Search Results: 雙倍印花稅

一女養全家! 星期一點先有射波選擇?#1091

諗sir你好, 小女子以前一直傻傻的只懂儲蓄, 不懂理財, 對投資工具亦沒有太多認識, 致現在不但財富增值不了還虧蝕不少. 有感年紀也不少, 之前什麼也不懂浪費了不少時間, 希望現在開始重新整理部署自己的投資還未太遲… 我已閱畢諗sir的三本書, 亦已報了收息班, 希望諗sir可以指點指點. 謝謝.   小女子情況如下:   – 今年39歲, 家有父母(已退休)及一智障兄長要供養, 一家四口同住父親名下物業 – 人工每月$67000, 如無額外支出每月正現金流為$37000 (扣除應付保費和應付稅實可儲$27000), 為家中主要收入來源 – 男友同年, 人工每月$32000, 現居其父名下物業, 無個人物業, 每月正現金流為$17000 (扣除應付保費和應付稅實可儲儲$9000) – 計劃2017年年尾結婚, 婚後會搬入男友現居 – 2010年父親借用本人和母親聯名買入新界物業和車位收租, 今年年頭加按至六成, 套現145萬.   個人及父親資產詳細資料見下表: Table 1: 資產   對於本人的情況, 諗sir有什麼提議呢? 該如何部署和分佈投資呢? 萬分感謝.   渴望星期一有選擇的小女子上.   answer: 讀者星期一要被逼返工，因為佢只得一個收入來源、最慘係要一命養三件(父母及弟弟)，相信投身社會後歷盡艱辛、今時家庭才能達到小康之地。即父母有樓收租、一家人又總算有個好地方棲身。   踏入人生下半場、精力消退、關顧更多。早前安排落的投資全部蝕錢、包括人幣定期、香港股票、101PLAN的基金、及紐西蘭幣值基金。原因估計如下:

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出手對。現金自多135萬。收息更多$16250/月 #1060

    你好 ! 最近開始 追你的專欄，令我獲益良多…同時改變我對投資睇法! 有小小關於問題，希望可以比建議 本人34歲月入 30000（公務員），太太32歲月入20000 ，育有一名4歲女兒，住在大埔區……! 2013年以322萬買入 已補地價 居屋欠銀行210萬，月供8501 現市升值約400萬 ! 最近賣出另一個物業，約有80萬現金，15萬備用現金，同時有35萬估票留來給女兒作讀書基金……每月可儲 8000 元…… 請問如何 善用80萬來再買樓收租呢? 可以將來退休有保障呢？謝謝   Answer:   讀者借貸力為(30000+20000)/10000*2.59*50% = 6.47mil。借貸力已用210萬、即210/647=32%   再買樓可以、亦老實講公務員工作雖穩定但格局做不大。若探用傳統「洗淨就儲」既方法就當你係高級AO，仍擺脫不了老黎要慳住洗、專嚴受損既生活。除非閣下是一位異人、搵萬八同九萬既時侯每月支出仍為一樣、不過咁做人實在無癮。又或閣下是位聖人、好似德蘭修女咁以拯救世人為己任、自身享受同仔女支出從不提升。所以18萬月薪者、仍需用買樓去騎劫租客既方法、逼多幾個人每月交糧予你、加快儲錢進度、那老黎才有機一個人洗幾個人(租客)為你儲到既成果、於通賬及醫療洗費勁升之世界性中漫游。   那大埔區實配合小康之家慢成長之格局、300萬樓有翠屏、3000萬樓有康樂園、而之間有天賦海灣、新達這些盤、適合年青業主遂步上。現居屋若是聯名、夫婦再出名買樓不能運用香港按證之二按、令首期需樓價之40%、令80萬買唔成樓。正確部署為靚做一拆二、假設是拆開先生名、先生可八成買樓上會加免付雙倍印花稅、如入手翠屏只付60餘萬首期加埋雜費80萬可做到。   假設新樓是八成上會、最妥當係自己一家搬去住、而原有已補地價居屋租出去、更可補10萬令結欠少於市價50%而正用途為租出、即令收回租金作下次買樓之入息證明、提升借貸力為(30000+20000+10000*70%)/10000*2.59*50% = 7.38mil。由靚做一拆二慳稅再集齊租金正名、成個過程於買樓003剖析。   當然若行小路、公務員可將原有居屋拆名時再按爆八成、令手上現金提升400*80% – 210 = 110萬。拆名後用用太太名買一私樓、再偷偷租出。由於太太非公務員、若偷租樓一事被發現可參考不少人試過之規範風險方法、加上後果應不嚴重、所以不少人偷試做、我們在較初心的買樓001就會探討此社會現象。那完成此事讀者自住返居屋而現金水平提升至80+15+110 = 205萬及擁一間樓收租、情況遠比佢自己諗既套左80萬出黎究竟點收息好! 手上多205-80 = 135萬係手。常言道:「知識改變命運」、就係呢類知識、而唔係中國文學或物業生物學。當然年青人多讀書去訓練思考方法絕對讚同! 、靠打機去訓練手眼配合都有需要、不過一日打一小時已經好足夠啦。   收息方面、將5年升70%保險方案行5年再5成，10年間可多2.34倍，適合小朋友讀書基金。現同時提出65(閒日晚上班)及66(星期六班)收息101班次，課程助市民擺脫再幫銀行或經紀買入垃圾食水深投資物這命運。另外用債基方案比用直債較適合讀者、無年期而此時買入收成15%息、買完新樓仲有約130萬淨可收$16250/月利息。

48歲由零開始#1058

  最近才能有緣看到諗sir文章，獲益良多，不期然與很多人一樣，嘆一聲相逢恨睌。時光不能倒流，只有向前看。正修讀3月份的101收息班，希望打好理財基礎，不像以往盲目投資或投機，結果一敗塗地。時光快逝，本人已48歲(薪金$36500)，妻31歲(兼職薪金$6500)，她差2年才能取得永久居民身份證，未曾過置業，一名女兒10歲。   本人因之與人合份做生意，最後倒閉收場，積蓄差不蝕光了。現我名下只有一自住物業，估值325萬，欠銀行87萬，每月銀行還款$4,400。若按爆8成，可得資金325*0.8-87=172萬，加上儲蓄10萬，共有182萬，無其他負債。想將有關資金做合適分配，部署退休。 兩夫妻合共借貨力為36500 + 6500  / 10,000 *0.5 * 2.59 = 5.57   一生兩宅 在屯門再買入3房單位自住，樓價400萬以內，以老婆名9成上會(我做擔保人)，預計總使費為70萬，借銀行360萬。 若實行此方案，轉按金額會減至5成，以便把原有物業出租，即可按出162萬，扣除欠銀行87萬，可得現金約75萬，扣去70萬首期，只餘5萬元。   家庭每月基本開支$28 , 000。 2層樓供樓共 : $22,940 預計租金收入 : $9,000 預計買樓後家庭收支 43, 000 + 9,000 – 22,940 – 28000 = $1060   按上所計，知道現時要再買樓實是非常勉強，亦不知非永久香港居民可否做到9成樓按，此外，計過即使買屯門2房單位亦相差是非常勉強，不知我的想法有沒有錯?   若按爆8成，共有170萬資金(172+10(儲蓄)-12(應急現金)，35萬投放於5年double保險，預計5年後可得70萬，由於本少135萬投放於年息20%的債基方案，年收入約27萬，月收入為$22,500。減去增加的供樓開支約 $6,000，月入增加約1.65萬元。由於供樓開支增加部份，可用儲蓄抵消，因此應可全數儲起債基收入，2年可得54萬。2年人工上升，老婆已取永久居民身份證，無雙倍印花稅及可9成買樓，到時睇下樓市情況再決定是否可達到一生兩宅目標，但2年後本人已50歲，不知是否仍可做擔保人。   若樓價標升，政府政策改變，被人炒等因數而與一生兩宅無望，預計5年後可得70萬(double 保險方案)，135萬(債基方案)，連同本金170萬(如沒有虧損)，合共375萬，行保守債基方案(12%年息)，月收入約4萬元，可供退休生活開支。 上述諗法不知是否正確，請諗SIR指點迷津，感激不盡。   謝謝諗SIR！ 窮中年，盼指點迷津   answer: 2.59的借貸力算乘只適用45歲以下人仕、令佢計到原本勉強既數更加勉強。仲有讀者尚欠銀行87萬、這亦要從借貸力扣減。太太今時買樓要比15%買家印花稅(留意唔係佢在意的雙倍印花稅)、基本上未成為永久性香港居民前唔使諗買樓。讀者收入其實唔算差、但在48歲儲蓄為零、近半百歲才由起步線重新開始、且看有咩辦法可補救一下。  

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低薪族加按月賺多兩萬慶元宵#1040

你好，諗sir：   今日大年初一，首先祝你財源廣進，心想事成。(筆者按: 回信日剛好是元宵) 本人於上年發現貴blog，心感興奮亦獲益良多。現有一事希望可以獲得諗sir的寶貴意見。 本人與太太現年35歲，皆為公務員，有一個兩歲小朋友。本人月入$26000，太太月入$15000。2011年本人與太太聯名買入已補地價居屋自住，9成按揭，25年期，當時買入價為205萬，現值400萬，尚欠銀行160萬，H+0.7，每月還款$7000左右。本人與太太合共有積蓄約40萬，每月可儲合共約$15000。   本人現正煩惱應否現在加按自住樓，問過銀行若獲HKMC批核，可獲8成加按並套出160萬。否則，只可6成加按並套出80萬。本人希望未來可以買多一間樓作收租之用，產生正現金流，長遠達成財務自由。那麼現在應否加按套現作其他投資，例如債券、債基或其他諗sir提議的投資項目，待日後儲到更多子彈再入市買多間呢？還是加按套現後便可以馬上考慮一些細價樓呢？   諗sir對本人加按自住樓套現的想法有何意見呢？希望能獲得諗sir的寶貴意見，並期待3月與諗sir在收息課的課堂上見面。謝謝！   answer: 香港按證有限公司(HKMC)不會對加按的自住樓批出八成按揭、銀行職員不得其法、當然技巧地說:「如果批到八成是可套出160萬。」讀者好應了解一拆二按爆八成之投巧、及當中省稅又不影響借出銀碼之做法。在一拆二之中應將聯名居屋轉單名、那騰出一個名額在再買第二宅時免付雙倍印花稅、及可借盡槓桿上會。   至於應否加按樓房、答案是肯定要的、就當無左較值息的H+0.7%計劃也不借。加按出160萬、為讀者儲107個月(約9年)的金額。如可將呢筆錢先套在手、配合加強版債基方案收息年20%、160萬每年$320,000，即月入為$26,666，扣埋加按$160萬多供的160/259*10000 = $6100仍月賺多26666-6100 = $20500、多過太太每日上班工作份糧。當然如收20%年息留意投資物跌7.5%就觸發margin call，咁若保守些少只收15%息、咁跌幾年先要去補倉呢? 投資物本身屬性為何? 怎去減少所受風險而令自己收息約在15%? 這在收息101會講解債基收10-15%息口之法、了解運作後再step-up至年20%息未遲。 加息後應收息而不買樓。因讀者本身人工不高、每隔幾年買間樓儲起呢類「打法」不合讀者。應將加按出金額先收息、待樓市跌整再深時用單人名借盡上會入市、有望在40歲前完成兩宅。實力較次者應待時局有變、才領兵出擊佔據更有利的制高點。有能者當然可漠視時局、或創造時局、但讀者顯然唔係呢一類。   最後講講按揭計劃之選擇、結語為「低息plan不如罰息短」。由於競爭激烈、唔同銀行提供之計劃所收息口只平/費0.2%或更低。按借300萬而言、一年只爭約$6000息。如有銀行肯縮短罰息期至兩年或低至一年、筆者肯比貴些少(0.2%)而享短一年的罰息期。因早一年完罰息、筆者便可早一年再轉按去享有1%借貸額的現金回贈、即借300萬成$30000。扣埋4000-5000律師費都仲有賺。幾年後按息大加亦問題不大、因無論新plan或舊計劃、香港加息令兩種計劃的供款齊升。留意不要一咪睇利息支出、或30年的總利息支出去衡量邊個plan抵? 因一般按揭都唔會留係呢間銀行供超過3-4年。

樓換樓與做雙租當中選擇詳解#1036

諗sir，   本人近月終於完成收息103，正磨拳擦掌計劃作適度債基投資，有以下情況向閣下請教。   本人36歲月入55k女友30歲月入25k，現持物業資產： 1. 與父同住西區單位，市值5M已供完 2. 沙田屋苑300呎單位收租，自己2015年中買入，市值$3.4M已付$1.1M, 月收12k供30年月供9k 3. 現金700k 股票250k (388,1299)   現計劃年半內結婚，預計支付費用350k，從套現股票及每月儲錢應付。按情況暫打算婚後與父及太太同住原本單位，請教如下： 1. 如此資產分配，從現金中作$500k債基投資是否適宜？或可考慮按現住樓投資？供完之物業是否不宜按出作投資？   2. 若打算婚後即生小孩，屆時需要更大空間，請問以下方案是否可行及哪個較佳？(餘下借貸力為80/2×259=10.36M-2.3M =8.06M)   a. 三宅：按現樓(約3.2M)加手上資金用太太名義購入$9M西區單位，因太太首置加本人擔保首期借按揭$4M，自付首期$1.8M(屆時由兩人共同支付)，預3厘息月供約30k，放租現住單位收入約$15k，即月付15k b. 雙租：出租現單位再租同區市值9M單位，預計收租15k交租30k, 即月付15k租金 c. 換樓：市況許可罰息期後18年9月加錢換樓。若沙田單位屆時約$3.5M賣出則收回約$1.4M加手上資金作首期，預首期有$3M，按現樓套1M，購入用太太名義本人擔保借$5M，借共6M預3厘息月供約25k，放租現住單位收入約$15k，即月付10k   還有其他方案？謝謝！ 中年讀者上   answer: 供完的物業不適合現時按資金作投資。由於債基收息經驗未夠，加按可先做，但所得金額可放於MORTGAGE-LINK戶口減低利息支出，他日累積經驗後好運用。   按盡西區單位再加借4M一換一買入9M新單位不適宜，讀者及太太收入只80000，而三個單位市值共1740萬，樓價跌10%已等於兩夫婦近2年收入。另此行為會用盡8.06MIL借貸力，不建議。   至於樓換樓，大多不建議。建議是保留原有單位再自己去租間更大的(即行雙租)，原因是細屋換大屋即在現旺市加碼，除非財力雄厚否則不建議。另換大屋在印花稅支出頗高。就算可以在半年內完成樓換樓，豁免雙倍印花稅，但基於豁免原則是買家需先付雙倍再在半年後退回一半。800萬樓比稅都要60萬，好貴。   尤其新婚夫婦最好行雙租，即自己買一間樓跑贏大市的，再租新樓自住，原因: 1. 新婚夫婦要習慣生活模式，情況許可不妨在合意區域租個兩房。比成副身家種死哂係一間三房好。萬一住落發覺唔好想換就更麻煩。 2. 租樓應考慮新盤，因租金反而更平，附全新裝修。很迎合新婚住新樓的偏好。 3. 關於讀者， 未來太太未買過樓，那買一間樓可用單名九成上會，計樓價300-500萬即首期只為30-50萬，就算全歸太太一方單名持應有問題不大。 4. 買入的一間，建議入手大兩房或新界區三房，budget可以500萬有選擇而同類單位未來供應不算多   讀者建議步驟: 1. 加按西區單位，自住可按六成，得300萬而月供$11000。其中一半($150萬)放入mortgage

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人到中年一無所知、輸就係輸我呢種人#1028

諗 sir 你好 本人正是你成日講 40歲人先開始理財，人到中年一無所知，輸既就係輸我呢種人 好彩能認識到你，在收息班上，學了不少理財知識。   資料如下 本人 40歲 工程界 ，太太教書 、1仔1女 近年的收入先上軌道,現在家庭總收入大約9萬， 有一供滿的居屋(自由市場)自住的，和太太聯名持有，另外老爸好耐年前用(租置計劃)在大圍買了一公屋將來有港鐵站   現金大約120萬 (有大有細現金不能用盡)   我想法係 1) 用 40萬去 double 保險方案 2) 另用 30 萬去試債基，如上手後才加碼 3) 用兩年時間希望儲到 70~80萬買多一層樓收租，唔知到時先1拆2定而家好價做定先，但我確實係蠢人(數口唔精的人)，驚而家一次做咁事情處理唔到。 4) 當 1拆2 釋放出來的錢用來操作債基或直債，來增加現金流 直債方面，近日有留意你講李生的直債，可否給我多一點資料?   望諗 sir 指點迷津 謝謝 蠢才上   answer: 讀者只上了收息班，有招式，無計劃。仍需要方向性的指示。居屋未來大量供應、不被看好。補地價去買居屋，那又何必要買居屋? 現有未補價居屋的讀者、賣樓為上。除非錢已多不需理會居屋的處理。讀者家庭借貸力為90000/10000*2.59*50% = 11.6MIL。明顯是借貸力較豐而儲蓄力低的窮中產，解決方法為提高儲蓄能力，自己人工未能加可找兩人助力。一是租客、二是政府。買間樓比租客供自可多添儲蓄，政府要洗錢未來少不免調低錢紙內含值、那資產價值點都係升。揸資產唔要銀紙，那做將政府既力借到自己手上。   留意筆者在收息堂上提及的方法有限制，就係無論保險、債基、所提供利息不會隨通賬上升。所以收息方法只宜中短期投資配置，長遠仍是利用租金會隨通賬齊升的特性，買樓收租去完善自己退休部署。明白不少人開始看淡樓市、但因樓是少有可低融資成本、按到八成、拉盡可30年還的投資物，這樣高質的抵押品定有投資價值。相反股票波幅大、用之抵押之息口高、更一般籃籌股只及五至七成、更要隨時夾錢去供股、所以多叫人去買、而買入者成功賺錢既少。   如對局勢清晰、了解自己優缺，好應將居屋一拆二按爆八成，借設拆走先生名出黎，有幾個好處: 1. 居屋可按爆八成、假設市值為400萬、即可按320萬出黎。月供320/259*10000

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結婚前必須了解的理財方向#1025

諗sir 你好，剛剛上了batch27的收息班，獲益良多, 大開眼界,希望你能指點一下 ，讓我能在年輕時有個正確投資方向，少走冤枉路，實在是感激萬分   資料： 本人27歲，是政府醫院醫生，月入74k，每月儲錢5萬，人工七月後將會加至80k 借貸力有958萬 未曾買過物業,現時沒有負債 股票 ( 盈富基金& 匯豐) 合共300k 現金  港幣 586k 基金 現值港元52k   現時與家人自住火炭御龍山三房單位，市值約1000萬。於2008年由媽媽與家姐聯名600萬買入，尚欠供款300萬，月供$12000 媽媽有現金 300萬，另有兩套房 套房1： 於2001年與舅父50/50聯名以133萬買入，建900呎，已供滿， 現每月每人收租$5830 套房2：於2012年與姨姨50/50聯名以182萬買入，建384呎，實375呎，尚欠供款60萬～月供$9000，現每月每人收租$5500   家姐月入$25000 她快將結婚，姐夫有一間大角咀舊樓於2008以138萬單名買入，實551呎，尚欠供款40萬，月供$5000   有感一間樓只我與媽媽同住、有點浪費。計劃： 1. 火炭自住樓轉媽媽單名， 再用姐姐單名買入兩房單位自住，或再買套房租出，然後與姐夫租屋住 2.同時姐夫物業出租,補貼租金支出 2. 媽媽300萬現金投入債基或保險方案收息 3. 火炭自住樓租出或賣出,然後租金補貼我和媽媽再租樓住， 還是加按用mortgage link套現等待樓市下跌？ 4.我明白應該趁年輕盡量用借貸去買樓以產生現金流，但我應該甚麼時候入市？買哪類型樓宇？ 謝謝 年輕心急人上   ANSWER: 閱畢讀者提交個案，幾個注意點: 1.媽媽可能是本身借貸力不足，已懂得運用舅父同阿姨既借貸力，於「佢出錢人地幫手借錢」既方法、成功為自己買入兩間樓收租共$23000，看倌可留意親戚有邊個借貸力未用盡又可「合作」一下。   2.閱畢本網免費文章應已知每人持一間樓再借盡為當今政策下最好安排。若用003一拆二之法將御龍山轉做媽媽單名，可加按至六成套有1000*60%-300 = 300萬，可是媽媽再「接收」樓要比雙倍印花稅，若跟市值去轉名稅金高至30萬。假使壓低轉名價例如賣價為只100萬將御龍山由聯轉單名，咁會做唔到加按。那究竟一拆二時只可將樓打幾折去轉名，既省稅又可免被稅局活捉重訂市值?這經驗在買樓003再分享。   3.延續上點，姐姐如拆佢自己個名出黎，好處為買樓可八成上會、但稅金30萬不知由誰支付。加上八成上會借貸仍受420萬借額所限，那付出30萬稅金，好處為買600萬或以下市值的樓房時，首期可比少20%，即120萬。而此事代價為實付30萬稅金。聽落不太吸引。所以聯名買御龍山是做錯、但現時要改正代價太高。不建議拆名出黎而姐姐再購入物業要按逐單位市值付雙倍印花稅。

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