望买入后升然后再卖走换大,在2010年政府推出多埋措施加上2000年后银纸内含值急降的大环境下着实不行。   何况,读者形容自己借PLOAN都紧拙。话唔定有降低借贷力的事情影响正著自己而未及察觉。   回望, 如果读者知道自己系借贷力强而储钱弱呢个情况,2013年将楼拆比老婆自己再借尽九成(2013年2月22日收紧按揭后只480万)上会,屈就些少入手650-680万的三房,首期只付170-200万而当年卖的细价楼更有现金流产出,计当年重拉长至30年还,即月供$7690而现收租应有$15000,每月正现金流即时就有7000多系手,更有租客帮手供楼。十几年后供满楼更多了万几蚊月入(当然租金会著量随十几年通账而上升)。关于新买三房,由于拆左一个人名可九成借尽,用爆杠杆去买,符合年青人应趁后生借尽及拉30年还之原则。要知按揭供款一般是定额的,你拉长左供楼看似痛苦,其实廿年后月供万几两万蚊,又真系会好伤身吗?   附上几十年前买太古城月供千余元的卖楼传单。当年月供千几蚊已超一般人每个月的平均月入,到今年今日的千几蚊,你用黎交间屋管理费都唔够。   读者2013年做错,亦因政策而家296万困住左系间楼。当年如首期比少一点或学好计划,200万资金用债基买都收息25000。要追时机不妨用赚价之ETF而弃债基。本年大多投资概念都在海外,不少人已密锣紧鼓部署用ETF投资外币、金、油、俄罗斯市场,希望因地缘政府因素或趁两国货币战之间去赚一笔。油价的每次浪底均高于前浪(冠顶图),近日俄罗斯同北约关系因乌克兰事件缓和,且看一班老外在羊年是否和和气气,重展一段明显升幅。  

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新方法! 零本金产出$11000月入#809

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  谂SIR你好,有幸拜读阁下〈楼换楼〉及〈收息论〉两本大作,获益良多,猛然醒觉要为家人计划一下日后的生活。本人己完成十月的收息课,正等待上收息103课程。希望可以及早实现一生三宅的目标。以下是本人的资料:       本人和太太分别35岁,均从事社福界,收入稳定但增幅有限,家庭月入 60k,有2名分别5岁及2岁的小朋友,现自住九龙湾2房联名单位,幸好早年买入,现市值 660万,刚转按7成(转按时仍未认识一拆二的概念,因此仍然是联名),吐现约400万,现欠银行按揭 420万,每月供款15k,供30年。每月储蓄扣除供楼按揭、供养三老、两小朋友、月供基金及保险等使费,每月最多可储3-4K。另外夫妇二人手头现金有15万、股票5万及月供基金约10万。       本人家庭收入不高、储蓄率低。在修毕十月的收息课后,本人计划投入200万购买债基,收取10-15%的年回报,另外投入30万购买(5年115%)的保险方案,改善正现金流及增加储蓄,为下次入市作准备。现在希望谂SIR指导一下,以上计划是否正确及如何才能够完成一生三宅的目标。 社工仔 answer: 读者明白了自己情况,低储蓄率及少现金流。至于收入在对比香港水平算是不俗的,两个人揾七万几,其实已为不少人所羡慕了。可是此等收入水平,每月只系用剩几千蚊,万一咩大病都只可由街症排起,实在令人感唏嘘。高收入而低水平的生活,每日活在工作中而无暇陪伴家人,呢类香港人用穷中产黎归类。   要解此象,一是放弃穷中产所谓的享受,二是要找出资金为自己套多份粮。正所谓人揾钱辛苦而钱揾钱更容易,好在读者早年有买楼可套出一大旧钱,我们本案对套到四百万或四十万既人都我比方法应对。   套到四十万既人 先讲赚少既一位,即系如读者迟买楼而只能加按出40万,咁加埋手上都系70个,可以点搞呢? 由于套有40万令每月利息支出减少,每月只七百几。咁读者不妨在今年看好亚洲债,入手年予10%的人民币债券基金。留意现时有一间银行提供将人仔基金转为债基之服务,更能同时转变货币本位的。我们存人民币而提走澳洲纸,变相沽空澳元。澳元另投放债券,夹埋人仔债券基金我地约用70万就收到115000利息。回报16%。当中之风险,系澳币升而人仔跌就大镬。不过在2015市况,中国政府开始实行宽松货币政策,而澳元刚减息币值亦不看好,上述之设置,为睇淡澳币而设,令收高息之外更有赚价的能力。   由于读者已将手上资金用尽,为求保险,宜在实行之前向一家银行开立循环贷款户口,万一要动用资金或自己惨被call loan, 虽循贷收4至6厘不等更有年费,不过逐日计息加上借一晚都得很切合作流动补仓资金的需要。当然呢个方法系假设一个人去到尽,现实上未必会用哂每一蚊去投资更要利用循贷。留意认识不同类别的贷款之特性,对理财好有帮助。就好似诸葛识借东风一样,靠实力之余亦要他人助一把。   套到四百万既人(行零成本) 至于赚多有400万既一位,宜利用一些新服务。可以将钱存在一银行,而享有该行提供的无抵押借贷服务,年息4%。息口唔系平,胜在存在该行的400万可以随时动用或转走,另亦由于无需硬性规定存款金额,所以只能将有证明的资金之30%作借贷上限。变相只要出示400万,即有120万资金用4%奉上。净低环节,当然系选取超10%的收息物。计120万每月利息支出4%即一年4800,每月$4000。用收息班债基方案为120万之15%,月收$15000。那每月净赚11000。四百万资金保存完好,可以转走买股票又得,在该行当新钱做定期都得! 无啦啦又有11000落袋。笔者定必努力落区,将每月最新可找到的有用银行服务提出予大家!   所以读者,可以保存哂400万在手而用借番黎既120万收息,每月为自己月入提升11000。当然400万用作收息或其他投资、产出月入将很不错。本篇先介绍零资金变出钱之法。    

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不看好后市应否卖楼?#808

  Lum sir 本人收息101学生。已婚36岁,有1层楼市值约6.5m, 购入3.2m, 月供7k, 尚余按揭约1.3m, 无其它负债。 不看好3-5年后市,但因只有1层楼自住,并不想贸然放售。 现考虑到银行加按套2~3m等机会再买1层,套出现金放直债赚息差。 跟直接放售相比,你会赞成此做法?其它好坏处须考虑? Thanks, 庸人甲    answer: 呢位学生既问题为不少人所有。早年买落楼一间、现在获利一至三百万不等,不想再买楼,咁莫非要系咁等而他朝万一值650万既楼又跌返去300万,咁咪见财化水? 要解答此问题,首先要避免“点子想法”。即只考虑一投资物之升跌同抵唔抵买,作为考虑自己出入市的决定。本案读者未有提供个人的资产及薪金,但为了多谢参与收息101课程,加上今天作者未有时间深入解答一些发问详细的题目,所以用点列方法及举出三个假设去回应学生发问:   1. 假设读者家庭月入3万,月储4千,而手上储蓄50万 那读者将楼卖走是必然的! 笔者建议如卖楼得10年储蓄所得,不妨卖楼。楼市有周期,如果自己一年储蓄只有$48000,而卖楼得(6.5-1.3) = 5.2mil,即等于自己100年所储,咁点解唔即刻卖楼? 何妨楼市必有周期,磨剑等十年,必有一跌。各人修为差异只在会否为对的事情作忍耐坚持。读者卖走得钱再想想点去好收息都未迟。   2. 假设读者家庭月入7万,月储2万,而手上储蓄50万 若读者家庭月入高一点,第一个提高是个人借贷力、第二个提高是储蓄十年金额为2.4mil,现在卖楼所得即有20年储蓄,都非常吸引。惟卖楼所得同自己储蓄所比已经无上一个假设(100年!)咁大。可考虑不卖楼而将其加按。   明白到政府政策是600万自住楼可按尽七成,即借极都为420万所限。那读早将楼加按,有4.2-1.3 = 2.9mil。金额都很吸引,当然同5.2mil比仍有不及。家庭借贷力为70000/10000*50%*2.59 = 9.06mil,加按后用掉借贷力4.2/9.06 = 46%,此水平助自己可进可退。万一楼市大跌令自己成为负资产(要跌40%),由于借贷力未用尽则仲有办法可展期令自己在跌市保持良好心态。进取去想若自己在跌市时份工仲保得稳,可再动用借贷力去买楼。当然9.06mil是计算上的借贷力,真实的自我情况要学懂各加减借贷力的因素令成件事更有计划。   3. 假设读者家庭月入4.5万,月储2万,而手上储蓄50万 此例是举出一个收入平庸而勤力储蓄的家庭。面对手上住宅大升的情况怎去把握? 同假设二相比呢类家庭借贷力少而资金水平尚可,那不同之应对方法是只将自住楼加按至五成再改为出租用途,下次再买楼就可以出示租约将自己最弱的一环:“低借贷力”改善,即可对症下药。楼房加按至五成得资金6.5*50% – 1.3 = 1.95mil。假设6.5mil楼租值$18000,家庭借贷力同时提升为(45000+18000*70%)/10000*50%*2.59 = 7.45mil。都叫够完成一生三宅,手先执两间。因自住楼是已住租或“假租出”。   关于不同储蓄水平点去应对,未在此文交待。 另一点要留意,是买楼最好的事情是可运用杠杆。就当读者觉得方案1最可行,套有5.2mil在身,都有责任提醒能同时再用九成上会买楼自住。例如放走6.5mil的两房四小龙,再举家搬远同旧些少既荃湾广场三房550万,首期(550-480)=70万,月供480/259 = $18500,而手上资金仲净520-70 = 450万,放债基可收息4.5*12500 = $56250/月,够哂供楼仲有几万蚊净。   如自己仲有资金系手,即可再upgrade用直债行堂上已授的14.8%保本方案,已当面详细计了一次,所用物品亦已提及。有钱人,始终可得高息及保本两全。所以,最改善个人理财取向系自己既财政实力、手上件货系哂只占考虑少部份。好似你个朋友小明,佢可以九成借尽用几十万买间楼,升可以赚价跌左咪宣布破案又住返系公屋,同而家环境无变。又或者富如李嘉诚可以投放100万美金去几间startup company,几年间回报百倍,输哂都唔当系一回事。世间投资的点子多著,争在你有几明白自己情况才去做投资。  

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想收息变买楼的庸材#805

谂SIR你好, 自从几个月前发现HOMEBLOGGERHK 这网站, 好似著左魔的不停去了解不同的个案, 又去思考自已人生的意义. 所以已看完<<楼换楼>> & <<收息论>>, 已经上完收息101课程. 但系因为上上下谂SIR 堂走左去买楼宜家唔知点算好希望谂SIR 指点迷准….   本人37岁系工程师, 人工连花红约720000 / 年. 每月支出40000 (供楼8000, 私家车2500, 私贷6500) 每年可储200000. 太太33岁, 2016居港才够7年. 女儿 6岁   资产如下 1) 有1个居屋(白表买入1.25M), 现值3.2M, 欠0.84M, 每月还8000 (按揭剩9.5年) 2) 现金加股票0.68M, 3) 私贷28.5K分48个月,每月还6500 4) 父母有1个已供完的私楼, 银行估3.7m 本人借贷力为720000/12/10000 x 2.59 x 0.5 = 7.77   唔知好彩定唔好彩2星期前去左长沙湾上阿谂SIR个101收息班第2堂, 放学后约左人食饭又未够钟, 行过去青山道食小小野, 见到好多地产AA, 一定系卖新楼, 所以行左去睇, 比个AA带左入去介绍左原来系房协新楼, 比人说左入左2张票, 心想抽下都冇所谓, 点知4100个人抽又比我抽到8X, 谂左成晚好似好难得抽到, 又比市价平10%左右, 所以第二日买左个5.71m 的单位. 宜家点算好, 点上会? 所以同左家人相议决定先加按父母的私楼, 按7成 = 3.7X0.7=2.59m用H+1.7 = 2% 月供9500, 之后清还居屋之欠款0.84M, 另外0.25M 的私贷. 剩下的1.5M+自己的0.68M = 2.18M 够比 3成新楼的首期 5.71M x 0.3 = 1.71M, 加上DSD 要0.35M, 减D LAWYER FEE, 收番d银行回赠同AA回赠, 最后剩下0.24M 另外新楼借左5.7X0.7 = 4M, 供30年2% 月供14800. 打算唔再养车. 剩下借贷力为7.77M-6.59M = 1.18M, (好危险了, 80%)   宜家有2条路, 一系卖居屋, 一系唔卖居屋 A) 如果唔卖, 出年3月至9 月收楼前要额外供多7个月14800 = 0.1M 左右, 宜到9月时储蓄加分红约20万, 剩下现金0.34M, 收楼后唔会自己住, 出租后可收19000左右租金, 减番管理费实收17000, 正现金流为2200. 如果正常, 每年可储为236000, 3年后有现金1048000. B) 出年9月有现金0.34M, 搬去新屋自住, 放售居屋套现3.2M, 则现金为3.54M. 但系会冇左居屋27% 地价优惠. 另外比番2.59M父母, 剩下0.95m, 买债基收12%方法月收9500, 所以每月收入约60000 + 9500, 支出为39700, 月储29800. 3年后可得2022800, 再买第2层楼. 因为上收息101变左去买楼的庸材 小智 ANSWER: 小智由想收息变做买左间楼、主因是唔明白自己而家情况系点,同埋往后需要点做。坊间大点份人都在“替你理财”时出“点子”,即叫你买乜叫你买物咁,讲到底就系要有个买卖、说话才可变做佣金。笔者先作小人、说明本身只办收费课程,在网上先看各位财政状况,才度身订出下一步应作之策略。当自己知道条路点行、自然唔会因为一地一句说话改变自己已订下的策略。   由于笔者提出之策略都是“慢方法”,金融机构不会提供此等建议。开办课程可面授达成财务自由的构想及执行之法。买楼课主要解释影响借贷力之因素,如何将其再增加。睇楼选盘要旨相授,解释现时正影响楼市的各个因素。楼咁值得投资因其租金收入可跟随通账上升,达成一份不被通账侵蚀的月薪。   至于收息课程,提供楼房之外的各种产生正现金流方法。同楼一样、债基、直债、double保险方案同都可予1.低息之hibor plan、2.摊几十年还及3.做“九成按揭”,构成的种种及做法会在课程谈及。笔者更会讲解各种方法的缺点,这是一般销售人员不为所谈的。留意买楼收租产出的每月收入虽好、但金额不能与通账同步上升。所以的们有收息课介绍一些作中线投资之用之法、而买楼还是放长线的好。近年不少同学手上楼房升值、将其加按一般能获一百至二百万,在再买楼投资的诸多政策限制下、将钱收息几年符合很多朋友之要求。   买楼抽到好签不是买入原因,比市价平10%是因为件货两年内要卖要比SSD,所以有折让反映。笔者主张: 一件投资物如能提供高现金流值才是买入之因。读者新买楼首期1.71mil,投入后只能产出月正现金流2200,即效率为2200*12/1.71mil = 1.54%,仅比零好一点。读者自己都计出再买新楼借贷力即达80%,如有参考买楼房授予的概念去为自己规划,绝不会两错同犯而令自己过份借贷再买件无用既野系手。另外笔者已不断提及,买新楼收租又系两个错,所以呢…   更应留意是,19000收租有2000蚊要去交管理费,有冇个更低的选择呢? 仲有差饷。   笔者支持卖居屋去提高个人现金水平。更应先将欠下家人款项归还,自己理财所犯错误不应要他人承担。顺带一提,自己冇能力住既屋如果由家人提供、往后只令自己条路更难行。好似昨天的个案案主“不孝子”、在结婚之时可能不少人都为他感到高兴,老豆有楼提供唔使烦,可是人到40,储蓄能力低而自己一件资产都无,那个对自己失望及傍徨之感觉是比趁后生努力工作更为难受的。   当然放居屋即要将早前所享豁免之地价归还政府(补地价),可是套出金钱收息年回报达15%,为读者提供多9500一个月,加上读者月入在七万不俗水平,希望佢加快储蓄,仲够时间去补救此理财错失。  

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无端白事揾多四万一个月#803

谂sir: 你好!本人35岁,月入约35K。太太同龄,新制公务员(没有长俸),月入约80K。未有打算生孩子。 2010年初本人单名以2.6M并8成按揭购入观塘区自住单位连车位(距今楼龄37年),月供约8K,现估值约5M,按揭结欠约1.8M(刚低于7成贷款额)。 – 夫妇二人每月支出丶保险及自住单位供款约35K。数月前本人单名向银行申请私人贷款0.35M作备用,还款期5年月供约6.5K。我俩早年比较挥霍,置业后才认真储蓄,现有现金储备连私人贷款约1.9M,没有其他负债丶投资或现金流。 – 另外本人父母(父亲70岁,母亲62岁)联名拥有3伙已供满物业,巿值分别约: 单位A-1.5M(楼龄36年、自用)丶 单位B-2.3M(楼龄38年丶父母自住)丶 及单位C-4.2M(楼龄约45年或以上丶出租8K但没有租约)。 – 因我夫妇俩于来年初要准备本科考试,所以于半年后才实行以下颇为复杂的方案,此半年间现金储备会再增加约0.4M: 方案:太太单名购入九龙湾区屋苑作出租用途,现价约5.5M,7成按揭,首期加杂项约1.9M,月供约14.5K,租金约16.5K。另外要求父母将单位A及单位B以直系亲属名义转卖给本人,成交价声称为1.9M及2.0M,以避免檄交双倍印花税,母亲再将半份单位C业权声称以2.0M转卖给父亲。 – 本人再清还全部私贷以通过压力测试,并单名加按7成自住单位吐现约1.7M,月供即时增加至约13K。接着本人出资以母亲名义(加上本人夫妇担保)7成按揭购入沙田区市中心上车盘作出租用途,现价约4.2M,首期加杂项约1.4M,月供约11K,租金约12.5K。剩余约0.35M现金储备投入收息101课堂介绍的5年115%保险回报方案。一至二年后,我俩储存应可回升至约1M,再出资0.3M至0.4M作装修费将单位C作㓥房(现阶段父母不赞成此举动),估计收回月租约25K,以作父母退休生活支出。 – 优点:计算租金收入后,每月供款多约3K即可达成一生三宅。并以沙田上车盘交换单位A及B,父母资产未有减少,亦达成减税目的。将来若有其他投资机会(如直债或债券基金),可以将单位A及B加按作资本。 缺点:现金储备即时耗尽。而且每月被动收入未能多于每月支出,未能真正达成财务自由。另外我俩要背负约10.5M的按揭,未知是否过于冒险? 烦请谂Sir赐教 ANSWER: – 踏入一月金融市场消息频传,希腊疑赖债加上新加坡坡纸变相眨值,美元走高而人民币兑港元首现跌势,或是踏入下一波行情之征兆。此节美元不再持续下跌及反常走高、伴之而来的油价大跌、令美国可平价买入美金计价的石油,用平价能源再谷起已经升到18000点再无呎进的美国股市及经济。美国佬出招果然精炒、再加上全世界采用美元、等于又多把倚天剑在手,栏路者斩。上星期沙地国王巧合地在油价暴跌之时离世、阿仔继任,只好说剑下又多个亡魂。 – 德国好快要决定是否要维护欧元呢个护城河,定系放弃希腊呢个契细佬。老俄早年在中东留下不少脚毛、最尾被美国佬赶出此间,今次沙地人仕变动,令前景未能看通。今年好戏连场,今日的读者个案正反映一个看毕本BLOG,好想作出多项投资行动的学生。 – 看毕个案,觉读者稍为冒险。一个早年挥霍的人现时要帮屋企全部资产动大手术换黎换去,简直令人心惊。在一拆二的处理上明显未明白,做法错亦不能避税更会被追加。同很多个案一样,读者宜先计自己借贷力,为(35000+80000)/10000*50%*2.59 = 14.89mil。如真如读者咁讲自己先套自住楼再太太一间然后自己担保阿妈一间,借贷为3.5mil+4.0mil+2.8mil = 10.3mil,用掉借贷力之10.3/14.89 = 70%,再加上读者刚清ploan,而在001已习得信用卡及其他欠款分别减低借贷力为何,七除八扣之下,读者在旺市用掉过多借贷力。万一楼市下跌,加埋自己有1.9mil系手,可以顶约30%跌幅,最惨系想到时再买楼“沟淡”之前买落既货已很难。 – 由于单位A、B系自用,都唔搞得。单位C确实是浪费的,一间供款市值4.2MIL的单位,建议先由此落手,做好收息收租两事,收入可达….方法为: 1. 将单位加按至七成,报作自住,未触发金管上限 2. 套现4.2MIL之70$即2.94MIL之后,44万作投于DOUBLE保险计划,另2.5MIL行收息堂债基方案 3. 44万之DOUBLE保险计险将为自己5年后提供多44万作买楼首期之用 4. 2.5MIL行债基收12-15%一年,即每月收将$29100 5. 借出2.94MIL供25年,月供$12677 6. 间屋可以做㓥房,成4.2MIL既楼间四楼套房近必然、而所在地区应可月收$6000*4 = $24000 7. 当然七成楼出租要有野留意,已在课堂告知点解有人肯去冒险做及做好 8. 力按后读者借贷力用掉2.94+1.8mil,即4.74mil,只占借贷力约1/3。安全系数高 9. 成件事正现金流产出为+29100+24000-12677 = $40500。已经高过不少人成个月揾既钱 – 读者修练好上面九阴真经之法,对放租及债基点处理已累实战经验,再去行下一步完成三宅未迟。留意方案未行已经觉复杂,那不如一步步慢慢黎。而家先35岁,唔使急。

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谂SIR-买楼令我金钱及精神损失非常严重#802

LAGUNA

谂Sir 你好, 寻晚刚上完batch18收息堂,确实获益良多,多谢你!  我是昨晚坐在第一行那位女士,课后发觉自已做了很多很多错误安排,由于夫妇俩已是中年之愚才,自知家庭收入不高,生活一向节俭,无奈负担沉重,又遇上不顺事件(看下详述故事),以致用尽积蓄,实在难有储蓄,不知如何是好?!   现家庭情况如下: 丈夫48岁,月入28K,15个月粮;   小妹47岁,月入22K,14个月粮 (自雇); 家庭负担:家有两老同住,聘工人照顾。女儿外地升学,尚有两年大学毕业。每月储蓄约5K。 1) 现有资产: – 1层3房自住单位,不用供款,父母和我夫妻共同拥有,父母之命不便郁动。   2) 其他资产:因小妹经营小小小生意关系,几年前购入官塘工厦A自用,后因地方不够用,遂买入工厦B自用,并将工厦A租出。2013年尾有感工厦A价钱大升,于是决定沽出,并决定购入工厦C自用。不幸事件发生了:   原本计好了数,不幸地政府突然宣布打击楼市恶法,不单工厦A遭挞订无法沽出外,最惨情是已落大订买入工厦C要准备付款成交,无计可施下于是用尽所有积蓄左并右凑再加财务公司按揭,才能够勉强完成交易,可谓金钱及精神损失非常严重,这次实在是我们人生旅途上之极大打击和教训。由于财仔利息太贵了,我们不断找银行重组按揭,好不容易终于2014年5月底成功将工厦A、B及C转按了一间银行,从而减低供楼压力。 已将工厦A、B及C转按了一间银行,从而减低供楼压力。 现情况如下:全部工厦在官塘区,并以有限公司名义持有   银行2014年5月估价 按揭贷款额 (工厦只可做4成)(利率2.5%分24年还)  每月供款 每月收租 购入价 工厦A 3,600,000 1,440,000 6,655 7,800 900,000 工厦B 4,000,000 1,600,000 7,394 9,300 1,500,000 *工厦C 7,500,000 3,000,000 13,863 17,000 7,000,000 合共贷款 (HKD) 6,040,000 27,912 34,100   *工厦C – 自用加部份租出 (已分间) ## 因银行按揭不足,借了30万私贷,分48期还,现每期还$6,750   想法:  l 沽出工厦B,市场现估值460万,沽出后约可收回300万现金作为收息之用,待钱根充裕些打算转去投资住宅物业;因早前已用尽借贷力,短时间很难再借钱了,加上丈夫份工有些不稳,如不幸裁员就很麻烦了。 请问谂Sir我的想法正确吗?希望谂Sir慷慨给些指引,收息103堂再见。   学生胡小姐敬上    ANSWER: […]

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想买楼但现在看是否时候?#779

Lum Sir 你好, 本人已完成收息001 及今天会去收息003…   以下是我家庭financial status: 人工: 每年780k (本人40 yrs; 太太33yrs 到2018 才有永久身份, 暂无工作; 有一4yrs 女女)二月开始每年1.10M而太太会2016再工作估有25-30k 人工 资产: 香港-自住刚转按(由长命契转我单名攞到1.50M作投资)   七成即3.78M (楼价5.40M H+1.7% capped 2.15% 30 yrs term 月供13.5k) 英国-巿值circa HKD 3M(bought at 2.30M) mortgage 完月收HKD 11K net Cash: 300k 本人想买楼但现在看不是时候, 请提点。  answer: 读者完成了一些课程,行了一拆二之法套了150万及将名下物业转为自己单名。有一重要消息系,太太是否香港永久性居民? 另外看买楼之时侯,谨记先看自己能力,再看大市走势。97年不少人不自量力,在市旺时过份投资,最尾得不偿失。反之一批有实力既投资人,97年守到而家,结局比倾家荡产者大为不同。所以呢,先用现时人工计读者借贷力,为(780000/12)*2.59*50%/10000 = 8.41mil。由于三人家庭只一人揾钱,财政状况实为一般。   已用借贷力为(3.78/8.41) = 45%。再买楼令其借贷力将消耗过半,在跌市时恐进退失据。   套出1.5mil加上30万现金即有1.8mil系袋,点去收息最明智? 系现时市场波幅较大,可考虑投放于一对走势颇为相反,而两者均有派息之债基(见图)。 上者基金投放的评级差,而派息较高,所以在早月跌市时月跌幅为1.25%,在派10.8%息的情况下此波幅可接受。 下方投放的评级较高,派息少。在市况差时价格上升,一个月升0.5%而派息7%。 假设两者各投一半,市场风险(尤其加息)可著量去除。留意笔者无意找出将风险完全对冲的投资方案,一个无风险又回报高的投资方法,只圣诞老人或骗佬可予。想不求甚解而投资又回报高,最尾只系贪字得个贫。   读者将1.5mil投入此风险对衡后的方案,回报由单买债基的12-15%减少了,可是波幅比人更低。月收息$11250,即年计9%息率。   计及英国物业及债基方案,两年储多480,000,够再买楼首期。当时太太有工作借贷力又高了,整个情况更宜投资。当然为家庭主妇去无收入地产出借贷力,亦是买楼课其中会提及的事。祝大家圣诞快乐。

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谂sir – 37岁积蓄不多,仲可以拥三宅退休吗? #768

谂Sir, 您好!本人的家庭将于本月增添多一名成员,而妻子亦希望在不久的将来成为全职母亲,步入中年,惊觉过去只花太多时间在工作上,却未曾为自己一家在财政上作长远计划,实属不智,有幸能报读买楼101课程,如发现清泉,获益良多,亦己报读买楼102及103课程。 希望谂sir就本人的情况及拟定方案提供一点意见:   – 背景 本人和妻子均37岁,月入$70000及$18000,育有一名三岁孩子与及第二名孩子将于十二月出世,二人须每月供养各自父母,两代人都住在港岛南区。本人持有一个两房物业,2010年$2.8M,九成按,Hibor Plan,三十年月供$8300,欠$2.3M,现估价$4.5M。每月总开支为$45000,每月储蓄为$25000,股票$0.15M,储蓄基金$0.2M,现金$0.2M(本人于2010年结婚置业己花掉大部分积蓄,2013年以前人工偏低,收支刚刚平衡,惜每月储蓄较少,自2014年初才起步筹钱,己知状况极之不妙)。妻子每月帮她父母偿还其居住的两房物业货款,月供$6500,尚欠$0.2M,现估价$4.5M,她和其妹各自拥有该物业一半业权。妻子余下收入作为她的自用钱。 短期目标 购买一个约$4M的两房物业出租,以拓展被动收入,三年后妻子转做半职,预计月入只有现时的三分之一(约$6000),以补贴继续供养其父母的开支。 中期目标 六年后,购买多一个约$5M的两房物业,并在同区租用三房单位自住(首选海怡半岛,租金约$20000),以改善居住环境,并将手上持有的三个两房物业出租,增加被动收入,届时妻子可成为全职母亲,照顾两名已入小学的孩子(小四及小一)。 长期目标 本人和妻子于60岁时拥有四宅,一自住,三收租以便提供被动收入作为两夫妇退休后的开支或二名孩子不时之需。  – 方案一 假设楼价于明年下调,将外父母物业加按至五成,套现约$2M,用$1.5M以三成首期购买一个约$4M的两房物业,由于妻子的借贷力在加按上已差不多用尽,新购物业用妻子名义,由本人作担保人(借贷力并未超出个人借贷50%购买力)。剩余的$0.5M则购买债基收息。六年后,待储蓄现金足够,再用三成首期以本人名义购买一个约$5M的两房物业(假设薪金不变,差不多用了个人借贷50%购买力),将自住两房单位申报改为租用用途,并租用同区三房单位自住,期望三个物业的租金增加被动收入,向长期目标进发。  方案二 用方案一方法套现约$2M,以本人名义购买首个约$4M的两房物业,六年后再以妻子名义购第二个物业,由本人作担保人。六年后的安排与方案一相同。   延伸问题: 1. 本人及妻子现时均分别持有一个及半个物业,根据现行法例,是否必须交付双倍印花税(DSD)? 是否可转近亲作为物业持有人而欠却DSD? 有违法风险吗? 2. 若将现有自住两房单位(买入时以九成按报自住用途)改为可租用,是否必须转用较高息的按揭,会比现时月供的$8300约高出多少? 3. 先前的贴文“为blog中2.59及借贷力作解 #762”指出届45歳时供贷力常数将会下降至1.95,若中期目标延至十年才达成,会有什么修正建议? 祝业务蒸蒸日上。求教(救)男上 answer: 同意读者要将可加按的楼都加套出现金,因读者是人工高而现金水平少的人。自己七万再加太太家庭借贷力为(70000+18000)/10000*2.59*50% = 10.1mil,而现金只50余万。可是太太为屋企人持有半间楼,如再买住宅要比双倍印花税。有见及此太太应将一半业权卖比阿妹、由于是亲妹可以用旧税率计此转让,依读者提供之价格作半转让会令从价印花税保在一百元。亲妹得楼后可由人担保将母楼九成尽按,得380万(4.5*90% – 0.2)。而读者妻子之后无楼即可再买楼九成上会,那一边可尽得cash而另一边又可尽借买楼,用尽太太可提供之财技襄助。 – 太太家中楼房欠4.0mil,月供为400/259 = $15400。往后会解说下笔钱如何收息去为供楼数目填补。 读者自己间楼2.3mil几年前九成上会买入,好应把握现时机先套现,而最重要系将九成按去除转七成。要作此事需到银行辨理就算留同行都要请律师再造契,最正方法莫过于转按用1%新行现金回赠去补偿当中洗费。九成楼如补发现出租,后果肯定比七成严重! 至于点解咁多人都将九成楼租出守博一博,那风险及规范读者已在课程习得,不再描述。自住楼转按时可顺手按出4.5mil*70% – 2.3 = 0.7mil。 – 读者搅好两楼即得3.8+0.7=4.5现金在手。再加埋自己手上资金,500万现金可作运用。当然此事已动用了太太妹妹之借贷力,需将收息成果与其分享才能成事。至于太太已贡献了一个九成上会名额,那读者只要将500万当中之40万抽出,即可再买一楼。用唔用黎收租,读者自决。七成或五成上会读者亦够钱做。当然笔者建议大家应趁后生尽借,让时间去将债务贬掉,再加上有租客为你加倍储蓄,进才是借钱行之力为自己理财之路。 关于读者问如果再买第三宅的愿望在47岁时才实行,会否因当时借贷力常数下降而令自己失预算? 只好说人老是自然现象而笔者不能救,惟当时读者手上两间楼都好应有条件向银行转作出租物业及签租约,再借钱时租金收入之80%可计作个人核失收入,将因年老而失去之借贷力补回。 – 最后打算读者将太太九成上会,及将手上余约420万资金收息作中期目标。由于早年做错及储蓄不足,个市未有超40%以上的大跌,读者不可冒进再买第三宅。万一高位接货后遇上大跌市,读者心情即跌入无间深渊,受苦无间断。关于收息,介绍一个好方法,就系运用走势有点相反的两基金作组合,每边买一半去为自己构建收息年10%之获利组合。见下图两只基金同在九至十月,一只升一只跌,买国债为主的基金在市差时会升、而入手公司债的基金息高而在股市差时跟跌,那就正好有亘补。由于笔者凭经验选两只有一事雷同的基金,所以在之后因应市况调配都可大省洗费,读者可因此去建立组合,稳定一点去收10%息,420万月收$35000,够cover新供楼款项而自己每月储多两万银,即读者月储蓄即可升至$45000,储足弹药再部署买第三宅。  

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