諗sir人生階段信箱: 已解答 1200 個案。
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年輕讀者無父蔭、欲解困局需起行 #1425
問諗Sir 諗SIR你好,最近才開始閱讀諗SIR的文章。本人目標是擁有一個單位收租,一個單位自住。 本人背景 27歲,獨子,文職月入20k,現金200k,月支出9k。與祖母同住居屋(未補地價)。因家庭關係,父母都不能為本人作擔保人。   有一女友,文職月入10k,但女友破過產,不能向銀行借錢。女友父母年齡大收入亦不高,難以做擔保人。 家人平安紙寫了將來居屋交給本人,現銀行估價約4~4.2mil(已補地價),根據網上賣盤補地價與未補地價相差1mil,因此推斷自住居屋現值3mil。   記憶中,承受遺產的物業是無需再繳納遺產稅的。 所以本人希望可以在祖母離世前買一個單位。但以本人能力只能賺買3mil以下的細價樓,現在香港幾乎沒有此價位的單位(或尺數太細,難以出租。) 所以本人曾想說服祖母出售現有居屋,再用本人名義購入一個約3.5mil 的單位(葵涌,荃灣,新界西等地區),按6成,本人收入剛好可以過壓力測試。首期1.4 mil,其他支出估算0.3-0.5 mil。剩下1.3-1.1mil 全數投入基金收息。但不知會否風險過大。   本人收入低,女友又破產,借貸力有限。明白買樓難如登天,求諗SIR指點。   ANSWER: 本blog不少讀者收入不俗,家境亦好,惟本案讀者不為近同類別。相信讀者父母緣薄,出身公屋,咁既身世無可能識到家境好既公主。相反做女都可以發下snowy白日夢,做仔撈唔掂,為所不欲為。   李嘉誠14歲個年老豆就因病辭世(自: 《李嘉誠人生自白書》, ISBN: 9787538864526),所以閣下絕不能把無父蔭當藉口。有時做人就係要黎還債,筆者或許只能在你生命的軌跡上加點潤滑劑。第一個提點是讀者唔可能眼高手低,年輕人有夢想是優點,但絕不能睇見本blog不少師兄師姊一拆二又二變三,而你自己又咁做。因此不可叫祖母賣居屋,因讀者仍需接受政府資助解決住屋問題。由於現時繼承及1%住宅業權,已可令該人買另一住宅時繳付15%重印花稅。雖然有議員提議修例,但記億中未通過法案(此項如有記錯請提點)。故讀者最好在繼承物業前,就自己九成上會買一間樓。到時九成樓佢可能會偷偷地咁學人租出去,而自己住返係居屋。估計政府的富戶審查政策先攪公屋,而未燒到只受地價資助的居屋業主。   人生的路途很漫長,只要你肯跑同跑對方向,縱使得唔到第一亦可成為社會中游,為下一代改變出身。筆者至今已撰文1425篇,由於是工作天才寫文,即一寫已近五年,近乎從不間斷。希望用此作「身教」,指出堅持及每天作小改善,是成事的必要。一戰成名或兩集卡通就講完點打倒敵人,只屬卡通片情節。現實的升Level比遊戲中慢,而升level需得朋友同儕認同而升level,絕不因食粒豆就搞掂。   女友破產,5年內未獲法庭盼令解除,唔使借。就當解除後,只能去當初無欠款的銀行試下。信用卡好大機會得番,但買樓批得嚴。點都好,讀者身邊無「人頭」可用,這又比不少家庭完整的讀者少條出路。筆者絕不建議讀者花時間研究股票,可以先閱讀些充實心靈或講解成功法則的書藉,從而令自己的處世態度改變,再轉個靚行搵份好工。由於讀者年輕而難遇貴人,所以一切還看自己,而改變自己命運就由待人接物開始。留意,改變命運其實同讀書無咩關係。咁年輕唔好花時間研究什麼買樓財技,雖然筆者講過九成買一間樓是可以,但買樓是結果,做好自己賺到錢是因。絕不應倒果為因,只叫不做日日想買樓。   當讀者人工達3-4萬,銀紙又見洗好多,買樓自然不覺是登天。至於辛苦儲黎20萬唔好亂用,親手搵錢而不靠投機炒賣,始終是最穩妥而又令心情覺得舒服,對社會又有貢獻之途徑。筆者好少會叫人睇一些心靈慰藉的書本,其實講黎講去都係個幾十件事,而只消把當中7-8項做妥,保證人生大不同。改變生活模式,改變生活態度,搵個老闆肯出3-4萬請你唔係難事。年青人,是時候起行了。
百萬富翁的下場 #1424
Hello Lum Sir,   I have known you through participating a course organized by you.     I am a novice and lazy in investments. I am near end of 50. I got a university degree but I stopped working after marriage for long.  Now i am divorced without kids. No jobs or no other […]
收多份糧等市跌,贏家盡奪制空權 #1423
ANSWER: 讀者收入同資產規模當然唔普通,應可比喻達颱風既上限,家庭收入達18萬而3間樓在手,那看看如何再升格。   沙田備受不少人看好,惟該區在可供車位的數字,及人流的統計數字,皆顯示該區投資價值逐漸下降。筆者不時叫人買樓,惟已有3-4間樓的人,在旺市應該將弱貨賣走,等待換貨機會。君見讀者2007年買入港島兩房,看似大賺(7.6-3.1)百萬 = 4.5百萬,10年升145%。惟與淘大花園比,該屋苑只消用5年就做到類近升幅。不過點都好,投資住宅是難買但易賺的遊戲,就當讀者資產不跑在同儕前,仍獲可觀收入。   由於40歲,未達完全可放棄買樓而把錢投入REITs/債混合去收高息的時侯,故讀者仍需為下次買樓做準備。先講筆者是同意讀者將物業B、C、D同放之做法。原因是C、D在沙田,宜換。賣走B是為太太吉出單名而準備下次買樓再高槓桿。同時物業A市值已估13MIL,超過ABCD四物業之共市值的一半。故樓雖賣3間但持貨只減約四成,係而家旺市止賺而將四成貨賣走等機會,屬合理行為。但乜貨都唔揸等市跌,就係不顧後果的行為。不少人因2010年政府開始出辣招而賣樓,租樓租左七年經已將賺幅全予業主。所以唔係話買樓一定贏、而係睇單邊太危險。本BLOG不為傭金而存,少將買賣一事理想化。   當然太太唔揸樓會賺少一些公務員津貼,但這些少錢不好去計較。套回7.8百萬勉強夠開私銀戶口,或直債只在普通銀行入手亦可,分別是私銀融資成本低,1.2%-1.6%。而銀行要2-3%。當然如你用獅子銀行,融資成本是5-6%的。筆者常在blog提的方法你都不用自己走去獅子行試,或者你有時間即管慢慢試。但想省時間而又準的,好似讀者咁聽課會明兼用埋。   前兩天筆者到NOW TV的新開收息節目「息賺」,很高興能令市場出現更多與收息相關的節目話題。當中提過的公司債,例如入手一直債未槓桿前收6%,若槓桿成本高達2%而水平在6成,10萬美金投入回報約在(6000-1200)/4000 = 12%。故不用持條十幾厘回報的直債,只需5-6%派息的都可。當然市面不少人叫你唔好做槓桿,同意有些人是心地好的,十分讚。但有些經紀是唔想花時間同你做文件攪借錢,亦想推高派息、低質素,而價格波幅大的投資物比客戶,令客戶容易出現明顯的賺蝕,那就為了下一單生意鋪路。究竟點辨認那些是不懷好意的推介,看倌要攪清。花錢買服務是應該的,但不好花大錢而買了爛服務。   故讀者套了780萬港元出來,一半守係保半之直債,另一半是債基再疊增,那就又有保本成份而債基亦具不同「進攻」能力。A餐收25%一年可以,E餐10%亦可,自調風險。但幾可肯定,780萬一年產出12%即93萬利息一年問題不大,除開每月多近8萬收入。已是讀者八成月入。收多份糧等市跌,盡奪制空權。

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香港人不應「財務自由」個案 #1360
諗SIR, 你好! 本人姓黎,43歲. 太太41歲, 家庭主婦. 大兒子20歲, 今年中六畢業, 很大多可能入讀香港的大學. 二兒仔14歲, 中二, 三兒子13歲, 中一. 本人經常係媒體看見你講投資方法,本人對投資理財是甚有興趣, 但苦於知識及渠道, 人脈資源有限. 全是自學. 希望得到你的專業提點, 不勝感激!   現將我的個人資產,負債及每月支出如下: 1.屋企自住相連單位樓市值大約2000萬左右,銀行700萬貨款(H+1.6%)。每月供款4萬, 仲有19年. 2.自用車位250萬, 已全額支付. 3.另外有一單位銀行估價350萬既樓給爸爸住, 已全額支付. 4.新購買啟德天環800萬, 銀行貸款480萬(H+1.3%,30年)每月供款1.8萬.( 用兒子名義, 我供款) 內地佛山鋪位120萬人民幣, 月收租3,000.00 內地佛山房產190.00萬人民幣, 經常渡假使用. 內地佛山公寓房產55.00萬人民幣, 收租1,600.00, 部份自用. 內地人民幣存款700.00萬人民幣(私人銀行帳戶), 理財收息5%,合計每月收息3.4萬. 香港股票市值160.00萬, 虧本28萬 港幣現金30萬 每月人工收入12萬, 用爸爸名義開獨資公司, 我全權打理. 生意尚算可以, 在3年後估計, 每月盈利3-4萬左右 強積金40萬, 全部恆指基金 每年保費22萬, 每月1.85萬, 保險包含家庭成員的人壽, 意外, 住院及相關基金投資. […]
位置好的居屋VS地點差的私樓? 選擇是…. #1355
諗SIR你好! 你現有全部的課堂我已經上過, 某些堂已經重讀. 今次終於忍不住要發電郵提問, 思緒很混亂, 既興奮又煩惱.   我於三年前買入一個屯門細單位作收租之用, 並在港島區租一個套房因為在港島區上班做雙租族, 最重要目的是想慳錢, 長遠目標想有一間作自住, 一間作收租, 但奈何收入不高.   我的問題如下: 由於眼見單位已升了120萬, 如果賣出收租樓剛好有十年的儲蓄 (每月儲1萬x 12月x 10年), 而SSD下個月將會滿3年, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入呎價較平3,000一呎的已補地價居屋 (但位置好好多, 未來升值較好, 現在有少少落後, 年紀大若30年). 其實我賣樓的目的是想釋放私樓的120萬, 再以高成數按揭或者比多些少首期因為人工低過不了壓力測試, 買入一個大約320萬既居屋, 餘下可以大約有100萬再加現金買入債基用疊增方案收大約年15%回報以補貼租套房和儲多少少錢作未來第二間樓作準備. 如果真的要賣樓, 會提早還私賃, 再多現金30萬 我現在心情, 其實不太捨得放出現有私樓換作居屋, 內心很掙紮, 因為downgrade了, 但同時又好驚買唔返, 應該要一手賣樓同時買回, 同步進行, 現在是好時機做換馬動作嗎? 另外, 違背了LUM SIR你一直提及不應買已補地價居屋, 因為已經違返了居屋原意, 和居屋租客質素跟私樓是有分別的, 請你可否提供你的看法給我這個勤力, 有上進心的80後, 我自已經常思考這個問題, 但想不出比較安全的答案, 因為我子彈只得一發, 好驚做錯決定影響以後條路, 或是一動不如一靜, 什麼也不做較好.十分感激! […]
從上年租金升幅研究應買的單位類型 #1335
租金與樓價有一定關係。誠然,租金只反映市場參與者對該區的消費需求、而樓價同時反映消費及投資需求。今時香港經濟,明顯民眾對新界及九龍樓有需要,看上圖見九龍及新界樓無論在大細類別都照升,相反香港樓只有400-700呎類別之租金在2016全年錄3.43%升幅。由於租金是無得「按揭」,即係租金唔可以好似按揭咁由銀行提供六成或八成出黎,故討論租金可看見真實的樓市承接,但用賣價看樓市則要防範新樓會否被人MARK價之現象。留意樓價在升市尾期拋離租金是常見現象,今時已現,但究竟樓市「尾期」有幾長?勸大家唔好估,永遠不放棄自住樓一間,其他則可按本文提供之策略考慮。   樓價不太會同香港人的工資掛勾,但租金會。至少租客在香港居住或工作,但香港樓的業主,則不一定長住香港。   現時全香港有兩大需求,一批人想上車,另一批是在樓市賺過錢又想換樓的業主。相反銀髮族已「上岸」,他們購買力不反映在上表租務市場,對樓的需求只集中在投資。不少「父幹case」都屬搵仔女投資去避稅的結果,因此政府如想源頭根治民生房屋需求問題,建議用上述租金錶去看樓市更為實際。   可能你諗:「有公屋解決居住需求架? 乜真係咁多人焗租新界細單位咩?」根據統計處中期人口普查資料,出租公屋單位由2006年71.7萬增至2016年79萬。但出租公屋之人口在06至16十年間增加了2000人。即起左近8萬公屋只收容多了2000人口,但十年間香港總人口由686升至733萬,究竟點解花錢起咁多公屋而冇人住? 唔係排隊上車架咩? 或許你未知東涌其實大把公屋冇人住,當年發展東涌有「發展新沙田的宏願」,計劃市鎮容人20萬。惟至今日筆者未有準確資料,大約是六萬六吧。   對於樓市投資人,應似超市入貨咁,要知悉客源。家陣市面最搶高價既係新界細單位同九龍中型單位,咁你咪去入呢兩樣貨囉。或許再細心一點,察看九龍區一些屋苑之升幅,會知道九龍東發展機遇利好了一些屋苑。另外下任特首如將教育政策定下來,唔取消校網既話,九龍塘單位有其獨特性,但留意九龍城區如近啟德一帶,留意未來天量供應,是亞軍西貢及季軍元朗合共的數目。   至於港島業主如何自處? 住你可以係港島,但投資物業就不好攪在島了。如真要在島買? 三房套是可取類型,而根據圖表顯示: 九龍大兩房會「打嬴」港島一房,縱使市價近似。  

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年輕讀者無父蔭、欲解困局需起行 #1425
問諗Sir 諗SIR你好,最近才開始閱讀諗SIR的文章。本人目標是擁有一個單位收租,一個單位自住。 本人背景 27歲,獨子,文職月入20k,現金200k,月支出9k。與祖母同住居屋(未補地價)。因家庭關係,父母都不能為本人作擔保人。   有一女友,文職月入10k,但女友破過產,不能向銀行借錢。女友父母年齡大收入亦不高,難以做擔保人。 家人平安紙寫了將來居屋交給本人,現銀行估價約4~4.2mil(已補地價),根據網上賣盤補地價與未補地價相差1mil,因此推斷自住居屋現值3mil。   記憶中,承受遺產的物業是無需再繳納遺產稅的。 所以本人希望可以在祖母離世前買一個單位。但以本人能力只能賺買3mil以下的細價樓,現在香港幾乎沒有此價位的單位(或尺數太細,難以出租。) 所以本人曾想說服祖母出售現有居屋,再用本人名義購入一個約3.5mil 的單位(葵涌,荃灣,新界西等地區),按6成,本人收入剛好可以過壓力測試。首期1.4 mil,其他支出估算0.3-0.5 mil。剩下1.3-1.1mil 全數投入基金收息。但不知會否風險過大。   本人收入低,女友又破產,借貸力有限。明白買樓難如登天,求諗SIR指點。   ANSWER: 本blog不少讀者收入不俗,家境亦好,惟本案讀者不為近同類別。相信讀者父母緣薄,出身公屋,咁既身世無可能識到家境好既公主。相反做女都可以發下snowy白日夢,做仔撈唔掂,為所不欲為。   李嘉誠14歲個年老豆就因病辭世(自: 《李嘉誠人生自白書》, ISBN: 9787538864526),所以閣下絕不能把無父蔭當藉口。有時做人就係要黎還債,筆者或許只能在你生命的軌跡上加點潤滑劑。第一個提點是讀者唔可能眼高手低,年輕人有夢想是優點,但絕不能睇見本blog不少師兄師姊一拆二又二變三,而你自己又咁做。因此不可叫祖母賣居屋,因讀者仍需接受政府資助解決住屋問題。由於現時繼承及1%住宅業權,已可令該人買另一住宅時繳付15%重印花稅。雖然有議員提議修例,但記億中未通過法案(此項如有記錯請提點)。故讀者最好在繼承物業前,就自己九成上會買一間樓。到時九成樓佢可能會偷偷地咁學人租出去,而自己住返係居屋。估計政府的富戶審查政策先攪公屋,而未燒到只受地價資助的居屋業主。   人生的路途很漫長,只要你肯跑同跑對方向,縱使得唔到第一亦可成為社會中游,為下一代改變出身。筆者至今已撰文1425篇,由於是工作天才寫文,即一寫已近五年,近乎從不間斷。希望用此作「身教」,指出堅持及每天作小改善,是成事的必要。一戰成名或兩集卡通就講完點打倒敵人,只屬卡通片情節。現實的升Level比遊戲中慢,而升level需得朋友同儕認同而升level,絕不因食粒豆就搞掂。   女友破產,5年內未獲法庭盼令解除,唔使借。就當解除後,只能去當初無欠款的銀行試下。信用卡好大機會得番,但買樓批得嚴。點都好,讀者身邊無「人頭」可用,這又比不少家庭完整的讀者少條出路。筆者絕不建議讀者花時間研究股票,可以先閱讀些充實心靈或講解成功法則的書藉,從而令自己的處世態度改變,再轉個靚行搵份好工。由於讀者年輕而難遇貴人,所以一切還看自己,而改變自己命運就由待人接物開始。留意,改變命運其實同讀書無咩關係。咁年輕唔好花時間研究什麼買樓財技,雖然筆者講過九成買一間樓是可以,但買樓是結果,做好自己賺到錢是因。絕不應倒果為因,只叫不做日日想買樓。   當讀者人工達3-4萬,銀紙又見洗好多,買樓自然不覺是登天。至於辛苦儲黎20萬唔好亂用,親手搵錢而不靠投機炒賣,始終是最穩妥而又令心情覺得舒服,對社會又有貢獻之途徑。筆者好少會叫人睇一些心靈慰藉的書本,其實講黎講去都係個幾十件事,而只消把當中7-8項做妥,保證人生大不同。改變生活模式,改變生活態度,搵個老闆肯出3-4萬請你唔係難事。年青人,是時候起行了。
百萬富翁的下場 #1424
Hello Lum Sir,   I have known you through participating a course organized by you.     I am a novice and lazy in investments. I am near end of 50. I got a university degree but I stopped working after marriage for long.  Now i am divorced without kids. No jobs or no other […]
選樓同選股、方法大不同 #1421
  你好,諗Sir   我尋日睇左樓 嘉湖410萬 有曬裝修 不過係低層 不過諗落將來唔會想住 買黎淨放租ok?   (借爆3.6M, 月供13.5K, 租9.5K)   我住太子(母親持有物業), 長遠都係諗住住市區,其實將來會住嘉湖呢層樓係唔係考慮因素 。   我最多可以afford 4.3M, 想買2房單位, 大過380呎, 新界西(屯門南)係咪上車盤首選?有冇推介,   現有1.6Mcash ,用500K債基收息方案收息10厘黎供樓,再用首期900K(連雜費)加買樓租俾租客收約2.3厘是否可取?   多謝指教                         我是收息101 DV45學生 巳報收息103 DP33⁠⁠⁠⁠   ANSWER: 無樓但未有搬出黎住既需要,但有財政能力,想買間樓放租,好似呢位讀者咁,應唔應買樓同埋應該買邊? 買市區可以第日自己住返,但貴。衡量之下讀者認為都係天水圍嘉湖好,合預算亦屬大屋苑。在此筆者重申影響一間樓的價格,要由下而上去睇,單位間格 > 屋苑 > 區份 > 經濟大環境。相比選股票或做生意是由上而下的,公司領導質素 < 行銷方式 <行業 < 經濟大環境。   即你選對行業,就當老細「勁廢」都可以大賺。但買樓唔同,你係良好區份但揸間一房間格,例如係九龍城入間買一房,就當個市好加上區份正常,仍不睇好。市升就要跑輸,如遇跌市更會先遇上拋售潮。買樓係買一個地點的權利,享其地利,好睇你幅地皮既稀有性,大細以及影響到可作之用途,故研究需由下而上。經營一盤生意無地域之分,生意較難具稀有性,做得起好快會比人抄,所以行業特性及經濟週期影響至深,而應少睇管理層領導。就當筆者自己攪生意,營運至今有人有分支,主因係行業因素,而唔係筆者作為老闆領導有方。始終筆者每(工作)天要答各位問題已達5年,抽不到多時間做企業管治。引申至選樓同選股,源自兩套不同方法,請勿攪錯。   講返讀者,有能力應買樓,假設讀者自己計的借貸力是對的(4.3百萬),那九成上會買嘉湖借410*90% ~ 370萬,用掉借貸力85%,在現時很危險但考慮到讀者仲有160萬現金,有乜時可補錢應對CALL LOAN。上述考慮下同意讀者做的買樓budgeting,即預買410-450萬的樓而九成上是可取的。可能你想:「唔買係咪一個選項? […]

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一個價值61萬的財務意見 #1415
上文(#1412)講到一年前讀者母親因緣下買了張樓宇期貨合約,當年(2016/10月)訂左299成交而家間樓(2017/9月尾)要交吉而市值360萬。換言之,讀者只要唔買佢對家就會將層樓轉賣,而自己白白61萬見財化水。好唔好彩,阿爸突然先走,讀者要為老豆葬事奔走更失去其支援,自己又新轉工出糧連3個月都未夠,咁點上會?   上文(9月5日文章)已講過行資產證明。今日講行入息證明,做法就係將阿媽兩間村屋之其中一間賣比阿妹。由於老豆遺產未判(就當無爭產都係要等判既),父母長命契間樓唔好賣,轉而賣老媽單名個間。由於母賣樓比女,訂價可自決,約400萬。當然千祈唔好送或1蚊賣,呢D硬膠野讀者已在買樓003堂明左啦。另外由於近親交易,唔使比15%高額打稅,只需用舊稅率但都要預3-4萬蚊。   比得呢個錢,效果係乜? 就係全間村屋市值之60-80%,可套到阿媽戶口,那讀者需要的299萬就可很快到手。若想快批哂可只六成上會,唔經HKMC做二按應快批不少。但借六成亦即只200餘萬,讀者要湊夠299萬或要做些少信用卡現金分期去低息借多幾十萬湊夠數(留意唔係高息既信用卡透支)。母賣樓比女更可1星期內上律師樓攪掂哂! 但問題係,阿妹能否問銀行借到錢去承接阿媽間樓呢?   「太子爺」細路出馬! 阿妹入息$11000,借貸力只(11000)/10000*50%*2.59 = 142萬,即亦唔夠借。呢個時侯要搵打屋企工既「太子爺」細路出馬! 佢應該忘記現金出糧呢件事,由即日起轉支票出糧,人工亦可適量提早。但由於細路點拎都係只兩張影印支票加入數記錄做證明,行唔到買樓003所授的借貸力由零變有那合規方案,所以你預細路人工只可以幫補少少。但由銀行當足佢2萬人工咁預佢有259萬借貸力,要半年部署加上買樓003所授方法先得。點都好,筆者估頭142萬應攪到,淨低100萬睇下細路做埋擔保幫到幾多? 如有淨些少可買財仔借埋。   補充少少,係9月5日文章來文時已交待讀者未做夠3個月野,按揭停賽(除非比高息搵財仔)。故讀者自己的借貸力為零。   一按二按之概念 問財仔借錢其實無問題,有抵押貸款公司是上市的(靄華押業: ^1319)。讀者既然一按會搵銀行搞、若二按做在「財仔」,可比多幾千叫律師同你睇埋財仔個份抵押契有冇問題? 其實香港銀行對於新界很多村屋都只借5成,二按很多人都叫財仔搞的。財仔息就貴一點(~ 6%p.a),不過借款人可隨時由財仔轉按返銀行享低息,只要讀者1年後份工做長入息證明夠自然搞定! 另留意,時下不少新樓買家,係頭三年是享低息供樓,更有機會是只供息唔還本。但三年後有機會用6%息供樓喎! 所以千祈唔好係售樓處話借財仔係危險! 勇武既地產經紀定必令讀者禍不單行。   至於讀者問:「透過按揭轉介公司去申請房貸,和walk in 去銀行真的有分別嗎?」 答案是: 如按揭轉介公司位職員為客戶出發,唔係間間bank都同個客亂試,加上真係搞清每間銀行在驗樓、估價上之分別。擁此專業知識者確實令轉介公司與walk-in銀行有分別。   不過而家筆者見到既,就係轉介公司只會出高現金回贈吸客,這一會令按揭轉介公司賺錢少左,從而出現一些「鬼馬」既特殊服務作補。例如讀者個case咪有講:「可以搵Big 4會計師搞掂我嘅收入證明,到時就可以同銀行借錢,不成功不收費」。留意成功左一定唔只收費幾千,而讀者花些少時間黎上買樓003堂即可「自己搞掂」個證明。另外亦提議客戶可以問問例如:「幫我試星展? 佢地用開邊間估價公司?」當然如你認為你個case好簡潔無障礙,一心搵按揭轉介公司拎高回贈亦無可厚非。通常係出事之前,很多人都以為自己好似本案讀者咁,個case好pure而情況大好。   另外唔好搵轉介公司去搵財務公司做二按,保證佢搵一間最高回佣而最食你水的。其實而家按揭轉介呢行做到咁爛,佢地好有誘因會叫你盡用二按。佢等就係等讀者呢d case去發財。至於妹妹既朋友 –美資銀行職員答咩就唔comment。但讀者攪好手上呢壇野後,叫太子爺細佬好好做野就肯定係佢責任。
由天堂跌落地獄,案主寢食不安的個案#1412
1 諗sir導讀: 呢位人兄將佢個case當左金庸小說既其中一個回合咁寫,你千祈唔好返工既時候睇。如你現正返工,請關掉或與你老細分享。下面圖,你明就明。撰寫本文時亦因花時過長,沒睇錯別字。 故事背景 成個故仔係咁,我阿媽因緣際會立知道有一個尚未放流出市面嘅放盤, (位處元朗的有單棟舊樓中高層單位,樓齡41年,2年前剛剛完成翻新工程,實用面積有462呎) 該單位其實係遺產樓,一位無親無故嘅阿姑生前,經常受3位女仕照料, 而呢3位女仕在阿姑死後獲得了該單位的承繼權。   而家母成功和3位女仕當中嘅leader達成協議,我亦於2016年10月上律師樓與3位女仕簽了臨約,俾埋30萬大訂對方。 只要遺產承辦證一辦好,我將有優先權在1年內以 299萬(當時市值約330,現在中銀估價有360萬) 購入該單位。 我本身有份飲食業工作 – Shop Manager 月入HK$18000   2016年10月我遇到新公司head hunt,為了將來可以更興鬆供樓,加上對家辦遺產證需時約1年,所以同月我辭職, 做到2016年11月為止,做咗2年半,期間所有糧單和稅單都保存完好),之後冇做野半年(因為舊公司協議要過冷河半年) 2017年4月我加入新公司,月薪HK$30000 負責代理日本國內知名餐飲品牌來港開業。   由2017年4月開始出糧,詳情如下: 2017年 4月工資 出糧方式:老闆私人戶口 ATM 過數 $20000 4月19號 接受新公司 head hunt,老闆於4月份透過ATM預支了 $20000 工資給我 2017年 5-8月工資 出糧方式:老闆開私人票 每月 $30000 我和老闆商議過希望可以透過公司戶口出糧(雖然實際上我4月已經入新公司,但因為新公司 BR 成立日期為2017年7月4日,所以我的僱傭合約都焗著要寫成 7月5日入職)。   現在遇到的問題 家父不幸於今年3月底壯年早逝,由於生前亦沒有留下任何遺囑和平安紙,所以現在我屋企都要辦遺產承辦, 由4月開始往返大陸搞咗幾個月,現在終於集齊文件,8月9號會再去約見遺產承辦署。 而遺產一日未搞掂,家父銀行戶口當中打算資助我上車嘅60萬都唔郁得。   各界朋友的意見 連日來我問了兩間按揭轉介公司的職員,家母和妹妹亦幫忙問了同行和其他在銀行和律師行工作的朋友,得出以下意見。 […]
決定應否再買樓的5個步驟 #1332
諗Sir:   你好!本人是DP28收息103的學生。由於多年投資股票成績一般,所以收息堂上的內容對我啟發甚深。感謝你的指導!   本人今年39歲,月入76k。太太也是39歲,收入並不固定,平均月入約15k。現擁2項住宅物業,分別估值7.6mio和6.1mio,仍欠按揭貸款6mio。其中1個物業出租,每月租金18.5k。另有現金1mio,股票3.7mio。   目標是於3年內再置1個住宅物業,計劃是7mio的屋苑單位,不過其中1個物業已和太太聯名。已打算透過債基曡增,先投入1mio,增加現金流。 對於要達至1生3宅的目標,請諗Sir指教。謝謝!   學生上   ANSWER: 是的,唔係話投資股票賺唔到錢。不過若閣下屬高薪一族,隨之而來的工作量都唔細,那又有何可能憑搭車篤幾下手機同睇張免費報紙就可炒贏班股市大鱷呢?   讀者手上資金水平不俗,如股票係流通量夠,即可動用的資金達470萬。夫婦借貸力為(76K+15K)*50%/10000*2.59 = 1178萬。當然太太收入不穩定,好去想是交足六個月入息證明、及如有的傭金部份是清楚記載銀碼在糧單之上,太太不穩定之收入仍可計作借貸力。當然壞方面可以要「五折收數」,但鑑於太太人工只佔總家庭收入少部份,故先利用1178萬總借貸力作計吧!   現時讀者借貸力已用600/1178 = 51%,在旺市剛剛好是合適水平。如18.5K租金收入有蓋印租約及銀行批書作證明,租金收入都可當借錢核實收入的一部份,令借貸力再上升。至於再買(上)一層樓,建議一般人的考慮的程序如下:   如果夫婦(或共借貸人)係打工而共月入超10萬,意味借貸力超1200萬水平,應主打儲樓收租保證退休 主打儲樓者,而借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 如夫婦已各擁樓、需持親朋或可考慮人選去提供人數「避稅」 若真找不到人數,考慮工廈、車位仍是選項。但此為另一題目   如夫婦打工月入低於10萬但又高於6萬,屬夾心階層。借貸力介乎780-1200萬,謹慎處理仍可完成3-4間樓的置業 借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 務求令夫婦都單名有樓係手、或可用之「人頭」都有樓係手 除非中原城市指數跌破100點,否則不應找有超過3間物業。若有些物業是繼承所得,建議賣去作減磅   如夫婦打工而共月入低於6萬,要麼享受清貧,若要「改命」就要「先死而後生」 先單名買一樓自住 用夫婦另一人再買樓「偷偷地出租 此步驟可與上方掉轉做,為努力將第一間樓的結欠減低於市價五成 上述兩步驟無先後,但到此點必需有兩間樓,一自住而另一是合規出租的 再用租約再兩者人工去買第二間樓,細細地咁樓,再留意必需是比中原城市指數之高位起碼低20%才買,亦能完成三宅   至於讀者,是夾心階層。佢而家就到步驟三,但再買多一間即令借貸力用超80%。所以應將股票賣走,至少清走質素低的,利用收息101之債基疊增方法適量在2-3年,靠一年收15-20%息去令100萬變150萬,從而改善入手第三間樓的條件。

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比你賺返88倍學費既一課 #1418
諗Sir : 您好,小弟於數年前開始留意閣下的《樓換樓》及《收息論》,很認同您書中所述,亦有感自己縱有些財經訓練,仍是庸才一名。故於兩年前修畢收息101及103 再於上年修收息103(小弟天資魯鈍,要多上一次學多一點,請見諒),買樓101, 103及ETF。對於債基及直債收息一事 已於2015年10月始付諸實行,於上年年尾賣出了一直債。 小弟和太太一起於7年多前開了一間小商店,生意OK,但有上有落。由於是自己生意,常分身不暇,理財方向比較簡單,就算上了 ETF的堂,亦少有機會花時間慢慢研究。現在商舖租金成本越來越高,怕捱不住時不知往後生活如何。希望諗sir於小弟人生的下半場多加指點,希望能增加被動收入,可以進可攻,退可守。 小弟剛踏入41,太太40,月入共70k 有兩位小朋友7歲半及3歲半,我們與我母親同住。 供樓約10k。現家庭每月使費約35k。 9月會有工人,每月可儲蓄 20k 資產分佈如下: 1)於2012年聯名 馬鞍山物業 25 年樓實576呎三房 買入價400萬,現時約值700萬,按七成30年,尚欠265萬. 2)債基160萬約10%,一直債用之前所賺的價及息(約70萬)槓入收8.2% 3)現金220萬在mortgage-link 戶口 4)股票80萬(有藍籌有細價股,交了很多學費,不打算再加碼,好價便賣) 5)有保險及101 plan30萬 (少不更事時買了)   方案1: 將現時物業賣出,得回資金約420萬,租同區3房約17-20K 連現金共640萬投放入債基疊增方案及直債收息   方案2: 保留單位出租,加按物業,租同區3房約17-20K 將現金分兩注放入債基,待3~5年後,才多買一間收租。因我怕現時入巿在加息週期會令到樓價下跌。 做小本生意的,不同打份工,銀行很難才會借給我們買樓或加按;加上香港樓價乾升,有感三宅難期。故也去留意日本及越南樓,前者比較細細粒容易食,而後者有上升潛力,不知去買是否恰當?或有其他更佳的方案而我未想及,乞望賜教。望諗SIR解小弟之惑,不勝感激。   祝財安   answer: 讀者予文章已告訴你實行收息債基方案後感覺滿意。讀者2017打算加碼至640萬。家庭收入70K,從來文有幾個觀察:   中加息毒 近日新聞,風災令美國調低今年經濟增長預測,同時大大減低加息意欲。不少雜誌所謂專家,由2012年至今大談加息會推低樓價,成功令雜誌讀者由自己有錢(i have money)變成無錢(no money)。專家陳述睇淡樓市看法絕對歡迎,但近6年搬字過紙野野話息魔會黎就係問題。現時傳媒主求「呃like」,唔求內容。敢講讀者由2年前睇左blog上埋堂至今,160萬債基收左10%年每年,直債70萬槓入收息8.2%,收左32萬+5.7萬*2年 = 43萬。等於佢上(利息/學費) =  (430000/4840) = 88次收息堂既學費。      2.資產分配 讀者贏錢其中一個要點,係無重注及唔買股票。請留意:「重注無幸福」。由於投資心理學難教,所以筆者唔係堂上講學生需要什麼投資心理,而是叫學生點利用策略去控制注碼(即資產分配),那投資心理以致決定自然做得好! 讀者只將450萬資金之一半入手直債及債基疊增,淨低220萬擺現金在Mortgage-link […]
典型香港窮中產個案 #1413
1 Dear 唸sir   本人有以下投資買樓個案期望查詢   本人與太太均為35歲,育有兩子(1歲及4歲),兩夫婦月入一樣為$48000(1個月後升為$51000),每月家庭收入約$96000,兩人均從未持有物業,現時大概月儲$30000,持有基金約$500,000、現金約$500,000,現時租住荃灣海濱花園兩房單位,月租$12000。由於有2名兒子,加入各自要供養原生家庭的父母(肯定沒有父蔭供樓^^)因此,家庭負擔均大。   本人有兩名兒子加工人,因此購買2房單位長遠而言未能解決住屋需要,因此想購入3房單位,又不想衝入那些120%樓按的風險陷阱。   其實本人同齡朋友大多數類似以上狀況,想買3房單位限於600m up 比不起首期,為兒子將來入校考慮又不想搬入元朗天水圍,面臨樓價超高及加息周期擔心一入市不久便下調,因此想請教唸SIR以本人現時狀況應入樓市還是先作其他投資讓本人能購入3房單位?   謝謝。Micheal   ANSWER: 咁都無辦法啦,月入十萬的家庭家庭負擔均大。其實呢個都係香港實情。所以如你是二十齣頭四十未夠,諗住打工改善生活,你睇睇本案讀者就知單靠打工一個收入來源,生活可以有「幾好」? 故改變生活,要想法,及行動力。而唔係留係公司死做。當然尊敬你的職業是重要的,但工餘的時間怎用才決定你的人生。   中「加息毒」是一般香港窮中產病徵。睇財經雜誌用「加息毒」加陸生做封面,我除左講恭喜之外,都唔知應該講乜嘢好。 讀者都係問「換三房又唔想買」那些老問題,若有如其他人咁爬文,唔需要好似上星期個位爬足350個CASE,其實只消睇20-30個都已免費找到答案。看法一是讀者必需現時置業,樓市如再升上去佢受唔起,必需先單名持一宅去對沖樓市再升風險。看法二是買樓唔需要買三房,可入手較平的兩房收租,計買返間同區麗城一期兩房,500萬有可能有找,收租$13000-14000而供都係14-16K。   筆者看法是讀者儲蓄力低,十萬人工到35歲於未使供樓下只儲到100萬,其中原因就係佢選租而唔買囉。佢亦唔需要擔心而家買樓摸頂,因為佢擔心唔黎。而家佢人工咁高但資產值可能仲比下屬少之現象,主因就係輸諗法,人千祈唔好諗賺盡。當年同長實買樓,佢用車送你入馬鞍山食餐自助餐再SELL你,連李生做生意都要出鼓油啦。你又點可以一間樓都唔揸而死等最低位先買呀? 人到買第3-4間樓,到時純投資考慮再估升跌未遲。另一戰線儲下錢,既然佢話自己可以月儲30K,那3年後可再入手三房,到時唔使租啦。當然筆者個案是講步驟,點順暢執行及明白選取要旨需到課堂。   至於教仔,最好是身教,其他講完。
一批「贏左」的香港人 #1409
  諗Sir, 你好!聽完你今日的課程 「買樓003」,收獲豐富。我想請你指教下我的情況: 本人為公務員,太太為教師,同為36歲。人工收入共約10萬。本年初賣出原有物業,並買入1個市區物業收租2.5萬 (太太名下),供30年,每月供款1萬。 另每月家庭支出(包新界租樓自住,子女學費,保險,工人等)5萬,現有現金450萬,自己名下無物業。是否應該再多買一個單位收租投資,還是其他投資?     ANSWER: 估計讀者是及時出世的香港人,結婚就買樓,坐定等市升,咁就450萬現金袋袋平安。今時樓價已升上去,年青人面對結婚、裝修、生仔洗費,要買埋樓再儲到450萬確實難。5-7年前結婚既香港仔面對200-300萬一間樓,只要唔貧心咪諗「等跌賺盡」呢D衰野,今日已像讀者安在家中諗熨下間樓。那一房業主究竟點決定是否再買?   一是工資,此因素決定借貸力。而投資人不應在旺市運用超70%之借貸。讀者夫婦借貸力為(100K)/10000*50%*2.59 = 1300萬。現已換樓月供10000。借貸力估計用掉2.59*10000 = 259萬。即用了(259/1300) = 20%。用60%更保守為限,讀者可再買第二房,但不可借超1300萬*(60%-20%) = 520萬。一些新界西區的三房就在此價碼。   二當然是現金水平。若讀者付10%首期入手550萬樓借500萬,手上現金跌至400萬。由於市區物業市值不詳,不過收得25K的物業市值應至少900萬(除非劏房),咁計讀者手上物業市值550+900 = 1450萬,而現金有400萬,借貸有(500+259) = 759萬。萬一樓市跌50%,即1450萬物業跌剩725萬,讀者才成為負資產,而手上仲有現金400個。證明安全系數好足。讀者可用500萬樓做預算。   咁點解係新界三房?原因? 好似屯門市中心興建時遇上跌市,發展商將單位改細令新樓更易賣出,造成屯門有大量1-2房供應而少三房,令三房在該區擁稀有性。現時新界西不少居民都有經濟能力,加上屯門與東涌連接橋一到,住屯門去機場返工或去珠海都好方便。讀者利用單名慳稅在該區尋寶,趁後生擁兩樓而利用時間去貶抑債務,此為慢做而穩贏而策。   當然要快,炒股、炒輪、炒金都得。諗sir個blog唔識呢d野。其實唔係反對,不過投入資金不要多。   讀者賣樓後淨低3-4百萬,利用債基疊增收息,可更進取一行就套餐B或A收20-25%。原因是讀者儲蓄力都強加上份工穩陣,相反一般人只可行12-15%C餐先做。那400萬記住分段投入,亦可堂上學師兄用5粒豆做指標,400萬收80至100萬息唔難。你可能諗真係有咁跨? 只可說你可由10-50萬去實行做起。10月上堂於11月10日已有息收,你睇下50萬係咪派到7-8千蚊息? 再決定是否加碼未遲。   睇片:屯門市中心興建規劃

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怎在海外放一個長break?#1411
諗sir你好   本人為101同學,現年49歲,為自僱人士事現冇工作,太太明年約満離職,明年一家打算回溫哥華居住也為兒子升學   本人現有兩物業,一為薄扶林半山樓估值$2200萬,按揭還有270萬,月供$24500, (現自住,回溫後打算出租估算月租4.2萬)   另一物業康山花園(已供滿)估值$720萬,現收月租$17500,   另有現金500萬,股票投資沒有. 因兩夫婦回溫後沒有收入,過退休日子,打算頭一二年租樓住,日後又希望在溫哥華想購買房子(HK$六百萬物業),懇請問諗sir現時如何處理?想購買房子又想做多些收息收入過退休日子是否有困難? 謝謝諗sir   answer: 第一觀察,讀者打成世工儲既錢,都唔夠佢兩層樓賺得多。 第二觀察,夾心階層,離開香港。   那在港工作多年的人,怎在外快活而利用香港低稅的環境產出利息收入?   雖讀者資產淨值=(2200-270)+720+500 ~ 3200萬高過不少香港人。惟離無憂生活還欠一步。方向是趁樓價高加按薄扶林物業,趁自己未夠60歲有咩事仲可做多一陣野既特性,現時把薄扶林物業的租金收入抵銷加按後供樓支出。1000萬或以上市值出租樓可按5成,建議將租約租好打厘印,當然仲有其他步驟,然後把租金收入鈉入自己入息,增強往後借貸力。   加按樓可至1000萬,月供(1000/259)*10000 ~ $38600。即租金收入可抵供樓及雜費。當然薄扶林樓樓齡是否可按至30年,及讀者年紀是否容易銀行批出30年按揭,留待銀行查證。不過在上述資料未知清前,保守估計讀者可按到800萬仍屬合理。   加按後手上資金1500萬,1/3直債,1/3債基,1/3現金。現金可連同直債存於私人銀行,湊足1000萬開個私銀戶口,把直債的融資成本降至1.2%p.a.。500萬夠選3-4條直債,夠膽既,買海航,年回報8%。或者跟「甘比」買恆大,2024年到期,都有8.5%,不過甘比個條債早你幾年到期,都無得好恨。保誠有條債(XS043??????????),年派11%息,不過掛緊牌$118。睇落都吸引不過讀者修畢收息101,已知$118及11%表示年回報是多少。亦可留意東亞(XS046?????????),2020年前有個early call,總之選4條只要未槓桿前有5-6%年回報的,槓桿後有10%息一年唔難。至於call loan,一般要債價跌超40%先觸發到。咁500萬就咁收50萬息一年,已四萬幾蚊被動收入。   另外500萬,可用收息101授之債基疊增之法,分段買入。筆者估計2017年尾開始會有更好的債基買入時機,大家宜好好去準備。當然再強調,好時機都要由17至18年分段買入,由於讀者資產厚,加上已留500萬資金打底,可用套餐A及C混合(即每樣最終入夠250萬)收約14%年息,即收70萬一年。就咁1000萬資金收70+50 = 120萬一年,即10萬月入。應夠讀者海外所需。如看倌未有呢舊錢,可自行scale down即可。債基的產出不會因銀行少左而派息低左。由幾十萬開始慢慢添上去都可以。   至於讀者再返溫哥華,先租樓為適宜。住落再慢慢諗係邊區買更合適,亦話唔定阿仔大左想返香港發展,都時父母都要「返歸」。香港樓收租,可能要比些少錢人,做租務管理。此個案可予不少較有資產的人仕,當仔女已上中學或大學時候,父婦怎在海外放一個長break!
收息101同學: 14%息收足3年… #1362
LINK:上文講到有位個讀者流動現金港幣等值為870萬,自住樓在個人淨值計為1300萬,天環淨值320萬,父親單位350萬,車位250萬,彿山雜項420萬(港幣等值),股票188萬蝕淨168萬,想產出12萬被動收入。在上回已交待應將購買內地理財產品的700萬人仔換做澳元、美金、美鎊做本位去買大部構如匯豐或淡馬錫的直債收息。   另外內地幾間樓只宜保留一間,其實讀者忽略了他會因為官司被最嚴重面臨被抄家的風險,各位在錢財路上,最基本梗係要學識搵錢儲錢、下一步就係錢生錢,攪什麼財務自由(而家呢個名詞好被濫用)。而其實財務自由只係中轉站。即係假設你想到灣仔稅務大樓的60樓,係要先搭到37樓,然後再轉LIFT,而財務自由可解成你剛到37樓吧。不過與一般搭LIFT唔同,當你真係親身累積到一定財富之後,就知道很多人想將你由37樓拉返落10樓,例如你的競爭對手…ICAC…稅局等等。正所謂樹大招風,讀者咁多人仔同大陸樓,其實只要坐轉「洗頭艇」,佢可以由赤柱再開始。如閣下手握幾千萬而問題未到,只不過係你未察覺。生意做得大基本上梗有條例可以玩到你,係大陸做生意,更是….   我們用上段理念等出對於本案讀者: 理財要點一是「防抄家」、第二才是搞什麼「財務自由」、更統合性的步驟才能助你走得更遠,尤其是已達小富的香港人。上半部文章已告知現金應留在新加坡、瑞士這些好地方。至於係香港買天環是敗筆,讀者可自行望望未來各區供應。當然買住宅只要計好有能力,點都有得守。買股票無得守,筆者在過去1300篇文章都無叫人加按樓去買股,頂多是買債同REITS。幾間香港樓可考慮將老父樓加按一半,而自己自住樓可按至五成(因2000萬之50%再減佢爭700萬),得出300萬,呢度有成450萬,可投入債基疊增方案,進取一點收12-15%年息,一個月有$56000。而按揭攤長供月供450/259*10000= $17300,即每月淨袋56K-17K = 39K。下方(圖)有舊生向我們公司用63832145作出之查詢,已說明了佢2014年上畢收息101,做到了14%年回報,而家3年過後,再問下我地有冇新野讀,佢今次打算加碼落200萬。已說明筆者的方法令人有冇信心、讀畢收息101班後的效果、及課程標價現在實太低。佢三年夾埋收左14%*3 = 42%息而呢份料夠佢用成三年! 筆者真係要再考慮自己做生意有無問題! 股票可以轉做外國REITS。佢買左咁多年,股票都係蟹,已自行說明。完成後有1300+350+(800-480) = 1970萬係香港樓。200-300萬係澳洲樓。840萬放係瑞士或新加坡。200萬係大陸有樓。另外仲有200萬左右係REITS,應可收6-10%息。雖然保險同其他樓市區份野要細執,不過在文章上只可答至此。   下一個目標,是再要比心機搵下錢,撥2000-3000萬港幣,作為成立慈善基金的基本款項。此舉一是要將部份錢同自己及生意切割,好等他日被抄家都仲有另一荷包。當然咁做在出發點或許同慈善有偏離,只好講而家克林頓要講場TALK,錢都係入佢慈善基金。那為什麼美國前總統同香港一眾地產商都要「搞慈善」呢? 筆者唔識講,你自己上網或我留意到一些新聞:   克林頓基金真正慈善支出僅10%。 「比如2014年,克林頓基金一共花掉了2.48億美元。其中,真正直接撥給慈善的直接支出只有3369萬,佔總支出的13.6%..而花在基金僱員上的錢則達9598萬。剩下的是各種開銷。比如差旅費」 消息源自各大媒體,其中包括美國之音。   另外係香港,慈善機構去買住宅,使唔使比15%印花重稅? 上述方法已為讀者產出$40600+39000+15000+澳洲樓 = ~$110000月息。已大致等同讀者目標,更要是絕大部份錢都投進保本產物。惟11萬被動收入者唔係就咁睇波食蝦片過世,就算唔考慮貢獻社會,怎去為自己保存財富亦需一番策略。   至於昨日生果報又走出黎話2047年香港地契究竟續唔續,會否影響大眾業主業權? 想表達2047為(大眾風險),就似沙士一樣,個個都有機會中招。此等問題不需理會,你亦好可能無能力理到。唔通叫你將錢散去英國同澳洲買樓,又或者攪隻turst咩? 所以唔係無解決方法,而係有些問題,小市民要理都理唔著。莫非你就因為擔心傾唔掂數而今日即刻將港樓放賣? 要考慮萬一睇錯邊是否能承受結果。剛好遇到本案讀者係開始有能力去處理此(2047)風險的,如看倌有需要可按此案為家財作打算。一段打工仔,既然選擇安穩的路月月出糧,最建議就係少睇生果報多搞搞工作表現。做得唔開心或無前景就轉工,搞得好2027,先好再問什麼2047啦。報紙主要係想create topic,而呢個未必同你個人benefit有關。
11.6%回報。建設銀行。恆大。保本 #1358
諗 sir, 你好。上左你的買樓003,準備上收息101+103.看了很多你分析的案例,想你幫忙分析下本人該如何安排。   本人女,30+,若干年前接手家中在大陸的實業公司。目前資金情況如下:  大陸900萬人民幣現金,幾年來一直做銀行穩健理財產品,年收益率約5%。  港幣現金加股票約800萬(目前持有股票市值660萬)。尚算幸運,已沽出及持有均盈利。  香港美金50萬。大陸美金20萬。  大陸有廠房,香港有實際存在的有交稅的公司。  名下無物業。父母名下各自已有物業,無「人頭」可借  本人每年收入包括: 公司盈利,以目前經營狀況約300~400萬港幣每年; 大陸廠房收租33000/月 人民幣900萬,5%收益,45萬/年 美金是去年盈利所儲,故未作任何投資安排。現已到年中,確定這筆資金可動用。 股票收益不定。 7.無債務。 支出沒有統計,平時不算大洗之人。 請諗sir分析一下,該如何安排資金作投資。   另外,在買樓003堂上,你說沒有必要用公司名義上會買樓。而我看到homeblogger網站其中一個案例,該名人士的父母持有若干物業,用收租公司收租。諗sir提到用收租公司收租比個人更好,可以沖銷稅項。那麼將來我買樓投資的話,應該以公司持有還是個人?另外,因父母名下也有若干鋪位收租,故想了解。 望諗sir不吝賜教!   answer: 買樓應用個人名,因為用公司名買樓要比15%買家印花稅,明顯不戈算。   筆者早前指出用公司名去收租或收息很好,原因是租務收入如歸作公司入息,可利用公司的支出作合理稅務扣減。又或如果你本身唔係簽僱傭合約,而是自己設立公司而用公司與他人協作,加上自設公司為其打工。那此舉一可為自己建構借貸力(即自己出糧比自己)、二可好去扣稅。例如有些人用公司名義為自己提供居所,即自己租樓而將租金支出交返比公司扣稅,例如單位月租是2萬,可為公司扣減盈利24萬,利得稅支出減少240000*16.5% = $39600。與此同時個人收入要增年收入之10%,例如該人用公司出糧1.8萬/月比自己,租務津貼為自己增加了1.8萬*12*10% = 21600年收入。此數目用薪俸稅計算,只消打稅21600*17% = $3672。來回令稅務支出減少,詳細情況請參考香港稅務條例。   至於讀者,基本上唔犯大錯,此生財務上有保障。當然人有錢、鬼就黎,學懂保存財富比賺起財富更重要。有幸屋企人幫佢做左賺取財富第一步,佢就應該謹記下方幾點去保存財富:   讀者無需太花心神買股票,出面什麼炒股group,筆者保證佢一個月平均執30萬都唔夠,仲少過讀者自己間公司。正因如此,讀者而家盤生意有錢搵(讀者稱300-400萬/年),就應好去打理   人民幣好應掉到香港,成立私人銀行戶口,考慮下方直債之組合,由近日收息同學問題中取得。恆大同建行當然可以,其他兩隻為拉高些少回報,配置可理解。加上到期保本特性提供一定好處。 假設投入1000萬,一年收益約為115萬。年回為11.5%,風險在於這些大公司會唔會執笠。   由於筆者偏愛美金債,故讀者的900萬人幣不屬意保留,應轉。   至於生意都有佢生命週期,故讀者學投資係為下步鋪路。亦同意用每年收取之100萬利息,作買股票。那基本上讀者的投資組合近乎不敗,股市大升亦可獲利其中。當然同一原理而銀紙少一點得,可照樣配置到看倌組合上。   另外可訂個遠點的目標: 如個人累積夠5000-6000萬,將其中一半打入慈善基金,請返自己或屋企人做要職打理。這一可將部份財產與自己脫節,他日就算被「抄家」都仲有份十零萬既工作去擔任,更接近永保不敗。基金的「生命」可遠超一個人的壽命,亦不受地域所限,能確保家族永富。

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睇樓報告
[汪敦敬]樓市需留意地皮 會否割價求售 (2016/05/21)
雖然筆者是預測樓市比較準確的評論員,但其實我並不希望我的預測言中的,因為樓價跌,社會會平和一點!做生意亦會開心一點!社會在近年多了不少怨氣!而且,樓價跌反而我們會更多生意,但是,寫評論文章要說實話,無論你喜不喜歡,我也應該要將實際情況反映,否則,我的文章就沒有價值了! 到了現在,我亦無意改變我上年年尾對2016年樓市的預測,即上半年開始有個別板塊找到谷底,而下半年整體住宅市場應該找到谷底了!但是在尋底過程中,樓市局面是顛覆不定的,我必須要與讀者分享我的分析!     上年10月開始的劈價勢,並沒有令到市場結構性改變!在實際上,因為香港人供滿樓的人是增加了不少!從存款上去看,香港人亦比以前富有(雖然貧富懸殊嚴重了!),但市場上350萬的二手放盤反而大增,算是一個很不錯的成果!多年來,以人均入息中位數字為購買力(兩夫婦計),現在是能買私樓細單位的最接近時刻! 不過,政府樓宇政策的新一波「殺着」,就是將樓花地盤聚焦發放!在屯門區今年可以發售的樓花地盤可以有9個!當中若存在納米樓的話,即是說有理由相信一些樓花有機會不斷推出2百多萬的上車單位!如此多的樓盤及平LUMP SUM價,不可能不衝擊二手市場!     上次樓花聚焦推出的是元朗及朗屏區!正好配合了當時的劈價勢!今次屯門又會如何? 更加需要留意的是政府會否將地皮割價求售,因為如果行這方向,樓市就有了結構性下跌的基礎,大家都要緊密留意。     不過,筆者只是忠實說出不同角度的風險,看官就不需要太過擔憂,市場最後由實踐及實踐後的數據去印證一切!眼前我們要面對的是畸形的市場常態及矛盾,「樓市哈佬喂」帶來了甚麼?現實中就是香港人愈來愈富有,卻同時愈來愈多人虛怯!當兩個特性相遇的時候,樓市就變得波譎雲詭了。 購買力愈來愈強橫的情形下,竟然恐慌的人不斷存在!這極可能是一個入市良機!是否,還看你有沒有堅持量力而為的能耐了!  
屋苑打擂台: 置富花園 vs 海怡半島 – 地鐵站上蓋先要輸!
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 置富花園 88%, 海怡半島  60% 置富花園 呎價: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花園 由香港置地。各幢約於1978年落成。海怡半島由和黃發展,1992-95年陸續入伙。   From To 海怡半島 置富花園 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]  
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有着數你冇着數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有着數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁着數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected] >> 到下回
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有着數你冇着數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有着數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁着數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected] >> 到下回

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所有課程
開課日期:
2017年08月
2017年09月
2017年10月
2017年11月
導師:
諗Sir
金Sir
聶Sir
美股隊長
紅猴
股領袖
費高
莫家強
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洪龍荃
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樓市真相#3 : 新樓買家遇上大跌市,當年是怎樣的?
車位創富術 #7 不同屋苑看車位
真.樓盤傳真 #21:五百幾萬三房.一齊睇
20170730 【投資諗法】(第82集)
諗sir:脫貧有辦法?
創富貼士
[金SIR] 何解事件驅動近日較多題材?
各位親愛的朋友大家好, 行文之際正身在國外旅遊, 少不免被團友問到股票相關的事宜。 恆指於上週突破之後繼續緩慢上升,火車頭已轉為內銀內險類相關股份。 耶倫最近的國會聽證會,可能已得知下任聯儲局主席無望, 放鴿之餘,更認為總統特朗普沒有辦法將國民生產總值提升至每年3%以上。 市場將此認為是加息有限之預期。 我認為不用太過着眼, 因為如果耶倫下一任不當聯儲局主席的話, 最重要便是在剩餘任期內不要出現金融危機, 要放鷹留待下一任聯儲局主席再說吧!   但這一個放鴿的做法, 已完全減輕人民幣的貶值壓力,或被逼再加息收水的壓力, 港股H股再創新高絕不為奇。   上星期行文提到,為何最近會有較多收購合併事件? 這緣於多個原因: 因為內地資金很多都有走出去的慾望, 特別是國企鵝和有實力的民企,中國已從資本輸入國變為輸出國。二來,新舊經濟已經互相踩過界,收購合併是最快消滅對手和汲取人材和知識的方法。三來不少本地首代致富的家族, 已開始交由下一代接棒,自然也會出現買賣業務的可能性。   外電報導,和電香港(215)出售和記環球電訊,其實也是順理成章。首先,眾所週知,固網業務, 不論是寬頻上網還是固網電話, 均是資本開支龐大,有大規模才有大盈利能力的行業(不論技術制式或是跟供應商討價方面也有好處)。 寬頻上網於城市人的生活, 就等於空氣和水一樣重要。 所以業務性質非常穩健, 並可以跟銀行取得大量借貸提高股東資金回報率。而固網電話, 雖然不少家庭逐漸少用, 但於商業社會也是不可或缺。加上行業已經沒有專營限制,加價減價已可隨便於市場進行。所以行業併購整合,主要障礙就是電訊管理局平衡要維持競爭,其它就只是講「價」!   和電香港出售和記環電,除了現時有兩位熱切的買家之外,也有中資對這類型策略投資有興趣。更重要是可以避免李氏的兩位公子,於同一業務上明顯競爭,這類競爭明顯也對家族毫無好處。當然上述純粹是根據已有資料的猜測,絕非非投資建議也非知會否成事,不過現價也應已反映,成事機會並不太低了。   (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份)   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
[金Sir] 東方海外(316)全購邀約的看法 (2017/07/13)
  市場前陣子認為,「五不窮六不絕」,七自然不用「翻身」了。碰巧六月底市場出現細價股股災,七月初又出現騰訊(700)對「王者榮耀」的批評和自我審查,兩單新聞過後自然價股爆出股災之後,前半年帶領恆指上衝的科技股,或者需要休息抖抖。然而,,外資大行於此時此刻唱好內銀股,加上中遠海控(1919)收購東方海外(0316)的消息,繼而再出現幾單可能被潛在收購的公司猜度,不到兩三天,市場於「七不用翻身」的大環境之下,創出了今年的新高。華爾街電影中有句話,「Money Never Sleeps」的確有其道理!   有機會被收購合併的股份,我們明天再談。今天談談聯儲局主席耶倫,於昨天聽證會上表,聯邦基金利率毋須再調升很多,就可以達致「中性」的水平。所謂中性,即是既不刺激也不抑制投資或消費,而也同時提及,如果經濟萬一減慢,可以重啟買債,相對於前陣子放出的鷹派言論,以上是個相當鴿派的說話。如此一說,美國十年期債券息率即時大跌(見下圖)。收息股或公用股,應該可以脫離加息縮表的陰影。     資料來源:彭博 圖一:美國十年期債息近月表現   中遠海控(1919)收購東方海外(316),有謂這是中方逼董氏賣家產,也有謂是連首任特首董氏也開始要「走資」,也有謂是中資「報答」董氏而的出個「好價」。筆者認為這都是無謂揣測(因為實情是我等外人無從知曉的)。但這帶出了兩個重點,一是筆者相信中遠海控所需資本,已全由中資銀行支持,加上將成為全球第三大的集裝箱航運營運商,佔全球12%運力,僅次於Maersk(16%)和 Mediterranean Shipping Company MSC(15%),對市場供應特別是亞洲航線,有一定的定價權,也算附合了國家對「一帶一路」整體的戰略。二是集裝箱營運,一直都很依賴全球貿易,筆者亦不相信這是絕粹不計價的行為。這個出價,等同一個Mid-Cycle市帳率,比這個估值再高的時候,近廿年來就只有2006, 2007和於2011年短暫出現過(2011年是因為全球航運業下跌而短期股價我未反映才出現。)這次是因為航運業穩定下來慢升時期的收購。如果相信航運業會繼續向上的話,大可繼續持有不接受全購的offer。   這個全購邀約要成事,需要中國當局的批准(不批的機會確實微),以及歐美反壟斷的審查(這個是最不確定因素,但合併後只是全球第三,又跟首兩位無瓜葛,要談這個合併要產生壟斷也不容易)。如果成事,現時持股者就有等同個存於$78.67的Put Option,如果不成事,跌回原價的機會其實不高,因為航運業正在緩升,估值也跟隨上升,應該最低也不會跌低於帳面值的。以現時的價格計算,市場大約認為通過以上機會只有約六成,市場或許不太看好是次事件驅動型投資(Event Driven Investment)的成事機會。當然,也有可能是投資者認為股市大旺,用幾個月時間搏約一成升幅,也已嫌少的想法。   另文再分享何解近日併購日趨旺盛,以及其它已公佈或有機會的目標。   (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,持有東方海外(316))   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
跟曹操學做事,向孔子學做人!
一、能屈能伸,不逞一時之能 1、只為王不稱帝,不在乎一時之名 2、能屈能伸,善於適應 3、掌握好進退妥協的尺度 4、低頭,是一種智慧   二、膽大心細,敢想敢幹才能成就事業 1、不循規蹈矩,才能有大成 2、善於表現自己,就是競爭力 3、敢想敢幹,積極行動 4、做人就要有激情   三、苦練內功,方能厚積薄發 1、睥睨天下的氣度與自信 2、路還要靠自己去走 3、嚴以律己,以身作則 4、臨危不亂,處變不驚   四、借力使力,讓別人為自己做嫁衣 1、依靠團隊支持,具備合作精神 2、不拘一格,唯才是舉 3、有容乃大,市井小人中有大才 4. 跳出小圈子,結識圈外人 5. 築巢引鳳,善待部   五、揣摩大勢,精於算計 1、大處着眼,細處着手 2、高瞻遠矚,選好接班人 3、將欲取之,必先予之 4、兵不厭詐,巧用手段   六、權謀之術,領導是門大學問 1、對影響事業發展的不利因素決不手軟 2、賞罰一定要分明 3、靈活多樣的管理風格 4、用人也疑,疑人也用   七、成竹在胸,永不言敗 1、與狼共舞,要先變成狼 2、做事徹底,不留後患 3、敢於拒絕,勇於說不 4、笑對逆境,永不言敗 向孔子學做人   一、聖人的做人法則 1、誠信:言而必有信 2、孝道:百善孝為先 3、悔過:知錯要悔改 4、志向:匹夫不可奪志 5、朋友:把握好交友的度 6、寬容:是一種境界   二、聖人的處世之道 […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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有故事的旅人
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇08 – 馬其頓奇遇記05 (完)
  珍惜美好的風景 (承上回,可click “previous”看前文) 從Skopje乘坐最早的巴士,儘管可能性不大,我仍決定一搏,希望於晚上前到達,六點鐘離開那他媽的馬其頓巴士總站。昨天實在太累,我仍在半夢半醒間,終於到了馬其頓接壤阿爾巴尼亞的邊境。有了昨天的恐懼,我緊張得手心出汗。待司機回到巴士,我看到那本唯一的「藍色護照」,不禁「呼」一聲鬆口氣,司機見狀,笑說:「Worry?」 我不畏言:「Yes!」 他明顯英語不佳:「Tourist? Oh? Hong Kong?」 「Yes Hong Kong!」天呀!終於有人認識香港與中國的分別!他笑說:「Kung Fu! Right?」然後,這個司機每次停油站時見到我,都不斷跟我說:「Hey tourist, don’t worry!」/「Enjoy the view!」 中途有一個馬其頓的年青人也逗我說話,他也看得出我過關時有點緊張,我告訴了他故事後,他樂觀地笑:「You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!」他拍拍我的膊頭說:「Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.」 到達時,司機大叫:「Welcome to Albania! Hong Kong tourist!」 有別於昨天的冷漠,這些乘客令我倍感溫暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混亂,感覺有點像印度,下車後我一片茫然,不知自己身處何方。司機竟跟我握握手:「Go luck for your trip, tourist!」天呀,昨天那些冷漠的人是從哪來? 我問司機怎樣找去Shkodra的巴士,他英語有限,幫不到我,一位當地的女學生竟主動上前說:「I can […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇07 – 馬其頓奇遇記04
  計劃又一次趕不上變化 旅遊巴上,走來了一個女乘客,我又第n次跟她說了這個,我一小時內說了幾次的故事。她又說:「You can’t get in here!」 真是有理說不清:「Please, the officer told me to get on the bus!」我真想把他們拉出來,向司機解釋。 「The driver said, you have to pay.」 Fuck! 我老早說了錢不是問題呀,你們這班人明白我說甚麼嗎?我嘗試平心靜氣地說:「Ok, I can pay, is that I can get on the bus?」 「No, you can’t get in here.」 頂你個肺:「So I can’t get on the bus even I can pay?」她又對司機翻譯,續說:「You have […]
【有故事的旅人】巴爾幹半島篇06 – 馬其頓奇遇記03
人生中最低聲下氣的幾分鐘 換班的過程中,眾人來來往往,我站在邊境辦事處內,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,離開前反對我惡言相向: 「Stay here! Don’t go anywhere!」我都想「Go anywhere」,但這正是我的最大問題。 我如像「孤兒仔」般待了超過15分鐘,心情忐忑不安,直至我見他們好像「安定」了,才敲門問接更的人:「Excuse me…?」 「What are you doing here?」剛才那個男人入門前明明看到了我,卻沒作過問。 明顯地,上一更的胖女人沒告訴他發生甚麼事。 我把故事從頭說起。 那男人一臉茫然,沒有甚麼反應,我續說:「So… What can I do now?」 他怒說:「Hey! Speak in English! I don’t understand!」 「I am speaking in English, OK?」 「I don’t understand.」 「Can you get someone know English to me?」 他似乎仍不願意承認,自己不懂英語的事實,喃喃自語地離開了辦公室。 未幾,一個類似他上司的人問我:「So you want to go to Serbia, […]
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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費高
【費氏股】費高:議息重點不再是會否加息 (2016/12/15)
《八點鐘費Sir》呢次議息,重點不再是會否加息,而是耶倫展望來年加息次數及幅度。來年加息三次,完全超出分析員預期。 IG 黑期顯示,大戶準備借一時恐慌向下殺,恆指或「還原基本步」的返回年初兩萬二。不過,這可能是低位部署來年好倉的最後機會,好好珍惜。 至於樓市,我在劣作《費氏估》講過,樓市週期在16至21年。以九七年為上次一個頂。加息週期重啟,增加貸款者負擔,只是續步形成樓市趨勢向下的因素之一。   新聞源:聯儲局加息0.25% 委員料明年加息3次  
【費氏股】費高:美股反高潮
– 《八點鐘費Sir》一如所料,耶媽於上週五為加息作心理預期準備,普遍輿論跟隨美股單一走勢吹下淡風。惟根據經驗,美股正常要chok上chok 落幾日,才會出真方向 (記得去年12月加息後幾日?),今晚美股會否來支陽燭反高潮? – 費高用17 點入了兩張 23200 Long Call,之後等運到,搏期結兩日抽上23200~23400,輸曬罷就。九月才重新試開淡搏短線調整。 – 費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格, 現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘, 2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良策。 - –  資深傳媒人--陳景祥:「作者的分析和見解,都參考了不少投資大師的智慧,絕不是泛泛之談。他的文章有理論,也有實戰經驗,分析起來格外有說服力。」 《信報》專欄作家--盧志威:「與費高已相識多年,但每與之交流市場看法,總受到他的創造力啟發,往往能發掘到獨有的觀點,獲益良多。」 著名期權專家--歐陽一心:「懂得把心思專注於自己最拿手的部份,確確實實將賺錢視為第一目標,因此長期投資回報成績驕人,絕對是散戶的學習對象。」 《細價股》系列暢銷書作者--聶振邦:「在去年有幸與費高合作演講,發現他精於洞悉短期大市走勢,並即時訂出恰到好處的應市策略,其做法既叫人難忘,亦非常具有參考價值。」 – –
【費氏股】費高:企業想賺盡全球或不切實際
    軟銀(SoftBank)收購英國晶片商ARM,坊間多從前境增長落墨,不過大家不約而同都見證了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛極而衰,投資者不禁要問,孫正義如何盤算ARM能多活10年?   答案:應在於ARM在晶片設計這小領域上有何領導地位。   Intel 於1968年成立,員工10.7萬人市值1640億美元;ARM於1983年才起步,只得員工3600名,少數人產出大價值,軟銀以約320億美元收購這家公司。ARM厚待員工,專門聘請業界菁英,招攬的是全球最優秀的晶片設計專家,為公司增添續航力。   然而假若有一日Biochip(生物晶片)研發成功和量產,取代當今的Quantum Chip(量子晶片)的話,對行業有什麼衝擊?相信Intel 由技術人員到生產線,均需要投入大量資源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel「賺盡全地球人錢」計劃於當今略嫌不再實際,相反科研急速增長,資訊不斷變遷的社會,ARM純粹「滿足一小撮需求」,已能將市場區隔做得很好,能為未來starup借鏡。   例如,手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。當人們以為運動產業早已被adidas及Nike完全統領時,專注為瑜伽玩家設計專用器材的Lululemon,已經在另一邊廂稱王。   本星期特別之處,恆指夾升,但國指卻於星期一破9100後無以為繼。煤股受中央官員出口術限制煤價而走弱外,先行的內銀也沒甚力水。市場對市況方向取態逐漸趨牛,加上不少基金現金水平偏高,成為後市最大動力。唔同熊市笨豬跳,牛市卻似攀山過程︰投資者走過一程上爬,又會向下Drop百米。個人暫時止賺了長城汽車(2333)及內銀股,中國太平(0996)及水泥股繼續坐住觀望,晨鳴緹業想加註,但每有人沽出又給人掃走,或等10天線迫近時加點。     圖:手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (費高寫寫嚇文章,呢隻比卡超自己走埋嚟,梗係即刻掟佢精靈球,收歸旗下。相信已有不少讀者下載Pokémon Go,全城瘋狂向手機低頭。    
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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KL-資產配置
[金Sir] 一個銀仔有兩面
  各位親愛讀者們,大家好。週一跟拍擋與讀者閒聚,一股不沾,只談北韓問題。雖然金仔與浸浸都繼續相當好火,不過環球時報上的中國明確立場聲明,立即將兩位瘋狂總統打算襟發射制的手指鎮定下來。不過,人類是很懂得保護自己的動物,由唔驚至好驚可以好快,不過由好驚變番唔驚就要一段長時間。市場擔心完金仔同浸浸後,已開始找尋另一個「看淡」的原因。大家可以將這回事件,是作由今年一月至七月升市的考驗,過得到就繼續往前衝。   這週有不少業績公布,不少傳媒都逐一講。不過較為令我有興趣的就是國泰(293)。業績驟眼看來,相當嚇人,半年虧損20.5億港元,是自2008年下半年以來的最差業績,比市場預期輸約12億要多一大截,而最大的原凶,就是燃油對沖輸了32億!試想想,國泰只是一家四百多億市值的公司,半年輸掉市值近5%的確是有點嚇人。不過,筆者認為情況不如大眾預期的差,一個銀仔總有兩面,今日的國泰是有其值得投機的價值。   如純以業績看,客運收益按年下跌2.4%,主要由於Yield下跌了5.2%所致。這一來是由於有廉航衝擊,也由於到港或國內遊客減少所致。不過,從數據可見,近年來到港旅客已穩定下來並有微升。另一點是較少人有留意的,就是美元下跌對國泰營運是有好處,因為其機票收入,超過半數非由美元計價,但成本則主要是港元和美元,美元下跌對盈利有利。貨運方面,收益按年上升4.7%,主要是Yield上升了4.4%,環球貿易增加對貨運收益是絕對有貢獻。   當然,國泰積極瘦身也是重點。前陣子再減人手600人,其中200人為經理級人手,這次裁員,工會基本上無聲出,一家公司於蝕錢是大裁員是「無可奈何」。沒錯,燃油對沖輸錢跟被裁的員工無關,但股東和管理層為了公司和剩下的員工也無奈要執行裁員。筆者認為未來半年手起刀落的機會並不會低。   加上未來18個月,燃油對沖比例逐漸減少。其實,除了燃油對沖之外,公司營運一直有大量現金流入,作為一門生意,筆者或將之視為一次性的管理層失誤輸百幾億,但生意和市場地位或者都未有太大動搖。但現時國泰的估值,已經跌到是亞洲航空公司之中近乎最低估值的(當然,今日的國泰盈利能力,也是當中最低的,但主要輸於燃油對沖)。   最為大家留意的,就是建滔化工(148)張國榮大手買入國泰9%,現在已是第三大股東(太古45%,國航29.9%),論營運上已有一定話語權,並且街貨是買少見少,筆者相信如果股價再跌,張先生是再有力出手的。張國榮背後動機是純投資還是另有所圖,無人能於事前知道,不過以估值或是以投資角度,或許配合期權以輸有限形式考慮,是有一定的值搏率的。當然,國泰或者航空業,永遠都是高波幅行業,股價大上大落非常等閒,而估值修復這個遊戲,投資者的耐性是最緊要的!   (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,持有國泰(293)之衍生工具權益)   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
[金Sir] 如何面對狂人總統(們)?
  當大家以為市場「五窮六絕七翻身」,三個月都無驚無險,可以樂觀地面對八月之時,兩位夠曬火爆的總統大人就互噴口水。一時又出現「Fire and Fury」,一時就是核彈圍城。兩下散手之下,恆指於三個交易日跌番近一千點,全球股市都有巨震。   當然,筆者並非政治專家,對兩位狂人總統完全無法預測。老實說,如果真的打核戰,又擔心核彈於身邊地區引爆,恐怕投資都沒甚意思,甚至買金都無用,應該想想有沒有辦法將自己變成曱甴(傳聞如果核爆的話,只有曱甴可以生存)或者點樣著草,或者學會如何享受這刻所擁有吃喝玩樂好過!又何需考慮襟制沽股票?做了市場中人這麼多年,也都算是「嚇大」畢業的同學。   不過,這些政治事件,通常都是講就相當天下無敵,但襟制發射前就會有多番警告兼有時會口中有力心中無力。老實說,假如要真心攻擊某一方,通常都不會口噴太多口水的(君不見無論911襲擊,還是二戰的偷襲珍珠港,都沒有明確的事先聲明的)。而這些政治性事件,通常最緊張的時刻過後,都會很快過眼雲煙的。當然特朗普的通俄門已令其相當尷尬,北韓事件正好轉移視線,但要襟個制唔容易,北韓也自知沒有先行出手的能力。   筆者認為,最重要是中國會否參與戰爭,以現時情況,中國出手的機會應該很微,因為也想不到有何原因要協助美方或朝方。之前最擔心或要獲利的資金,應該於這兩天消化得七七八八,未來的日子,就看看騰訊(700)業績有沒有走樣,或者有沒有其它除了「講」之外的「撩交打」行動(例如漁船或無人機刷過某些邊境之類),或者驅逐使者或搞出人命之舉。還有一點讓大家放心的,就是如果美國打仗,恐怕聯儲局也沒膽於這些時候說要加息縮表,到時市場也有喘息空間。如果要考慮撈底,目標當然仍以龍頭大市值股份為先!   (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份)   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
[金Sir] 何解惠理(806)股價跟港交所(388)脫鈎?(2017/08/08)
各位親愛的朋友,大家好。港股踏入八月,市場繼續仍是樂觀情緒主導。而不少巨型股份都開始公佈業績。八月份內,筆者認為大型股份與大型公司對業務之展望或預期,指數成份股個別發展會比較重要得多。   眾所週知,港交所(388)股價一直都是市場寒暑表。這也明白不過,市場向好,成交上升,股價上升,市值上升,更多公司集資或上市,港交所不論於實際盈利上成者是前景上,也是合理地直線上升的。不過,交易所就得一個,不能滿足市場眾多資金(包括願意搏的基金或個人投資者)的需求。通常這類預期都有兩類股份跟尾,一就是惠理集團(806)、二就是一眾券商,由大炒至細。   不過,這支歌仔,近日好像無得唱。下圖是港交所與惠理集團過去一年半與半年的股價比較。   資料來源:彭博 圖一:港交所(388)vs 惠理集團(806)過去一年半股價表現 資料來源:彭博 圖二:港交所(388)vs 惠理集團(806)過去一個半月股價表現 (p.s. 期間,惠理集團曾於早前有預言主要股東會收購集團,不過最近事情好像未有新進展。)   其實,這也難怪,因為市場近日對大型股份有明顯偏好,有點扭轉了於過去十年,中小型股份增長股之估值,超過大型股份的情況。下圖就是恆生大型股指數與恆生大型股指數之比較。 資料來源:彭博 圖三:恆生大型股指數與恆生小型股指數比較 於上圖,白線是小型股指數,於上回大時代之前,三線幾乎都是走在一起。2015年中大時代結朿後,細價股開始跑輸,到了近期,大型股持續跑贏中價股和細價股,近月更趨明顯! 惠理的歷史,始於上世紀九十年代中期,當時市場對港股的認識,幾乎都只集中於指數成份股。其它股份亦只是熱炒過兩次,一次是1993年H股熱潮(當時以馬鋼(323)與儀征化纖(1033)等作代表),以及1997年的紅籌熱(以中信泰富(267)、北控(392)、上實(363)、光大(165)以及粵海(270)等為代表)。之後就進入WTO時代與及自由行時代、小即是美(零售、工業)隨即當市場潮流,惠理業績亦隨之而起並為人所熟悉。之後的新經濟股也屬小型股。但隨着全球以至中國經濟慢慢走出正軌,加上科網股和不少行業也日漸「歸邊」,強者愈強,市場開始有點回到上世紀九十年代,大型股再次主導市場的局面。 這亦大程度上解釋了,惠理集團雖然近日的管理費和積效費應該不斷在增加之中,不過估值卻似踏入被調低的局面,開始不會追隨港交所股價或者是大市的走勢了。筆者認為,大部份投資者,如要為將來退休或者累富的角度看,的確大型股份是有其優勢的(當然,每隻大型股份也有其考慮和主要催化劑和變數的,當年選了思捷(330)和騰訊(700)就可以是一念天堂一念地獄)。 (利益申報:於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份)   (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)  
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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鍾維傑-各區樓市研究
【樓市數據分析】鐘維傑:樓市要看大市 (2016/08/26)
  樓股投資哪個較好?實在無需比較,因有如問食 水果還是吃菜好些一樣,it all depends,況且各有所長亦各有不同。此外,亦視乎實質是買了甚麼,如其質素、買入價等。不過,當中有一個不同之處很重要,就是買股未必一定要睇「大 市」,尤其有眼光又有勇的可揀股不揀市,但買樓就不可以不理會大市,起碼中長線不能。   為何?因為股市怎樣興旺,也有向下調 (即與其他大部份股票之 correlation 趨向-1) 或不多波動 (即 correlation 近0)之股票,如何差勁,也可有向上升或不波動之公司。這現象反映股市包含不同行業,不同地域經濟、甚至不同之管理質素等。然而,若將不同樓宇屋苑當作不 同股票,基本上是沒有屋苑不跟隨大市走的,興旺時最多升少些,下調時又跌少一點,但 correlation 仍傾向1。例如2003年有沒有屋苑仍保持着97價格,又或現今有樓房依然停留在09水平?   據此,就算閣下購置了最好地點的物業,設計設備兼管理一流,甚至貨源短缺,但若果遇上經濟逆轉,這些優點也阻止不了價格下降,最多比別的跌少些,且要視乎借貸情況。   但我買的樓房之對象群組不但富裕,資金又用不 盡,兼已退出商界(即不需再冒太多風險),且生活不多受經濟情況影響,那是否我的樓價可較硬淨,不會下跌?不會,就算真的有這麼一個樓房市段和群組。因為 當你看見非你群組之物業市段明顯下降時,假設沒有急需,又純從投資角度出發,你心理上很難在這一刻用以往價格買入多一個你群組之物業,會感覺不抵買,起碼 也會探討賣家有否降價之意思。要價格不變,表示會有價無市。噢,你沒有上述傾向?失敬,筆者有好介紹給你。   那麼大市去向又如何估算?沒有百分之百的方 法,但市場是人的東西,大市又反映人心之取捨與取向,而這又受多個環節影響,包括經濟、金融、社會、政策等層面。索羅斯的 theory of reflexivity 形容市場會有「自我實現」之傾向,即會循某投資信念進發,直至爆煲為止,且市場常存錯判。根據上述,筆者建議留意市場(人們)對某投資信念之「堅信」程 度,越多人信又或越信念堅定時,就可能越近 the point of reflexivity,可隨時掉頭走,兼往另一極端進發。   所以,懇請讀者幫個忙,回答以下問題,你同意「香港樓價只升不跌」之說嗎?若是,有多堅信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 […]
【樓市數據分析】鐘維傑:大數據可改變分析趨勢 (2016/08/24)
      對於「大數據」(Big8 Data)之具體細節,筆者並不太懂,但從有關網上文章及片段,它可說是互聯網 + 各類通訊儀器 (如手機、電腦等)的副產品,將千萬個別人士在網上的瀏覽行為集結起來,便有機會看到一些「紋路」(pattern)出來。   至於是些甚麼紋路,相信非常之包羅萬有,要視乎用家的研究焦點,集中搜索和挑選有關的部份。此外,感覺大數據之運用還在初階,未來多少要靠些碰碰撞撞,才能達致較成熟程度。現時涉及大數據運用之案例,有美國總統選舉工程,或一些防範罪案發生的系統,又或購物習慣等。   筆者相信樓市分析會用得着大數據,無論是宏觀 或微觀層次,焦點或許不同,但只是用哪些大數據的差異而已。再者,相信部份發展商在推廣物業樓盤時,亦已參考大數據,例如過往買家群之中有人亦常瀏覽某些 網站,下次開盤前便可先在這些網站賣廣告或作引線,可事半功倍。上述是較直接使用大數據,但亦有較曲線的。   現時大部份(包括筆者的)房地產之宏觀分析, 大致仍是使用傳統方法,例如將價格和收入數字比較,又或測試利率之影響等。這些運算甚有用處,但亦甚「靜態」,或許足夠地反映市場理性的一面,但市場(人 群)並不只得理性。筆者亦曾撰文推論可加入行為經濟學以及腦部科學的原素,目的就是彌補部份數字照明不到的地方。大數據之出現有可能協助加快彌補靜態數字 之缺口,如下:   1) 發掘一些前所未有的現象 = 舉例「隨意」說,某種購物網站之興旺,除可能代表東西抵買之外,亦可能代表某群人們正在積蓄,正在儲日後置業之首期,不但發展商要留意,股票投資者亦可考慮買定一些地產公司了。   2) 有行動感覺,亦較即時 = 傳統數據閒閒地有數月之久,亦不容易感受到動態,而大數據不但可較即時,亦有動感,因為可以不停地天天搜集着。   大數據反映某人群之行為,而這又包含了人群整體的性格、行事傾向、喜好、反應敏感度、情緒、定力等,至於哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
【樓市數據分析】鐘維傑:慣性思維的市場白老鼠
白老鼠是普遍被人類用來做實驗的動物之一,有些在醫藥生化等試驗上,另些則涉及行為或反應觀察等環節,對人類福祉貢獻不少,筆者覺得實在要感謝它們以致其他常被實驗的動物。   記憶中,曾在媒體看過一個測度白老鼠學習能 力的試驗,例如籠裡有一扇門,凡亮起綠燈時,只要打開扇門便有食物,若亮起紅燈或其他顏色燈,打開門也沒有食物,久而久之,白老鼠便學識: 1) 只在綠燈亮起時才動身拿食物; 2) 但同時亦必定行動。簡單說,白老鼠已被「定型」(conditioned),又或以時尚用詞描述,被洗了腦。   近年環球經濟金融市場也有類同「實驗」,就是:每當減息或有新 QE 來源 (綠燈),市場共計就會買股買樓 (打開扇門),資產價格亦因而上揚(有食物)。同時,市場亦好像對其他(不太利好)訊息,不是當無到就是被低調處理,有如白老鼠不再理會其他沒東西吃的顏色燈一樣。   這樣有問題嗎?沒有,只要「綠燈永遠地帶來 食物」便行。再者,投資有時亦可「趁勢」。然而,綠燈不一定長期百分之百帶來食物,一來實驗人員可隨時改變「常態」,令綠燈也沒有食物,二來在實質市場 裡,要綠燈代表有食物,就必須長期支援派食物,且可能需要越來越多支援才能令眾多的白老鼠繼續願意玩下去。不過,凡事皆有頂點,而天下亦無不散之宴席,只 差遠或近。   記憶裡,實驗人員的確改變白老鼠習慣了的規律,綠燈沒有食物,反而紅燈才有,但不是全部白老鼠皆能及時適應和「轉軚」。   那麼白老鼠指的是誰?你懂的,噢,又是時候筆者要去尋找芝士吃了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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王榮昆
【舊文重溫】王榮昆:輝山乳業的迷思 (2015/10/06)
[王榮昆] 輝山乳業的迷思 (2015/10/06)   「老婆話佢玩嘢,阿媽問佢係唔係傻咗,阿爺陰陰嘴笑...」他們不是在拍大X冰皮月餅的廣告,而是講緊輝山乳業(6863.hk)於9月30日又再回購2734萬股,涉資約7600多萬元,股價再創上市新高。從片頭那一家人的面部表情解讀,應該是一個太早沽,一個望住日日升唔敢買,一個賺到笑。只是不知道誰會笑到最後?   自去年10月起,輝山便啟動了回購程序,至今共動用了約21億元在市場回購約9.35億股(平均價每股$2.27)。其控股股東楊凱及葛坤,更投出46.8億元增持公司近22.38億股(平均價每股$2.09)。由於在公開市場掃貨的金額巨大,輝山期內的股價便由最低回購價$1.3升至上週五的最高$2.93,升幅達125%。   這些金額是一個怎樣的概念? 回到2013年9月的IPO時,公司以每股$2.67發售新股集資近78億,即是說這次回購金額為當時集資金額的四分之一。大股東楊先生就更跨張,不但把招股時套現的資金重新投資於公司,更額外自掏數十億元來增持。   如此大筆的資金從何而來?我們可以把公司回購和大股東增持分開來看。在輝山的公司方面,回購的資金主要來自其IPO集資所得,其營運現金流,以及在今年初向 匯豐貸款所得1.56億貸款。在輝山的大股東方面,增持的資金主要來自其IPO套現所得,以及其分別於今年6月5日和8月13日, 懷疑向平安銀行抵押46.42億股借來的錢。此批股份共佔已發行股33.24%, 或大股東近一半的持股,大約可以按到數十億錢。而大股東真正大手增持是在今年7月2日,時間點上也可以契合。   其實,輝山的股票回購始於與美素佳兒的生產商Friesland之合營。後者承諾注資近七億人民幣,並在完成交易後六個月內(即2015年4月1 日至9月30日)於場內買入總值3,000萬美元的股份, 禁售期為六年。也就是說,6863的公司和大股東不但跟Friesland搶股票, 更偷步買入。   當然,因為Friesland在5月底已快速買齊貨(最少買到1億5000萬股),而輝山和其大股東仍在高位不停大量地買,且買入量較Friesland更多,並因此推高股價,相信Friesland對坐這轉順風車是完全沒有異議的。   6863公司的回購和大股東的增持,令策略夥伴、投資者、甚至自身都有賬面盈利,看似三贏,其實卻處處透著詭異。在今年第二及第三季的告訴大手回購之下,截至9月17日,公司自身持股已逾7成。用抵押、借錢等種種手段來進行大規模的回購,若只是為了向市場彰顯對公司的信心,則未免殺雞用牛刀。 那麼,肯定是別有所圖。   如果說6863所圖的是賣盤,那的確有這個可能。輝山的兩名基石投資者已在高位賣出手上持股,而一手幫助輝山建立華東及華南銷售渠道的麥惠舜(Mark Anthony Wilson)亦在做了不夠一年後就跳船。這種管理層的更換與賣盤之前的準備功夫相符。但若是要拿控股權,為何非得要這樣在公開市場一路掃上去?   同時,由於公司的大額回購,其2016財年的預測PE已炒到35倍, 估值不合理地高於同業。誠然,隨着股價的攀升,大股東從向平安銀行抵押的46.42億股中可以按到更多的錢出來,然後再入場掃貨,進而再推高股價。但是輝山自己將於11月尾公布2016財年的中期業績 – 意即其買賣禁制期(blackout period) 將從10月尾開始。而且,現時Friesland也已無需再買6863了。   所以在這個價位上, 6863的股價在10月中下旬到11月中下旬出中期業績前都可能缺乏動力。所以我們不妨等它出完業績才做進一步的行動,因為輝山乳業大手回購的動機實在是曖昧不明。 王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合,因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。
【價勢黨│視頻】王榮昆 x 聶SIR 市評 (2017/03/15)
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【價勢黨】王榮昆:咁大隻蛤乸(天溢森美756.HK)隨街跳? (2017/11/11)
  咁大隻蛤乸(天溢森美756.HK)隨街跳? – – 你猜世界上有人會提出這種近乎「咁大隻蛤乸隨街跳」的交易嗎 —— 以一元賣股份給你,保證任何時間以個半買回,既沒有任何附帶條件,又不限制你何時出售。另一方面,如果真有人提出這種交易,你猜又有沒有人「傻更更」地長期持有到不知何年何月,放棄即時賣回給賣家而穩賺半倍的賺錢機會呢? –   我見過,我真係見過!賣家是天溢森美,買家是Templeton Strategic Emerging Markets Fund, IV, LDC,簡稱鄧普頓基金。成件事,是咁的: – 2014年2月21日天溢森美(756.HK)與鄧普頓基金達成協議(其後於2014年3月27日根據認購協議之條款及條件完成認購事項),鄧普頓基金以8.2%折讓,即$1.22認購天溢森美(756.HK)大約1億股新股,佔擴大後股本約7.77%。有趣的是沒有任何禁售期限,而更有趣的是,賣方承諾,如鄧普頓基金基金賣出時股價不足$1.7的話,當中差價由賣方全數包底。表面看來天溢森美(756.HK)像隻大蛤乸,但熟知商業運作的讀者就會知道,這種安排其實是很常見的。因為上市公司為了贈加知名度,尤其希望公司能成為基金愛股,都會以優厚條件邀請知名基金入股。試想像,如果李超人,甚或雙馬入股香港某小型上市公司,公司股價會作何變化呢?只是這次有點慷慨,沒設禁售期而已。 – 除了聲譽上的無形收獲外,天溢森美(756.HK)也得到一些較為實質的好處。根據協議,鄧普頓基金基金還可以推薦一人加入董事局。這也是基金協助上市公司提高管治能力和企業質素的常見手段之一。從公司發展的歷史來看,自2014年起的大變化,是公司大舉發展代工NFC果汁,至同年8月,新設營運總監建設自家品牌,12月撤換總裁,至15年中又設立股份獎勵制度。可見公司對自家NFC果汁有大展拳腳之意,而可能與鄧普基金的介入不無關係。 – 2014年3月28日,認購事項完成後第一個交易日,天溢森美(756.HK)收市價$1.215,即是說如果鄧普頓基金基金即時割禾青在市場賣出一個交易日前認購的股份,就能極速獲利 ($1.7-1.12)x1億股= $58,000,000。如果是一些慣搶雞胡的散戶就一定祭出有食唔食罪大惡極的至高無上投資心法,先走為敬!但58球在一個知名基金眼中實屬蠅頭小利,如若不顧商業倫理極速套現,實在有礙觀瞻。不妨從正面去看,鄧普頓基金基金如看好天溢森美(756.HK)未來發展,區區$0.58可能不在其眼內,就算以$1.7這個包底價來說,也不算遙不可及的價錢。根據協議,還有另一個有趣安排,如果從協議達成起計,如股價在三年內能維持連續60天在$3.4以上,公司對$1.7的包底條件就可豁免。可見天溢森美(756.HK)與鄧普頓基金對將來的憧憬不可謂不大。 – 當然,天溢森美(756.HK)的新業務發展仍屬起步階段,尤其打開分銷渠道與宣傳推廣所費不菲,現時投資風險實在不小。正所謂有錢就是任性,鄧普頓基金卻是「有錢就是耐性」(有$0.58打底嘛),搏中有大獎,不中都有安慰獎,與我們一眾散戶實不可同日而語。小投資者適宜靜觀其變,謀定而後動,待二月底業績公布後,再行定奪不遲。 – 最後還有一點值得一提,由於協議至今快將三年,天溢森美(756.HK)從未升破$3.4,意即這個包底條款似乎要維持到永永遠遠講阿門的那天,如果期間出現影響股價的重大消息,似乎會有些搏奕空間。因為天溢森美(756.HK)將會相當被動,股價太低,對鄧普頓基金沒大影響,但前者就會因為包底協議而遭受雙重打擊,所以到時可以觀察公司有否護盤行動,從而尋找投資機會。股價攀升的話,則越接近$1.7,鄧普頓基金減持對股價做成的壓力就越少。如果有朝一日升穿了,可能就是另一個故事。   – 天溢森美(756.HK)2014年至今月線圖 – –       #王榮昆在【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】接受訪問 王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。 — –    
[王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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