諗sir人生階段信箱: 已解答1197個案。
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買樓邊區住宅最好炒? #1320
  #上表佔比欄的數字之單位為百份比(%) 筆者看法是: 收租單位的業主較易講價,尤其是持有數層物業的。由於要將3-5間樓賣走要多月時間,所以不少物業投資者會將首發的放盤調低於市價沽出,而將較稀有及質素高的單位留後「吊高黎賣」。最尾拉上補下,將會個物業組合用市價賣走。   這個原理,亦可同時應用在發展商賣新盤的策略。發展商究竟先推邊個座向的那一類單位,絕對唔係亂黎。   講返邊種物業會在下波跌市最被重創? 首選港島區的細單位。由之前物業報告可見,2010-15年間港島區400呎下單位升77%,雖很可人但比九龍或新界同類單位還差一大截。由上表可見香港島400呎以下面積單位於2015年作投資用的佔81%,萬一下跌很易成為投資人先作套現的對象,發生人踩人式下跌。在今時市況,筆者建議你少掂炒味燶既區份及類別為妙,當然閣下如遇上資金氾濫呢個問題,那就可再商討。   相反很多人不看好新界區樓價,惟於2010-15年只要屬1000呎樓下的單位,新界區的呎價都升贏九龍港島,按上表看新界區的出租佔比亦很低,全低於香港平均33.8%。自住物業業主對樓市升跌不太敏感,反正樓市升跌都係要住。所以預期在跌市新界樓之波動會比香港島的細單位細。   另外香港島超1600呎的大單位擁很低自住率,這也是預期之內。畢竟有能力係香港買最大級別單位的人,屋都唔只一兩間,小心樓市下跌會同個堆STUDIO FLAT一樣,跳住價咁比人賣。   STUDIO FLAT一向不建議原因,係此等單位同舊樓劏房有可類比性。不過劏房業主400萬入手單位劏4間,計比3成首期後按揭只供一萬餘。即係只要每間劏房收到租$2500,佢係大跌市仲可以輕鬆捱。而你用700萬買間STUDIO返黎,收租少過$10000你已經嗌哂救命。   九龍區是比較平均,而700-1000呎的九龍單位,自置率較高。筆者認為此等單位可攻可守,可配合區份數據細分再作選購。
兩個月就可令樓價跌五成之方法 #1319
  陳茂波升遷做司長,智慧定必有所提升。長官門經常外遊,肯定知道廣東恩平同日本溫泉究竟爭幾遠。差別不在大細,而係於內地浸溫泉,一路浸一邊擔心皮膚發炎。於內地玩機動遊戲,最刺激不在機動遊戲本身。當然近年香港多了新類型案件,如去泳池會被盜取信用卡,這或許是粵港一體化所帶出之產物。惟我們不深究個別案件是由那一幫人作為,旨作提出香港的治安水平,比內地或世界上很多地方好了不只一截。至於局長早在訪問已表明從小就很有上進心,今次「大灣區融合理論」+「恩平溫泉論」深受各界抨擊,對表明自己忠精愛國又有進益。家陣想要出名上位,唔介意做箭靶填補眾網民於免費瀏覽時所感空虛,其實還是有個做法。   至於「大灣區融合理論」用黎做研究呃下經費或者開個局就可以,真係要「融」很看商業機構是否支持。筆者看法是香港的名聲及香港銀髮族的錢正不斷被看中及提取,年輕一群再係度亂叫無作為,不出十年就會被邊緣化。香港班老野被榨乾同淨,見於:   父幹論廣被合理化,不少地道老人家為兒子將積蓄投於高價樓市,下次金融風暴再臨又有一批財富被挖去。呢件事基本上肯定會發生,從前是美國舞高弄低美元剪羊毛,今次是香港樓價下跌,一批中產港爸爸被剪毛   你話港樓大跌內地都唔見得有幾好? 惟投資之精粹在於跌市時邊個最有實力。你見筆者自己好少寫文同你追逐價升價跌,只強調買樓前需計好借貸力,量度用掉多少,點解呢?   香港另一樣被嚴重透支的是信譽。係由內地人講比筆者知,香港究竟有那間藥房專賣假藥,而由內地人開設的。其實只要理順近年的零團費導遊打人模式,已可得知此產業鏈經已形成,與其攪什麼美食車? 不如打理好旅遊業先啦   商業頭腦永遠轉得最快,incentive足夠推動佢地思考。香港政府傾唔到係內地借地,不過圓玄學院已經幫你傾好左,見下圖係香港圓玄學院買個牌位,即送內地一個龕位,那就是透支了香港的brand,再加銀髮族的錢,然後賣內地既「地」 香港人,競爭力不夠而被排擠去內地,是必然。筆者都係香港出世,當然唔想見到呢件事發生。由小學happy到九七年炒閃卡加上「他媽哥池」,實在是美好回憶想後代同我地一齊共享。不過世界唔係由諗sir話事,又或歷史洪流連國家主席都阻唔住。香港變美好之餘主人都要換,老人輩既舊人死後屍骨被移居內地,活人於生時就被逼返回內地   計好借貸力再買樓、及保守的買債,是自認蠢人自保財富的最佳模式。近年湧現太多人免費比股票number,太多人只要你比$98蚊就包飲包食請你去睇樓,十足李嘉誠當初sell馬鞍山樓請埋你入去食buffet一樣。話左貪心既人格局細,最尾係會輸到突。   有能力既人當然除港樓外可投資海外,打散集中投資香港的風險   唔排除香港陽宅炒完,陰宅都炒起。據有線新聞報導內地係唔可以用在生人仕名義係死前炒陰宅,杜絕「陰宅期貨」。不過香港可以! 所以香港同內地,因法則有異令陽人既樓炒到不平衡,死人既樓都炒到不平衡 同一招,可用於內地發展商買左香港既地,究竟點促銷埋內地既樓   香港的法治、信譽都係留比有能力既人。所以別活在福中不知福。香港點解樓咁貴? 真係你同我都有份造成。想樓價跌? 筆者唔可以鼓勵你拎個炸彈放係某車廂內點燃。炸三次? 保證樓價跌。當年一個色魔已令人唔敢去屯門。你無炸? 就係咪表示你有幫手託起樓價?
唔使加按都有錢、究竟點樣先做到? #1318
  諗sir 你好,   拜讀閣下文章已久, 有些事情想請教.   一對80後夫婦, 希望可以做到財務自由, 女兒出生後更妙想天開希望可以做全職媽媽, 知道被收入重要,  想實行一個五年計劃   本人和先生正33歲, 兩個女兒(兩歲及剛出生), 三大長老要供養, 背景如下:   本人同先生是專業人士, 收入穩定月入本人5.5萬及先生8萬左右, 年尾1-2月花紅 租住北角屋房約$22K 有1.5層物業。一層半山30年單幢樓, 現值約800萬 (樓按欠490萬,月供$20,000), 收租$23,500. 一層和家人夾份的鰂魚涌舊樓約525萬(樓按欠160萬月供$13,500), 收租$13000 (每人分一半)  高息債券’約$1.5m, 每月凈收入約$9k 股票+現金約20萬 四人三長輩開支約八萬元 現時每月儲2-3萬   問題有幾個, 希望諗 兄可指點一下 希望3年後做全職媽媽, 被動收入增加到3萬,應如何部署。 賣出半山物業讀者, 在北角購自住物業 (約1千萬). 不知是否太妙想天開或賣出半山物業, 用作入PB 門檻 想增加被動收入,但不知從何入手.   感激!! 讀者KK   ANSWER: 已經答左1318個個案,99%既人都係問點樣幫自己致富或改善自己生活。   很多時同學已買入高息債同收緊息,到收息堂後仍可獲得精進地方,原因: […]

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諗sir理財係隻龜! 自認兔仔勿入 #1316
Dear 諗sir,   本人現年48歲,現職金融公司持牌人,月薪5萬。家庭狀況:父母,每月供養費$4,000;太太53歲為家庭主婦,有兼職每月約$2500;女兒15歲中三,打算在港升讀大學。除基本開支,可供儲蓄為$13000。   財政狀況:1.居屋將軍澳寶盈花園聯名已供滿560呎單位,估值綠表價為$4.5百萬;2.家庭現金1.5百萬;3.保險、外幣若干。4.MPF $400,000   以下有問題望諗sir指教: 1.本人打算60歲退休,希望有現值$20,000的生活水平,直至終老; 怎樣更好運用現有資產,平穩地增加現金流; 3.是否應趁樓價高套現買債基等,靜侯樓市回落,再上車,但年紀已大,不知銀行還能批按揭否。   ANSWER: 筆者過去幾天善用假期,回顧了一些網民對筆者所提方法之評論,另外自己亦作了些新嘗試,睇下有無一些新方法做到債基再疊增。   先講講有些網民,評論筆者來來去去都係個幾招,話文章睇了一排便覺無新意。明白如筆者文章予人有此感覺,筆者自己唔多唔少都有責任。不過若招式是管用的,那為何擔心「來來去去都係個幾招」? 大家來看文章是想找個實在而行得通之法,應該唔係想睇筆者日日表演唔同招數。若想要新鮮感? 睇套警匪片令自己置身於爆炸場面便夠。但對於同學辛苦儲得的血汗錢,筆者主軸仍是以債基、樓、或加ETF(optional)去處理。由2013至今確實是重覆講著,不過會因為這4年來的不同息口週期同股市升跌去解答眾讀者之疑慮。   另外有人提出筆者「樓+債」的方法有盲點、同時提倡「期權收息」方法話可穩定收息退休。先講筆者發覺唔少黎上堂既讀者連買正股都未攪掂,那仲要佢地攪股票期權黎收息? 太冒險了吧。其實每一方法都有盲點,筆者都無講過買樓三間就可令你一世無憂,只不過買樓收租其實較易打理。慢慢收租慢慢儲,似龜一樣咁去爬起碼一日會達到。   買股票看似容易,但發覺不少讀者連「經濟週期與股票行業關連」、「基本技術分析如MACD及RSI」、「普通公司法及一些削減股權、配發股份、發CB」這些基本事都未攪好,若將買正股及買期權作理財重心? 實在難作啟齒。有冇發覺你買股發唔到達,都係你操作過多提早放左自己累自己? 股市專收聰明人,筆者在blog中講的起碼與自己想法一致,就係好少買股票。就當買都係當玩,輸贏無所謂個隻。   讀者供滿未補價居屋唔可以加按,加上居屋於未來供應增多,將軍澳地區亦唔見好,自己意見是將居屋賣走,然後自己同太太部署未來4年每人買入一間,希望平衡52歲前搞好每人一間樓,到60歲餘歲起碼租客幫樓供了個一半,令退休有所眉目。買樓收租等供滿唔一定贏梗,不過可強迫投資人儲蓄,加上利用時間將債務貶走之好方法(你再睇睇30年前買落美孚新村一個月供幾錢? )。若果話香港樓未來將因經濟唔好而長跌? 筆者主張買樓其實係抄股神巴菲特個想法:「30年按揭是最好的投資工具」。而股神提出呢件事,在於有按揭就可長買美金下跌,而政府將來照印銀紙令硬資產長遠升值幾可肯定。反而股市或期權幾時升跌就真係好難判斷。所以炒股炒權呢樣野留比「聰明人」做。自認蠢人請follow筆者。   筆者生來個樣又唔係smart(有片為證),買股技巧無再深化,幸好利用火燎森兄在網上為收入所作之界定,筆者勉強可以叫高收入人仕。成功固然帶有僥倖,不過堅持才是成事的根本。理財如是,做生意如事。知道有些人在網上評論火兄,話佢舊時係商台介紹創業板股票個陣「昆人入局」,即自己先做「老鼠倉」然後利用自己影響力推高股價獲利。同意現市場實在有不少人做緊呢件事,所以大家先有咁多免費number聽,令不少人炒足成世股都唔贏。惟筆者認為火兄現作此事的機率是很低的,因為佢要既唔係錢。係股票市場來回賺一億,恐怕滿足唔到佢想要既快感。作為創業者及企業管理人╴追求的是改變自己,改變行業同世界帶來之滿足感。當然有些人選擇追求權力,走火入魔。惟兩者之共通點是佢地同時超越了賺錢的象限,所以用金錢掛帥形容火燎森,真係睇少左佢。   一個仲打緊工、或做緊有錢佬跑腿,仲活係賺錢象限既人,三五閒時先出篇文而用打工既視野去品評跑緊千萬計Turnover既老闆,我真係唔知點講。當然,話唔定看倌不時都有「小你老細」,這在宣洩情感是可以,但佔你太多時間就無謂。   好啦,都已經成年無出過咩「諗十條」去教晦人,在此隔年再提出幾條,當警醒自己一下(叫做:如何超越賺錢象限十條)   1.真聽明既人,更會掩飾自己既聰明   2.我係銀行打工個陣同上市公司主席飲茶,佢竟然多次主動斟茶比我。令我緊記唔好自大   3.用錢作報酬,往往是最廉宜的   4.討論違例泊車是否罰$450/320根本是浪費生命,真係要做大人物,你起碼要過呢一關   5.賺錢是首階段必須做的事,有錢之後你就有能力拒絕令你違心或唔願意做既事   6.做善事係好,不過多個Steve Jobs更好! 每人生活都有灰暗面,Steve都唔例外。離婚及陪唔到個女件事最影響自己及家人   7.要成功就預左被人白眼,每日都有大把人想推翻你落黎。人總愛看人地仆街死   8.貪心鬼格局細。成唔到大事   […]
跑羸及跑輸的香港樓類別 #1310
四月尾就有新一期物業報告出爐,到時喜愛用數字去剖析樓市既朋友,又有更真確數據去評審下樓市第三波升浪究竟主力在哪。筆者看法是香港樓市由2007至今2017上升10年,共有三階段:   2007至2010第一波: 由美國低息環境而引發的樓價上升 2010至2015第二波: 由香港政府辣招而引發上升的 2015至今第三波: 由內地資金到港而引發上升的   由沙士至2007年不計在內。中原城市指數由30.4升至70餘點當復甦,不計入升市。 至於有人質疑自有自由行,內地資金實一早到港,何來將「內地資金」歸入第三階段?   2015年前內地企業多用與香港地產商合作模式在港投地,先交了學費。自2016年轉為獨資高價在港買地,有逼香港地產商埋牆角之象。這會是對香港樓市的一個重大轉折點。何況主由辣招造成之細價樓爆升之象,於2015年9月尾香港樓市見中期頂後經已緩和,今時中型單位的升幅可與少型單位比較。加上自2012年政府已無再出新型辣招,有都係將原有的修改些少。故把2016年4月之後的升浪形容為第三階段更感妥當。   對2010年至15年第二階後之樓市,我們把租金(左)及樓價(右)按三區再分實用面積劃分去比較,得出一些結論: 結論:   一些樓可以5年只升8%,另外些如新界細單位可5年升200%。好好選擇區域間隔。   一間樓同一間食肆一樣,最驚係單位本身無定位。早年筆者討論為什麼火炭駿景園之升幅會位列新界各大屋苑之末呢? 與同區的銀禧花園同御龍山做比較,駿景園又唔夠銀禧平,又唔夠御龍山方便同新及靚,正正係兩頭唔到岸。同一道理去理解2010-15年之樓市,大輸家係九龍區D類至(1000-1600實呎)之單位,5年升8.76%。同排第一的新界細單位升200%比(即係5年DOUBLE),真係令朋友O哂咀。所以唔好見親朋友係業主都話佢間樓賺到笑,對家心裏可在淌血,而家九龍千幾呎既業主很可能係你老細。     於九龍的千餘呎大單位,面積當然唔失禮,不過應是大屋苑內的四房或雙套居多。呢D單位有錢佬覺得氣派唔夠,亦唔似住又一居咁雖然舊,但單幢洋房比到人另一個感覺。地段上香港島優勝,加上港島人比較有錢(根據最近人口普查有關各區收入,中西區、灣仔及東區居首。2012年起買過千萬單位要比40%首期加上至少8%印花稅(當年未有15%稅),發展商亦唔會將屋苑單位打入空殼公司去賣比客戶以避稅,為千餘萬樓咁做成本太高。所以少承接力令呎價在5年竟只升8%。     上表證實行筆者提倡了幾年的「雙租法」,絕對幫讀者慳唔少。超過700呎之樓房的租金只在5年上升了約15-30%不等。新界的細面積單位價格升了150-200%不等。所以想住大一點可以租,而自己HOLD個間就要細     選錯區份亦見令人損失不少。如果你有間500呎實用的港島樓,五年間比新界升少30%   未來之走勢,主力留意一手市場。發展商會游說一些賺到幾百萬的小買家夾硬用貴價買一房,自己又可以將盤劏細大賺。另一方面亦會出大單位迎合有錢買家。相反三房之供應會比較少,業主宜將自己重心持貨區由少於400呎之單位推上400-700呎又或700-1000呎單位。由於升幅不算瘋狂,估計萬一出現跌市,一些在香港或九龍的三房單位會成穩定版塊。選些近年少二手成交的優質地段屋苑,估計成為日後跌市之避風塘。
30年按揭是全世界最好工具? #1292
近日巴菲特話:「30年按揭是全世界最好工具。」因此佢買樓。加上生果報報導,引起在港不少討論。我地今日談談。   先引述生果報之原文: 股神畢菲特接受CNBC訪問時解釋,地產對於好多人嚟講係好有價值嘅資產,尤其對於有計劃長居同一地方多年嘅家庭嚟講,住宅係了不起嘅投資。 喺股神眼中,住宅值得買入嘅其中原因,係30年按揭。佢講到,曾經喺1971年以15萬美元,買入加州拉古納海灘度假住宅,但首期只需3萬美元,其餘做按揭。 股神表示:「30年按揭係全世界最好嘅工具,理由係當我們估錯,利率升至2厘,業主仍能還清按揭,令業主擁有單向投機(one-way bet)的機會。」   我地再睇睇CNBC之原訪問內容: The investor took out a 30-year mortgage in 1971 when he bought his Laguna Beach, California, vacation home, which he recently listed for $11 million: “When I bought it for $150,000, I borrowed some money from Gre at Western Savings and Loans. So I probably only […]

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買樓邊區住宅最好炒? #1320
  #上表佔比欄的數字之單位為百份比(%) 筆者看法是: 收租單位的業主較易講價,尤其是持有數層物業的。由於要將3-5間樓賣走要多月時間,所以不少物業投資者會將首發的放盤調低於市價沽出,而將較稀有及質素高的單位留後「吊高黎賣」。最尾拉上補下,將會個物業組合用市價賣走。   這個原理,亦可同時應用在發展商賣新盤的策略。發展商究竟先推邊個座向的那一類單位,絕對唔係亂黎。   講返邊種物業會在下波跌市最被重創? 首選港島區的細單位。由之前物業報告可見,2010-15年間港島區400呎下單位升77%,雖很可人但比九龍或新界同類單位還差一大截。由上表可見香港島400呎以下面積單位於2015年作投資用的佔81%,萬一下跌很易成為投資人先作套現的對象,發生人踩人式下跌。在今時市況,筆者建議你少掂炒味燶既區份及類別為妙,當然閣下如遇上資金氾濫呢個問題,那就可再商討。   相反很多人不看好新界區樓價,惟於2010-15年只要屬1000呎樓下的單位,新界區的呎價都升贏九龍港島,按上表看新界區的出租佔比亦很低,全低於香港平均33.8%。自住物業業主對樓市升跌不太敏感,反正樓市升跌都係要住。所以預期在跌市新界樓之波動會比香港島的細單位細。   另外香港島超1600呎的大單位擁很低自住率,這也是預期之內。畢竟有能力係香港買最大級別單位的人,屋都唔只一兩間,小心樓市下跌會同個堆STUDIO FLAT一樣,跳住價咁比人賣。   STUDIO FLAT一向不建議原因,係此等單位同舊樓劏房有可類比性。不過劏房業主400萬入手單位劏4間,計比3成首期後按揭只供一萬餘。即係只要每間劏房收到租$2500,佢係大跌市仲可以輕鬆捱。而你用700萬買間STUDIO返黎,收租少過$10000你已經嗌哂救命。   九龍區是比較平均,而700-1000呎的九龍單位,自置率較高。筆者認為此等單位可攻可守,可配合區份數據細分再作選購。
兩個月就可令樓價跌五成之方法 #1319
  陳茂波升遷做司長,智慧定必有所提升。長官門經常外遊,肯定知道廣東恩平同日本溫泉究竟爭幾遠。差別不在大細,而係於內地浸溫泉,一路浸一邊擔心皮膚發炎。於內地玩機動遊戲,最刺激不在機動遊戲本身。當然近年香港多了新類型案件,如去泳池會被盜取信用卡,這或許是粵港一體化所帶出之產物。惟我們不深究個別案件是由那一幫人作為,旨作提出香港的治安水平,比內地或世界上很多地方好了不只一截。至於局長早在訪問已表明從小就很有上進心,今次「大灣區融合理論」+「恩平溫泉論」深受各界抨擊,對表明自己忠精愛國又有進益。家陣想要出名上位,唔介意做箭靶填補眾網民於免費瀏覽時所感空虛,其實還是有個做法。   至於「大灣區融合理論」用黎做研究呃下經費或者開個局就可以,真係要「融」很看商業機構是否支持。筆者看法是香港的名聲及香港銀髮族的錢正不斷被看中及提取,年輕一群再係度亂叫無作為,不出十年就會被邊緣化。香港班老野被榨乾同淨,見於:   父幹論廣被合理化,不少地道老人家為兒子將積蓄投於高價樓市,下次金融風暴再臨又有一批財富被挖去。呢件事基本上肯定會發生,從前是美國舞高弄低美元剪羊毛,今次是香港樓價下跌,一批中產港爸爸被剪毛   你話港樓大跌內地都唔見得有幾好? 惟投資之精粹在於跌市時邊個最有實力。你見筆者自己好少寫文同你追逐價升價跌,只強調買樓前需計好借貸力,量度用掉多少,點解呢?   香港另一樣被嚴重透支的是信譽。係由內地人講比筆者知,香港究竟有那間藥房專賣假藥,而由內地人開設的。其實只要理順近年的零團費導遊打人模式,已可得知此產業鏈經已形成,與其攪什麼美食車? 不如打理好旅遊業先啦   商業頭腦永遠轉得最快,incentive足夠推動佢地思考。香港政府傾唔到係內地借地,不過圓玄學院已經幫你傾好左,見下圖係香港圓玄學院買個牌位,即送內地一個龕位,那就是透支了香港的brand,再加銀髮族的錢,然後賣內地既「地」 香港人,競爭力不夠而被排擠去內地,是必然。筆者都係香港出世,當然唔想見到呢件事發生。由小學happy到九七年炒閃卡加上「他媽哥池」,實在是美好回憶想後代同我地一齊共享。不過世界唔係由諗sir話事,又或歷史洪流連國家主席都阻唔住。香港變美好之餘主人都要換,老人輩既舊人死後屍骨被移居內地,活人於生時就被逼返回內地   計好借貸力再買樓、及保守的買債,是自認蠢人自保財富的最佳模式。近年湧現太多人免費比股票number,太多人只要你比$98蚊就包飲包食請你去睇樓,十足李嘉誠當初sell馬鞍山樓請埋你入去食buffet一樣。話左貪心既人格局細,最尾係會輸到突。   有能力既人當然除港樓外可投資海外,打散集中投資香港的風險   唔排除香港陽宅炒完,陰宅都炒起。據有線新聞報導內地係唔可以用在生人仕名義係死前炒陰宅,杜絕「陰宅期貨」。不過香港可以! 所以香港同內地,因法則有異令陽人既樓炒到不平衡,死人既樓都炒到不平衡 同一招,可用於內地發展商買左香港既地,究竟點促銷埋內地既樓   香港的法治、信譽都係留比有能力既人。所以別活在福中不知福。香港點解樓咁貴? 真係你同我都有份造成。想樓價跌? 筆者唔可以鼓勵你拎個炸彈放係某車廂內點燃。炸三次? 保證樓價跌。當年一個色魔已令人唔敢去屯門。你無炸? 就係咪表示你有幫手託起樓價?
而家先知打幾十年打工都系白費心機 #1317
諗SIR: 你好! 真是相見恨晚, 看完你Blogger和書, 先知原來幾十年打工都系白費心機。 本人今年52歲, 太太沒有工作, 一直做全職太太, 有一兒子10歲, 2013年買左將軍澳天晉二期四房一個單位自住, 現值1350萬, 每個月還貸款三萬元, 還有17年共490萬按揭未還〪 早期在大陸工作,有兩個單位, 分別現值600萬和300萬, 出租大約8000元租金,沒有按揭全部付曬; 強積金有80萬, 全部供盈富基金〪 另有保險儲蓄100萬, 到60歲時可以攞番。現金五萬, 基本每個月收入全部用曬〪 我想再買過一層樓收租, 又不知如何取捨? 是否應該賣曬大陸樓? 請問我如何儘快退休, 或者可以實現一生三宅? 謝謝! 心急如焚人 2017年3月31日   answer: 咁又無咁嚴重,人生在世幾十年,你與家人的關係,係對社會的貢獻,都是堅實成果。就當人無錢無面,人生亦不一定失敗,所以就咪話「白費心機」啦。由於兩間大陸樓已供滿,加上將軍澳樓淨值1350-490 = 860萬,讀者手上擁900*1.2+860 = 1940萬資產淨值。   唔用槓桿去脅持租客幫自己供樓,唔花心機去選擇跑嬴區份住宅,相信是令讀者感難過之原因。或者難過在自己高薪下儲得的資產,或許同一個月入30000而係2005年入手兩間沙田第一城的後生仔無異。根據美聯樓書,2005年買第一城兩房同三房都係百餘萬同接近200萬,當年買樓可九成上會後合規出租,基本上只儲到30-40萬首期夫婦每人一間咁啃左兩間樓死收租,收足租12年加自己還些少本,要供滿兩間第一城擁與讀者相近的資產效果不難。   供兩間樓夾埋300餘萬,攤20年還只需月供$18K,兩公婆夾埋只有四萬人工就成事。在於過去10年資產升值比人工升得狠的情況下,難怪讀者有「白費心機」之言。   那現在心急如焚,應如何追趕失去時光? 首先就係唔係心急! 相信工作多年的讀者唔會唔知道:「情況越趕越唔好心急」。第一觀察是讀者資產過份集中中港樓市,此情下無論未來睇樓市升定跌? 讀者好應將手上樓減磅去降低投資過份集中的風險。看法是300萬市值的大陸樓要賣,天晉不妨搵買家同自己買及保證會租回,簽夠兩年死約,用此作招徠放盤。兩件事套近1200萬資金,可先用300萬做按揭買二手樓,800萬樓付40%首期中約就化300萬首期,而月供為19K/月,此價碼可在四小龍買樓或係九龍塘入手些入門版。此兩區域都比將軍澳好。入手後可將其租出,若真係比人發現,只不過補10%樓價將用途轉做出租即可,自己實力夠令風險很低。   將軍澳附近大把盤,就算四房都唔需要擔心無盤租。由於區內供應仍然偏多,不建議買樓自住,應行「以租養租」之法,用第二度租金或利息去補貼自住地方租金。   買樓後淨低約800-900萬,抽300萬投入債基疊增方案,收12-15%息一年,即每月多30-33K收入。債基波幅用標準差計出,為3.5%-4.5%,比匯豐之股價約9%為低。但就唔係保本,風險自己衡量。仲淨500-600萬,可以買一隻REITS及做香港一間銀行之直債:   標的: 東亞銀行直債 (本文不在此債券的推薦,只在提出買債收息此一路向。煩請不要着眼某一直債之可贖回性或抵押力作評論,會在面見時更作詳解) 2022年到期、留意於2017/4/5後可用@100提早贖回 每半年派息 […]

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傷心和後悔過後,重新振作理財 #1213
[10/10 上午 6:08] ‪+852 941x xxxx‬: 你好,本人想報讀諗sir的課程,無論收息或買樓。 本人已有一層在馬鞍山供滿的居屋,市值約$450萬-$480萬,丈夫月入$44000,是公務員(是新制,沒有長俸),我是全職媽媽,有一個6歲女兒,每月可儲$14000,現金加股票有$60萬。 我們在過去3年於股票市場蝕了$100萬,錯過了兩次再能置業的好機會,很傷心和後悔,但看到諗sir在網上分享,心裏很想重新振作,好好再安排和理財,儲夠首期,希望在兩至3年內再置業,在九龍買一個兩房單位,約$700萬的單位出租,希望將來能作長遠收入。   但我不知應報那個課程?請問可以提供意見嗎?謝謝你。   [10/10 上午 6:09] +852 941x xxxx‬: 未能入睡的乜太 [10/10 上午 6:10] ‪+852 941x xxxx‬: 現時丈夫47歲 [10/10 上午 7:47] ‪+852 941x xxxx‬: 但供滿的居屋未補地價。 我覺得如果有一筆錢,情願作首期,也不會用來補地價,因為我們現時地方夠住,不介意繼續住,但好希望儲夠首期,買多一層私人樓出租,供15年 (老公65歲前要供完),可作為退休後的長遠穩定收入。   answer: 幾個概念讀者要攪清: 一般銀行唔會批按揭比65歲既人,但唔代表人到65歲就唔供得樓。批按揭只論上會個一刻你交到咩文件(或保證),故不少人到買樓001課去學點執靚套文件比銀行去批,一旦批出就過海成為神仙。當然借款人與銀行的合約中,是有訂明如借款人之財政有重大改變,佢係有責任要通知銀行。不過筆者早年在銀行工作時等了又等,都未等到咁做既人會出現。 舊制有長俸的公務員,確實可打破上會只到65之限。可惜讀者唔係。 明白在股票市場輸100萬令佢很心傷,不過殘害得讀者更深的是未有適時運用手上居屋,損失比100萬更多   為何多於100萬? 容筆者再解: 讀者供滿居屋,雖不能加按,但能賣。未補價既居屋不宜持有,在公營房屋將大增之下,此等住宅既沒稀有性,要作抵押品亦要房委會批准。三件令樓值錢的特質只剩可住人消費特質一面。   由於家庭現金水平低下,賣樓後套回480萬,可夫婦每人一間樓八成上會。一間自住再一間收租,惟買九龍三房讀者應避免。一個44k收入家庭加上超500萬資金在手,筆者仍覺供九龍貴樓仍屬勉強。何不退一步在沙田第一城搜括兩間兩房,預400萬一間,八成上會即一間要80萬首期而借320萬,加埋稅同雜100萬一間應攪掂上會。由於家庭收入只44k,借盡為5.7百萬,買兩間第一城要借640萬,要解此難應運用買樓003將借貸力由零變有之法。最後成功夫婦每人樓一間,而其中一間要偷偷租出,需到堂了解當中風險及早規限,及參考過往被人揭發之案例。 淨低480-200 = 240萬,估計其中120萬要留作補地價,而另120萬可投入做債基疊增收15%年息、而自己的60萬cash作備用現金。那讀者收息18萬一年,即月收$15k,可幫自己儲多些錢,或索性將兩間第一城都出租而自己用15k補貼去心儀區域租樓。留意夫婦邊個先買有學問,做對可避15%新印花稅。     由於讀者透露股票市場輸了100萬,即佢原本有160萬。於160萬資金當中拎100萬(即62%)投入股票市場,以此歲數比率太高。敢講就當下次就算有高人指點選股,用此等資金分配仍是要輸錢。輸唔緊,要明白輸左係邊。同埋要早輸先有得避,故年青人見本案經驗應明白早試早輸其實計到尾都係贏! 讀者要搬屋及作徹底大改變之原因,為讀者不工作令家庭收入減少,必須活化手上資產去提振個人被動收入。唔做野又唔想搬更要有錢洗!? 世界上無咁便宜既事。重複每日的生活習慣,只會維持生活水平在現今水平。
理財方向的理財執行步驟#976
    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]
補救錯過了黃金十年的財務缺失#952
*上圖:  深水涉1500長者等派米   諗sir 你好 我家庭總收入大約8萬,有一供滿的樓自住,現金大約80萬 40歲,做工程,另老婆係教書,收入比較穩定。 聯名自住樓估計有450萬,應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽,怕現在高位買樓市下跌。 希望諗sir 解答,謝謝 庸才上  ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產,若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理,持有樓房便獲益較少   兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值,一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世,在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況,會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)   執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力),呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課,拎唔到「兔仔」。   唔係大隻講,計佢30歲時, – 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) – 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 – 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 – 守到2011年頭,樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄,唔知讀者係咪負擔重要養3個細路,否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。   講返而家,先將聯名樓行筆者授方案一拆二,按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓,40歲既佢已錯失黃金十年,又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失,佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說,如例子運用失宜請見諒   有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後,獲益良多,引導我的思維走向正確的方向。」   文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。

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唔使加按都有錢、究竟點樣先做到? #1318
  諗sir 你好,   拜讀閣下文章已久, 有些事情想請教.   一對80後夫婦, 希望可以做到財務自由, 女兒出生後更妙想天開希望可以做全職媽媽, 知道被收入重要,  想實行一個五年計劃   本人和先生正33歲, 兩個女兒(兩歲及剛出生), 三大長老要供養, 背景如下:   本人同先生是專業人士, 收入穩定月入本人5.5萬及先生8萬左右, 年尾1-2月花紅 租住北角屋房約$22K 有1.5層物業。一層半山30年單幢樓, 現值約800萬 (樓按欠490萬,月供$20,000), 收租$23,500. 一層和家人夾份的鰂魚涌舊樓約525萬(樓按欠160萬月供$13,500), 收租$13000 (每人分一半)  高息債券’約$1.5m, 每月凈收入約$9k 股票+現金約20萬 四人三長輩開支約八萬元 現時每月儲2-3萬   問題有幾個, 希望諗 兄可指點一下 希望3年後做全職媽媽, 被動收入增加到3萬,應如何部署。 賣出半山物業讀者, 在北角購自住物業 (約1千萬). 不知是否太妙想天開或賣出半山物業, 用作入PB 門檻 想增加被動收入,但不知從何入手.   感激!! 讀者KK   ANSWER: 已經答左1318個個案,99%既人都係問點樣幫自己致富或改善自己生活。   很多時同學已買入高息債同收緊息,到收息堂後仍可獲得精進地方,原因: […]
中層員工怎因匯豐裁員考慮置業問題? #1314
你好,諗SIR。   本人37歲,單身,月入55000。 剛剛因單位質素賣了單位,輕微獲利,想在樓市稍為降溫後購買新單位。   本人擁有資產如下: 現金約一百萬 自願強積金供款約八十萬   想問如何在這段時間如何穩陣地增值?   如需要其他資料,隨便問。謝謝你。 王先生   answer: 先回應讀者想穩陣地增值的問題: 用債基疊增,投入金額10萬或1000萬都可以,收息10-25%都可以。當然25%之方案的波幅,是10%方案之3x。惟25%之方案同匯豐股份的波幅比,都只係相約。 直債保本,年期2年至成世都得。年回報亦在3%至40%都有。好似你夠膽落隻MI能源直債,1年鬆予你超30%回報。當然收息101課程會授予原理及提供安穩的直債選項。惟直債方案不合讀者,因10萬美金為最低門檻。大部份20萬美金。 ETF收息可達10-22%不等。波幅約同股票,冇年期日日可buy & sell 保險提供約10%一年,更是到期保本,入場10萬港幣即可。缺點是要5-8年投資期。   上述幾個途徑有波幅(volatility)與中電(0002)相約的選項,符合讀者安穩要求。   不過若然比佢成功穩陣地增值,令180萬資金每年可升15%至約220萬,兩年後那又如何?   兩年後若樓市大跌 那讀者就贏到開巷,可以用2017年賣走單位的價格之60%,去買番原本單位。又或用同價錢去買得更大的!   不過其中假設是,讀者唔可以無左份工。又或如果佢由月入55k跌至35k的,借貸力會縮至4.5mil。假設當時按揭批核放寬了,讀者又係咪願意將220萬次一半出黎買間500萬既沙田第一城三房呢? (用2017價格計第一城三房,跌40%後有望可用500萬買到)   另外筆者提及之收息物,價格都會跌。不過如股樓大跌,債券或保險類的只會有輕量價調。係大跌市「輸少當贏」之下,確實大跌市對收息為主的投資人是有利的! 不過讀者都要預收埋息計有220萬的資金,或許收實應只在200-220萬附近。除非佢今時睇對樓市,再咁叻仔睇中埋股債市個大頂啦。   不過….如果兩年後樓市再升呢?   若再升20%,沙田第一城三房做緊1000萬,御龍山三房做1500萬,就當係個市頂跌返30%,御龍山仍要$1050萬。咁講讀者得200餘萬加55k人工之借貸力(7.1mil),要改善生活比2017更難。就當父母會提供住處而自己唔考慮結婚成家,讀者仍欠缺樓房租金收入肋其更易退休。 若有居住需要更大問題,計一個月租金$15k,2年已是36萬,基本上用掉讀者20%手上現金。如果等兩年發覺樓市仍未大跌,例如跌左都仍高過2013年那120點的位置,呢批租樓既朋友會發覺可站腳點越縮越細。   結論: 讀者較難承受萬一睇錯市之後果,賣樓為錯誤行為。比人炒、樓市升呢D野一樣會發生,機率不比樓市跌的低。   若果比人炒埋呢? 在現時情況,收得50k人工以上的,隨時準備「起身走人」。筆者有朋友公司被國內集團收購,仍要裁走一批人,換班上海既人黎做主管,順便幫埋人地成家落黎香港定居。係匯豐大裁IT人員之後,基本上已發出了「警鐘的最後警鐘」,即鐘響了咁Q多次仍係聽唔到既,那當死人辦算了。匯豐IT在行內屬over paid,被裁當然係唔開心。不過被裁受訪者同生果報講難處在於:「好難係出面搵返相同人工既post」,只好說匯豐個post令你太天真,亦肯定匯豐個IT post平時唔太需要班同事動腦筋的。所以有此結果,亦很正常。   投資人必須將問題考慮得更闊,例如萬一自己睇錯能否承受當中風險。單一咁睇:「我而家有筆錢? 應該買乜?」只屬銷售人員想你買野而早為你種落既trap。閣下唔係為買野而生存、而是為改善生活及活得更快樂而生存。   你可以話筆者涼薄,或者留言「涼薄」x20都可以。只想提提若閣下為中層管理人,將最後一間樓都賣走時要深思熟慮。而筆者看讀者底氣不多,由兩個點子: 過去5年,持有樓宇再賣走而獲得「微利」的,屬少之又少。說實話,一般都是大賺的。 成37歲人靠賣哂樓先有港幣100萬cash揸手,仲衰過平時30出頭黎問首置問題的平實小夫妻。當然,唔排除家人有病、兄弟有難搞成咁。 […]
姓蔡小康中年投資契機 #1313
諗sir你好,   最近一直追看閣下的文章和視頻,受益良多!   本人姓蔡四十六歲月入四萬,太太四十一歲月入兩萬,有兩個小孩,分別十三和十五歲。和父母聯名一個自住物業(已供滿)現估840萬,父母住付近居屋也供滿,但無補地價!太太名下也有一個三分一業權的物業,由岳父自住。手頭現金只有一百萬。曾經投資股票但收穫不大,看了閣下的文章才知道個中原因!   以我現在的情況來看,人到中年,借貸力下降,現金又不多,小孩還小,又無人名可用來賣樓!如何能做到一生三宅的退休生活啊!所以來求敎諗sir!   期待你的答覆和上你的課程!   中年男子上   answer: 讀者所作財務安排不配合時下法規,有感三宅遙遠屬正常之事。手上房地全部聯名持有當然蝕底,不過要由聯轉單係唔需要搵個首置人頭去「食屋上身」,例如三個聯名持有人係可以賣間樓比兩個聯名持有人,就咁其中一個人既名就會甩左出黎。變成可八成借貸上會加買樓免付15%高從價印花稅了。當然點做才可更慳稅? 同埋按爆原本間樓既賺幅出黎? 這在買樓003相授。筆者想先指示多一個考慮方向予讀者。   有一個物業供滿、同埋有一間未補價居屋都供滿,這當然是讀者之契機。有同類情況之香港家庭為數不少,地產商聯同經紀正努力揪哂呢批人出黎去睇新樓。本案更是居屋富戶例子! 由於新樓由發展商提供二按,不少人都唔覺意咁「借大左」,好似讀者咁樣,以工資計聯同太太之借貸力為(40k+20k)/10000*2.59*50% = 7.8mil。若付15%首期上會,100萬現金可買約800萬樓,成交後三年開始貴息供款,總供款額可達800*80%/259 ~ $24700/月,對小康之家造成極大壓力。如遇上跌市,讀者仍需供$24700,但當時若將老豆樓加按,由於自己加太太借貸力已用盡,就當有間供滿既樓都套唔到錢,話唔定要夾硬平賣老豆心血去減低新樓供款,造成家人之間的鉅大心靈創傷。   由於今次樓市升市係由一班加按換樓客、再加「借屋企人頭」之方式買樓,與1997年那次不同。97年「摸貨橫行」,大抵是朝早摸入而夜晚摸出都可以,但點都好都係業主同買家之間既事,屋企人起碼個名無借出黎。但今次如樓市真大跌,恐怕出現大量家庭糾紛案件,今次連剛滿18既仔都落埋鑊,中左招有排搞。當然咁講不等同筆者認為樓市短期內會跌,但樓市始終都要有跌的一日。各位買樓前宜先計好自己借貸力,及想想借左屋企人頭點去還。   讀者可以將自己從父母樓拆出,父母聯名持有840萬間樓,可順便加按當中300萬價值出黎,讀者自己做擔保人。讀者自己一個計借貸力已超500萬,所以擔保父母拎300萬出黎應可行。按揭計劃可先選擇靈活按揭計劃,提供最多借款額之一半作高息活動存款,活期息率與按揭收取你之利率相同。換言之,省下一半按揭利息支出。   當然將自己名由三人聯名樓拆出,對日後賣樓能否分到錢有影響。但考慮到讀者拆出自己名後即海闊天空,買樓可以八成上會只付100萬便hold到500萬樓,更不用付15%印花稅,同時可趁在45歲附近借貸力未大跌前搵到租客幫自己供樓,一舉三得應去考慮。何況父母真要留錢比自己,搞份遺囑就可以,所以好仔就不應望爺田地。讀者自己成功左之後利用太太同一方案,未來5年置業兩層,令退休洗費可每人一層樓打底。   當然加按而得的金錢可收息,運用收息101之債基疊增方案收息10-15%一年是平庸,25%息是突出,而40%年息先講係冇可能。同埋收息到15%之上既方法,絕對不保本。5年之後小孩已過18歲,或父母都已仙遊,中年人到時已達宜休之年,面對另一局面到時打算未遲。總之有錢係手+月月有息收就最重要。你咁辛苦返工,咪又係望月月有糧出? 咁點解唔自己搞份被動收入出黎? 主動令生活好過?

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老母「被置業」的個案 #1305
  諗sir你好, 我家父母一直在租房子,因為業主是親戚,以及單位是居屋,所以每個月租金相對平宜,每月$9000三房在九龍區。我的弟弟就快結婚搬出,所以父母之後都不需要這麼大的單位,開始在想買一個兩房單位給他們會否改善現狀。   我和丈夫已有一個兩房單位,市值約$660萬,還有約$400萬按揭,每月供款約$17000;收入每月大約14萬,儲蓄約7萬,現金約$380萬,已計劃用約150萬作首期買多一個兩房作投資,其餘的現金想上完收息班再決定。我每月給的家用是$13k-$14k。如果買的話,會用母親名字,母親願意付約$50萬作首期,由我們來付餘下首期,作擔保及供款,到時我給的家用會相應減少。   問題: 應該買還是繼續享受低租金? 如果買,是否應去試抽居屋? 什麼時候買?因為這算是我們的第三宅,是否可以等跌市買?   謝謝!   answer: 父母原本住係九龍三房居屋單位,想買兩房改善居住環境,筆者估計兩房應是較新的樓吧。另筆者理解是新買的兩房應是父母入住,而讀者把此項目作個人投資考慮,是嗎? 同意父母無樓很幫助減少買樓投資首期,即係#1288 CASE那位150K月入讀者所講的「提供人頭」。而家排隊買新樓有20%係廿歲未夠後生仔,父母老來「被置業」在現今香港亦屬平常。筆者為符合港情,分析一下用人頭買新樓定買二手又或租樓比爸媽住之利弊。   人頭買新樓 如買全新樓有機獲15%印花稅之部份回贈,不少發展商回贈一半7.5%。即九龍新樓兩房若在800萬,印花稅有回贈都要60萬。放番入本案,此金額已是父母現住地方之60個月租金有突! 知道讀者有人頭買樓,你係唔使比15%雙倍稅,但單倍仍是要比的。當然無回贈「益」個客,發展商或因此提供減價。另外首置身份除了可少付稅,亦可做盡按揭八成上會。惟本案讀者的媽媽估計收入不高,就算單名買樓都要加讀者或其先生做擔保,在此情下係做唔到八成上會的。因要做高成數八成二按需借款人聯同擔保人都係無樓先得。不過買新樓仲有張皇牌! 發展商暫可無視照批高成數借貸,85%上會照可行! 不過頭3年低息過後預比4%附近(有些可達6%年息)。   按讀者想打200萬去買樓改善現狀,買新樓付200萬首期應可夠CAP成1000萬既樓,同意真係可改善現狀。不過留意現九龍區新盤大多以啟德供應為主,按賣樓廣告都知主想招徠後生仔買家,片段又彈結他又唱rock style既歌咁。筆者驚父母搬入後發現屋苑會所缺長者配套及交通不如估計般便利,令老人家未感現狀有改善。另外其於在旺市買樓不應用超借貸力60%之原則,先計借貸力為14k*50%/10000*2.59 = 1千8百萬。現在只借了400萬,即運用了22%。從而計出再買下間樓應只借1800*(60%-22%) = 684萬。由於首期打算付200萬,讀者若買1000萬新樓,自己同老公會加埋阿媽擔起800萬新債務,超出684萬安全水平些少。筆者認為超出此水平是可以,但若買成1300萬價碼的新樓會令件事變得危險。   人頭買二手樓 如買樓齡較新的二手樓,可先到社區視察、或父母都有個大概。此舉沒發展商回贈,惟所得單位投資價值估計更高,附合讀者希望利用阿媽名既可幫佢改善生活而自己又能投資的想法。新樓收樓後大多呎價會跑輸大市,因需捱過供應高峰期,二手樓入伙三數年後多無此問題。若讀者買二手樓即沒發展商包底借夠八成五,咁講付200萬首期,根據金管只借自住樓市價六成之原則,讀者頂盡買500萬樓。因500萬樓借六成,即只借300萬。換言之買二手樓難去改善父母居住環境。當然二手樓有好處係即住,買新樓你係買樓花,大約都要12-18個月後先入伙。   唔用人頭租樓 此法主要係比唔使買樓既仔女,利用手上既錢收息去租靚樓比父母住。計及350萬用債基疊增收息,較低風險咁行收息101之套餐E,約收10-12%,一個月有息35K息入袋,每月10號派。如用稍高風險的混合方案,收15-20%,月收入可提高至58K,可夠租樓而自己儲起淨額再作首期第時買二手樓收租了。點都好,呢個唔買樓既方案相信不合讀者。   解構了三個方向,第一重要是說明買樓不是看什麼時間買,而是先看有無能力買。計出讀者能力,買二手樓只達500-600萬樓、而新樓可至1000萬。入手後若樓市跌20-30%,由於借貸力未用盡可以守住。一個老舊問題是:「如果跌點解仲要買?」   重點是:「無人知聽日會升定跌。但你個人能借到幾多同買到幾大就計得到。」加上李澤楷的機遇不是諗sir的機遇,所以睇好自己副牌先係最重要。當然同意讀者收入在香港而言算是高的,買新樓係佢用好「人頭」同時作投資又可照顧好家人之「一石三鳥方案」。所以新樓廣告幾時都以愛行先。四月期待同大家去睇海之戀。
傻中年遇上渣打9%年息 #1295
諗SIR您好: 早前拜讀各下書籍,其後上了三個課程,另我獲益良多和廣闊視野,現準備再報讀收息103。 本身資金不多現已用50萬左右,購買諗SIR在ETF堂推介的ETF同REITS,已每月收息中,初想自己子彈太少,不打算發問,但最近家父與家母身體相繼不適,需要我幫忙管理資產,因這是他們一生的積蓄,個人不才,不敢輕舉妄動,望諗SIR指點迷津,實在萬分感謝!   資產如下: 股票1000萬左右 (七成藍籌股,三成二三線中資股, 粗略計算平均股息率3.3%) 定期 400萬 (已到期) 另外家父家母跟我和兄弟姐妹共同擁有收租公司: 兩個舖位一個7-8年前估值3500萬左右,現收租$60000,另一個12年前550萬買入(車房契),現收租$34000,一工廈單位12年前500萬買入自用收租$25000,兩個工廈車位自用收租各$2500,一住宅單位約610萬,現收租$15500(月供約10800),以上除一住宅單位還欠銀行60萬,其餘全部已供滿。 需要放曬所有股票嗎? (因太多不詳細列出以九倉和恆隆地產最重貨) 如果不做槓桿有咩好做? 或槓桿應用百分幾資金最安全? 直債, 債基, ETF 或樓如何分佈? ETF或債基有到期日嗎?如果停止交易,本金可取回嗎? 有需要開一個私銀戶口嗎?有推介嗎?一般收費如何? 40歳傻中年人上   answer: 父母的資金要穩妥管理,股票從不屬穩妥投資。上三十年父母見證香港經濟起飛時,身家隨股市上升暴漲。可惜到今時又另一光景,於可見未來香港的樓盤,將會拎去北京包銷。此一時彼一時,想借力打力必須順勢而行。當然要取中國水不代表你必定要彎腰,豐富個人資產及見識,再留部份資金於海外,定必令你更有承擔更見風骨。   讀者列出之物業要在筆者面見後才知點處理,這亦是投資樓房與股票的很大差異。樓亦稱不動產,既然「不動」,即周邊的環境不變,或至少三五七年先變,要研究一間鋪是否值得持有,除本身的營業許可之外,周邊的鋪位很影響判斷。另外利用公司去收租同收息很好,可沖銷不少稅項。在穩陣的前題下,槓桿唔應該大做,至於ETF同債基就算買,其實唔做槓桿已可達8-10%一年,此等息率對讀者家庭而言已很夠,唔需要攪什麼10%之上的收息了。當然讀者自己既錢,可用債基疊增收到15-25%/年,惟家庭成員的錢,主打用債收息去產出回報。   ETF/債基,除非信託人倒閉,否則絕大情況下都可贖回。例如買A50中國基金,信託人為匯豐信託服務(見下圖),那出事的概率很低。亦肯定如匯豐出事,這是共同風險,不怕冒上。當然,基本資本如少於1.5億,發行人可解散基金dissolve,有可能令投資人強逼用低價收回本金完事。當然以A50的知名度,發生此事的概率亦很低。但基於本blog是想糾集一班唔求number主想學習進步的網友,所以同大家睇些少基金章程,學懂此道理他日讀者睇其他基金亦可應用。 – 至於私銀戶口,筆者建議讀者將父母的1000萬股票賣走700萬,將700萬或再補些少錢去開立私銀戶口,為的是用低融資成本去將直債之回報放大。買直債去槓桿,槓桿比率只是5成,就好似你買樓只5成上會,比率算低可作槓桿。至於債基再疊增,留意到似買樓是7或8成上會,要當心一點。講返直債,我地搵隻渣打2022年到期的直債講講,按佢價值現時買入年回報在5.1%,若「五成上會」,一手20萬美金,槓桿後(融資成本1.2%)年回報可達: (10200-1200)/100000 = 9%。若渣打直債比買入價跌50%,要call loan。不過筆者心想,連渣打直債都要跌50%? 那匯豐可跟幾多? 對此共同風險還是到時再諗吧。其實call loan一點都不大問題,補些少錢就可以。最慘係買中跌完成世升唔番既股票,境況更慘。   淨低300萬股票,可利用槓桿ETF,將300萬投入ETF是可模擬1000萬籃籌股之同樣升跌幅。故700萬釋出了投入直債當收9%一年即息多了63萬/年。這在ETF課程會更詳細講解,找到最底可見此課程。   知道有網紅話:「股票不是無型,股票的形態就是其擁有的資產」。那渣打的股票由100蚊跌到落50,是否佢資產值少了一半? 渣打在英國控有之物業唔值錢咩? 你押比渣打間樓忽然唔值錢咩? 講到「你間樓」呢度,希望你捕捉到。一隻股份的資產只屬帳面值,隨時可因市況而大變,最終令股價大變。另外怎為股票之資產作定價? 這是因人而異,隨時令股價波動。買股票,從來無人保證你可以拎番咩野。買債券就有發行人保證到期可回本金,如果佢唔還,要比人清盤。那投資人就要選取商譽好的公司,因其清盤之機會成本(opportunity cost)很重。至於樓同稱Real Estate, 又或Tangible investment product,即係有型投資物。反之股票係Intangible investment product,即講明是無形了。根據書本講,同股價表現講,股票已表達了其無型性。 […]
唔做野都有69K收入你會怎樣? #1288
33 歲卡在中間 “Tiu Tiu Fing” (收息, ETF及買樓堂學生) 諗 Sir 你好,小女子是你的長期讀者+學生(由數年前 903 骷髏會 blog 開始),先謝謝諗 Sir 之慷慨分享,畢生受用!   現況: – 33 歲, 單身。 即是收入方面只能靠自己。 – 收入約 150k/月之中層管理人員(非公務員),交稅約 20k/月。 – 2-3年內有轉工(實為轉行) 打算,一方面身處之職位發展空間有限,另一方面想嘗試新挑戰。屆時收入有機會降至約 90k月 (希望會有 100k 左右)。 – 股票投資過去在 3 年平均年增長約 20% 左右,今天約值 1.8 M。 – 每月收入支出於下表已列出,港島物業是早年母親單名買入作父母自住,由我負責全數供款,但按揭申請時由兄長擔保所以不損我自身借貸力。 – 父親名下沒有物業。父親已同意,若我將來我再購買物業,”人頭” 可留給我使用,條件是不能做套房。 – 沒有意願結婚,買樓不會有伴侶人頭可用,亦不會有人擔保增強借貸力。 我自知財政將況比上不足比下有餘,一睇盤數就知離財務自由唔返工仲有一段距離(被動收入 69k vs 支出 114k, 只完成 […]

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    睇樓報告
    [汪敦敬]樓市需留意地皮 會否割價求售
    雖然筆者是預測樓市比較準確的評論員,但其實我並不希望我的預測言中的,因為樓價跌,社會會平和一點!做生意亦會開心一點!社會在近年多了不少怨氣!而且,樓價跌反而我們會更多生意,但是,寫評論文章要說實話,無論你喜不喜歡,我也應該要將實際情況反映,否則,我的文章就沒有價值了! 到了現在,我亦無意改變我上年年尾對2016年樓市的預測,即上半年開始有個別板塊找到谷底,而下半年整體住宅市場應該找到谷底了!但是在尋底過程中,樓市局面是顛覆不定的,我必須要與讀者分享我的分析!     上年10月開始的劈價勢,並沒有令到市場結構性改變!在實際上,因為香港人供滿樓的人是增加了不少!從存款上去看,香港人亦比以前富有(雖然貧富懸殊嚴重了!),但市場上350萬的二手放盤反而大增,算是一個很不錯的成果!多年來,以人均入息中位數字為購買力(兩夫婦計),現在是能買私樓細單位的最接近時刻! 不過,政府樓宇政策的新一波「殺着」,就是將樓花地盤聚焦發放!在屯門區今年可以發售的樓花地盤可以有9個!當中若存在納米樓的話,即是說有理由相信一些樓花有機會不斷推出2百多萬的上車單位!如此多的樓盤及平LUMP SUM價,不可能不衝擊二手市場!     上次樓花聚焦推出的是元朗及朗屏區!正好配合了當時的劈價勢!今次屯門又會如何? 更加需要留意的是政府會否將地皮割價求售,因為如果行這方向,樓市就有了結構性下跌的基礎,大家都要緊密留意。     不過,筆者只是忠實說出不同角度的風險,看官就不需要太過擔憂,市場最後由實踐及實踐後的數據去印證一切!眼前我們要面對的是畸形的市場常態及矛盾,「樓市哈佬喂」帶來了甚麼?現實中就是香港人愈來愈富有,卻同時愈來愈多人虛怯!當兩個特性相遇的時候,樓市就變得波譎雲詭了。 購買力愈來愈強橫的情形下,竟然恐慌的人不斷存在!這極可能是一個入市良機!是否,還看你有沒有堅持量力而為的能耐了!  
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    屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 置富花園 88%, 海怡半島  60% 置富花園 呎價: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花園 由香港置地。各幢約於1978年落成。海怡半島由和黃發展,1992-95年陸續入伙。   From To 海怡半島 置富花園 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
    5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
    >>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk  
    4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
    *本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有着數你冇着數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有着數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁着數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
    4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
    *本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有着數你冇着數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有着數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁着數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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    所有課程
    開課日期:
    2017年04月
    2017年05月
    2017年06月
    2017年07月
    導師:
    諗Sir
    金Sir
    聶Sir
    美股隊長
    紅猴
    股領袖
    費高
    莫家強
    易宮
    潘家榮
    示範導師
    課程:
    美股
    美股期權
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    亞馬遜難敵地頭蟲阿里
    20161104 陳建良- now《名家給力場》
    重整投資組合 買股收息未必最好
    20161103【投資諗法】(第51集)
    Homeblogger 第四季書展
    20161012 西九龍中心
    龍傑供股有空間炒權
    20161012 聶sir- now《名家給力場》
    創富貼士
    跟曹操學做事,向孔子學做人!
    一、能屈能伸,不逞一時之能 1、只為王不稱帝,不在乎一時之名 2、能屈能伸,善於適應 3、掌握好進退妥協的尺度 4、低頭,是一種智慧   二、膽大心細,敢想敢幹才能成就事業 1、不循規蹈矩,才能有大成 2、善於表現自己,就是競爭力 3、敢想敢幹,積極行動 4、做人就要有激情   三、苦練內功,方能厚積薄發 1、睥睨天下的氣度與自信 2、路還要靠自己去走 3、嚴以律己,以身作則 4、臨危不亂,處變不驚   四、借力使力,讓別人為自己做嫁衣 1、依靠團隊支持,具備合作精神 2、不拘一格,唯才是舉 3、有容乃大,市井小人中有大才 4. 跳出小圈子,結識圈外人 5. 築巢引鳳,善待部   五、揣摩大勢,精於算計 1、大處着眼,細處着手 2、高瞻遠矚,選好接班人 3、將欲取之,必先予之 4、兵不厭詐,巧用手段   六、權謀之術,領導是門大學問 1、對影響事業發展的不利因素決不手軟 2、賞罰一定要分明 3、靈活多樣的管理風格 4、用人也疑,疑人也用   七、成竹在胸,永不言敗 1、與狼共舞,要先變成狼 2、做事徹底,不留後患 3、敢於拒絕,勇於說不 4、笑對逆境,永不言敗 向孔子學做人   一、聖人的做人法則 1、誠信:言而必有信 2、孝道:百善孝為先 3、悔過:知錯要悔改 4、志向:匹夫不可奪志 5、朋友:把握好交友的度 6、寬容:是一種境界   二、聖人的處世之道 […]
    20160929【投資諗法】(第46集):如何成功將資金三年翻一翻?
    每日短片論市 20160929【投資諗法】(第46集) www.HomeBloggerHK.com X 經濟一週 如何成功將資金三年翻一翻?     以下是諗Sir發言重點: 兩夫婦如何成功將資金三年翻一翻? – 建議兩夫婦當中,一個人做九成上會 – 但夫婦預計隨時被炒,買完樓只剩下約30萬港紙 – 如何將約30萬港紙變300萬? – 先在一年後把30萬港紙double變60萬 – 要連續三年每年收25厘回報         徐冠鴻(諗SIR) 著作《樓換樓》《收息論》《雙租族》 擅長按揭、物業收租、ETF及債券基金 ===========================================
    20160922【投資諗法】(第45集):100萬本金 如何月賺2.5萬利息?
    每日短片論市 20160922【投資諗法】(第45集) www.HomeBloggerHK.com X 經濟一週 100萬本金 如何月賺2.5萬利息?   以下是諗Sir發言重點: – 100萬本金月賺2.5萬利息 年利率30厘 – 收取利息工具 為配上槓桿的債券 – 現時買入滙控 息率有7厘 – 計到投資物品的標準差 可了解其風險水平 – 想賺價可用其他投資物品 想收息買債 – 一般債券波幅不大 建議長期持有   徐冠鴻(諗SIR) 著作《樓換樓》《收息論》《雙租族》 擅長按揭、物業收租、ETF及債券基金 ===========================================
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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    有故事的旅人
    【有故事的旅人】巴爾幹半島篇08 – 馬其頓奇遇記05 (完)
      珍惜美好的風景 (承上回,可click “previous”看前文) 從Skopje乘坐最早的巴士,儘管可能性不大,我仍決定一搏,希望於晚上前到達,六點鐘離開那他媽的馬其頓巴士總站。昨天實在太累,我仍在半夢半醒間,終於到了馬其頓接壤阿爾巴尼亞的邊境。有了昨天的恐懼,我緊張得手心出汗。待司機回到巴士,我看到那本唯一的「藍色護照」,不禁「呼」一聲鬆口氣,司機見狀,笑說:「Worry?」 我不畏言:「Yes!」 他明顯英語不佳:「Tourist? Oh? Hong Kong?」 「Yes Hong Kong!」天呀!終於有人認識香港與中國的分別!他笑說:「Kung Fu! Right?」然後,這個司機每次停油站時見到我,都不斷跟我說:「Hey tourist, don’t worry!」/「Enjoy the view!」 中途有一個馬其頓的年青人也逗我說話,他也看得出我過關時有點緊張,我告訴了他故事後,他樂觀地笑:「You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!」他拍拍我的膊頭說:「Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.」 到達時,司機大叫:「Welcome to Albania! Hong Kong tourist!」 有別於昨天的冷漠,這些乘客令我倍感溫暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混亂,感覺有點像印度,下車後我一片茫然,不知自己身處何方。司機竟跟我握握手:「Go luck for your trip, tourist!」天呀,昨天那些冷漠的人是從哪來? 我問司機怎樣找去Shkodra的巴士,他英語有限,幫不到我,一位當地的女學生竟主動上前說:「I can […]
    【有故事的旅人】巴爾幹半島篇07 – 馬其頓奇遇記04
      計劃又一次趕不上變化 旅遊巴上,走來了一個女乘客,我又第n次跟她說了這個,我一小時內說了幾次的故事。她又說:「You can’t get in here!」 真是有理說不清:「Please, the officer told me to get on the bus!」我真想把他們拉出來,向司機解釋。 「The driver said, you have to pay.」 Fuck! 我老早說了錢不是問題呀,你們這班人明白我說甚麼嗎?我嘗試平心靜氣地說:「Ok, I can pay, is that I can get on the bus?」 「No, you can’t get in here.」 頂你個肺:「So I can’t get on the bus even I can pay?」她又對司機翻譯,續說:「You have […]
    【有故事的旅人】巴爾幹半島篇06 – 馬其頓奇遇記03
    人生中最低聲下氣的幾分鐘 換班的過程中,眾人來來往往,我站在邊境辦事處內,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,離開前反對我惡言相向: 「Stay here! Don’t go anywhere!」我都想「Go anywhere」,但這正是我的最大問題。 我如像「孤兒仔」般待了超過15分鐘,心情忐忑不安,直至我見他們好像「安定」了,才敲門問接更的人:「Excuse me…?」 「What are you doing here?」剛才那個男人入門前明明看到了我,卻沒作過問。 明顯地,上一更的胖女人沒告訴他發生甚麼事。 我把故事從頭說起。 那男人一臉茫然,沒有甚麼反應,我續說:「So… What can I do now?」 他怒說:「Hey! Speak in English! I don’t understand!」 「I am speaking in English, OK?」 「I don’t understand.」 「Can you get someone know English to me?」 他似乎仍不願意承認,自己不懂英語的事實,喃喃自語地離開了辦公室。 未幾,一個類似他上司的人問我:「So you want to go to Serbia, […]
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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    費高
    【費氏股】費高:議息重點不再是會否加息 (2016/12/15)
    《八點鐘費Sir》呢次議息,重點不再是會否加息,而是耶倫展望來年加息次數及幅度。來年加息三次,完全超出分析員預期。 IG 黑期顯示,大戶準備借一時恐慌向下殺,恆指或「還原基本步」的返回年初兩萬二。不過,這可能是低位部署來年好倉的最後機會,好好珍惜。 至於樓市,我在劣作《費氏估》講過,樓市週期在16至21年。以九七年為上次一個頂。加息週期重啟,增加貸款者負擔,只是續步形成樓市趨勢向下的因素之一。   新聞源:聯儲局加息0.25% 委員料明年加息3次  
    【費氏股】費高:美股反高潮
    – 《八點鐘費Sir》一如所料,耶媽於上週五為加息作心理預期準備,普遍輿論跟隨美股單一走勢吹下淡風。惟根據經驗,美股正常要chok上chok 落幾日,才會出真方向 (記得去年12月加息後幾日?),今晚美股會否來支陽燭反高潮? – 費高用17 點入了兩張 23200 Long Call,之後等運到,搏期結兩日抽上23200~23400,輸曬罷就。九月才重新試開淡搏短線調整。 – 費 高(阮健毓) 由股票落盤員做起,曾任職買方分析員,從事金融行業七年,憑自修三年考取特許金融分析師(CFA)資格, 現為時富財富管理有限公司擔任副總裁,掌管客戶股票投資,由《信報》前總編陳景祥發掘, 2011年起擔任【股海One Piece】主筆至今,2015年獲邀在免費報章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏觀經濟、板塊異動、公司動作、為廣大讀者拆解各種證券投機良策。 - –  資深傳媒人--陳景祥:「作者的分析和見解,都參考了不少投資大師的智慧,絕不是泛泛之談。他的文章有理論,也有實戰經驗,分析起來格外有說服力。」 《信報》專欄作家--盧志威:「與費高已相識多年,但每與之交流市場看法,總受到他的創造力啟發,往往能發掘到獨有的觀點,獲益良多。」 著名期權專家--歐陽一心:「懂得把心思專注於自己最拿手的部份,確確實實將賺錢視為第一目標,因此長期投資回報成績驕人,絕對是散戶的學習對象。」 《細價股》系列暢銷書作者--聶振邦:「在去年有幸與費高合作演講,發現他精於洞悉短期大市走勢,並即時訂出恰到好處的應市策略,其做法既叫人難忘,亦非常具有參考價值。」 – –
    【費氏股】費高:企業想賺盡全球或不切實際
        軟銀(SoftBank)收購英國晶片商ARM,坊間多從前境增長落墨,不過大家不約而同都見證了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛極而衰,投資者不禁要問,孫正義如何盤算ARM能多活10年?   答案:應在於ARM在晶片設計這小領域上有何領導地位。   Intel 於1968年成立,員工10.7萬人市值1640億美元;ARM於1983年才起步,只得員工3600名,少數人產出大價值,軟銀以約320億美元收購這家公司。ARM厚待員工,專門聘請業界菁英,招攬的是全球最優秀的晶片設計專家,為公司增添續航力。   然而假若有一日Biochip(生物晶片)研發成功和量產,取代當今的Quantum Chip(量子晶片)的話,對行業有什麼衝擊?相信Intel 由技術人員到生產線,均需要投入大量資源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel「賺盡全地球人錢」計劃於當今略嫌不再實際,相反科研急速增長,資訊不斷變遷的社會,ARM純粹「滿足一小撮需求」,已能將市場區隔做得很好,能為未來starup借鏡。   例如,手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。當人們以為運動產業早已被adidas及Nike完全統領時,專注為瑜伽玩家設計專用器材的Lululemon,已經在另一邊廂稱王。   本星期特別之處,恆指夾升,但國指卻於星期一破9100後無以為繼。煤股受中央官員出口術限制煤價而走弱外,先行的內銀也沒甚力水。市場對市況方向取態逐漸趨牛,加上不少基金現金水平偏高,成為後市最大動力。唔同熊市笨豬跳,牛市卻似攀山過程︰投資者走過一程上爬,又會向下Drop百米。個人暫時止賺了長城汽車(2333)及內銀股,中國太平(0996)及水泥股繼續坐住觀望,晨鳴緹業想加註,但每有人沽出又給人掃走,或等10天線迫近時加點。     圖:手遊Pokémon GO的成功元素,不止於僅負責遊戲開發及發行的任天堂,還有賴提供AR技術支援的Niantic及遊戲故事設計的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (費高寫寫嚇文章,呢隻比卡超自己走埋嚟,梗係即刻掟佢精靈球,收歸旗下。相信已有不少讀者下載Pokémon Go,全城瘋狂向手機低頭。    
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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    KL-資產配置
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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    鍾維傑-各區樓市研究
    【樓市數據分析】鐘維傑:樓市要看大市 (2016/08/26)
      樓股投資哪個較好?實在無需比較,因有如問食 水果還是吃菜好些一樣,it all depends,況且各有所長亦各有不同。此外,亦視乎實質是買了甚麼,如其質素、買入價等。不過,當中有一個不同之處很重要,就是買股未必一定要睇「大 市」,尤其有眼光又有勇的可揀股不揀市,但買樓就不可以不理會大市,起碼中長線不能。   為何?因為股市怎樣興旺,也有向下調 (即與其他大部份股票之 correlation 趨向-1) 或不多波動 (即 correlation 近0)之股票,如何差勁,也可有向上升或不波動之公司。這現象反映股市包含不同行業,不同地域經濟、甚至不同之管理質素等。然而,若將不同樓宇屋苑當作不 同股票,基本上是沒有屋苑不跟隨大市走的,興旺時最多升少些,下調時又跌少一點,但 correlation 仍傾向1。例如2003年有沒有屋苑仍保持着97價格,又或現今有樓房依然停留在09水平?   據此,就算閣下購置了最好地點的物業,設計設備兼管理一流,甚至貨源短缺,但若果遇上經濟逆轉,這些優點也阻止不了價格下降,最多比別的跌少些,且要視乎借貸情況。   但我買的樓房之對象群組不但富裕,資金又用不 盡,兼已退出商界(即不需再冒太多風險),且生活不多受經濟情況影響,那是否我的樓價可較硬淨,不會下跌?不會,就算真的有這麼一個樓房市段和群組。因為 當你看見非你群組之物業市段明顯下降時,假設沒有急需,又純從投資角度出發,你心理上很難在這一刻用以往價格買入多一個你群組之物業,會感覺不抵買,起碼 也會探討賣家有否降價之意思。要價格不變,表示會有價無市。噢,你沒有上述傾向?失敬,筆者有好介紹給你。   那麼大市去向又如何估算?沒有百分之百的方 法,但市場是人的東西,大市又反映人心之取捨與取向,而這又受多個環節影響,包括經濟、金融、社會、政策等層面。索羅斯的 theory of reflexivity 形容市場會有「自我實現」之傾向,即會循某投資信念進發,直至爆煲為止,且市場常存錯判。根據上述,筆者建議留意市場(人們)對某投資信念之「堅信」程 度,越多人信又或越信念堅定時,就可能越近 the point of reflexivity,可隨時掉頭走,兼往另一極端進發。   所以,懇請讀者幫個忙,回答以下問題,你同意「香港樓價只升不跌」之說嗎?若是,有多堅信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 […]
    【樓市數據分析】鐘維傑:大數據可改變分析趨勢 (2016/08/24)
          對於「大數據」(Big8 Data)之具體細節,筆者並不太懂,但從有關網上文章及片段,它可說是互聯網 + 各類通訊儀器 (如手機、電腦等)的副產品,將千萬個別人士在網上的瀏覽行為集結起來,便有機會看到一些「紋路」(pattern)出來。   至於是些甚麼紋路,相信非常之包羅萬有,要視乎用家的研究焦點,集中搜索和挑選有關的部份。此外,感覺大數據之運用還在初階,未來多少要靠些碰碰撞撞,才能達致較成熟程度。現時涉及大數據運用之案例,有美國總統選舉工程,或一些防範罪案發生的系統,又或購物習慣等。   筆者相信樓市分析會用得着大數據,無論是宏觀 或微觀層次,焦點或許不同,但只是用哪些大數據的差異而已。再者,相信部份發展商在推廣物業樓盤時,亦已參考大數據,例如過往買家群之中有人亦常瀏覽某些 網站,下次開盤前便可先在這些網站賣廣告或作引線,可事半功倍。上述是較直接使用大數據,但亦有較曲線的。   現時大部份(包括筆者的)房地產之宏觀分析, 大致仍是使用傳統方法,例如將價格和收入數字比較,又或測試利率之影響等。這些運算甚有用處,但亦甚「靜態」,或許足夠地反映市場理性的一面,但市場(人 群)並不只得理性。筆者亦曾撰文推論可加入行為經濟學以及腦部科學的原素,目的就是彌補部份數字照明不到的地方。大數據之出現有可能協助加快彌補靜態數字 之缺口,如下:   1) 發掘一些前所未有的現象 = 舉例「隨意」說,某種購物網站之興旺,除可能代表東西抵買之外,亦可能代表某群人們正在積蓄,正在儲日後置業之首期,不但發展商要留意,股票投資者亦可考慮買定一些地產公司了。   2) 有行動感覺,亦較即時 = 傳統數據閒閒地有數月之久,亦不容易感受到動態,而大數據不但可較即時,亦有動感,因為可以不停地天天搜集着。   大數據反映某人群之行為,而這又包含了人群整體的性格、行事傾向、喜好、反應敏感度、情緒、定力等,至於哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
    【樓市數據分析】鐘維傑:慣性思維的市場白老鼠
    白老鼠是普遍被人類用來做實驗的動物之一,有些在醫藥生化等試驗上,另些則涉及行為或反應觀察等環節,對人類福祉貢獻不少,筆者覺得實在要感謝它們以致其他常被實驗的動物。   記憶中,曾在媒體看過一個測度白老鼠學習能 力的試驗,例如籠裡有一扇門,凡亮起綠燈時,只要打開扇門便有食物,若亮起紅燈或其他顏色燈,打開門也沒有食物,久而久之,白老鼠便學識: 1) 只在綠燈亮起時才動身拿食物; 2) 但同時亦必定行動。簡單說,白老鼠已被「定型」(conditioned),又或以時尚用詞描述,被洗了腦。   近年環球經濟金融市場也有類同「實驗」,就是:每當減息或有新 QE 來源 (綠燈),市場共計就會買股買樓 (打開扇門),資產價格亦因而上揚(有食物)。同時,市場亦好像對其他(不太利好)訊息,不是當無到就是被低調處理,有如白老鼠不再理會其他沒東西吃的顏色燈一樣。   這樣有問題嗎?沒有,只要「綠燈永遠地帶來 食物」便行。再者,投資有時亦可「趁勢」。然而,綠燈不一定長期百分之百帶來食物,一來實驗人員可隨時改變「常態」,令綠燈也沒有食物,二來在實質市場 裡,要綠燈代表有食物,就必須長期支援派食物,且可能需要越來越多支援才能令眾多的白老鼠繼續願意玩下去。不過,凡事皆有頂點,而天下亦無不散之宴席,只 差遠或近。   記憶裡,實驗人員的確改變白老鼠習慣了的規律,綠燈沒有食物,反而紅燈才有,但不是全部白老鼠皆能及時適應和「轉軚」。   那麼白老鼠指的是誰?你懂的,噢,又是時候筆者要去尋找芝士吃了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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    王榮昆
    【舊文重溫】王榮昆:輝山乳業的迷思 (2015/10/06)
    [王榮昆] 輝山乳業的迷思 (2015/10/06)   「老婆話佢玩嘢,阿媽問佢係唔係傻咗,阿爺陰陰嘴笑...」他們不是在拍大X冰皮月餅的廣告,而是講緊輝山乳業(6863.hk)於9月30日又再回購2734萬股,涉資約7600多萬元,股價再創上市新高。從片頭那一家人的面部表情解讀,應該是一個太早沽,一個望住日日升唔敢買,一個賺到笑。只是不知道誰會笑到最後?   自去年10月起,輝山便啟動了回購程序,至今共動用了約21億元在市場回購約9.35億股(平均價每股$2.27)。其控股股東楊凱及葛坤,更投出46.8億元增持公司近22.38億股(平均價每股$2.09)。由於在公開市場掃貨的金額巨大,輝山期內的股價便由最低回購價$1.3升至上週五的最高$2.93,升幅達125%。   這些金額是一個怎樣的概念? 回到2013年9月的IPO時,公司以每股$2.67發售新股集資近78億,即是說這次回購金額為當時集資金額的四分之一。大股東楊先生就更跨張,不但把招股時套現的資金重新投資於公司,更額外自掏數十億元來增持。   如此大筆的資金從何而來?我們可以把公司回購和大股東增持分開來看。在輝山的公司方面,回購的資金主要來自其IPO集資所得,其營運現金流,以及在今年初向 匯豐貸款所得1.56億貸款。在輝山的大股東方面,增持的資金主要來自其IPO套現所得,以及其分別於今年6月5日和8月13日, 懷疑向平安銀行抵押46.42億股借來的錢。此批股份共佔已發行股33.24%, 或大股東近一半的持股,大約可以按到數十億錢。而大股東真正大手增持是在今年7月2日,時間點上也可以契合。   其實,輝山的股票回購始於與美素佳兒的生產商Friesland之合營。後者承諾注資近七億人民幣,並在完成交易後六個月內(即2015年4月1 日至9月30日)於場內買入總值3,000萬美元的股份, 禁售期為六年。也就是說,6863的公司和大股東不但跟Friesland搶股票, 更偷步買入。   當然,因為Friesland在5月底已快速買齊貨(最少買到1億5000萬股),而輝山和其大股東仍在高位不停大量地買,且買入量較Friesland更多,並因此推高股價,相信Friesland對坐這轉順風車是完全沒有異議的。   6863公司的回購和大股東的增持,令策略夥伴、投資者、甚至自身都有賬面盈利,看似三贏,其實卻處處透著詭異。在今年第二及第三季的告訴大手回購之下,截至9月17日,公司自身持股已逾7成。用抵押、借錢等種種手段來進行大規模的回購,若只是為了向市場彰顯對公司的信心,則未免殺雞用牛刀。 那麼,肯定是別有所圖。   如果說6863所圖的是賣盤,那的確有這個可能。輝山的兩名基石投資者已在高位賣出手上持股,而一手幫助輝山建立華東及華南銷售渠道的麥惠舜(Mark Anthony Wilson)亦在做了不夠一年後就跳船。這種管理層的更換與賣盤之前的準備功夫相符。但若是要拿控股權,為何非得要這樣在公開市場一路掃上去?   同時,由於公司的大額回購,其2016財年的預測PE已炒到35倍, 估值不合理地高於同業。誠然,隨着股價的攀升,大股東從向平安銀行抵押的46.42億股中可以按到更多的錢出來,然後再入場掃貨,進而再推高股價。但是輝山自己將於11月尾公布2016財年的中期業績 – 意即其買賣禁制期(blackout period) 將從10月尾開始。而且,現時Friesland也已無需再買6863了。   所以在這個價位上, 6863的股價在10月中下旬到11月中下旬出中期業績前都可能缺乏動力。所以我們不妨等它出完業績才做進一步的行動,因為輝山乳業大手回購的動機實在是曖昧不明。 王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合,因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。
    【價勢黨│視頻】王榮昆 x 聶SIR 市評 (2017/03/15)
       
    【價勢黨】王榮昆:咁大隻蛤乸(天溢森美756.HK)隨街跳? (2017/11/11)
      咁大隻蛤乸(天溢森美756.HK)隨街跳? – – 你猜世界上有人會提出這種近乎「咁大隻蛤乸隨街跳」的交易嗎 —— 以一元賣股份給你,保證任何時間以個半買回,既沒有任何附帶條件,又不限制你何時出售。另一方面,如果真有人提出這種交易,你猜又有沒有人「傻更更」地長期持有到不知何年何月,放棄即時賣回給賣家而穩賺半倍的賺錢機會呢? –   我見過,我真係見過!賣家是天溢森美,買家是Templeton Strategic Emerging Markets Fund, IV, LDC,簡稱鄧普頓基金。成件事,是咁的: – 2014年2月21日天溢森美(756.HK)與鄧普頓基金達成協議(其後於2014年3月27日根據認購協議之條款及條件完成認購事項),鄧普頓基金以8.2%折讓,即$1.22認購天溢森美(756.HK)大約1億股新股,佔擴大後股本約7.77%。有趣的是沒有任何禁售期限,而更有趣的是,賣方承諾,如鄧普頓基金基金賣出時股價不足$1.7的話,當中差價由賣方全數包底。表面看來天溢森美(756.HK)像隻大蛤乸,但熟知商業運作的讀者就會知道,這種安排其實是很常見的。因為上市公司為了贈加知名度,尤其希望公司能成為基金愛股,都會以優厚條件邀請知名基金入股。試想像,如果李超人,甚或雙馬入股香港某小型上市公司,公司股價會作何變化呢?只是這次有點慷慨,沒設禁售期而已。 – 除了聲譽上的無形收獲外,天溢森美(756.HK)也得到一些較為實質的好處。根據協議,鄧普頓基金基金還可以推薦一人加入董事局。這也是基金協助上市公司提高管治能力和企業質素的常見手段之一。從公司發展的歷史來看,自2014年起的大變化,是公司大舉發展代工NFC果汁,至同年8月,新設營運總監建設自家品牌,12月撤換總裁,至15年中又設立股份獎勵制度。可見公司對自家NFC果汁有大展拳腳之意,而可能與鄧普基金的介入不無關係。 – 2014年3月28日,認購事項完成後第一個交易日,天溢森美(756.HK)收市價$1.215,即是說如果鄧普頓基金基金即時割禾青在市場賣出一個交易日前認購的股份,就能極速獲利 ($1.7-1.12)x1億股= $58,000,000。如果是一些慣搶雞胡的散戶就一定祭出有食唔食罪大惡極的至高無上投資心法,先走為敬!但58球在一個知名基金眼中實屬蠅頭小利,如若不顧商業倫理極速套現,實在有礙觀瞻。不妨從正面去看,鄧普頓基金基金如看好天溢森美(756.HK)未來發展,區區$0.58可能不在其眼內,就算以$1.7這個包底價來說,也不算遙不可及的價錢。根據協議,還有另一個有趣安排,如果從協議達成起計,如股價在三年內能維持連續60天在$3.4以上,公司對$1.7的包底條件就可豁免。可見天溢森美(756.HK)與鄧普頓基金對將來的憧憬不可謂不大。 – 當然,天溢森美(756.HK)的新業務發展仍屬起步階段,尤其打開分銷渠道與宣傳推廣所費不菲,現時投資風險實在不小。正所謂有錢就是任性,鄧普頓基金卻是「有錢就是耐性」(有$0.58打底嘛),搏中有大獎,不中都有安慰獎,與我們一眾散戶實不可同日而語。小投資者適宜靜觀其變,謀定而後動,待二月底業績公布後,再行定奪不遲。 – 最後還有一點值得一提,由於協議至今快將三年,天溢森美(756.HK)從未升破$3.4,意即這個包底條款似乎要維持到永永遠遠講阿門的那天,如果期間出現影響股價的重大消息,似乎會有些搏奕空間。因為天溢森美(756.HK)將會相當被動,股價太低,對鄧普頓基金沒大影響,但前者就會因為包底協議而遭受雙重打擊,所以到時可以觀察公司有否護盤行動,從而尋找投資機會。股價攀升的話,則越接近$1.7,鄧普頓基金減持對股價做成的壓力就越少。如果有朝一日升穿了,可能就是另一個故事。   – 天溢森美(756.HK)2014年至今月線圖 – –       #王榮昆在【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】接受訪問 王榮昆(James) 在美國時任職著名券商美邦Smith Barney內部的「11人團隊」,負責管理總值10億美元的客戶資產。 回港後,與拍檔成立Alpha Edge Group私人證研究券智庫,為客戶管理基金及股票投資組合, 因熟悉市場運作及對國內政經常態有精闢見解,獲《大公報》及《廠商會期刊》邀請, 以筆名「文少伯」於財經專欄撰文,強調投資須政經合一、價值與走勢並舉的研究方針。 James現於山東國資委旗下的中泰國際證券有限公司任職高級副總裁。 — –    
    [王榮昆]備戰業績期 – 置富產業信託(0778.hk)
    港股業績期即將開始。本欄已選出一些較優質的公司,並將在這個業績期中陸續向您介紹這些公司的生意模式及業績重點。以便幫各位股友預先做好功課,到業績一公佈時就可即時比對,並做出決定。在業績期中有備而戰,成功的機會還是頗大的。置富產業信託(0778.hk)明日(1月21日)出季報,我們今日以此公司開始這個系列。   置富是一家房地產投資信託基金(REITS),資產總值為352億(港元,下同);負債約100億;資產淨值為252億。其現市值為146.8億。公司原本在新加坡及香港兩地皆以「第一上市」地位上市,但在去年11月尾時,已建議將新交所的上市地位由「第一上市」轉為「第二上市」。這對置富減少上市成本有一定(但有限)的幫助。   重點一:負債 公司表示其負債比率將會被控制在35%樓下,現為30.4%,雖確實不算低,但也符合李嘉誠旗下公司高財務槓桿的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是說以稅前溢利來繳付利息支出綽綽有餘。現時778大多數(69%)的債務皆為定息債 – 雖然要支付的息率相對較高,但可免疫外圍息口變化(如美、港加息)的影響,亦令利息支出的透明度和穩定性都變得更佳。   重點二:營運 778旗下在香港持有17個零售物業(商場)收租,商場總面積約為320萬平方呎,並持有2,713個車位(出租率98%)。其物業組合分佈在遊客集中區域及地鐵沿線的比重較少,在本港人聚居地的比重較多,且其租務收入有57%來自經營非必須消費品的商鋪。在零售物業出租業普遍因自由行減少而大受打擊的現在,這種以本港商場及店鋪為主的商業模式明顯令778受到的影響較其同行少。故此,在本港零售銷售顯著下滑的2015年,置富的零售租務收入還能保持正增長。   公司截至2015年9月的平均現收租金為每平方呎39.7港元,按年增長11%,按季增長3%。同期平均續租的租金調整為 +22%,頗佳。有一個需留意的地方是,按季來看,787的物業營運開支(OPEX)增長率大過其收入增長率。   重點三:新商場 778過往在翻新、裝修商場(Asset Enhancement Initiatives, 簡稱AEI)的項目上所得的投資回報通常都令人滿意。位於荃灣的麗城薈就是上一個完成的項目, 總資本支出為8,000萬港元,投資回報率(ROI)超過20%,出租率亦高過九成。778的下一個AEI是位於天水圍的置富嘉湖Mall,將於今年動工,預計資本支出為3.3億港元,細節有望在這一次的季報(或其後的分析員會議)中披露。   總結 市場預計778全年(2015E)的物業收入淨額為1,300百萬港元,按年增長12%;而前三季的實際物業收入淨額為1,013.7百萬港元。按此算式計算,第四季業績一出,我們就可知道其表現是超出還是遜於市場預期。   與同行業比較,778在今年第一週的表現堅韌,第二週的反彈有力。但在近期資本流出及港匯轉弱的環境下,778會否因資產價格下跌而導致資產減值?我們對此要持續及謹慎地監察。

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