谂sir人生阶段信箱: 已解答1197个案。
个案发问: admin@homeblogger.com.hk
2017楼市走势(上) #1283
自从2014年有了沪港通与2016年有深港通之后,香港股市与楼市有了新玩法。往后研究香港楼市不只能集中看香港本身供应量与什么刚性需求,香港亦会正式告别自由市场,变成内地市况一样更受中国政策主导。   香港一向是福地,拥有深水港加上几面受山屏闭的工作环境。就当打风要返九龙赶工,风险要比在其他国家低很多。英国人就是看中呢个特质,先要香港九龙,及后增割新界成为复地。香港在战时收纳了不少上海人、战后内地有大饥荒,又收容了一纳有能力逃至香港的人,实力快速增强。至九七年回归前香港盛放就如烟花爆发,举世瞩目! 沙士之后又遇上自由行经济快速复原。时至2017笔者有感,大家将见证烟花上演的最后一幕,经济将有最后之爆发然后落幕。   看倌如何趁机赚钱再将成果保存在海外至为重要,最起码都要系“呢浸”揾到下钱,留在香港做一个平民。笔者明白这般说法,背叛了我的香港,将父亲早年为港打并之努力付之一炬。惟对主导香港事务的政权能否改制及能否长时维持平衡一事觉悲观,及早将家人及资产妥善寄于海外为上上之策。   2013年2月28日 – 海航集团向海南省慈航公益基金会捐赠20%的海航集团股权,基金会亦成为海航集团的单一大股东。慈航基金方便收纳各界捐款,再用各种名义将内地资金透过好人好事发放世界各地。海航集团亦可利用子公司在港买资产,成功将人币换做美金,令国内不少人仕获益。有了股市亘通,富豪更易上下其手,买埋香港证券行更保证成条路都系自己人,产业链已型成而靠其揾食者众。   就讲海航集团,沪港两边都拥有不少公司。海航工会及创办团队为一致行动人士的海南慈航公益基金会,经其控制七成股权的海南交管控股公司,掌管海航集团股权。海航集团底下,更控制内地7家A股公司,例如600221.SH 海南航空,而海南航空又拥有香港航空。海航同时在港控股3家上市公司,包括海航实业(0521)、香港国际建投(0687)及航基股份(0357)。   近一年香港地皮被中资集团抢高所得,海航是其中之一。不少香港地铺亦经买手收纳到中资手下,除了海航亦见其他手影。内地集团抢高香港地皮不是以数亿而计,出价乃是高其他发展商20-30%的近百亿。敢讲此等出价,足证投地不是为卖楼而是另有所为。若你以卖楼盈利为依归,第一次“做左傻仔”出高溢价,第二次都唔会将钱花得轻便。更何况其他地产商的出价,比几千万揾个商业间谍查下就知。过份高价投入不是冒失所为,亦绝不是内地人唔识做生意而引致。未来1-2年,香港人将享受联系汇率加上资金便利所带黎的高溢价,令土地价呎不寻常升高,进而引致附近区份楼价暴升。各位见上星期南区完成卖地后同区业主封盘,皆因投地成本达两万余/呎,新楼起成卖三万一呎开外绝不出奇,而笔者估计此情况将在某些区份在港扩散。 明天文章笔者将从未来政府卖地讲讲边区楼市将看俏,及数据化为2017年的楼市作出怎样预期。。
做15K月入收租佬 #1282
谂SIR, 您好! 不好意思, 本人最近才发现homebloggerhk,但发现学识了不少知识。 本人现在月入只有一万五千元,而储蓄大约只得二十万元,没有任何投资经验, 每月只能储蓄三千元。但年纪也快将四十了,现跟亲人共有一间物业,尚有十年需供款,现市值大约五百万元。 虽然很想购买物业,但现在楼价高企,我这样低收入,根本没有能力购买, 请问可否指导一下,我应怎样才能增值财富呢? 很希望能积累多一点,用作日后有时机时才购入物业。 可否提供宝贵意见给我。 谢谢。 低收入人仕上     ANSWER: 自己揾唔到钱,唯有邀请更有才干既人帮你揾钱。此事看似很虚幻,但低学历者透过银行借贷去持有物业,再用此要胁较高收入人仕交租当自己储钱,唔系无可能。要做狐假虎威故事内的狐狸,读者必要审视现在楼房供净多少,假设现市值500万楼供净100万,意味读者最尽可按爆八成得300万现金。至少同家人对拆仍有150万。   由于读者称楼只供净十年,加上年达四十,估计手上楼房已持有过十多年,相信赚幅不少,根据当年低价买读者而家供净一百万绝不为奇。实际上可能仲少。   一反众人之态,读者是现金水平可能仲比借贷力强。读者拥0.75*259万 = 205万借贷力,用掉了估计一半。加按得钱后应会全用尽。故买第二房前估计型态是现金多而借贷力少。这可靠揾直属亲属做担保去补偿借贷力,或只将原本间楼按至5成转出租用途,利用租约作第二入息证明,增强借贷力总额。上述同时假设读者无任何私人贷款或卡数。   由于身家少及人工低,唔怕借尽一点。或把新买楼㓥套房收极高点回报都是可考虑手段,反正读者无野好输。假设读者揾到兄弟担保,就当佢人工4万而供紧1万蚊既楼,读者可叫兄弟将佢层楼转按再拉长黎还,有现金回赠之余又可降低每月供款金融,令担保人更有空间助兄弟买楼。另外由于读者本身已有楼,如果再买又唔想付15%高印花税,需用父母或一个无楼既亲人单名买,而担保人可兄弟齐做。或者现时先加按套钱,博政府取消15%高印花税后才入市亦妥当。
又穷又烦恼的香港人 #1281
  我敬佩的谂 sir, 上次老公上完堂忘记问谂 sir,我们的居屋供完但未补地价的,怎样或去那里可以“加按”呢?   老公月入$45000, 我们手上只有$55万, 每年可储$14万, 每月可用$15000供楼, 怎样可以买楼出租呢? 很烦恼! 一直解决不到首期不足的问题!   储两年钱,都只多了约$30万!两年后楼价不知会平稳,下跌还是上升?   因为6岁女儿要上小学,我们不会搬或换楼, 也因为换私楼又要花一笔钱,所以我们没有考虑换私楼。   我们供满的居屋时值$500万,但又不可以“加按”!很烦恼!   请问我们怎么可以买楼收租,供15-18年,65岁时有一层楼收租作稳定收入呢?谢谢谂sir。 又穷又烦恼的谭太   ANSWER: 屋企小左一个人做野,令家庭收入只45K,与较低工资的夫妇各揾22K实无异。 不早洞悉居屋唔可加按的缺点,将钱供入一件较低流通性同唔可加按的资产,究竟今时情况是否不能在早年预判及作出避免?   笔者职责是要准确说出问题所在,而同学自己考虑是否作出改善,而唔系一咪说些客套说话。另外笔者教室唔系许愿池,若果学生既投入是米,笔者顶多帮你煮煲靓饭。但如果要点石成金式的效果,我谂要等自己“瓜左”升埋仙先帮到各位。而家读者wish list有:“用15年供哂间楼而又可透此获得足够收入退休,系佢咁既牌面下究竟搅唔搅到?”即管勉力试试。   而家读者每月洗紧几钱? 佢45k月内而一年储到14万,即每月支出为(45k*12 – 140k)/12 = 33k。若果佢想65岁时有33k被动收入,假设当时楼房租务回报率有4%,需要之楼房市值为33k*12/0.04 = 990万。   一间990万既楼,用18年供完,假设全期息低至2%,仲有人帮佢十成上会,起始月供金额为$38115。有呢个数,读者自可scale up或者down自己既目标。当然以佢既情况,scale down买间450万既楼,退休后希望每月收番16000,而由而家开始月供$19000供15年,咁会实际d…   问题系: 月供个万九蚊点黎? 谂sir比?   咁阿谭太就要谂下阿女返小学之后,自己能否产出收入。除非老公武功强如吕布,否则打工一份粮就无可能满足咁多wish。其实500万楼只消100万首期,计埋有比首期上会,买家只需供400/259*10000 = $15400/月,间楼同收租大致可相抵。而家有55万既谭太,储多两年钱加上将55万投入只收8-10%年息之稳当债基,两年后拥100万净资金是可以的。   当然只付两成首期买楼,买家必先是“无楼之人”。如谭太间居屋是联名,必先将是但一人除名。但如老婆揸居屋而老公被除出黎,老公又是否愿意呢? 本来若住在私楼,大可将楼加按一半比老公有钱揸手后甩名,但正因居屋业主享受了买楼唔使比地价既因,注定要受居屋不能加按既果,谂sir都无办法可以改变。所以阁下如人工将不会大升,谂清楚接受悭返地价而放弃日后发围的机会,长住居屋是可以的。   […]

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2017楼市走势(上) #1283
自从2014年有了沪港通与2016年有深港通之后,香港股市与楼市有了新玩法。往后研究香港楼市不只能集中看香港本身供应量与什么刚性需求,香港亦会正式告别自由市场,变成内地市况一样更受中国政策主导。   香港一向是福地,拥有深水港加上几面受山屏闭的工作环境。就当打风要返九龙赶工,风险要比在其他国家低很多。英国人就是看中呢个特质,先要香港九龙,及后增割新界成为复地。香港在战时收纳了不少上海人、战后内地有大饥荒,又收容了一纳有能力逃至香港的人,实力快速增强。至九七年回归前香港盛放就如烟花爆发,举世瞩目! 沙士之后又遇上自由行经济快速复原。时至2017笔者有感,大家将见证烟花上演的最后一幕,经济将有最后之爆发然后落幕。   看倌如何趁机赚钱再将成果保存在海外至为重要,最起码都要系“呢浸”揾到下钱,留在香港做一个平民。笔者明白这般说法,背叛了我的香港,将父亲早年为港打并之努力付之一炬。惟对主导香港事务的政权能否改制及能否长时维持平衡一事觉悲观,及早将家人及资产妥善寄于海外为上上之策。   2013年2月28日 – 海航集团向海南省慈航公益基金会捐赠20%的海航集团股权,基金会亦成为海航集团的单一大股东。慈航基金方便收纳各界捐款,再用各种名义将内地资金透过好人好事发放世界各地。海航集团亦可利用子公司在港买资产,成功将人币换做美金,令国内不少人仕获益。有了股市亘通,富豪更易上下其手,买埋香港证券行更保证成条路都系自己人,产业链已型成而靠其揾食者众。   就讲海航集团,沪港两边都拥有不少公司。海航工会及创办团队为一致行动人士的海南慈航公益基金会,经其控制七成股权的海南交管控股公司,掌管海航集团股权。海航集团底下,更控制内地7家A股公司,例如600221.SH 海南航空,而海南航空又拥有香港航空。海航同时在港控股3家上市公司,包括海航实业(0521)、香港国际建投(0687)及航基股份(0357)。   近一年香港地皮被中资集团抢高所得,海航是其中之一。不少香港地铺亦经买手收纳到中资手下,除了海航亦见其他手影。内地集团抢高香港地皮不是以数亿而计,出价乃是高其他发展商20-30%的近百亿。敢讲此等出价,足证投地不是为卖楼而是另有所为。若你以卖楼盈利为依归,第一次“做左傻仔”出高溢价,第二次都唔会将钱花得轻便。更何况其他地产商的出价,比几千万揾个商业间谍查下就知。过份高价投入不是冒失所为,亦绝不是内地人唔识做生意而引致。未来1-2年,香港人将享受联系汇率加上资金便利所带黎的高溢价,令土地价呎不寻常升高,进而引致附近区份楼价暴升。各位见上星期南区完成卖地后同区业主封盘,皆因投地成本达两万余/呎,新楼起成卖三万一呎开外绝不出奇,而笔者估计此情况将在某些区份在港扩散。 明天文章笔者将从未来政府卖地讲讲边区楼市将看俏,及数据化为2017年的楼市作出怎样预期。。
做15K月入收租佬 #1282
谂SIR, 您好! 不好意思, 本人最近才发现homebloggerhk,但发现学识了不少知识。 本人现在月入只有一万五千元,而储蓄大约只得二十万元,没有任何投资经验, 每月只能储蓄三千元。但年纪也快将四十了,现跟亲人共有一间物业,尚有十年需供款,现市值大约五百万元。 虽然很想购买物业,但现在楼价高企,我这样低收入,根本没有能力购买, 请问可否指导一下,我应怎样才能增值财富呢? 很希望能积累多一点,用作日后有时机时才购入物业。 可否提供宝贵意见给我。 谢谢。 低收入人仕上     ANSWER: 自己揾唔到钱,唯有邀请更有才干既人帮你揾钱。此事看似很虚幻,但低学历者透过银行借贷去持有物业,再用此要胁较高收入人仕交租当自己储钱,唔系无可能。要做狐假虎威故事内的狐狸,读者必要审视现在楼房供净多少,假设现市值500万楼供净100万,意味读者最尽可按爆八成得300万现金。至少同家人对拆仍有150万。   由于读者称楼只供净十年,加上年达四十,估计手上楼房已持有过十多年,相信赚幅不少,根据当年低价买读者而家供净一百万绝不为奇。实际上可能仲少。   一反众人之态,读者是现金水平可能仲比借贷力强。读者拥0.75*259万 = 205万借贷力,用掉了估计一半。加按得钱后应会全用尽。故买第二房前估计型态是现金多而借贷力少。这可靠揾直属亲属做担保去补偿借贷力,或只将原本间楼按至5成转出租用途,利用租约作第二入息证明,增强借贷力总额。上述同时假设读者无任何私人贷款或卡数。   由于身家少及人工低,唔怕借尽一点。或把新买楼㓥套房收极高点回报都是可考虑手段,反正读者无野好输。假设读者揾到兄弟担保,就当佢人工4万而供紧1万蚊既楼,读者可叫兄弟将佢层楼转按再拉长黎还,有现金回赠之余又可降低每月供款金融,令担保人更有空间助兄弟买楼。另外由于读者本身已有楼,如果再买又唔想付15%高印花税,需用父母或一个无楼既亲人单名买,而担保人可兄弟齐做。或者现时先加按套钱,博政府取消15%高印花税后才入市亦妥当。
夏蕙姨与YOHO TOWN有内情? #1262
你好,谂sir, Re:希望改善居住环境的庸材 近3年,小女子常常阅读你的blog,已经看完楼换楼一书,由于,之前娘家人健康问题,医药费开支大,出现经济环境问题,所有积蓄已用尽。幸好婚后,有地方可以住,但现在希望可以改善居住环境,及能产生被动收入,希望谂sir 大师能给我一些建议。 小女34岁,人工$14000 +年尾1-2.5月,老公$30岁, 人工$25000。现自住元朗区30多年旧楼,3楼以上有电梯,房子已经供断,是老公家人名字。(但我们可以决定卖出或自用)现银行估值大概$270万。我们储蓄只有10万。股票大概3万。我们没有欠信用卡数,和不良贷款,每月可储$10000-15000 但借银行P-loan $58000 每月还$4300,今年12月完结。另外学费贷款欠$38000,今年9月还清。   我的问题如下: 1)知道元朗区楼是18区供应之首,租金及投资回报不一定理想,但Grand Yoho 二期楼盘,一房及二房间格很吸引,是否适合把现有旧楼出售套现,买二房自住?(消费性需求) 2)又或是按了现在自住旧楼,套现买债基,另外把自住楼出租,再租Grand yoho自住? 请谂sir 能在百忙中抽空解答小女问题。 万分感谢! Cheryl   ANSWER: 趁机再解释一下,消费性需求系指买楼时加进的个人要求,如近唔近阿妈、近唔近公司、要唔要大单边? 这些都是很个人。投资性需求为那幢房的客观条件,如位于什么校网? 有冇地铁? 未来基建? 这是条件系唔跟个业主,只同间楼本身有关。   如读者情况,佢消费性个边好需要住返系元朗,但元朗未来供应很多、人口结构亦不利提早楼价。咁讲当然会比经纪哥哥围殴啦! 只好请求高抬贵手,转sell“海之恋”好吗? 其实荃湾海量供应都黎跟,虽荃湾有很多分支家庭低用元朗早期战绩黎计,荃湾班客应只够食两个新盘,故笔者在早前文章解释过荃湾三个新盘之水尾的“全城汇”最令发展商不利。反而买家就看有冇机会可偷到鸡入平货。但先讲,呢个时候买楼就算点平都“唔系平”,一切决定还看买楼后会否令你借贷力用超60%。   对读者提出“一房及二房间格很吸引”此话述不认同。建议重睇近一个月笔者拍摄的午/晚间新闻(在专页“致富教室”),当然睇完之后仍觉吸引,那就买吧。好似我个friend咁年年追睇夏蕙姨年初一上头柱香,无非都系垂涎夏蕙美色,而个人喜好呢家野笔者真系识条铁咩?   另计出读者家庭借贷力为(14k+25k)/10000*50%*2.59 = 5.05MIL。若佢而家只买元朗GRAND YOHO两房,都近500万起表,买后基本借贷力用尽。尤其呢个盘既借贷方法,系令人头晕,总之寄语大家住旧楼唔会死人,但夹硬谷买新楼就当甲醛毒唔死、都随时比收数佬追到唔敢返屋企。   Grand Yoho 的付款方案有六个,比柏傲湾多一倍。 .即供90天付款(折扣18.25%) .210天付款,有备用80%一按或25%二按(折扣17.5%)  可用置尊120贷款安排(买家将现有所持物业连同所购买Grand YOHO单位向发展商做120%楼价贷款) .YOHO置Smart付款(折扣11.5%)  发展商提供楼价88%三年按揭,买家每季还1.5%楼价 .70% AVD及BSD灵活付款(折扣及回赠22%至23%)  只限首55个出售单位 .YOHO伸引力付款(折扣连租金补贴14.5%)   当然最革新系“置尊120贷款”,佢系可以阿仔买楼、系买楼签约六十日找数上身前将老豆间楼一齐拎埋黎按到120%去找数都得。见网上有人问点解置尊120唔受村屋? […]

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又穷又烦恼的香港人 #1281
  我敬佩的谂 sir, 上次老公上完堂忘记问谂 sir,我们的居屋供完但未补地价的,怎样或去那里可以“加按”呢?   老公月入$45000, 我们手上只有$55万, 每年可储$14万, 每月可用$15000供楼, 怎样可以买楼出租呢? 很烦恼! 一直解决不到首期不足的问题!   储两年钱,都只多了约$30万!两年后楼价不知会平稳,下跌还是上升?   因为6岁女儿要上小学,我们不会搬或换楼, 也因为换私楼又要花一笔钱,所以我们没有考虑换私楼。   我们供满的居屋时值$500万,但又不可以“加按”!很烦恼!   请问我们怎么可以买楼收租,供15-18年,65岁时有一层楼收租作稳定收入呢?谢谢谂sir。 又穷又烦恼的谭太   ANSWER: 屋企小左一个人做野,令家庭收入只45K,与较低工资的夫妇各揾22K实无异。 不早洞悉居屋唔可加按的缺点,将钱供入一件较低流通性同唔可加按的资产,究竟今时情况是否不能在早年预判及作出避免?   笔者职责是要准确说出问题所在,而同学自己考虑是否作出改善,而唔系一咪说些客套说话。另外笔者教室唔系许愿池,若果学生既投入是米,笔者顶多帮你煮煲靓饭。但如果要点石成金式的效果,我谂要等自己“瓜左”升埋仙先帮到各位。而家读者wish list有:“用15年供哂间楼而又可透此获得足够收入退休,系佢咁既牌面下究竟搅唔搅到?”即管勉力试试。   而家读者每月洗紧几钱? 佢45k月内而一年储到14万,即每月支出为(45k*12 – 140k)/12 = 33k。若果佢想65岁时有33k被动收入,假设当时楼房租务回报率有4%,需要之楼房市值为33k*12/0.04 = 990万。   一间990万既楼,用18年供完,假设全期息低至2%,仲有人帮佢十成上会,起始月供金额为$38115。有呢个数,读者自可scale up或者down自己既目标。当然以佢既情况,scale down买间450万既楼,退休后希望每月收番16000,而由而家开始月供$19000供15年,咁会实际d…   问题系: 月供个万九蚊点黎? 谂sir比?   咁阿谭太就要谂下阿女返小学之后,自己能否产出收入。除非老公武功强如吕布,否则打工一份粮就无可能满足咁多wish。其实500万楼只消100万首期,计埋有比首期上会,买家只需供400/259*10000 = $15400/月,间楼同收租大致可相抵。而家有55万既谭太,储多两年钱加上将55万投入只收8-10%年息之稳当债基,两年后拥100万净资金是可以的。   当然只付两成首期买楼,买家必先是“无楼之人”。如谭太间居屋是联名,必先将是但一人除名。但如老婆揸居屋而老公被除出黎,老公又是否愿意呢? 本来若住在私楼,大可将楼加按一半比老公有钱揸手后甩名,但正因居屋业主享受了买楼唔使比地价既因,注定要受居屋不能加按既果,谂sir都无办法可以改变。所以阁下如人工将不会大升,谂清楚接受悭返地价而放弃日后发围的机会,长住居屋是可以的。   […]
未婚已有两间楼的爸爸 #1280
谂Sir 你好 最近小弟才在Facebook留意到你的blog,对你的理财智慧感到兴趣,并打算报读收息101课程,让手头上的现金增值。资产/负债如下:      小弟与女朋友每月收入各22000+40000年花红及23000,不是高薪一族     现有股票+现金总值约60万     各自名下有一层楼:小弟在2013年12月以225万买入一开放式单位自住(当年付3.5成首期),2015年12月以升值至296万转按6成套现,还旧银行按揭后套现37万现金,在2016年6月用女朋友名字以9成按揭买了另一个249万的单位偷鸡收租中,收租8800/月(不过租约冇打厘印),现在单位升值至323万(根据网上银行估价)。 小弟很想财务自由,相信暂时再冇可能买第三层(是吗?),所以只想将现持有有现金大幅增值,谂Sir的专栏有很多债基建议,可收年息20厘左右或更高,小弟十分感兴趣但对债基0智识,亦有不愉快的买基金经历。谂Sir可否指点一下小弟与女友仍否有借贷力再买楼或只能以债基让现金大幅升值?如何在坊间买到谂Sir所指的债基? 十分感谢谂Sir 的意见 郑先生   ANSWER: 世上无免费既午餐,呢句已经讲到烂哂! 浪费你阅览时间请原谅。另外同意读者只系对笔者理财论点有兴趣,不过估计佢应无点花时间好似其他同学咁爬文。就好似借贷力计算,读者与未婚妻收入共62K总借贷力为8.02百万。现在借贷不多于225*65%+249*90% = 371万。上述知识只多爬文自可免费得知,若为此发问有感浪费了读者宝贵时间,真不好意思。   能否再买楼? 在借贷力方面佢地是原来系可再买的。因借贷力用剩了802-371 = 431万。另自住楼有条件转作出租用途,其租值可增大个人借贷力,令入手第三间楼更容易。那要考虑的是,用咩文件去说服银行我呢间楼其实系自住紧,同时属结欠不超市价5成的楼房,亦有租客交紧租呢?   当然更关键是读者男女两人已有一楼,理论上再买一间是但一个揸手都要比15%超贵印花税,究竟系咪将楼转比父母揸手可以悭税? 定系用公司HOLD有出路? 如是转名,首先系点转? 送比老豆? 卖比老豆? 换比老豆? 送买换各有特点,这就是买楼003起始讨论的话题。   偷偷地租出去而享受低首期去控有租客的好处,有两个情况。一是够胆就做未比人发现。二是想清楚已作出预计就当被发现都有弯转。究竟读者属那一情况? 留意文件大多不可补做,例如你比人踢爆左先补做租约,有机会被证明到行使假文件,直送荔枝角收押所过夜。留意楼房或投资物买卖都有佣金成本,“落棋”前应考虑好往后两步,免得行错返唔到转头。   至于23000花红能否计作核实收入提供借贷力? 亦是另一要点。故读者有楼两间一心谂将楼摆埋一边学收息,其实于楼方面仍有地方可再精进。   至于债基,唔可以令资产大幅升值,顶多收十几廿厘利息,因用债投资意味有本收回,用股票投资就没,更可以比大股东用人头夹死,详见过去星期一笔者在MoneyTalk video节目联同聂sir为大家作之解说。所以要发达可以用股票,笔者自己喜爱稳稳阵阵每月有cash收的方法。 https://www.facebook.com/moneytalkhk/   昨晚完成收息101(DV39)的首课,三月班DV40亦在昨天完成收生。已在第一堂解释了收高息之法,而第二堂主力授予同学选择直债及债基之窍门,亦会提点坊间销售人员究竟点卖投资产物去食水,包括银行、保险、IFA之方法,为的就是令避免在投资上遇到不快经历。你搅得清销售人员系因咩原因去推接口前呢只产品比你,你自然能从容应对、及能靠自己作出适当选择。客户认为销售人员会从自己利益点出发去作出推介,只属一厢情愿。呢D以客为尊既事只系落电视广告个阵先讲的。   不少同学于收息课后都告知笔者佢获得了新投资思维,这令人感欣喜。四月班(DV41)已在昨天推出应市,报名者都可获留A区位置。  
论香港投资物的五个特色 #1279
谂 sir你好, 最近有幸拜读你的Blog, 有如当头棒喝, 实在获益良多!  已经报读收息101, 唯仍未上堂已心急问问题, 盼望赐教. 本人28岁, 于金融机构工作, 月入58k, 于未来数年有上升空间。 未婚妻月入不定, 平均约25k, 展望未来应大致不变.   本人持有一个自住物业, 于早2年买入, 刚过罚息期, 向银行估价后得悉可套出约100 万。 由于要筹备结婚, 手上现金不多。未婚妻并未持有物业。 请问谂Sir 觉得如何能够善用套出的约100 万? 本人自己眼见的选择似乎有几个: 1. 用未婚妻名加本人担保再买一个400万以下的单位收租. 虽然亦希望一步步达到一生三宅的目标, 但有感楼市未来方向不明朗. 现在是买楼收租的好时机吗? 如是, 买边区好? 土瓜湾/红磡一带有作为吗? 2. 买入债基 3. 买入直债 4. 其他地区如日本的单位收租 另外, 本人父母亦有一个约600万己供满的单位, 收租约14K/月.  此处亦可能有操作空间. 请问谂SIR有什么建议吗? 先行谢谢!   answer: 筹备结婚唔代表结左,储钱少不应用此作理由。读者在事业上捞得唔错,惟在理财路上我们主计净到几多,而唔系赚到几多。笔者过去1200个案,不少是月入过十万无储钱无生仔,人到四十空悔恨的例子,读者应引此为戒。   不养成储蓄习惯,学懂收息101的招式也徒然。钱好比武林高手的内力,若像读者打算靠加按获取投资金额,那只属食人参谷精力既方法,药力一过瞬时露底,亦唔鼓励系招式耍好前将全副内力输出,故建议中轴是先加按但将钱小小咁试投资当试招。至于未成家就打算老父的物业,有如使出吸星大法,吸吮对手内力。28岁年青侠士是否已将招式用熟而咪浪费老豆心血? 笔者只好说世上无段誉这般的人物,只练两招又有奇遇,最后因得掌门功力而独步天下,恐怕只系天龙八部小说先揾得到。   为答谢看倌抽时看文,我们先空谈欲将招式发挥得淋漓尽致的条件: […]

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伤心和后悔过后,重新振作理财 #1213
[10/10 上午 6:08] ‪+852 941x xxxx‬: 你好,本人想报读谂sir的课程,无论收息或买楼。 本人已有一层在马鞍山供满的居屋,市值约$450万-$480万,丈夫月入$44000,是公务员(是新制,没有长俸),我是全职妈妈,有一个6岁女儿,每月可储$14000,现金加股票有$60万。 我们在过去3年于股票市场蚀了$100万,错过了两次再能置业的好机会,很伤心和后悔,但看到谂sir在网上分享,心里很想重新振作,好好再安排和理财,储够首期,希望在两至3年内再置业,在九龙买一个两房单位,约$700万的单位出租,希望将来能作长远收入。   但我不知应报那个课程?请问可以提供意见吗?谢谢你。   [10/10 上午 6:09] +852 941x xxxx‬: 未能入睡的乜太 [10/10 上午 6:10] ‪+852 941x xxxx‬: 现时丈夫47岁 [10/10 上午 7:47] ‪+852 941x xxxx‬: 但供满的居屋未补地价。 我觉得如果有一笔钱,情愿作首期,也不会用来补地价,因为我们现时地方够住,不介意继续住,但好希望储够首期,买多一层私人楼出租,供15年 (老公65岁前要供完),可作为退休后的长远稳定收入。   answer: 几个概念读者要搅清: 一般银行唔会批按揭比65岁既人,但唔代表人到65岁就唔供得楼。批按揭只论上会个一刻你交到咩文件(或保证),故不少人到买楼001课去学点执靓套文件比银行去批,一旦批出就过海成为神仙。当然借款人与银行的合约中,是有订明如借款人之财政有重大改变,佢系有责任要通知银行。不过笔者早年在银行工作时等了又等,都未等到咁做既人会出现。 旧制有长俸的公务员,确实可打破上会只到65之限。可惜读者唔系。 明白在股票市场输100万令佢很心伤,不过残害得读者更深的是未有适时运用手上居屋,损失比100万更多   为何多于100万? 容笔者再解: 读者供满居屋,虽不能加按,但能卖。未补价既居屋不宜持有,在公营房屋将大增之下,此等住宅既没稀有性,要作抵押品亦要房委会批准。三件令楼值钱的特质只剩可住人消费特质一面。   由于家庭现金水平低下,卖楼后套回480万,可夫妇每人一间楼八成上会。一间自住再一间收租,惟买九龙三房读者应避免。一个44k收入家庭加上超500万资金在手,笔者仍觉供九龙贵楼仍属勉强。何不退一步在沙田第一城搜括两间两房,预400万一间,八成上会即一间要80万首期而借320万,加埋税同杂100万一间应搅掂上会。由于家庭收入只44k,借尽为5.7百万,买两间第一城要借640万,要解此难应运用买楼003将借贷力由零变有之法。最后成功夫妇每人楼一间,而其中一间要偷偷租出,需到堂了解当中风险及早规限,及参考过往被人揭发之案例。 净低480-200 = 240万,估计其中120万要留作补地价,而另120万可投入做债基叠增收15%年息、而自己的60万cash作备用现金。那读者收息18万一年,即月收$15k,可帮自己储多些钱,或索性将两间第一城都出租而自己用15k补贴去心仪区域租楼。留意夫妇边个先买有学问,做对可避15%新印花税。     由于读者透露股票市场输了100万,即佢原本有160万。于160万资金当中拎100万(即62%)投入股票市场,以此岁数比率太高。敢讲就当下次就算有高人指点选股,用此等资金分配仍是要输钱。输唔紧,要明白输左系边。同埋要早输先有得避,故年青人见本案经验应明白早试早输其实计到尾都系赢! 读者要搬屋及作彻底大改变之原因,为读者不工作令家庭收入减少,必须活化手上资产去提振个人被动收入。唔做野又唔想搬更要有钱洗!? 世界上无咁便宜既事。重复每日的生活习惯,只会维持生活水平在现今水平。
理财方向的理财执行步骤#976
    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的学生。最近两个月才认识Lum sir,实在有相逄恨晚的感觉。希望得你指点一下 背景﹕ 本人31岁,月入52k,14个月粮,在银行工作。因打算用先生housing benefit,故不会考虑用staff loan. 展望十年后人工可达100k/mth   先生31岁,月入55k,公务员。预计10年后人工约90K,另加为期10年housing allowance,每月两万左右。   本以为结婚后,很快会有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,这四年租金支出为四十万。但已知下年初会有宿舍,但只可住两年左右,因先生已差不多到顶薪点或会升职,但会有120期housing allowance(共240万左右)   1.      家庭借贷力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我们没有负债,每月剩储蓄约45k,暂没打算要小朋友。现金约800k,股票140k。 2.      我们于今年中有一次海外物业展,用AUD 550k于澳洲买了一单位收租,租金回报为6%gross(两年保证),已付一成首期,2016年收楼时要再多付一至二成首期。 3.      另,我们付了约HKD 25K订金买英国一单位,2016年中收楼。楼价为港币一百万左右,租金回报为8%NET(五年保证)。打算以先生名义借600k P Loan,分5年还@3%pa。 问题如下 1.      但最近听完你的收息论及有感香港楼价正在调正,实令我15/16到底应否放弃英国楼的订金,保留借贷力在香港买楼或做债基? 2.      如在香港买楼,打算趁早买入两间细价楼(单名接有),各3.5m以下。虽然现在已够储蓄去执行买楼计划,而供楼都不会是一个问题,但现在市况实在看不透。到底我应将现金暂时放债基再观望一下,或即时入市先买一间细价楼(打算出租相熟朋友)? 3.      长远而言,我希望能做到一生多于三宅。但不太确定应怎样部署。 烦请谂Sir 指点迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 笔者也有一个问题,就系公务员40岁已到达顶薪位置、究竟仲有咩方法令佢地卖力工作呢? 制度令一些有经验既人坐系度等食长粮、冇经验既人想博上位升职就遥遥无期。既然特首都已经得罪左咁多人,咁都唔怕再向公务员开刀改革制度了。何况改革倾向支持新人、更能得一班中层公务员支持。   当然,笔者视野有限、顶多是活香港的一个小生意人。相比做投资人,笔者认为生意人对社会是更有为的、各位他朝收租收到手软、莫忘回馈社会。至于究竟公务员的制度怎去改善,我地留比萧公子同陶才子两位名咀讨论一下。   无谓操作 读者在过往一年所作、应是睇香港楼太高、而又未认识其他投资工具下,选购海外物业楼花。由于海外物业比本港楼更轻易“摸出”,此应定位为赚价投资。好似英国楼咁只付港币25000订金,万一要上会时英国楼价升10%,即一百万楼有10万回报、而25K投资即有75K斩获。在笔者看来此项投资应在收楼时终止、不应借P-LOAN令其“上身”。因借P-LOAN大伤个人借贷力,是早前文章“堕入财务漩涡的十大陷阱”其中之一。   停止再单向睇跌 读者系BANK STAFF,不妨单名入手中细价楼租比人,十成上会不需首期,1%或更低息令还本超快。当然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情况下比第三者包租了比人、令自己对银行的诚信无损。去到呢度,已讲了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]
补救错过了黄金十年的财务缺失#952
*上图:  深水涉1500长者等派米   谂sir 你好 我家庭总收入大约8万,有一供满的楼自住,现金大约80万 40岁,做工程,另老婆系教书,收入比较稳定。 联名自住楼估计有450万,应否按左层楼去买另一间屋作收租之用? 本人比较细胆,怕现在高位买楼市下跌。 希望谂sir 解答,谢谢 庸才上  ANSWER: 两个概念读者要细察: 1. 加按后如楼价下跌及成为负资产,若属打工人仕被银行收楼或追收差价的机会很微。客观资料可参考2003年无断供而被收楼或追差价的业主数目 2. 楼不是良好的赚价物、升幅较少。若不利用杠杆去买楼再运用债务被时间贬走之原理,持有楼房便获益较少   两个投资心理读者要留意: 1. 人偏向稳定、守在自己感觉舒适区间。而通账就不经不觉稀释各位手上钱币的内含值,一旦“八达通”完全取代金币、即社会只用虚拟货币同纸币、更方便政府操作市场、货币系统一波动可令人生活质素大减。就当而家尚算太平盛世,在过去农历七月仍有阿婆抢派米、轮免费饭盒。我们既要学习怎去保全财富而努力、放胆犯少错但不好犯大错。亦应当满足到自身财务需要后、花时间去帮助社会上有需要既人。 2. 害怕源自不认识。当了解到执行状况,会选择做或唔做去规避风险(risk avoidance)   执行方法: 与读者想法相同、系要由加按层楼开始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其实以读者人工80k/月再加太太稳定工作(亦即良好借贷力),呢10年个市况又咁就、40岁完成一生三宅同手执300万现金亦只属B GRADE功课,拎唔到“兔仔”。   唔系大只讲,计佢30岁时, – 2005年首置业入手100万楼(当时成街都系) – 2007年尾已升至150万(因中原城市指数在同时段由约50余点升至70几点。 – 2007年可合规加按至九成再出租、又或唔合规都无所谓、无人理。 – 守到2011年头,楼价已快速由2008年金融海啸低位回复更闯100点大关。到时再入第三间唔难揾到首期。当时只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠储蓄只加按去捞到3间楼一D都唔奇。另外讲储蓄,唔知读者系咪负担重要养3个细路,否则佢同老婆加埋月入至少10万、当月储4万、10年开来只储不投资都有成500个系手。所以对比而家只80万现金、真系唔知钱消失去边? 又或真系难言之隐。   讲返而家,先将联名楼行笔者授方案一拆二,按爆450万*80% = 340万。比起就咁走入银行只按6成好得多。由于现金少、佢不适宜而家买楼,40岁既佢已错失黄金十年,又或参照彿家说法、唔知可得便不觉有失,佢可如想留在舒适区间可持续咁谂。 *注: 笔者无意抵毁彿门学说,如例子运用失宜请见谅   有钱唔买楼就先收息。直债、债基、任局选择。借用昨日30岁读者来文所述:“以前上网找资料或看书,都多数是分析数据,或教授一些基本概念,实际上如何操作,往往会茫无头绪。但自从找到贵网之后,获益良多,引导我的思维走向正确的方向。”   文章令人有所启发、笔者感觉喜悦。同时建议读者坦诚将自己情况写一次出黎、比自己睇即可。将情况实在地写出已助解决问题之一半。

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三个收息投资避免事项 #1275
谂sir你好! 小弟刚刚报了名读DV 40 ,由于刚刚拿到银行的按揭贷款,想问下现在应该怎样部署好。   以下是本人的财务状况:   月薪平均$95,000 是家庭的唯一经济支柱   现在自住的物业在港岛东区估值1,100万30年楼龄,于09年以525万买入   于去年十月买入价值$920万元位于筲箕湾Lime Gala 的一个两房单位用作收租,现在已支付10%作为订金,今年九月再付5%,并于2018年3月上会。再按揭现有物业,刚拿到港币$450万元现金贷款。   另持有港币约$100万元股票及市值港币$100万元的澳元股债基金   由于这在这几个月才追看谂sir的文章及著作,所以已买新楼作收租之用,相逢恨晚。   想问我现在应该怎样安排我的财务,于明年上会及用不同的投资工具,给予家庭最大的保障及额外现金流。   希望在10年之后可以有另外的积蓄供两位小朋友到外国读书他们现在分别为三岁及七岁。亦可为退休早作安排。   希望得到你的回复,并在上堂之前作适当的部署及准备。万分感激! ! answer: 三样野都系谂sir反对买入作收息的,理据如下:   新楼: 已经讲过几次,而笔者是反对“重要的事要讲几次”此等学习方法的。此等背诵式学习法只限小朋友去打好根基,或读唔成书但又未能从工作中检讨及增值的社会人仕使用。在此提出理据如看倌融会贯通放诸理解其他投资事项:   A. 新楼买家付高溢价买靓装修、但又租比人唔系自用。B.新楼确实可由发展商附属机构提供融资,令新楼暂时具高抵押性,可惜此等抵押性不能提供予下手买家。下手接货者不能瘢高成数按揭,自然限制出价。C.新楼收楼系租盘供应最多之时,读者预左要贱租比人,何况而家正常既租务回报率已不高,仲要贱价!?D. 新楼要付很高管理费,将低回报再打折。希望读者2018年收楼后可挫到SSD期满,成功甩身。不过有感此为奢望。   读者家庭借贷力为95000/10000*50%*2.59 = 12.3MIL。原自住楼唔知借左几多,借设是七成,那现在计埋新楼共借了450+360 = 810万,达借贷力之810/1230 = 65%。好勉强但幸好未盘滥借,万一新楼甩唔到,只不过将2009年买楼至今赚1100-525 = 575万之赚幅全报销。今时持货市值1100+920 = 2020万,若楼价跌575/2020 = 28%,即中原城市指数由现时约146点跌返落146*(1-28%) = 105点,读者8年投资努力全部…..   读者犯了香港典型中产的理财错误,用自己月薪去判断理财上之行动。笔者建议用每月储蓄金额及现金水平去评核个人财务情况。心法是赚几多唔代表你几掂,净几多先至系最应量度的地方。试问行出公司冇人识你系乜水,究竟你张卡片可唔可以当钱使? 如真可以那恭喜阁下已在香港建立一点名声,不过名利同属双刀刃,无个阵你好恨,有个阵你好怕。再者读者太太应无做野,月入只和一般四万家庭收入无异。   […]
东亚债收15厘、太古城要折起 #1271
谂SIR,  您好, 本人是homebloggerhk的读者, 拜读后我们发现之前我们一直对理财抱持错误观念. 我和先生分别已报读DV40和LY37课程, 希望为时未晚, 赶及为退休安排.   我和先生分别 46及47岁, 没有儿女 我们有稳定的工作, 受雇于不同的私人机构, 各人月薪约六万, 去年经济不稳, 大家都冻薪了, 我们跟现在的雇主都建立了长期的雇佣关系,相信工作暂时应该还是稳定的, 不过如果经济继续变差, 恐有减薪的可能. 我拥有一个继承自父亲的三百尺一房单位(没按揭) , 位于西环, 市值约四百余万, 现有亲人居住,亲人五年后会迁出, 之后单位就由本人拥有及可自行决定如何处置. 去年以先生名义购入太古城一个连租约三房海景单位, 租约于今年年底届满, 租金为三万一 (因租约为早前签署, 租金现属低于市值水平), 购入价1300万, 银行按揭540万, 每月供款三万五   手头上有现金加股票约百五万. 每月可储蓄约四万. 股票的整体状况只是打个和.   我们在西环租楼住, 租金万五.   原计划待租约届满时收回太古城单位自住, 到时要重新装修, 预算都要使一笔装修费 (几十万), 到时要卖出部份股票.   由于继承自母亲的单位短期内不可以卖出, 也不能出租. 而我们二人已各自名下有一个物业, 又不能再置业.   我们应该如何处理我们手头上的资产方为上算?   希望谂SIR指点一下~谢谢~ […]
鸡年应否入市买楼? #1267
谂SIR你好, 一直都有看你的网志, 觉得你的意见很管用及很想学习你投资的思维。我俩已经报了2月份的买楼001, 3月份的收息101可能也会报。我们每日都在讨论以下问题而未有答案, 所以想在此先向你指教, 后续再上课多多学习。   我和我先生约33岁, 两人月入共约13万,每月储蓄共约6-7万; 不太喜欢有风险的投资; 正计划生小朋友, 想要两个。   我先生之前有一个两房单位在马鞍山, 2011年以230余万买入, 2015年租出一年后, 租客没有再租, 主因是看到”污糟野”, 当时我们又看淡楼市, 所以于2016年年中卖出, 净现金流约270万。 我与先生于2014年尾以560余万买入将军澳(用我名)一个两房单位自住(2成首期), 每月供款约HKD17,000。由于现自住单位新装修, 希望住多起码6,7年才换三房。现金我俩共约HKD370万。   自从卖了马鞍山单位后, 一直有留意其他类型的投资, 但还是觉得我俩比较适合买楼。但楼市一直在升, 所以有以下问题?      究竟我们应否现在就入市, 还是等多一会看楼市在2017/2018(差不多是10年的循环)是否会跌?      如果入市, 我们是否应该借到尽买7百余万的楼, 如果等到跌市, 可能有机会买3房, 先租出过多6,7年再自住, 就可悭印花税及其他交易成本。还是保守些买500万左右只当投资? 过6,7年后要换三房先再楼换楼? 因为怕现时借到尽, 万一大跌市, 又租唔出, 到时两层楼的供款就很高, 风险比较高。如果买500万左右, 首期付300万, 每月只供7千几, 比较轻松,其中一人没有工作也不会对另一人做成很大压力。      如果买500万楼作投资, 应否买新楼? 我们最近试过抽柏傲湾但失败, 稍后可能会试抽汇德丰在将军澳的物业。      如果不入市, 是否应该用部份现金做其他投资? 我们也有一生三宅的梦想。可否烦请分享你的看法? 谢谢你!   […]

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准财务自由人仕理财方案 #1253
Hello Sir, Have been visiting your blog and found its exceptionally inspiring. Now taking this to real action and hoping you can shed some lights on my situation.   Age of 36, Married, with 2 young kids. Myself – monthly income around 150k/month. + around 1M bonus annually My wife – around 80k/month + 600k […]
美国加息对直债债基之影响#1239
昨晚美国加息1/4厘,符合市场预期。香港上午股市录得300点跌幅,至于笔者在收息堂提及的直债同债基、究竟会否因加息而下跌呢?   昨晚是近10年来第二次加息,再一次明显的美国加息周期在2005-2007年。下图显示其一债基之价值,当年不但没跌反而仲升(2005: +8%, 2006: +12.6%, 2007: +5.9%),到2008年金融海啸,一年跌32%不足为奇。当年汇丰股份都由100蚊跌落$28,笔者确实在当时难找到投资物予你是“反地心吸力”大熊市仍可赚的。故下图(特别找出2010年的资料)展示了三点: 债基方案在加息周期更是利好 债基方案系唔保本既。如要保本请买ibond,唔好搞什么收息101上堂黎收10-20%啦 债基之波幅比股票一般为低。这是很理所当然,拥有债基代表到期可收回本金,拥有股票是属公仔纸,股权可以摊薄而红利可以唔派。 为什么加息不影响债基又或更为利好? 试想想美国下年共加息1%,香港有联系汇率点都要跟,即系2017年尾话唔定入汇丰有职员同你讲三个月定期年息有2%。在此情下一般反应为: 卖走ibond,因3个月定期都有2%那何必揸ibond收1%呢? 何况通账率都未必过3%。又或卖走一d收息股如中电,中银香港(其实股票根本唔应该买黎收息)。因定期都有2%那又何必冒股市波幅买中电只收4%?   但,你系唔会因定期息高而卖走你只东亚直债、又或恒大直债的。因为东亚派8%一年而恒大派9-10%。你买个阵就知有一定风险要冒。比得近10%你收肯定唔保本又或年期要长,是但中一样。我地称呼恒大呢类公司债同定期为“没可类比性”、而加息主影响银行定期同国债息率,故公司债或一些收10-20%之工具不因加息而价跌。反而加息代表经济好,公司倒闭率下降,投资人更愿意抢入公司债。   当然,国债就很受加息影响。故不同收息物会因加息而有不同程度影响。看下表见昨晚宣布加息后不同类型的收息物之升跌。JNK系公司(垃圾)债,跌0.31%,相反TIPS代表美国国债,跌0.81%。咁即系寻晚“垃圾”既表现仲好过美国国债,你点解释先? 笔者就系上几段文字解左。至于有评级的债券BND就跌0.41%,即系好评级既野仲跌得劲诏过JNK BOND,其实市场都已反映紧笔者既分析有冇道理。至于美国经济是否真向好? 睇到WIP跌得唔少,指市场认为通账唔升而只利率会升,滞账出现机率颇高。从下方比较得知市场参与者对后市有咁睇法。最尾讲跌得最劲既,系REITS,VNQ跌1.83%。我地已在近呢1个班次的收息101教授同学点做同类型既DAILY CHECK,不断在新班次新增内容。 曾几何时有人在专页留言与笔者讨论领汇(0823)是否息口敏感股。笔者指出领汇很受加息影响,因定期同领汇很有类比性。至于个位仁兄就话佢买领汇赚到好多钱,所以唔系息口敏感股咁话。用佢个逻辑,即系诚哥赚到钱,佢讲野一定冇错,佢话太阳由西边升起都系正确的! 哈,不过睇返而家香港社会情况,诚哥因“有钱就讲乜都o岩”真系有人当真。我地睇返数据,今日(12月15日)领展(0823)穿底破$51.1。上两次见$51都用大阳烛升番,今次如见$50,确认再跌寻底。其实好似笔者呢类唔系点买股票既人,见到0823由10月开始一浪低于一浪既走势(见上图),就当点唔贴市都会识走。至于0823唔系跟市跌,系近月吹加息后已比大市跑输。见下图同汇丰银行(0005)比较,汇丰升9.42%而领展跌8.96% 各位参与股市既朋友,勿用个人经验当作投资分析,仲有连基本睇图或经济概念都未搅好既,恳请你咪将血汗钱倒入股市等人赚啦,收下息算啦。 最后恭喜星期二上左ETF堂又留低发问既同学,好知机咁问我有乜ETF系加息既时侯会价升既。原本谂住星期五教而在星期二提早说明了。昨晚升3.42%。半年已升43%(见下图),原本加息都有野可买。投资物的编号及原理留在ETF课再谈。上次ETF堂情况见下方VIDEO。在VIDEO见到既学生都系A区既,正向我。如买B区位就背向我。A/B区价格一样、而A区先到先得。收息101/1月班只余少量A区,再迟报只有等2017/3月或B区位。至于1月收息103只有B区。谢谢
2017年投资市场黑天鹅 #1233
谂Sir您好,草民有缘于约两年前开始在网上看到您的homeblogger为百姓于理财和置业上排难解忧,敬佩万分。 有鉴于自己和太太在理财智慧上还有所不足,正计划修读收息101。在此之前,如能获谂Sir的宝贵意见来加强投资回报,及早完善草民的理财规划,实感万幸。 资料如下: 草民五十四岁,已提早退休近四年; 太太五十岁,年薪约50万,年终花红/股利约250万,也计划明年提早退下职场; 一个已供完的私人屋苑单位,现银行估价约800万; 蓝筹股票约值120万; 十数条投资级别的公司美元直债,共约值美元210万;年收债息约港元103万; 现金:港元约200万,美元约60万; 太太如明年离职后可退股,可获美元180万 问题如下: 希望能够完成一生三宅,资产应如何重新配置? 是否应在太太离职前再启动借贷力,以增加资本为未来投资作部署? 希望能达到财务自由,以财理财,但有感现有回报不高,如何maximize回报呢? 祝谂Sir事业更上层楼,桃李满门! 草民上   ANSWER: 有些前设的知识不知读者是否在blog看到、或者是文章数目稍多未能细察。54岁人仕借贷力已跌净45岁高峰时的约40%,当然同意若读者太太唔做野连净余的借贷力都无埋,买楼只能一笔过而难借贷。   同意读者的资金在港人水平而言十分丰厚,唔计太太未到手退股夫妇流动资金约2400万,当中现金约700万而股票120万,净低近1600万投入了直债。笔者对于1600万港元投入收103万利息,即回报率约6.3%,对于达2000万港币以上的投资人属合适水平。其实唔系越有钱就要收越高息的,有米者反而多打稳阵波。不过由于读者未有披露所持何债,故笔者在此先述两个对于直债持有人于未来要面对的风险。   读者需小心去分判所持有债券对加息之敏感度如何。先讲加息唔会令每一条债券都跌。而投资人应有技巧得知那类的直债在加息周期下应避免。昨夜特朗普利用孙正义大玩媒体show,两人共同出镜及告知记者刚谈好了在美国投资500亿及创造500个职位,殊不知呢500亿好有可能系孙生于年初同意从中东名下基金抽出投资于美国初创企业的一笔钱,换言之钱是没有新钱打入的,但新闻是新的。一个咁识利用媒体既领导人我地中国都有一个,就系伟大既毛主席。佢系成为共产党核心之前就做过国民党中宣部部长。因此,笔者认为特朗普起码有能力在未来2年帮美国经济开好过头,不过到个尾埋唔埋得好就未知? 以“特总统”往绩就唔系几好,虽知有些人系善长爆破,不过Maintain野就麻麻。   讲返加息,如美国经济好当然息有条件加上。未来一年最大既黑天鹅反而系美国大幅加息至3厘或更高,惟笔者在另媒体已述如美息加唔到高于4厘,香港楼市未见大跌,因政府好叻咁加大了物业重置成本令业主愿挨贵息,而是否持有投资物相对息率、而唔系净息率额。至于欧盟解体、中国债务爆破其实不少人都预左、或者起码都叫讲过一排。反而按现时利率期货、大部份人估计下年只再加一次息,即大部份人预期美国到2017年尾贴现息率不会过1%。万一老美真系想现转市场抽一浸利息上去,令资产价格下跌图用七伤拳震伤各位再加大谈判筹码,那真的黑天鹅就会出现。故若阁下用超60%资产持有好评级的债券,或一些好到似领汇(展)或港灯咁既投资物,你真系要好小小心。可能有读者心想,好评级的投资物不是高抗逆力吗? 关于此事更详尽的解说,读者往后到堂收息101自会明白。   网上有人提及美国于佢有生之年都唔会加到上三厘,先讲息率升跌不只因经济因素,可以是政治因素。勿以经济情况评定美息口走势,诚如过往一年勿用美经济情况评论美国股市。美股市昨晚又见新高。   另一个直债持有人要留意之地方是所得利息不会随通账上升。今日收103万够用,唔代表20年后103万能维持今日之生活水平。建议读者将现有单位加按,得400万,估计月供28k。若阁下是低于45岁,月供只消400/259*10000 ~ $15400。在此可见失去时间再返去理财付出成本会大一点。有400万而原有单位应用单名持有,那夫妇其中一人便无楼系手再买楼可不用付最新的15%高从价所花税,加上按揭更可做尽。不妨在九龙区物色三房入手收租,估计700万入手而首期付400万。虽租务回报较低,但供楼款项由租客支付,十年过后读者就多了间楼在手,利用仅余宝贵时间。当然如有心机,可学高回报的㓥房式收租。   当然读者仲有两招可用,就是利用借贷力由无变有之法门,及利用资产做证明借钱。限于答文已千字,今日回复至此,有缘有谈。

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    睇楼报告
    [汪敦敬]楼市需留意地皮 会否割价求售
    虽然笔者是预测楼市比较准确的评论员,但其实我并不希望我的预测言中的,因为楼价跌,社会会平和一点!做生意亦会开心一点!社会在近年多了不少怨气!而且,楼价跌反而我们会更多生意,但是,写评论文章要说实话,无论你喜不喜欢,我也应该要将实际情况反映,否则,我的文章就没有价值了! 到了现在,我亦无意改变我上年年尾对2016年楼市的预测,即上半年开始有个别板块找到谷底,而下半年整体住宅市场应该找到谷底了!但是在寻底过程中,楼市局面是颠覆不定的,我必须要与读者分享我的分析!     上年10月开始的劈价势,并没有令到市场结构性改变!在实际上,因为香港人供满楼的人是增加了不少!从存款上去看,香港人亦比以前富有(虽然贫富悬殊严重了!),但市场上350万的二手放盘反而大增,算是一个很不错的成果!多年来,以人均入息中位数字为购买力(两夫妇计),现在是能买私楼细单位的最接近时刻! 不过,政府楼宇政策的新一波“杀着”,就是将楼花地盘聚焦发放!在屯门区今年可以发售的楼花地盘可以有9个!当中若存在纳米楼的话,即是说有理由相信一些楼花有机会不断推出2百多万的上车单位!如此多的楼盘及平LUMP SUM价,不可能不冲击二手市场!     上次楼花聚焦推出的是元朗及朗屏区!正好配合了当时的劈价势!今次屯门又会如何? 更加需要留意的是政府会否将地皮割价求售,因为如果行这方向,楼市就有了结构性下跌的基础,大家都要紧密留意。     不过,笔者只是忠实说出不同角度的风险,看官就不需要太过担忧,市场最后由实践及实践后的数据去印证一切!眼前我们要面对的是畸形的市场常态及矛盾,“楼市哈佬喂”带来了什么?现实中就是香港人愈来愈富有,却同时愈来愈多人虚怯!当两个特性相遇的时候,楼市就变得波谲云诡了。 购买力愈来愈强横的情形下,竟然恐慌的人不断存在!这极可能是一个入市良机!是否,还看你有没有坚持量力而为的能耐了!  
    屋苑打擂台: 置富花园 vs 海怡半岛 – 地铁站上盖先要输!
    屋苑打擂台系列为大家找来不同屋苑作出比较,每次比较两屋苑在过往呎价变幅之差异、持有那者较优、揭示换楼时机,及短于5年的投资期买那者为优胜。 – 文中各图像、表格由钟维杰先生提供、文宇部份由谂sir按情况加入。至于所用呎价源自中原数据。 – 钟维杰先生网址: http://www.real-estate-tech.com/ 数据时间: 2008/6月至2016年3月 上述期内总升幅: 置富花园 88%, 海怡半岛  60% 置富花园 呎价: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花园 由香港置地。各幢约于1978年落成。海怡半岛由和黄发展,1992-95年陆续入伙。   From To 海怡半岛 置富花园 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
    5.成为千万富翁的八个步骤 – 结语篇
    >>到上回 上回讲及Mr.Loy同meiling将钱补比银行做出租物业上会。现时手上有2010年买入的丽城花园,到2015年市值3.60mil,争银行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil买入荃德花园两房单位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy补完钱比银行后现金只余$172,000,谂紧点去买第三间楼。 东涌 港珠澳大桥已在2016年竣工,其实东涌楼个价已系2014年炒起。2010至12年连屯门楼都可以炒贵七成,13到14年可是东涌既天下。先系东涌地铁站一带,延展至东涌码头附近既发展中心个office。该office系2012年已动工交由中国建筑兴建,造价两亿,负责统筹港珠澳大桥既兴建。连个office都咁贵当然唔只为起一条桥,之后东涌既发展有东涌至屯门大桥及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁储左三年钱,到2018年去买楼。   动真格的跌下来 2018年,楼市在过去三年动真格的跌下来。告别2012-14年的反反复复,2015年楼价先行急跌两成半,同2012年比价格平了三成。大批2012年左右推出的地皮系2015年尾竣工,当市场预视短期供应大增,业主纷纷系15年头出货间接推低个市。到2015年头,香港政府又谂17年交接,而特首希望系17年在任时前帮中央推出一系列关于人民币改革既政策。当时兴起一股炒港币升值既热潮。热钱流入香港而令港楼跟势炒起。原来2016年先系楼市既高潮,系15年下跌两成半后楼市在16年上升两成,人们均认为调整完结而纷纷入市。 不过到2018,楼市已彻底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比较,楼价低三成。Mr.Loy当时有现金$172,000+$12000*36=$604,000。丽城花园又还左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而楼价为2.52mil。荃德花园还左六年欠银行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而楼价为1.40mil。荃德花园变左负资产(负$1.53-1.40mil=0.13mil),不过只要keep住还都好少会call loan,最重要系Mr.Loy有成60万cash可补差价。   ……….已隐其余内容 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: service@homeblogger.com.hk  
    4.成为千万富翁的八个步骤 – 庸才免费有屋住篇
    *本文例子所用房价是与所述时间吻合的,至于有关2013年后所用房价,实属虚构。 香港地不曾远超新加坡,但据数日前既报导指香港(按人均生产、工资增长)已被人追过啦。系提出一个在港适用既“成为千万富翁步骤”之前,有必要睇下香港仲有咩劲? 请先花时间了解一下 香港而家劲在D楼升得快,大陆人黎香港买野够多,你赚既钱贬值得好快,人工十年加埋得一成,同埋贪富恳殊最为严重。呢几年香港人不断听到香港既咩咩数据点比新加坡、上海追过等等,但系一讲到量度贪富差距既坚尼系数,香港就冇得倾,一定头几名有份。讲返转头,大陆人黎买野,呢几年既升幅已放缓同埋都系一至两成既增长,但系尖沙咀铺租仲系六七成咁加! 你就知道香港生态系打工仔服待外国人,外人国比钱老板赚,赚埋都系比哂地产商。笔者唔系想系度同你讨论地产霸权,而系想指出钱系香港最尾都系流到资本家。<Greed is good>! Good在引起人争名逐利既私心,另一方面制造出无数个资本家,而资本主义似在201x年行到尽头。 打工行吗? 只会令你更不安稳 你睇住父母打足一世工,虽然人工唔高但系一家人生活愉快。今日既你谂住自己可以安份守己咁做好工作,就会晚年能够同今时父母一样过住平凡又愉快既生活。有呢个想法未免堕入“实例推断”呢个圈套。即系几廿年前买汇丰股票发左达,就相信今日开始买汇丰都会发达呢个烂到唔烂既推断。大哥几廿年前你父母出黎做野个阵冇电脑、冇机器、佢黏胶花都揾到钱。今日你老板可以系因俾面你先至唔用电脑或机器取代替你! 有在google office加上云端技术后,大老板唔需要再聘请咁多中级管理制帮佢报下数,整下excel咁啦。每个前线人员只需要系google打入今日既销售数字大老板即刻可以知成个network既销售情况。社会只会增加一批低技术贴近最低工资既工作,而减少一些人工好似律师咁利用资讯不对称去赚较高收入,难用机器去取代既工作。   同歌舞升平同你无关 系机器产出力越高,令工人渐被替代但产出货品数量有增无减既时侯,出现左个现象就系社会GDP(Gross Domestic Production)上升,产出量都上升,劳动人工取机器取代而减少令人均生产照样上升既情况。系未来十几廿年,你会见社会歌舞升平及经济数据每每超出预期,而普罗大众就面对失业或低收入既情况。最攞命既系,你每个月仅余既万余元人工竟然再比美国政府“印走左”一半! Oh,这是太残忍了吗? 但你想一想,美国人会唔会唔再印银纸,或者唔去整部更劲既电脑黎取代你吗?   解决方法 社会上九成人都系打工,既然好paid的专业工种渐少。咁仲有咩方法? 1)首先系要认清保持长期富有系要拥有资产而唔系钱。2)你越早略夺资源系手,随时间一过你同其他人系资产上既分野越大。你有冇谂过点解存钱系银行付出时间就有利息比你?点解存旧金或桶油系银行就一蚊利息都收唔到呢? 好明显你存钱系bank任时间过系银行有着数你冇着数,而银行会用一千几百无风险利润(息)去蒙蔽你。但系存旧金或桶油系银行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其实咁就先至你对你有着数呢? 因为无啦啦有钱落袋既野,通常系最烂既。仲有,点解银行收我每个月几千蚊息咁着数,我仲要攞埋间楼抵押咁有诚意,都要问左问右补n咁多文件先批个按揭比我呢?按揭呢样咁烦求得既野,先至对你最有价值!   将方法列为行动 听完上两段可能你谂: 咁即系咪叫我一出粮就走去买哂金同银? 如果你已经系一个有钱佬应该咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味“享受”银行比你既“利”息。当然你睇得本文可能你未成为千万富翁,咁就要有套揾钱方法。首先注意笔者不鼓励用杠杆去倍大手上你开首储到既资产,而系靠杠杆去为自己赚取被动收入。系人力越见不值钱既香港,你只可以揾多几个人同你一齐赚钱而将佢地每月人工上缴比自己先可得享平稳生活。下章大谈专才通才庸才系香港向上爬既方法。请like谂样网,下章再谈。 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
    4.成为千万富翁的八个步骤 – 庸才免费有屋住篇
    *本文例子所用房价是与所述时间吻合的,至于有关2013年后所用房价,实属虚构。 香港地不曾远超新加坡,但据数日前既报导指香港(按人均生产、工资增长)已被人追过啦。系提出一个在港适用既“成为千万富翁步骤”之前,有必要睇下香港仲有咩劲? 请先花时间了解一下 香港而家劲在D楼升得快,大陆人黎香港买野够多,你赚既钱贬值得好快,人工十年加埋得一成,同埋贪富恳殊最为严重。呢几年香港人不断听到香港既咩咩数据点比新加坡、上海追过等等,但系一讲到量度贪富差距既坚尼系数,香港就冇得倾,一定头几名有份。讲返转头,大陆人黎买野,呢几年既升幅已放缓同埋都系一至两成既增长,但系尖沙咀铺租仲系六七成咁加! 你就知道香港生态系打工仔服待外国人,外人国比钱老板赚,赚埋都系比哂地产商。笔者唔系想系度同你讨论地产霸权,而系想指出钱系香港最尾都系流到资本家。<Greed is good>! Good在引起人争名逐利既私心,另一方面制造出无数个资本家,而资本主义似在201x年行到尽头。 打工行吗? 只会令你更不安稳 你睇住父母打足一世工,虽然人工唔高但系一家人生活愉快。今日既你谂住自己可以安份守己咁做好工作,就会晚年能够同今时父母一样过住平凡又愉快既生活。有呢个想法未免堕入“实例推断”呢个圈套。即系几廿年前买汇丰股票发左达,就相信今日开始买汇丰都会发达呢个烂到唔烂既推断。大哥几廿年前你父母出黎做野个阵冇电脑、冇机器、佢黏胶花都揾到钱。今日你老板可以系因俾面你先至唔用电脑或机器取代替你! 有在google office加上云端技术后,大老板唔需要再聘请咁多中级管理制帮佢报下数,整下excel咁啦。每个前线人员只需要系google打入今日既销售数字大老板即刻可以知成个network既销售情况。社会只会增加一批低技术贴近最低工资既工作,而减少一些人工好似律师咁利用资讯不对称去赚较高收入,难用机器去取代既工作。   同歌舞升平同你无关 系机器产出力越高,令工人渐被替代但产出货品数量有增无减既时侯,出现左个现象就系社会GDP(Gross Domestic Production)上升,产出量都上升,劳动人工取机器取代而减少令人均生产照样上升既情况。系未来十几廿年,你会见社会歌舞升平及经济数据每每超出预期,而普罗大众就面对失业或低收入既情况。最攞命既系,你每个月仅余既万余元人工竟然再比美国政府“印走左”一半! Oh,这是太残忍了吗? 但你想一想,美国人会唔会唔再印银纸,或者唔去整部更劲既电脑黎取代你吗?   解决方法 社会上九成人都系打工,既然好paid的专业工种渐少。咁仲有咩方法? 1)首先系要认清保持长期富有系要拥有资产而唔系钱。2)你越早略夺资源系手,随时间一过你同其他人系资产上既分野越大。你有冇谂过点解存钱系银行付出时间就有利息比你?点解存旧金或桶油系银行就一蚊利息都收唔到呢? 好明显你存钱系bank任时间过系银行有着数你冇着数,而银行会用一千几百无风险利润(息)去蒙蔽你。但系存旧金或桶油系银行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其实咁就先至你对你有着数呢? 因为无啦啦有钱落袋既野,通常系最烂既。仲有,点解银行收我每个月几千蚊息咁着数,我仲要攞埋间楼抵押咁有诚意,都要问左问右补n咁多文件先批个按揭比我呢?按揭呢样咁烦求得既野,先至对你最有价值!   将方法列为行动 听完上两段可能你谂: 咁即系咪叫我一出粮就走去买哂金同银? 如果你已经系一个有钱佬应该咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味“享受”银行比你既“利”息。当然你睇得本文可能你未成为千万富翁,咁就要有套揾钱方法。首先注意笔者不鼓励用杠杆去倍大手上你开首储到既资产,而系靠杠杆去为自己赚取被动收入。系人力越见不值钱既香港,你只可以揾多几个人同你一齐赚钱而将佢地每月人工上缴比自己先可得享平稳生活。下章大谈专才通才庸才系香港向上爬既方法。请like谂样网,下章再谈。 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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    20161104 陈建良- now《名家给力场》
    重整投资组合 买股收息未必最好
    20161103【投资谂法】(第51集)
    Homeblogger 第四季书展
    20161012 西九龙中心
    龙杰供股有空间炒权
    20161012 聂sir- now《名家给力场》
    创富贴士
    跟曹操学做事,向孔子学做人!
    一、能屈能伸,不逞一时之能 1、只为王不称帝,不在乎一时之名 2、能屈能伸,善于适应 3、掌握好进退妥协的尺度 4、低头,是一种智慧   二、胆大心细,敢想敢干才能成就事业 1、不循规蹈矩,才能有大成 2、善于表现自己,就是竞争力 3、敢想敢干,积极行动 4、做人就要有激情   三、苦练内功,方能厚积薄发 1、睥睨天下的气度与自信 2、路还要靠自己去走 3、严以律己,以身作则 4、临危不乱,处变不惊   四、借力使力,让别人为自己做嫁衣 1、依靠团队支持,具备合作精神 2、不拘一格,唯才是举 3、有容乃大,市井小人中有大才 4. 跳出小圈子,结识圈外人 5. 筑巢引凤,善待部   五、揣摩大势,精于算计 1、大处着眼,细处着手 2、高瞻远瞩,选好接班人 3、将欲取之,必先予之 4、兵不厌诈,巧用手段   六、权谋之术,领导是门大学问 1、对影响事业发展的不利因素决不手软 2、赏罚一定要分明 3、灵活多样的管理风格 4、用人也疑,疑人也用   七、成竹在胸,永不言败 1、与狼共舞,要先变成狼 2、做事彻底,不留后患 3、敢于拒绝,勇于说不 4、笑对逆境,永不言败 向孔子学做人   一、圣人的做人法则 1、诚信:言而必有信 2、孝道:百善孝为先 3、悔过:知错要悔改 4、志向:匹夫不可夺志 5、朋友:把握好交友的度 6、宽容:是一种境界   二、圣人的处世之道 […]
    20160929【投资谂法】(第46集):如何成功将资金三年翻一翻?
    每日短片论市 20160929【投资谂法】(第46集) www.HomeBloggerHK.com X 经济一周 如何成功将资金三年翻一翻?     以下是谂Sir发言重点: 两夫妇如何成功将资金三年翻一翻? – 建议两夫妇当中,一个人做九成上会 – 但夫妇预计随时被炒,买完楼只剩下约30万港纸 – 如何将约30万港纸变300万? – 先在一年后把30万港纸double变60万 – 要连续三年每年收25厘回报         徐冠鸿(谂SIR) 著作《楼换楼》《收息论》《双租族》 擅长按揭、物业收租、ETF及债券基金 ===========================================
    20160922【投资谂法】(第45集):100万本金 如何月赚2.5万利息?
    每日短片论市 20160922【投资谂法】(第45集) www.HomeBloggerHK.com X 经济一周 100万本金 如何月赚2.5万利息?   以下是谂Sir发言重点: – 100万本金月赚2.5万利息 年利率30厘 – 收取利息工具 为配上杠杆的债券 – 现时买入汇控 息率有7厘 – 计到投资物品的标准差 可了解其风险水平 – 想赚价可用其他投资物品 想收息买债 – 一般债券波幅不大 建议长期持有   徐冠鸿(谂SIR) 著作《楼换楼》《收息论》《双租族》 擅长按揭、物业收租、ETF及债券基金 ===========================================
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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    有故事的旅人
    【有故事的旅人】巴尔干半岛篇08 – 马其顿奇遇记05 (完)
      珍惜美好的风景 (承上回,可click “previous”看前文) 从Skopje乘坐最早的巴士,尽管可能性不大,我仍决定一搏,希望于晚上前到达,六点钟离开那他妈的马其顿巴士总站。昨天实在太累,我仍在半梦半醒间,终于到了马其顿接壤阿尔巴尼亚的边境。有了昨天的恐惧,我紧张得手心出汗。待司机回到巴士,我看到那本唯一的“蓝色护照”,不禁“呼”一声松口气,司机见状,笑说:“Worry?” 我不畏言:“Yes!” 他明显英语不佳:“Tourist? Oh? Hong Kong?” “Yes Hong Kong!”天呀!终于有人认识香港与中国的分别!他笑说:“Kung Fu! Right?”然后,这个司机每次停油站时见到我,都不断跟我说:“Hey tourist, don’t worry!”/“Enjoy the view!” 中途有一个马其顿的年青人也逗我说话,他也看得出我过关时有点紧张,我告诉了他故事后,他乐观地笑:“You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!”他拍拍我的膊头说:“Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.” 到达时,司机大叫:“Welcome to Albania! Hong Kong tourist!” 有别于昨天的冷漠,这些乘客令我倍感温暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混乱,感觉有点像印度,下车后我一片茫然,不知自己身处何方。司机竟跟我握握手:“Go luck for your trip, tourist!”天呀,昨天那些冷漠的人是从哪来? 我问司机怎样找去Shkodra的巴士,他英语有限,帮不到我,一位当地的女学生竟主动上前说:“I can […]
    【有故事的旅人】巴尔干半岛篇07 – 马其顿奇遇记04
      计划又一次赶不上变化 旅游巴上,走来了一个女乘客,我又第n次跟她说了这个,我一小时内说了几次的故事。她又说:“You can’t get in here!” 真是有理说不清:“Please, the officer told me to get on the bus!”我真想把他们拉出来,向司机解释。 “The driver said, you have to pay.” Fuck! 我老早说了钱不是问题呀,你们这班人明白我说什么吗?我尝试平心静气地说:“Ok, I can pay, is that I can get on the bus?” “No, you can’t get in here.” 顶你个肺:“So I can’t get on the bus even I can pay?”她又对司机翻译,续说:“You have […]
    【有故事的旅人】巴尔干半岛篇06 – 马其顿奇遇记03
    人生中最低声下气的几分钟 换班的过程中,众人来来往往,我站在边境办事处内,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,离开前反对我恶言相向: “Stay here! Don’t go anywhere!”我都想“Go anywhere”,但这正是我的最大问题。 我如像“孤儿仔”般待了超过15分钟,心情忐忑不安,直至我见他们好像“安定”了,才敲门问接更的人:“Excuse me…?” “What are you doing here?”刚才那个男人入门前明明看到了我,却没作过问。 明显地,上一更的胖女人没告诉他发生什么事。 我把故事从头说起。 那男人一脸茫然,没有什么反应,我续说:“So… What can I do now?” 他怒说:“Hey! Speak in English! I don’t understand!” “I am speaking in English, OK?” “I don’t understand.” “Can you get someone know English to me?” 他似乎仍不愿意承认,自己不懂英语的事实,喃喃自语地离开了办公室。 未几,一个类似他上司的人问我:“So you want to go to Serbia, […]
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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    费高
    【费氏股】费高:议息重点不再是会否加息 (2016/12/15)
    《八点钟费Sir》呢次议息,重点不再是会否加息,而是耶伦展望来年加息次数及幅度。来年加息三次,完全超出分析员预期。 IG 黑期显示,大户准备借一时恐慌向下杀,恒指或“还原基本步”的返回年初两万二。不过,这可能是低位部署来年好仓的最后机会,好好珍惜。 至于楼市,我在劣作《费氏估》讲过,楼市周期在16至21年。以九七年为上次一个顶。加息周期重启,增加贷款者负担,只是续步形成楼市趋势向下的因素之一。   新闻源:联储局加息0.25% 委员料明年加息3次  
    【费氏股】费高:美股反高潮
    – 《八点钟费Sir》一如所料,耶妈于上周五为加息作心理预期准备,普遍舆论跟随美股单一走势吹下淡风。惟根据经验,美股正常要chok上chok 落几日,才会出真方向 (记得去年12月加息后几日?),今晚美股会否来支阳烛反高潮? – 费高用17 点入了两张 23200 Long Call,之后等运到,搏期结两日抽上23200~23400,输晒罢就。九月才重新试开淡搏短线调整。 – 费 高(阮健毓) 由股票落盘员做起,曾任职买方分析员,从事金融行业七年,凭自修三年考取特许金融分析师(CFA)资格, 现为时富财富管理有限公司担任副总裁,掌管客户股票投资,由《信报》前总编陈景祥发掘, 2011年起担任【股海One Piece】主笔至今,2015年获邀在免费报章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏观经济、板块异动、公司动作、为广大读者拆解各种证券投机良策。 - –  资深传媒人--陈景祥:“作者的分析和见解,都参考了不少投资大师的智慧,绝不是泛泛之谈。他的文章有理论,也有实战经验,分析起来格外有说服力。” 《信报》专栏作家--卢志威:“与费高已相识多年,但每与之交流市场看法,总受到他的创造力启发,往往能发掘到独有的观点,获益良多。” 著名期权专家--欧阳一心:“懂得把心思专注于自己最拿手的部份,确确实实将赚钱视为第一目标,因此长期投资回报成绩骄人,绝对是散户的学习对象。” 《细价股》系列畅销书作者--聂振邦:“在去年有幸与费高合作演讲,发现他精于洞悉短期大市走势,并即时订出恰到好处的应市策略,其做法既叫人难忘,亦非常具有参考价值。” – –
    【费氏股】费高:企业想赚尽全球或不切实际
        软银(SoftBank)收购英国芯片商ARM,坊间多从前境增长落墨,不过大家不约而同都见证了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛极而衰,投资者不禁要问,孙正义如何盘算ARM能多活10年?   答案:应在于ARM在芯片设计这小领域上有何领导地位。   Intel 于1968年成立,员工10.7万人市值1640亿美元;ARM于1983年才起步,只得员工3600名,少数人产出大价值,软银以约320亿美元收购这家公司。ARM厚待员工,专门聘请业界菁英,招揽的是全球最优秀的芯片设计专家,为公司增添续航力。   然而假若有一日Biochip(生物芯片)研发成功和量产,取代当今的Quantum Chip(量子芯片)的话,对行业有什么冲击?相信Intel 由技术人员到生产线,均需要投入大量资源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel“赚尽全地球人钱”计划于当今略嫌不再实际,相反科研急速增长,资讯不断变迁的社会,ARM纯粹“满足一小撮需求”,已能将市场区隔做得很好,能为未来starup借镜。   例如,手游Pokémon GO的成功元素,不止于仅负责游戏开发及发行的任天堂,还有赖提供AR技术支援的Niantic及游戏故事设计的The Pokémon Company,三者缺一不可。当人们以为运动产业早已被adidas及Nike完全统领时,专注为瑜伽玩家设计专用器材的Lululemon,已经在另一边厢称王。   本星期特别之处,恒指夹升,但国指却于星期一破9100后无以为继。煤股受中央官员出口术限制煤价而走弱外,先行的内银也没甚力水。市场对市况方向取态逐渐趋牛,加上不少基金现金水平偏高,成为后市最大动力。唔同熊市蹦极跳,牛市却似攀山过程︰投资者走过一程上爬,又会向下Drop百米。个人暂时止赚了长城汽车(2333)及内银股,中国太平(0996)及水泥股继续坐住观望,晨鸣缇业想加注,但每有人沽出又给人扫走,或等10天线迫近时加点。     图:手游Pokémon GO的成功元素,不止于仅负责游戏开发及发行的任天堂,还有赖提供AR技术支援的Niantic及游戏故事设计的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (费高写写吓文章,呢只比卡超自己走埋嚟,梗系即刻掟佢精灵球,收归旗下。相信已有不少读者下载Pokémon Go,全城疯狂向手机低头。    
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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    KL-资产配置
    【金SIR│有片】now财经台20170217:内险股已届升浪中段 (2017/02/17)
      【Now财经台】憧憬内地养老金入市,加上1月保费收入录得增长,内险股本月普遍跑赢大市。     独立股评人陈建良表示,虽然合共3600亿元人民币的基本养老保金已投资营运,但认为金额不足以支持内险股持续上升。他指出,内险股近期的升势,主要基于三大因素,除市值及AH股差价因素外,更重要的是,内险股基金面有改善。人民银行接连上调资金利率,更罕有上调逆回购中标利率,被市场解读为曲线加息。他表示,内地加息预期升温,有助提升险资再投资收益,利好内险股长期业绩及利润。     陈建良指,由于市场预期内险股利润将会上升,在中港资金力捧下,内险股升势凌厉。不过,观乎内险股的市盈率(PE),他认为,内险股现时已届升浪中段,并指一旦北水转炒其他板块,内险股将跟随大市回落。    
    【金SIR│有片】now财经台20170210:中央难遏一、二线城市楼疯 (2017/02/10)
    http://finance.now.com/analysis/study.php?topicId=3&newsId=297279       【Now财经台】近日资金大举扫入多个版块,内房股成为目标之一。以昨日为例,中国海外发展(00688)、华润置地(01109)以及碧桂园(02007)合共成交金额逾26亿元。     除了碧桂园按年急升近3倍外,内房股1月销售额普遍升幅介乎40%至80%。     独立股评人陈建良表示,内房1月销售数据强劲,主要是为内地去年楼价升幅帜热,而且市场高估限购限制的影响。他又称,内地一线城市居民改变以往做法,较多选择在长假期间置业,加上现时仍然求过于供,所以打破首季属内房销售淡季的传统。     他估计,内地2、3月销售额仍会平稳向上,主要是中央难以遏抑一、二线城市求过于供的情况,并预期今年全年销售额仍会上升逾10%。        
    【金SIR│有片】now财经台20170203:买REITs免被通胀打荷包 (2017/02/03)
        【Now财经台】踏入鸡年,近期市场关注全球通胀问题。     被视为全球通胀来临指标的花旗通胀惊喜指数,1月数字持续攀升,其中环球指数升至五年高位,指数上升意味通胀数据较市场预期强劲。     独立股评人陈建良表示,本港近年未有经历通缩,主要是全球宽松货币政策支撑经济,资金流入资产市场,带动租金持续上升,造成资产通胀,但随着以美国为首的国家转为实行财政政策,带动原材料价格上升,预期将会出现商品小牛市,全球将全面进入通胀周期。     陈建良称,债息上升未必不利房地产投资信托基金(REITs),他指出,通胀上升初期,部分资金会由国债转投股市,而REITs有机会趁通胀而加租,从而增加收入及盈利,给予投资者的分派将更和味。    
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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    钟维杰-各区楼市研究
    【楼市数据分析】钟维杰:楼市要看大市 (2016/08/26)
      楼股投资哪个较好?实在无需比较,因有如问食 水果还是吃菜好些一样,it all depends,况且各有所长亦各有不同。此外,亦视乎实质是买了什么,如其质素、买入价等。不过,当中有一个不同之处很重要,就是买股未必一定要睇“大 市”,尤其有眼光又有勇的可拣股不拣市,但买楼就不可以不理会大市,起码中长线不能。   为何?因为股市怎样兴旺,也有向下调 (即与其他大部份股票之 correlation 趋向-1) 或不多波动 (即 correlation 近0)之股票,如何差劲,也可有向上升或不波动之公司。这现象反映股市包含不同行业,不同地域经济、甚至不同之管理质素等。然而,若将不同楼宇屋苑当作不 同股票,基本上是没有屋苑不跟随大市走的,兴旺时最多升少些,下调时又跌少一点,但 correlation 仍倾向1。例如2003年有没有屋苑仍保持着97价格,又或现今有楼房依然停留在09水平?   据此,就算阁下购置了最好地点的物业,设计设备兼管理一流,甚至货源短缺,但若果遇上经济逆转,这些优点也阻止不了价格下降,最多比别的跌少些,且要视乎借贷情况。   但我买的楼房之对象群组不但富裕,资金又用不 尽,兼已退出商界(即不需再冒太多风险),且生活不多受经济情况影响,那是否我的楼价可较硬净,不会下跌?不会,就算真的有这么一个楼房市段和群组。因为 当你看见非你群组之物业市段明显下降时,假设没有急需,又纯从投资角度出发,你心理上很难在这一刻用以往价格买入多一个你群组之物业,会感觉不抵买,起码 也会探讨卖家有否降价之意思。要价格不变,表示会有价无市。噢,你没有上述倾向?失敬,笔者有好介绍给你。   那么大市去向又如何估算?没有百分之百的方 法,但市场是人的东西,大市又反映人心之取舍与取向,而这又受多个环节影响,包括经济、金融、社会、政策等层面。索罗斯的 theory of reflexivity 形容市场会有“自我实现”之倾向,即会循某投资信念进发,直至爆煲为止,且市场常存错判。根据上述,笔者建议留意市场(人们)对某投资信念之“坚信”程 度,越多人信又或越信念坚定时,就可能越近 the point of reflexivity,可随时掉头走,兼往另一极端进发。   所以,恳请读者帮个忙,回答以下问题,你同意“香港楼价只升不跌”之说吗?若是,有多坚信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 […]
    【楼市数据分析】钟维杰:大数据可改变分析趋势 (2016/08/24)
          对于“大数据”(Big8 Data)之具体细节,笔者并不太懂,但从有关网上文章及片段,它可说是互联网 + 各类通讯仪器 (如手机、电脑等)的副产品,将千万个别人士在网上的浏览行为集结起来,便有机会看到一些“纹路”(pattern)出来。   至于是些什么纹路,相信非常之包罗万有,要视乎用家的研究焦点,集中搜索和挑选有关的部份。此外,感觉大数据之运用还在初阶,未来多少要靠些碰碰撞撞,才能达致较成熟程度。现时涉及大数据运用之案例,有美国总统选举工程,或一些防范罪案发生的系统,又或购物习惯等。   笔者相信楼市分析会用得着大数据,无论是宏观 或微观层次,焦点或许不同,但只是用哪些大数据的差异而已。再者,相信部份发展商在推广物业楼盘时,亦已参考大数据,例如过往买家群之中有人亦常浏览某些 网站,下次开盘前便可先在这些网站卖广告或作引线,可事半功倍。上述是较直接使用大数据,但亦有较曲线的。   现时大部份(包括笔者的)房地产之宏观分析, 大致仍是使用传统方法,例如将价格和收入数字比较,又或测试利率之影响等。这些运算甚有用处,但亦甚“静态”,或许足够地反映市场理性的一面,但市场(人 群)并不只得理性。笔者亦曾撰文推论可加入行为经济学以及脑部科学的原素,目的就是弥补部份数字照明不到的地方。大数据之出现有可能协助加快弥补静态数字 之缺口,如下:   1) 发掘一些前所未有的现象 = 举例“随意”说,某种购物网站之兴旺,除可能代表东西抵买之外,亦可能代表某群人们正在积蓄,正在储日后置业之首期,不但发展商要留意,股票投资者亦可考虑买定一些地产公司了。   2) 有行动感觉,亦较即时 = 传统数据闲闲地有数月之久,亦不容易感受到动态,而大数据不但可较即时,亦有动感,因为可以不停地天天搜集着。   大数据反映某人群之行为,而这又包含了人群整体的性格、行事倾向、喜好、反应敏感度、情绪、定力等,至于哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析
    【楼市数据分析】钟维杰:惯性思维的市场白老鼠
    白老鼠是普遍被人类用来做实验的动物之一,有些在医药生化等试验上,另些则涉及行为或反应观察等环节,对人类福祉贡献不少,笔者觉得实在要感谢它们以致其他常被实验的动物。   记忆中,曾在媒体看过一个测度白老鼠学习能 力的试验,例如笼里有一扇门,凡亮起绿灯时,只要打开扇门便有食物,若亮起红灯或其他颜色灯,打开门也没有食物,久而久之,白老鼠便学识: 1) 只在绿灯亮起时才动身拿食物; 2) 但同时亦必定行动。简单说,白老鼠已被“定型”(conditioned),又或以时尚用词描述,被洗了脑。   近年环球经济金融市场也有类同“实验”,就是:每当减息或有新 QE 来源 (绿灯),市场共计就会买股买楼 (打开扇门),资产价格亦因而上扬(有食物)。同时,市场亦好像对其他(不太利好)讯息,不是当无到就是被低调处理,有如白老鼠不再理会其他没东西吃的颜色灯一样。   这样有问题吗?没有,只要“绿灯永远地带来 食物”便行。再者,投资有时亦可“趁势”。然而,绿灯不一定长期百分之百带来食物,一来实验人员可随时改变“常态”,令绿灯也没有食物,二来在实质市场 里,要绿灯代表有食物,就必须长期支援派食物,且可能需要越来越多支援才能令众多的白老鼠继续愿意玩下去。不过,凡事皆有顶点,而天下亦无不散之宴席,只 差远或近。   记忆里,实验人员的确改变白老鼠习惯了的规律,绿灯没有食物,反而红灯才有,但不是全部白老鼠皆能及时适应和“转軚”。   那么白老鼠指的是谁?你懂的,噢,又是时候笔者要去寻找干酪吃了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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    王荣昆
    【价势党】王荣昆:咁大只蛤乸(天溢森美756.HK)随街跳? (2017/11/11)
      咁大只蛤乸(天溢森美756.HK)随街跳? – – 你猜世界上有人会提出这种近乎“咁大只蛤乸随街跳”的交易吗 —— 以一元卖股份给你,保证任何时间以个半买回,既没有任何附带条件,又不限制你何时出售。另一方面,如果真有人提出这种交易,你猜又有没有人“傻更更”地长期持有到不知何年何月,放弃即时卖回给卖家而稳赚半倍的赚钱机会呢? –   我见过,我真系见过!卖家是天溢森美,买家是Templeton Strategic Emerging Markets Fund, IV, LDC,简称邓普顿基金。成件事,是咁的: – 2014年2月21日天溢森美(756.HK)与邓普顿基金达成协议(其后于2014年3月27日根据认购协议之条款及条件完成认购事项),邓普顿基金以8.2%折让,即$1.22认购天溢森美(756.HK)大约1亿股新股,占扩大后股本约7.77%。有趣的是没有任何禁售期限,而更有趣的是,卖方承诺,如邓普顿基金基金卖出时股价不足$1.7的话,当中差价由卖方全数包底。表面看来天溢森美(756.HK)像只大蛤乸,但熟知商业运作的读者就会知道,这种安排其实是很常见的。因为上市公司为了赠加知名度,尤其希望公司能成为基金爱股,都会以优厚条件邀请知名基金入股。试想像,如果李超人,甚或双马入股香港某小型上市公司,公司股价会作何变化呢?只是这次有点慷慨,没设禁售期而已。 – 除了声誉上的无形收获外,天溢森美(756.HK)也得到一些较为实质的好处。根据协议,邓普顿基金基金还可以推荐一人加入董事局。这也是基金协助上市公司提高管治能力和企业质素的常见手段之一。从公司发展的历史来看,自2014年起的大变化,是公司大举发展代工NFC果汁,至同年8月,新设营运总监建设自家品牌,12月撤换总裁,至15年中又设立股份奖励制度。可见公司对自家NFC果汁有大展拳脚之意,而可能与邓普基金的介入不无关系。 – 2014年3月28日,认购事项完成后第一个交易日,天溢森美(756.HK)收市价$1.215,即是说如果邓普顿基金基金即时割禾青在市场卖出一个交易日前认购的股份,就能极速获利 ($1.7-1.12)x1亿股= $58,000,000。如果是一些惯抢鸡胡的散户就一定祭出有食唔食罪大恶极的至高无上投资心法,先走为敬!但58球在一个知名基金眼中实属蝇头小利,如若不顾商业伦理极速套现,实在有碍观瞻。不妨从正面去看,邓普顿基金基金如看好天溢森美(756.HK)未来发展,区区$0.58可能不在其眼内,就算以$1.7这个包底价来说,也不算遥不可及的价钱。根据协议,还有另一个有趣安排,如果从协议达成起计,如股价在三年内能维持连续60天在$3.4以上,公司对$1.7的包底条件就可豁免。可见天溢森美(756.HK)与邓普顿基金对将来的憧憬不可谓不大。 – 当然,天溢森美(756.HK)的新业务发展仍属起步阶段,尤其打开分销渠道与宣传推广所费不菲,现时投资风险实在不小。正所谓有钱就是任性,邓普顿基金却是“有钱就是耐性”(有$0.58打底嘛),搏中有大奖,不中都有安慰奖,与我们一众散户实不可同日而语。小投资者适宜静观其变,谋定而后动,待二月底业绩公布后,再行定夺不迟。 – 最后还有一点值得一提,由于协议至今快将三年,天溢森美(756.HK)从未升破$3.4,意即这个包底条款似乎要维持到永永远远讲阿门的那天,如果期间出现影响股价的重大消息,似乎会有些搏奕空间。因为天溢森美(756.HK)将会相当被动,股价太低,对邓普顿基金没大影响,但前者就会因为包底协议而遭受双重打击,所以到时可以观察公司有否护盘行动,从而寻找投资机会。股价攀升的话,则越接近$1.7,邓普顿基金减持对股价做成的压力就越少。如果有朝一日升穿了,可能就是另一个故事。   – 天溢森美(756.HK)2014年至今月线图 – –       #王荣昆在【新城数码财经台 – 散户奇兵】接受访问 王荣昆(James) 在美国时任职著名券商美邦Smith Barney内部的“11人团队”,负责管理总值10亿美元的客户资产。 回港后,与拍档成立Alpha Edge Group私人证研究券智库,为客户管理基金及股票投资组合, 因熟悉市场运作及对国内政经常态有精辟见解,获《大公报》及《厂商会期刊》邀请, 以笔名“文少伯”于财经专栏撰文,强调投资须政经合一、价值与走势并举的研究方针。 James现于山东国资委旗下的中泰国际证券有限公司任职高级副总裁。 — –    
    【价势党】王荣昆:若希拉里赢,股市会点? (2016/11/08)
    若希拉里赢,股市会点?   美总统大选今晚开锣,虽然希拉里被FBI污名后秒速平反,但其支持度现仅领先特朗普一个马鼻,且在统计误差之内 – 这场泥浆摔跤的结局仍然粘稠不清。美股在昨日FBI自废武功之后大升,扭转之前八连跌的颓势,市场对希拉里可胜出的乐观取态似乎与英国脱欧前夜时有些相似,这并不是个令人安心的现象。   若那个橙色皮肤的老男孩当选,则指数、大市会跌 – 这基本上是市场共识,存在分歧的地方只不过是跌多久,跌多少。我比较担心的是特朗普当选后会先拿耶伦开刀,并改变美国现行的平缓加息方针 – 这种基本面的地图炮对所有资产类别的冲击都会非常显著。但从12月联邦基金率的期货数据与民调的走势来看,市场并不觉得特朗普有能力影响联储局的货币政策决定。下图中彭博的解释是投资者觉得,即使特朗普成功上位,他的手也伸不进央行;但还有一种解读是:债市交易员普遍觉得特朗普没什么机会赢。       好,那就让我们假设特朗普输,希拉里赢。这是否代表环球投资者终于守得云开见月明?中线有可能,短线未必。   以巴郡为例,现时环球机构投资者所持现金比重皆创新高。希拉里的当选可消除政治不确定性,释放流动性,让投资人对“美国经济即使在加息环境中仍能更上一层楼”的这种观感更具信心。这显然是好事。然而美国的金融市场现状可能很快就会迎来一个周期性的顶部,其国内的通胀有机会在2017年超出联储局制定的通胀目标。故即便是希拉里胜出,联储局也可能要在不久后就偏离现时全力配合市场的宽松货币政策。所以我们说,希拉里的当选,在中线“有可能”对经济和市场有正面作用。   那么短线呢?大家应该还记得特胖普在第三次候选人辩论中最出位的言论:若希拉里胜出,他拒绝表示会否接受选举结果。拒绝需要理据,而要找理据,最正路的方法就是重新点票。那么重新点票会对市场造成何种冲击?我们可以拿2000年戈尔与乔治布什的选战做为例子来检视。事实上,特朗普的竞选经理人在第三次辩论后回答CNN的问题时,也正是拿戈尔作了例子。   美东时间2000年11月7号,投票开始。到晚上十点,新闻机构过早预测佛罗里达州的选举人票由戈尔赢得。在接下来的几个小时中,佛州的选情反转再反转。戈尔一度认输,但随后撤回认输的声明。至8号朝早,佛州下令用机器全面重新点票。至9号,戈尔要求在佛州的四个郡以人手重新点票。标普500指数在这两日间下跌35点,约2.4%。   在点票开始后,标普一路下跌,最低时曾在12月1号见1,315点,与选前相比跌近8%。然而就在当日,布什的反杀初见曙光,联邦高等法院开始接受布什关于重新点票之宪法基础的口头聆讯。标普即刻反弹,直至高等法院在12月8号做出有利于布什的裁决后到达短期顶部的1375点,反弹幅度约4%。但其后,标普再无余勇,到月底再次被打回原形,与选前相比跌近8%。     彼时的港股与美股相关性较高。在这段重新点票风波之中,恒生指数也曾一度下跌7.6%。只不过在结果明朗后,恒指的反弹力度优于美股,一度由最低点回升5.2%,且大致将这种反弹持续到了2000年12月31号。   戈尔和布什; 特朗普和希拉里 – 这两对欢喜冤家的可比性在于:其中一个候选人虽可赢得选举,但却只能以微小的边际取胜。以特朗普不把节操当回事的做人处事态度来看,他在落败后要求重新点票的几率不可忽视。而对照上一次重新点票对市场造成的冲击,我们才说,希拉里胜出,短线对市场“未必”有利。     #王荣昆在【新城数码财经台 – 散户奇兵】接受访问 王荣昆(James) 在美国时任职著名券商美邦Smith Barney内部的“11人团队”,负责管理总值10亿美元的客户资产。 回港后,与拍档成立Alpha Edge Group私人证研究券智库,为客户管理基金及股票投资组合, 因熟悉市场运作及对国内政经常态有精辟见解,获《大公报》及《厂商会期刊》邀请, 以笔名“文少伯”于财经专栏撰文,强调投资须政经合一、价值与走势并举的研究方针。 James现于山东国资委旗下的中泰国际证券有限公司任职高级副总裁。 –  
    【价势党】王荣昆:由一千万到三万亿的故事 (2016/09/02)
    前排港股气势如虹,大家都估系大钱(尤其是被动式的指数基金)落嚟扫货。新兴市场的cycle有出现转角的趋势,而YTD中港股市喺亚太新兴市场中的表现包尾,国际资金想过嚟港股呢度追落后,是很合情理的解释。而被动式基金及ETF的特点,就系唔拣股,只跟指数买。所以我哋可以见到恒指持续跑赢大市 – 呢种情况在宣布咗深港通之后亦无大变化。     讲到指数基金,又有个趣闻。上礼拜老牌firm Bernstein 出咗篇报告,话被动式投资越来越受追捧呢个现象,会由基本层面摧毁成个资本主义制度(哗)。究竟为乜ETF令一些老派交易员不屑一顾兼咬牙切齿呢?让我们简单回顾一下indexing由一个笑话转变成金融市场巨兽的过程。   五十几年前,两名芝加哥大学的硕士生发表咗篇论文,主旨系:既然众多主动管理的投资公司整体上持续跑唔赢指数,咁点解唔可以有D“冇人管”的投资公司?而呢种新式投资公司只要自动买入道琼斯工业指数入面的每一只股票,就可以跑赢同侪。   呢个观点一出,就遭到业界的各种鄙视与嘲笑。事关60年代𠮶阵,专业投资者及对冲基金的主流策略为股票长短仓(long short equity)。此策略讲究由下至上的研究,即系话要由几千只股票中做大量筛选,直至选出少量高质素股 – 这是聪明人的游戏。而家有两个后生仔同呢班人讲:唔驶拣股,只要跟指数买入一揽子狗屎垃圾,都可以系一盘生意 – 呢班人梗觉得个idea系痴人说梦。同时间,商业电脑要到十几二十年后先普及,冇电脑帮手,指数基金的概念很难实现。   直到1976年,有间新公司先开始首次提供一只跟随标普500指数的共同基金俾大众买卖。但当时,只有“一小撮”基金经理觉得指数基金可行,多数行家仍觉得此概念只是个短命的流行玩意;是昙花,但未必一现。虽然彼时MIT、普林斯顿的众多经济学者(包括1970年诺贝尔经济学奖得主Paul Samuelson)已开始质疑主动管理式基金长线跑赢指数是否可能,但华尔街根本冇乜动机去改变佢哋一路以来的盈利模式。   主流投资者的观点很难在短期内扭转,上文所讲的全球首只指数基金,喺市场上遭受到无情的冷遇 – 首次集资额仅1,100万美元,同预期的1.5亿差天共地。筹唔到旗都罢了,呢只基金仲要唔系买哂标普500指数入面的全部500只股票 – 佢净系买咗其中200只市值最大的股,再加其余有代表性的80只市值相对较细的股。咁样做成本高咗,但只基金并冇增加收费,即系话靠收费为生的经纪根本冇动机去向D客户推呢只基金。   Sales唔推,任何产品都难有运行。呢只基金剩下的仅有一丝希望,就系佢可以好似理论所讲咁,跑赢大多数主动管理式基金,以表现吸引投资者。但呢条路漫长而艰辛。   成立之后三年,此基金的表现仅跑赢25%的同行;成立之后六年,跑赢一半同行。直到80年代接近完结,此基金的表现才开始吸引到市场的注意力,因其当时已跑赢75%的同行,而越来越多的投资公司亦决定开发唔同类别的指数基金。Index Fund在90年代中后期进入成长期,到金融风暴后因指数普遍好于大市而进入爆发期,现时已经与主动式管理基金攻守易位了。 顺带一提,上述在70年代推出全球首只指数基金的公司,名叫Vanguard,现时已经是全球最大的基金公司,旗下管理资产总值为3万6千亿美元,近28万亿(兆)港纸。   作者:王荣昆(James) 在美国时任职著名券商美邦Smith Barney内部的“11人团队”,负责管理总值10亿美元的客户资产。 回港后,与拍档成立Alpha Edge Group私人证研究券智库,为客户管理基金及股票投资组合, 因熟悉市场运作及对国内政经常态有精辟见解,获《大公报》及《厂商会期刊》邀请, 以笔名“文少伯”于财经专栏撰文,强调投资须政经合一、价值与走势并举的研究方针。 James现于山东国资委旗下的中泰国际证券有限公司任职高级副总裁。  
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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