零投入本金而每月出粮三万三#826

谂SIR: 您好, 早前上过收息班, 获益良多, 已逐步实行收息计划。今次来信希望谂SIR 为我父母指点迷津。 两老年过60, 已退休, 有一自住楼 (市值500万), 早年做按揭套现作装修及其他用途, 现欠款约220万, 由于当时持有已供满之商舖收租, 故无工作亦毋须担保。 近月两老沽出商舖, 取得900万 (多年前购入仅数十万, 沽出前月收2.7万租), 偿还自住楼按揭后约余下680万, 想向谂SIR 请教如何运用生息作生活费。   1. 两老想法极为保守, 卖铺部份原因是不想欠债, 所以借贷作杠杆之法并不合适。 2. 两老认为保本最为重要, 收息够生活费就可以。银行见两老有大笔存款, 即时游说买20年期年金, 两老问本人意见, 但计过数发现回报极低, 若每月取款回报仅得1.6%, 即使20年后才取款亦得4.2%。本人认为直债较适合两老, 在保本为大前提下, 我找到几款永续债, 息率有5至6厘, 你认为是否好选择? 有否其他提议? 3. 除直债外, 有否其他低风险之生息方法? 感激不尽! 祝一切安好. 敬候回复 阿女  ANSWER: 即是读者要一个低风险而唔靠杠杆又想高收息的方法,那其实是很难找到的,因收息的原意是到期可收回原本本金,既有此前设所得回报很是有限。相比赚价既股票,上市公司是没义务要将大家既钱归还,掉转头大家仲要供股,即再夹钱比大股票去做生意,所以买得股票,一定要大赚,否则不如唔好买。至于买股收息的种种优化方法,读者已从收息课程习得。   父母打并的年代,是“金”还是银币本位的年代,当时未有超级通账,政府亦无意行量化宽松去振兴经济,所以当时借钱动不动息口要10%(即一分息),入银行都要穿着光鲜才可露面,故父母想避免欠债,亦属正常。可是我们30-40几岁人一辈处于“后货币时代”,纸币的内含值已同金或银脱勾,故一张银纸的价值可由政府之发行量改变,成为另一种赋税。其实此事屡见不鲜,1945年后的国民党由倍于解放军一倍既兵力,在两年间被削至少于解放军一半,当中其一原因是区内发行之金圆券内含值极速被贬,前线将士在漫长的八年抗战加上金融体制不稳令个人财政有失预算,不少城镇有解放军一到,守将都是不战而降。所以国共二战后之争,只打了两年。   国民政府、宋朝帝国、又或古罗马帝国在下台前都经历币值波动一事,此为大国衰落的循环。不过亚洲人偏各行银本位而欧洲人偏各行金本位,原由因为欧洲多以航海交易模式,不在此文探讨。明白此理,即知现在先借钱去买入实物,他日再归还货币是行“沽空货币”去获利之原理,此是千年前已有人做既方法,所以不存在老人对新鲜事唔知晓既道理、而是大家有没有借古鉴今去为自己前况作安排。     那在心理上安抚父母,不过利用一银行现提供的新服务: 例如放400万系银行,即可用4%年息借出3成即120万比大家作投资、而原本400万可随时拎走。那不妨将400万买入直债,中信、和黄是一些选择,由于风险不高,只收6%左右,可是400万6.6%即一年26.4万,减去借出120万付利息4.8万,已经每月264000-48000 = 216000净落袋。此方法好处是: 1: 400万仍然是自己所有,随时拎走。 2. 120万多出了作其他投资,冇call loan风险(因为是无抵押贷款),而该付利息已在上方程兑清。   效果是父母见到400万仍然系自己持有,可随时取回,等于零投入本金。而做女既有120万帮佢想办法。可以既投入收息债基方案,收息15%,即一年180000。那一年其收息216000+180000 = 396,000,每月取回$33000。仲多过父母原本收开$27000/月铺租!    当然另一个好方法系五年double既保险方案,有同学年尾去搞做唔到,因为每年quota有限。一般三月会重新计过可以尽做。唔好处系要放5年先有15%或以上之年回报,而break even期系两年。同样可以买保险而套回所投入之金额,去私人银行安排此事更佳,读者的资金亦足够800万,可利用私人银行1.2-1.6%p.a的融资优势。当然有人选择唔开私银户口,这亦是同笔者了解后作的决定,各人不一。  

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谂SIR-买楼令我金钱及精神损失非常严重#802

LAGUNA

谂Sir 你好, 寻晚刚上完batch18收息堂,确实获益良多,多谢你!  我是昨晚坐在第一行那位女士,课后发觉自已做了很多很多错误安排,由于夫妇俩已是中年之愚才,自知家庭收入不高,生活一向节俭,无奈负担沉重,又遇上不顺事件(看下详述故事),以致用尽积蓄,实在难有储蓄,不知如何是好?!   现家庭情况如下: 丈夫48岁,月入28K,15个月粮;   小妹47岁,月入22K,14个月粮 (自雇); 家庭负担:家有两老同住,聘工人照顾。女儿外地升学,尚有两年大学毕业。每月储蓄约5K。 1) 现有资产: – 1层3房自住单位,不用供款,父母和我夫妻共同拥有,父母之命不便郁动。   2) 其他资产:因小妹经营小小小生意关系,几年前购入官塘工厦A自用,后因地方不够用,遂买入工厦B自用,并将工厦A租出。2013年尾有感工厦A价钱大升,于是决定沽出,并决定购入工厦C自用。不幸事件发生了:   原本计好了数,不幸地政府突然宣布打击楼市恶法,不单工厦A遭挞订无法沽出外,最惨情是已落大订买入工厦C要准备付款成交,无计可施下于是用尽所有积蓄左并右凑再加财务公司按揭,才能够勉强完成交易,可谓金钱及精神损失非常严重,这次实在是我们人生旅途上之极大打击和教训。由于财仔利息太贵了,我们不断找银行重组按揭,好不容易终于2014年5月底成功将工厦A、B及C转按了一间银行,从而减低供楼压力。 已将工厦A、B及C转按了一间银行,从而减低供楼压力。 现情况如下:全部工厦在官塘区,并以有限公司名义持有   银行2014年5月估价 按揭贷款额 (工厦只可做4成)(利率2.5%分24年还)  每月供款 每月收租 购入价 工厦A 3,600,000 1,440,000 6,655 7,800 900,000 工厦B 4,000,000 1,600,000 7,394 9,300 1,500,000 *工厦C 7,500,000 3,000,000 13,863 17,000 7,000,000 合共贷款 (HKD) 6,040,000 27,912 34,100   *工厦C – 自用加部份租出 (已分间) ## 因银行按揭不足,借了30万私贷,分48期还,现每期还$6,750   想法:  l 沽出工厦B,市场现估值460万,沽出后约可收回300万现金作为收息之用,待钱根充裕些打算转去投资住宅物业;因早前已用尽借贷力,短时间很难再借钱了,加上丈夫份工有些不稳,如不幸裁员就很麻烦了。 请问谂Sir我的想法正确吗?希望谂Sir慷慨给些指引,收息103堂再见。   学生胡小姐敬上    ANSWER: […]

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谂SIR-人民币债基收息新方案#790

RMB

你好 谂sir,  本人刚上完收息101,103,得益不少。本人今年36,做小生意,但生意每况越下,希望有一安定收息收入,再考虑其他出路。 Asset: 有一没有mortgage 村屋约220万。现正申请mortgage套150万。 另外人民币现金250万。大篮筹股票200万,都是些没有什么升跌的 生意资金需要预留80万左右, 即流动资金为600-80万有约520万 Expense: (每年) 每年家庭大约30万左右。保险加基金大约20万左右   请问有何好建议? 1 我的情况应怎去求出路?  2 想买入直债?回报应以多少为佳? 那一家收费比较便宜? 3 人民币出路很少、有没有什么好收息的? ANSWER: 本案读者自己做生意,明白资金有500万余,算是不错。算叫做早年趁机遇赚到一笔大钱,问题系而家点用呢旧钱守到尾呢? 或至少守一段长时间。要知生意有周期,有时唔系肯花功夫就猪笼入水。有资金者要认清令其衰亡之两大主因,一是胡乱投资,认为自己投资同做生意都一样咁掂。二是银纸的内含值不断被侵蚀,银纸每天都比昨日不见使。古罗马初始用金币之黄金含量达90%、到后来只50%更要重发新币、用价格管制、最尾令经济活动在黑市进行、政府税收再减少之恶性循环下而灭亡。到千几年后的中国、纸币终盛行而成为法定货币、那要改变货币含量比重新铸币更易、致使现今政府毫不忌讳去用货币发行量去催谷经济。大家手上既钱究竟可以买几多野、根本系任凭人控制。当权者之粗暴及平民应如何自处、在上述关系可再理解清楚。   生意人已令银行警醒佢地懂得利用政府“刻意”安排之漏洞,就系可用不同合法原因去规避税款。政府知而不堵、因老板为社会提供工作机会。另一方面,唔交税即系无收入证明或至少系低收入,要借钱应在成件事开头就部署好。明白知银行批按揭流程老板自可借钱只楼投资、令自己更多租金收入。要明白房地产租金会同逍账一齐上升,即你今日收10000租金,十年后如物价上升、租金都会上升去补偿货币内含值损失。准确些咁讲,香港33年(1980-2013)租金升了454%,而楼价升7倍。租金升得较慢原因,借用PETER PAKER兄的观点: 租,系冇得炒的。可见其伸延阅读。本网主要网罗令读者知识有增长之文章,各位可按笔者指示或自行在本网“寻宝”都可!  租,系冇得炒的: http://homebloggerhk.com/?p=28249 <<楼换楼>>之列表再新加入租金资讯   香港 日本 英国 新加坡 数据时期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 1981-2012 总通账 435% 79.4% 85.35% 77.2% 年平均通账 13% 2.27% 3.71% 2.49% 楼价名义升幅 714% 67.43% 164.53% 348.56% 楼价减去通账后的实质每年升幅 6.56% 1.48% 4.32% 4.9% 租金升幅(只香港数据 : 1980年用C类单位作准,当年为31点。到2013年为141点。升幅454% 数据来源: 香港差饷物业估价处、各国政府统计处、Thmoson Reuters   生意人如要利用楼房买卖去保存财富,在开首入手抵押力低的村屋是不合配。既然读者已做,那也作罢。读者可趁细价楼跌极有限,加上在楼市当旺市时银行更易借贷,用个人身份去买楼再上会出租。帮时间过去租客帮手去再供满一层楼。以接近600万之资产,拥有两间楼一自住一放租实不为过。如果等市跌再买,生意人在跌市借钱很难,唔被银行call loan已是万幸。至于要更好去减低call loan机会,宜在开首买楼时作全盘考虑,此为买楼课程见面时想授予之心得。另读者工作时间稍为自由,建议用合适楼房间成套房,首期连装修用130万投入收$21000租金,而正现金流为$12000,130万投放收$12000,即11.07%   […]

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谂SIR-如何对冲债基收息10%后的风险?#776

Lum Sir 你好! 无意中幸运地发现你的BLOG,十分喜欢,并报读十月的收息课程。希望请教Lum sir,给小女子一些意见。谢谢。 本人背景:  – 小女子27岁,会计,与父母同住。虽然已经供满,但不想动用父母资产。 – 每月人工: HKD 40K – 每月支出: 约HKD 13K 资产:  – 现时估值HKD 3M 的屯门两房B类单位, 已租出,租金扣除支出,每月打平 – 股票,基金及债劵投资约HKD 300K – 现金约HKD 500K (包括TAX LOAN HKD 300K) 负债: – 按揭欠款HKD 1.86M –>该单位现时估值HKD 3M –>于2013年尾以HKD 2.7M购入 –>按揭7成, 利率P – 2.85% –>供款年期30年 – TAX LOAN HKD 300K –>2014年年头借入 –>利率3.2% –>还款年期4年 –>之前用作买股票收息用途 五年内计划 […]

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谂sir – 为37岁无米负资产的人生翻盘

谂sir你好: 小弟现年37(其实还有半年便38了),已婚,育有一女(5岁)及一子(刚1岁). 小弟任职银行,现时月入3.5万,无其他收入 (实际上也有少少其他收入, 是例如拿旧报纸去废纸回收、二手物品买卖、参加问卷调查(不定时的,每次有3-5百元收)、在网上做问卷等, 但一年加加埋埋先得7-8千蚊, 所以当没有吧) 太太任职公务员,人工略高于我,但她负责子女教育使费、家庭工人姐姐薪金、家居买𩠌钱等,另她尚要俾家用外家, 及偿还私人贷款(过往多年替外家买嘢, 签咭找数而累积的咭数约十多万, 将咭数转为私人贷款, 每月还万多元), 基本上她每月仅能收支平衡, 所以只能得我一个储钱. 小弟的”资产”如下: A. 一自住已补地价居屋,09年买入价200万,现估值约400万 B. 存款4万 (对!没错!是只有4万….不是现金流,是手持现金金额) C. 股票巿值3万 – 负债如下: A. 按揭余额约174万(当年以95%上会, 连按揭保险, 实际原贷款额约197.5万)/B. 私人贷款余约0.3万/C. 欠亲戚约21万 以往因为种种原因, 如结婚、生小孩(2个小朋友都是在私家医院生)等, 每次储到一笔储蓄, 均会被一舖清袋….. 至08年12月,当时仍在租楼的我,因感到长远交租即系继续帮人供楼,是纯支出,不是办法,故当时手持只有不足10万cash的我,胆粗粗买了当时租住单位同屋苑的一个单位(即现居单位). 因物业楼龄达25年, 单位未装修过, 水电喉等亦未换过, 所以也花了三十多万装修(包括更换水电喉等, 亦已包括家俬、电器等). 当年是问亲戚借钱24万, 再加私贷合共约12万, 应付装修费. 因此, 在这段时间, 小弟储钱速度奇慢. 至13年9月, 小弟的细仔出世了, 当时所余储蓄(约8万)亦一舖清袋用来俾医院费. 储蓄回复0 ….. reset重新储钱出发….. 小弟现时每月可储蓄约7000元. – 每月支出约2.8万, […]

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谂SIR-40岁、单身、失业、会否太迟了?#774

谂Sir,您好, 本人现年40岁,单身,与家人同住一公屋单位,而该公屋单位家人已于早年买下。本人有硕士学位但学位属科学性,所以可谓学无所用。本人最近失业,会重新审视一下现在个人状况后再重新上路。 本人年幼时一直有个梦想,就是一笔过买下楼房作收租用,不用按揭给银行,以为这样可省却利息。但辛苦的储蓄是敌不过通涨及楼价的升幅,又最近才拜读到谂Sir的文章,亦于早前上了谂Sir的收息班,唯现在才知道时间和金钱的关系实在是太迟了。 – 现资产配置为1.1M现金、1.7M股票及人民币定期三年后取,到期有约0.5M港纸。欲搅小生意但暂未有头絮向那方面发展,又,欲为将来打算,虽以我现时状况有点遥远,但亦望可达致财务自由及一生三宅,所以特意来信望谂Sir赐教!感激不尽!   小女子上 2014.11.14 ANSWER: 唔敢讲读书系无用,不过如你读书目的系为左赚钱,咁可能会事与愿违。搞小生意系可以赚到钱兼改善生活, 不过你有冇听过人话:“你都唔识做生意!”当然口生谩骂之言实在不对,可是做生意是门学问绝对同意。 时间同金钱既关系, 大概解为金钱之内含值会随时间降低。反而黄金,房地产都未曾出现此情况。当金融海啸时楼价大跌,主因是货币供应大幅减少致各商品价格未能提振,一张银纸之内含量未有因为经济走疲而大为提高。再引伸就系先借钱换房地产此概念,此举是睇准货币内含值将走低而房地产及黄金在人心中之地位不会动摇,又或如真有动摇之情况出现,都系入市好时机, 1997, 2003, 2008如是。 – 当然买楼多要借钱,如果租务回报低而借钱息口过份高,咁买楼就不易赚钱套利。可是香港跟美国都将维持低息在一段时间,加上特首鸿图大计,就只为各位提供多1000个单位, 咁既情况下要楼市步入漫长熊市有点艰难。另一件事就系学位眨值,加上香港服务业繁盛, 高工资加上高学历根本系个致命伤。公司只预万几银请个同事, 又点敢冒险“高攀”招募硕士生呢? 读者已完成收息课程, 相信要为自己人工再加一万几千, 根本唔使再去读乜鬼野博士。在此说明笔者对于有志求学问的人是十分敬佩的, 亦同意为香港求出路需多为各行业添加技术元素。可惜香港人都系求财既多, 肯用心创作或求完美既人少。读者将佢1.1mil现金入手债基,用每一百万可收12500去计, 此数目即每月收13000有余。比起自己辛苦用读书去增进个人事业,债基实在给予了一个又快而风险可控的方法。 – 股票方面,正如ETF班有讲,将2/3 股票沽出而1/3 转作同恒指或A股有关的提案,成件事可维持原有大篮筹组合之同等升跌之余更有息收。150万之2/3腾出了买债基收息,每月收息一万银有余而储两年即有廿几万, 够借九成买间楼上会。读者不要现时心急买楼上会,因看来投资水平在初阶,希望要痛下苦心习好投资。人到40花太多时间在工作,和读书, 恐怕令自身经历太少, 宜放手先了解后作多点新尝试, 为自己近来不感之年。

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谂sir – 苦租客反制收租佬 #773

谂SIR您好, 小弟今年34岁属庸才一个,有幸拜读收息论一书及此BLOG,了解到一生三宅及财务自由的重要性。小弟现月入31K,扣除供楼家用等开支,每月可储10K。同龄太太怀孕后需辞工安胎,BB将会于12月出世,太太坐月后会再投入职场,预计月入可以有25K,但无长辈帮忙故需请保姆照顾BB,再加上BB出世后-所增加的开销,估计每月为增加之开销为每月15K左右,最后二人仍可每月储10-15K。 – 因不想再帮业主供楼,故年中以单名购入280万新界居屋一间,七成按揭2.15厘30年期,现尚欠银行196万。另有45万港币及45万国内仔定期。由于之前未拜读收息论一书,故已经行错棋没有多利用购买力以九成上会,另对投资一窍不通,故投资一直只以人仔定期收息为主。但看毕收息论一书便明白到长此下去多买一间楼房或者达到财务自由都是奢想,利息根本连每年通胀都抵消不了。烦请谂SIR 赐教小弟应如何将资金调配,拨乱反正,以期2-3年后可以买第二层楼房(目标是北区大两房或三房)改善生活环境, 并将现居租出作收息之用。谢谢! – answer: – 成件事由早些少开始讲,就系读者唔想帮人供楼。所以佢就买间楼返黎,自己供返一间。就好似胃痛就显浅地用胃药解决咁,大家系买楼之前,知道你去理财之原因何在及如何对症下药吗? – 笔者都会租人楼,帮下业主供楼。即系如果个业主用成千万买间楼返黎而月租$20000,咁点解唔将一千万买债基收11-15%,而将每年过百万利息当中的240,000拆比业主租屋呢? 又或我几间单幢楼三百几万即收两-万银租有突,咁又点解要用3乘三百几万去买一间成千万既楼收租呢? – 所以租楼唔系问题,最紧要你揾到个方法去跑羸业主个回报。如果你产出租金既方法比你个业主聪明,保证你每年可以笑住咁“求”业主咪鬼再加你租,实情就系几千银你要就加,我条气唔顺就搬呢句心底话。笔者明白你好想打烂个mon(电脑屏幕)及collect my skin(收我皮),心想你个谂样讲就轻松,知唔知我比业主逼迁有几阴公!? 所谓万丈高楼由地起,你连玩嬴收租佬呢件事都唔敢细想,咁真系浪费父母十年养育心血及期望,买间屋肯定比培养一个小朋友容易。读者买居屋系败笔,原本两夫妇人工都唔系差,夹埋(31000+25000) = $56000,要富贵真不容易,可是要稳步改善生活唔系难。居屋尤其未补价,市场上升卖楼要将利润同房署对分,未补价去加按亦不可能。读者看长远要首先由交租租客变身做收租佬,再由收租佬转做反制收租佬,即为自己习得高现金效率产出发再去选一些低回报之物业去改善回报,或入住去“揾业主着数”。 – 举个例子,笔者有朋友专将旧楼成幢改为学生宿舍,包改建包揾客而中间提取酬金。呢盘生意都系“资产”,不断产生正现金流,override了学生的租金自己更不用冒楼价升跌风险。读者要成此步可真困难,幸好买入居屋只系单名,几年后仲可以用另一半名比几十万首期去九成买第二宅上会。而成就第三楼可要等时机趁市低将居屋补地价成自由市场物业,将其租出即为产出除工资外的第三份收入。笔者一般叫人尽量避免公居物业,可是读者应不会卖出刚入手之居屋,所以唯有作此安排扭歪为正。 – 那几年后点揾首期入手第二宅? 方法一有价格风险,用债基将80万投入,月收息80万*13%/12 = 8666。三年间收租30万,当然要知出入市方法会令投资更得心应手。至于保本方法系保险,投入37万,5年后即产出30万(将回报double,计算方法如下: 保险面值250万 每年派息4.5%(假设5年内不加息) 5年后有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil 5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000 净利润约为3.1 – 2.5 – 0.217 = 38万 5年回报为38/37万即102% 其中两方法已作开展,大家各自修行。  

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谂sir – 单身穷中女求出路 #772

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谂SIR你好, 本人为单身穷中女一名(35岁),因年青时误把每个月收入投资在错误的地方,损失惨重。到醒觉时己人到中年为时已晚,觉得人生无希望。直至近日拜读过谂SIR你的2本书籍,又如看到一线光,于是多次重复翻看谂SIR你这2本书及到homeblogger爬文,明白到及早理财及早置业的重要性。可是现时楼价每日攀升,升幅惊人,跟我的年龄成正比,十分无奈。连元朗的单栋式洋楼也要过万元一呎(266实呎开价290万),此外选择亦不多,锁匙盘欠缺。感到万分苦恼!求谂SIR给小女子一些建议?   现况: 居所:跟妈妈同住公屋,但妈妈多在内地居住。 月入:正职$24000(未扣MPF)每年加薪约$1000,间中有freelance收入$3000至$10000不等 现有储蓄:$160,000 发愤(奋)每月储蓄:$17,000   计划: 先买楼收租: 不幸我刚过了抽居屋资格,只可以向私楼方面想。如我努力储多2年钱,2年后应可有$408,000 + $160,000合共$568,000。打算到时揾间300万以下约30年左右的楼,以9成上会。可是担心到时可能全港也没有300万的楼盘了。 星期六日不用上班,揾多份part time job增加每月储蓄$3,000,加快储蓄进度。 交出公屋买居屋。 谂SIR,小女子自知能力有限,年纪不少但不懂理财,自知道以上的计划并非好方案,但不想就此放弃人生,求谂SIR赐教。 祝身体健康! 谢谢! 努力向上的单身中女上   ANSWER:   既然读者努力向上,笔者也应作支持,希望笔者两本作品真能阅后改变某些人。读者,现作的方案其实是可取的,错作应25-30岁作此事而不时35-40先黎储钱。当然有心唔怕迟,有做都好过唔做,且看怎去为储蓄一事提供催化剂。   因投资失利而终年拒绝再投资,此为不应有的想法。正面是查找不足,小心行事。不少人买股票赚唔到大钱,但都可获少利至少够交税、旅行,原因是懂得检讨再出发。至于猛咁睇贴士人买你就买,已有多人证实呢个行为帮唔到你发达,或基本上只会同你输钱。留意买衫可以靠人,但投资唔可以,因钱一过手始终引起人贪念。就当买股票最好都要有两招技术分析傍下身,笔者有感投资分析都系一门近统计学,虽不可完全准确但有一定可参考性。   就见上图中国银行近半年股价走势,在升前用技术分析都可在正股升前产出买入讯号。当然只懂呢一招唔可以帮大家发达或完成赚钱之事。可是用此等方式去判断买入卖出,比好似马迷咁睇报纸或听朋友讲强多了。同意如朋友有坚内幕消息可令人即时发财,可是大家身边的朋友,又真正有几个系咁“坚”呢? 再引伸出既是,有一班“坚”既朋友,自己上流既机会亦强多。可惜人天性就倾向同自己觉得有益既人去交往,所以修身自省学习系拓展人脉既基本功,你说得出有内涵的话题,自然令有思想既人肯同你倾计。交有、赚钱起初都是不假外求。   读者有兼职应该做,早年的错误需要今天下苦功去弥补。每月储17000实可在24个月后得40万。其实不少恕上唔到车既年轻人,需要既系呢条$17000*24 = 408,000之算乘。读者可将每月储得之20%入手股票,利用技术分析作出入市判断,系现时恒指低PE既情况下,投资期有2-3年必见出路获利。最忍就系唔识又要短年期获利、基本上高手都无此能耐。读者单身,未有伴侣好似庸才咁double自己借贷力,那唯有靠投资扶自己一把。   两年后建议买私楼再揾人帮手供,要知自己一个人揾钱慢,而租客就系努力为你工作储多份钱既一位。人生之中期目标,就系为自己建立几项资产,以下系可提供正现金流的资产之产出效率。     正现金流效率 风险特征   楼 3000*12/990000 = 3.6% 无年期(不过在SSD下一般都放几年)。当然有价格升跌 债基 25833*12/2.0mil = 15.5% 无年期。有价格升跌 直债 5525*12/780000 = […]

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谂sir – 两万月入追击一生三宅#769

谂Sir你好! 本人会员编号:1385 看阁下的Blog己两年多, 获益良多。已上完收息班及收息103,希望阁下再为小弟指点迷津。 本人及太太33岁, 有1个2岁小朋友。本人为庸才一名,月入20K, 太太月入13K。 扣除供楼及支出, 每月只可储6K。有1层位于青衣(十几年楼龄)自住私楼,现估价约450万。太太单名持有,欠约145万, 年期尚有29年。每月供款5.7K。手头现金:港币100万,人民币定期30万。为方便家人照顾小朋友,所以不打算放售或放租现自住居所。本人长远目标都是希望购入收租楼,最终能达成一生三宅。 – 请问现在应否将手上现金用债基作收息,待楼市回调再入手收租楼? 还是有其他更好的配置? 希望听取谂Sir宝贵意见. 先行谢谢 ! 烦恼人上 ANSWER: 读者储蓄水平实不错,家庭收入三万而在三十出头储到一百万,更有一楼在手,已教不少同龄而人工更高人仕觉惭愧。要在读者人工较低情况下完成一生三宅,要点是原有物业要作出租产生租金收入,计青衣楼租到$15000/月,读者借贷力可由原本(20000+13000)/10000*50%*2.59 = 4.27mil提升至(20000+13000+15000*80%)/10000*50%*2.59 = 5.82mil,有此借贷力对完成一生二宅才有点眉目。当第二间楼有租金产出而读者现金水平够的话,要完成第三宅都唔系难事。条数是咁计的: – 现在持有青衣楼供款5700/月,读者家庭借贷力剩余额为(20000+13000-5700)/10000*50%*2.59 = 3.53mil。读者早年用太太单名买楼在今天看是做得很对! 忍手等等楼价稍回,希望可以用三百万执到间沙田河畔或第一城,读者自己九成上会只消用几十万首期。如要留系青衣,三百余万都有不少选择,楼市调整后用三百几万买既单位可能仲大过现值450万之现居。之后读者将原居租出、然后买第二宅用约3.0mil借贷力,剩余了(20000+13000-5700+15000*80%)/10000*50%*2.59 – 3.0mil = 2.08mil留作第三宅。到时加埋自己百几万cash,再买第三间楼都有头绪。仲唔够可以等第二宅升后再转作出租用途,总借贷力又可再上升。 – 至于不打算放弃现居又要完成一生三宅之想法,要个人收入再提高才有此选择。这亦解释了钱为何用。 – 现时之方略建议是再买一楼,虽楼市升势已维持多年,可是在资产不停因货币贬值后而价膨,读者唔趁而家有能力买去入市,往后能否再完成二宅实有疑问。当然看倌如是借贷力充足,那不妨可以再等一等。在此分出资金少、或借贷力低既人是等不得、或更需要博。读者九成上会去入市动用资金不算多,快趁2015入市。就算之后楼市跌20%,在细价楼而言金额不大,加上几可肯定香港300万以下楼盘快将绝迹,此举笔者看法是可以博。香港人在最低工资实施后大多接受置业之成本最少都要二百几万,而读者target近同级数单位风险有限。 – 那现存之资金有何用? 读者看法是利用收息堂提及之债基方案去产出12-15%年息,留意人仔都有独有之债基买入,息口为9-10%。即一百万港币可收息$10000-$12500,而30万人仔月息为RMB 2500。每个月都“执返”成近$15000落袋。其实佢用呢旧钱出去租间三房改善居住环境,再将现居租出去提振个人借贷力去完成二宅都是好方法。另外不少人怕加息会影响债基回报,其实我地可透过ETF去对冲加息风险,见上顶图之ETF在2013年5月伯南克初提“收水”时,人们对加息预计提高而此ETF价格拾级而上。到今年大家已PRICE-IN加息,故此ETF价格走低。其他懂得,加减息都有得买,问题是大家会否花时间去寻找合用的资讯。    

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谂sir – 37岁积蓄不多,仲可以拥三宅退休吗? #768

谂Sir, 您好!本人的家庭将于本月增添多一名成员,而妻子亦希望在不久的将来成为全职母亲,步入中年,惊觉过去只花太多时间在工作上,却未曾为自己一家在财政上作长远计划,实属不智,有幸能报读买楼101课程,如发现清泉,获益良多,亦己报读买楼102及103课程。 希望谂sir就本人的情况及拟定方案提供一点意见:   – 背景 本人和妻子均37岁,月入$70000及$18000,育有一名三岁孩子与及第二名孩子将于十二月出世,二人须每月供养各自父母,两代人都住在港岛南区。本人持有一个两房物业,2010年$2.8M,九成按,Hibor Plan,三十年月供$8300,欠$2.3M,现估价$4.5M。每月总开支为$45000,每月储蓄为$25000,股票$0.15M,储蓄基金$0.2M,现金$0.2M(本人于2010年结婚置业己花掉大部分积蓄,2013年以前人工偏低,收支刚刚平衡,惜每月储蓄较少,自2014年初才起步筹钱,己知状况极之不妙)。妻子每月帮她父母偿还其居住的两房物业货款,月供$6500,尚欠$0.2M,现估价$4.5M,她和其妹各自拥有该物业一半业权。妻子余下收入作为她的自用钱。 短期目标 购买一个约$4M的两房物业出租,以拓展被动收入,三年后妻子转做半职,预计月入只有现时的三分之一(约$6000),以补贴继续供养其父母的开支。 中期目标 六年后,购买多一个约$5M的两房物业,并在同区租用三房单位自住(首选海怡半岛,租金约$20000),以改善居住环境,并将手上持有的三个两房物业出租,增加被动收入,届时妻子可成为全职母亲,照顾两名已入小学的孩子(小四及小一)。 长期目标 本人和妻子于60岁时拥有四宅,一自住,三收租以便提供被动收入作为两夫妇退休后的开支或二名孩子不时之需。  – 方案一 假设楼价于明年下调,将外父母物业加按至五成,套现约$2M,用$1.5M以三成首期购买一个约$4M的两房物业,由于妻子的借贷力在加按上已差不多用尽,新购物业用妻子名义,由本人作担保人(借贷力并未超出个人借贷50%购买力)。剩余的$0.5M则购买债基收息。六年后,待储蓄现金足够,再用三成首期以本人名义购买一个约$5M的两房物业(假设薪金不变,差不多用了个人借贷50%购买力),将自住两房单位申报改为租用用途,并租用同区三房单位自住,期望三个物业的租金增加被动收入,向长期目标进发。  方案二 用方案一方法套现约$2M,以本人名义购买首个约$4M的两房物业,六年后再以妻子名义购第二个物业,由本人作担保人。六年后的安排与方案一相同。   延伸问题: 1. 本人及妻子现时均分别持有一个及半个物业,根据现行法例,是否必须交付双倍印花税(DSD)? 是否可转近亲作为物业持有人而欠却DSD? 有违法风险吗? 2. 若将现有自住两房单位(买入时以九成按报自住用途)改为可租用,是否必须转用较高息的按揭,会比现时月供的$8300约高出多少? 3. 先前的贴文“为blog中2.59及借贷力作解 #762”指出届45歳时供贷力常数将会下降至1.95,若中期目标延至十年才达成,会有什么修正建议? 祝业务蒸蒸日上。求教(救)男上 answer: 同意读者要将可加按的楼都加套出现金,因读者是人工高而现金水平少的人。自己七万再加太太家庭借贷力为(70000+18000)/10000*2.59*50% = 10.1mil,而现金只50余万。可是太太为屋企人持有半间楼,如再买住宅要比双倍印花税。有见及此太太应将一半业权卖比阿妹、由于是亲妹可以用旧税率计此转让,依读者提供之价格作半转让会令从价印花税保在一百元。亲妹得楼后可由人担保将母楼九成尽按,得380万(4.5*90% – 0.2)。而读者妻子之后无楼即可再买楼九成上会,那一边可尽得cash而另一边又可尽借买楼,用尽太太可提供之财技襄助。 – 太太家中楼房欠4.0mil,月供为400/259 = $15400。往后会解说下笔钱如何收息去为供楼数目填补。 读者自己间楼2.3mil几年前九成上会买入,好应把握现时机先套现,而最重要系将九成按去除转七成。要作此事需到银行辨理就算留同行都要请律师再造契,最正方法莫过于转按用1%新行现金回赠去补偿当中洗费。九成楼如补发现出租,后果肯定比七成严重! 至于点解咁多人都将九成楼租出守博一博,那风险及规范读者已在课程习得,不再描述。自住楼转按时可顺手按出4.5mil*70% – 2.3 = 0.7mil。 – 读者搅好两楼即得3.8+0.7=4.5现金在手。再加埋自己手上资金,500万现金可作运用。当然此事已动用了太太妹妹之借贷力,需将收息成果与其分享才能成事。至于太太已贡献了一个九成上会名额,那读者只要将500万当中之40万抽出,即可再买一楼。用唔用黎收租,读者自决。七成或五成上会读者亦够钱做。当然笔者建议大家应趁后生尽借,让时间去将债务贬掉,再加上有租客为你加倍储蓄,进才是借钱行之力为自己理财之路。 关于读者问如果再买第三宅的愿望在47岁时才实行,会否因当时借贷力常数下降而令自己失预算? 只好说人老是自然现象而笔者不能救,惟当时读者手上两间楼都好应有条件向银行转作出租物业及签租约,再借钱时租金收入之80%可计作个人核失收入,将因年老而失去之借贷力补回。 – 最后打算读者将太太九成上会,及将手上余约420万资金收息作中期目标。由于早年做错及储蓄不足,个市未有超40%以上的大跌,读者不可冒进再买第三宅。万一高位接货后遇上大跌市,读者心情即跌入无间深渊,受苦无间断。关于收息,介绍一个好方法,就系运用走势有点相反的两基金作组合,每边买一半去为自己构建收息年10%之获利组合。见下图两只基金同在九至十月,一只升一只跌,买国债为主的基金在市差时会升、而入手公司债的基金息高而在股市差时跟跌,那就正好有亘补。由于笔者凭经验选两只有一事雷同的基金,所以在之后因应市况调配都可大省洗费,读者可因此去建立组合,稳定一点去收10%息,420万月收$35000,够cover新供楼款项而自己每月储多两万银,即读者月储蓄即可升至$45000,储足弹药再部署买第三宅。  

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