谂sir人生阶段信箱: 已解答 1200 个案。
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食正林郑施政水的赚钱机遇 #1443
亚洲联合基建控股(00711)呢间公司讲起都可能无人识,不过俊和建筑应该唔少人听过。其实(0711)就系俊和,2016年10月更改为现时公司名称亚洲联合基建控股。点解改名? 因为集团放眼于亚洲市场,觅地起楼包揽卖楼,食埋end-user个浸当然比做地盘佬揾得更多! 先睇睇俊和系香港有咩搞作: 2016/12/13土木工程署与”俊和-上隧-浩隆联营” 签署一份价值约二十六亿六千八百万元的工程合约(上图),以展开安达臣道石矿场用地发展的土地平整及基础建设工程。即系首置上车盥既地方 俊和隧道管理有限公司取得香港政府运输署为期六年之 红磡海底隧道的管理、营运及维修服务合约。合约于 2016 年 11 月 1 日生效 港铁第 830 号合约-广深港高速铁路(香港段) 湾仔发展计划第二期:中环湾仔绕道香港会议展览中心段 火炭坳背湾街资助出售房屋发展计划的地基工程。已有公屋地盘(拟作绿置居)在桂地街附近,与坳背湾街相近   未计政府新想起既野,其他政策已将“水源”对住俊和黎射! 加上同业新昌近年负面消息繁多,俊和在香港业务就算不思亦有进取。系主要Competitor“消失”之下,而内地爪牙未到之前,俊和有望享几年市场独大期。   2014/10月,当年俊和落实卖盘予内地的中国新维投资。到2016年尾比原创办家族彭氏购回,新主上任未知会唔会搞到新业务,不过去除了内地因素加上几个楼盘如窝打老道128号、井财街等等就卖得,变身成地产发展商,食哂建筑同卖楼两浸,笔者认为此是乐观因素。   当然,俊和都有其风险。谂起新昌,当年又系改名,及投资内地房产市场而出事。今时俊和亦有想打进内地市场,不过红色资本在易手后减退,持有人需不时留意。点都好,俊和是一只食正施政报告的股份。而大老板此刻应仲揸紧超过60%股权。   至于金门建筑,系香港无上市。而中国海外(0688)旗下的中国建筑国际集团(3311),虽有承包大众工程,不过17年9月就搅了供股,平卖股权。而2017年初至今股价不断下跌。唔知道点解国家一带一路,会将中国建筑国际集团搅成咁!?   笔者为证监会持牌人、持有亚洲联合基建控股(00711)股份
月月清中产、点可再买楼? #1442
Hello 谂sir, 上过你3堂(收息101,买楼001,买楼003),获益良多。现想请教一下我未来应该点部署? 两夫妇都系3x岁,两个女儿及一儿子都未够十岁,家庭月入10万(13个月粮),工作及租金收入基本上月月清。以下是资产状况。 (1) 港岛三房:自住,现银行估1050万至1300万不等,欠mortgage 481万,月供约19k (2) 新界两房:出租,现银行估640万至700万不等,欠mortgage 386万,月供约18k,收租约14k (3) 现金只有约15万 现想两层楼分别尽按,套现约200万,这做法正确吗?得到资金想再买楼,但一来不够钱亦没有借贷力,二来已没有人可用作业主而不用付高印花税,那还应买楼吗?还是资金应作其他低风险投资,如上收息101时学的保险合适吗? 谢谢你   ANSWER: 读者家庭月入约11万,借贷力为(110k/10000)*2.59*50% = 1424万。现在已用了借贷力(481+386)/1424 = 61%。在旺市用至六成水平好应收手,不要再谂买楼,亦同意读者讲由于无“人头”可用,买楼要比重税。对本案读者不叫划算。   更何况就当佢地唔使比贵印花税,系买几百万楼都要约3%印花税之下,税连佣基本上20万走唔甩。当然如买新楼可大减杂费,不过10-15%首期都系要比。有些发展商睇中一d人好似读者咁唔惯储钱的,就安排“至尊”表揭计划,只要有旧楼系手包同佢搅掂首期。惟良好理财习惯唔系睇有几多间楼系手,买楼只系中途一个手段,而首个目的地必然是“现金多到洗唔哂”此情况。咁睇读者所“患”是外刚内干,必须力拓水源增加现金水平。   另一重点是将楼按左钱,唔等于唔使储钱。储钱唔系为钱,而系为培养理财习惯及执行力。一个无储蓄习惯既人,比再多钱佢只会洗哂及打回原形。正因如此,读者确实需要做月供计划。不过唔系保险(因年期长而读者现金少,不可用流动性低的保险作理财工具),可以考虑买入美国上市的房托理财。有此建议原因一是美股可遂股买,唔似港股有手数。读者可每月焗供$5000(家庭收入的5%…),如习惯养成再增供数,无讲供多几多都无限制。相反供港股银行不时以处理零股为名,增加收费。月供$5000而收费$50,看似便宜但比率是1%,各位不可不察。美国上市的房托就当种类都超10种(见下图),唔似香港数埋都只十只余。 图显示不同种类的REITs过去一星期之升跌。商场类的REITs见否极泰来之象,年初至今跑输不过跌左咁耐都有反底。Data center REITs做得好主因你用手机睇野同用什么云端,其实云端就在data center REITs的物业之内。不时有人问买海外楼好唔好? 先讲如有需要分散资产到另一地区,买海外楼也无妨。但如只为收租或赚价? 其实不少佣低既REITs都可帮忙。想知道香港收息股或海外REITs点样系香港买到、仲可以杠杆? 参加Larry在11月22日一晚之课程(下方有资讯),会有个好开始。当然读者情况,杠杆是不需要的。       除了储好钱读者就是要加按楼。三房可按1300*50% – 481 ~ 170万。新界可按700*60%-386 ~40万。换言之主搞香港楼,套钱之后唔好乱洗,学收息101课所授方法测好时机后分段投入债基再叠增收息,先行12-15%的套餐c。更高风险的25%套餐A先不要做。那170万每月可予17K-20K新月入,加快读者储蓄进度。答文已千字,到此为止。   ————————————————————————— 新课程:洪龙荃【低门槛杠杆收息课程】REB1 低成本都可以开始收约10%息 时 间:2017-11-22(三)19:30-22:00(全一课) 费 用:$800 (只限10月20日或之前报名) 地 址:Homeblogger尖东校 – 尖沙咀金巴利道35号-金巴利中心1303室 – 【 网上报名】 […]
理财及育儿心得兼备之个案 #1441
你好谂SIR,小弟近月才拜读你文章,有感相逄恨晚的感觉,若早点妥善规管自己的财务就不会面临今日的困局。     本人现年30,刚在今年4月份结婚及搬离老家,和老婆展开租楼生涯。因为各种开支包括租金、水电煤等等的压力,才开始醒觉,需开始妥善理理财,计划人生。另外,长期租楼也不是长远之计,希望可以自置物业,安定居所,从而计划生育。双方老家居所不太差 (我方老家10年荃湾私楼; 女方老家德福花园),由于不想婚后生活质素有所下降,所以租楼及将来自置物业都唔想太旧/远离市区。早前有尝试入飞抽全城汇,当中的细两房(5M-6M)十分吸引,可惜最后空手而回(其实理所当然…价钱太吸引…)。   由于没有妥善理财及储蓄,加上结婚渡蜜月用了一大笔费用(知道谂SIR极不建议结婚太洗钱,但奈何现今社会…),所剩积蓄无几。以下是小弟及太太收入开支资产资料: 男方:30岁;公务员;16年入职(新制做到65岁);月薪约60K;19年过左PROBATION有HOUSING ALLOWANCE约15K,拎10年。 女方:29岁;私人公司;11年入职;月薪约27K 资产 男方:现金约450K;股票及IBOND:80K 女方:现金约300K 男方开支 租金:17.4K/月 (长沙湾升悦居(方便双方上班);4/17起租;一年死一年生约) 老家家用:10K/月,因父身体关系,双亲早在小弟大学毕业后就结束其荃湾茶餐厅生意并退休(现母52岁及父59岁)及该铺成家庭唯一收入(现租金$42K/月);有一妹18岁刚入大学;老家住宅物业(现值约7M)仍有1年才供完($8K/月) 个人及家庭开支包括水电媒所有杂费:约18K/月 女方开支 老婆自己揾自己洗,应每月储约15K 想请教谂SIR      应否现在上车? 或是把资金投资在其他地方?      若上车,银码应定多少? (自知自己资金少,上车要靠按老家物业套现做首期,此做法会唔会恰当?) 另外有否屋苑推介? 感激感激 文先生   answer: 读者既出生算唔错,敢讲当年投胎揾对地方。老豆有铺收租,父母现未过60都仲算后生又荣升文老爷,老婆起码唔系黎索财。男人三十有呢个局面,真系要大力揽实老豆多谢佢! 佢算“好生性”run得头家唔错。30年后今日,轮到读者自己挨世界,相信读者开始感受到老豆当年付出系几咁伟大,几咁醒目。读者老豆应该系太钖佢,佢而家既“困局”多数系“无病呻吟”。婚后主要靠自己,婚前的生活质素都是老豆比的。咁大个仔唔识处理,只好怪当年父母呵护备至,一众父母好应借镜。     同任何case一样,要解难首先要知道自己强弱项在那。读者摆到明就系主打储楼理财,因佢借贷力强及平稳。相反生意人应该留多点现金,做生意钱一旧旧不定时黎就要储起再搞好副靓文件先入银行。至于普通打工仔就要看其行业,不过买楼是远比买股票或单靠储钱易的上流阶梯。先讲笔者不鼓吹人人都要买楼,其实庸才先应用楼去磨光债项而成小富,有料人仕好应做生意或好似波哥咁从政由议员大级咁上! 要等一间楼供完及等通账将债磨完可能要20年时间,叻人唔需要廿年去做呢件“小事”。   讲返读者,做得公务员,就自断几百万年收入机遇。加上读者家底不俗,此时应等而唔好买楼。相反若家穷type,如同属公务员就好应今时先揸细楼一间,因必需对冲楼市再升风险,换转咁讲就系楼价再升如底子不厚玩唔起。紧记趁大跌捞底此动作,于住宅市场上需有实力才做。因人有居住需要,起码都要揸一间。   向前望,读者不妨将老家加按100万出来,月供约八千余,取100万资金再加自己20万,共120万投入收息101的债基再叠增收息,每年息率12-15%,即一个月有多$12k-16k收入,供埋楼自己仲净7-8千孝敬父母。买债收息主因是读者好应趁呢几年去认清股、债、楼三样投资工具,而投资同游水一样,唔可以睇书学,必需落场玩。用老豆间楼拎小部份出黎,加上趁老豆仲系大厅既时间搞好理财是什么,绝对令往后人生少犯大错。如行公务员条路想大赚特赚机会较少,故在理财上学好不犯错为首务。   读者及太太月入共60k+27k,借贷力为87000/10000*50%*2.59 = 1126万。在旺市不借超六成之原则下,等2019年动用600-700万借贷力入市为适合。到时700万可以买咩楼真系唔知,但点都好读者应够能力买楼上会。留意如印花税辣招未撤,最好夫妇每人单名买楼。

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香港人不应“财务自由”个案 #1360
谂SIR, 你好! 本人姓黎,43岁. 太太41岁, 家庭主妇. 大儿子20岁, 今年中六毕业, 很大多可能入读香港的大学. 二儿仔14岁, 中二, 三儿子13岁, 中一. 本人经常系媒体看见你讲投资方法,本人对投资理财是甚有兴趣, 但苦于知识及渠道, 人脉资源有限. 全是自学. 希望得到你的专业提点, 不胜感激!   现将我的个人资产,负债及每月支出如下: 1.屋企自住相连单位楼市值大约2000万左右,银行700万货款(H+1.6%)。每月供款4万, 仲有19年. 2.自用车位250万, 已全额支付. 3.另外有一单位银行估价350万既楼给爸爸住, 已全额支付. 4.新购买启德天环800万, 银行贷款480万(H+1.3%,30年)每月供款1.8万.( 用儿子名义, 我供款) 内地佛山铺位120万人民币, 月收租3,000.00 内地佛山房产190.00万人民币, 经常渡假使用. 内地佛山公寓房产55.00万人民币, 收租1,600.00, 部份自用. 内地人民币存款700.00万人民币(私人银行帐户), 理财收息5%,合计每月收息3.4万. 香港股票市值160.00万, 亏本28万 港币现金30万 每月人工收入12万, 用爸爸名义开独资公司, 我全权打理. 生意尚算可以, 在3年后估计, 每月盈利3-4万左右 强积金40万, 全部恒指基金 每年保费22万, 每月1.85万, 保险包含家庭成员的人寿, 意外, 住院及相关基金投资. […]
位置好的居屋VS地点差的私楼? 选择是…. #1355
谂SIR你好! 你现有全部的课堂我已经上过, 某些堂已经重读. 今次终于忍不住要发电邮提问, 思绪很混乱, 既兴奋又烦恼.   我于三年前买入一个屯门细单位作收租之用, 并在港岛区租一个套房因为在港岛区上班做双租族, 最重要目的是想悭钱, 长远目标想有一间作自住, 一间作收租, 但奈何收入不高.   我的问题如下: 由于眼见单位已升了120万, 如果卖出收租楼刚好有十年的储蓄 (每月储1万x 12月x 10年), 而SSD下个月将会满3年, 心动想卖出位置不太好的私楼, 换入呎价较平3,000一呎的已补地价居屋 (但位置好好多, 未来升值较好, 现在有少少落后, 年纪大若30年). 其实我卖楼的目的是想释放私楼的120万, 再以高成数按揭或者比多些少首期因为人工低过不了压力测试, 买入一个大约320万既居屋, 余下可以大约有100万再加现金买入债基用叠增方案收大约年15%回报以补贴租套房和储多少少钱作未来第二间楼作准备. 如果真的要卖楼, 会提早还私赁, 再多现金30万 我现在心情, 其实不太舍得放出现有私楼换作居屋, 内心很挣扎, 因为downgrade了, 但同时又好惊买唔返, 应该要一手卖楼同时买回, 同步进行, 现在是好时机做换马动作吗? 另外, 违背了LUM SIR你一直提及不应买已补地价居屋, 因为已经违返了居屋原意, 和居屋租客质素跟私楼是有分别的, 请你可否提供你的看法给我这个勤力, 有上进心的80后, 我自已经常思考这个问题, 但想不出比较安全的答案, 因为我子弹只得一发, 好惊做错决定影响以后条路, 或是一动不如一静, 什么也不做较好.十分感激! […]
从上年租金升幅研究应买的单位类型 #1335
租金与楼价有一定关系。诚然,租金只反映市场参与者对该区的消费需求、而楼价同时反映消费及投资需求。今时香港经济,明显民众对新界及九龙楼有需要,看上图见九龙及新界楼无论在大细类别都照升,相反香港楼只有400-700呎类别之租金在2016全年录3.43%升幅。由于租金是无得“按揭”,即系租金唔可以好似按揭咁由银行提供六成或八成出黎,故讨论租金可看见真实的楼市承接,但用卖价看楼市则要防范新楼会否被人MARK价之现象。留意楼价在升市尾期抛离租金是常见现象,今时已现,但究竟楼市“尾期”有几长?劝大家唔好估,永远不放弃自住楼一间,其他则可按本文提供之策略考虑。   楼价不太会同香港人的工资挂勾,但租金会。至少租客在香港居住或工作,但香港楼的业主,则不一定长住香港。   现时全香港有两大需求,一批人想上车,另一批是在楼市赚过钱又想换楼的业主。相反银发族已“上岸”,他们购买力不反映在上表租务市场,对楼的需求只集中在投资。不少“父干case”都属揾仔女投资去避税的结果,因此政府如想源头根治民生房屋需求问题,建议用上述租金表去看楼市更为实际。   可能你谂:“有公屋解决居住需求架? 乜真系咁多人焗租新界细单位咩?”根据统计处中期人口普查资料,出租公屋单位由2006年71.7万增至2016年79万。但出租公屋之人口在06至16十年间增加了2000人。即起左近8万公屋只收容多了2000人口,但十年间香港总人口由686升至733万,究竟点解花钱起咁多公屋而冇人住? 唔系排队上车架咩? 或许你未知东涌其实大把公屋冇人住,当年发展东涌有“发展新沙田的宏愿”,计划市镇容人20万。惟至今日笔者未有准确资料,大约是六万六吧。   对于楼市投资人,应似超市入货咁,要知悉客源。家阵市面最抢高价既系新界细单位同九龙中型单位,咁你咪去入呢两样货囉。或许再细心一点,察看九龙区一些屋苑之升幅,会知道九龙东发展机遇利好了一些屋苑。另外下任特首如将教育政策定下来,唔取消校网既话,九龙塘单位有其独特性,但留意九龙城区如近启德一带,留意未来天量供应,是亚军西贡及季军元朗合共的数目。   至于港岛业主如何自处? 住你可以系港岛,但投资物业就不好搅在岛了。如真要在岛买? 三房套是可取类型,而根据图表显示: 九龙大两房会“打嬴”港岛一房,纵使市价近似。  

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月月清中产、点可再买楼? #1442
Hello 谂sir, 上过你3堂(收息101,买楼001,买楼003),获益良多。现想请教一下我未来应该点部署? 两夫妇都系3x岁,两个女儿及一儿子都未够十岁,家庭月入10万(13个月粮),工作及租金收入基本上月月清。以下是资产状况。 (1) 港岛三房:自住,现银行估1050万至1300万不等,欠mortgage 481万,月供约19k (2) 新界两房:出租,现银行估640万至700万不等,欠mortgage 386万,月供约18k,收租约14k (3) 现金只有约15万 现想两层楼分别尽按,套现约200万,这做法正确吗?得到资金想再买楼,但一来不够钱亦没有借贷力,二来已没有人可用作业主而不用付高印花税,那还应买楼吗?还是资金应作其他低风险投资,如上收息101时学的保险合适吗? 谢谢你   ANSWER: 读者家庭月入约11万,借贷力为(110k/10000)*2.59*50% = 1424万。现在已用了借贷力(481+386)/1424 = 61%。在旺市用至六成水平好应收手,不要再谂买楼,亦同意读者讲由于无“人头”可用,买楼要比重税。对本案读者不叫划算。   更何况就当佢地唔使比贵印花税,系买几百万楼都要约3%印花税之下,税连佣基本上20万走唔甩。当然如买新楼可大减杂费,不过10-15%首期都系要比。有些发展商睇中一d人好似读者咁唔惯储钱的,就安排“至尊”表揭计划,只要有旧楼系手包同佢搅掂首期。惟良好理财习惯唔系睇有几多间楼系手,买楼只系中途一个手段,而首个目的地必然是“现金多到洗唔哂”此情况。咁睇读者所“患”是外刚内干,必须力拓水源增加现金水平。   另一重点是将楼按左钱,唔等于唔使储钱。储钱唔系为钱,而系为培养理财习惯及执行力。一个无储蓄习惯既人,比再多钱佢只会洗哂及打回原形。正因如此,读者确实需要做月供计划。不过唔系保险(因年期长而读者现金少,不可用流动性低的保险作理财工具),可以考虑买入美国上市的房托理财。有此建议原因一是美股可遂股买,唔似港股有手数。读者可每月焗供$5000(家庭收入的5%…),如习惯养成再增供数,无讲供多几多都无限制。相反供港股银行不时以处理零股为名,增加收费。月供$5000而收费$50,看似便宜但比率是1%,各位不可不察。美国上市的房托就当种类都超10种(见下图),唔似香港数埋都只十只余。 图显示不同种类的REITs过去一星期之升跌。商场类的REITs见否极泰来之象,年初至今跑输不过跌左咁耐都有反底。Data center REITs做得好主因你用手机睇野同用什么云端,其实云端就在data center REITs的物业之内。不时有人问买海外楼好唔好? 先讲如有需要分散资产到另一地区,买海外楼也无妨。但如只为收租或赚价? 其实不少佣低既REITs都可帮忙。想知道香港收息股或海外REITs点样系香港买到、仲可以杠杆? 参加Larry在11月22日一晚之课程(下方有资讯),会有个好开始。当然读者情况,杠杆是不需要的。       除了储好钱读者就是要加按楼。三房可按1300*50% – 481 ~ 170万。新界可按700*60%-386 ~40万。换言之主搞香港楼,套钱之后唔好乱洗,学收息101课所授方法测好时机后分段投入债基再叠增收息,先行12-15%的套餐c。更高风险的25%套餐A先不要做。那170万每月可予17K-20K新月入,加快读者储蓄进度。答文已千字,到此为止。   ————————————————————————— 新课程:洪龙荃【低门槛杠杆收息课程】REB1 低成本都可以开始收约10%息 时 间:2017-11-22(三)19:30-22:00(全一课) 费 用:$800 (只限10月20日或之前报名) 地 址:Homeblogger尖东校 – 尖沙咀金巴利道35号-金巴利中心1303室 – 【 网上报名】 […]
理财及育儿心得兼备之个案 #1441
你好谂SIR,小弟近月才拜读你文章,有感相逄恨晚的感觉,若早点妥善规管自己的财务就不会面临今日的困局。     本人现年30,刚在今年4月份结婚及搬离老家,和老婆展开租楼生涯。因为各种开支包括租金、水电煤等等的压力,才开始醒觉,需开始妥善理理财,计划人生。另外,长期租楼也不是长远之计,希望可以自置物业,安定居所,从而计划生育。双方老家居所不太差 (我方老家10年荃湾私楼; 女方老家德福花园),由于不想婚后生活质素有所下降,所以租楼及将来自置物业都唔想太旧/远离市区。早前有尝试入飞抽全城汇,当中的细两房(5M-6M)十分吸引,可惜最后空手而回(其实理所当然…价钱太吸引…)。   由于没有妥善理财及储蓄,加上结婚渡蜜月用了一大笔费用(知道谂SIR极不建议结婚太洗钱,但奈何现今社会…),所剩积蓄无几。以下是小弟及太太收入开支资产资料: 男方:30岁;公务员;16年入职(新制做到65岁);月薪约60K;19年过左PROBATION有HOUSING ALLOWANCE约15K,拎10年。 女方:29岁;私人公司;11年入职;月薪约27K 资产 男方:现金约450K;股票及IBOND:80K 女方:现金约300K 男方开支 租金:17.4K/月 (长沙湾升悦居(方便双方上班);4/17起租;一年死一年生约) 老家家用:10K/月,因父身体关系,双亲早在小弟大学毕业后就结束其荃湾茶餐厅生意并退休(现母52岁及父59岁)及该铺成家庭唯一收入(现租金$42K/月);有一妹18岁刚入大学;老家住宅物业(现值约7M)仍有1年才供完($8K/月) 个人及家庭开支包括水电媒所有杂费:约18K/月 女方开支 老婆自己揾自己洗,应每月储约15K 想请教谂SIR      应否现在上车? 或是把资金投资在其他地方?      若上车,银码应定多少? (自知自己资金少,上车要靠按老家物业套现做首期,此做法会唔会恰当?) 另外有否屋苑推介? 感激感激 文先生   answer: 读者既出生算唔错,敢讲当年投胎揾对地方。老豆有铺收租,父母现未过60都仲算后生又荣升文老爷,老婆起码唔系黎索财。男人三十有呢个局面,真系要大力揽实老豆多谢佢! 佢算“好生性”run得头家唔错。30年后今日,轮到读者自己挨世界,相信读者开始感受到老豆当年付出系几咁伟大,几咁醒目。读者老豆应该系太钖佢,佢而家既“困局”多数系“无病呻吟”。婚后主要靠自己,婚前的生活质素都是老豆比的。咁大个仔唔识处理,只好怪当年父母呵护备至,一众父母好应借镜。     同任何case一样,要解难首先要知道自己强弱项在那。读者摆到明就系主打储楼理财,因佢借贷力强及平稳。相反生意人应该留多点现金,做生意钱一旧旧不定时黎就要储起再搞好副靓文件先入银行。至于普通打工仔就要看其行业,不过买楼是远比买股票或单靠储钱易的上流阶梯。先讲笔者不鼓吹人人都要买楼,其实庸才先应用楼去磨光债项而成小富,有料人仕好应做生意或好似波哥咁从政由议员大级咁上! 要等一间楼供完及等通账将债磨完可能要20年时间,叻人唔需要廿年去做呢件“小事”。   讲返读者,做得公务员,就自断几百万年收入机遇。加上读者家底不俗,此时应等而唔好买楼。相反若家穷type,如同属公务员就好应今时先揸细楼一间,因必需对冲楼市再升风险,换转咁讲就系楼价再升如底子不厚玩唔起。紧记趁大跌捞底此动作,于住宅市场上需有实力才做。因人有居住需要,起码都要揸一间。   向前望,读者不妨将老家加按100万出来,月供约八千余,取100万资金再加自己20万,共120万投入收息101的债基再叠增收息,每年息率12-15%,即一个月有多$12k-16k收入,供埋楼自己仲净7-8千孝敬父母。买债收息主因是读者好应趁呢几年去认清股、债、楼三样投资工具,而投资同游水一样,唔可以睇书学,必需落场玩。用老豆间楼拎小部份出黎,加上趁老豆仲系大厅既时间搞好理财是什么,绝对令往后人生少犯大错。如行公务员条路想大赚特赚机会较少,故在理财上学好不犯错为首务。   读者及太太月入共60k+27k,借贷力为87000/10000*50%*2.59 = 1126万。在旺市不借超六成之原则下,等2019年动用600-700万借贷力入市为适合。到时700万可以买咩楼真系唔知,但点都好读者应够能力买楼上会。留意如印花税辣招未撤,最好夫妇每人单名买楼。
再思考施政报告的大赢家(非八达通$300讨论) #1440
寻日搭地铁,睇到傍边男仕正和Carrie Lam用whatsapp对话著,引发本人思考本次施政有何方得益。   首置上车盘正“招亲”中,如发展商肯帮手起政府可加快佢地将农地换住宅地,暂时无野好讲。相反活化工厦引起不少人热烈讨论,虽政策能否落实有很大不确定性(见施政报告用词)。而实质上,根据政府《2014年全港工业用地分区研究》,至2014年为止,全港仅有约500座工厦属单一业权,相当于整体约35%,由于全幢工厦货源有限,政府要揾对拼头又在用途及利益上讲掂数,成事基准唔系好大。但由于一旦工厦转住宅或商业,价格翻一倍都唔只,好过落重本起楼卖楼赚钱多多声! 新世界(017)在2017/7月,以逾3.5亿元并购新蒲岗六合街9号中溪工业大厦全部业权,料活化成商厦收租。启德同荃湾西在2019年因新盘落成将引入很许多新居民,加上政府湾仔北发展计展要将税务大楼及入境市务处搬走,究竟搬去边将涉及很大利益,而市民往往是“睇返转头”先知大财团所作收购很有前瞻性。   笔者已在年初提及新世界(0017)是很值得留意的集团,不过事先声明,该股有由197x年201x年四十年间股价维持系单位数的“平稳”美誉,同比汇丰已由5蚊拆上拆升过去$160元。再一次说明买股只宜短不宜长,能够系1990年$5揸汇丰上$160既人寥寥无几。根据最新已公布年报,新世界主业务有起楼、收租、服务(如住宅或商场管理,周大福,星光大道)、酒店、百货。虽然尖东新世界酒店选取重建的时间愚见是差一点,撞正自由行收水潮,估计因此该建筑物迟迟未竣工。惟该集团针对香港酒店市场之萎缩已对正下药,2015年打包将“香港君悦酒店”、“万丽海景 酒店”及“香港尖沙咀凯悦酒店”)各自的50%权益予阿布扎比投资局。加上笔者认为施政报告中众多政策,发展湾仔北为展览中心是政府最能掌控。此举可令酒店业见卷土重来之象,当然要返2004-2007自由行初水咁旺场就好难。 新世界分部业绩(按利润)   新世界近年取得不少好地段土储,相信同自2012年起与政府沟通得好不无关系。虽土地储备仍是新鸿基的一半唔够(16/17年报:新鸿基1960万平方呎发展中物业 vs 新世界880万平方呎发展中物业),亦暂少全资自己食哂的发展项目。惟买股票系买将来而唔系睇今时。新世界近年已成功夺得马头围及乌溪沙站的发展项目。近期于九龙持有的地皮不断增加,相反新鸿基积极出价投地,但中极都系大埔元朗屯门咁样。新鸿基今日卖的南昌站是5-8年前积落既福荫,惟一看其2019之后打算推出之项目,情况稍觉不堪。新世界在17年更夺得长沙湾的商用地,当地除地区法院外其他地皮都很有塑造性,不推除有政府大楼,集团一举一动有参考价值。 另外讲讲湾仔北计划,目前湾仔会展由贸发局和政府拥有,由香港会议展览中心(管理)有限公司管理,而该公司的股东为宝利城有限公司和新世界。原来早在1985年,贸发局与新世界子公司“宝利城有限公司”签订《展览中心经营协议》,当中一项“无竞争权”条款,规定双方除了经营会展外,不得发展任何展览设施和商业中心。换言之,若贸发局要发展新会展,一定要由宝利城经营。将来展览多左,管理会展直接得益,亦可将来港工干客人分配至会展附近集团酒店。   顺带一提,亿京集团是香港工商厦之积极发展商,荃湾近年五幢新(或将)落成的工商厦有两幢佢都有份,更持有不少九龙东土储。呢d咁正摆明赚既生意,就唔会系港交所上市啦。所以想食些少CARRIE水的股份,应是新世界(0017)。   由于新世界系大价股,由年初至今已提及。不过只跑赢了新鸿基一倍[ 新鸿基 2017 YTD+11.65%, 新世界 2017 YTD +24%] 。笔者有多一只可以食得更多CARRIE水既股份,请完成下列步骤,我地会联络你送上: 在“Lumyeung 谂sir网”有关”再思考施政报告的大赢家(非八达通$300讨论) #1440″的POST 完成“PUBLIC SHARE & COMMENT”索取文章””动作 CAP低“LIKE & COMMENT”索取文章””的图作证明 24-36小时后有人会联络你取得文章 在2017年10月18日后不为此索取文章活动作回应或提供任何相连、后续性的回应。谢谢

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一个价值61万的财务意见 #1415
上文(#1412)讲到一年前读者母亲因缘下买了张楼宇期货合约,当年(2016/10月)订左299成交而家间楼(2017/9月尾)要交吉而市值360万。换言之,读者只要唔买佢对家就会将层楼转卖,而自己白白61万见财化水。好唔好彩,阿爸突然先走,读者要为老豆葬事奔走更失去其支援,自己又新转工出粮连3个月都未够,咁点上会?   上文(9月5日文章)已讲过行资产证明。今日讲行入息证明,做法就系将阿妈两间村屋之其中一间卖比阿妹。由于老豆遗产未判(就当无争产都系要等判既),父母长命契间楼唔好卖,转而卖老妈单名个间。由于母卖楼比女,订价可自决,约400万。当然千祈唔好送或1蚊卖,呢D硬胶野读者已在买楼003堂明左啦。另外由于近亲交易,唔使比15%高额打税,只需用旧税率但都要预3-4万蚊。   比得呢个钱,效果系乜? 就系全间村屋市值之60-80%,可套到阿妈户口,那读者需要的299万就可很快到手。若想快批哂可只六成上会,唔经HKMC做二按应快批不少。但借六成亦即只200余万,读者要凑够299万或要做些少信用卡现金分期去低息借多几十万凑够数(留意唔系高息既信用卡透支)。母卖楼比女更可1星期内上律师楼搅掂哂! 但问题系,阿妹能否问银行借到钱去承接阿妈间楼呢?   “太子爷”细路出马! 阿妹入息$11000,借贷力只(11000)/10000*50%*2.59 = 142万,即亦唔够借。呢个时侯要揾打屋企工既“太子爷”细路出马! 佢应该忘记现金出粮呢件事,由即日起转支票出粮,人工亦可适量提早。但由于细路点拎都系只两张影印支票加入数记录做证明,行唔到买楼003所授的借贷力由零变有那合规方案,所以你预细路人工只可以帮补少少。但由银行当足佢2万人工咁预佢有259万借贷力,要半年部署加上买楼003所授方法先得。点都好,笔者估头142万应搅到,净低100万睇下细路做埋担保帮到几多? 如有净些少可买财仔借埋。   补充少少,系9月5日文章来文时已交待读者未做够3个月野,按揭停赛(除非比高息揾财仔)。故读者自己的借贷力为零。   一按二按之概念 问财仔借钱其实无问题,有抵押贷款公司是上市的(霭华押业: ^1319)。读者既然一按会揾银行搞、若二按做在“财仔”,可比多几千叫律师同你睇埋财仔个份抵押契有冇问题? 其实香港银行对于新界很多村屋都只借5成,二按很多人都叫财仔搞的。财仔息就贵一点(~ 6%p.a),不过借款人可随时由财仔转按返银行享低息,只要读者1年后份工做长入息证明够自然搞定! 另留意,时下不少新楼买家,系头三年是享低息供楼,更有机会是只供息唔还本。但三年后有机会用6%息供楼㖞! 所以千祈唔好系售楼处话借财仔系危险! 勇武既地产经纪定必令读者祸不单行。   至于读者问:“透过按揭转介公司去申请房贷,和walk in 去银行真的有分别吗?” 答案是: 如按揭转介公司位职员为客户出发,唔系间间bank都同个客乱试,加上真系搞清每间银行在验楼、估价上之分别。拥此专业知识者确实令转介公司与walk-in银行有分别。   不过而家笔者见到既,就系转介公司只会出高现金回赠吸客,这一会令按揭转介公司赚钱少左,从而出现一些“鬼马”既特殊服务作补。例如读者个case咪有讲:“可以揾Big 4会计师搞掂我嘅收入证明,到时就可以同银行借钱,不成功不收费”。留意成功左一定唔只收费几千,而读者花些少时间黎上买楼003堂即可“自己搞掂”个证明。另外亦提议客户可以问问例如:“帮我试星展? 佢地用开边间估价公司?”当然如你认为你个case好简洁无障碍,一心揾按揭转介公司拎高回赠亦无可厚非。通常系出事之前,很多人都以为自己好似本案读者咁,个case好pure而情况大好。   另外唔好揾转介公司去揾财务公司做二按,保证佢揾一间最高回佣而最食你水的。其实而家按揭转介呢行做到咁烂,佢地好有诱因会叫你尽用二按。佢等就系等读者呢d case去发财。至于妹妹既朋友 –美资银行职员答咩就唔comment。但读者搅好手上呢坛野后,叫太子爷细佬好好做野就肯定系佢责任。
由天堂跌落地狱,案主寝食不安的个案#1412
1 谂sir导读: 呢位人兄将佢个case当左金庸小说既其中一个回合咁写,你千祈唔好返工既时候睇。如你现正返工,请关掉或与你老细分享。下面图,你明就明。撰写本文时亦因花时过长,没睇错别字。 故事背景 成个故仔系咁,我阿妈因缘际会立知道有一个尚未放流出市面嘅放盘, (位处元朗的有单栋旧楼中高层单位,楼龄41年,2年前刚刚完成翻新工程,实用面积有462呎) 该单位其实系遗产楼,一位无亲无故嘅阿姑生前,经常受3位女仕照料, 而呢3位女仕在阿姑死后获得了该单位的承继权。   而家母成功和3位女仕当中嘅leader达成协议,我亦于2016年10月上律师楼与3位女仕签了临约,俾埋30万大订对方。 只要遗产承办证一办好,我将有优先权在1年内以 299万(当时市值约330,现在中银估价有360万) 购入该单位。 我本身有份饮食业工作 – Shop Manager 月入HK$18000   2016年10月我遇到新公司head hunt,为了将来可以更兴松供楼,加上对家办遗产证需时约1年,所以同月我辞职, 做到2016年11月为止,做咗2年半,期间所有粮单和税单都保存完好),之后冇做野半年(因为旧公司协议要过冷河半年) 2017年4月我加入新公司,月薪HK$30000 负责代理日本国内知名餐饮品牌来港开业。   由2017年4月开始出粮,详情如下: 2017年 4月工资 出粮方式:老板私人户口 ATM 过数 $20000 4月19号 接受新公司 head hunt,老板于4月份透过ATM预支了 $20000 工资给我 2017年 5-8月工资 出粮方式:老板开私人票 每月 $30000 我和老板商议过希望可以透过公司户口出粮(虽然实际上我4月已经入新公司,但因为新公司 BR 成立日期为2017年7月4日,所以我的雇佣合约都焗着要写成 7月5日入职)。   现在遇到的问题 家父不幸于今年3月底壮年早逝,由于生前亦没有留下任何遗嘱和平安纸,所以现在我屋企都要办遗产承办, 由4月开始往返大陆搞咗几个月,现在终于集齐文件,8月9号会再去约见遗产承办署。 而遗产一日未搞掂,家父银行户口当中打算资助我上车嘅60万都唔郁得。   各界朋友的意见 连日来我问了两间按揭转介公司的职员,家母和妹妹亦帮忙问了同行和其他在银行和律师行工作的朋友,得出以下意见。 […]
决定应否再买楼的5个步骤 #1332
谂Sir:   你好!本人是DP28收息103的学生。由于多年投资股票成绩一般,所以收息堂上的内容对我启发甚深。感谢你的指导!   本人今年39岁,月入76k。太太也是39岁,收入并不固定,平均月入约15k。现拥2项住宅物业,分别估值7.6mio和6.1mio,仍欠按揭贷款6mio。其中1个物业出租,每月租金18.5k。另有现金1mio,股票3.7mio。   目标是于3年内再置1个住宅物业,计划是7mio的屋苑单位,不过其中1个物业已和太太联名。已打算透过债基曡增,先投入1mio,增加现金流。 对于要达至1生3宅的目标,请谂Sir指教。谢谢!   学生上   ANSWER: 是的,唔系话投资股票赚唔到钱。不过若阁下属高薪一族,随之而来的工作量都唔细,那又有何可能凭搭车笃几下手机同睇张免费报纸就可炒赢班股市大鳄呢?   读者手上资金水平不俗,如股票系流通量够,即可动用的资金达470万。夫妇借贷力为(76K+15K)*50%/10000*2.59 = 1178万。当然太太收入不稳定,好去想是交足六个月入息证明、及如有的佣金部份是清楚记载银码在粮单之上,太太不稳定之收入仍可计作借贷力。当然坏方面可以要“五折收数”,但鉴于太太人工只占总家庭收入少部份,故先利用1178万总借贷力作计吧!   现时读者借贷力已用600/1178 = 51%,在旺市刚刚好是合适水平。如18.5K租金收入有盖印租约及银行批书作证明,租金收入都可当借钱核实收入的一部份,令借贷力再上升。至于再买(上)一层楼,建议一般人的考虑的程序如下:   如果夫妇(或共借贷人)系打工而共月入超10万,意味借贷力超1200万水平,应主打储楼收租保证退休 主打储楼者,而借贷力现在未用超40%,可考虑再买一间楼(但买入后借贷力最好仍不超70-80%的水平) 买楼当然要20-40%的首期,需加按原居获得或耐心储钱 储楼者如夫妇只联名拥一楼,可考虑一拆二拎“人头” 如夫妇已各拥楼、需持亲朋或可考虑人选去提供人数“避税” 若真找不到人数,考虑工厦、车位仍是选项。但此为另一题目   如夫妇打工月入低于10万但又高于6万,属夹心阶层。借贷力介乎780-1200万,谨慎处理仍可完成3-4间楼的置业 借贷力现在未用超40%,可考虑再买一间楼(但买入后借贷力最好仍不超70-80%的水平) 买楼当然要20-40%的首期,需加按原居获得或耐心储钱 储楼者如夫妇只联名拥一楼,可考虑一拆二拎“人头” 务求令夫妇都单名有楼系手、或可用之“人头”都有楼系手 除非中原城市指数跌破100点,否则不应找有超过3间物业。若有些物业是继承所得,建议卖去作减磅   如夫妇打工而共月入低于6万,要么享受清贫,若要“改命”就要“先死而后生” 先单名买一楼自住 用夫妇另一人再买楼“偷偷地出租 此步骤可与上方掉转做,为努力将第一间楼的结欠减低于市价五成 上述两步骤无先后,但到此点必需有两间楼,一自住而另一是合规出租的 再用租约再两者人工去买第二间楼,细细地咁楼,再留意必需是比中原城市指数之高位起码低20%才买,亦能完成三宅   至于读者,是夹心阶层。佢而家就到步骤三,但再买多一间即令借贷力用超80%。所以应将股票卖走,至少清走质素低的,利用收息101之债基叠增方法适量在2-3年,靠一年收15-20%息去令100万变150万,从而改善入手第三间楼的条件。

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比你赚返88倍学费既一课 #1418
谂Sir : 您好,小弟于数年前开始留意阁下的《楼换楼》及《收息论》,很认同您书中所述,亦有感自己纵有些财经训练,仍是庸才一名。故于两年前修毕收息101及103 再于上年修收息103(小弟天资鲁钝,要多上一次学多一点,请见谅),买楼101, 103及ETF。对于债基及直债收息一事 已于2015年10月始付诸实行,于上年年尾卖出了一直债。 小弟和太太一起于7年多前开了一间小商店,生意OK,但有上有落。由于是自己生意,常分身不暇,理财方向比较简单,就算上了 ETF的堂,亦少有机会花时间慢慢研究。现在商舖租金成本越来越高,怕挨不住时不知往后生活如何。希望谂sir于小弟人生的下半场多加指点,希望能增加被动收入,可以进可攻,退可守。 小弟刚踏入41,太太40,月入共70k 有两位小朋友7岁半及3岁半,我们与我母亲同住。 供楼约10k。现家庭每月使费约35k。 9月会有工人,每月可储蓄 20k 资产分布如下: 1)于2012年联名 马鞍山物业 25 年楼实576呎三房 买入价400万,现时约值700万,按七成30年,尚欠265万. 2)债基160万约10%,一直债用之前所赚的价及息(约70万)杠入收8.2% 3)现金220万在mortgage-link 户口 4)股票80万(有蓝筹有细价股,交了很多学费,不打算再加码,好价便卖) 5)有保险及101 plan30万 (少不更事时买了)   方案1: 将现时物业卖出,得回资金约420万,租同区3房约17-20K 连现金共640万投放入债基叠增方案及直债收息   方案2: 保留单位出租,加按物业,租同区3房约17-20K 将现金分两注放入债基,待3~5年后,才多买一间收租。因我怕现时入巿在加息周期会令到楼价下跌。 做小本生意的,不同打份工,银行很难才会借给我们买楼或加按;加上香港楼价干升,有感三宅难期。故也去留意日本及越南楼,前者比较细细粒容易食,而后者有上升潜力,不知去买是否恰当?或有其他更佳的方案而我未想及,乞望赐教。望谂SIR解小弟之惑,不胜感激。   祝财安   answer: 读者予文章已告诉你实行收息债基方案后感觉满意。读者2017打算加码至640万。家庭收入70K,从来文有几个观察:   中加息毒 近日新闻,风灾令美国调低今年经济增长预测,同时大大减低加息意欲。不少杂志所谓专家,由2012年至今大谈加息会推低楼价,成功令杂志读者由自己有钱(i have money)变成无钱(no money)。专家陈述睇淡楼市看法绝对欢迎,但近6年搬字过纸野野话息魔会黎就系问题。现时传媒主求“呃like”,唔求内容。敢讲读者由2年前睇左blog上埋堂至今,160万债基收左10%年每年,直债70万杠入收息8.2%,收左32万+5.7万*2年 = 43万。等于佢上(利息/学费) =  (430000/4840) = 88次收息堂既学费。      2.资产分配 读者赢钱其中一个要点,系无重注及唔买股票。请留意:“重注无幸福”。由于投资心理学难教,所以笔者唔系堂上讲学生需要什么投资心理,而是叫学生点利用策略去控制注码(即资产分配),那投资心理以致决定自然做得好! 读者只将450万资金之一半入手直债及债基叠增,净低220万摆现金在Mortgage-link […]
典型香港穷中产个案 #1413
1 Dear 唸sir   本人有以下投资买楼个案期望查询   本人与太太均为35岁,育有两子(1岁及4岁),两夫妇月入一样为$48000(1个月后升为$51000),每月家庭收入约$96000,两人均从未持有物业,现时大概月储$30000,持有基金约$500,000、现金约$500,000,现时租住荃湾海滨花园两房单位,月租$12000。由于有2名儿子,加入各自要供养原生家庭的父母(肯定没有父荫供楼^^)因此,家庭负担均大。   本人有两名儿子加工人,因此购买2房单位长远而言未能解决住屋需要,因此想购入3房单位,又不想冲入那些120%楼按的风险陷阱。   其实本人同龄朋友大多数类似以上状况,想买3房单位限于600m up 比不起首期,为儿子将来入校考虑又不想搬入元朗天水围,面临楼价超高及加息周期担心一入市不久便下调,因此想请教唸SIR以本人现时状况应入楼市还是先作其他投资让本人能购入3房单位?   谢谢。Micheal   ANSWER: 咁都无办法啦,月入十万的家庭家庭负担均大。其实呢个都系香港实情。所以如你是二十出头四十未够,谂住打工改善生活,你睇睇本案读者就知单靠打工一个收入来源,生活可以有“几好”? 故改变生活,要想法,及行动力。而唔系留系公司死做。当然尊敬你的职业是重要的,但工余的时间怎用才决定你的人生。   中“加息毒”是一般香港穷中产病征。睇财经杂志用“加息毒”加陆生做封面,我除左讲恭喜之外,都唔知应该讲乜嘢好。 读者都系问“换三房又唔想买”那些老问题,若有如其他人咁爬文,唔需要好似上星期个位爬足350个CASE,其实只消睇20-30个都已免费找到答案。看法一是读者必需现时置业,楼市如再升上去佢受唔起,必需先单名持一宅去对冲楼市再升风险。看法二是买楼唔需要买三房,可入手较平的两房收租,计买返间同区丽城一期两房,500万有可能有找,收租$13000-14000而供都系14-16K。   笔者看法是读者储蓄力低,十万人工到35岁于未使供楼下只储到100万,其中原因就系佢选租而唔买囉。佢亦唔需要担心而家买楼摸顶,因为佢担心唔黎。而家佢人工咁高但资产值可能仲比下属少之现象,主因就系输谂法,人千祈唔好谂赚尽。当年同长实买楼,佢用车送你入马鞍山食餐自助餐再SELL你,连李生做生意都要出鼓油啦。你又点可以一间楼都唔揸而死等最低位先买呀? 人到买第3-4间楼,到时纯投资考虑再估升跌未迟。另一战线储下钱,既然佢话自己可以月储30K,那3年后可再入手三房,到时唔使租啦。当然笔者个案是讲步骤,点顺畅执行及明白选取要旨需到课堂。   至于教仔,最好是身教,其他讲完。
一批“赢左”的香港人 #1409
  谂Sir, 你好!听完你今日的课程 “买楼003”,收获丰富。我想请你指教下我的情况: 本人为公务员,太太为教师,同为36岁。人工收入共约10万。本年初卖出原有物业,并买入1个市区物业收租2.5万 (太太名下),供30年,每月供款1万。 另每月家庭支出(包新界租楼自住,子女学费,保险,工人等)5万,现有现金450万,自己名下无物业。是否应该再多买一个单位收租投资,还是其他投资?     ANSWER: 估计读者是及时出世的香港人,结婚就买楼,坐定等市升,咁就450万现金袋袋平安。今时楼价已升上去,年青人面对结婚、装修、生仔洗费,要买埋楼再储到450万确实难。5-7年前结婚既香港仔面对200-300万一间楼,只要唔贫心咪谂“等跌赚尽”呢D衰野,今日已像读者安在家中谂熨下间楼。那一房业主究竟点决定是否再买?   一是工资,此因素决定借贷力。而投资人不应在旺市运用超70%之借贷。读者夫妇借贷力为(100K)/10000*50%*2.59 = 1300万。现已换楼月供10000。借贷力估计用掉2.59*10000 = 259万。即用了(259/1300) = 20%。用60%更保守为限,读者可再买第二房,但不可借超1300万*(60%-20%) = 520万。一些新界西区的三房就在此价码。   二当然是现金水平。若读者付10%首期入手550万楼借500万,手上现金跌至400万。由于市区物业市值不详,不过收得25K的物业市值应至少900万(除非㓥房),咁计读者手上物业市值550+900 = 1450万,而现金有400万,借贷有(500+259) = 759万。万一楼市跌50%,即1450万物业跌剩725万,读者才成为负资产,而手上仲有现金400个。证明安全系数好足。读者可用500万楼做预算。   咁点解系新界三房?原因? 好似屯门市中心兴建时遇上跌市,发展商将单位改细令新楼更易卖出,造成屯门有大量1-2房供应而少三房,令三房在该区拥稀有性。现时新界西不少居民都有经济能力,加上屯门与东涌连接桥一到,住屯门去机场返工或去珠海都好方便。读者利用单名悭税在该区寻宝,趁后生拥两楼而利用时间去贬抑债务,此为慢做而稳赢而策。   当然要快,炒股、炒轮、炒金都得。谂sir个blog唔识呢d野。其实唔系反对,不过投入资金不要多。   读者卖楼后净低3-4百万,利用债基叠增收息,可更进取一行就套餐B或A收20-25%。原因是读者储蓄力都强加上份工稳阵,相反一般人只可行12-15%C餐先做。那400万记住分段投入,亦可堂上学师兄用5粒豆做指标,400万收80至100万息唔难。你可能谂真系有咁跨? 只可说你可由10-50万去实行做起。10月上堂于11月10日已有息收,你睇下50万系咪派到7-8千蚊息? 再决定是否加码未迟。   睇片:屯门市中心兴建规划

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将居屋按爆提早退休 #1431
你好!我想向谂Sir请教置业问题。   本人为买楼和收息班的同学。会员编号为 6936。   客气说话不多说了。但我想指出,在我参加过的众多投资有关的课程里,谂Sir的课程是唯一让我觉得物有所值,甚至物超所值的!   先说说小弟现在的情况:   岁数:本人 35,太太 31 月收入:本人100k(另有6-8个月year end bonus),太太 50k (另有2-3个月year end bonus) 现金: 二人合共大概 3m + 0.2m 基金 太太名下没有物业, 而外母现在居住于公屋单位   物业: (现居物业)市区未补地价3房居屋 (绿表2m 买入,现约值6.5m (绿表价), 欠银行1m,月供10k) (唯此物业由弟弟持有,需要1、2年内售出,让弟弟可以自己置业)   (收租物业)市区1房私人物业单位 (去年 5m 买入,现约值5.8m, 欠银行3.95m, 月供14.5k,租金收入 17k) (本人持有) (父母居住物业) 新界区未补地价居屋 (多年前绿表0.7m买入,现约值4m (绿表价),供完了)(父母联名持有) 支出:  供楼、家庭开支合共大概 30k、月储蓄110-120k   现在弟弟需要置业,故必须卖掉其名下居屋,让他回复自由身。本人有两个计划,请谂Sir指点迷津。   计划1: […]
怎在海外放一个长break?#1411
谂sir你好   本人为101同学,现年49岁,为自雇人士事现冇工作,太太明年约満离职,明年一家打算回温哥华居住也为儿子升学   本人现有两物业,一为薄扶林半山楼估值$2200万,按揭还有270万,月供$24500, (现自住,回温后打算出租估算月租4.2万)   另一物业康山花园(已供满)估值$720万,现收月租$17500,   另有现金500万,股票投资没有. 因两夫妇回温后没有收入,过退休日子,打算头一二年租楼住,日后又希望在温哥华想购买房子(HK$六百万物业),恳请问谂sir现时如何处理?想购买房子又想做多些收息收入过退休日子是否有困难? 谢谢谂sir   answer: 第一观察,读者打成世工储既钱,都唔够佢两层楼赚得多。 第二观察,夹心阶层,离开香港。   那在港工作多年的人,怎在外快活而利用香港低税的环境产出利息收入?   虽读者资产净值=(2200-270)+720+500 ~ 3200万高过不少香港人。惟离无忧生活还欠一步。方向是趁楼价高加按薄扶林物业,趁自己未够60岁有咩事仲可做多一阵野既特性,现时把薄扶林物业的租金收入抵销加按后供楼支出。1000万或以上市值出租楼可按5成,建议将租约租好打厘印,当然仲有其他步骤,然后把租金收入钠入自己入息,增强往后借贷力。   加按楼可至1000万,月供(1000/259)*10000 ~ $38600。即租金收入可抵供楼及杂费。当然薄扶林楼楼龄是否可按至30年,及读者年纪是否容易银行批出30年按揭,留待银行查证。不过在上述资料未知清前,保守估计读者可按到800万仍属合理。   加按后手上资金1500万,1/3直债,1/3债基,1/3现金。现金可连同直债存于私人银行,凑足1000万开个私银户口,把直债的融资成本降至1.2%p.a.。500万够选3-4条直债,够胆既,买海航,年回报8%。或者跟“甘比”买恒大,2024年到期,都有8.5%,不过甘比个条债早你几年到期,都无得好恨。保诚有条债(XS043??????????),年派11%息,不过挂紧牌$118。睇落都吸引不过读者修毕收息101,已知$118及11%表示年回报是多少。亦可留意东亚(XS046?????????),2020年前有个early call,总之选4条只要未杠杆前有5-6%年回报的,杠杆后有10%息一年唔难。至于call loan,一般要债价跌超40%先触发到。咁500万就咁收50万息一年,已四万几蚊被动收入。   另外500万,可用收息101授之债基叠增之法,分段买入。笔者估计2017年尾开始会有更好的债基买入时机,大家宜好好去准备。当然再强调,好时机都要由17至18年分段买入,由于读者资产厚,加上已留500万资金打底,可用套餐A及C混合(即每样最终入够250万)收约14%年息,即收70万一年。就咁1000万资金收70+50 = 120万一年,即10万月入。应够读者海外所需。如看倌未有呢旧钱,可自行scale down即可。债基的产出不会因银行少左而派息低左。由几十万开始慢慢添上去都可以。   至于读者再返温哥华,先租楼为适宜。住落再慢慢谂系边区买更合适,亦话唔定阿仔大左想返香港发展,都时父母都要“返归”。香港楼收租,可能要比些少钱人,做租务管理。此个案可予不少较有资产的人仕,当仔女已上中学或大学时候,父妇怎在海外放一个长break!
收息101同学: 14%息收足3年… #1362
LINK:上文讲到有位个读者流动现金港币等值为870万,自住楼在个人净值计为1300万,天环净值320万,父亲单位350万,车位250万,彿山杂项420万(港币等值),股票188万蚀净168万,想产出12万被动收入。在上回已交待应将购买内地理财产品的700万人仔换做澳元、美金、美镑做本位去买大部构如汇丰或淡马锡的直债收息。   另外内地几间楼只宜保留一间,其实读者忽略了他会因为官司被最严重面临被抄家的风险,各位在钱财路上,最基本梗系要学识揾钱储钱、下一步就系钱生钱,搅什么财务自由(而家呢个名词好被滥用)。而其实财务自由只系中转站。即系假设你想到湾仔税务大楼的60楼,系要先搭到37楼,然后再转LIFT,而财务自由可解成你刚到37楼吧。不过与一般搭LIFT唔同,当你真系亲身累积到一定财富之后,就知道很多人想将你由37楼拉返落10楼,例如你的竞争对手…ICAC…税局等等。正所谓树大招风,读者咁多人仔同大陆楼,其实只要坐转“洗头艇”,佢可以由赤柱再开始。如阁下手握几千万而问题未到,只不过系你未察觉。生意做得大基本上梗有条例可以玩到你,系大陆做生意,更是….   我们用上段理念等出对于本案读者: 理财要点一是“防抄家”、第二才是搞什么“财务自由”、更统合性的步骤才能助你走得更远,尤其是已达小富的香港人。上半部文章已告知现金应留在新加坡、瑞士这些好地方。至于系香港买天环是败笔,读者可自行望望未来各区供应。当然买住宅只要计好有能力,点都有得守。买股票无得守,笔者在过去1300篇文章都无叫人加按楼去买股,顶多是买债同REITS。几间香港楼可考虑将老父楼加按一半,而自己自住楼可按至五成(因2000万之50%再减佢争700万),得出300万,呢度有成450万,可投入债基叠增方案,进取一点收12-15%年息,一个月有$56000。而按揭摊长供月供450/259*10000= $17300,即每月净袋56K-17K = 39K。下方(图)有旧生向我们公司用63832145作出之查询,已说明了佢2014年上毕收息101,做到了14%年回报,而家3年过后,再问下我地有冇新野读,佢今次打算加码落200万。已说明笔者的方法令人有冇信心、读毕收息101班后的效果、及课程标价现在实太低。佢三年夹埋收左14%*3 = 42%息而呢份料够佢用成三年! 笔者真系要再考虑自己做生意有无问题! 股票可以转做外国REITS。佢买左咁多年,股票都系蟹,已自行说明。完成后有1300+350+(800-480) = 1970万系香港楼。200-300万系澳洲楼。840万放系瑞士或新加坡。200万系大陆有楼。另外仲有200万左右系REITS,应可收6-10%息。虽然保险同其他楼市区份野要细执,不过在文章上只可答至此。   下一个目标,是再要比心机揾下钱,拨2000-3000万港币,作为成立慈善基金的基本款项。此举一是要将部份钱同自己及生意切割,好等他日被抄家都仲有另一荷包。当然咁做在出发点或许同慈善有偏离,只好讲而家克林顿要讲场TALK,钱都系入佢慈善基金。那为什么美国前总统同香港一众地产商都要“搞慈善”呢? 笔者唔识讲,你自己上网或我留意到一些新闻:   克林顿基金真正慈善支出仅10%。 “比如2014年,克林顿基金一共花掉了2.48亿美元。其中,真正直接拨给慈善的直接支出只有3369万,占总支出的13.6%..而花在基金雇员上的钱则达9598万。剩下的是各种开销。比如差旅费” 消息源自各大媒体,其中包括美国之音。   另外系香港,慈善机构去买住宅,使唔使比15%印花重税? 上述方法已为读者产出$40600+39000+15000+澳洲楼 = ~$110000月息。已大致等同读者目标,更要是绝大部份钱都投进保本产物。惟11万被动收入者唔系就咁睇波食虾片过世,就算唔考虑贡献社会,怎去为自己保存财富亦需一番策略。   至于昨日生果报又走出黎话2047年香港地契究竟续唔续,会否影响大众业主业权? 想表达2047为(大众风险),就似沙士一样,个个都有机会中招。此等问题不需理会,你亦好可能无能力理到。唔通叫你将钱散去英国同澳洲买楼,又或者搅只turst咩? 所以唔系无解决方法,而系有些问题,小市民要理都理唔著。莫非你就因为担心倾唔掂数而今日即刻将港楼放卖? 要考虑万一睇错边是否能承受结果。刚好遇到本案读者系开始有能力去处理此(2047)风险的,如看倌有需要可按此案为家财作打算。一段打工仔,既然选择安稳的路月月出粮,最建议就系少睇生果报多搞搞工作表现。做得唔开心或无前景就转工,搞得好2027,先好再问什么2047啦。报纸主要系想create topic,而呢个未必同你个人benefit有关。

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睇楼报告
[汪敦敬]楼市需留意地皮 会否割价求售 (2016/05/21)
虽然笔者是预测楼市比较准确的评论员,但其实我并不希望我的预测言中的,因为楼价跌,社会会平和一点!做生意亦会开心一点!社会在近年多了不少怨气!而且,楼价跌反而我们会更多生意,但是,写评论文章要说实话,无论你喜不喜欢,我也应该要将实际情况反映,否则,我的文章就没有价值了! 到了现在,我亦无意改变我上年年尾对2016年楼市的预测,即上半年开始有个别板块找到谷底,而下半年整体住宅市场应该找到谷底了!但是在寻底过程中,楼市局面是颠覆不定的,我必须要与读者分享我的分析!     上年10月开始的劈价势,并没有令到市场结构性改变!在实际上,因为香港人供满楼的人是增加了不少!从存款上去看,香港人亦比以前富有(虽然贫富悬殊严重了!),但市场上350万的二手放盘反而大增,算是一个很不错的成果!多年来,以人均入息中位数字为购买力(两夫妇计),现在是能买私楼细单位的最接近时刻! 不过,政府楼宇政策的新一波“杀着”,就是将楼花地盘聚焦发放!在屯门区今年可以发售的楼花地盘可以有9个!当中若存在纳米楼的话,即是说有理由相信一些楼花有机会不断推出2百多万的上车单位!如此多的楼盘及平LUMP SUM价,不可能不冲击二手市场!     上次楼花聚焦推出的是元朗及朗屏区!正好配合了当时的劈价势!今次屯门又会如何? 更加需要留意的是政府会否将地皮割价求售,因为如果行这方向,楼市就有了结构性下跌的基础,大家都要紧密留意。     不过,笔者只是忠实说出不同角度的风险,看官就不需要太过担忧,市场最后由实践及实践后的数据去印证一切!眼前我们要面对的是畸形的市场常态及矛盾,“楼市哈佬喂”带来了什么?现实中就是香港人愈来愈富有,却同时愈来愈多人虚怯!当两个特性相遇的时候,楼市就变得波谲云诡了。 购买力愈来愈强横的情形下,竟然恐慌的人不断存在!这极可能是一个入市良机!是否,还看你有没有坚持量力而为的能耐了!  
屋苑打擂台: 置富花园 vs 海怡半岛 – 地铁站上盖先要输!
屋苑打擂台系列为大家找来不同屋苑作出比较,每次比较两屋苑在过往呎价变幅之差异、持有那者较优、揭示换楼时机,及短于5年的投资期买那者为优胜。 – 文中各图像、表格由钟维杰先生提供、文宇部份由谂sir按情况加入。至于所用呎价源自中原数据。 – 钟维杰先生网址: http://www.real-estate-tech.com/ 数据时间: 2008/6月至2016年3月 上述期内总升幅: 置富花园 88%, 海怡半岛  60% 置富花园 呎价: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花园 由香港置地。各幢约于1978年落成。海怡半岛由和黄发展,1992-95年陆续入伙。   From To 海怡半岛 置富花园 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
5.成为千万富翁的八个步骤 – 结语篇
>>到上回 上回讲及Mr.Loy同meiling将钱补比银行做出租物业上会。现时手上有2010年买入的丽城花园,到2015年市值3.60mil,争银行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil买入荃德花园两房单位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy补完钱比银行后现金只余$172,000,谂紧点去买第三间楼。 东涌 港珠澳大桥已在2016年竣工,其实东涌楼个价已系2014年炒起。2010至12年连屯门楼都可以炒贵七成,13到14年可是东涌既天下。先系东涌地铁站一带,延展至东涌码头附近既发展中心个office。该office系2012年已动工交由中国建筑兴建,造价两亿,负责统筹港珠澳大桥既兴建。连个office都咁贵当然唔只为起一条桥,之后东涌既发展有东涌至屯门大桥及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁储左三年钱,到2018年去买楼。   动真格的跌下来 2018年,楼市在过去三年动真格的跌下来。告别2012-14年的反反复复,2015年楼价先行急跌两成半,同2012年比价格平了三成。大批2012年左右推出的地皮系2015年尾竣工,当市场预视短期供应大增,业主纷纷系15年头出货间接推低个市。到2015年头,香港政府又谂17年交接,而特首希望系17年在任时前帮中央推出一系列关于人民币改革既政策。当时兴起一股炒港币升值既热潮。热钱流入香港而令港楼跟势炒起。原来2016年先系楼市既高潮,系15年下跌两成半后楼市在16年上升两成,人们均认为调整完结而纷纷入市。 不过到2018,楼市已彻底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比较,楼价低三成。Mr.Loy当时有现金$172,000+$12000*36=$604,000。丽城花园又还左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而楼价为2.52mil。荃德花园还左六年欠银行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而楼价为1.40mil。荃德花园变左负资产(负$1.53-1.40mil=0.13mil),不过只要keep住还都好少会call loan,最重要系Mr.Loy有成60万cash可补差价。   ……….已隐其余内容 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: [email protected]  
4.成为千万富翁的八个步骤 – 庸才免费有屋住篇
*本文例子所用房价是与所述时间吻合的,至于有关2013年后所用房价,实属虚构。 香港地不曾远超新加坡,但据数日前既报导指香港(按人均生产、工资增长)已被人追过啦。系提出一个在港适用既“成为千万富翁步骤”之前,有必要睇下香港仲有咩劲? 请先花时间了解一下 香港而家劲在D楼升得快,大陆人黎香港买野够多,你赚既钱贬值得好快,人工十年加埋得一成,同埋贪富恳殊最为严重。呢几年香港人不断听到香港既咩咩数据点比新加坡、上海追过等等,但系一讲到量度贪富差距既坚尼系数,香港就冇得倾,一定头几名有份。讲返转头,大陆人黎买野,呢几年既升幅已放缓同埋都系一至两成既增长,但系尖沙咀铺租仲系六七成咁加! 你就知道香港生态系打工仔服待外国人,外人国比钱老板赚,赚埋都系比哂地产商。笔者唔系想系度同你讨论地产霸权,而系想指出钱系香港最尾都系流到资本家。<Greed is good>! Good在引起人争名逐利既私心,另一方面制造出无数个资本家,而资本主义似在201x年行到尽头。 打工行吗? 只会令你更不安稳 你睇住父母打足一世工,虽然人工唔高但系一家人生活愉快。今日既你谂住自己可以安份守己咁做好工作,就会晚年能够同今时父母一样过住平凡又愉快既生活。有呢个想法未免堕入“实例推断”呢个圈套。即系几廿年前买汇丰股票发左达,就相信今日开始买汇丰都会发达呢个烂到唔烂既推断。大哥几廿年前你父母出黎做野个阵冇电脑、冇机器、佢黏胶花都揾到钱。今日你老板可以系因俾面你先至唔用电脑或机器取代替你! 有在google office加上云端技术后,大老板唔需要再聘请咁多中级管理制帮佢报下数,整下excel咁啦。每个前线人员只需要系google打入今日既销售数字大老板即刻可以知成个network既销售情况。社会只会增加一批低技术贴近最低工资既工作,而减少一些人工好似律师咁利用资讯不对称去赚较高收入,难用机器去取代既工作。   同歌舞升平同你无关 系机器产出力越高,令工人渐被替代但产出货品数量有增无减既时侯,出现左个现象就系社会GDP(Gross Domestic Production)上升,产出量都上升,劳动人工取机器取代而减少令人均生产照样上升既情况。系未来十几廿年,你会见社会歌舞升平及经济数据每每超出预期,而普罗大众就面对失业或低收入既情况。最攞命既系,你每个月仅余既万余元人工竟然再比美国政府“印走左”一半! Oh,这是太残忍了吗? 但你想一想,美国人会唔会唔再印银纸,或者唔去整部更劲既电脑黎取代你吗?   解决方法 社会上九成人都系打工,既然好paid的专业工种渐少。咁仲有咩方法? 1)首先系要认清保持长期富有系要拥有资产而唔系钱。2)你越早略夺资源系手,随时间一过你同其他人系资产上既分野越大。你有冇谂过点解存钱系银行付出时间就有利息比你?点解存旧金或桶油系银行就一蚊利息都收唔到呢? 好明显你存钱系bank任时间过系银行有着数你冇着数,而银行会用一千几百无风险利润(息)去蒙蔽你。但系存旧金或桶油系银行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其实咁就先至你对你有着数呢? 因为无啦啦有钱落袋既野,通常系最烂既。仲有,点解银行收我每个月几千蚊息咁着数,我仲要攞埋间楼抵押咁有诚意,都要问左问右补n咁多文件先批个按揭比我呢?按揭呢样咁烦求得既野,先至对你最有价值!   将方法列为行动 听完上两段可能你谂: 咁即系咪叫我一出粮就走去买哂金同银? 如果你已经系一个有钱佬应该咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味“享受”银行比你既“利”息。当然你睇得本文可能你未成为千万富翁,咁就要有套揾钱方法。首先注意笔者不鼓励用杠杆去倍大手上你开首储到既资产,而系靠杠杆去为自己赚取被动收入。系人力越见不值钱既香港,你只可以揾多几个人同你一齐赚钱而将佢地每月人工上缴比自己先可得享平稳生活。下章大谈专才通才庸才系香港向上爬既方法。请like谂样网,下章再谈。 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: [email protected] >> 到下回
4.成为千万富翁的八个步骤 – 庸才免费有屋住篇
*本文例子所用房价是与所述时间吻合的,至于有关2013年后所用房价,实属虚构。 香港地不曾远超新加坡,但据数日前既报导指香港(按人均生产、工资增长)已被人追过啦。系提出一个在港适用既“成为千万富翁步骤”之前,有必要睇下香港仲有咩劲? 请先花时间了解一下 香港而家劲在D楼升得快,大陆人黎香港买野够多,你赚既钱贬值得好快,人工十年加埋得一成,同埋贪富恳殊最为严重。呢几年香港人不断听到香港既咩咩数据点比新加坡、上海追过等等,但系一讲到量度贪富差距既坚尼系数,香港就冇得倾,一定头几名有份。讲返转头,大陆人黎买野,呢几年既升幅已放缓同埋都系一至两成既增长,但系尖沙咀铺租仲系六七成咁加! 你就知道香港生态系打工仔服待外国人,外人国比钱老板赚,赚埋都系比哂地产商。笔者唔系想系度同你讨论地产霸权,而系想指出钱系香港最尾都系流到资本家。<Greed is good>! Good在引起人争名逐利既私心,另一方面制造出无数个资本家,而资本主义似在201x年行到尽头。 打工行吗? 只会令你更不安稳 你睇住父母打足一世工,虽然人工唔高但系一家人生活愉快。今日既你谂住自己可以安份守己咁做好工作,就会晚年能够同今时父母一样过住平凡又愉快既生活。有呢个想法未免堕入“实例推断”呢个圈套。即系几廿年前买汇丰股票发左达,就相信今日开始买汇丰都会发达呢个烂到唔烂既推断。大哥几廿年前你父母出黎做野个阵冇电脑、冇机器、佢黏胶花都揾到钱。今日你老板可以系因俾面你先至唔用电脑或机器取代替你! 有在google office加上云端技术后,大老板唔需要再聘请咁多中级管理制帮佢报下数,整下excel咁啦。每个前线人员只需要系google打入今日既销售数字大老板即刻可以知成个network既销售情况。社会只会增加一批低技术贴近最低工资既工作,而减少一些人工好似律师咁利用资讯不对称去赚较高收入,难用机器去取代既工作。   同歌舞升平同你无关 系机器产出力越高,令工人渐被替代但产出货品数量有增无减既时侯,出现左个现象就系社会GDP(Gross Domestic Production)上升,产出量都上升,劳动人工取机器取代而减少令人均生产照样上升既情况。系未来十几廿年,你会见社会歌舞升平及经济数据每每超出预期,而普罗大众就面对失业或低收入既情况。最攞命既系,你每个月仅余既万余元人工竟然再比美国政府“印走左”一半! Oh,这是太残忍了吗? 但你想一想,美国人会唔会唔再印银纸,或者唔去整部更劲既电脑黎取代你吗?   解决方法 社会上九成人都系打工,既然好paid的专业工种渐少。咁仲有咩方法? 1)首先系要认清保持长期富有系要拥有资产而唔系钱。2)你越早略夺资源系手,随时间一过你同其他人系资产上既分野越大。你有冇谂过点解存钱系银行付出时间就有利息比你?点解存旧金或桶油系银行就一蚊利息都收唔到呢? 好明显你存钱系bank任时间过系银行有着数你冇着数,而银行会用一千几百无风险利润(息)去蒙蔽你。但系存旧金或桶油系银行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其实咁就先至你对你有着数呢? 因为无啦啦有钱落袋既野,通常系最烂既。仲有,点解银行收我每个月几千蚊息咁着数,我仲要攞埋间楼抵押咁有诚意,都要问左问右补n咁多文件先批个按揭比我呢?按揭呢样咁烦求得既野,先至对你最有价值!   将方法列为行动 听完上两段可能你谂: 咁即系咪叫我一出粮就走去买哂金同银? 如果你已经系一个有钱佬应该咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味“享受”银行比你既“利”息。当然你睇得本文可能你未成为千万富翁,咁就要有套揾钱方法。首先注意笔者不鼓励用杠杆去倍大手上你开首储到既资产,而系靠杠杆去为自己赚取被动收入。系人力越见不值钱既香港,你只可以揾多几个人同你一齐赚钱而将佢地每月人工上缴比自己先可得享平稳生活。下章大谈专才通才庸才系香港向上爬既方法。请like谂样网,下章再谈。 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: [email protected] >> 到下回

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所有课程
开课日期:
2017年08月
2017年09月
2017年10月
2017年11月
2018年01月
导师:
谂Sir
金Sir
聂Sir
美股队长
红猴
股领袖
费高
莫家强
易宫
潘家荣
示范导师
洪龙荃
Option JACK
课程:
收息
ETF
港股期权
期权对冲
REITS
股票入门班
技术分析
散户致胜法
买楼
新手投资
散户致胜
讲座
美股
旧生聚会
港股财技
庄家心理
REIES
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楼市真相#11:谈屯门楼市结构特色及其由来
20171011 now 《名家给力场》
陈建良:增绿置居势影响细单位价值
真.楼盘传真#27 :睇楼究竟要揾乜去睇?
20170925 now 《息赚》
洪龙荃:炒车位拣将军澳、东涌
创富贴士
[金SIR] 何解事件驱动近日较多题材?
各位亲爱的朋友大家好, 行文之际正身在国外旅游, 少不免被团友问到股票相关的事宜。 恒指于上周突破之后继续缓慢上升,火车头已转为内银内险类相关股份。 耶伦最近的国会听证会,可能已得知下任联储局主席无望, 放鸽之余,更认为总统特朗普没有办法将国民生产总值提升至每年3%以上。 市场将此认为是加息有限之预期。 我认为不用太过着眼, 因为如果耶伦下一任不当联储局主席的话, 最重要便是在剩余任期内不要出现金融危机, 要放鹰留待下一任联储局主席再说吧!   但这一个放鸽的做法, 已完全减轻人民币的贬值压力,或被逼再加息收水的压力, 港股H股再创新高绝不为奇。   上星期行文提到,为何最近会有较多收购合并事件? 这缘于多个原因: 因为内地资金很多都有走出去的欲望, 特别是国企鹅和有实力的民企,中国已从资本输入国变为输出国。二来,新旧经济已经互相踩过界,收购合并是最快消灭对手和汲取人材和知识的方法。三来不少本地首代致富的家族, 已开始交由下一代接棒,自然也会出现买卖业务的可能性。   外电报导,和电香港(215)出售和记环球电讯,其实也是顺理成章。首先,众所周知,固网业务, 不论是宽带上网还是固网电话, 均是资本开支庞大,有大规模才有大盈利能力的行业(不论技术制式或是跟供应商讨价方面也有好处)。 宽带上网于城市人的生活, 就等于空气和水一样重要。 所以业务性质非常稳健, 并可以跟银行取得大量借贷提高股东资金回报率。而固网电话, 虽然不少家庭逐渐少用, 但于商业社会也是不可或缺。加上行业已经没有专营限制,加价减价已可随便于市场进行。所以行业并购整合,主要障碍就是电讯管理局平衡要维持竞争,其它就只是讲“价”!   和电香港出售和记环电,除了现时有两位热切的买家之外,也有中资对这类型策略投资有兴趣。更重要是可以避免李氏的两位公子,于同一业务上明显竞争,这类竞争明显也对家族毫无好处。当然上述纯粹是根据已有资料的猜测,绝非非投资建议也非知会否成事,不过现价也应已反映,成事机会并不太低了。   (利益申报:于执笔时,笔者或相关人士,并未持有上述股份)   (以上纯属个人分享,并不代表本网站、笔者或其雇主之意见、立场、推荐、陈述、诱使、支持或安排,亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出任何投资决定。)
[金Sir] 东方海外(316)全购邀约的看法 (2017/07/13)
  市场前阵子认为,“五不穷六不绝”,七自然不用“翻身”了。碰巧六月底市场出现细价股股灾,七月初又出现腾讯(700)对“王者荣耀”的批评和自我审查,两单新闻过后自然价股爆出股灾之后,前半年带领恒指上冲的科技股,或者需要休息抖抖。然而,,外资大行于此时此刻唱好内银股,加上中远海控(1919)收购东方海外(0316)的消息,继而再出现几单可能被潜在收购的公司猜度,不到两三天,市场于“七不用翻身”的大环境之下,创出了今年的新高。华尔街电影中有句话,“Money Never Sleeps”的确有其道理!   有机会被收购合并的股份,我们明天再谈。今天谈谈联储局主席耶伦,于昨天听证会上表,联邦基金利率毋须再调升很多,就可以达致“中性”的水平。所谓中性,即是既不刺激也不抑制投资或消费,而也同时提及,如果经济万一减慢,可以重启买债,相对于前阵子放出的鹰派言论,以上是个相当鸽派的说话。如此一说,美国十年期债券息率即时大跌(见下图)。收息股或公用股,应该可以脱离加息缩表的阴影。     资料来源:彭博 图一:美国十年期债息近月表现   中远海控(1919)收购东方海外(316),有谓这是中方逼董氏卖家产,也有谓是连首任特首董氏也开始要“走资”,也有谓是中资“报答”董氏而的出个“好价”。笔者认为这都是无谓揣测(因为实情是我等外人无从知晓的)。但这带出了两个重点,一是笔者相信中远海控所需资本,已全由中资银行支持,加上将成为全球第三大的集装箱航运营运商,占全球12%运力,仅次于Maersk(16%)和 Mediterranean Shipping Company MSC(15%),对市场供应特别是亚洲航线,有一定的定价权,也算附合了国家对“一带一路”整体的战略。二是集装箱营运,一直都很依赖全球贸易,笔者亦不相信这是绝粹不计价的行为。这个出价,等同一个Mid-Cycle市帐率,比这个估值再高的时候,近廿年来就只有2006, 2007和于2011年短暂出现过(2011年是因为全球航运业下跌而短期股价我未反映才出现。)这次是因为航运业稳定下来慢升时期的收购。如果相信航运业会继续向上的话,大可继续持有不接受全购的offer。   这个全购邀约要成事,需要中国当局的批准(不批的机会确实微),以及欧美反垄断的审查(这个是最不确定因素,但合并后只是全球第三,又跟首两位无瓜葛,要谈这个合并要产生垄断也不容易)。如果成事,现时持股者就有等同个存于$78.67的Put Option,如果不成事,跌回原价的机会其实不高,因为航运业正在缓升,估值也跟随上升,应该最低也不会跌低于帐面值的。以现时的价格计算,市场大约认为通过以上机会只有约六成,市场或许不太看好是次事件驱动型投资(Event Driven Investment)的成事机会。当然,也有可能是投资者认为股市大旺,用几个月时间搏约一成升幅,也已嫌少的想法。   另文再分享何解近日并购日趋旺盛,以及其它已公布或有机会的目标。   (利益申报:于执笔时,笔者或相关人士,持有东方海外(316))   (以上纯属个人分享,并不代表本网站、笔者或其雇主之意见、立场、推荐、陈述、诱使、支持或安排,亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出任何投资决定。)
跟曹操学做事,向孔子学做人!
一、能屈能伸,不逞一时之能 1、只为王不称帝,不在乎一时之名 2、能屈能伸,善于适应 3、掌握好进退妥协的尺度 4、低头,是一种智慧   二、胆大心细,敢想敢干才能成就事业 1、不循规蹈矩,才能有大成 2、善于表现自己,就是竞争力 3、敢想敢干,积极行动 4、做人就要有激情   三、苦练内功,方能厚积薄发 1、睥睨天下的气度与自信 2、路还要靠自己去走 3、严以律己,以身作则 4、临危不乱,处变不惊   四、借力使力,让别人为自己做嫁衣 1、依靠团队支持,具备合作精神 2、不拘一格,唯才是举 3、有容乃大,市井小人中有大才 4. 跳出小圈子,结识圈外人 5. 筑巢引凤,善待部   五、揣摩大势,精于算计 1、大处着眼,细处着手 2、高瞻远瞩,选好接班人 3、将欲取之,必先予之 4、兵不厌诈,巧用手段   六、权谋之术,领导是门大学问 1、对影响事业发展的不利因素决不手软 2、赏罚一定要分明 3、灵活多样的管理风格 4、用人也疑,疑人也用   七、成竹在胸,永不言败 1、与狼共舞,要先变成狼 2、做事彻底,不留后患 3、敢于拒绝,勇于说不 4、笑对逆境,永不言败 向孔子学做人   一、圣人的做人法则 1、诚信:言而必有信 2、孝道:百善孝为先 3、悔过:知错要悔改 4、志向:匹夫不可夺志 5、朋友:把握好交友的度 6、宽容:是一种境界   二、圣人的处世之道 […]
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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有故事的旅人
【有故事的旅人】巴尔干半岛篇08 – 马其顿奇遇记05 (完)
  珍惜美好的风景 (承上回,可click “previous”看前文) 从Skopje乘坐最早的巴士,尽管可能性不大,我仍决定一搏,希望于晚上前到达,六点钟离开那他妈的马其顿巴士总站。昨天实在太累,我仍在半梦半醒间,终于到了马其顿接壤阿尔巴尼亚的边境。有了昨天的恐惧,我紧张得手心出汗。待司机回到巴士,我看到那本唯一的“蓝色护照”,不禁“呼”一声松口气,司机见状,笑说:“Worry?” 我不畏言:“Yes!” 他明显英语不佳:“Tourist? Oh? Hong Kong?” “Yes Hong Kong!”天呀!终于有人认识香港与中国的分别!他笑说:“Kung Fu! Right?”然后,这个司机每次停油站时见到我,都不断跟我说:“Hey tourist, don’t worry!”/“Enjoy the view!” 中途有一个马其顿的年青人也逗我说话,他也看得出我过关时有点紧张,我告诉了他故事后,他乐观地笑:“You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!”他拍拍我的膊头说:“Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.” 到达时,司机大叫:“Welcome to Albania! Hong Kong tourist!” 有别于昨天的冷漠,这些乘客令我倍感温暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混乱,感觉有点像印度,下车后我一片茫然,不知自己身处何方。司机竟跟我握握手:“Go luck for your trip, tourist!”天呀,昨天那些冷漠的人是从哪来? 我问司机怎样找去Shkodra的巴士,他英语有限,帮不到我,一位当地的女学生竟主动上前说:“I can […]
【有故事的旅人】巴尔干半岛篇07 – 马其顿奇遇记04
  计划又一次赶不上变化 旅游巴上,走来了一个女乘客,我又第n次跟她说了这个,我一小时内说了几次的故事。她又说:“You can’t get in here!” 真是有理说不清:“Please, the officer told me to get on the bus!”我真想把他们拉出来,向司机解释。 “The driver said, you have to pay.” Fuck! 我老早说了钱不是问题呀,你们这班人明白我说什么吗?我尝试平心静气地说:“Ok, I can pay, is that I can get on the bus?” “No, you can’t get in here.” 顶你个肺:“So I can’t get on the bus even I can pay?”她又对司机翻译,续说:“You have […]
【有故事的旅人】巴尔干半岛篇06 – 马其顿奇遇记03
人生中最低声下气的几分钟 换班的过程中,众人来来往往,我站在边境办事处内,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,离开前反对我恶言相向: “Stay here! Don’t go anywhere!”我都想“Go anywhere”,但这正是我的最大问题。 我如像“孤儿仔”般待了超过15分钟,心情忐忑不安,直至我见他们好像“安定”了,才敲门问接更的人:“Excuse me…?” “What are you doing here?”刚才那个男人入门前明明看到了我,却没作过问。 明显地,上一更的胖女人没告诉他发生什么事。 我把故事从头说起。 那男人一脸茫然,没有什么反应,我续说:“So… What can I do now?” 他怒说:“Hey! Speak in English! I don’t understand!” “I am speaking in English, OK?” “I don’t understand.” “Can you get someone know English to me?” 他似乎仍不愿意承认,自己不懂英语的事实,喃喃自语地离开了办公室。 未几,一个类似他上司的人问我:“So you want to go to Serbia, […]
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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费高
【费氏股】费高:议息重点不再是会否加息 (2016/12/15)
《八点钟费Sir》呢次议息,重点不再是会否加息,而是耶伦展望来年加息次数及幅度。来年加息三次,完全超出分析员预期。 IG 黑期显示,大户准备借一时恐慌向下杀,恒指或“还原基本步”的返回年初两万二。不过,这可能是低位部署来年好仓的最后机会,好好珍惜。 至于楼市,我在劣作《费氏估》讲过,楼市周期在16至21年。以九七年为上次一个顶。加息周期重启,增加贷款者负担,只是续步形成楼市趋势向下的因素之一。   新闻源:联储局加息0.25% 委员料明年加息3次  
【费氏股】费高:美股反高潮
– 《八点钟费Sir》一如所料,耶妈于上周五为加息作心理预期准备,普遍舆论跟随美股单一走势吹下淡风。惟根据经验,美股正常要chok上chok 落几日,才会出真方向 (记得去年12月加息后几日?),今晚美股会否来支阳烛反高潮? – 费高用17 点入了两张 23200 Long Call,之后等运到,搏期结两日抽上23200~23400,输晒罢就。九月才重新试开淡搏短线调整。 – 费 高(阮健毓) 由股票落盘员做起,曾任职买方分析员,从事金融行业七年,凭自修三年考取特许金融分析师(CFA)资格, 现为时富财富管理有限公司担任副总裁,掌管客户股票投资,由《信报》前总编陈景祥发掘, 2011年起担任【股海One Piece】主笔至今,2015年获邀在免费报章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏观经济、板块异动、公司动作、为广大读者拆解各种证券投机良策。 - –  资深传媒人--陈景祥:“作者的分析和见解,都参考了不少投资大师的智慧,绝不是泛泛之谈。他的文章有理论,也有实战经验,分析起来格外有说服力。” 《信报》专栏作家--卢志威:“与费高已相识多年,但每与之交流市场看法,总受到他的创造力启发,往往能发掘到独有的观点,获益良多。” 著名期权专家--欧阳一心:“懂得把心思专注于自己最拿手的部份,确确实实将赚钱视为第一目标,因此长期投资回报成绩骄人,绝对是散户的学习对象。” 《细价股》系列畅销书作者--聂振邦:“在去年有幸与费高合作演讲,发现他精于洞悉短期大市走势,并即时订出恰到好处的应市策略,其做法既叫人难忘,亦非常具有参考价值。” – –
【费氏股】费高:企业想赚尽全球或不切实际
    软银(SoftBank)收购英国芯片商ARM,坊间多从前境增长落墨,不过大家不约而同都见证了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛极而衰,投资者不禁要问,孙正义如何盘算ARM能多活10年?   答案:应在于ARM在芯片设计这小领域上有何领导地位。   Intel 于1968年成立,员工10.7万人市值1640亿美元;ARM于1983年才起步,只得员工3600名,少数人产出大价值,软银以约320亿美元收购这家公司。ARM厚待员工,专门聘请业界菁英,招揽的是全球最优秀的芯片设计专家,为公司增添续航力。   然而假若有一日Biochip(生物芯片)研发成功和量产,取代当今的Quantum Chip(量子芯片)的话,对行业有什么冲击?相信Intel 由技术人员到生产线,均需要投入大量资源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel“赚尽全地球人钱”计划于当今略嫌不再实际,相反科研急速增长,资讯不断变迁的社会,ARM纯粹“满足一小撮需求”,已能将市场区隔做得很好,能为未来starup借镜。   例如,手游Pokémon GO的成功元素,不止于仅负责游戏开发及发行的任天堂,还有赖提供AR技术支援的Niantic及游戏故事设计的The Pokémon Company,三者缺一不可。当人们以为运动产业早已被adidas及Nike完全统领时,专注为瑜伽玩家设计专用器材的Lululemon,已经在另一边厢称王。   本星期特别之处,恒指夹升,但国指却于星期一破9100后无以为继。煤股受中央官员出口术限制煤价而走弱外,先行的内银也没甚力水。市场对市况方向取态逐渐趋牛,加上不少基金现金水平偏高,成为后市最大动力。唔同熊市蹦极跳,牛市却似攀山过程︰投资者走过一程上爬,又会向下Drop百米。个人暂时止赚了长城汽车(2333)及内银股,中国太平(0996)及水泥股继续坐住观望,晨鸣缇业想加注,但每有人沽出又给人扫走,或等10天线迫近时加点。     图:手游Pokémon GO的成功元素,不止于仅负责游戏开发及发行的任天堂,还有赖提供AR技术支援的Niantic及游戏故事设计的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (费高写写吓文章,呢只比卡超自己走埋嚟,梗系即刻掟佢精灵球,收归旗下。相信已有不少读者下载Pokémon Go,全城疯狂向手机低头。    
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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KL-资产配置
【金SIR│now财经台】名家给力场 (2017/10/11)
  20171011 now 《#名家给力场》 #陈建良 #增绿置居势影响细单位价值 #行政长官林郑月娥 公布任内首份 #施政报告,其中房屋政策方面基本上符合市场预期,在取态上着重从供应着手,有别于上届政府聚焦于遏抑需求。 独立股评人陈建良表示,政府拟更改地契条款,规定地产商必须将项目部分单位售予首置上车人士,影响地产商投地的发展差额,导致地产股回落。 另外,陈建良又认为,政府增加绿置居单位,让现时租住细单位的人士有更多选择,或导致细单位面临租金压力,变相影响细单位投资价值,亦是令地产股股价回落的原因。  
[金Sir] 护城河亦非硬板一块 (2017/10/06)
各位亲爱读者们,大家好。首先祝大家过了一个愉快的中秋节。中秋节历史缘远流长,但最重要是一个跟家人团圆的好日子。大家不停追求财富增长之时,切勿忘记同时也要珍惜身边的家人和友谊,这比任何事件都要珍贵。   好拍档红猴两天前于本网站写及有关选“护城河”并加“高增长”的文章,感受甚深,同意之极。笔者无论以基本分析作为主线投资,还是现时的私人投资,主轴也是按照这个想法来做。当然,以往做基金经理更要考虑资产配置以及资金流,现时作为私人投资者更会利用衍生工具带来更高回报。但主轴都未有改变的。   谈到护城河,笔者也不得不提这个概念是必须与时并进。就让我举一些看似有护城河但是股价从未寸进的公司。首先是中移动(941),以其于中国移动通讯的领导地位,加上牌照的需求,强劲的现金流,相信没有人能否认这个业务是没有护城河。不过,最终此股股价的光辉年代已于2007年大升那次就结束,原因一方面就是科技更替,话音被讯息取代,将之变为一条“没有生命”的data pipe;二是简中需要“为国家服务”,TD-SCDMA一役便表露无遗;三是人民币对其估值的牵引作用。   就算中国太远,我们也可以举一下近在天边日日可见的例子 – 电视广播(511):一台独大,入户率奇高(接近百份百),加上业务需要牌照,同样没有人能认为这是没有护城河的企业。不过,同样被科技和年轻一代的新潮流所影响,护城河内的东西已经不如以往般珍贵,因为娱乐已不限于电视机屏幕被动式接收资讯。笔者老实告诉大家,现时笔者的客厅中,已经没有电视机了。   所以,护城河与高增长,已非能一本通书看到老的事。投资并非倒后镜,而是看前看的游戏。对市场、新发展和科技的触觉,绝对不能轻看。同时配合一些衍生工具,就可以有效降低风险。顺便给大家一些简单问题思考:究竟众安保险(6060)爆升,是另一只美图秀秀(1357),还是下一只AIA(1299)?究竟现时腾讯(700)也会被监管机构决定影响,自我修正,会否有朝一日步中移动的后尘?现时网购盛行,特别是民生,货品便宜的类别,会否影响领展(823)的租金收入?现时人的寿命不断延伸,也有无人驾驶,究竟对平保(2318),中人寿或和中财险(2328)有何影响?如有影响在那一方面?投资是要经常留意新科技和吸收重要观点(自己也有投一些创投项目),并对行业要有深入认识。没错,股价上落的确是只争朝夕,但亦绝对有其纹路可以分析。   (利益申报:笔者乃持牌人士,于执笔时,笔者或相关人士,持有腾讯(700)和领展(823))   (以上纯属个人分享,并不代表本网站、笔者或其雇主之意见、立场、推荐、陈述、诱使、支持或安排,亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出任何投资决定。)
[金Sir] 投资非死板一块,大价股亦然
各位亲爱读者们,大家好。不经不觉,第三季市况已经完结。执笔之际,相信九连升的期望已经告一段落。过去三季,如果肯坐定定而买入的都是正路大市值股份的话,一定有钱剩,连经常受到香港打工仔及雇主同时垢柄的“强逼金”,都神奇地于过去三季令投资者有满意的正回报。   观乎市场大部份评论,就是不停讨论究竟现时是“牛市结束重回上落市”,还只是稍为休息及后再冲上三万三。笔者坦然,以中线来说,笔者是看好后市,原因都是老掉牙,有留意文章的也不需要重复。不过,相信只要人民币兑港元仍处跌浪之中时,香港股市要脱疆大升,似乎未是时候。   投资永远不是死板一块。投资大价股或大市值股份,虽然能为退休准备或者收取稳定现金流,但绝不可以死板一块,只看公司业务或者稳定派息等等。几年前买建行(939)收息的钱不是都被坑了长时间成为蟹货吗?所以,要以买入大型股份累积资产,其实是要活用不同投资技巧。笔者以往有一只爱股又适合收息的股份,就是电能(6)。此公司从2013年,该股“分拆”香港电灯信托(6823)后,造就了一个非常良好的买入机会。原因是大部份机构投资者当日持有电能(6)主因并非其大量持有的公用事业,相反是因为电能里面的香港电灯作为香港公用事业的优势。于是,分拆之后,不少机构投资者是“被逼”因为持有目标并非原来之投资目标,而需放弃电能。不过,这个分拆金蝉脱壳,造就了一家有大量负债的香港电灯信托,和另一家有大量现金的电能实业。前者一直被憧憬可以用现金作收购、或并入长江基建等等,而旗下的公用事业,却又继续有稳定收入及派息,对投资来说,就是有稳定收入加派息之余,加一个Upside Option并且Downside有限,就是退休投资之选。电能(6)之更能配合期权策略,是更加是相得益彰。   经历三年之后,虽然电能也有收购,不过结果由于受利润保障(或利润管制,看你从那个角度,官员讲官话,对投资者讲法就不一样)项目此终不多,用电能现金买长建债券又被否决、长建电能合并又不能成事,于是最终选择“派特别息”,唯一能让母公司名正言顺用上现金的方法,不过这足足耗了三年。虽然笔者认为下次应该是有机会再派特别息,加上近日卖出山顶道屋又赚约一亿,最终下回再派特别息的的机会应该不错。但市场开始出现,“派特别息”经常化,就有点不大合理了,再派多一次约$7.5特别息之后,电能就变回之前的无特别多现金也没特别多收购机会的公司。当然,电能可以重用之前的手法,将公司事业资产杠杆再派息,不过就算是的话,现有资产并没有太单一,应也做到当日分拆港灯那么漂亮了。电能将会再次重回一只“海外”的公用股,最受美元汇价,特别是兑英镑的影响。   三年多过后,电能就已再非有稳定派息并有Upside Option的公司。如想找这类型的公司,就应该转投长和系中另一员和记电讯(215)。将Hutchison Global Crossing卖出之后共收145亿元,现时市值就只有137亿元。当然,和电会否派“特别息”或者随便再用资金,无人能知。不过笔者认为和电派特别息机会很高。再者,剩下的“Three”移动业务,笔者认为是“迟早”会连上市地位卖出。现时因为移动通讯竞争而股价跌回收购消息被确认前的价位,笔者绝不排除继续是收息之余有Upside Option的选择。之前搏收购笔者是投机了一转,现时股价回软,又再次纳入观察范围了。   之前的Now 访问金Sir,辑录对和电香港的看法。 http://finance.now.com/analysis/study.php?topicId=3&newsId=326731 http://finance.now.com/analysis/study.php?topicId=3&newsId=326732   笔者近日也发现了另一只收息之余或有Upside Option的股份,有机会再分享。   (利益申报:笔者乃持牌人士,于执笔时,笔者或相关人士,并未持有上述股份,但有可能于短期内增持和电香港(215)之权益)   (以上纯属个人分享,并不代表本网站、笔者或其雇主之意见、立场、推荐、陈述、诱使、支持或安排,亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出任何投资决定。)    
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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钟维杰-各区楼市研究
【楼市数据分析】钟维杰:楼市要看大市 (2016/08/26)
  楼股投资哪个较好?实在无需比较,因有如问食 水果还是吃菜好些一样,it all depends,况且各有所长亦各有不同。此外,亦视乎实质是买了什么,如其质素、买入价等。不过,当中有一个不同之处很重要,就是买股未必一定要睇“大 市”,尤其有眼光又有勇的可拣股不拣市,但买楼就不可以不理会大市,起码中长线不能。   为何?因为股市怎样兴旺,也有向下调 (即与其他大部份股票之 correlation 趋向-1) 或不多波动 (即 correlation 近0)之股票,如何差劲,也可有向上升或不波动之公司。这现象反映股市包含不同行业,不同地域经济、甚至不同之管理质素等。然而,若将不同楼宇屋苑当作不 同股票,基本上是没有屋苑不跟随大市走的,兴旺时最多升少些,下调时又跌少一点,但 correlation 仍倾向1。例如2003年有没有屋苑仍保持着97价格,又或现今有楼房依然停留在09水平?   据此,就算阁下购置了最好地点的物业,设计设备兼管理一流,甚至货源短缺,但若果遇上经济逆转,这些优点也阻止不了价格下降,最多比别的跌少些,且要视乎借贷情况。   但我买的楼房之对象群组不但富裕,资金又用不 尽,兼已退出商界(即不需再冒太多风险),且生活不多受经济情况影响,那是否我的楼价可较硬净,不会下跌?不会,就算真的有这么一个楼房市段和群组。因为 当你看见非你群组之物业市段明显下降时,假设没有急需,又纯从投资角度出发,你心理上很难在这一刻用以往价格买入多一个你群组之物业,会感觉不抵买,起码 也会探讨卖家有否降价之意思。要价格不变,表示会有价无市。噢,你没有上述倾向?失敬,笔者有好介绍给你。   那么大市去向又如何估算?没有百分之百的方 法,但市场是人的东西,大市又反映人心之取舍与取向,而这又受多个环节影响,包括经济、金融、社会、政策等层面。索罗斯的 theory of reflexivity 形容市场会有“自我实现”之倾向,即会循某投资信念进发,直至爆煲为止,且市场常存错判。根据上述,笔者建议留意市场(人们)对某投资信念之“坚信”程 度,越多人信又或越信念坚定时,就可能越近 the point of reflexivity,可随时掉头走,兼往另一极端进发。   所以,恳请读者帮个忙,回答以下问题,你同意“香港楼价只升不跌”之说吗?若是,有多坚信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 […]
【楼市数据分析】钟维杰:大数据可改变分析趋势 (2016/08/24)
      对于“大数据”(Big8 Data)之具体细节,笔者并不太懂,但从有关网上文章及片段,它可说是互联网 + 各类通讯仪器 (如手机、电脑等)的副产品,将千万个别人士在网上的浏览行为集结起来,便有机会看到一些“纹路”(pattern)出来。   至于是些什么纹路,相信非常之包罗万有,要视乎用家的研究焦点,集中搜索和挑选有关的部份。此外,感觉大数据之运用还在初阶,未来多少要靠些碰碰撞撞,才能达致较成熟程度。现时涉及大数据运用之案例,有美国总统选举工程,或一些防范罪案发生的系统,又或购物习惯等。   笔者相信楼市分析会用得着大数据,无论是宏观 或微观层次,焦点或许不同,但只是用哪些大数据的差异而已。再者,相信部份发展商在推广物业楼盘时,亦已参考大数据,例如过往买家群之中有人亦常浏览某些 网站,下次开盘前便可先在这些网站卖广告或作引线,可事半功倍。上述是较直接使用大数据,但亦有较曲线的。   现时大部份(包括笔者的)房地产之宏观分析, 大致仍是使用传统方法,例如将价格和收入数字比较,又或测试利率之影响等。这些运算甚有用处,但亦甚“静态”,或许足够地反映市场理性的一面,但市场(人 群)并不只得理性。笔者亦曾撰文推论可加入行为经济学以及脑部科学的原素,目的就是弥补部份数字照明不到的地方。大数据之出现有可能协助加快弥补静态数字 之缺口,如下:   1) 发掘一些前所未有的现象 = 举例“随意”说,某种购物网站之兴旺,除可能代表东西抵买之外,亦可能代表某群人们正在积蓄,正在储日后置业之首期,不但发展商要留意,股票投资者亦可考虑买定一些地产公司了。   2) 有行动感觉,亦较即时 = 传统数据闲闲地有数月之久,亦不容易感受到动态,而大数据不但可较即时,亦有动感,因为可以不停地天天搜集着。   大数据反映某人群之行为,而这又包含了人群整体的性格、行事倾向、喜好、反应敏感度、情绪、定力等,至于哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析
【楼市数据分析】钟维杰:惯性思维的市场白老鼠 (2016/08/23)
白老鼠是普遍被人类用来做实验的动物之一,有些在医药生化等试验上,另些则涉及行为或反应观察等环节,对人类福祉贡献不少,笔者觉得实在要感谢它们以致其他常被实验的动物。   记忆中,曾在媒体看过一个测度白老鼠学习能 力的试验,例如笼里有一扇门,凡亮起绿灯时,只要打开扇门便有食物,若亮起红灯或其他颜色灯,打开门也没有食物,久而久之,白老鼠便学识: 1) 只在绿灯亮起时才动身拿食物; 2) 但同时亦必定行动。简单说,白老鼠已被“定型”(conditioned),又或以时尚用词描述,被洗了脑。   近年环球经济金融市场也有类同“实验”,就是:每当减息或有新 QE 来源 (绿灯),市场共计就会买股买楼 (打开扇门),资产价格亦因而上扬(有食物)。同时,市场亦好像对其他(不太利好)讯息,不是当无到就是被低调处理,有如白老鼠不再理会其他没东西吃的颜色灯一样。   这样有问题吗?没有,只要“绿灯永远地带来 食物”便行。再者,投资有时亦可“趁势”。然而,绿灯不一定长期百分之百带来食物,一来实验人员可随时改变“常态”,令绿灯也没有食物,二来在实质市场 里,要绿灯代表有食物,就必须长期支援派食物,且可能需要越来越多支援才能令众多的白老鼠继续愿意玩下去。不过,凡事皆有顶点,而天下亦无不散之宴席,只 差远或近。   记忆里,实验人员的确改变白老鼠习惯了的规律,绿灯没有食物,反而红灯才有,但不是全部白老鼠皆能及时适应和“转軚”。   那么白老鼠指的是谁?你懂的,噢,又是时候笔者要去寻找干酪吃了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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王荣昆
【旧文重温】王荣昆:辉山乳业的迷思 (2015/10/06)
[王荣昆] 辉山乳业的迷思 (2015/10/06)   “老婆话佢玩嘢,阿妈问佢系唔系傻咗,阿爷阴阴嘴笑...”他们不是在拍大X冰皮月饼的广告,而是讲紧辉山乳业(6863.hk)于9月30日又再回购2734万股,涉资约7600多万元,股价再创上市新高。从片头那一家人的面部表情解读,应该是一个太早沽,一个望住日日升唔敢买,一个赚到笑。只是不知道谁会笑到最后?   自去年10月起,辉山便启动了回购程序,至今共动用了约21亿元在市场回购约9.35亿股(平均价每股$2.27)。其控股股东杨凯及葛坤,更投出46.8亿元增持公司近22.38亿股(平均价每股$2.09)。由于在公开市场扫货的金额巨大,辉山期内的股价便由最低回购价$1.3升至上周五的最高$2.93,升幅达125%。   这些金额是一个怎样的概念? 回到2013年9月的IPO时,公司以每股$2.67发售新股集资近78亿,即是说这次回购金额为当时集资金额的四分之一。大股东杨先生就更跨张,不但把招股时套现的资金重新投资于公司,更额外自掏数十亿元来增持。   如此大笔的资金从何而来?我们可以把公司回购和大股东增持分开来看。在辉山的公司方面,回购的资金主要来自其IPO集资所得,其营运现金流,以及在今年初向 汇丰贷款所得1.56亿贷款。在辉山的大股东方面,增持的资金主要来自其IPO套现所得,以及其分别于今年6月5日和8月13日, 怀疑向平安银行抵押46.42亿股借来的钱。此批股份共占已发行股33.24%, 或大股东近一半的持股,大约可以按到数十亿钱。而大股东真正大手增持是在今年7月2日,时间点上也可以契合。   其实,辉山的股票回购始于与美素佳儿的生产商Friesland之合营。后者承诺注资近七亿人民币,并在完成交易后六个月内(即2015年4月1 日至9月30日)于场内买入总值3,000万美元的股份, 禁售期为六年。也就是说,6863的公司和大股东不但跟Friesland抢股票, 更偷步买入。   当然,因为Friesland在5月底已快速买齐货(最少买到1亿5000万股),而辉山和其大股东仍在高位不停大量地买,且买入量较Friesland更多,并因此推高股价,相信Friesland对坐这转顺风车是完全没有异议的。   6863公司的回购和大股东的增持,令策略伙伴、投资者、甚至自身都有账面盈利,看似三赢,其实却处处透著诡异。在今年第二及第三季的告诉大手回购之下,截至9月17日,公司自身持股已逾7成。用抵押、借钱等种种手段来进行大规模的回购,若只是为了向市场彰显对公司的信心,则未免杀鸡用牛刀。 那么,肯定是别有所图。   如果说6863所图的是卖盘,那的确有这个可能。辉山的两名基石投资者已在高位卖出手上持股,而一手帮助辉山建立华东及华南销售渠道的麦惠舜(Mark Anthony Wilson)亦在做了不够一年后就跳船。这种管理层的更换与卖盘之前的准备功夫相符。但若是要拿控股权,为何非得要这样在公开市场一路扫上去?   同时,由于公司的大额回购,其2016财年的预测PE已炒到35倍, 估值不合理地高于同业。诚然,随着股价的攀升,大股东从向平安银行抵押的46.42亿股中可以按到更多的钱出来,然后再入场扫货,进而再推高股价。但是辉山自己将于11月尾公布2016财年的中期业绩 – 意即其买卖禁制期(blackout period) 将从10月尾开始。而且,现时Friesland也已无需再买6863了。   所以在这个价位上, 6863的股价在10月中下旬到11月中下旬出中期业绩前都可能缺乏动力。所以我们不妨等它出完业绩才做进一步的行动,因为辉山乳业大手回购的动机实在是暧昧不明。 王荣昆(James) 在美国时任职著名券商美邦Smith Barney内部的“11人团队”,负责管理总值10亿美元的客户资产。回港后,与拍档成立Alpha Edge Group私人证研究券智库,为客户管理基金及股票投资组合,因熟悉市场运作及对国内政经常态有精辟见解,获《大公报》及《厂商会期刊》邀请, 以笔名“文少伯”于财经专栏撰文,强调投资须政经合一、价值与走势并举的研究方针。
【价势党│视频】王荣昆 x 聂SIR 市评 (2017/03/15)
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【价势党】王荣昆:咁大只蛤乸(天溢森美756.HK)随街跳? (2017/11/11)
  咁大只蛤乸(天溢森美756.HK)随街跳? – – 你猜世界上有人会提出这种近乎“咁大只蛤乸随街跳”的交易吗 —— 以一元卖股份给你,保证任何时间以个半买回,既没有任何附带条件,又不限制你何时出售。另一方面,如果真有人提出这种交易,你猜又有没有人“傻更更”地长期持有到不知何年何月,放弃即时卖回给卖家而稳赚半倍的赚钱机会呢? –   我见过,我真系见过!卖家是天溢森美,买家是Templeton Strategic Emerging Markets Fund, IV, LDC,简称邓普顿基金。成件事,是咁的: – 2014年2月21日天溢森美(756.HK)与邓普顿基金达成协议(其后于2014年3月27日根据认购协议之条款及条件完成认购事项),邓普顿基金以8.2%折让,即$1.22认购天溢森美(756.HK)大约1亿股新股,占扩大后股本约7.77%。有趣的是没有任何禁售期限,而更有趣的是,卖方承诺,如邓普顿基金基金卖出时股价不足$1.7的话,当中差价由卖方全数包底。表面看来天溢森美(756.HK)像只大蛤乸,但熟知商业运作的读者就会知道,这种安排其实是很常见的。因为上市公司为了赠加知名度,尤其希望公司能成为基金爱股,都会以优厚条件邀请知名基金入股。试想像,如果李超人,甚或双马入股香港某小型上市公司,公司股价会作何变化呢?只是这次有点慷慨,没设禁售期而已。 – 除了声誉上的无形收获外,天溢森美(756.HK)也得到一些较为实质的好处。根据协议,邓普顿基金基金还可以推荐一人加入董事局。这也是基金协助上市公司提高管治能力和企业质素的常见手段之一。从公司发展的历史来看,自2014年起的大变化,是公司大举发展代工NFC果汁,至同年8月,新设营运总监建设自家品牌,12月撤换总裁,至15年中又设立股份奖励制度。可见公司对自家NFC果汁有大展拳脚之意,而可能与邓普基金的介入不无关系。 – 2014年3月28日,认购事项完成后第一个交易日,天溢森美(756.HK)收市价$1.215,即是说如果邓普顿基金基金即时割禾青在市场卖出一个交易日前认购的股份,就能极速获利 ($1.7-1.12)x1亿股= $58,000,000。如果是一些惯抢鸡胡的散户就一定祭出有食唔食罪大恶极的至高无上投资心法,先走为敬!但58球在一个知名基金眼中实属蝇头小利,如若不顾商业伦理极速套现,实在有碍观瞻。不妨从正面去看,邓普顿基金基金如看好天溢森美(756.HK)未来发展,区区$0.58可能不在其眼内,就算以$1.7这个包底价来说,也不算遥不可及的价钱。根据协议,还有另一个有趣安排,如果从协议达成起计,如股价在三年内能维持连续60天在$3.4以上,公司对$1.7的包底条件就可豁免。可见天溢森美(756.HK)与邓普顿基金对将来的憧憬不可谓不大。 – 当然,天溢森美(756.HK)的新业务发展仍属起步阶段,尤其打开分销渠道与宣传推广所费不菲,现时投资风险实在不小。正所谓有钱就是任性,邓普顿基金却是“有钱就是耐性”(有$0.58打底嘛),搏中有大奖,不中都有安慰奖,与我们一众散户实不可同日而语。小投资者适宜静观其变,谋定而后动,待二月底业绩公布后,再行定夺不迟。 – 最后还有一点值得一提,由于协议至今快将三年,天溢森美(756.HK)从未升破$3.4,意即这个包底条款似乎要维持到永永远远讲阿门的那天,如果期间出现影响股价的重大消息,似乎会有些搏奕空间。因为天溢森美(756.HK)将会相当被动,股价太低,对邓普顿基金没大影响,但前者就会因为包底协议而遭受双重打击,所以到时可以观察公司有否护盘行动,从而寻找投资机会。股价攀升的话,则越接近$1.7,邓普顿基金减持对股价做成的压力就越少。如果有朝一日升穿了,可能就是另一个故事。   – 天溢森美(756.HK)2014年至今月线图 – –       #王荣昆在【新城数码财经台 – 散户奇兵】接受访问 王荣昆(James) 在美国时任职著名券商美邦Smith Barney内部的“11人团队”,负责管理总值10亿美元的客户资产。 回港后,与拍档成立Alpha Edge Group私人证研究券智库,为客户管理基金及股票投资组合, 因熟悉市场运作及对国内政经常态有精辟见解,获《大公报》及《厂商会期刊》邀请, 以笔名“文少伯”于财经专栏撰文,强调投资须政经合一、价值与走势并举的研究方针。 James现于山东国资委旗下的中泰国际证券有限公司任职高级副总裁。 — –    
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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