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零投入本金而每月出糧三萬三#826

諗SIR: 您好, 早前上過收息班, 獲益良多, 已逐步實行收息計劃。今次來信希望諗SIR 為我父母指點迷津。 兩老年過60, 已退休, 有一自住樓 (市值500萬), 早年做按揭套現作裝修及其他用途, 現欠款約220萬, 由於當時持有已供滿之商舖收租, 故無工作亦毋須擔保。 近月兩老沽出商舖, 取得900萬 (多年前購入僅數十萬, 沽出前月收2.7萬租), 償還自住樓按揭後約餘下680萬, 想向諗SIR 請教如何運用生息作生活費。   1. 兩老想法極為保守, 賣鋪部份原因是不想欠債, 所以借貸作槓杆之法並不合適。 2. 兩老認為保本最為重要, 收息夠生活費就可以。銀行見兩老有大筆存款, 即時游說買20年期年金, 兩老問本人意見, 但計過數發現回報極低, 若每月取款回報僅得1.6%, 即使20年後才取款亦得4.2%。本人認為直債較適合兩老, 在保本為大前提下, 我找到幾款永續債, 息率有5至6厘, 你認為是否好選擇? 有否其他提議? 3. 除直債外, 有否其他低風險之生息方法? 感激不盡! 祝一切安好. 敬候回覆 阿女  ANSWER: 即是讀者要一個低風險而唔靠槓桿又想高收息的方法,那其實是很難找到的,因收息的原意是到期可收回原本本金,既有此前設所得回報很是有限。相比賺價既股票,上市公司是沒義務要將大家既錢歸還,掉轉頭大家仲要供股,即再夾錢比大股票去做生意,所以買得股票,一定要大賺,否則不如唔好買。至於買股收息的種種優化方法,讀者已從收息課程習得。   父母打併的年代,是「金」還是銀幣本位的年代,當時未有超級通賬,政府亦無意行量化寬鬆去振興經濟,所以當時借錢動不動息口要10%(即一分息),入銀行都要穿著光鮮才可露面,故父母想避免欠債,亦屬正常。可是我們30-40幾歲人一輩處於「後貨幣時代」,紙幣的內含值已同金或銀脫勾,故一張銀紙的價值可由政府之發行量改變,成為另一種賦稅。其實此事屢見不鮮,1945年後的國民黨由倍於解放軍一倍既兵力,在兩年間被削至少於解放軍一半,當中其一原因是區內發行之金圓券內含值極速被貶,前線將士在漫長的八年抗戰加上金融體制不穩令個人財政有失預算,不少城鎮有解放軍一到,守將都是不戰而降。所以國共二戰後之爭,只打了兩年。   國民政府、宋朝帝國、又或古羅馬帝國在下台前都經歷幣值波動一事,此為大國衰落的循環。不過亞洲人偏各行銀本位而歐洲人偏各行金本位,原由因為歐洲多以航海交易模式,不在此文探討。明白此理,即知現在先借錢去買入實物,他日再歸還貨幣是行「沽空貨幣」去獲利之原理,此是千年前已有人做既方法,所以不存在老人對新鮮事唔知曉既道理、而是大家有沒有借古鑑今去為自己前況作安排。     那在心理上安撫父母,不過利用一銀行現提供的新服務: 例如放400萬係銀行,即可用4%年息借出3成即120萬比大家作投資、而原本400萬可隨時拎走。那不妨將400萬買入直債,中信、和黃是一些選擇,由於風險不高,只收6%左右,可是400萬6.6%即一年26.4萬,減去借出120萬付利息4.8萬,已經每月264000-48000 = 216000淨落袋。此方法好處是: 1: 400萬仍然是自己所有,隨時拎走。 2. 120萬多出了作其他投資,冇call loan風險(因為是無抵押貸款),而該付利息已在上方程兌清。   效果是父母見到400萬仍然係自己持有,可隨時取回,等於零投入本金。而做女既有120萬幫佢想辦法。可以既投入收息債基方案,收息15%,即一年180000。那一年其收息216000+180000 = 396,000,每月取回$33000。仲多過父母原本收開$27000/月鋪租!    當然另一個好方法係五年double既保險方案,有同學年尾去搞做唔到,因為每年quota有限。一般三月會重新計過可以盡做。唔好處係要放5年先有15%或以上之年回報,而break even期係兩年。同樣可以買保險而套回所投入之金額,去私人銀行安排此事更佳,讀者的資金亦足夠800萬,可利用私人銀行1.2-1.6%p.a的融資優勢。當然有人選擇唔開私銀戶口,這亦是同筆者了解後作的決定,各人不一。  

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諗SIR-買樓令我金錢及精神損失非常嚴重#802

LAGUNA

諗Sir 你好, 尋晚剛上完batch18收息堂,確實獲益良多,多謝你!  我是昨晚坐在第一行那位女士,課後發覺自已做了很多很多錯誤安排,由於夫婦倆已是中年之愚才,自知家庭收入不高,生活一向節儉,無奈負擔沉重,又遇上不順事件(看下詳述故事),以致用盡積蓄,實在難有儲蓄,不知如何是好?!   現家庭情況如下: 丈夫48歲,月入28K,15個月糧;   小妹47歲,月入22K,14個月糧 (自僱); 家庭負擔:家有兩老同住,聘工人照顧。女兒外地升學,尚有兩年大學畢業。每月儲蓄約5K。 1) 現有資產: – 1層3房自住單位,不用供款,父母和我夫妻共同擁有,父母之命不便郁動。   2) 其他資產:因小妹經營小小小生意關係,幾年前購入官塘工廈A自用,後因地方不夠用,遂買入工廈B自用,並將工廈A租出。2013年尾有感工廈A價錢大升,於是決定沽出,並決定購入工廈C自用。不幸事件發生了:   原本計好了數,不幸地政府突然宣佈打擊樓市惡法,不單工廈A遭撻訂無法沽出外,最慘情是已落大訂買入工廈C要準備付款成交,無計可施下於是用盡所有積蓄左併右湊再加財務公司按揭,才能夠勉強完成交易,可謂金錢及精神損失非常嚴重,這次實在是我們人生旅途上之極大打擊和教訓。由於財仔利息太貴了,我們不斷找銀行重組按揭,好不容易終於2014年5月底成功將工廈A、B及C轉按了一間銀行,從而減低供樓壓力。 已將工廈A、B及C轉按了一間銀行,從而減低供樓壓力。 現情況如下:全部工廈在官塘區,並以有限公司名義持有   銀行2014年5月估價 按揭貸款額 (工廈只可做4成)(利率2.5%分24年還)  每月供款 每月收租 購入價 工廈A 3,600,000 1,440,000 6,655 7,800 900,000 工廈B 4,000,000 1,600,000 7,394 9,300 1,500,000 *工廈C 7,500,000 3,000,000 13,863 17,000 7,000,000 合共貸款 (HKD) 6,040,000 27,912 34,100   *工廈C – 自用加部份租出 (已分間) ## 因銀行按揭不足,借了30萬私貸,分48期還,現每期還$6,750   想法:  l 沽出工廈B,市場現估值460萬,沽出後約可收回300萬現金作為收息之用,待錢根充裕些打算轉去投資住宅物業;因早前已用盡借貸力,短時間很難再借錢了,加上丈夫份工有些不穩,如不幸裁員就很麻煩了。 請問諗Sir我的想法正確嗎?希望諗Sir慷慨給些指引,收息103堂再見。   學生胡小姐敬上    ANSWER: […]

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諗SIR-人民幣債基收息新方案#790

RMB

你好 諗sir,  本人剛上完收息101,103,得益不少。本人今年36,做小生意,但生意每況越下,希望有一安定收息收入,再考慮其他出路。 Asset: 有一沒有mortgage 村屋約220萬。現正申請mortgage套150萬。 另外人民幣現金250萬。大籃籌股票200萬,都是些沒有什麼升跌的 生意資金需要預留80萬左右, 即流動資金為600-80萬有約520萬 Expense: (每年) 每年家庭大約30萬左右。保險加基金大約20萬左右   請問有何好建議? 1 我的情況應怎去求出路?  2 想買入直債?回報應以多少為佳? 那一家收費比較便宜? 3 人民幣出路很少、有沒有什麼好收息的? ANSWER: 本案讀者自己做生意,明白資金有500萬餘,算是不錯。算叫做早年趁機遇賺到一筆大錢,問題係而家點用呢舊錢守到尾呢? 或至少守一段長時間。要知生意有周期,有時唔係肯花功夫就豬籠入水。有資金者要認清令其衰亡之兩大主因,一是胡亂投資,認為自己投資同做生意都一樣咁掂。二是銀紙的內含值不斷被侵蝕,銀紙每天都比昨日不見使。古羅馬初始用金幣之黃金含量達90%、到後來只50%更要重發新幣、用價格管制、最尾令經濟活動在黑市進行、政府稅收再減少之惡性循環下而滅亡。到千幾年後的中國、紙幣終盛行而成為法定貨幣、那要改變貨幣含量比重新鑄幣更易、致使現今政府毫不忌諱去用貨幣發行量去催谷經濟。大家手上既錢究竟可以買幾多野、根本係任憑人控制。當權者之粗暴及平民應如何自處、在上述關係可再理解清楚。   生意人已令銀行警醒佢地懂得利用政府「刻意」安排之漏洞,就係可用不同合法原因去規避稅款。政府知而不堵、因老闆為社會提供工作機會。另一方面,唔交稅即係無收入證明或至少係低收入,要借錢應在成件事開頭就部署好。明白知銀行批按揭流程老闆自可借錢只樓投資、令自己更多租金收入。要明白房地產租金會同逍賬一齊上升,即你今日收10000租金,十年後如物價上升、租金都會上升去補償貨幣內含值損失。準確些咁講,香港33年(1980-2013)租金升了454%,而樓價升7倍。租金升得較慢原因,借用PETER PAKER兄的觀點: 租,係冇得炒的。可見其伸延閱讀。本網主要網羅令讀者知識有增長之文章,各位可按筆者指示或自行在本網「尋寶」都可!  租,係冇得炒的: http://homebloggerhk.com/?p=28249 <<樓換樓>>之列表再新加入租金資訊   香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 1981-2012 總通賬 435% 79.4% 85.35% 77.2% 年平均通賬 13% 2.27% 3.71% 2.49% 樓價名義升幅 714% 67.43% 164.53% 348.56% 樓價減去通賬後的實質每年升幅 6.56% 1.48% 4.32% 4.9% 租金升幅(只香港數據 : 1980年用C類單位作準,當年為31點。到2013年為141點。升幅454% 數據來源: 香港差餉物業估價處、各國政府統計處、Thmoson Reuters   生意人如要利用樓房買賣去保存財富,在開首入手抵押力低的村屋是不合配。既然讀者已做,那也作罷。讀者可趁細價樓跌極有限,加上在樓市當旺市時銀行更易借貸,用個人身份去買樓再上會出租。幫時間過去租客幫手去再供滿一層樓。以接近600萬之資產,擁有兩間樓一自住一放租實不為過。如果等市跌再買,生意人在跌市借錢很難,唔被銀行call loan已是萬幸。至於要更好去減低call loan機會,宜在開首買樓時作全盤考慮,此為買樓課程見面時想授予之心得。另讀者工作時間稍為自由,建議用合適樓房間成套房,首期連裝修用130萬投入收$21000租金,而正現金流為$12000,130萬投放收$12000,即11.07%   […]

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諗SIR-如何對沖債基收息10%後的風險?#776

Lum Sir 你好! 無意中幸運地發現你的BLOG,十分喜歡,並報讀十月的收息課程。希望請教Lum sir,給小女子一些意見。謝謝。 本人背景:  – 小女子27歲,會計,與父母同住。雖然已經供滿,但不想動用父母資產。 – 每月人工: HKD 40K – 每月支出: 約HKD 13K 資產:  – 現時估值HKD 3M 的屯門兩房B類單位, 已租出,租金扣除支出,每月打平 – 股票,基金及債劵投資約HKD 300K – 現金約HKD 500K (包括TAX LOAN HKD 300K) 負債: – 按揭欠款HKD 1.86M –>該單位現時估值HKD 3M –>於2013年尾以HKD 2.7M購入 –>按揭7成, 利率P – 2.85% –>供款年期30年 – TAX LOAN HKD 300K –>2014年年頭借入 –>利率3.2% –>還款年期4年 –>之前用作買股票收息用途 五年內計劃 […]

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諗sir – 為37歲無米負資產的人生翻盤

諗sir你好: 小弟現年37(其實還有半年便38了),已婚,育有一女(5歲)及一子(剛1歲). 小弟任職銀行,現時月入3.5萬,無其他收入 (實際上也有少少其他收入, 是例如拿舊報紙去廢紙回收、二手物品買賣、參加問卷調查(不定時的,每次有3-5百元收)、在網上做問卷等, 但一年加加埋埋先得7-8千蚊, 所以當沒有吧) 太太任職公務員,人工略高於我,但她負責子女教育使費、家庭工人姐姐薪金、家居買餸錢等,另她尚要俾家用外家, 及償還私人貸款(過往多年替外家買嘢, 簽咭找數而累積的咭數約十多萬, 將咭數轉為私人貸款, 每月還萬多元), 基本上她每月僅能收支平衡, 所以只能得我一個儲錢. 小弟的”資產”如下: A. 一自住已補地價居屋,09年買入價200萬,現估值約400萬 B. 存款4萬 (對!沒錯!是只有4萬….不是現金流,是手持現金金額) C. 股票巿值3萬 – 負債如下: A. 按揭餘額約174萬(當年以95%上會, 連按揭保險, 實際原貸款額約197.5萬)/B. 私人貸款餘約0.3萬/C. 欠親戚約21萬 以往因為種種原因, 如結婚、生小孩(2個小朋友都是在私家醫院生)等, 每次儲到一筆儲蓄, 均會被一舖清袋….. 至08年12月,當時仍在租樓的我,因感到長遠交租即係繼續幫人供樓,是純支出,不是辦法,故當時手持只有不足10萬cash的我,膽粗粗買了當時租住單位同屋苑的一個單位(即現居單位). 因物業樓齡達25年, 單位未裝修過, 水電喉等亦未換過, 所以也花了三十多萬裝修(包括更換水電喉等, 亦已包括家俬、電器等). 當年是問親戚借錢24萬, 再加私貸合共約12萬, 應付裝修費. 因此, 在這段時間, 小弟儲錢速度奇慢. 至13年9月, 小弟的細仔出世了, 當時所餘儲蓄(約8萬)亦一舖清袋用來俾醫院費. 儲蓄回復0 ….. reset重新儲錢出發….. 小弟現時每月可儲蓄約7000元. – 每月支出約2.8萬, […]

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諗SIR-40歲、單身、失業、會否太遲了?#774

諗Sir,您好, 本人現年40歲,單身,與家人同住一公屋單位,而該公屋單位家人已於早年買下。本人有碩士學位但學位屬科學性,所以可謂學無所用。本人最近失業,會重新審視一下現在個人狀況後再重新上路。 本人年幼時一直有個夢想,就是一筆過買下樓房作收租用,不用按揭給銀行,以為這樣可省卻利息。但辛苦的儲蓄是敵不過通漲及樓價的昇幅,又最近才拜讀到諗Sir的文章,亦於早前上了諗Sir的收息班,唯現在才知道時間和金錢的關係實在是太遲了。 – 現資產配置為1.1M現金、1.7M股票及人民幣定期三年後取,到期有約0.5M港紙。欲攪小生意但暫未有頭絮向那方面發展,又,欲為將來打算,雖以我現時狀況有點遙遠,但亦望可達致財務自由及一生三宅,所以特意來信望諗Sir賜教!感激不盡!   小女子上 2014.11.14 ANSWER: 唔敢講讀書係無用,不過如你讀書目的係為左賺錢,咁可能會事與願違。搞小生意係可以賺到錢兼改善生活, 不過你有冇聽過人話:「你都唔識做生意!」當然口生謾罵之言實在不對,可是做生意是門學問絕對同意。 時間同金錢既關係, 大概解為金錢之內含值會隨時間降低。反而黃金,房地產都未曾出現此情況。當金融海嘯時樓價大跌,主因是貨幣供應大幅減少致各商品價格未能提振,一張銀紙之內含量未有因為經濟走疲而大為提高。再引伸就係先借錢換房地產此概念,此舉是睇準貨幣內含值將走低而房地產及黃金在人心中之地位不會動搖,又或如真有動搖之情況出現,都係入市好時機, 1997, 2003, 2008如是。 – 當然買樓多要借錢,如果租務回報低而借錢息口過份高,咁買樓就不易賺錢套利。可是香港跟美國都將維持低息在一段時間,加上特首鴻圖大計,就只為各位提供多1000個單位, 咁既情況下要樓市步入漫長熊市有點艱難。另一件事就係學位眨值,加上香港服務業繁盛, 高工資加上高學歷根本係個致命傷。公司只預萬幾銀請個同事, 又點敢冒險「高攀」招募碩士生呢? 讀者已完成收息課程, 相信要為自己人工再加一萬幾千, 根本唔使再去讀乜鬼野博士。在此說明筆者對於有志求學問的人是十分敬佩的, 亦同意為香港求出路需多為各行業添加技術元素。可惜香港人都係求財既多, 肯用心創作或求完美既人少。讀者將佢1.1mil現金入手債基,用每一百萬可收12500去計, 此數目即每月收13000有餘。比起自己辛苦用讀書去增進個人事業,債基實在給予了一個又快而風險可控的方法。 – 股票方面,正如ETF班有講,將2/3 股票沽出而1/3 轉作同恆指或A股有關的提案,成件事可維持原有大籃籌組合之同等升跌之餘更有息收。150萬之2/3騰出了買債基收息,每月收息一萬銀有餘而儲兩年即有廿幾萬, 夠借九成買間樓上會。讀者不要現時心急買樓上會,因看來投資水平在初階,希望要痛下苦心習好投資。人到40花太多時間在工作,和讀書, 恐怕令自身經歷太少, 宜放手先了解後作多點新嘗試, 為自己近來不感之年。

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諗sir – 苦租客反制收租佬 #773

諗SIR您好, 小弟今年34嵗屬庸才一個,有幸拜讀收息論一書及此BLOG,了解到一生三宅及財務自由的重要性。小弟現月入31K,扣除供樓家用等開支,每月可儲10K。同齡太太懷孕後需辭工安胎,BB將會於12月出世,太太坐月後會再投入職場,預計月入可以有25K,但無長輩幫忙故需請保姆照顧BB,再加上BB出世後-所增加的開銷,估計每月為增加之開銷為每月15K左右,最後二人仍可每月儲10-15K。 – 因不想再幫業主供樓,故年中以單名購入280萬新界居屋一間,七成按揭2.15厘30年期,現尚欠銀行196萬。另有45萬港幣及45萬國內仔定期。由於之前未拜讀收息論一書,故已經行錯棋沒有多利用購買力以九成上會,另對投資一竅不通,故投資一直只以人仔定期收息為主。但看畢收息論一書便明白到長此下去多買一間樓房或者達到財務自由都是奢想,利息根本連每年通脹都抵消不了。煩請諗SIR 賜教小弟應如何將資金調配,撥亂反正,以期2-3年後可以買第二層樓房(目標是北區大兩房或三房)改善生活環境, 並將現居租出作收息之用。謝謝! – answer: – 成件事由早些少開始講,就係讀者唔想幫人供樓。所以佢就買間樓返黎,自己供返一間。就好似胃痛就顯淺地用胃藥解決咁,大家係買樓之前,知道你去理財之原因何在及如何對症下藥嗎? – 筆者都會租人樓,幫下業主供樓。即係如果個業主用成千萬買間樓返黎而月租$20000,咁點解唔將一千萬買債基收11-15%,而將每年過百萬利息當中的240,000拆比業主租屋呢? 又或我幾間單幢樓三百幾萬即收兩-萬銀租有突,咁又點解要用3乘三百幾萬去買一間成千萬既樓收租呢? – 所以租樓唔係問題,最緊要你搵到個方法去跑羸業主個回報。如果你產出租金既方法比你個業主聰明,保證你每年可以笑住咁「求」業主咪鬼再加你租,實情就係幾千銀你要就加,我條氣唔順就搬呢句心底話。筆者明白你好想打爛個mon(電腦屏幕)及collect my skin(收我皮),心想你個諗樣講就輕鬆,知唔知我比業主逼遷有幾陰公!? 所謂萬丈高樓由地起,你連玩嬴收租佬呢件事都唔敢細想,咁真係浪費父母十年養育心血及期望,買間屋肯定比培養一個小朋友容易。讀者買居屋係敗筆,原本兩夫婦人工都唔係差,夾埋(31000+25000) = $56000,要富貴真不容易,可是要穩步改善生活唔係難。居屋尤其未補價,市場上升賣樓要將利潤同房署對分,未補價去加按亦不可能。讀者看長遠要首先由交租租客變身做收租佬,再由收租佬轉做反制收租佬,即為自己習得高現金效率產出發再去選一些低回報之物業去改善回報,或入住去「搵業主著數」。 – 舉個例子,筆者有朋友專將舊樓成幢改為學生宿舍,包改建包搵客而中間提取酬金。呢盤生意都係「資產」,不斷產生正現金流,override了學生的租金自己更不用冒樓價升跌風險。讀者要成此步可真困難,幸好買入居屋只係單名,幾年後仲可以用另一半名比幾十萬首期去九成買第二宅上會。而成就第三樓可要等時機趁市低將居屋補地價成自由市場物業,將其租出即為產出除工資外的第三份收入。筆者一般叫人盡量避免公居物業,可是讀者應不會賣出剛入手之居屋,所以唯有作此安排扭歪為正。 – 那幾年後點搵首期入手第二宅? 方法一有價格風險,用債基將80萬投入,月收息80萬*13%/12 = 8666。三年間收租30萬,當然要知出入市方法會令投資更得心應手。至於保本方法係保險,投入37萬,5年後即產出30萬(將回報double,計算方法如下: 保險面值250萬 每年派息4.5%(假設5年內不加息) 5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil 5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000 淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬 5年回報為38/37萬即102% 其中兩方法已作開展,大家各自修行。  

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諗sir – 單身窮中女求出路 #772

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諗SIR你好, 本人為單身窮中女一名(35歲),因年青時誤把每個月收入投資在錯誤的地方,損失慘重。到醒覺時己人到中年為時已晚,覺得人生無希望。直至近日拜讀過諗SIR你的2本書籍,又如看到一線光,於是多次重覆翻看諗SIR你這2本書及到homeblogger爬文,明白到及早理財及早置業的重要性。可是現時樓價每日攀升,升幅驚人,跟我的年齡成正比,十分無奈。連元朗的單棟式洋樓也要過萬元一呎(266實呎開價290萬),此外選擇亦不多,鎖匙盤欠缺。感到萬分苦惱!求諗SIR給小女子一些建議?   現況: 居所:跟媽媽同住公屋,但媽媽多在內地居住。 月入:正職$24000(未扣MPF)每年加薪約$1000,間中有freelance收入$3000至$10000不等 現有儲蓄:$160,000 發憤(奮)每月儲蓄:$17,000   計劃: 先買樓收租: 不幸我剛過了抽居屋資格,只可以向私樓方面想。如我努力儲多2年錢,2年後應可有$408,000 + $160,000合共$568,000。打算到時揾間300萬以下約30年左右的樓,以9成上會。可是擔心到時可能全港也沒有300萬的樓盤了。 星期六日不用上班,揾多份part time job增加每月儲蓄$3,000,加快儲蓄進度。 交出公屋買居屋。 諗SIR,小女子自知能力有限,年紀不少但不懂理財,自知道以上的計劃並非好方案,但不想就此放棄人生,求諗SIR賜教。 祝身體健康! 謝謝! 努力向上的單身中女上   ANSWER:   既然讀者努力向上,筆者也應作支持,希望筆者兩本作品真能閱後改變某些人。讀者,現作的方案其實是可取的,錯作應25-30歲作此事而不時35-40先黎儲錢。當然有心唔怕遲,有做都好過唔做,且看怎去為儲蓄一事提供催化劑。   因投資失利而終年拒絕再投資,此為不應有的想法。正面是查找不足,小心行事。不少人買股票賺唔到大錢,但都可獲少利至少夠交稅、旅行,原因是懂得檢討再出發。至於猛咁睇貼士人買你就買,已有多人證實呢個行為幫唔到你發達,或基本上只會同你輸錢。留意買衫可以靠人,但投資唔可以,因錢一過手始終引起人貪念。就當買股票最好都要有兩招技術分析傍下身,筆者有感投資分析都係一門近統計學,雖不可完全準確但有一定可參考性。   就見上圖中國銀行近半年股價走勢,在升前用技術分析都可在正股升前產出買入訊號。當然只懂呢一招唔可以幫大家發達或完成賺錢之事。可是用此等方式去判斷買入賣出,比好似馬迷咁睇報紙或聽朋友講強多了。同意如朋友有堅內幕消息可令人即時發財,可是大家身邊的朋友,又真正有幾個係咁「堅」呢? 再引伸出既是,有一班「堅」既朋友,自己上流既機會亦強多。可惜人天性就傾向同自己覺得有益既人去交往,所以修身自省學習係拓展人脈既基本功,你說得出有內涵的話題,自然令有思想既人肯同你傾計。交有、賺錢起初都是不假外求。   讀者有兼職應該做,早年的錯誤需要今天下苦功去彌補。每月儲17000實可在24個月後得40萬。其實不少恕上唔到車既年輕人,需要既係呢條$17000*24 = 408,000之算乘。讀者可將每月儲得之20%入手股票,利用技術分析作出入市判斷,係現時恆指低PE既情況下,投資期有2-3年必見出路獲利。最忍就係唔識又要短年期獲利、基本上高手都無此能耐。讀者單身,未有伴侶好似庸才咁double自己借貸力,那唯有靠投資扶自己一把。   兩年後建議買私樓再搵人幫手供,要知自己一個人搵錢慢,而租客就係努力為你工作儲多份錢既一位。人生之中期目標,就係為自己建立幾項資產,以下係可提供正現金流的資產之產出效率。     正現金流效率 風險特徵   樓 3000*12/990000 = 3.6% 無年期(不過在SSD下一般都放幾年)。當然有價格升跌 債基 25833*12/2.0mil = 15.5% 無年期。有價格升跌 直債 5525*12/780000 = […]

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諗sir – 兩萬月入追擊一生三宅#769

諗Sir你好! 本人會員編號:1385 看閣下的Blog己兩年多, 獲益良多。已上完收息班及收息103,希望閣下再為小弟指點迷津。 本人及太太33歲, 有1個2歲小朋友。本人為庸才一名,月入20K, 太太月入13K。 扣除供樓及支出, 每月只可儲6K。有1層位於青衣(十幾年樓齡)自住私樓,現估價約450萬。太太單名持有,欠約145萬, 年期尚有29年。每月供款5.7K。手頭現金:港幣100萬,人民幣定期30萬。為方便家人照顧小朋友,所以不打算放售或放租現自住居所。本人長遠目標都是希望購入收租樓,最終能達成一生三宅。 – 請問現在應否將手上現金用債基作收息,待樓市回調再入手收租樓? 還是有其他更好的配置? 希望聽取諗Sir寶貴意見. 先行謝謝 ! 煩惱人上 ANSWER: 讀者儲蓄水平實不錯,家庭收入三萬而在三十出頭儲到一百萬,更有一樓在手,已教不少同齡而人工更高人仕覺慚愧。要在讀者人工較低情況下完成一生三宅,要點是原有物業要作出租產生租金收入,計青衣樓租到$15000/月,讀者借貸力可由原本(20000+13000)/10000*50%*2.59 = 4.27mil提升至(20000+13000+15000*80%)/10000*50%*2.59 = 5.82mil,有此借貸力對完成一生二宅才有點眉目。當第二間樓有租金產出而讀者現金水平夠的話,要完成第三宅都唔係難事。條數是咁計的: – 現在持有青衣樓供款5700/月,讀者家庭借貸力剩餘額為(20000+13000-5700)/10000*50%*2.59 = 3.53mil。讀者早年用太太單名買樓在今天看是做得很對! 忍手等等樓價稍回,希望可以用三百萬執到間沙田河畔或第一城,讀者自己九成上會只消用幾十萬首期。如要留係青衣,三百餘萬都有不少選擇,樓市調整後用三百幾萬買既單位可能仲大過現值450萬之現居。之後讀者將原居租出、然後買第二宅用約3.0mil借貸力,剩餘了(20000+13000-5700+15000*80%)/10000*50%*2.59 – 3.0mil = 2.08mil留作第三宅。到時加埋自己百幾萬cash,再買第三間樓都有頭緒。仲唔夠可以等第二宅升後再轉作出租用途,總借貸力又可再上升。 – 至於不打算放棄現居又要完成一生三宅之想法,要個人收入再提高才有此選擇。這亦解釋了錢為何用。 – 現時之方略建議是再買一樓,雖樓市升勢已維持多年,可是在資產不停因貨幣貶值後而價膨,讀者唔趁而家有能力買去入市,往後能否再完成二宅實有疑問。當然看倌如是借貸力充足,那不妨可以再等一等。在此分出資金少、或借貸力低既人是等不得、或更需要博。讀者九成上會去入市動用資金不算多,快趁2015入市。就算之後樓市跌20%,在細價樓而言金額不大,加上幾可肯定香港300萬以下樓盤快將絕跡,此舉筆者看法是可以博。香港人在最低工資實施後大多接受置業之成本最少都要二百幾萬,而讀者target近同級數單位風險有限。 – 那現存之資金有何用? 讀者看法是利用收息堂提及之債基方案去產出12-15%年息,留意人仔都有獨有之債基買入,息口為9-10%。即一百萬港幣可收息$10000-$12500,而30萬人仔月息為RMB 2500。每個月都「執返」成近$15000落袋。其實佢用呢舊錢出去租間三房改善居住環境,再將現居租出去提振個人借貸力去完成二宅都是好方法。另外不少人怕加息會影響債基回報,其實我地可透過ETF去對沖加息風險,見上頂圖之ETF在2013年5月伯南克初提「收水」時,人們對加息預計提高而此ETF價格拾級而上。到今年大家已PRICE-IN加息,故此ETF價格走低。其他懂得,加減息都有得買,問題是大家會否花時間去尋找合用的資訊。    

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諗sir – 37歲積蓄不多,仲可以擁三宅退休嗎? #768

諗Sir, 您好!本人的家庭將於本月增添多一名成員,而妻子亦希望在不久的將來成為全職母親,步入中年,驚覺過去只花太多時間在工作上,卻未曾為自己一家在財政上作長遠計劃,實屬不智,有幸能報讀買樓101課程,如發現清泉,獲益良多,亦己報讀買樓102及103課程。 希望諗sir就本人的情況及擬定方案提供一點意見:   – 背景 本人和妻子均37歲,月入$70000及$18000,育有一名三歲孩子與及第二名孩子將於十二月出世,二人須每月供養各自父母,兩代人都住在港島南區。本人持有一個兩房物業,2010年$2.8M,九成按,Hibor Plan,三十年月供$8300,欠$2.3M,現估價$4.5M。每月總開支為$45000,每月儲蓄為$25000,股票$0.15M,儲蓄基金$0.2M,現金$0.2M(本人於2010年結婚置業己花掉大部分積蓄,2013年以前人工偏低,收支剛剛平衡,惜每月儲蓄較少,自2014年初才起步籌錢,己知狀況極之不妙)。妻子每月幫她父母償還其居住的兩房物業貨款,月供$6500,尚欠$0.2M,現估價$4.5M,她和其妹各自擁有該物業一半業權。妻子餘下收入作為她的自用錢。 短期目標 購買一個約$4M的兩房物業出租,以拓展被動收入,三年後妻子轉做半職,預計月入只有現時的三分之一(約$6000),以補貼繼續供養其父母的開支。 中期目標 六年後,購買多一個約$5M的兩房物業,並在同區租用三房單位自住(首選海怡半島,租金約$20000),以改善居住環境,並將手上持有的三個兩房物業出租,增加被動收入,屆時妻子可成為全職母親,照顧兩名已入小學的孩子(小四及小一)。 長期目標 本人和妻子於60歲時擁有四宅,一自住,三收租以便提供被動收入作為兩夫婦退休後的開支或二名孩子不時之需。  – 方案一 假設樓價於明年下調,將外父母物業加按至五成,套現約$2M,用$1.5M以三成首期購買一個約$4M的兩房物業,由於妻子的借貸力在加按上已差不多用盡,新購物業用妻子名義,由本人作擔保人(借貸力並未超出個人借貸50%購買力)。剩餘的$0.5M則購買債基收息。六年後,待儲蓄現金足夠,再用三成首期以本人名義購買一個約$5M的兩房物業(假設薪金不變,差不多用了個人借貸50%購買力),將自住兩房單位申報改為租用用途,並租用同區三房單位自住,期望三個物業的租金增加被動收入,向長期目標進發。  方案二 用方案一方法套現約$2M,以本人名義購買首個約$4M的兩房物業,六年後再以妻子名義購第二個物業,由本人作擔保人。六年後的安排與方案一相同。   延伸問題: 1. 本人及妻子現時均分別持有一個及半個物業,根據現行法例,是否必須交付雙倍印花稅(DSD)? 是否可轉近親作為物業持有人而欠卻DSD? 有違法風險嗎? 2. 若將現有自住兩房單位(買入時以九成按報自住用途)改為可租用,是否必須轉用較高息的按揭,會比現時月供的$8300約高出多少? 3. 先前的貼文“為blog中2.59及借貸力作解 #762”指出屆45歳時供貸力常數將會下降至1.95,若中期目標延至十年才達成,會有什麼修正建議? 祝業務蒸蒸日上。求教(救)男上 answer: 同意讀者要將可加按的樓都加套出現金,因讀者是人工高而現金水平少的人。自己七萬再加太太家庭借貸力為(70000+18000)/10000*2.59*50% = 10.1mil,而現金只50餘萬。可是太太為屋企人持有半間樓,如再買住宅要比雙倍印花稅。有見及此太太應將一半業權賣比阿妹、由於是親妹可以用舊稅率計此轉讓,依讀者提供之價格作半轉讓會令從價印花稅保在一百元。親妹得樓後可由人擔保將母樓九成盡按,得380萬(4.5*90% – 0.2)。而讀者妻子之後無樓即可再買樓九成上會,那一邊可盡得cash而另一邊又可盡借買樓,用盡太太可提供之財技襄助。 – 太太家中樓房欠4.0mil,月供為400/259 = $15400。往後會解說下筆錢如何收息去為供樓數目填補。 讀者自己間樓2.3mil幾年前九成上會買入,好應把握現時機先套現,而最重要係將九成按去除轉七成。要作此事需到銀行辨理就算留同行都要請律師再造契,最正方法莫過於轉按用1%新行現金回贈去補償當中洗費。九成樓如補發現出租,後果肯定比七成嚴重! 至於點解咁多人都將九成樓租出守博一博,那風險及規範讀者已在課程習得,不再描述。自住樓轉按時可順手按出4.5mil*70% – 2.3 = 0.7mil。 – 讀者攪好兩樓即得3.8+0.7=4.5現金在手。再加埋自己手上資金,500萬現金可作運用。當然此事已動用了太太妹妹之借貸力,需將收息成果與其分享才能成事。至於太太已貢獻了一個九成上會名額,那讀者只要將500萬當中之40萬抽出,即可再買一樓。用唔用黎收租,讀者自決。七成或五成上會讀者亦夠錢做。當然筆者建議大家應趁後生盡借,讓時間去將債務貶掉,再加上有租客為你加倍儲蓄,進才是借錢行之力為自己理財之路。 關於讀者問如果再買第三宅的願望在47歲時才實行,會否因當時借貸力常數下降而令自己失預算? 只好說人老是自然現象而筆者不能救,惟當時讀者手上兩間樓都好應有條件向銀行轉作出租物業及簽租約,再借錢時租金收入之80%可計作個人核失收入,將因年老而失去之借貸力補回。 – 最後打算讀者將太太九成上會,及將手上餘約420萬資金收息作中期目標。由於早年做錯及儲蓄不足,個市未有超40%以上的大跌,讀者不可冒進再買第三宅。萬一高位接貨後遇上大跌市,讀者心情即跌入無間深淵,受苦無間斷。關於收息,介紹一個好方法,就係運用走勢有點相反的兩基金作組合,每邊買一半去為自己構建收息年10%之獲利組合。見下圖兩隻基金同在九至十月,一隻升一隻跌,買國債為主的基金在市差時會升、而入手公司債的基金息高而在股市差時跟跌,那就正好有亙補。由於筆者憑經驗選兩隻有一事雷同的基金,所以在之後因應市況調配都可大省洗費,讀者可因此去建立組合,穩定一點去收10%息,420萬月收$35000,夠cover新供樓款項而自己每月儲多兩萬銀,即讀者月儲蓄即可升至$45000,儲足彈藥再部署買第三宅。  

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