零投入本金而每月出粮三万三#826

谂SIR: 您好, 早前上过收息班, 获益良多, 已逐步实行收息计划。今次来信希望谂SIR 为我父母指点迷津。 两老年过60, 已退休, 有一自住楼 (市值500万), 早年做按揭套现作装修及其他用途, 现欠款约220万, 由于当时持有已供满之商舖收租, 故无工作亦毋须担保。 近月两老沽出商舖, 取得900万 (多年前购入仅数十万, 沽出前月收2.7万租), 偿还自住楼按揭后约余下680万, 想向谂SIR 请教如何运用生息作生活费。   1. 两老想法极为保守, 卖铺部份原因是不想欠债, 所以借贷作杠杆之法并不合适。 2. 两老认为保本最为重要, 收息够生活费就可以。银行见两老有大笔存款, 即时游说买20年期年金, 两老问本人意见, 但计过数发现回报极低, 若每月取款回报仅得1.6%, 即使20年后才取款亦得4.2%。本人认为直债较适合两老, 在保本为大前提下, 我找到几款永续债, 息率有5至6厘, 你认为是否好选择? 有否其他提议? 3. 除直债外, 有否其他低风险之生息方法? 感激不尽! 祝一切安好. 敬候回复 阿女  ANSWER: 即是读者要一个低风险而唔靠杠杆又想高收息的方法,那其实是很难找到的,因收息的原意是到期可收回原本本金,既有此前设所得回报很是有限。相比赚价既股票,上市公司是没义务要将大家既钱归还,掉转头大家仲要供股,即再夹钱比大股票去做生意,所以买得股票,一定要大赚,否则不如唔好买。至于买股收息的种种优化方法,读者已从收息课程习得。   父母打并的年代,是“金”还是银币本位的年代,当时未有超级通账,政府亦无意行量化宽松去振兴经济,所以当时借钱动不动息口要10%(即一分息),入银行都要穿着光鲜才可露面,故父母想避免欠债,亦属正常。可是我们30-40几岁人一辈处于“后货币时代”,纸币的内含值已同金或银脱勾,故一张银纸的价值可由政府之发行量改变,成为另一种赋税。其实此事屡见不鲜,1945年后的国民党由倍于解放军一倍既兵力,在两年间被削至少于解放军一半,当中其一原因是区内发行之金圆券内含值极速被贬,前线将士在漫长的八年抗战加上金融体制不稳令个人财政有失预算,不少城镇有解放军一到,守将都是不战而降。所以国共二战后之争,只打了两年。   国民政府、宋朝帝国、又或古罗马帝国在下台前都经历币值波动一事,此为大国衰落的循环。不过亚洲人偏各行银本位而欧洲人偏各行金本位,原由因为欧洲多以航海交易模式,不在此文探讨。明白此理,即知现在先借钱去买入实物,他日再归还货币是行“沽空货币”去获利之原理,此是千年前已有人做既方法,所以不存在老人对新鲜事唔知晓既道理、而是大家有没有借古鉴今去为自己前况作安排。     那在心理上安抚父母,不过利用一银行现提供的新服务: 例如放400万系银行,即可用4%年息借出3成即120万比大家作投资、而原本400万可随时拎走。那不妨将400万买入直债,中信、和黄是一些选择,由于风险不高,只收6%左右,可是400万6.6%即一年26.4万,减去借出120万付利息4.8万,已经每月264000-48000 = 216000净落袋。此方法好处是: 1: 400万仍然是自己所有,随时拎走。 2. 120万多出了作其他投资,冇call loan风险(因为是无抵押贷款),而该付利息已在上方程兑清。   效果是父母见到400万仍然系自己持有,可随时取回,等于零投入本金。而做女既有120万帮佢想办法。可以既投入收息债基方案,收息15%,即一年180000。那一年其收息216000+180000 = 396,000,每月取回$33000。仲多过父母原本收开$27000/月铺租!    当然另一个好方法系五年double既保险方案,有同学年尾去搞做唔到,因为每年quota有限。一般三月会重新计过可以尽做。唔好处系要放5年先有15%或以上之年回报,而break even期系两年。同样可以买保险而套回所投入之金额,去私人银行安排此事更佳,读者的资金亦足够800万,可利用私人银行1.2-1.6%p.a的融资优势。当然有人选择唔开私银户口,这亦是同笔者了解后作的决定,各人不一。  

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羊年大耳窿! 收息年回报58.8% #815

谂sir:   你好!   本人和丈夫皆为40余岁,有一自住物业,原持有另一收租物业,去年中由于见楼价己升了不少,且打算送女儿往外国升学,便把它卖掉,得款约800万(赚幅为约1.5倍),其中1/3己转为人民币做了定期,另1/3由亲人进行股票投资,后来才得知谂sir的blog, 便于去年11月上你的收息101及103班,由于对债基认识不多,所以只小试牛刀,投入1M买了债基,现银行己批出第二转钱再买,加上本人手上仍有1.2M可作投资,加起有约2M,但由于先前买入的债基价格己下跌约3-5%,,之前上堂时听谂SIR讲过买ETF可对冲债基的风险,所以不知是否应将一部份钱买入EFT呢, 还是全数继续买债基?   恳请谂SIR抽空回复,谢谢! 心急人上  ANSWER: 由于本案同学有800万资金系手,亦持有一楼在手,将资金投入去私人银行去享有保本兼高息之策是个好方法。比对运用低入场门槛之债基方案,私银予之直债投资法门有几个不同:     债基 直债 保险 股票挂勾再融 年期 无年期 一般为1-5年期 年期为5年或更长 3个月到2年 回报 由报约10-15%p.a 回报6-20%不等 回报14-25% 回报20-50%p.a. 风险1 波幅1-10%(海啸年可年达30%) 到期保本 到期保本 波幅10-50% 风险2 遇上海啸或有机会被call loan 很少机会被call loan 不会call loan Call loan 机会50/50   以上几个投资产品运用了债券、保险及期权之不同投资物,知所由来,定必更易知其升跌循环。系楼市进后入阶段的时候,有多“几把刀”系身去应对低息环境,保住每月份粮的购买力更为容易。   有人话,楼价低咪就系因为息低囉,其实未然。见上图17息口在97年之前上升,楼价又升。息口维持在高水平,楼价照升。在2005年息口较低又缓慢上升时,楼价亦升。将香港同业拆息同中原城市指数比较,找不出有什么关连性。有实力既,宜做足准备在跌市时入货。未有能者,先拆解自己系懒定系大洗揽到自己储唔到钱,系羊年重新出发!   近日比亚廸股价上升,很多早几个月做落的股票挂勾被提早赎回了,不少朋友大叹点解佢张挂勾“过唔到年”。无他的,12月18日此股33蚊开跌至25蚊收市,个日笔者身边有朋友开左条船做三个月挂比亚廸年息29.9%,到而家刚好一个月,可以开始每日赎回,点知呢几日个价就升升升,升穿$24就被CALL退回本金,一个坐住系度年收50厘息既机会就咁无左! 如果挨得过年三十,即可收息收到年初五至少! 派利是都可以大封D啦! 你话世间美好既事物,维持系咪好短暂呢? 有心人都识计数,知道聪明钱系边,即刻系过年前认输找数。   点都好,朋友只出150万入手面值300万的1211挂勾,比收市日唔再跌某个水平就唔使接货,融资成本只1.2%,那300万收29.9%年息,即月收$75000。借了1.5MIL收1.2%成本,每月付息$1500。冇错,系只每个月千五蚊。那上个月150万(因300万面值只出一半)净袋75000-1500=$73500,月息为4.9%,年息为58.8%(简单平息计),直逼大耳窿收数水平!   那如果看倌未能开私银户口,点算? 都有得玩,不过要4%融资成本,利息支出为$5000/月,那月收75000-5000 = $70000,年息为46.6%,不少人都觉得值得为呢46%年息而付4%成本,何况成张野玩哂都系三个月? 当然此方法风险较高。本案读者在收息课程已习股票挂勾投资及客观地了解其风险,有资产可由此处出发是也!   至于直债,由于借贷成本在2%或之下,吸纳些直债而将其50%借出,到期保本而回报为(1000000*9%-500000*2%)/500000 = 16%,在早两天的文章解说了。此法回报系低左,不过冇用股票及到期可保本。至于债基,已在不少文章提及,新一年定必提供更多收息方法予大家。    

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怎处理现金赚取最大回报?#789

谂Sir 你好! 本人今年45岁,先生40岁,有一个5岁女儿,不需供养双方父母。薪金及资产如下: 先生:月入9万 太太:暂时待业,否则七万左右   4层物业,可供满但去年现挈按出及加按套出现金。现贷款金额如下: 物业一:市值700万,尚欠300万, 按息2.15%, 丈夫名下。出租用,每月租金收入$19000 物业二:市值470至500万,尚欠250万,按息2 15%,丈夫名下。出租用,每月租金收入$13600 物业三:市值400万,full paid,丈夫名下。出租用,2015年收楼 物业四:市值875万,尚欠400万, 按息H+0.6约1厘左右, 联名。自住。   短期五年保单两份:70万港元:年回报4%; 另75万人仔:年回报4%, 2018年到期。 现金: 900万左右,一半人仔,一半港元,全放在定期,年回报3.3%分批到今年五月会全部到期。   极少量基金及股票! 问题: 1.怎样处理手上现金赚取最大回报?买楼好吗?本人投资取向比较保守 2.那里才可找到你在文章提到的高回报直债及基金?我尝试过,找不到高过8%且颇高风险!债基主要购入内地房地产公司的发债。 3. 手上物业地区分布于西环、湾仔、荃湾及东涌。前景如何?需换马吗?减持?除自住单位以外,全部一、两房! 4. 你早前的文章提及私银的投资产品比零售好,值得考虑开户吗?市场最低入场费是多少? 5. 从文章得知计算最高借贷金额的方程式。想确实一下银行真的这样计算吗?因记得先生去年加按套现银行已说是借尽了! 谢谢!  answer: 笔者提出了多个问题,有买楼有收息有投资的,真是不能一时答得咁多。目选取第1、3、5条回答。其他自在1-2月见面时可习得。   关于赚取最大回报,要知但凡赚钱之极之事都为人产出另一种之付出,道家之阴阳平冲关系,可能系Iphone面前既你觉得好老土。不过睇新闻你都知就算比你赚到成香港都有田有地,年尾三兄弟都唔可以坐齐系屋企食饭。有日看倌能达成财务自由,请先花时间爱家人再照顾贫苦。   读者家庭收入九万、借贷力为90000/10000*50%*2.59 = 11.6mil。现时有三间楼都有借贷、为300+250+400 = 950万、看似已借尽。可是在考虑其他现金流收入及个人其他借贷后、实质可借金额会有异于下方理论计法、且看买楼教学课程怎授予提振一个人可借金额之方法。另外在楼方面之投资、笔者应为本案读者有条件可以又保本又收10%年息、即用jackson师兄之方法、将钱放系5只评级颇佳的债券(见上图: 即都系BBB至A评级。有只系BB仔,唔喜可转)。由于债券选择得宜,每只债可loan out的ratio颇高,即投放$1000000可收息$45880。由于买后借回$680000,所以读者实出$320000。勿忘记每年有$9123的利息支出。所以收息回报系(45880-9123)=36757,即$320000本金回报系(36757/320000) = 11.4%。希望此方案、可予想者想一想除回买楼收3-5%租务回报外、收息方案实有更可取的。 申延阅读: jackson case: http://homebloggerhk.com/?p=24135   若读者觉得一年10-20%收息太低、未能如佢所愿:“将手上现金赚取最大回报”。咁佢要报一报其他大师的course,自己寻找“三个月升400%法门”。不要收看本网了。笔者主要授予大家一套有稳定增长及可持续的理财之术。笔者在<<收息论>>已提出投资划分收息同赚价,大家在理财之前要搞清自己目的? 用笔钱去博杀绝无问题、最大镬系想赚息但又错买股票、想赚价又反而用错债券。谈一谈股票、老散了解为一个可能帮到佢赚钱既地方、而上市公司主席了解为一个卖生意或融资的地方、究竟边个了解正确? 咁要睇一睇老散同上市公司主席(及其助手)博奕究竟边个会赚走d钱?      大家好应将手上资金按年龄划分几多系“收息”、几多系“赚价”。在开展个人理财宜先由此入手、按个人年龄及意愿去分配资金投放于不同投资物。读者家庭四楼在手、市值2300万有余。每1%之损失已是廿四万、足足不少人成年人工。恳求停止再用“今日有咩好买?”的理财方式、而是按自己手上副牌去出手、要揾钱要累积正现金流自然得心应手。 关于选区心得、可看此表列出了4/18区之情况。在blog暂不解释。   区份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年预测落成量 沙田 5.0% 2.8% 1978 离岛 5.4% 2.7% 1675 黄大仙 6.3% 6.9% 0 湾仔 6.9% 5.9% […]

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软饭王成为负责任既男人#742

  谂Sir您好 本人巳报收息堂+实习, 买楼班+睇市班。很高兴认识你和可学更多投资方法。   现在想请教如下: 本人今年46岁, 配偶45岁. 月薪共HK$110,000 有孩子15岁和12岁 可每月储蓄现金HK$35,000 HK$75,000巳全包. (家庭日常开支, 税务, 人寿+医疗保险, 旅行等等, 也预留突发支出) 坏个冷气机都要用3,000几. 有几份保险2年后供完. 储蓄可多6,000. 同时有本金收回. – 资产 1. 巳供毕1楼(3房) + 2车位. (现值900万) 我名. 家父和工人住. 车位租家父用作消费. 2. 现供1楼(3房). (现值900万, 按揭200万) 我和配偶名. 自住 3. 现有股票+现金 150万 – 想法: 加按自住搂 200万, 不知可做二十年供否. 150万做人仔债, 200万做债基. 等候时机买搂. 相信上完课会更清楚, 但也想谂Sir先给大方向. 方便堂上思考. 谢谢   ANSWER: 首先,标题的软饭王唔系指读者。 […]

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卖楼。舍弃后得$47280 #740

Lum Sir 你好! 拜读阁下的blog多时, 希望能获得指点。 本人35岁, 已婚, 暂没打算要小孩。 我和先生家庭月入$160000, 每月其他开支$55120(包括供养父母,保险等等, 未包括供楼)。收入稳定,月储$5-6万。供楼开支$46880,如下(全部联名): – 1. 自住单位900呎3房, 月供$18600. 欠款约$490万. 2. 一间九龙塘旧楼两房单位2012经HKMC9成上车, 现值$660万,月供$28280, 欠款$502万。之前由父母住,现已搬出。由于借9成,未能出租, 亦未能加按。将来如出租应可租$21000. 没有其他欠债, 银行存款约30万, 另国内有一物业,现值约50万。 – 本人明白现在跟先生并没有正现金流,所以很着急。想请教Lum sir, 九龙塘旧楼应尽快还款以至将来可合法出租, 还是应该衬现在卖出再买其他细单位收租?本人担心再等下次楼市升市周期楼龄已届45-50年, 到时想卖恐怕有难度, 但先生不愿卖出,希望将来可收租兼搏收购。希望lum sir 可给予意见。 另外,为将来退休作准备, 本人目标将来再买细单位,实践一生四宅作收租用,请问Lum sir 我应如何部署? 谢谢! 小女子上 – ANSWER: 小女子都属另一个典型穷中产个案,即收入高而储蓄少。家庭月入16万而银行存款30万。收入稳定月储5万但现存资金只相当6个月储蓄。明白不少港人都有此情况,亦知婚后开支更为大增。再睇读者情况,在理财上做了几个错决定: – 1. 九龙塘40-50年旧楼2012年上车,就咁放系度唔收租。咁不如留个联络揾个读者当朋友住入去唔好咁浪费啦。在此亦想讲讲心态,笔者都识得有些朋友系就咁放间楼系度唔租唔卖的,租比人怕比人住残间屋,自己都唔想屈系间细楼。呢个谂法是可以的,但不要呢头讲完接住又怨自己唔够钱洗、或未能退休云云。至于读者提出的“博收购”,笔者睇法是个人借口多于真想法。要想趁人收集业权而令自己间残楼变金屋,要好人脉及付出更大努力才行。 – 2. 读者“入左闸”之后都感觉到出事,旧楼买时可能近40楼龄,可是再等下次价升卖楼大赚,到时楼已40年有余,此年纪楼房做按揭好难拉长到30年、或有时20年都唔到,唐楼更是难搅。其实旧楼收租回报高,不少人认为是楼残而令其价低所以拉高租金回报,其实最致命系楼旧令抵押力低下,按揭还款扯高令买入后产不出正现金流。 – 建议是与其博呢间旧楼比人收购,倒不如卖走佢套近160万。一是补足读者鳄鱼头的特征,二是钱可用作收息,就当咩都唔理全放入债基都收$12000*1.6 = 约$19200。当然笔者自己唔会咁打理,有1.6mil系手加上如有实生“一生四宅”心愿,做法如下: – 将1.6mil其中之1.0mil买入某类型单位再间房,系现时市区每间有lift套房可收$4000-7000之下,四间套房即需400呎实用面积,每区套价各异。咁肯定系租成7000一间套房既地方呎价都会提高,惟点去得知每套房租金收入与当地呎价之亘为关系而计出最高价性比,这留待买楼003再解。亦要探讨下点解有政府部门捉僭建,此类型单位仍比租客“一出即杀(租)”。 – […]

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放弃债基方案收息 #739

    Hi谂Sir, 我是你的长期读者, after reading your楼换楼, then, 参加你的课堂,如Japan买楼及收息101 – 102。 And will take 收息103 in Sept, 2014. Also, both of your books 楼换楼 and收息论 have been read from top to bottom and I recommended to many of my friends to buy them. Some of them bought your book but some cannot due to out of stock very quick. Please print […]

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如何预测楼市走势 #731

(*本文系有图有片有相) 拜托大家高抬贵手,发问可以打字而不要写在纸上。点都好本个案读者之财务状况颇为特别,开首笔者仲以为自己睇错,点解一个年收入24万既人可持有成千万净资产? 再查上文下理发觉总个情况描绘得颇为一致,为省略不将读者P.1-P.3之信件贴出,现节录其个人财务状况如下: – (笔者撰文) 会计师,年收入240,000,一年支出亦为240,000,暂未能储钱 女友月入$30000, 月储$13000 未婚,各自住在家人地方 主要资产有两类: 1. 在私银买了4只基金,一只系美股,一只系BIOTECH,其余收息为主。市值1050万港币,而净值为650万 在私银的基金有收入$284,000/year 2. 一间誉港湾,2012年9月购入。买入价6.47mil,市值7.2mil,o/s 3.23mil。当初更是比了5成首期上会 此物业收租$16500/month (笔者撰文– 完) – 为了令大家不用研究上面张“牛皮卷”,节目读者问题如下: 一. 誉港湾就完死约,续唔续租好? 二. 应唔应该趁高卖誉港湾再换细楼新葵芳花园? 见中价楼升幅比细价楼慢 三. 请问如要一自住一收租,应买那里那类? 四. 如何重新出发完成“一生三宅”? – ANSWER: 那笔者看法,如果早年系银行遇到此类客人一定认为佢“洗黑钱”,尤其会计行业更是熟手。因一个揾两万蚊一个月既人,手上有成千个(1000万)系身,即其500个月之人工,除非系屋企人净落或jockey club幸运儿否则难令人信服其资金来源。惟现在系homeblogger收到同学问题,相信佢系财来有方的。或早年揾落而家自己搅下生意仔咁。捞偏人仕既自然会避开homeblogger呢个学习型网站,自向阴暗一面进发。 – 读者要明白,自己系储蓄多而借贷力少。而手上誉港湾租务回报低(2.75% p.a),加上在私银虽早几年买中美股及biotech赚钱,可是在现今市况实不宜将大钱放在北美。由于读者财产颇足,在笔者观察下市况或变,不妨沽出回报低的誉港湾,套回400万。至于读者其余问题,实在都系好典型既几时买同买边区好? 强烈建设大家先搞清楚自己能力如何才去睇买边处! 好似读者自己都认为当初夹硬入手誉港湾,而家个市底咁强之下仍觉担心,那如处跌市读者会点谂? 相信心里明白。 上几个星期有幸邀到物业及收息堂旧同学Ms. Clara同大家讲讲点解佢唔买日本楼,另外她提及自己点解要先搅清楚“自己副牌”才向前走的睇法,十分警醒。在此感谢她莅临分享,当时收息课程仲系batch 2。 同学都知笔者好少同你“吹”location location location…。而系揭示早在数字上反映的真相。其实香港楼市走势,可从一些领先性的indicator而预见。可看下图上方是领先指标、下方系同期中原城市指数(Apr 2012 – Aug 2014)。 留意有几个黑色格,记下了领先指标几时提早上升。例如在2014年领先指示早在3月有异动,5月确定升势(5号黑格),而中原城市指数在5-6月重上120点水平,而家报129点(5号红色箭咀)。有关图中疑问,在买楼003课程再解。另本图数据只记至2014年8月,有关后市的走势不在免费页展示。 – 另不同意读者讲细价楼升幅会永远跑赢,要解需知道近几年集中细价楼的升幅因何而来。读者套回400万而只投放105万首期入手市值3.5mil楼房,楼房租金净租有$13000,而间开收租更有$20000/月。计及七成上会只借了2.4情况下,月供为$9000,即正现金流有$4000至$11000,差出正现金流即与誉港湾睇齐。而400万只用了105万,有近300万可再放别处收息。 至于再买房的选区选类,如果有见过笔者所作分享一定知。未知既就睇缘份吧。留意手上有楼收租就计只$13000,读者借贷力(20000+30000)/10000*50%*2.59 = […]

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理财差劣的有钱人 #726

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  谂Sir,你好。小妹自从看过你那本楼换楼后,深感拜服!由于我成日都好惊青,害怕投资失利,所以想赐教谂sir.本人刚卖楼,现手头上有现金500万。我和丈夫的每月平均收入为25万,育有一小孩。现我俩手头上皆没有物业。我们现住的地方租金为4.5万元,只希望买楼投资hedge番个租。我俩有几个心水地方,不知谂sir的意见如何? – 1)鲗鱼涌华兰花园/德福花园,大概6M,用我名做8成按揭 2)东涌映湾园或西九四小龙,大概6M,用我老公名做8成按揭 3)最后一间因为要俾双倍印花税,我哋想买啲平价楼,如沙田第一城/屯门市中心,大概3M,用我名做5成按揭。 – 不知我的计划是否可行?所选的地方有升值潜力吗? 无限感激! PS小妹已报读谂sir的十月课程,但性急,希望谂sir能解答我的疑问。 answer: 好少人做八成按揭的,系读者知现行金管局政策下600万楼只可借八成后有此想法? 另不少人(尤其女性)担心投资会输钱,可是钱放系银行又代表你真系冇输? 当然,钱去到一定程度就唔需要再理赚定蚀,惟大部份港人都需花时间懂得为自己财产打理。你今日唔搅好理财呢件事,他日160蚊罐豆豉鲮鱼你要谂下点顶。而家都卖$39.9,十几年后升四倍实不为奇。 – 细心一看,读者的理财实不够好,人工25万但卖楼之后夹埋回笼既钱竟只得500万,真系OMG! 就当读者储蓄率只20%(即每月每人洗10万! wow),一年都可储50000*12 = 60万,5年都储左300万系手。家阵读者个小朋友都几岁,点解可以系客观高人工水平下储得咁少钱? 且先不理夫妇月入25万,就当佢地想计划退休后每月只收息十万做洗费(即现人工之40%),一年要都收够120万,若有稳定回报物予年4%,都要手上有三十球(30mil)先得! 那读者准备好减少洗费? 放弃小朋友升学? 定系再揾多些钱? 抑或缩短生命年期? – 计划真系好重要。请睇清自己副牌先去出手,唔系话揾到笋盘就得。不少人都帮人揾笋盘,明白赚佣系紧要,卖楼者收齐十几万两边佣真系好“和味”。可是香港人不是早被此等模式害苦吗? 呢个模式的盈利是无限的,是销售形式的,但投资者小心借钱买入后又睇错市可有严重后果。 相比之下先订下个人贴身方向,才从不同投资物入手去理财更为合理! 一个错误投资决定可困扰5-10年,你见本网不少发问读者都用“相逄恨晚”作提问开首就是。亦由于本网部份内容要付费,已见本网累计数千位学生已明白客观的理财资讯从不垂手可得。 – 读者在问题提出了四个屋苑,不同地方。反证本人多未去睇楼落区做好功课。买楼在此简单交代系个人评估>索取数据>选区>缩窄范围。亦请先冷静不要性急,至少读者在每月支出的速度要放慢一下。500万对笔者早年公司茶水间既阿姐系一笔大大数目,可是对读者而言只系少钱一笔。提及之四个屋苑,揾清楚系边个打边区(即归为香港18边区),真相在数里行间已有说明。读者借贷力是高的,250,000/10000*2.59*50% = 32.3mil。即借三千二百万系有可能的,足抵一次观音借库较低银码(注: 据报观音借库capped by 8亿)。换言之读者都属“终生储楼型”,只买不卖。如早开展肯再悭少少基本上40岁已上岸,攞埋英国护照有咩事买张机票走人个只。而家唯有先入手好区份的c类单位再用500万为限,贪其不受金管借尽480万所规。 买楼用了50万首期,净低450万,可取2/3即300万入手债基,作组合投资,月收息12-15%即$30000-37500/月。已近抵现时住宅租金。读者如入手中价楼再用债基,加上潜心储钱几年。希望由本文建议后产出4万多月正现金流再提升至7万有余。另组合有不同类型资产作分散风险。现在不要急,慢慢黎。

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谂SIR-一按一转收息令楼即供完 #723

拜读谂 sir 文章,真觉得自己辛劳工作付诸东流,对理财十分无知。已报读买楼及收息班,未上堂,但遇有难题等唔切,恳请谂 sir 赐教。 背景: 本人32岁,已婚,夫妇月入共20万,工作稳定。每月可储11万(月用9万:2万供楼+3万家庭开支+4万供养父母)。育有一子,未满一岁,计划两年后再添一名。 – 现住西湾河两房单位,估值8M, 欠银行4M, 月供2万(如租出每月2.5万)。手头现金有2.5M,股票投资10万。想换同屋苑三房单位,最少要13M(如租住要40k)。 换楼方案: 若卖掉现有单位以4M溢价+2.5M现金刚好用以支付三房单位首期,假设供25年,2.2%息,月供3万以下。未计税项及装修,可能需要家人支持或借私人贷款。 若加按现有单位,只有8M x 70% – 4M=1.6M。加上手头现金2.5M,只有4.1M,买不到13M单位。 – 租楼方案: 若租出现有两房单位,再租住三房单位,需每月补差价15k。 问题: 如采用换楼方案后,会立即干塘,有否方法可以借尽一点使手头留点现金以备不时之需? 虽然,如果无特别事情,干塘后储一年钱可以有1.2M。 – 参考了谂 sir 回复读者的个案后(http://homebloggerhk.com/?p=24893),知道若将例如 2M现金投放于债基,每月可收23k,帮补供楼仲有剩。但系我对债基无认识,会否蚀本的? 非常感谢! ANSWER: 读者想法十分直线,就系向住换三房一事进发。有目标系好可惜要配合个人能力及市况。成就一件大事先决要将各项小事情做好。当然读者人工是高的,夫妇月入共20万,借贷力为$200,000*2.59*50%/10000 = 25.9mil。惟在现时市况就如读者咁有能力,买入价值16mil的三房始终令人担心。万一楼市下跌两成,蚀320万。读者在本blog爬文后已有个较好的想法,就系“以租养租”。为什么租会比买好? 阿sir你唔系成日叫后生仔买楼咩? 留意读者将两房租出再补贴$15000即可入住三房,满足到自己消费需求。而320万已够补贴超过200个月,再加上现时买16mil楼私印花税支出为600,000(双倍后,需先付而后退回一半),那在硬性支出高(硬掘印花税)加上潜在风险高(楼市跌20%已等于廿年租楼补贴所需)之下,得出宜先租再等时机买之结论。 – 现在仍需买楼者,系后生仔或早年沽出自住楼的一群。在美元币值缩减下,要楼市跌到什么沙士价再买回?相信跌回到2010中原城市指数在80点的位置都感困难。由于读者借贷力好,看格局是“终生储楼型”,楼最好系只买不卖。请将楼加按至70%套有1.6mil再行债基。当然有再进一步方法,就系行一拆二“按爆至九成”。亦令自己再买下间都可九成上会。惟知道读者是公务人员,不好揾什么偏路。另外再睇落去你就知读者根本计错数,现时八百万自住楼加按系连一百万都借唔出(除非揾财仔比高息)。 – 真中产者…….. 但如看倌有间细码楼早年买入,情况完全唔同! 可加按亦可即时免除供款金额。如一间系2009年卖100万既楼,而家话市值200万就不为过。加按七成套出200*70%-90 = $50万,将此数收息即月入: 50万*12%/12 = 月入$5000。而呢间楼加按后月供由0.9/2.59=$3400提升至1.4/2.59 = $5400。好在一按一转$5000月息可相抵加按后$5400的供款。大家将此始源个案伸延至其他银码,其实懂收息基本上令自己供楼负担大减5000/5400 = 92%。可惜读者现时堕入政府设下的“高收入黑洞”。现时真中产者,交税多而借钱难。工作辛苦更要帮社会上唔同既人。所以呢个游戏,打工最好做到皇帝,否则成为夹心一层,只有做到听死的份儿。呢个情况会助长更多人成为懒人,因为勤力只会生活更苦。而家香港,大概就是这样吧。所以后生仔要申请公屋、又或选择抗争,其实出处都在大人。 – 初级版私人银行户口 那读者加按不成,另外卖楼所得亦不及其十年储蓄,再加上现时买大价楼印花及行政成本超贵之下,都是一动不如一静。租出旧居自己再租三房,有需要就用自己cash买些债基津贴租金。中线而言读者需要储到80万,开个初级版私人银行户口,令自己融资成本减低,再入手保本直债,系加入杠杆后回报超10%,而锁死资入只系投入800万的四成。将直债加按比“债基”更能减除价格风险,难在直债的入场门槛较高,所以建议不少同学都由债基入手,几十万港币即成。又或冇心储钱者更可借私贷再入手倾基,将月息抵私债供款,几年后又多笔首期买楼。香港理财产品多的是,点去精明选择帮自己减少洗冤枉钱,系课堂关埋门更好解释展示。始终香港仍有不少银行从业员,系狮子旺角分行被逼成个月近乎冇生意之下,相信大家在11月入银行会见到职员用浑身解数去sell客。年尾前要两个月追返4个月(九至十二月)条数,真系唔食lunch都唔掂。

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一间旧楼收租胜过黄埔加奥运 ?#720

  Dear Lum Sir, I’ve been following your blog for a year. Your thoughtfulness and truly investor-centric advice is most sought after especially in the commission-based wealth management market in HK. The public will definitely benefit. “Add oil” – Sorry I’m not good at Chinese type-writing. Let me tell you my situation in English and […]

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