谂sir人生阶段信箱: 已解答 1200 个案。
个案发问: admin@homeblogger.com.hk
不同屋苑,一年升少几倍? #1359
自2010年有辣招之后成交宗数减少,至今每月成交宗数,约为7年前的30%。由于成交宗数少,要数据化去看楼市绝不容易。在衡量数据的观察期间不能太长(例如取用3个月的数据去作12个月的升幅比较为不合适)、但利用作计算的成交宗数亦不可太少之下,笔者找到此四屋苑做, 它们为成交宗数较多而楼龄均在廿年的: 为海怡半岛、钻石山星河明居、新港城及嘉湖。   一个颇有趣的发现,同属长实出品的海怡与嘉湖比较,一年升幅竟差距近3倍! (海怡升11% VS 嘉湖升30%)。所以你有需要住在海怡,同你应否买海怡完全是两回事。如你有需要,租海怡就可以。至于买楼属半投资行为,应选区份跑赢的。2017年一间海怡的776呎3房卖1000卖而租约22K/月,呢个数已够系嘉湖买两间三房。那同样1000万投放在嘉湖,一年三成升幅令业主帐面赚300万,相比买海怡只升100万,一年间赚多了200万。计到呢条数你就知宁愿乱租楼,唔好买错区。不过香港地产生态如美联中原,佢地基本上唔会同你做咩区份比较,呢份报告亦无可能揾到地产铺赞助。否则美联的港岛区区长,可能成日要返新界“哂马”了…     一个更令某些人失望的数字,就系如果真买了两间嘉湖,由于500万一间,所以基本上做八成上会无问题,买哂两间只需160万首期。亦即一年投入160万而帐面赚300万,一年回报近一倍。 相比买海怡就算自住要比4成首期,就当有什么香港按证(HKMC)都只借420万,故买海怡首期要400万首期,一年间只赚100万,赚幅25%。故用埋杠杆去比,赚幅是25% VS 100%,差成4倍! 各位业主或准买家不可不察。     至于你如果仲认为香港楼系保值d? 咁冇问题,照咁谂唔好变。   新港城…… 沙田区在过去几年……..,大家留意。 星河明居知道因将有沙田线而补睇高不少,惟…………………  一定要跟新世界! ——————————————————— 上段只在”22 JUN谂sir文章”中提及,请到“超笋楼盘理财创富”专页like本post(即在2016/6/23中午约12:30发出的post)及在post留comment“索取谂sir文章”去索取完整版本。 按下link到超笋楼盘专页: https://www.facebook.com/homebloggerhk/
11.6%回报。建设银行。恒大。保本 #1358
谂 sir, 你好。上左你的买楼003,准备上收息101+103.看了很多你分析的案例,想你帮忙分析下本人该如何安排。   本人女,30+,若干年前接手家中在大陆的实业公司。目前资金情况如下:  大陆900万人民币现金,几年来一直做银行稳健理财产品,年收益率约5%。  港币现金加股票约800万(目前持有股票市值660万)。尚算幸运,已沽出及持有均盈利。  香港美金50万。大陆美金20万。  大陆有厂房,香港有实际存在的有交税的公司。  名下无物业。父母名下各自已有物业,无“人头”可借  本人每年收入包括: 公司盈利,以目前经营状况约300~400万港币每年; 大陆厂房收租33000/月 人民币900万,5%收益,45万/年 美金是去年盈利所储,故未作任何投资安排。现已到年中,确定这笔资金可动用。 股票收益不定。 7.无债务。 支出没有统计,平时不算大洗之人。 请谂sir分析一下,该如何安排资金作投资。   另外,在买楼003堂上,你说没有必要用公司名义上会买楼。而我看到homeblogger网站其中一个案例,该名人士的父母持有若干物业,用收租公司收租。谂sir提到用收租公司收租比个人更好,可以冲销税项。那么将来我买楼投资的话,应该以公司持有还是个人?另外,因父母名下也有若干铺位收租,故想了解。 望谂sir不吝赐教!   answer: 买楼应用个人名,因为用公司名买楼要比15%买家印花税,明显不戈算。   笔者早前指出用公司名去收租或收息很好,原因是租务收入如归作公司入息,可利用公司的支出作合理税务扣减。又或如果你本身唔系签雇佣合约,而是自己设立公司而用公司与他人协作,加上自设公司为其打工。那此举一可为自己建构借贷力(即自己出粮比自己)、二可好去扣税。例如有些人用公司名义为自己提供居所,即自己租楼而将租金支出交返比公司扣税,例如单位月租是2万,可为公司扣减盈利24万,利得税支出减少240000*16.5% = $39600。与此同时个人收入要增年收入之10%,例如该人用公司出粮1.8万/月比自己,租务津贴为自己增加了1.8万*12*10% = 21600年收入。此数目用薪俸税计算,只消打税21600*17% = $3672。来回令税务支出减少,详细情况请参考香港税务条例。   至于读者,基本上唔犯大错,此生财务上有保障。当然人有钱、鬼就黎,学懂保存财富比赚起财富更重要。有幸屋企人帮佢做左赚取财富第一步,佢就应该谨记下方几点去保存财富:   读者无需太花心神买股票,出面什么炒股group,笔者保证佢一个月平均执30万都唔够,仲少过读者自己间公司。正因如此,读者而家盘生意有钱揾(读者称300-400万/年),就应好去打理   人民币好应掉到香港,成立私人银行户口,考虑下方直债之组合,由近日收息同学问题中取得。恒大同建行当然可以,其他两只为拉高些少回报,配置可理解。加上到期保本特性提供一定好处。 假设投入1000万,一年收益约为115万。年回为11.5%,风险在于这些大公司会唔会执笠。   由于笔者偏爱美金债,故读者的900万人币不属意保留,应转。   至于生意都有佢生命周期,故读者学投资系为下步铺路。亦同意用每年收取之100万利息,作买股票。那基本上读者的投资组合近乎不败,股市大升亦可获利其中。当然同一原理而银纸少一点得,可照样配置到看倌组合上。   另外可订个远点的目标: 如个人累积够5000-6000万,将其中一半打入慈善基金,请返自己或屋企人做要职打理。这一可将部份财产与自己脱节,他日就算被“抄家”都仲有份十零万既工作去担任,更接近永保不败。基金的“生命”可远超一个人的寿命,亦不受地域所限,能确保家族永富。
香港楼价未跌的四个原因#1357
第一个因素上星期已述,到前文: http://homebloggerhk.com/?p=78179   上文交待了香港太多钱在银行,令硬资产(如楼)的价格大升。今日睇睇香港有人住的单位数目: 见上表知道香港从2011至2016,增长了14.4万个有人住的单位。我地唔计无人住的单位,因为不少系东涌起左既公屋,根本起左都无人住,唔计呢类屋更贴切。政府不时公布新落成公居屋之数目,要留意如地点是在很偏远地区,屋起左都可以无用。另一个有趣是,2011年比2006年有人住单位多15万个,仲高过11-16年增幅。   另一边香港每日有150个新移民,加上新婚男女都令居住需求上升。下图展示了香港每月约6万对男女结婚,当初有约34000对属(双方)初婚,假设佢地当中有一半有能力买楼,对住宅之需求都有成17000个。 香港2012-2016年,见下表私人单位落成量为(10149, 8254, 15719, 11280, 14595)个。每日150个新移民,一年都成54000人,系供应同需求失冲下,你见到不时有D内地人连要比30%印花税都唔怕要买楼。近年楼市已很少投资者,惟楼价仍升,可见需求问题仍未解决。 SOURCE: 香港物业报告 最后睇睇香港人自己,2016年个人入息中位数(主要职业、不包括外籍家庭佣工)为$15500,比2011年的12000升了约30%。睇落条数好靓,不过若扣除物价升幅,工资5年间实质增为值仅为9.6%,这加幅够香港人应付被外来人入住而抢高了的各项物价吗? 看法: 一: 要知政府不时将数据选择性公布,我们细心整理资料令同学看得更阔,走得更远。 二: 政府要压死楼价系有办法。不过同意政府系无“打压楼市”的主张。报纸写“政府打击楼市”只系应读者所求 三: 各位再唔需要用香港平均人工去量度楼市升幅。1840年,太平天国作乱令不少中国南方富人逃难至香港,令三千人渔村的物价暴涨。渔村渔民的购买能力系难同广州府的市民比较的。1940年,日本侵华令上海人逃难至香港,香港人的购买力系唔可以同上海比喻。如今只是将历史再一次重演。正因德国,位处欧洲中心的兵家必争之地,德国人叻同好技术系逼出黎既,两次世界大战都有佢份,而家东西德合并返,德国人又走出黎想话事,又比法国联合俄国斯去制衡佢,同80年前大致循环。有时一个人或国家所行的路,很难违逆。  

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位置好的居屋VS地点差的私楼? 选择是…. #1355
谂SIR你好! 你现有全部的课堂我已经上过, 某些堂已经重读. 今次终于忍不住要发电邮提问, 思绪很混乱, 既兴奋又烦恼.   我于三年前买入一个屯门细单位作收租之用, 并在港岛区租一个套房因为在港岛区上班做双租族, 最重要目的是想悭钱, 长远目标想有一间作自住, 一间作收租, 但奈何收入不高.   我的问题如下: 由于眼见单位已升了120万, 如果卖出收租楼刚好有十年的储蓄 (每月储1万x 12月x 10年), 而SSD下个月将会满3年, 心动想卖出位置不太好的私楼, 换入呎价较平3,000一呎的已补地价居屋 (但位置好好多, 未来升值较好, 现在有少少落后, 年纪大若30年). 其实我卖楼的目的是想释放私楼的120万, 再以高成数按揭或者比多些少首期因为人工低过不了压力测试, 买入一个大约320万既居屋, 余下可以大约有100万再加现金买入债基用叠增方案收大约年15%回报以补贴租套房和储多少少钱作未来第二间楼作准备. 如果真的要卖楼, 会提早还私赁, 再多现金30万 我现在心情, 其实不太舍得放出现有私楼换作居屋, 内心很挣扎, 因为downgrade了, 但同时又好惊买唔返, 应该要一手卖楼同时买回, 同步进行, 现在是好时机做换马动作吗? 另外, 违背了LUM SIR你一直提及不应买已补地价居屋, 因为已经违返了居屋原意, 和居屋租客质素跟私楼是有分别的, 请你可否提供你的看法给我这个勤力, 有上进心的80后, 我自已经常思考这个问题, 但想不出比较安全的答案, 因为我子弹只得一发, 好惊做错决定影响以后条路, 或是一动不如一静, 什么也不做较好.十分感激! […]
从上年租金升幅研究应买的单位类型 #1335
租金与楼价有一定关系。诚然,租金只反映市场参与者对该区的消费需求、而楼价同时反映消费及投资需求。今时香港经济,明显民众对新界及九龙楼有需要,看上图见九龙及新界楼无论在大细类别都照升,相反香港楼只有400-700呎类别之租金在2016全年录3.43%升幅。由于租金是无得“按揭”,即系租金唔可以好似按揭咁由银行提供六成或八成出黎,故讨论租金可看见真实的楼市承接,但用卖价看楼市则要防范新楼会否被人MARK价之现象。留意楼价在升市尾期抛离租金是常见现象,今时已现,但究竟楼市“尾期”有几长?劝大家唔好估,永远不放弃自住楼一间,其他则可按本文提供之策略考虑。   楼价不太会同香港人的工资挂勾,但租金会。至少租客在香港居住或工作,但香港楼的业主,则不一定长住香港。   现时全香港有两大需求,一批人想上车,另一批是在楼市赚过钱又想换楼的业主。相反银发族已“上岸”,他们购买力不反映在上表租务市场,对楼的需求只集中在投资。不少“父干case”都属揾仔女投资去避税的结果,因此政府如想源头根治民生房屋需求问题,建议用上述租金表去看楼市更为实际。   可能你谂:“有公屋解决居住需求架? 乜真系咁多人焗租新界细单位咩?”根据统计处中期人口普查资料,出租公屋单位由2006年71.7万增至2016年79万。但出租公屋之人口在06至16十年间增加了2000人。即起左近8万公屋只收容多了2000人口,但十年间香港总人口由686升至733万,究竟点解花钱起咁多公屋而冇人住? 唔系排队上车架咩? 或许你未知东涌其实大把公屋冇人住,当年发展东涌有“发展新沙田的宏愿”,计划市镇容人20万。惟至今日笔者未有准确资料,大约是六万六吧。   对于楼市投资人,应似超市入货咁,要知悉客源。家阵市面最抢高价既系新界细单位同九龙中型单位,咁你咪去入呢两样货囉。或许再细心一点,察看九龙区一些屋苑之升幅,会知道九龙东发展机遇利好了一些屋苑。另外下任特首如将教育政策定下来,唔取消校网既话,九龙塘单位有其独特性,但留意九龙城区如近启德一带,留意未来天量供应,是亚军西贡及季军元朗合共的数目。   至于港岛业主如何自处? 住你可以系港岛,但投资物业就不好搅在岛了。如真要在岛买? 三房套是可取类型,而根据图表显示: 九龙大两房会“打嬴”港岛一房,纵使市价近似。  
一开始“做大个头”,收高D息 #1327
致谂Sir : 你好谂Sir,衷心多谢谂Sir你抽空看我的疑问及指点迷津。留意了你撰写的文章已有一段时间,想从一些现有资产部署增强现金流,但我却不知从可入手,可否给予意见?万分感谢。 家人资产 父亲的士 : 现价6.5mil,尚余贷款1.1mil,月供12,000,P-2.88% 父亲自住楼 : 未补地价居屋,银行估价5mil,已供满(但不想作任何部署) 本人:1.5mil现金(可动用),240k人民币定期,500k股票 (煤气、电能),200k基金 因为本人工作靠佣金收入,没有固定的薪金证明。目标想于现时的士的高位套现一笔现金,锁定盈利。再而透过买入直债增加被动收入。 眼看的士前景受uber及政府有机会落实专营的士,都有机会打击的士牌价。所以想于现时这个位置套现一笔资金,但仍想保持的士这个资产作为被动收入或父亲作为工作的用途。   Step1 1: 将的士加按6.5mil * 80% – 1.1mil = 4.1mil 现时利率可以大概2%,月供大概21000 换取新车及杂费,动用0.5mil,给车行打理收取租金,大概可以抵消供款(但只有首2年保证),4.1mil – 0.5mil = 3.6mil   Step 2: 另加上本人现金1.5mil + 3.6mil = 5.1mil 计划动用资金买一条直债收租?从报价网站,看到美元债券的Yield不算太高,但眼看人民币债,国家开发银行有4%左右的Yield,会否推荐?建行一般定期都有3.5%左右,但定期郤没有杠杆效果。另外恐防人民币再会有下跌风险,是否可以购入远期合约对冲下跌风险?购入远期合约本金要多少?因为不属于PB,杠杆息率够高,所以没有打算做杠杆,而且借贷能力亦不足,但如谂Sir有更好的公司或方法能提供低息的直债杠杆可否讲讲?5.1mil – 1.2mil = 4.1mil (兑换率1:1.2)   Step 3: 本人投资知识够少,但喜爱煤气的10送1以及股息,现有20000股,想增持到100000股后停止,亦会同期购入ETF作进攻。ETF做杠杆,是否只有PB能够做到?煤气这些稳定股票又可否作杠杆以增强现金流?4.1mil – 1mil = 3.1mil   Step 4: […]

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不同屋苑,一年升少几倍? #1359
自2010年有辣招之后成交宗数减少,至今每月成交宗数,约为7年前的30%。由于成交宗数少,要数据化去看楼市绝不容易。在衡量数据的观察期间不能太长(例如取用3个月的数据去作12个月的升幅比较为不合适)、但利用作计算的成交宗数亦不可太少之下,笔者找到此四屋苑做, 它们为成交宗数较多而楼龄均在廿年的: 为海怡半岛、钻石山星河明居、新港城及嘉湖。   一个颇有趣的发现,同属长实出品的海怡与嘉湖比较,一年升幅竟差距近3倍! (海怡升11% VS 嘉湖升30%)。所以你有需要住在海怡,同你应否买海怡完全是两回事。如你有需要,租海怡就可以。至于买楼属半投资行为,应选区份跑赢的。2017年一间海怡的776呎3房卖1000卖而租约22K/月,呢个数已够系嘉湖买两间三房。那同样1000万投放在嘉湖,一年三成升幅令业主帐面赚300万,相比买海怡只升100万,一年间赚多了200万。计到呢条数你就知宁愿乱租楼,唔好买错区。不过香港地产生态如美联中原,佢地基本上唔会同你做咩区份比较,呢份报告亦无可能揾到地产铺赞助。否则美联的港岛区区长,可能成日要返新界“哂马”了…     一个更令某些人失望的数字,就系如果真买了两间嘉湖,由于500万一间,所以基本上做八成上会无问题,买哂两间只需160万首期。亦即一年投入160万而帐面赚300万,一年回报近一倍。 相比买海怡就算自住要比4成首期,就当有什么香港按证(HKMC)都只借420万,故买海怡首期要400万首期,一年间只赚100万,赚幅25%。故用埋杠杆去比,赚幅是25% VS 100%,差成4倍! 各位业主或准买家不可不察。     至于你如果仲认为香港楼系保值d? 咁冇问题,照咁谂唔好变。   新港城…… 沙田区在过去几年……..,大家留意。 星河明居知道因将有沙田线而补睇高不少,惟…………………  一定要跟新世界! ——————————————————— 上段只在”22 JUN谂sir文章”中提及,请到“超笋楼盘理财创富”专页like本post(即在2016/6/23中午约12:30发出的post)及在post留comment“索取谂sir文章”去索取完整版本。 按下link到超笋楼盘专页: https://www.facebook.com/homebloggerhk/
香港楼价未跌的四个原因#1357
第一个因素上星期已述,到前文: http://homebloggerhk.com/?p=78179   上文交待了香港太多钱在银行,令硬资产(如楼)的价格大升。今日睇睇香港有人住的单位数目: 见上表知道香港从2011至2016,增长了14.4万个有人住的单位。我地唔计无人住的单位,因为不少系东涌起左既公屋,根本起左都无人住,唔计呢类屋更贴切。政府不时公布新落成公居屋之数目,要留意如地点是在很偏远地区,屋起左都可以无用。另一个有趣是,2011年比2006年有人住单位多15万个,仲高过11-16年增幅。   另一边香港每日有150个新移民,加上新婚男女都令居住需求上升。下图展示了香港每月约6万对男女结婚,当初有约34000对属(双方)初婚,假设佢地当中有一半有能力买楼,对住宅之需求都有成17000个。 香港2012-2016年,见下表私人单位落成量为(10149, 8254, 15719, 11280, 14595)个。每日150个新移民,一年都成54000人,系供应同需求失冲下,你见到不时有D内地人连要比30%印花税都唔怕要买楼。近年楼市已很少投资者,惟楼价仍升,可见需求问题仍未解决。 SOURCE: 香港物业报告 最后睇睇香港人自己,2016年个人入息中位数(主要职业、不包括外籍家庭佣工)为$15500,比2011年的12000升了约30%。睇落条数好靓,不过若扣除物价升幅,工资5年间实质增为值仅为9.6%,这加幅够香港人应付被外来人入住而抢高了的各项物价吗? 看法: 一: 要知政府不时将数据选择性公布,我们细心整理资料令同学看得更阔,走得更远。 二: 政府要压死楼价系有办法。不过同意政府系无“打压楼市”的主张。报纸写“政府打击楼市”只系应读者所求 三: 各位再唔需要用香港平均人工去量度楼市升幅。1840年,太平天国作乱令不少中国南方富人逃难至香港,令三千人渔村的物价暴涨。渔村渔民的购买能力系难同广州府的市民比较的。1940年,日本侵华令上海人逃难至香港,香港人的购买力系唔可以同上海比喻。如今只是将历史再一次重演。正因德国,位处欧洲中心的兵家必争之地,德国人叻同好技术系逼出黎既,两次世界大战都有佢份,而家东西德合并返,德国人又走出黎想话事,又比法国联合俄国斯去制衡佢,同80年前大致循环。有时一个人或国家所行的路,很难违逆。  
做一个收入给妈妈 #1356
谂sir,你好。小弟系买楼001同003既学生,因为问题太私人,所以不便于堂上发问。   本人及妹妹月内共5万。早年父母联名持有自住楼现值500万,但爸数年前因病不幸离世。根据遗产分配,50%业权就由我妈妈、我妹妹同我继承,而我同妹妹当然将我地果d业权比番我妈妈,签左deed of assent同deed of family arrangement。所以而家自住楼系妈妈名下。   小弟上左谂sir堂,获益良多,仲有个少少既谂法。妈妈系家庭主妇,所以无收入。而小弟刚用自己名买左新楼,供紧楼花,下年一家人会搬去住,再将自住楼放租。   小弟想用堂上之方法,做一个收入给妈妈,令佢可以加按而家呢栋自住楼,之后再放租。咁供楼同租金可相抵销。而加按左既钱可比我妹妹买多层楼及收息,希望做到一家人有两层楼收租。   但我记得堂上谂sir你讲过送赠契要至少要一定时间后先有机会可以买卖,小弟想请教下你如果加按层楼会唔会都有影响。   谢谢谂sir多多指点   ANSWER: *部份发问内容已更改 首先是,送赠契可以买卖,但一段时间内银行唔接受加按,大行更有机会之后永不做加按,原因已在003堂上讲明。     惟读者做的契唔系送赠契。唔计一些法庭颁令,一般人收到物业业权有送、买、换、剩四类途径。而读者系“剩”这边方法。加上只要听明左为什么送契楼唔可以按,那自然明白为什么承继遗产那方面是可以的。有关更深入的法理知识,笔者迟下为大家找来律师哥哥在讲座去解释,本人水平有限。     将个案更简化,就系三人家庭有间供满或接近供满既单位,究竟点发围? 当然是将原居按爆再将钱作首期去逐间买,最尾达成每人一间楼之效。可能你会谂:“咁唔惊楼市跌咩?”看法是如家庭总借贷力不用超七成,分段买入楼房可取。其实笔者不断坚持收入一般者,不是试图捕捉楼市高低位入市买楼。买入后等租客供满楼房等自己老有所依,平民就系得咁多,亦最肯定可以做到,只要通账会发生就成了。尤记起小孩学行的时候,最令佢行唔到终点既,唔系佢唔识行,而系佢行行下又搅搅身边既野。     技术上读者及妹妹能借(50000/10000)*50%*2.59 = 6.5百万。母亲单名持有楼在子女担保下仍能加按,所以用父或母的“人头”揸楼而子女加担保,便可在转名时行一拆二按爆八成攞钱,而自己更可保留无楼名融再高成数上会及免15%印花税。睇返读者情况,由于名已转所以唔再花时搞八成按爆,加上将楼压低按五成可在搬出后将楼转作收租用途,令租约可成之后买楼借钱证明。同时可降低加按后遇上楼市跌变成负资产的情况。     阿哥为改善屋企人生活买了新楼,借贷力估计已大伤。其实笔者唔太担心母亲间楼能否加按,反而佢借贷力在买新楼后净几多最应探讨。买新楼借得越多,加按母亲楼而获得之金钱就越少。而加按到几多钱很影响细妹能否同买楼完成一家人有两楼收租一自住之愿望。   当然细妹唔一定要再买楼,用钱先收息睇定再买都可。毕竟读者年纪尚轻,再买楼不必。就当只能加按150万,读者可与细妹联名用债基叠增去收息,150万年收息12-15%,即一年有18万-22.5万利息,其消将息收两年,其实阿妹都可以够首期买楼了。都时本金再归还母亲,供养老之用吧。当然亦可作收入予妈妈。至于收12-15%息的债基之标准差在5-7%之间,比汇丰控股的约10%低,而债基亦有风险标准差低至4%的选择,叠增后仍能提供件8%息口。

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决定应否再买楼的5个步骤 #1332
谂Sir:   你好!本人是DP28收息103的学生。由于多年投资股票成绩一般,所以收息堂上的内容对我启发甚深。感谢你的指导!   本人今年39岁,月入76k。太太也是39岁,收入并不固定,平均月入约15k。现拥2项住宅物业,分别估值7.6mio和6.1mio,仍欠按揭贷款6mio。其中1个物业出租,每月租金18.5k。另有现金1mio,股票3.7mio。   目标是于3年内再置1个住宅物业,计划是7mio的屋苑单位,不过其中1个物业已和太太联名。已打算透过债基曡增,先投入1mio,增加现金流。 对于要达至1生3宅的目标,请谂Sir指教。谢谢!   学生上   ANSWER: 是的,唔系话投资股票赚唔到钱。不过若阁下属高薪一族,随之而来的工作量都唔细,那又有何可能凭搭车笃几下手机同睇张免费报纸就可炒赢班股市大鳄呢?   读者手上资金水平不俗,如股票系流通量够,即可动用的资金达470万。夫妇借贷力为(76K+15K)*50%/10000*2.59 = 1178万。当然太太收入不稳定,好去想是交足六个月入息证明、及如有的佣金部份是清楚记载银码在粮单之上,太太不稳定之收入仍可计作借贷力。当然坏方面可以要“五折收数”,但鉴于太太人工只占总家庭收入少部份,故先利用1178万总借贷力作计吧!   现时读者借贷力已用600/1178 = 51%,在旺市刚刚好是合适水平。如18.5K租金收入有盖印租约及银行批书作证明,租金收入都可当借钱核实收入的一部份,令借贷力再上升。至于再买(上)一层楼,建议一般人的考虑的程序如下:   如果夫妇(或共借贷人)系打工而共月入超10万,意味借贷力超1200万水平,应主打储楼收租保证退休 主打储楼者,而借贷力现在未用超40%,可考虑再买一间楼(但买入后借贷力最好仍不超70-80%的水平) 买楼当然要20-40%的首期,需加按原居获得或耐心储钱 储楼者如夫妇只联名拥一楼,可考虑一拆二拎“人头” 如夫妇已各拥楼、需持亲朋或可考虑人选去提供人数“避税” 若真找不到人数,考虑工厦、车位仍是选项。但此为另一题目   如夫妇打工月入低于10万但又高于6万,属夹心阶层。借贷力介乎780-1200万,谨慎处理仍可完成3-4间楼的置业 借贷力现在未用超40%,可考虑再买一间楼(但买入后借贷力最好仍不超70-80%的水平) 买楼当然要20-40%的首期,需加按原居获得或耐心储钱 储楼者如夫妇只联名拥一楼,可考虑一拆二拎“人头” 务求令夫妇都单名有楼系手、或可用之“人头”都有楼系手 除非中原城市指数跌破100点,否则不应找有超过3间物业。若有些物业是继承所得,建议卖去作减磅   如夫妇打工而共月入低于6万,要么享受清贫,若要“改命”就要“先死而后生” 先单名买一楼自住 用夫妇另一人再买楼“偷偷地出租 此步骤可与上方掉转做,为努力将第一间楼的结欠减低于市价五成 上述两步骤无先后,但到此点必需有两间楼,一自住而另一是合规出租的 再用租约再两者人工去买第二间楼,细细地咁楼,再留意必需是比中原城市指数之高位起码低20%才买,亦能完成三宅   至于读者,是夹心阶层。佢而家就到步骤三,但再买多一间即令借贷力用超80%。所以应将股票卖走,至少清走质素低的,利用收息101之债基叠增方法适量在2-3年,靠一年收15-20%息去令100万变150万,从而改善入手第三间楼的条件。
不要让500呎绑住你的青春 #1329
谂Sir你好,   最近才有幸看到谂sir 网站,希望谂sir 指点。   背景   今年24岁,大学毕业至今一年半   月入15K,每月储蓄 (月供蓝筹4K / 现金2K ) 6K   得家人支持(家人长居大陆),名下一居屋自住 (没有按揭,已补地价,银行估值3.8M,实用面积380呎,32年楼龄)     另持股票 76K , 债券股票混合基金 190K (6里息)   与女朋友打算27岁结婚,因居住环境问题需要换楼,换至实用面积500呎   女朋友月入13K,每月储蓄3K   保守假设2年后与女朋友月入38K   计划 – 先卖后买 (家人保守意见)   沽出该居屋套现约3.8M,买入约6.2M 私楼,作6成按揭避开按揭保险。(利用女友首置名额) 月供30年约13K/月   首期 $2,480,000 / 印花税 $200,000 /  买卖合约 $2,500 / 楼契 $33,000 / 按揭契 $23,600 / 经纪佣金 […]
伤心和后悔过后,重新振作理财 #1213
[10/10 上午 6:08] ‪+852 941x xxxx‬: 你好,本人想报读谂sir的课程,无论收息或买楼。 本人已有一层在马鞍山供满的居屋,市值约$450万-$480万,丈夫月入$44000,是公务员(是新制,没有长俸),我是全职妈妈,有一个6岁女儿,每月可储$14000,现金加股票有$60万。 我们在过去3年于股票市场蚀了$100万,错过了两次再能置业的好机会,很伤心和后悔,但看到谂sir在网上分享,心里很想重新振作,好好再安排和理财,储够首期,希望在两至3年内再置业,在九龙买一个两房单位,约$700万的单位出租,希望将来能作长远收入。   但我不知应报那个课程?请问可以提供意见吗?谢谢你。   [10/10 上午 6:09] +852 941x xxxx‬: 未能入睡的乜太 [10/10 上午 6:10] ‪+852 941x xxxx‬: 现时丈夫47岁 [10/10 上午 7:47] ‪+852 941x xxxx‬: 但供满的居屋未补地价。 我觉得如果有一笔钱,情愿作首期,也不会用来补地价,因为我们现时地方够住,不介意继续住,但好希望储够首期,买多一层私人楼出租,供15年 (老公65岁前要供完),可作为退休后的长远稳定收入。   answer: 几个概念读者要搅清: 一般银行唔会批按揭比65岁既人,但唔代表人到65岁就唔供得楼。批按揭只论上会个一刻你交到咩文件(或保证),故不少人到买楼001课去学点执靓套文件比银行去批,一旦批出就过海成为神仙。当然借款人与银行的合约中,是有订明如借款人之财政有重大改变,佢系有责任要通知银行。不过笔者早年在银行工作时等了又等,都未等到咁做既人会出现。 旧制有长俸的公务员,确实可打破上会只到65之限。可惜读者唔系。 明白在股票市场输100万令佢很心伤,不过残害得读者更深的是未有适时运用手上居屋,损失比100万更多   为何多于100万? 容笔者再解: 读者供满居屋,虽不能加按,但能卖。未补价既居屋不宜持有,在公营房屋将大增之下,此等住宅既没稀有性,要作抵押品亦要房委会批准。三件令楼值钱的特质只剩可住人消费特质一面。   由于家庭现金水平低下,卖楼后套回480万,可夫妇每人一间楼八成上会。一间自住再一间收租,惟买九龙三房读者应避免。一个44k收入家庭加上超500万资金在手,笔者仍觉供九龙贵楼仍属勉强。何不退一步在沙田第一城搜括两间两房,预400万一间,八成上会即一间要80万首期而借320万,加埋税同杂100万一间应搅掂上会。由于家庭收入只44k,借尽为5.7百万,买两间第一城要借640万,要解此难应运用买楼003将借贷力由零变有之法。最后成功夫妇每人楼一间,而其中一间要偷偷租出,需到堂了解当中风险及早规限,及参考过往被人揭发之案例。 净低480-200 = 240万,估计其中120万要留作补地价,而另120万可投入做债基叠增收15%年息、而自己的60万cash作备用现金。那读者收息18万一年,即月收$15k,可帮自己储多些钱,或索性将两间第一城都出租而自己用15k补贴去心仪区域租楼。留意夫妇边个先买有学问,做对可避15%新印花税。     由于读者透露股票市场输了100万,即佢原本有160万。于160万资金当中拎100万(即62%)投入股票市场,以此岁数比率太高。敢讲就当下次就算有高人指点选股,用此等资金分配仍是要输钱。输唔紧,要明白输左系边。同埋要早输先有得避,故年青人见本案经验应明白早试早输其实计到尾都系赢! 读者要搬屋及作彻底大改变之原因,为读者不工作令家庭收入减少,必须活化手上资产去提振个人被动收入。唔做野又唔想搬更要有钱洗!? 世界上无咁便宜既事。重复每日的生活习惯,只会维持生活水平在现今水平。

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唔想买楼,有咩投资好做? #1344
谂Sir: 本人是单身OL,46岁。 月入约55,000,年终约三个月花红,年薪约百万。 自己名下三层楼,一层自住,两层收租。 自住:市值4.5M,欠按揭1.6M 出租:市值4.2M,欠按揭2.1M;每月收租13,200;今年二月加按买第三层楼 出租:市值3.3M,欠按揭1.4M;每月收租10,500 每月月入约80k(连所有收入),各项开支后,每月约可储存30k;每年年终可储约200k。 现金约400k 股票约250k(面值跌剩,不能动用) 期货约300k(面值跌剩,不能动用) 短期不考虑买住宅,想分散投资收息,请教方向、方法及上那些个课程。 谢谢   ANSWER: 单打独斗,难成大事。读者做到而家光景,算系唔错。当然,现金水平少是事实,另外在股票投资及期货投资应已受过教训,得出(面值跌剩)的现象。与不少人一样,读者在投资超10年之后交了学费,输了时间后终悟到:“不如都系唔好玩咁多,每年收番些少息稳定当赢。”当然,上述只属笔者设计对白,说不定读者有大智慧,可让笔者于见面时请教一下。   如果有一个血缘亲戚肯帮手,情况将大不同,主想改善读者未能将过去几年楼价赚幅去释出的情况。读者两间收租楼只欠市价一半,明白是跟足金管规矩。顺带一提有些人会八成上会咁买楼然后将间屋偷偷租出,明显这些人违反了合约,有些做得不好更引致犯法,但为何咁多人仍会咁做利用漏洞? 这是我们需要探讨的社会现象。   讲返读者,唔好搞两间收租楼,不如将手上自住楼卖比阿妈。当然用几钱卖先可将税项与加按的金额取得平衡,这就是买楼003课题。不过按读者情况,极建议是拎钱为上,故需按爆八成,得4.5MIL*80% – 1.6MIL = 2.0百万现金。这已是5倍于读者今时储备。当然借多了200万,读者要还多200/259 ~ $7700/月。不过两间收租楼如文件齐,租金收入之70%可计作核实收入去增加借贷力。   今时读者之借贷力,估计为(55000+13200*70%+10500*70%)/10000*2.59*50% = 9.2百万。现已借5.1MIL,计埋加按200万,应只用掉7.1/9.2 = 78%。如读者未有其他重大负债,加按有机批出。   加按所得200万,可投入债基叠增方案,收息12-15%一年。如收了3-6个月认为稳定性可以,建议当中一半投入债基B套还收20%/年,净低100万照收15%,那200万投入可利用收息课程的路向达至约$29166利息/月。已等于读者半个月人工。为日后钱生钱铺路。读者修读顺序应是先收息101,再买楼003。
改善居住环境例子 #1340
谂Sir你好,本人是LY3902及DV4110学生,上了谂Sir的堂真是获益良多,现在有些问题想请教谂Sir?   本人35岁,专业人士,月入约91k,人工会每年加,已于2014年单名九成上会以3.58M买入东九龙地铁上盖小型屋苑(屋苑有两座大厦,楼龄38年,离地铁1-2分钟,实用526呎,现值5M),现在转按至六成,欠3M,25年按揭,H+1.3%,月供约12k,管理费0.6k,拟作收租用途,收14-15k   本人未婚妻,29岁,文员,月入约11k,于今年(2017)以4.05M单名购入九龙湾小型屋苑作婚后自住(屋苑有三座大厦,楼龄40年,离地铁3-5分钟,实用391呎),由本人作担保尽借3.6M上会,30年按揭,H+1.3%,月供约13k,管理费0.7k   本人每月可储蓄约40k,流动资金约200k;而未婚妻则可月储约7k,流动资金约50k。   问题如下: 1)在买楼001中谂Sir不太建议买楼龄过40的住宅,奈何我们现在的两个物业都差不多40,是否买错了?要换马吗? 2)如果将来需要住3房单位,应否用两细换一大?还是以租养租? 3)另外有什么方法可以增加现金流?买债基吗?还是保险方案?   穷中产学生上   answer: 本案读者今时现金偏少,储蓄率是可以的,由于人工近十万,预计日后行“储楼型”理财策略为上。另基于太太收入偏少,拉上补下家庭收入重回中等水平,在产出不俗的被动收入前不宜大洗。   40年楼龄单位唔好买,下手接货业主做唔足30年按揭,影响出价。但,建议读者卖走地铁上盖的近40年物业,而投入于另一类40年物业之“怀抱”。理念是用旧楼搞套房以满足将来想住三房的目标。以读者月入十万之原素,年近四十而屈就系500万市值既楼,明白今日唔换都会很快想换环境。既原系咁,计计下面条数:   誉港湾 992呎入手1500万,租$33000 如购买,首期600万,印花税56万(假设是无楼人仕购买。如有楼再买,印花税225万) 月供约33K   如买一间较大既旧楼再间套房收租,入手价540万,可以“一开四”或一开“一大四小”,收租约$27000。如懂得找合适间格、找区份、装修技巧令空间更实用,可以令入手价平一点或掉转收租多一点。在此先劝告,一些人如公务员搞套房,话唔定份工都无埋。套房租客多看似难打理,其实系仲易打理过将完整一间屋出租。   那540万楼去到最尽,八成上会,印花税162,000。 首期约108万,月供$15K 不妨用钱买间套房,收租作津贴自己反租誉港湾,套房收租27K,只消补贴$6000已够改善居住环境。当然,间套房都系要供,不过供只消15K,加埋贴个6K,只系用21K已够租三万三既楼。更重要是: 印花税大省几十万,而首期亦只要100万。比起1500万楼要成600万首期之天文数字,用套房加补贴去改善环境好多了。   当然可再完善策略,拎60万出黎行收息101之债基叠增之法,收息年10-12%,一个月收息$5000-6000,咁就读者连补贴钱都唔使。成个project只要起始金额108万+60万=168万。已经住紧好环境唔错既1500万楼。  
空有888万资产但得个睇字 #1336
谂 Sir: 你好! 我系Sam, 我有以下的问题希望你能帮我解答. 我今年50岁,单身男仕,并没有其它负担, 职业为教师,月入6.3万元,拥一在深水埗市值约430万元(实 用341呎)已供完的自住物业, 另外在同区拥有一没有按揭唐楼套房市值约130万(实用195呎 ) (空置)。 资产负债表       资产   物业一(自住) 430万 物业二(空置) 130万 公积金(可动用) 100万 投资在中国的基金和现金 80万 香港债卷,股票 18万 银行存款(港元) 130万 总计 888万     负债 0万     净资产 888万 理财目标: 希望现在可达至财务自由, 提前退休,退休后只需要有被动收入(正现金流) 约一万元维持现有生活便足够。 希望借着现在还有隐定的收入和良好的信贷记录向银行借贷投资在物 业上(包括高租金回报的套房或官材房以便扣除按揭供款后获得正现 金流也可以) 如有更好的建议请提供, 十分感谢!!!   ANSWER: 读者有物业就空置或自住,投资在中国的基金同股票要拎返香港在法理上有难度(当然知清楚最好请较律师),香港的股票或债基只占些少,空有888万资产但得个睇字,建议死之前好运用佢令自己生活好过,更有尊严。 学术一点,读者就是把财产同生活脱节,每月的生活最简单就是配置每月的投资收入,这与打工领取月薪的习惯无变,易令人适从。当然有些人洗钱或衡量都是一旧旧钱计,或用楼作单位去计,不过笔者没此本领,就唔好乱讲啦。   估计读者炒股技术一般,或无所兴趣,故不建议用赚价工具去换取收入,相反楼或债更有原因。知道有人提及REITS 或ETF […]

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11.6%回报。建设银行。恒大。保本 #1358
谂 sir, 你好。上左你的买楼003,准备上收息101+103.看了很多你分析的案例,想你帮忙分析下本人该如何安排。   本人女,30+,若干年前接手家中在大陆的实业公司。目前资金情况如下:  大陆900万人民币现金,几年来一直做银行稳健理财产品,年收益率约5%。  港币现金加股票约800万(目前持有股票市值660万)。尚算幸运,已沽出及持有均盈利。  香港美金50万。大陆美金20万。  大陆有厂房,香港有实际存在的有交税的公司。  名下无物业。父母名下各自已有物业,无“人头”可借  本人每年收入包括: 公司盈利,以目前经营状况约300~400万港币每年; 大陆厂房收租33000/月 人民币900万,5%收益,45万/年 美金是去年盈利所储,故未作任何投资安排。现已到年中,确定这笔资金可动用。 股票收益不定。 7.无债务。 支出没有统计,平时不算大洗之人。 请谂sir分析一下,该如何安排资金作投资。   另外,在买楼003堂上,你说没有必要用公司名义上会买楼。而我看到homeblogger网站其中一个案例,该名人士的父母持有若干物业,用收租公司收租。谂sir提到用收租公司收租比个人更好,可以冲销税项。那么将来我买楼投资的话,应该以公司持有还是个人?另外,因父母名下也有若干铺位收租,故想了解。 望谂sir不吝赐教!   answer: 买楼应用个人名,因为用公司名买楼要比15%买家印花税,明显不戈算。   笔者早前指出用公司名去收租或收息很好,原因是租务收入如归作公司入息,可利用公司的支出作合理税务扣减。又或如果你本身唔系签雇佣合约,而是自己设立公司而用公司与他人协作,加上自设公司为其打工。那此举一可为自己建构借贷力(即自己出粮比自己)、二可好去扣税。例如有些人用公司名义为自己提供居所,即自己租楼而将租金支出交返比公司扣税,例如单位月租是2万,可为公司扣减盈利24万,利得税支出减少240000*16.5% = $39600。与此同时个人收入要增年收入之10%,例如该人用公司出粮1.8万/月比自己,租务津贴为自己增加了1.8万*12*10% = 21600年收入。此数目用薪俸税计算,只消打税21600*17% = $3672。来回令税务支出减少,详细情况请参考香港税务条例。   至于读者,基本上唔犯大错,此生财务上有保障。当然人有钱、鬼就黎,学懂保存财富比赚起财富更重要。有幸屋企人帮佢做左赚取财富第一步,佢就应该谨记下方几点去保存财富:   读者无需太花心神买股票,出面什么炒股group,笔者保证佢一个月平均执30万都唔够,仲少过读者自己间公司。正因如此,读者而家盘生意有钱揾(读者称300-400万/年),就应好去打理   人民币好应掉到香港,成立私人银行户口,考虑下方直债之组合,由近日收息同学问题中取得。恒大同建行当然可以,其他两只为拉高些少回报,配置可理解。加上到期保本特性提供一定好处。 假设投入1000万,一年收益约为115万。年回为11.5%,风险在于这些大公司会唔会执笠。   由于笔者偏爱美金债,故读者的900万人币不属意保留,应转。   至于生意都有佢生命周期,故读者学投资系为下步铺路。亦同意用每年收取之100万利息,作买股票。那基本上读者的投资组合近乎不败,股市大升亦可获利其中。当然同一原理而银纸少一点得,可照样配置到看倌组合上。   另外可订个远点的目标: 如个人累积够5000-6000万,将其中一半打入慈善基金,请返自己或屋企人做要职打理。这一可将部份财产与自己脱节,他日就算被“抄家”都仲有份十零万既工作去担任,更接近永保不败。基金的“生命”可远超一个人的寿命,亦不受地域所限,能确保家族永富。
唔想成世同层楼打工#1342
谂sir您好:   较早前已修毕收息101, 准备修读买楼101和103. 我和太太已经45岁,同是在政府工作,毎月收入共10万,有两名6岁的孩子。为了两个孩子升上好的小学,我们在2015年卖掉了自住的东涌物业,并租住校网12的地方, 租金每月4万。   以下是我一家的财政状况:   1.无任何物业 2.现金HK$150万 3.定期HK$200万 4.股票HK$150万 5.金饰HK$60万 6.每月储蓄不超过2万 7.没有任何债务   我们的目标系买入大过1000呎的市区楼。现时一般市区的三房千呎物业也需要过千万。如果我要买旧楼,一定 唔够首期。如我买新楼可用发展商提供的财务安排以降低首期,但极可能成世同层楼打工。物业代理建议我买入一个一房或两房的单位来收租。   现有两个问题想请教谂Sir: 请问我应否继续租住,并买入一个两房单位来收租? 如何能达成买入逾千呎的市区楼?   请指教!感激不尽! 你的学生   ANSWER: 应否再买楼,要计家庭总借贷力。夫妇人工共10万,借贷力为(100K*50%*2.59MIL) = 1300万。可能由于政府有津贴,所以读者至中年都无买楼,导至陷入只会人揾钱的恶果。45岁无楼而拥500-600万流动资产,有感人工是超卓,但资金水平好一般。一对30岁5-10年前结婚置业买左“四小龙”既教师,其实佢地放左间楼都有400-500万系手,同呢对廿万夫妇相约。原因系资产膨涨,快过用人手揾钱。咁究竟系咪鼓励紧炒卖呢? 首先系香港投资物业如赚钱(尤其是短线)有税务责任,本BLOG很多方法都系叫人放长线。例如趁后生买楼而定额供款,利用银纸长贬而租金随通账上升之原理令大家越供越轻松。当然选区有技巧,物业亦可转名悭税或按爆令你套多一笔,不过中轴线是简单不过,就系睇淡银纸内含值者可以参考本BLOG方法。   由于读者借贷力较好,所以应该买楼,不过唔系1000呎个种。应该参考之前笔者研究文章,已有交待例如港岛细单位是楼价跑输而租金升得慢之类型。那究竟边区同咩单位类型看俏? 读者有心揾自可找到。买1000呎楼亦表示交税近100万,虽然夫妇无楼可免交15%的贵价税阶,但在购入物业过千万从价印花税在6-8%之原则下(更正: 呢位读者无楼在手,应只是3.75%),读者要预备买一千万楼交近100 50万税。回望系香港比3-4万/月已可租到质素不错之楼宇(至少笔者咁认为),读者不如买细楼悭税而将省回银码去租住1000呎市区单位。   买的单位市值在400-500万左右适宜,今时都系呢类楼个价跑得快,市场无教错你的。其中一个观察,是用100万首期去买400万楼假如又升了40%,即价至560万,可按爆八成而套120万。若买1000万楼,首期已经系400-500万,而基于1000万楼只可按至50%之关系,楼价就算再升都好难加按,引政该价位单位于市场无咁受欢迎。亦因如此,读者应持有1-2两间较细价楼收租,去津贴自己租大屋的租金。万一市场下行,两间细自可选择“放一。留一”,比成世同一间大屋供楼更具弹性。卖加上自住楼呢件事好被动,净系搬屋都好烦人。   当然你心谂:“买新楼只需比15%首期,咁咪唔使咁多首期?”先讲新楼可以用少首期是同意,但要留意万一楼市下行会令业主很快成负资产。加上首两年免息后二按之利率颇贵,要做足心理准备先好上。   若一定要买千呎市区楼,计1500万市值,五成上会首期750万,月供约750/259 ~ $28000/月。读者手上金额唔够比首期,不过可以去财务借二按,例如15%楼价,可令首期限至约$550万,而750万的一按照$28000/月去还,但200万的二按应要用4-6%年息去消还,计200万摊20年(财务公司较少比业主摊30年去还),月供约$12000。一按与二按共计月供$40000。计及将现金用尽加上负责四万蚊的月供按揭,买大屋自住不太划算。
富贵不是险中求,法例抢钱日日有 #1334
谂sir,   您好。小弟是一位80后,同太太正一同拜读收息101 (DV41) 课程,已join 收息103 (DP30)。   听完您既债基叠增教学之后,想重新调整手上资产组合,希望能得到您的指点!   我们现时资产组合如下: 现金  2.3M 股票 1.6M 日本楼2间, 约值5M,有按揭现欠款 2M (东京做,  2.5% 15年 香港 / TU应冇记录),由于按揭尽用,现市值 现金回报只有0.63% (打和), 杠杆储蓄(供款本金部份) 5.33% (若以投入本金计约8.2%) 深圳楼1间,   约值2.2M (HKD), 有按揭现欠款 1.3M (HKD, 深圳东亚做,4.2% 24年 (好贵息),香港 / TU应冇记录) 私人贷款,   余额0.5M(2018年11月还完) 日本house一间, 约值2.8M, 有按揭现欠款 1.4M (不算资产) 总资产20.5M,负债8.6M,净资产11.9M   收支如下: 每月工作收入  二人共约 200k 家庭支出+保险+税  约 […]

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睇楼报告
[汪敦敬]楼市需留意地皮 会否割价求售 (2016/05/21)
虽然笔者是预测楼市比较准确的评论员,但其实我并不希望我的预测言中的,因为楼价跌,社会会平和一点!做生意亦会开心一点!社会在近年多了不少怨气!而且,楼价跌反而我们会更多生意,但是,写评论文章要说实话,无论你喜不喜欢,我也应该要将实际情况反映,否则,我的文章就没有价值了! 到了现在,我亦无意改变我上年年尾对2016年楼市的预测,即上半年开始有个别板块找到谷底,而下半年整体住宅市场应该找到谷底了!但是在寻底过程中,楼市局面是颠覆不定的,我必须要与读者分享我的分析!     上年10月开始的劈价势,并没有令到市场结构性改变!在实际上,因为香港人供满楼的人是增加了不少!从存款上去看,香港人亦比以前富有(虽然贫富悬殊严重了!),但市场上350万的二手放盘反而大增,算是一个很不错的成果!多年来,以人均入息中位数字为购买力(两夫妇计),现在是能买私楼细单位的最接近时刻! 不过,政府楼宇政策的新一波“杀着”,就是将楼花地盘聚焦发放!在屯门区今年可以发售的楼花地盘可以有9个!当中若存在纳米楼的话,即是说有理由相信一些楼花有机会不断推出2百多万的上车单位!如此多的楼盘及平LUMP SUM价,不可能不冲击二手市场!     上次楼花聚焦推出的是元朗及朗屏区!正好配合了当时的劈价势!今次屯门又会如何? 更加需要留意的是政府会否将地皮割价求售,因为如果行这方向,楼市就有了结构性下跌的基础,大家都要紧密留意。     不过,笔者只是忠实说出不同角度的风险,看官就不需要太过担忧,市场最后由实践及实践后的数据去印证一切!眼前我们要面对的是畸形的市场常态及矛盾,“楼市哈佬喂”带来了什么?现实中就是香港人愈来愈富有,却同时愈来愈多人虚怯!当两个特性相遇的时候,楼市就变得波谲云诡了。 购买力愈来愈强横的情形下,竟然恐慌的人不断存在!这极可能是一个入市良机!是否,还看你有没有坚持量力而为的能耐了!  
屋苑打擂台: 置富花园 vs 海怡半岛 – 地铁站上盖先要输!
屋苑打擂台系列为大家找来不同屋苑作出比较,每次比较两屋苑在过往呎价变幅之差异、持有那者较优、揭示换楼时机,及短于5年的投资期买那者为优胜。 – 文中各图像、表格由钟维杰先生提供、文宇部份由谂sir按情况加入。至于所用呎价源自中原数据。 – 钟维杰先生网址: http://www.real-estate-tech.com/ 数据时间: 2008/6月至2016年3月 上述期内总升幅: 置富花园 88%, 海怡半岛  60% 置富花园 呎价: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花园 由香港置地。各幢约于1978年落成。海怡半岛由和黄发展,1992-95年陆续入伙。   From To 海怡半岛 置富花园 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
5.成为千万富翁的八个步骤 – 结语篇
>>到上回 上回讲及Mr.Loy同meiling将钱补比银行做出租物业上会。现时手上有2010年买入的丽城花园,到2015年市值3.60mil,争银行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil买入荃德花园两房单位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy补完钱比银行后现金只余$172,000,谂紧点去买第三间楼。 东涌 港珠澳大桥已在2016年竣工,其实东涌楼个价已系2014年炒起。2010至12年连屯门楼都可以炒贵七成,13到14年可是东涌既天下。先系东涌地铁站一带,延展至东涌码头附近既发展中心个office。该office系2012年已动工交由中国建筑兴建,造价两亿,负责统筹港珠澳大桥既兴建。连个office都咁贵当然唔只为起一条桥,之后东涌既发展有东涌至屯门大桥及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁储左三年钱,到2018年去买楼。   动真格的跌下来 2018年,楼市在过去三年动真格的跌下来。告别2012-14年的反反复复,2015年楼价先行急跌两成半,同2012年比价格平了三成。大批2012年左右推出的地皮系2015年尾竣工,当市场预视短期供应大增,业主纷纷系15年头出货间接推低个市。到2015年头,香港政府又谂17年交接,而特首希望系17年在任时前帮中央推出一系列关于人民币改革既政策。当时兴起一股炒港币升值既热潮。热钱流入香港而令港楼跟势炒起。原来2016年先系楼市既高潮,系15年下跌两成半后楼市在16年上升两成,人们均认为调整完结而纷纷入市。 不过到2018,楼市已彻底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比较,楼价低三成。Mr.Loy当时有现金$172,000+$12000*36=$604,000。丽城花园又还左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而楼价为2.52mil。荃德花园还左六年欠银行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而楼价为1.40mil。荃德花园变左负资产(负$1.53-1.40mil=0.13mil),不过只要keep住还都好少会call loan,最重要系Mr.Loy有成60万cash可补差价。   ……….已隐其余内容 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: service@homeblogger.com.hk  
4.成为千万富翁的八个步骤 – 庸才免费有屋住篇
*本文例子所用房价是与所述时间吻合的,至于有关2013年后所用房价,实属虚构。 香港地不曾远超新加坡,但据数日前既报导指香港(按人均生产、工资增长)已被人追过啦。系提出一个在港适用既“成为千万富翁步骤”之前,有必要睇下香港仲有咩劲? 请先花时间了解一下 香港而家劲在D楼升得快,大陆人黎香港买野够多,你赚既钱贬值得好快,人工十年加埋得一成,同埋贪富恳殊最为严重。呢几年香港人不断听到香港既咩咩数据点比新加坡、上海追过等等,但系一讲到量度贪富差距既坚尼系数,香港就冇得倾,一定头几名有份。讲返转头,大陆人黎买野,呢几年既升幅已放缓同埋都系一至两成既增长,但系尖沙咀铺租仲系六七成咁加! 你就知道香港生态系打工仔服待外国人,外人国比钱老板赚,赚埋都系比哂地产商。笔者唔系想系度同你讨论地产霸权,而系想指出钱系香港最尾都系流到资本家。<Greed is good>! Good在引起人争名逐利既私心,另一方面制造出无数个资本家,而资本主义似在201x年行到尽头。 打工行吗? 只会令你更不安稳 你睇住父母打足一世工,虽然人工唔高但系一家人生活愉快。今日既你谂住自己可以安份守己咁做好工作,就会晚年能够同今时父母一样过住平凡又愉快既生活。有呢个想法未免堕入“实例推断”呢个圈套。即系几廿年前买汇丰股票发左达,就相信今日开始买汇丰都会发达呢个烂到唔烂既推断。大哥几廿年前你父母出黎做野个阵冇电脑、冇机器、佢黏胶花都揾到钱。今日你老板可以系因俾面你先至唔用电脑或机器取代替你! 有在google office加上云端技术后,大老板唔需要再聘请咁多中级管理制帮佢报下数,整下excel咁啦。每个前线人员只需要系google打入今日既销售数字大老板即刻可以知成个network既销售情况。社会只会增加一批低技术贴近最低工资既工作,而减少一些人工好似律师咁利用资讯不对称去赚较高收入,难用机器去取代既工作。   同歌舞升平同你无关 系机器产出力越高,令工人渐被替代但产出货品数量有增无减既时侯,出现左个现象就系社会GDP(Gross Domestic Production)上升,产出量都上升,劳动人工取机器取代而减少令人均生产照样上升既情况。系未来十几廿年,你会见社会歌舞升平及经济数据每每超出预期,而普罗大众就面对失业或低收入既情况。最攞命既系,你每个月仅余既万余元人工竟然再比美国政府“印走左”一半! Oh,这是太残忍了吗? 但你想一想,美国人会唔会唔再印银纸,或者唔去整部更劲既电脑黎取代你吗?   解决方法 社会上九成人都系打工,既然好paid的专业工种渐少。咁仲有咩方法? 1)首先系要认清保持长期富有系要拥有资产而唔系钱。2)你越早略夺资源系手,随时间一过你同其他人系资产上既分野越大。你有冇谂过点解存钱系银行付出时间就有利息比你?点解存旧金或桶油系银行就一蚊利息都收唔到呢? 好明显你存钱系bank任时间过系银行有着数你冇着数,而银行会用一千几百无风险利润(息)去蒙蔽你。但系存旧金或桶油系银行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其实咁就先至你对你有着数呢? 因为无啦啦有钱落袋既野,通常系最烂既。仲有,点解银行收我每个月几千蚊息咁着数,我仲要攞埋间楼抵押咁有诚意,都要问左问右补n咁多文件先批个按揭比我呢?按揭呢样咁烦求得既野,先至对你最有价值!   将方法列为行动 听完上两段可能你谂: 咁即系咪叫我一出粮就走去买哂金同银? 如果你已经系一个有钱佬应该咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味“享受”银行比你既“利”息。当然你睇得本文可能你未成为千万富翁,咁就要有套揾钱方法。首先注意笔者不鼓励用杠杆去倍大手上你开首储到既资产,而系靠杠杆去为自己赚取被动收入。系人力越见不值钱既香港,你只可以揾多几个人同你一齐赚钱而将佢地每月人工上缴比自己先可得享平稳生活。下章大谈专才通才庸才系香港向上爬既方法。请like谂样网,下章再谈。 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
4.成为千万富翁的八个步骤 – 庸才免费有屋住篇
*本文例子所用房价是与所述时间吻合的,至于有关2013年后所用房价,实属虚构。 香港地不曾远超新加坡,但据数日前既报导指香港(按人均生产、工资增长)已被人追过啦。系提出一个在港适用既“成为千万富翁步骤”之前,有必要睇下香港仲有咩劲? 请先花时间了解一下 香港而家劲在D楼升得快,大陆人黎香港买野够多,你赚既钱贬值得好快,人工十年加埋得一成,同埋贪富恳殊最为严重。呢几年香港人不断听到香港既咩咩数据点比新加坡、上海追过等等,但系一讲到量度贪富差距既坚尼系数,香港就冇得倾,一定头几名有份。讲返转头,大陆人黎买野,呢几年既升幅已放缓同埋都系一至两成既增长,但系尖沙咀铺租仲系六七成咁加! 你就知道香港生态系打工仔服待外国人,外人国比钱老板赚,赚埋都系比哂地产商。笔者唔系想系度同你讨论地产霸权,而系想指出钱系香港最尾都系流到资本家。<Greed is good>! Good在引起人争名逐利既私心,另一方面制造出无数个资本家,而资本主义似在201x年行到尽头。 打工行吗? 只会令你更不安稳 你睇住父母打足一世工,虽然人工唔高但系一家人生活愉快。今日既你谂住自己可以安份守己咁做好工作,就会晚年能够同今时父母一样过住平凡又愉快既生活。有呢个想法未免堕入“实例推断”呢个圈套。即系几廿年前买汇丰股票发左达,就相信今日开始买汇丰都会发达呢个烂到唔烂既推断。大哥几廿年前你父母出黎做野个阵冇电脑、冇机器、佢黏胶花都揾到钱。今日你老板可以系因俾面你先至唔用电脑或机器取代替你! 有在google office加上云端技术后,大老板唔需要再聘请咁多中级管理制帮佢报下数,整下excel咁啦。每个前线人员只需要系google打入今日既销售数字大老板即刻可以知成个network既销售情况。社会只会增加一批低技术贴近最低工资既工作,而减少一些人工好似律师咁利用资讯不对称去赚较高收入,难用机器去取代既工作。   同歌舞升平同你无关 系机器产出力越高,令工人渐被替代但产出货品数量有增无减既时侯,出现左个现象就系社会GDP(Gross Domestic Production)上升,产出量都上升,劳动人工取机器取代而减少令人均生产照样上升既情况。系未来十几廿年,你会见社会歌舞升平及经济数据每每超出预期,而普罗大众就面对失业或低收入既情况。最攞命既系,你每个月仅余既万余元人工竟然再比美国政府“印走左”一半! Oh,这是太残忍了吗? 但你想一想,美国人会唔会唔再印银纸,或者唔去整部更劲既电脑黎取代你吗?   解决方法 社会上九成人都系打工,既然好paid的专业工种渐少。咁仲有咩方法? 1)首先系要认清保持长期富有系要拥有资产而唔系钱。2)你越早略夺资源系手,随时间一过你同其他人系资产上既分野越大。你有冇谂过点解存钱系银行付出时间就有利息比你?点解存旧金或桶油系银行就一蚊利息都收唔到呢? 好明显你存钱系bank任时间过系银行有着数你冇着数,而银行会用一千几百无风险利润(息)去蒙蔽你。但系存旧金或桶油系银行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其实咁就先至你对你有着数呢? 因为无啦啦有钱落袋既野,通常系最烂既。仲有,点解银行收我每个月几千蚊息咁着数,我仲要攞埋间楼抵押咁有诚意,都要问左问右补n咁多文件先批个按揭比我呢?按揭呢样咁烦求得既野,先至对你最有价值!   将方法列为行动 听完上两段可能你谂: 咁即系咪叫我一出粮就走去买哂金同银? 如果你已经系一个有钱佬应该咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味“享受”银行比你既“利”息。当然你睇得本文可能你未成为千万富翁,咁就要有套揾钱方法。首先注意笔者不鼓励用杠杆去倍大手上你开首储到既资产,而系靠杠杆去为自己赚取被动收入。系人力越见不值钱既香港,你只可以揾多几个人同你一齐赚钱而将佢地每月人工上缴比自己先可得享平稳生活。下章大谈专才通才庸才系香港向上爬既方法。请like谂样网,下章再谈。 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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开课日期:
2017年01月
2017年03月
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真.楼盘传真-#10 粉岭中心
陈建良:降级因素需时反映
20170526 now 《名家给力场》
Homeblogger 第四季书展
20161012 西九龙中心
红猴:留意香港工业股
创富贴士
跟曹操学做事,向孔子学做人!
一、能屈能伸,不逞一时之能 1、只为王不称帝,不在乎一时之名 2、能屈能伸,善于适应 3、掌握好进退妥协的尺度 4、低头,是一种智慧   二、胆大心细,敢想敢干才能成就事业 1、不循规蹈矩,才能有大成 2、善于表现自己,就是竞争力 3、敢想敢干,积极行动 4、做人就要有激情   三、苦练内功,方能厚积薄发 1、睥睨天下的气度与自信 2、路还要靠自己去走 3、严以律己,以身作则 4、临危不乱,处变不惊   四、借力使力,让别人为自己做嫁衣 1、依靠团队支持,具备合作精神 2、不拘一格,唯才是举 3、有容乃大,市井小人中有大才 4. 跳出小圈子,结识圈外人 5. 筑巢引凤,善待部   五、揣摩大势,精于算计 1、大处着眼,细处着手 2、高瞻远瞩,选好接班人 3、将欲取之,必先予之 4、兵不厌诈,巧用手段   六、权谋之术,领导是门大学问 1、对影响事业发展的不利因素决不手软 2、赏罚一定要分明 3、灵活多样的管理风格 4、用人也疑,疑人也用   七、成竹在胸,永不言败 1、与狼共舞,要先变成狼 2、做事彻底,不留后患 3、敢于拒绝,勇于说不 4、笑对逆境,永不言败 向孔子学做人   一、圣人的做人法则 1、诚信:言而必有信 2、孝道:百善孝为先 3、悔过:知错要悔改 4、志向:匹夫不可夺志 5、朋友:把握好交友的度 6、宽容:是一种境界   二、圣人的处世之道 […]
20160929【投资谂法】(第46集):如何成功将资金三年翻一翻?
每日短片论市 20160929【投资谂法】(第46集) www.HomeBloggerHK.com X 经济一周 如何成功将资金三年翻一翻?     以下是谂Sir发言重点: 两夫妇如何成功将资金三年翻一翻? – 建议两夫妇当中,一个人做九成上会 – 但夫妇预计随时被炒,买完楼只剩下约30万港纸 – 如何将约30万港纸变300万? – 先在一年后把30万港纸double变60万 – 要连续三年每年收25厘回报         (谂SIR) 著作《楼换楼》《收息论》《双租族》 擅长按揭、物业收租、ETF及债券基金 ===========================================
20160922【投资谂法】(第45集):100万本金 如何月赚2.5万利息?
每日短片论市 20160922【投资谂法】(第45集) www.HomeBloggerHK.com X 经济一周 100万本金 如何月赚2.5万利息?   以下是谂Sir发言重点: – 100万本金月赚2.5万利息 年利率30厘 – 收取利息工具 为配上杠杆的债券 – 现时买入汇控 息率有7厘 – 计到投资物品的标准差 可了解其风险水平 – 想赚价可用其他投资物品 想收息买债 – 一般债券波幅不大 建议长期持有   (谂SIR) 著作《楼换楼》《收息论》《双租族》 擅长按揭、物业收租、ETF及债券基金 ===========================================
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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有故事的旅人
【有故事的旅人】巴尔干半岛篇08 – 马其顿奇遇记05 (完)
  珍惜美好的风景 (承上回,可click “previous”看前文) 从Skopje乘坐最早的巴士,尽管可能性不大,我仍决定一搏,希望于晚上前到达,六点钟离开那他妈的马其顿巴士总站。昨天实在太累,我仍在半梦半醒间,终于到了马其顿接壤阿尔巴尼亚的边境。有了昨天的恐惧,我紧张得手心出汗。待司机回到巴士,我看到那本唯一的“蓝色护照”,不禁“呼”一声松口气,司机见状,笑说:“Worry?” 我不畏言:“Yes!” 他明显英语不佳:“Tourist? Oh? Hong Kong?” “Yes Hong Kong!”天呀!终于有人认识香港与中国的分别!他笑说:“Kung Fu! Right?”然后,这个司机每次停油站时见到我,都不断跟我说:“Hey tourist, don’t worry!”/“Enjoy the view!” 中途有一个马其顿的年青人也逗我说话,他也看得出我过关时有点紧张,我告诉了他故事后,他乐观地笑:“You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!”他拍拍我的膊头说:“Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.” 到达时,司机大叫:“Welcome to Albania! Hong Kong tourist!” 有别于昨天的冷漠,这些乘客令我倍感温暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混乱,感觉有点像印度,下车后我一片茫然,不知自己身处何方。司机竟跟我握握手:“Go luck for your trip, tourist!”天呀,昨天那些冷漠的人是从哪来? 我问司机怎样找去Shkodra的巴士,他英语有限,帮不到我,一位当地的女学生竟主动上前说:“I can […]
【有故事的旅人】巴尔干半岛篇07 – 马其顿奇遇记04
  计划又一次赶不上变化 旅游巴上,走来了一个女乘客,我又第n次跟她说了这个,我一小时内说了几次的故事。她又说:“You can’t get in here!” 真是有理说不清:“Please, the officer told me to get on the bus!”我真想把他们拉出来,向司机解释。 “The driver said, you have to pay.” Fuck! 我老早说了钱不是问题呀,你们这班人明白我说什么吗?我尝试平心静气地说:“Ok, I can pay, is that I can get on the bus?” “No, you can’t get in here.” 顶你个肺:“So I can’t get on the bus even I can pay?”她又对司机翻译,续说:“You have […]
【有故事的旅人】巴尔干半岛篇06 – 马其顿奇遇记03
人生中最低声下气的几分钟 换班的过程中,众人来来往往,我站在边境办事处内,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,离开前反对我恶言相向: “Stay here! Don’t go anywhere!”我都想“Go anywhere”,但这正是我的最大问题。 我如像“孤儿仔”般待了超过15分钟,心情忐忑不安,直至我见他们好像“安定”了,才敲门问接更的人:“Excuse me…?” “What are you doing here?”刚才那个男人入门前明明看到了我,却没作过问。 明显地,上一更的胖女人没告诉他发生什么事。 我把故事从头说起。 那男人一脸茫然,没有什么反应,我续说:“So… What can I do now?” 他怒说:“Hey! Speak in English! I don’t understand!” “I am speaking in English, OK?” “I don’t understand.” “Can you get someone know English to me?” 他似乎仍不愿意承认,自己不懂英语的事实,喃喃自语地离开了办公室。 未几,一个类似他上司的人问我:“So you want to go to Serbia, […]
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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费高
【费氏股】费高:议息重点不再是会否加息 (2016/12/15)
《八点钟费Sir》呢次议息,重点不再是会否加息,而是耶伦展望来年加息次数及幅度。来年加息三次,完全超出分析员预期。 IG 黑期显示,大户准备借一时恐慌向下杀,恒指或“还原基本步”的返回年初两万二。不过,这可能是低位部署来年好仓的最后机会,好好珍惜。 至于楼市,我在劣作《费氏估》讲过,楼市周期在16至21年。以九七年为上次一个顶。加息周期重启,增加贷款者负担,只是续步形成楼市趋势向下的因素之一。   新闻源:联储局加息0.25% 委员料明年加息3次  
【费氏股】费高:美股反高潮
– 《八点钟费Sir》一如所料,耶妈于上周五为加息作心理预期准备,普遍舆论跟随美股单一走势吹下淡风。惟根据经验,美股正常要chok上chok 落几日,才会出真方向 (记得去年12月加息后几日?),今晚美股会否来支阳烛反高潮? – 费高用17 点入了两张 23200 Long Call,之后等运到,搏期结两日抽上23200~23400,输晒罢就。九月才重新试开淡搏短线调整。 – 费 高(阮健毓) 由股票落盘员做起,曾任职买方分析员,从事金融行业七年,凭自修三年考取特许金融分析师(CFA)资格, 现为时富财富管理有限公司担任副总裁,掌管客户股票投资,由《信报》前总编陈景祥发掘, 2011年起担任【股海One Piece】主笔至今,2015年获邀在免费报章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏观经济、板块异动、公司动作、为广大读者拆解各种证券投机良策。 - –  资深传媒人--陈景祥:“作者的分析和见解,都参考了不少投资大师的智慧,绝不是泛泛之谈。他的文章有理论,也有实战经验,分析起来格外有说服力。” 《信报》专栏作家--卢志威:“与费高已相识多年,但每与之交流市场看法,总受到他的创造力启发,往往能发掘到独有的观点,获益良多。” 著名期权专家--欧阳一心:“懂得把心思专注于自己最拿手的部份,确确实实将赚钱视为第一目标,因此长期投资回报成绩骄人,绝对是散户的学习对象。” 《细价股》系列畅销书作者--聂振邦:“在去年有幸与费高合作演讲,发现他精于洞悉短期大市走势,并即时订出恰到好处的应市策略,其做法既叫人难忘,亦非常具有参考价值。” – –
【费氏股】费高:企业想赚尽全球或不切实际
    软银(SoftBank)收购英国芯片商ARM,坊间多从前境增长落墨,不过大家不约而同都见证了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛极而衰,投资者不禁要问,孙正义如何盘算ARM能多活10年?   答案:应在于ARM在芯片设计这小领域上有何领导地位。   Intel 于1968年成立,员工10.7万人市值1640亿美元;ARM于1983年才起步,只得员工3600名,少数人产出大价值,软银以约320亿美元收购这家公司。ARM厚待员工,专门聘请业界菁英,招揽的是全球最优秀的芯片设计专家,为公司增添续航力。   然而假若有一日Biochip(生物芯片)研发成功和量产,取代当今的Quantum Chip(量子芯片)的话,对行业有什么冲击?相信Intel 由技术人员到生产线,均需要投入大量资源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel“赚尽全地球人钱”计划于当今略嫌不再实际,相反科研急速增长,资讯不断变迁的社会,ARM纯粹“满足一小撮需求”,已能将市场区隔做得很好,能为未来starup借镜。   例如,手游Pokémon GO的成功元素,不止于仅负责游戏开发及发行的任天堂,还有赖提供AR技术支援的Niantic及游戏故事设计的The Pokémon Company,三者缺一不可。当人们以为运动产业早已被adidas及Nike完全统领时,专注为瑜伽玩家设计专用器材的Lululemon,已经在另一边厢称王。   本星期特别之处,恒指夹升,但国指却于星期一破9100后无以为继。煤股受中央官员出口术限制煤价而走弱外,先行的内银也没甚力水。市场对市况方向取态逐渐趋牛,加上不少基金现金水平偏高,成为后市最大动力。唔同熊市蹦极跳,牛市却似攀山过程︰投资者走过一程上爬,又会向下Drop百米。个人暂时止赚了长城汽车(2333)及内银股,中国太平(0996)及水泥股继续坐住观望,晨鸣缇业想加注,但每有人沽出又给人扫走,或等10天线迫近时加点。     图:手游Pokémon GO的成功元素,不止于仅负责游戏开发及发行的任天堂,还有赖提供AR技术支援的Niantic及游戏故事设计的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (费高写写吓文章,呢只比卡超自己走埋嚟,梗系即刻掟佢精灵球,收归旗下。相信已有不少读者下载Pokémon Go,全城疯狂向手机低头。    
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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KL-资产配置
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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钟维杰-各区楼市研究
【楼市数据分析】钟维杰:楼市要看大市 (2016/08/26)
  楼股投资哪个较好?实在无需比较,因有如问食 水果还是吃菜好些一样,it all depends,况且各有所长亦各有不同。此外,亦视乎实质是买了什么,如其质素、买入价等。不过,当中有一个不同之处很重要,就是买股未必一定要睇“大 市”,尤其有眼光又有勇的可拣股不拣市,但买楼就不可以不理会大市,起码中长线不能。   为何?因为股市怎样兴旺,也有向下调 (即与其他大部份股票之 correlation 趋向-1) 或不多波动 (即 correlation 近0)之股票,如何差劲,也可有向上升或不波动之公司。这现象反映股市包含不同行业,不同地域经济、甚至不同之管理质素等。然而,若将不同楼宇屋苑当作不 同股票,基本上是没有屋苑不跟随大市走的,兴旺时最多升少些,下调时又跌少一点,但 correlation 仍倾向1。例如2003年有没有屋苑仍保持着97价格,又或现今有楼房依然停留在09水平?   据此,就算阁下购置了最好地点的物业,设计设备兼管理一流,甚至货源短缺,但若果遇上经济逆转,这些优点也阻止不了价格下降,最多比别的跌少些,且要视乎借贷情况。   但我买的楼房之对象群组不但富裕,资金又用不 尽,兼已退出商界(即不需再冒太多风险),且生活不多受经济情况影响,那是否我的楼价可较硬净,不会下跌?不会,就算真的有这么一个楼房市段和群组。因为 当你看见非你群组之物业市段明显下降时,假设没有急需,又纯从投资角度出发,你心理上很难在这一刻用以往价格买入多一个你群组之物业,会感觉不抵买,起码 也会探讨卖家有否降价之意思。要价格不变,表示会有价无市。噢,你没有上述倾向?失敬,笔者有好介绍给你。   那么大市去向又如何估算?没有百分之百的方 法,但市场是人的东西,大市又反映人心之取舍与取向,而这又受多个环节影响,包括经济、金融、社会、政策等层面。索罗斯的 theory of reflexivity 形容市场会有“自我实现”之倾向,即会循某投资信念进发,直至爆煲为止,且市场常存错判。根据上述,笔者建议留意市场(人们)对某投资信念之“坚信”程 度,越多人信又或越信念坚定时,就可能越近 the point of reflexivity,可随时掉头走,兼往另一极端进发。   所以,恳请读者帮个忙,回答以下问题,你同意“香港楼价只升不跌”之说吗?若是,有多坚信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 […]
【楼市数据分析】钟维杰:大数据可改变分析趋势 (2016/08/24)
      对于“大数据”(Big8 Data)之具体细节,笔者并不太懂,但从有关网上文章及片段,它可说是互联网 + 各类通讯仪器 (如手机、电脑等)的副产品,将千万个别人士在网上的浏览行为集结起来,便有机会看到一些“纹路”(pattern)出来。   至于是些什么纹路,相信非常之包罗万有,要视乎用家的研究焦点,集中搜索和挑选有关的部份。此外,感觉大数据之运用还在初阶,未来多少要靠些碰碰撞撞,才能达致较成熟程度。现时涉及大数据运用之案例,有美国总统选举工程,或一些防范罪案发生的系统,又或购物习惯等。   笔者相信楼市分析会用得着大数据,无论是宏观 或微观层次,焦点或许不同,但只是用哪些大数据的差异而已。再者,相信部份发展商在推广物业楼盘时,亦已参考大数据,例如过往买家群之中有人亦常浏览某些 网站,下次开盘前便可先在这些网站卖广告或作引线,可事半功倍。上述是较直接使用大数据,但亦有较曲线的。   现时大部份(包括笔者的)房地产之宏观分析, 大致仍是使用传统方法,例如将价格和收入数字比较,又或测试利率之影响等。这些运算甚有用处,但亦甚“静态”,或许足够地反映市场理性的一面,但市场(人 群)并不只得理性。笔者亦曾撰文推论可加入行为经济学以及脑部科学的原素,目的就是弥补部份数字照明不到的地方。大数据之出现有可能协助加快弥补静态数字 之缺口,如下:   1) 发掘一些前所未有的现象 = 举例“随意”说,某种购物网站之兴旺,除可能代表东西抵买之外,亦可能代表某群人们正在积蓄,正在储日后置业之首期,不但发展商要留意,股票投资者亦可考虑买定一些地产公司了。   2) 有行动感觉,亦较即时 = 传统数据闲闲地有数月之久,亦不容易感受到动态,而大数据不但可较即时,亦有动感,因为可以不停地天天搜集着。   大数据反映某人群之行为,而这又包含了人群整体的性格、行事倾向、喜好、反应敏感度、情绪、定力等,至于哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析
【楼市数据分析】钟维杰:惯性思维的市场白老鼠
白老鼠是普遍被人类用来做实验的动物之一,有些在医药生化等试验上,另些则涉及行为或反应观察等环节,对人类福祉贡献不少,笔者觉得实在要感谢它们以致其他常被实验的动物。   记忆中,曾在媒体看过一个测度白老鼠学习能 力的试验,例如笼里有一扇门,凡亮起绿灯时,只要打开扇门便有食物,若亮起红灯或其他颜色灯,打开门也没有食物,久而久之,白老鼠便学识: 1) 只在绿灯亮起时才动身拿食物; 2) 但同时亦必定行动。简单说,白老鼠已被“定型”(conditioned),又或以时尚用词描述,被洗了脑。   近年环球经济金融市场也有类同“实验”,就是:每当减息或有新 QE 来源 (绿灯),市场共计就会买股买楼 (打开扇门),资产价格亦因而上扬(有食物)。同时,市场亦好像对其他(不太利好)讯息,不是当无到就是被低调处理,有如白老鼠不再理会其他没东西吃的颜色灯一样。   这样有问题吗?没有,只要“绿灯永远地带来 食物”便行。再者,投资有时亦可“趁势”。然而,绿灯不一定长期百分之百带来食物,一来实验人员可随时改变“常态”,令绿灯也没有食物,二来在实质市场 里,要绿灯代表有食物,就必须长期支援派食物,且可能需要越来越多支援才能令众多的白老鼠继续愿意玩下去。不过,凡事皆有顶点,而天下亦无不散之宴席,只 差远或近。   记忆里,实验人员的确改变白老鼠习惯了的规律,绿灯没有食物,反而红灯才有,但不是全部白老鼠皆能及时适应和“转軚”。   那么白老鼠指的是谁?你懂的,噢,又是时候笔者要去寻找干酪吃了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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王荣昆
【旧文重温】王荣昆:辉山乳业的迷思 (2015/10/06)
[王荣昆] 辉山乳业的迷思 (2015/10/06)   “老婆话佢玩嘢,阿妈问佢系唔系傻咗,阿爷阴阴嘴笑...”他们不是在拍大X冰皮月饼的广告,而是讲紧辉山乳业(6863.hk)于9月30日又再回购2734万股,涉资约7600多万元,股价再创上市新高。从片头那一家人的面部表情解读,应该是一个太早沽,一个望住日日升唔敢买,一个赚到笑。只是不知道谁会笑到最后?   自去年10月起,辉山便启动了回购程序,至今共动用了约21亿元在市场回购约9.35亿股(平均价每股$2.27)。其控股股东杨凯及葛坤,更投出46.8亿元增持公司近22.38亿股(平均价每股$2.09)。由于在公开市场扫货的金额巨大,辉山期内的股价便由最低回购价$1.3升至上周五的最高$2.93,升幅达125%。   这些金额是一个怎样的概念? 回到2013年9月的IPO时,公司以每股$2.67发售新股集资近78亿,即是说这次回购金额为当时集资金额的四分之一。大股东杨先生就更跨张,不但把招股时套现的资金重新投资于公司,更额外自掏数十亿元来增持。   如此大笔的资金从何而来?我们可以把公司回购和大股东增持分开来看。在辉山的公司方面,回购的资金主要来自其IPO集资所得,其营运现金流,以及在今年初向 汇丰贷款所得1.56亿贷款。在辉山的大股东方面,增持的资金主要来自其IPO套现所得,以及其分别于今年6月5日和8月13日, 怀疑向平安银行抵押46.42亿股借来的钱。此批股份共占已发行股33.24%, 或大股东近一半的持股,大约可以按到数十亿钱。而大股东真正大手增持是在今年7月2日,时间点上也可以契合。   其实,辉山的股票回购始于与美素佳儿的生产商Friesland之合营。后者承诺注资近七亿人民币,并在完成交易后六个月内(即2015年4月1 日至9月30日)于场内买入总值3,000万美元的股份, 禁售期为六年。也就是说,6863的公司和大股东不但跟Friesland抢股票, 更偷步买入。   当然,因为Friesland在5月底已快速买齐货(最少买到1亿5000万股),而辉山和其大股东仍在高位不停大量地买,且买入量较Friesland更多,并因此推高股价,相信Friesland对坐这转顺风车是完全没有异议的。   6863公司的回购和大股东的增持,令策略伙伴、投资者、甚至自身都有账面盈利,看似三赢,其实却处处透著诡异。在今年第二及第三季的告诉大手回购之下,截至9月17日,公司自身持股已逾7成。用抵押、借钱等种种手段来进行大规模的回购,若只是为了向市场彰显对公司的信心,则未免杀鸡用牛刀。 那么,肯定是别有所图。   如果说6863所图的是卖盘,那的确有这个可能。辉山的两名基石投资者已在高位卖出手上持股,而一手帮助辉山建立华东及华南销售渠道的麦惠舜(Mark Anthony Wilson)亦在做了不够一年后就跳船。这种管理层的更换与卖盘之前的准备功夫相符。但若是要拿控股权,为何非得要这样在公开市场一路扫上去?   同时,由于公司的大额回购,其2016财年的预测PE已炒到35倍, 估值不合理地高于同业。诚然,随着股价的攀升,大股东从向平安银行抵押的46.42亿股中可以按到更多的钱出来,然后再入场扫货,进而再推高股价。但是辉山自己将于11月尾公布2016财年的中期业绩 – 意即其买卖禁制期(blackout period) 将从10月尾开始。而且,现时Friesland也已无需再买6863了。   所以在这个价位上, 6863的股价在10月中下旬到11月中下旬出中期业绩前都可能缺乏动力。所以我们不妨等它出完业绩才做进一步的行动,因为辉山乳业大手回购的动机实在是暧昧不明。 王荣昆(James) 在美国时任职著名券商美邦Smith Barney内部的“11人团队”,负责管理总值10亿美元的客户资产。回港后,与拍档成立Alpha Edge Group私人证研究券智库,为客户管理基金及股票投资组合,因熟悉市场运作及对国内政经常态有精辟见解,获《大公报》及《厂商会期刊》邀请, 以笔名“文少伯”于财经专栏撰文,强调投资须政经合一、价值与走势并举的研究方针。
【价势党│视频】王荣昆 x 聂SIR 市评 (2017/03/15)
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【价势党】王荣昆:咁大只蛤乸(天溢森美756.HK)随街跳? (2017/11/11)
  咁大只蛤乸(天溢森美756.HK)随街跳? – – 你猜世界上有人会提出这种近乎“咁大只蛤乸随街跳”的交易吗 —— 以一元卖股份给你,保证任何时间以个半买回,既没有任何附带条件,又不限制你何时出售。另一方面,如果真有人提出这种交易,你猜又有没有人“傻更更”地长期持有到不知何年何月,放弃即时卖回给卖家而稳赚半倍的赚钱机会呢? –   我见过,我真系见过!卖家是天溢森美,买家是Templeton Strategic Emerging Markets Fund, IV, LDC,简称邓普顿基金。成件事,是咁的: – 2014年2月21日天溢森美(756.HK)与邓普顿基金达成协议(其后于2014年3月27日根据认购协议之条款及条件完成认购事项),邓普顿基金以8.2%折让,即$1.22认购天溢森美(756.HK)大约1亿股新股,占扩大后股本约7.77%。有趣的是没有任何禁售期限,而更有趣的是,卖方承诺,如邓普顿基金基金卖出时股价不足$1.7的话,当中差价由卖方全数包底。表面看来天溢森美(756.HK)像只大蛤乸,但熟知商业运作的读者就会知道,这种安排其实是很常见的。因为上市公司为了赠加知名度,尤其希望公司能成为基金爱股,都会以优厚条件邀请知名基金入股。试想像,如果李超人,甚或双马入股香港某小型上市公司,公司股价会作何变化呢?只是这次有点慷慨,没设禁售期而已。 – 除了声誉上的无形收获外,天溢森美(756.HK)也得到一些较为实质的好处。根据协议,邓普顿基金基金还可以推荐一人加入董事局。这也是基金协助上市公司提高管治能力和企业质素的常见手段之一。从公司发展的历史来看,自2014年起的大变化,是公司大举发展代工NFC果汁,至同年8月,新设营运总监建设自家品牌,12月撤换总裁,至15年中又设立股份奖励制度。可见公司对自家NFC果汁有大展拳脚之意,而可能与邓普基金的介入不无关系。 – 2014年3月28日,认购事项完成后第一个交易日,天溢森美(756.HK)收市价$1.215,即是说如果邓普顿基金基金即时割禾青在市场卖出一个交易日前认购的股份,就能极速获利 ($1.7-1.12)x1亿股= $58,000,000。如果是一些惯抢鸡胡的散户就一定祭出有食唔食罪大恶极的至高无上投资心法,先走为敬!但58球在一个知名基金眼中实属蝇头小利,如若不顾商业伦理极速套现,实在有碍观瞻。不妨从正面去看,邓普顿基金基金如看好天溢森美(756.HK)未来发展,区区$0.58可能不在其眼内,就算以$1.7这个包底价来说,也不算遥不可及的价钱。根据协议,还有另一个有趣安排,如果从协议达成起计,如股价在三年内能维持连续60天在$3.4以上,公司对$1.7的包底条件就可豁免。可见天溢森美(756.HK)与邓普顿基金对将来的憧憬不可谓不大。 – 当然,天溢森美(756.HK)的新业务发展仍属起步阶段,尤其打开分销渠道与宣传推广所费不菲,现时投资风险实在不小。正所谓有钱就是任性,邓普顿基金却是“有钱就是耐性”(有$0.58打底嘛),搏中有大奖,不中都有安慰奖,与我们一众散户实不可同日而语。小投资者适宜静观其变,谋定而后动,待二月底业绩公布后,再行定夺不迟。 – 最后还有一点值得一提,由于协议至今快将三年,天溢森美(756.HK)从未升破$3.4,意即这个包底条款似乎要维持到永永远远讲阿门的那天,如果期间出现影响股价的重大消息,似乎会有些搏奕空间。因为天溢森美(756.HK)将会相当被动,股价太低,对邓普顿基金没大影响,但前者就会因为包底协议而遭受双重打击,所以到时可以观察公司有否护盘行动,从而寻找投资机会。股价攀升的话,则越接近$1.7,邓普顿基金减持对股价做成的压力就越少。如果有朝一日升穿了,可能就是另一个故事。   – 天溢森美(756.HK)2014年至今月线图 – –       #王荣昆在【新城数码财经台 – 散户奇兵】接受访问 王荣昆(James) 在美国时任职著名券商美邦Smith Barney内部的“11人团队”,负责管理总值10亿美元的客户资产。 回港后,与拍档成立Alpha Edge Group私人证研究券智库,为客户管理基金及股票投资组合, 因熟悉市场运作及对国内政经常态有精辟见解,获《大公报》及《厂商会期刊》邀请, 以笔名“文少伯”于财经专栏撰文,强调投资须政经合一、价值与走势并举的研究方针。 James现于山东国资委旗下的中泰国际证券有限公司任职高级副总裁。 — –    
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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