谂sir人生阶段信箱: 已解答1197个案。
个案发问: admin@homeblogger.com.hk
(中集)帮老板做牛做马、很想打破此格局 #1338
谂sir, 您好! 小弟有幸拜读到您的“楼市双租族”。当中有些个案正正就是小弟的现实写照,小弟就是您在书中所说的“帮老板做牛做马、多劳少得型,年轻又干着不为社会受落之事”,很想打破此格局,亦想跟您书中的建议改变生活习惯。 例如:原本工作10小时;改为3小时进修,2小时识朋友,5小时工作。 但小弟愚昧,还是不太明白,现有问题如下,盼能得到谂sir赐教! 1)进修,请问应先进修理财知识,工作技能,还是其他的工作技能呢?(因为眼看身旁的资深同事的月薪亦不到2万,自知不是特别聪慧过人,相信自已继续在这个行业工作多10年,最多亦只会跟身旁的同事差不多。) 2)识朋友,请问是识什么朋友,怎样可以识到这些朋友呢? 3)加入winner-circle, 请问是什么意思呢?如何能够加入呢? 请指点一下小弟的迷津,感激!谢谢!     ANSWER: 回上篇: http://homebloggerhk.com/?p=73860     你可能心谂:“寻日睇左成篇都未讲发达步骤,今日再比一次机会你谂sir! 咪再浪费我时间!! Well…要成为优异生,就系看通成个游戏规则先落场玩。玩下又改下,越玩越叻。 次者,次在失了先机。仍可一路玩一路睇下玩得好既人,再改进一下。 庸材,一味只系玩,成世人同圈速。 受养者,属玩玩下无心机个类,玩唔出结果而接受他人助养,以尊严同面子换取一时安逸。 监犯,为停赛者,可以被法庭指令由零重新开始。     看看时昌迷你仓上年在九龙湾大火的例子,出事之前你问老细时生佢是否“财务自由?”佢心谂真系得啖笑,佢自己名下既仓值几钱连佢都唔识点计起…惟有敷衍你两句(笔者设计对白)。出事之后,时生有机会成为上段文字描述的停赛者,当然笔者都希望佢唔好出事。由于笔者文字功力差,唯有明言:“而家好兴讲个d财务自由或者被动收入,如理财未有成绩当然无问题。但如阁下真系叻仔问巴菲特借左一千万,税局或暗箭唔会招呼你?”   好,咁要讲讲点做。首先,唔使咁快跑出街识朋友,或者什么日日lunch要约唔同人。如果你想见面位人兄系好人,佢自然遵守等价交换原则。你本身无专门知识又或无钱,咁真系见完得个桔,就当你识于微时既中学同学,亦唔见得会长时间唔问回报去帮你。时下有不少派卡片会、早餐会,聚集一班讲明系想交换网络的人,遗憾出席者同属“未有能力”的人。你花十倍时间去搅,或有一分得着。当你一日成为Winner,winner-circle自会为你开启,可以与同级数的人合作,交换利益。条件未到而夹硬黏埋去,只会核突而无用。   要成为盖世大侠,当然要在年青时密练九阳神功。至于横空而出而称霸光明顶,属张无忌的小说情节,你就咪咁傻以为坏人系打一次就死,好人先屈而后胜这些卡通片道理啦,建议阁下改善自己软实力同硬实力。第二步提升硬实力,在于认识/熟习一些时下少人知而难于复制的事。笔者明白医生律师算系,不过煮野食、补(靓)鞋、家居维修都属时下年青人不熟习的事。你搅什么IT除非你系最劲既骇客,否则值钱极有限。至于在资本市场投资,嬴钱要诀系先有资本。建议是读者审视一下再于IT界落力是否水平做到top 10%,如果连咁都做唔到请换行,或者是日间返工而晚上学习另外的事。   有人想似少年股神一变十再十变百,先讲笔者将投资技巧定为硬实力。学投资,应该趁后生。只要唔好劲借又炒到破产,28岁前进取一点样样试下炒卖都可以。最差既事就系20-40岁努力储钱,40岁先学人初下股海,咁就….   只要你努力、认真咁学习投资同用真钱去买,基本上2-3年,你可决定到你属于边一类人: 类型一: 叻人,全世界人加埋电脑炒股程式你仍然可rank top 3%。咁恭喜你,请主力用投资揾钱。揾到之后听日返黎用最后一节文(下篇)的方法去保存财富。留意,蠢人认叻既“死状”,会比蠢人死得更惨,阁下小心谂谂。 类型二: 平庸。那唔好炒咁多,努力打工晋升或做生意赚钱。如想加快理财进度后生用楼、近退休用债。加些杠杆去投资是必然,你都想快一点“到站”。最紧要系学识杠杆后要面对之风险同作出准备。 炒股要努力、工作要努力。因为唔用心做,很难决出当下所作之事是否为阁下专长。你可以闲时hea,但做紧野个阵唔好hea。笔者自己都唔炒野,有感由10万炒到过千万比踏实学好一门手艺更难、更难保证。而赚取财富只需一时,保存财富才属一世。赚价的投资方法只予人赚取财富之便,但收息的方法才助你远离谎言,安稳一生。   听日返黎,讲返最紧要同最重要既第三步: 软实力。同埋康乐棋!  
(上集)帮老板做牛做马、很想打破此格局 #1337
谂sir, 您好! 小弟有幸拜读到您的“楼市双租族”。当中有些个案正正就是小弟的现实写照,小弟就是您在书中所说的“帮老板做牛做马、多劳少得型,年轻又干着不为社会受落之事”,很想打破此格局,亦想跟您书中的建议改变生活习惯。 例如:原本工作10小时;改为3小时进修,2小时识朋友,5小时工作。 但小弟愚昧,还是不太明白,现有问题如下,盼能得到谂sir赐教! 1)进修,请问应先进修理财知识,工作技能,还是其他的工作技能呢?(因为眼看身旁的资深同事的月薪亦不到2万,自知不是特别聪慧过人,相信自已继续在这个行业工作多10年,最多亦只会跟身旁的同事差不多。) 2)识朋友,请问是识什么朋友,怎样可以识到这些朋友呢? 3)加入winner-circle, 请问是什么意思呢?如何能够加入呢? 请指点一下小弟的迷津,感激!谢谢!   ANSWER: 好啦,日日答理财个案,今日换下口味,试试谈谈年青人的上流方向。2014年曾撰文“成为千万富翁的八个步骤”,时至今日,再写一次类近的。   上流或可理解做增加自身优势,例如有钱、例如有地位、例如有专业知识、例如有影响力、例如一个电话可以打比诚哥约食饭,例如有易于检控他人,利用社会整体资源去打击对手之能力。又或例如有家人帮助,即在不用交换利益之前题下就得到血缘亲戚之帮助。这些都属不少人想每日加强的地方,衰d去谂就加强用以满足个人私欲,好些看法是令自己得到满足感和快乐。当然上述不包括断六亲出家向彿之路向,笔者未谂明贪嗔痴。   上流的阻力 可以系你竞争对手,又或系政府,当然搅得唔好连你屋企人都会,但其实唔系你老板。本篇文章旨在用更广阔视野,去将连财务自由以外的发展都輙述出来。   有财力有某行业知识既敌人,不时会利用政府监管去打击他人,这经常发生。所以阁下真系要行上流或“我要发达”呢条路,预备将来遇到的事比你想像中多。毕竟什么创业分享会? 又或什么交流会? 很多时成功例子倾向分享好野而将衰野收埋,唔通电视台会打比陶杰材子访问佢当年系九龙塘时钟比人映到单野? 一个编辑,可能两万蚊人工都无,仲少过吕志和口中既“后生仔人工四万”标准之一半。所以扬得出黎既事,些少野学到可以,但真系要到point及紧要既,唔会有人轻易教你。   人从一出世就成为社会一份子,而社会受政府规管。究竟政府边个话事由当权者决定,本文唔会探讨改朝换代既事,惟政府本质就是令社会和平稳定。正所以无暴乱无炸弹,各人安安定定,林郑又“交到数”比习总,大家又何乐而不为呢? 当然本案读者作为个社会小卒,当然想问点变大粒佬,不过唔好心急,先要明白社会上一些规矩。政府要平民唔好事,当然紧系软硬兼施,软一面当然要起公屋同派糖,硬方面要揾差佬管佢地,不过香港有800万人,而差佬只30000。咁情况三万差佬系唔可以1管30既…所以另一个帮政府睇实班平民既人,系老板。   200年前,社会上面老板系多过打工仔 自工业革命后,机器取代人力,个体户做生意的人大大减少。与200年前比较,今时做生意既人只占整体约5%。但在200年前,社会上面老板系多过打工仔。当然,旧时亦有另一阶级叫“奴隶”。讲返老板点去管员工? 呢件事你而家感受紧啦! 仲使讲! 总之九点返黎八点走,唔好乱系街闹事,有咩做错即时断粮,故此现代社会有九成人的行为都受老板制约了。这亦是政府很重视失业率,同埋点解明知老板有很多地方可以避税,政府仍愿意扮睇唔到既原因。   当然,老板唔系大哂,佢只系古代“千夫长”既现代版。政府一样有方法监管老板,同时讲明员工行为要老板负责。当然条友放工去打劫老板梗系无事,这些大罪由警察包尾。不过一些小事故早在老板手已拉停了,日后成大火的机率大降,同时压抑了不少创新思维,令犯罪事故减少。你睇下Uber就系创新,挑战紧法律。而法律实未能与时同进。那结果点做? 先杀犯例者再自己拎黎做,派个信得过既“千夫长”去睇实。科技令社会新增不少原有法例管唔住既野,惟有比更多压力老板暂时“用人去管住一大班人”。   老板点管? 要知在香港做生意,除非规模很少,否则梗有几项条例适用于一间公司。做饮食有监管,开学校有监管,旅行社同请菲佣很易受管,银行、卖楼更加唔使讲。老板随时在政府诉讼下屈服,因而将其行为尽量配合政府意愿。有埋商品说明条例同MPF,基本上要玩你老板梗有一条适用。所以将香港地产业换上红色资本是国家战略,不无道理。   系网上卖野看似不受管制。不过唔使租地方、唔使拎牌既生意太易被抄袭,所以生意一发大,自然有竞争者将其“杀掉”,根本唔使管。至于小型补习班、网上卖化粧品在政府角度无需赶绝,只要你咪咁爆自己沟樽护肤水黎卖就算。收税次要,管好你班人为主! 这是在政府层面看的管治架构。   听日返黎,讲讲社会上的五种人: 优异生、次者、庸材、受养者、监犯。
空有888万资产但得个睇字 #1336
谂 Sir: 你好! 我系Sam, 我有以下的问题希望你能帮我解答. 我今年50岁,单身男仕,并没有其它负担, 职业为教师,月入6.3万元,拥一在深水埗市值约430万元(实 用341呎)已供完的自住物业, 另外在同区拥有一没有按揭唐楼套房市值约130万(实用195呎 ) (空置)。 资产负债表       资产   物业一(自住) 430万 物业二(空置) 130万 公积金(可动用) 100万 投资在中国的基金和现金 80万 香港债卷,股票 18万 银行存款(港元) 130万 总计 888万     负债 0万     净资产 888万 理财目标: 希望现在可达至财务自由, 提前退休,退休后只需要有被动收入(正现金流) 约一万元维持现有生活便足够。 希望借着现在还有隐定的收入和良好的信贷记录向银行借贷投资在物 业上(包括高租金回报的套房或官材房以便扣除按揭供款后获得正现 金流也可以) 如有更好的建议请提供, 十分感谢!!!   ANSWER: 读者有物业就空置或自住,投资在中国的基金同股票要拎返香港在法理上有难度(当然知清楚最好请较律师),香港的股票或债基只占些少,空有888万资产但得个睇字,建议死之前好运用佢令自己生活好过,更有尊严。 学术一点,读者就是把财产同生活脱节,每月的生活最简单就是配置每月的投资收入,这与打工领取月薪的习惯无变,易令人适从。当然有些人洗钱或衡量都是一旧旧钱计,或用楼作单位去计,不过笔者没此本领,就唔好乱讲啦。   估计读者炒股技术一般,或无所兴趣,故不建议用赚价工具去换取收入,相反楼或债更有原因。知道有人提及REITS 或ETF […]

MORE..

从上年租金升幅研究应买的单位类型 #1335
租金与楼价有一定关系。诚然,租金只反映市场参与者对该区的消费需求、而楼价同时反映消费及投资需求。今时香港经济,明显民众对新界及九龙楼有需要,看上图见九龙及新界楼无论在大细类别都照升,相反香港楼只有400-700呎类别之租金在2016全年录3.43%升幅。由于租金是无得“按揭”,即系租金唔可以好似按揭咁由银行提供六成或八成出黎,故讨论租金可看见真实的楼市承接,但用卖价看楼市则要防范新楼会否被人MARK价之现象。留意楼价在升市尾期抛离租金是常见现象,今时已现,但究竟楼市“尾期”有几长?劝大家唔好估,永远不放弃自住楼一间,其他则可按本文提供之策略考虑。   楼价不太会同香港人的工资挂勾,但租金会。至少租客在香港居住或工作,但香港楼的业主,则不一定长住香港。   现时全香港有两大需求,一批人想上车,另一批是在楼市赚过钱又想换楼的业主。相反银发族已“上岸”,他们购买力不反映在上表租务市场,对楼的需求只集中在投资。不少“父干case”都属揾仔女投资去避税的结果,因此政府如想源头根治民生房屋需求问题,建议用上述租金表去看楼市更为实际。   可能你谂:“有公屋解决居住需求架? 乜真系咁多人焗租新界细单位咩?”根据统计处中期人口普查资料,出租公屋单位由2006年71.7万增至2016年79万。但出租公屋之人口在06至16十年间增加了2000人。即起左近8万公屋只收容多了2000人口,但十年间香港总人口由686升至733万,究竟点解花钱起咁多公屋而冇人住? 唔系排队上车架咩? 或许你未知东涌其实大把公屋冇人住,当年发展东涌有“发展新沙田的宏愿”,计划市镇容人20万。惟至今日笔者未有准确资料,大约是六万六吧。   对于楼市投资人,应似超市入货咁,要知悉客源。家阵市面最抢高价既系新界细单位同九龙中型单位,咁你咪去入呢两样货囉。或许再细心一点,察看九龙区一些屋苑之升幅,会知道九龙东发展机遇利好了一些屋苑。另外下任特首如将教育政策定下来,唔取消校网既话,九龙塘单位有其独特性,但留意九龙城区如近启德一带,留意未来天量供应,是亚军西贡及季军元朗合共的数目。   至于港岛业主如何自处? 住你可以系港岛,但投资物业就不好搅在岛了。如真要在岛买? 三房套是可取类型,而根据图表显示: 九龙大两房会“打嬴”港岛一房,纵使市价近似。  
一开始“做大个头”,收高D息 #1327
致谂Sir : 你好谂Sir,衷心多谢谂Sir你抽空看我的疑问及指点迷津。留意了你撰写的文章已有一段时间,想从一些现有资产部署增强现金流,但我却不知从可入手,可否给予意见?万分感谢。 家人资产 父亲的士 : 现价6.5mil,尚余贷款1.1mil,月供12,000,P-2.88% 父亲自住楼 : 未补地价居屋,银行估价5mil,已供满(但不想作任何部署) 本人:1.5mil现金(可动用),240k人民币定期,500k股票 (煤气、电能),200k基金 因为本人工作靠佣金收入,没有固定的薪金证明。目标想于现时的士的高位套现一笔现金,锁定盈利。再而透过买入直债增加被动收入。 眼看的士前景受uber及政府有机会落实专营的士,都有机会打击的士牌价。所以想于现时这个位置套现一笔资金,但仍想保持的士这个资产作为被动收入或父亲作为工作的用途。   Step1 1: 将的士加按6.5mil * 80% – 1.1mil = 4.1mil 现时利率可以大概2%,月供大概21000 换取新车及杂费,动用0.5mil,给车行打理收取租金,大概可以抵消供款(但只有首2年保证),4.1mil – 0.5mil = 3.6mil   Step 2: 另加上本人现金1.5mil + 3.6mil = 5.1mil 计划动用资金买一条直债收租?从报价网站,看到美元债券的Yield不算太高,但眼看人民币债,国家开发银行有4%左右的Yield,会否推荐?建行一般定期都有3.5%左右,但定期郤没有杠杆效果。另外恐防人民币再会有下跌风险,是否可以购入远期合约对冲下跌风险?购入远期合约本金要多少?因为不属于PB,杠杆息率够高,所以没有打算做杠杆,而且借贷能力亦不足,但如谂Sir有更好的公司或方法能提供低息的直债杠杆可否讲讲?5.1mil – 1.2mil = 4.1mil (兑换率1:1.2)   Step 3: 本人投资知识够少,但喜爱煤气的10送1以及股息,现有20000股,想增持到100000股后停止,亦会同期购入ETF作进攻。ETF做杠杆,是否只有PB能够做到?煤气这些稳定股票又可否作杠杆以增强现金流?4.1mil – 1mil = 3.1mil   Step 4: […]
烂楼都要五百万、怎不能望盘轻叹? #1326
谂Sir 你好!   一直有Follow谂sir 既blog 同video,亦买齐你既著作,深得启发之余亦感到对理财之道所知甚少。目前只希望达到一生三宅既目标,令退休生活无忧,所以来函向谂Sir请教。 本人30岁,已婚,银行职员,人工加bonus  月入约 $35,000,于2015年初以300万购入葵涌宝星中心 (30年楼龄, 低层, 320呎实用2房单位),并用Staff loan借9成,分25年还,息口1厘,现时估值约360万。 持有资金: 现金: HKD $30,000 (主要由于去年结婚及新屋装修,开支较大) 股票: 现时市值约 HKD $150,000 每月开支 HKD 24,900,包括:   家用 $4,000 供楼 $11,000 保险 $1,400 日常开支 $5,000 交税储备 $3,500 先生29岁,公务员,人工连津贴月入约 $90,000,名下无物业,并于本年初借了30万税贷,分12个月清还。 持有资金: 现金: HKD $400,000 定期: CNY $200,000 股票: 现时市值约 HKD $1,100,000 每月开支HKD$71,200,包括 : 家用 $8,000 保险 $1,800 […]

MORE..

(中集)帮老板做牛做马、很想打破此格局 #1338
谂sir, 您好! 小弟有幸拜读到您的“楼市双租族”。当中有些个案正正就是小弟的现实写照,小弟就是您在书中所说的“帮老板做牛做马、多劳少得型,年轻又干着不为社会受落之事”,很想打破此格局,亦想跟您书中的建议改变生活习惯。 例如:原本工作10小时;改为3小时进修,2小时识朋友,5小时工作。 但小弟愚昧,还是不太明白,现有问题如下,盼能得到谂sir赐教! 1)进修,请问应先进修理财知识,工作技能,还是其他的工作技能呢?(因为眼看身旁的资深同事的月薪亦不到2万,自知不是特别聪慧过人,相信自已继续在这个行业工作多10年,最多亦只会跟身旁的同事差不多。) 2)识朋友,请问是识什么朋友,怎样可以识到这些朋友呢? 3)加入winner-circle, 请问是什么意思呢?如何能够加入呢? 请指点一下小弟的迷津,感激!谢谢!     ANSWER: 回上篇: http://homebloggerhk.com/?p=73860     你可能心谂:“寻日睇左成篇都未讲发达步骤,今日再比一次机会你谂sir! 咪再浪费我时间!! Well…要成为优异生,就系看通成个游戏规则先落场玩。玩下又改下,越玩越叻。 次者,次在失了先机。仍可一路玩一路睇下玩得好既人,再改进一下。 庸材,一味只系玩,成世人同圈速。 受养者,属玩玩下无心机个类,玩唔出结果而接受他人助养,以尊严同面子换取一时安逸。 监犯,为停赛者,可以被法庭指令由零重新开始。     看看时昌迷你仓上年在九龙湾大火的例子,出事之前你问老细时生佢是否“财务自由?”佢心谂真系得啖笑,佢自己名下既仓值几钱连佢都唔识点计起…惟有敷衍你两句(笔者设计对白)。出事之后,时生有机会成为上段文字描述的停赛者,当然笔者都希望佢唔好出事。由于笔者文字功力差,唯有明言:“而家好兴讲个d财务自由或者被动收入,如理财未有成绩当然无问题。但如阁下真系叻仔问巴菲特借左一千万,税局或暗箭唔会招呼你?”   好,咁要讲讲点做。首先,唔使咁快跑出街识朋友,或者什么日日lunch要约唔同人。如果你想见面位人兄系好人,佢自然遵守等价交换原则。你本身无专门知识又或无钱,咁真系见完得个桔,就当你识于微时既中学同学,亦唔见得会长时间唔问回报去帮你。时下有不少派卡片会、早餐会,聚集一班讲明系想交换网络的人,遗憾出席者同属“未有能力”的人。你花十倍时间去搅,或有一分得着。当你一日成为Winner,winner-circle自会为你开启,可以与同级数的人合作,交换利益。条件未到而夹硬黏埋去,只会核突而无用。   要成为盖世大侠,当然要在年青时密练九阳神功。至于横空而出而称霸光明顶,属张无忌的小说情节,你就咪咁傻以为坏人系打一次就死,好人先屈而后胜这些卡通片道理啦,建议阁下改善自己软实力同硬实力。第二步提升硬实力,在于认识/熟习一些时下少人知而难于复制的事。笔者明白医生律师算系,不过煮野食、补(靓)鞋、家居维修都属时下年青人不熟习的事。你搅什么IT除非你系最劲既骇客,否则值钱极有限。至于在资本市场投资,嬴钱要诀系先有资本。建议是读者审视一下再于IT界落力是否水平做到top 10%,如果连咁都做唔到请换行,或者是日间返工而晚上学习另外的事。   有人想似少年股神一变十再十变百,先讲笔者将投资技巧定为硬实力。学投资,应该趁后生。只要唔好劲借又炒到破产,28岁前进取一点样样试下炒卖都可以。最差既事就系20-40岁努力储钱,40岁先学人初下股海,咁就….   只要你努力、认真咁学习投资同用真钱去买,基本上2-3年,你可决定到你属于边一类人: 类型一: 叻人,全世界人加埋电脑炒股程式你仍然可rank top 3%。咁恭喜你,请主力用投资揾钱。揾到之后听日返黎用最后一节文(下篇)的方法去保存财富。留意,蠢人认叻既“死状”,会比蠢人死得更惨,阁下小心谂谂。 类型二: 平庸。那唔好炒咁多,努力打工晋升或做生意赚钱。如想加快理财进度后生用楼、近退休用债。加些杠杆去投资是必然,你都想快一点“到站”。最紧要系学识杠杆后要面对之风险同作出准备。 炒股要努力、工作要努力。因为唔用心做,很难决出当下所作之事是否为阁下专长。你可以闲时hea,但做紧野个阵唔好hea。笔者自己都唔炒野,有感由10万炒到过千万比踏实学好一门手艺更难、更难保证。而赚取财富只需一时,保存财富才属一世。赚价的投资方法只予人赚取财富之便,但收息的方法才助你远离谎言,安稳一生。   听日返黎,讲返最紧要同最重要既第三步: 软实力。同埋康乐棋!  
(上集)帮老板做牛做马、很想打破此格局 #1337
谂sir, 您好! 小弟有幸拜读到您的“楼市双租族”。当中有些个案正正就是小弟的现实写照,小弟就是您在书中所说的“帮老板做牛做马、多劳少得型,年轻又干着不为社会受落之事”,很想打破此格局,亦想跟您书中的建议改变生活习惯。 例如:原本工作10小时;改为3小时进修,2小时识朋友,5小时工作。 但小弟愚昧,还是不太明白,现有问题如下,盼能得到谂sir赐教! 1)进修,请问应先进修理财知识,工作技能,还是其他的工作技能呢?(因为眼看身旁的资深同事的月薪亦不到2万,自知不是特别聪慧过人,相信自已继续在这个行业工作多10年,最多亦只会跟身旁的同事差不多。) 2)识朋友,请问是识什么朋友,怎样可以识到这些朋友呢? 3)加入winner-circle, 请问是什么意思呢?如何能够加入呢? 请指点一下小弟的迷津,感激!谢谢!   ANSWER: 好啦,日日答理财个案,今日换下口味,试试谈谈年青人的上流方向。2014年曾撰文“成为千万富翁的八个步骤”,时至今日,再写一次类近的。   上流或可理解做增加自身优势,例如有钱、例如有地位、例如有专业知识、例如有影响力、例如一个电话可以打比诚哥约食饭,例如有易于检控他人,利用社会整体资源去打击对手之能力。又或例如有家人帮助,即在不用交换利益之前题下就得到血缘亲戚之帮助。这些都属不少人想每日加强的地方,衰d去谂就加强用以满足个人私欲,好些看法是令自己得到满足感和快乐。当然上述不包括断六亲出家向彿之路向,笔者未谂明贪嗔痴。   上流的阻力 可以系你竞争对手,又或系政府,当然搅得唔好连你屋企人都会,但其实唔系你老板。本篇文章旨在用更广阔视野,去将连财务自由以外的发展都輙述出来。   有财力有某行业知识既敌人,不时会利用政府监管去打击他人,这经常发生。所以阁下真系要行上流或“我要发达”呢条路,预备将来遇到的事比你想像中多。毕竟什么创业分享会? 又或什么交流会? 很多时成功例子倾向分享好野而将衰野收埋,唔通电视台会打比陶杰材子访问佢当年系九龙塘时钟比人映到单野? 一个编辑,可能两万蚊人工都无,仲少过吕志和口中既“后生仔人工四万”标准之一半。所以扬得出黎既事,些少野学到可以,但真系要到point及紧要既,唔会有人轻易教你。   人从一出世就成为社会一份子,而社会受政府规管。究竟政府边个话事由当权者决定,本文唔会探讨改朝换代既事,惟政府本质就是令社会和平稳定。正所以无暴乱无炸弹,各人安安定定,林郑又“交到数”比习总,大家又何乐而不为呢? 当然本案读者作为个社会小卒,当然想问点变大粒佬,不过唔好心急,先要明白社会上一些规矩。政府要平民唔好事,当然紧系软硬兼施,软一面当然要起公屋同派糖,硬方面要揾差佬管佢地,不过香港有800万人,而差佬只30000。咁情况三万差佬系唔可以1管30既…所以另一个帮政府睇实班平民既人,系老板。   200年前,社会上面老板系多过打工仔 自工业革命后,机器取代人力,个体户做生意的人大大减少。与200年前比较,今时做生意既人只占整体约5%。但在200年前,社会上面老板系多过打工仔。当然,旧时亦有另一阶级叫“奴隶”。讲返老板点去管员工? 呢件事你而家感受紧啦! 仲使讲! 总之九点返黎八点走,唔好乱系街闹事,有咩做错即时断粮,故此现代社会有九成人的行为都受老板制约了。这亦是政府很重视失业率,同埋点解明知老板有很多地方可以避税,政府仍愿意扮睇唔到既原因。   当然,老板唔系大哂,佢只系古代“千夫长”既现代版。政府一样有方法监管老板,同时讲明员工行为要老板负责。当然条友放工去打劫老板梗系无事,这些大罪由警察包尾。不过一些小事故早在老板手已拉停了,日后成大火的机率大降,同时压抑了不少创新思维,令犯罪事故减少。你睇下Uber就系创新,挑战紧法律。而法律实未能与时同进。那结果点做? 先杀犯例者再自己拎黎做,派个信得过既“千夫长”去睇实。科技令社会新增不少原有法例管唔住既野,惟有比更多压力老板暂时“用人去管住一大班人”。   老板点管? 要知在香港做生意,除非规模很少,否则梗有几项条例适用于一间公司。做饮食有监管,开学校有监管,旅行社同请菲佣很易受管,银行、卖楼更加唔使讲。老板随时在政府诉讼下屈服,因而将其行为尽量配合政府意愿。有埋商品说明条例同MPF,基本上要玩你老板梗有一条适用。所以将香港地产业换上红色资本是国家战略,不无道理。   系网上卖野看似不受管制。不过唔使租地方、唔使拎牌既生意太易被抄袭,所以生意一发大,自然有竞争者将其“杀掉”,根本唔使管。至于小型补习班、网上卖化粧品在政府角度无需赶绝,只要你咪咁爆自己沟樽护肤水黎卖就算。收税次要,管好你班人为主! 这是在政府层面看的管治架构。   听日返黎,讲讲社会上的五种人: 优异生、次者、庸材、受养者、监犯。
月揾月月清但人已近四十,点算? #1333
谂sir, 本人37岁,月入52500,太太无返工,手上持有物业如下 1. 3房单位,当年买5490000,余下供款4500000,月供19000。 2. 300呎货仓,当年买2000000,余下供款1200000,月供13000,收租5000。下年先可以放。 3. 车位1个,当年买450000,fullpay,收租1700。 私人贷款450000, 月还4000。 手持现金流约2000000。想增加被动现金收入,太太最近无返工因小朋友快出世。每月扣除所还款保险家人已所剩无几。 请问谂sir有无好提议?谢谢   ANSWER: 货仓市场笔者唔熟悉,但起码要装到特别种类货的仓场才特别有价值。讲开货仓,唔可以唔识安全货仓(0237)此一股份。上年卖走柴湾货仓毫派$3.55息之后,股价调整至$18就冇点郁过。当然笔者唔系推介股票,不在行。不过你睇安全货仓上年9月入年报,只可用“无朝气”、“无野捞”黎形容。最亮点系集团增加其证券投资组合并录得溢利港币 24,430,000 元(二零一五年同期为亏 损港币 4,116,000 元),该溢利包括出售可供出售投资溢利港币 19,782,000 元及期指和 期权合约公平值亏损港币 34,559,000 元(二零一五年同期:无)。   咁即系话:“公司无咩生意好做,不如炒下股等卖盘好过…”如果一行龙头都搞成咁,读者无睇过就涉足货仓市场,仲要300呎既仓都做,那笔者真要同读者见面相谈才得知玄机。至于香港车位,今时仲落得手买定有爆升因素,如只想入车位收6-7%租(假如有),咁不如用收息101的债基叠增去收10-12%息好过。   计一计几项投资的正现金流效率, 货仓: (5000-13000)*12 / (2.0MIL-1.2MIL) = 每年-96000现金流而锁起80万 车位: 1700*12 / 450K = 4.5%   虽已买三房而手上持200万,但同时受坏因素影响,如自住楼赚价实唔深。550万楼仲争成450万,亦即楼市跌20%令读者成负资产。另一坏因素是有私贷45万,借私贷很伤借贷力,而扣除借钱其实读者只有150万现金仲要养太太,加上好快小朋友出世,而月揾月月清但人已近四十,情况唔敢讲乐观。   契机在于太太冇楼系身,或行一拆二都好,总之点都可“吉”一个名额出黎高成数又唔使比15%贵印花税上会(但留意仍要跟平的印花税率去比税,唔系唔使比),太太虽无做野但如好部署是可将借贷力由零到有变出黎。近一点看,冇咩特别野好应卖走货仓,套回80万,投入债基叠增收12%年息,一个月都$8000,已令零储蓄的读者“重新出水”。   万一市况下调令读者要补MARGIN,手上200万现金是好支持。至于直债不建议入手,因直债入场费高,纵有保本特别但门槛拒绝了读者。如真再想每月有现金可将债基加码至入手120万,另外尽力拉长自住楼的月供金额(但要过左罚息期先得),希望每月多一蚊储就一蚊。不少人抗拒拉长按揭年期,其实只要你考虑到今日月供$10000到30年后可能搭次船都做唔到,那就不会介意摊长一点还。

MORE..

决定应否再买楼的5个步骤 #1332
谂Sir:   你好!本人是DP28收息103的学生。由于多年投资股票成绩一般,所以收息堂上的内容对我启发甚深。感谢你的指导!   本人今年39岁,月入76k。太太也是39岁,收入并不固定,平均月入约15k。现拥2项住宅物业,分别估值7.6mio和6.1mio,仍欠按揭贷款6mio。其中1个物业出租,每月租金18.5k。另有现金1mio,股票3.7mio。   目标是于3年内再置1个住宅物业,计划是7mio的屋苑单位,不过其中1个物业已和太太联名。已打算透过债基曡增,先投入1mio,增加现金流。 对于要达至1生3宅的目标,请谂Sir指教。谢谢!   学生上   ANSWER: 是的,唔系话投资股票赚唔到钱。不过若阁下属高薪一族,随之而来的工作量都唔细,那又有何可能凭搭车笃几下手机同睇张免费报纸就可炒赢班股市大鳄呢?   读者手上资金水平不俗,如股票系流通量够,即可动用的资金达470万。夫妇借贷力为(76K+15K)*50%/10000*2.59 = 1178万。当然太太收入不稳定,好去想是交足六个月入息证明、及如有的佣金部份是清楚记载银码在粮单之上,太太不稳定之收入仍可计作借贷力。当然坏方面可以要“五折收数”,但鉴于太太人工只占总家庭收入少部份,故先利用1178万总借贷力作计吧!   现时读者借贷力已用600/1178 = 51%,在旺市刚刚好是合适水平。如18.5K租金收入有盖印租约及银行批书作证明,租金收入都可当借钱核实收入的一部份,令借贷力再上升。至于再买(上)一层楼,建议一般人的考虑的程序如下:   如果夫妇(或共借贷人)系打工而共月入超10万,意味借贷力超1200万水平,应主打储楼收租保证退休 主打储楼者,而借贷力现在未用超40%,可考虑再买一间楼(但买入后借贷力最好仍不超70-80%的水平) 买楼当然要20-40%的首期,需加按原居获得或耐心储钱 储楼者如夫妇只联名拥一楼,可考虑一拆二拎“人头” 如夫妇已各拥楼、需持亲朋或可考虑人选去提供人数“避税” 若真找不到人数,考虑工厦、车位仍是选项。但此为另一题目   如夫妇打工月入低于10万但又高于6万,属夹心阶层。借贷力介乎780-1200万,谨慎处理仍可完成3-4间楼的置业 借贷力现在未用超40%,可考虑再买一间楼(但买入后借贷力最好仍不超70-80%的水平) 买楼当然要20-40%的首期,需加按原居获得或耐心储钱 储楼者如夫妇只联名拥一楼,可考虑一拆二拎“人头” 务求令夫妇都单名有楼系手、或可用之“人头”都有楼系手 除非中原城市指数跌破100点,否则不应找有超过3间物业。若有些物业是继承所得,建议卖去作减磅   如夫妇打工而共月入低于6万,要么享受清贫,若要“改命”就要“先死而后生” 先单名买一楼自住 用夫妇另一人再买楼“偷偷地出租 此步骤可与上方掉转做,为努力将第一间楼的结欠减低于市价五成 上述两步骤无先后,但到此点必需有两间楼,一自住而另一是合规出租的 再用租约再两者人工去买第二间楼,细细地咁楼,再留意必需是比中原城市指数之高位起码低20%才买,亦能完成三宅   至于读者,是夹心阶层。佢而家就到步骤三,但再买多一间即令借贷力用超80%。所以应将股票卖走,至少清走质素低的,利用收息101之债基叠增方法适量在2-3年,靠一年收15-20%息去令100万变150万,从而改善入手第三间楼的条件。
不要让500呎绑住你的青春 #1329
谂Sir你好,   最近才有幸看到谂sir 网站,希望谂sir 指点。   背景   今年24岁,大学毕业至今一年半   月入15K,每月储蓄 (月供蓝筹4K / 现金2K ) 6K   得家人支持(家人长居大陆),名下一居屋自住 (没有按揭,已补地价,银行估值3.8M,实用面积380呎,32年楼龄)     另持股票 76K , 债券股票混合基金 190K (6里息)   与女朋友打算27岁结婚,因居住环境问题需要换楼,换至实用面积500呎   女朋友月入13K,每月储蓄3K   保守假设2年后与女朋友月入38K   计划 – 先卖后买 (家人保守意见)   沽出该居屋套现约3.8M,买入约6.2M 私楼,作6成按揭避开按揭保险。(利用女友首置名额) 月供30年约13K/月   首期 $2,480,000 / 印花税 $200,000 /  买卖合约 $2,500 / 楼契 $33,000 / 按揭契 $23,600 / 经纪佣金 […]
伤心和后悔过后,重新振作理财 #1213
[10/10 上午 6:08] ‪+852 941x xxxx‬: 你好,本人想报读谂sir的课程,无论收息或买楼。 本人已有一层在马鞍山供满的居屋,市值约$450万-$480万,丈夫月入$44000,是公务员(是新制,没有长俸),我是全职妈妈,有一个6岁女儿,每月可储$14000,现金加股票有$60万。 我们在过去3年于股票市场蚀了$100万,错过了两次再能置业的好机会,很伤心和后悔,但看到谂sir在网上分享,心里很想重新振作,好好再安排和理财,储够首期,希望在两至3年内再置业,在九龙买一个两房单位,约$700万的单位出租,希望将来能作长远收入。   但我不知应报那个课程?请问可以提供意见吗?谢谢你。   [10/10 上午 6:09] +852 941x xxxx‬: 未能入睡的乜太 [10/10 上午 6:10] ‪+852 941x xxxx‬: 现时丈夫47岁 [10/10 上午 7:47] ‪+852 941x xxxx‬: 但供满的居屋未补地价。 我觉得如果有一笔钱,情愿作首期,也不会用来补地价,因为我们现时地方够住,不介意继续住,但好希望储够首期,买多一层私人楼出租,供15年 (老公65岁前要供完),可作为退休后的长远稳定收入。   answer: 几个概念读者要搅清: 一般银行唔会批按揭比65岁既人,但唔代表人到65岁就唔供得楼。批按揭只论上会个一刻你交到咩文件(或保证),故不少人到买楼001课去学点执靓套文件比银行去批,一旦批出就过海成为神仙。当然借款人与银行的合约中,是有订明如借款人之财政有重大改变,佢系有责任要通知银行。不过笔者早年在银行工作时等了又等,都未等到咁做既人会出现。 旧制有长俸的公务员,确实可打破上会只到65之限。可惜读者唔系。 明白在股票市场输100万令佢很心伤,不过残害得读者更深的是未有适时运用手上居屋,损失比100万更多   为何多于100万? 容笔者再解: 读者供满居屋,虽不能加按,但能卖。未补价既居屋不宜持有,在公营房屋将大增之下,此等住宅既没稀有性,要作抵押品亦要房委会批准。三件令楼值钱的特质只剩可住人消费特质一面。   由于家庭现金水平低下,卖楼后套回480万,可夫妇每人一间楼八成上会。一间自住再一间收租,惟买九龙三房读者应避免。一个44k收入家庭加上超500万资金在手,笔者仍觉供九龙贵楼仍属勉强。何不退一步在沙田第一城搜括两间两房,预400万一间,八成上会即一间要80万首期而借320万,加埋税同杂100万一间应搅掂上会。由于家庭收入只44k,借尽为5.7百万,买两间第一城要借640万,要解此难应运用买楼003将借贷力由零变有之法。最后成功夫妇每人楼一间,而其中一间要偷偷租出,需到堂了解当中风险及早规限,及参考过往被人揭发之案例。 净低480-200 = 240万,估计其中120万要留作补地价,而另120万可投入做债基叠增收15%年息、而自己的60万cash作备用现金。那读者收息18万一年,即月收$15k,可帮自己储多些钱,或索性将两间第一城都出租而自己用15k补贴去心仪区域租楼。留意夫妇边个先买有学问,做对可避15%新印花税。     由于读者透露股票市场输了100万,即佢原本有160万。于160万资金当中拎100万(即62%)投入股票市场,以此岁数比率太高。敢讲就当下次就算有高人指点选股,用此等资金分配仍是要输钱。输唔紧,要明白输左系边。同埋要早输先有得避,故年青人见本案经验应明白早试早输其实计到尾都系赢! 读者要搬屋及作彻底大改变之原因,为读者不工作令家庭收入减少,必须活化手上资产去提振个人被动收入。唔做野又唔想搬更要有钱洗!? 世界上无咁便宜既事。重复每日的生活习惯,只会维持生活水平在现今水平。

MORE..

空有888万资产但得个睇字 #1336
谂 Sir: 你好! 我系Sam, 我有以下的问题希望你能帮我解答. 我今年50岁,单身男仕,并没有其它负担, 职业为教师,月入6.3万元,拥一在深水埗市值约430万元(实 用341呎)已供完的自住物业, 另外在同区拥有一没有按揭唐楼套房市值约130万(实用195呎 ) (空置)。 资产负债表       资产   物业一(自住) 430万 物业二(空置) 130万 公积金(可动用) 100万 投资在中国的基金和现金 80万 香港债卷,股票 18万 银行存款(港元) 130万 总计 888万     负债 0万     净资产 888万 理财目标: 希望现在可达至财务自由, 提前退休,退休后只需要有被动收入(正现金流) 约一万元维持现有生活便足够。 希望借着现在还有隐定的收入和良好的信贷记录向银行借贷投资在物 业上(包括高租金回报的套房或官材房以便扣除按揭供款后获得正现 金流也可以) 如有更好的建议请提供, 十分感谢!!!   ANSWER: 读者有物业就空置或自住,投资在中国的基金同股票要拎返香港在法理上有难度(当然知清楚最好请较律师),香港的股票或债基只占些少,空有888万资产但得个睇字,建议死之前好运用佢令自己生活好过,更有尊严。 学术一点,读者就是把财产同生活脱节,每月的生活最简单就是配置每月的投资收入,这与打工领取月薪的习惯无变,易令人适从。当然有些人洗钱或衡量都是一旧旧钱计,或用楼作单位去计,不过笔者没此本领,就唔好乱讲啦。   估计读者炒股技术一般,或无所兴趣,故不建议用赚价工具去换取收入,相反楼或债更有原因。知道有人提及REITS 或ETF […]
我好想上返车 #1325
谂sir你好 小弟是居住观塘是租住的,多年前层和太太申请过政府首置贷款,因为楼价高及帮家人偿还债务并6-7年前已经张当时的物业售出,现在都没有物业,现在我已是四人家庭(我、太太及1子1女),谂住等楼市下跌买返,但现在楼价太高上唔返车,如果当时知道你的网页,可及早向你学习, 可能我唔会卖楼,现在有d后悔.   我们夫妇家庭情况如下: 太太无业要照顾两名小孩:6岁及2岁 卖楼及还债后大约有300k现金100k股票 每月收入: 正职IT:19K parttime教乐器:6k(有d收现金,有d收支票) 其他:1k-2k(网上卖买只收现金)   每月支出: 太太家用:5K 租金:9k 杂费:5k 保险:2k   我好想上返车,如果可以同区就更好,希望谂sir能赐教非常感谢,祝身体健康,生意兴隆!   answer: 用钱帮人,帮得一时,帮唔到一世,读者呢个案例可以睇到。十几年前得政府资助首置上车,奈何不明楼的价值所在,卖楼后到今时达七年仍感懊悔。请戒用楼价升跌去判定卖楼是否正确,香港人无论在股票、楼房、外汇各项投资,都被人教化到短线赢输定错对。楼的价值所在于其抵押力,及租金收入同升跌之能力。不少人想用REITS取代买楼,奈何领展(0823)在过去半年走势不及楼价、越秀房托含有内地资产未必广为港人喜爱,加上用内地楼对冲香港通账始终唔妥,笔者试图综合买REITS当买楼收租要留意之地方:   虽然有点吹水,但感觉此点才是最重要: 就系“投资难、人心更难”。虽房托要将租金收入之大部份派出,惟管理层对资金的运用,物业购入或买入时是否融资的做法,全都不在小投资人的掌握之内。相反买楼虽要比重印花税,但物业始终系自己,决定权虽未到100%但大部份系自己手 房托普遍提供50%之杠杆,抵押力唔高。明白私人银行可开方便之门,不过呢度门要千零万开户先勉强开到。大家留意谈论一件投资物的抵押力不表示要你借钱做杠杆,你唔想借绝可唔借! 惟抵押性高既投资物始终值钱些,因为你唔用唔表示他人用唔著。所以另一寄语: 检视投资别用主观眼光 讲到呢度唔系要踩低REITS,大部份香港人喜爱睇“楼 VS REITS”?? “债基 VS 股票”呢类文章 ,想上位当然要写多点。但其实只要投资物够原始性,你根本唔使花时比较楼、REITS、股票、金、债基边样好? 他们只是不同工具,好似后生又无钱,梗系用借贷力去胁楼再胁租客图加快储蓄进度吧,需要的是时间。好似老野又有钱,打稳阵波买债是王道,“人生场波”已赢至4-0,又为何去博呢? 阁下了解清楚自己想要乜,再去揾“较剪”定“指甲钳”今次帮到你。呢个方法就最Natural,就算巴菲特企系我面前,笔者都系咁应对。 笔者主张过债基、楼房及ETF去理财,但很少论述REITS、股票或其他投资物唔好。就当股票,留意笔者意见是用黎赚价好,但不合收息。可能因为笔者“大个仔”明白无野系完美,个个方法都有缺点。好似读者搅成而家咁,话唔定系屋企人病重难明言。 领展成就在于予人稳定投资之感,败亦同于此理。正因稳定得同高评级债有可类比性,所以近半年有三次长跌浪(见下图),11月个次是trump当选,12月中及3月中两次都是议息后加息而形成。入手领展前不可不察。 当然读者唔趁后生买楼要胁租客,更够胆一间楼都唔hold,而家要付出的叫“代价”。19k人工计出借贷力只0.95*2.59 ~ 2.4百万借贷力,唔好讲同区,而家连买唐楼都无。不过排公屋系一条路。叫老婆唔做野是另一败笔,亲子教育唔系大哂,何况老婆亲子后读者就要放工要教琴无得亲。至于老婆就算唔做野,都请之前用埋借贷力买楼先唔捞凑仔。当然今时可补用借贷力由无变有之法,令太太重获借贷力帮手用单名买楼一间,净低要解决就系搞返个首期。另外资金少,上什么收息101搅债基收息,都唔会帮到佢。先做好个人,再谂投资吧。   由于读者支出已与收入近同,储钱速度很有限。若我系读者,就系比心机教琴再叫老婆重出江湖揾份工,狠心每月储起20k挨两年就有40-60万买楼,趁后生改正错误。唔好再问笔者若再买楼后价跌点算? 根本第一同二间楼,有能力就买,咪懒醒“趁高卖走”。趁后生读者好去劳碌应左佢少年做错决定之因果,等多5年情况必比今日更差。基本上由0-800万的财富,做好执行力唔犯大错已可拥有。再往上走才需下一个Skill Set。
后生赚到钱。往后怎布局? #1322
谂SIR,  您好,   最近阅读你的文章,实在获益良多,先知道自己一直用错误方法去投资,股票同基金都系打和或者要输 小弟因早年同朋友创业算系做左D成绩, 但近年收入已大不如前 自知学历不高同未来负担愈黎愈重, 非常怕将来收入不稳 希望除个人收入外可以仲有其他额外收入及达成三间楼之理想 小弟已报读DV41及DP30收息班,希望补救为时未晚   小弟29岁 , 已婚有一小孩 ,自己收入50K , 太太收入17K ,开支共约40K   拥有资产如下:   自住现值约540万物业 ,2016年买入 ,6成按揭 ,自己单名 ,月供约11K 股票基金约现值 69万 (约蚀8万) 人民币现值约 22万 港币 135万 股票现值约 20万 已付70万作2年后向亲戚购入一村屋,2年后需多付50万   请问资金应如何部处? 应加按现有物业增加现金流吗? 另一方面希望楼市回调时太太购入物业收租 但太太收入不高应作什么准备才可通过银行审批高成数按揭   answer: 读者上年付四成首期上会,即约220万,计埋其他基金、人仔、股票咁持有470万。亦即系三十岁前因生意机遇令佢赚左500万系手,可惜开创容易持续营运艰难,而家手执500万点样同老婆阿仔挨落去? 基于后生得财加上对成立公司及报税有一定心得,就算学历不高只消用得合理,40岁揸三间楼过活应不成问题。   自己间楼付了大额首期,虽将钱困死但契机是只要将结欠减到市价之五成,即可将物业转为出租用途把租金纳入下次买楼之收入证明。由于17年比上年楼价大约升左10%,读者可试试能否在未来一年,趁罚息期满就做埋转按食埋份现金回赠,把单位正名为出租用途,计租值为15K,那夫妇之总借贷力就由现时8.7MIL增至1千万。   上段提及的楼房当然仍由读者居住,但文件上好应有技巧做足令借贷力有所进帐。另一个文件安排,要增加多份收入比太太令银行无怀疑地将更多钱借出黎,准备日后用太太单名去“食起”间村屋。就算太太单名真系唔得,都可以有读者先生担保充数。   若先生将2016年的楼早转为出租用途,那先生自己再买下间楼就可利用自住名义作高成数按揭。在先生有一收租楼、太太有一自住楼之下,先生再利用杠杆入手自住楼一间是可以的。因此读者利用现有资金完成三间楼的梦想比想像中易。总之就是钱赚得早又无乱花,四十岁可keep到小康可以预期。亦很庆幸读者早输股票,可能呢个都系读者与笔者能在课堂相遇之原因。   至于应否加按物业? 例如将现有住处一拆二按爆? 笔者认为无需要。读者手上流动资金达250万,加上有需要将自住楼转租去撑大借贷力,将自住楼按爆属不适宜。相反将250万流动资金重组,例如把其中100万投入收息101的债基叠增方案,每月收息达13k-16k。相比买楼收租,债基只消用100万就可产出13-16k的“租金”,比买楼要用400万先收租13k,债基收息是少用了75%钱。当然债基收息有其缺点,比较如下:

MORE..

富贵不是险中求,法例抢钱日日有 #1334
谂sir,   您好。小弟是一位80后,同太太正一同拜读收息101 (DV41) 课程,已join 收息103 (DP30)。   听完您既债基叠增教学之后,想重新调整手上资产组合,希望能得到您的指点!   我们现时资产组合如下: 现金  2.3M 股票 1.6M 日本楼2间, 约值5M,有按揭现欠款 2M (东京做,  2.5% 15年 香港 / TU应冇记录),由于按揭尽用,现市值 现金回报只有0.63% (打和), 杠杆储蓄(供款本金部份) 5.33% (若以投入本金计约8.2%) 深圳楼1间,   约值2.2M (HKD), 有按揭现欠款 1.3M (HKD, 深圳东亚做,4.2% 24年 (好贵息),香港 / TU应冇记录) 私人贷款,   余额0.5M(2018年11月还完) 日本house一间, 约值2.8M, 有按揭现欠款 1.4M (不算资产) 总资产20.5M,负债8.6M,净资产11.9M   收支如下: 每月工作收入  二人共约 200k 家庭支出+保险+税  约 […]
老母“被置业”的个案 #1305
  谂sir你好, 我家父母一直在租房子,因为业主是亲戚,以及单位是居屋,所以每个月租金相对平宜,每月$9000三房在九龙区。我的弟弟就快结婚搬出,所以父母之后都不需要这么大的单位,开始在想买一个两房单位给他们会否改善现状。   我和丈夫已有一个两房单位,市值约$660万,还有约$400万按揭,每月供款约$17000;收入每月大约14万,储蓄约7万,现金约$380万,已计划用约150万作首期买多一个两房作投资,其余的现金想上完收息班再决定。我每月给的家用是$13k-$14k。如果买的话,会用母亲名字,母亲愿意付约$50万作首期,由我们来付余下首期,作担保及供款,到时我给的家用会相应减少。   问题: 应该买还是继续享受低租金? 如果买,是否应去试抽居屋? 什么时候买?因为这算是我们的第三宅,是否可以等跌市买?   谢谢!   answer: 父母原本住系九龙三房居屋单位,想买两房改善居住环境,笔者估计两房应是较新的楼吧。另笔者理解是新买的两房应是父母入住,而读者把此项目作个人投资考虑,是吗? 同意父母无楼很帮助减少买楼投资首期,即系#1288 CASE那位150K月入读者所讲的“提供人头”。而家排队买新楼有20%系廿岁未够后生仔,父母老来“被置业”在现今香港亦属平常。笔者为符合港情,分析一下用人头买新楼定买二手又或租楼比爸妈住之利弊。   人头买新楼 如买全新楼有机获15%印花税之部份回赠,不少发展商回赠一半7.5%。即九龙新楼两房若在800万,印花税有回赠都要60万。放番入本案,此金额已是父母现住地方之60个月租金有突! 知道读者有人头买楼,你系唔使比15%双倍税,但单倍仍是要比的。当然无回赠“益”个客,发展商或因此提供减价。另外首置身份除了可少付税,亦可做尽按揭八成上会。惟本案读者的妈妈估计收入不高,就算单名买楼都要加读者或其先生做担保,在此情下系做唔到八成上会的。因要做高成数八成二按需借款人联同担保人都系无楼先得。不过买新楼仲有张皇牌! 发展商暂可无视照批高成数借贷,85%上会照可行! 不过头3年低息过后预比4%附近(有些可达6%年息)。   按读者想打200万去买楼改善现状,买新楼付200万首期应可够CAP成1000万既楼,同意真系可改善现状。不过留意现九龙区新盘大多以启德供应为主,按卖楼广告都知主想招徕后生仔买家,片段又弹结他又唱rock style既歌咁。笔者惊父母搬入后发现屋苑会所缺长者配套及交通不如估计般便利,令老人家未感现状有改善。另外其于在旺市买楼不应用超借贷力60%之原则,先计借贷力为14k*50%/10000*2.59 = 1千8百万。现在只借了400万,即运用了22%。从而计出再买下间楼应只借1800*(60%-22%) = 684万。由于首期打算付200万,读者若买1000万新楼,自己同老公会加埋阿妈担起800万新债务,超出684万安全水平些少。笔者认为超出此水平是可以,但若买成1300万价码的新楼会令件事变得危险。   人头买二手楼 如买楼龄较新的二手楼,可先到社区视察、或父母都有个大概。此举没发展商回赠,惟所得单位投资价值估计更高,附合读者希望利用阿妈名既可帮佢改善生活而自己又能投资的想法。新楼收楼后大多呎价会跑输大市,因需挨过供应高峰期,二手楼入伙三数年后多无此问题。若读者买二手楼即没发展商包底借够八成五,咁讲付200万首期,根据金管只借自住楼市价六成之原则,读者顶尽买500万楼。因500万楼借六成,即只借300万。换言之买二手楼难去改善父母居住环境。当然二手楼有好处系即住,买新楼你系买楼花,大约都要12-18个月后先入伙。   唔用人头租楼 此法主要系比唔使买楼既仔女,利用手上既钱收息去租靓楼比父母住。计及350万用债基叠增收息,较低风险咁行收息101之套餐E,约收10-12%,一个月有息35K息入袋,每月10号派。如用稍高风险的混合方案,收15-20%,月收入可提高至58K,可够租楼而自己储起净额再作首期第时买二手楼收租了。点都好,呢个唔买楼既方案相信不合读者。   解构了三个方向,第一重要是说明买楼不是看什么时间买,而是先看有无能力买。计出读者能力,买二手楼只达500-600万楼、而新楼可至1000万。入手后若楼市跌20-30%,由于借贷力未用尽可以守住。一个老旧问题是:“如果跌点解仲要买?”   重点是:“无人知听日会升定跌。但你个人能借到几多同买到几大就计得到。”加上李泽楷的机遇不是谂sir的机遇,所以睇好自己副牌先系最重要。当然同意读者收入在香港而言算是高的,买新楼系佢用好“人头”同时作投资又可照顾好家人之“一石三鸟方案”。所以新楼广告几时都以爱行先。四月期待同大家去睇海之恋。
傻中年遇上渣打9%年息 #1295
谂SIR您好: 早前拜读各下书籍,其后上了三个课程,另我获益良多和广阔视野,现准备再报读收息103。 本身资金不多现已用50万左右,购买谂SIR在ETF堂推介的ETF同REITS,已每月收息中,初想自己子弹太少,不打算发问,但最近家父与家母身体相继不适,需要我帮忙管理资产,因这是他们一生的积蓄,个人不才,不敢轻举妄动,望谂SIR指点迷津,实在万分感谢!   资产如下: 股票1000万左右 (七成蓝筹股,三成二三线中资股, 粗略计算平均股息率3.3%) 定期 400万 (已到期) 另外家父家母跟我和兄弟姐妹共同拥有收租公司: 两个舖位一个7-8年前估值3500万左右,现收租$60000,另一个12年前550万买入(车房契),现收租$34000,一工厦单位12年前500万买入自用收租$25000,两个工厦车位自用收租各$2500,一住宅单位约610万,现收租$15500(月供约10800),以上除一住宅单位还欠银行60万,其余全部已供满。 需要放晒所有股票吗? (因太多不详细列出以九仓和恒隆地产最重货) 如果不做杠杆有咩好做? 或杠杆应用百分几资金最安全? 直债, 债基, ETF 或楼如何分布? ETF或债基有到期日吗?如果停止交易,本金可取回吗? 有需要开一个私银户口吗?有推介吗?一般收费如何? 40歳傻中年人上   answer: 父母的资金要稳妥管理,股票从不属稳妥投资。上三十年父母见证香港经济起飞时,身家随股市上升暴涨。可惜到今时又另一光景,于可见未来香港的楼盘,将会拎去北京包销。此一时彼一时,想借力打力必须顺势而行。当然要取中国水不代表你必定要弯腰,丰富个人资产及见识,再留部份资金于海外,定必令你更有承担更见风骨。   读者列出之物业要在笔者面见后才知点处理,这亦是投资楼房与股票的很大差异。楼亦称不动产,既然“不动”,即周边的环境不变,或至少三五七年先变,要研究一间铺是否值得持有,除本身的营业许可之外,周边的铺位很影响判断。另外利用公司去收租同收息很好,可冲销不少税项。在稳阵的前题下,杠杆唔应该大做,至于ETF同债基就算买,其实唔做杠杆已可达8-10%一年,此等息率对读者家庭而言已很够,唔需要搅什么10%之上的收息了。当然读者自己既钱,可用债基叠增收到15-25%/年,惟家庭成员的钱,主打用债收息去产出回报。   ETF/债基,除非信托人倒闭,否则绝大情况下都可赎回。例如买A50中国基金,信托人为汇丰信托服务(见下图),那出事的概率很低。亦肯定如汇丰出事,这是共同风险,不怕冒上。当然,基本资本如少于1.5亿,发行人可解散基金dissolve,有可能令投资人强逼用低价收回本金完事。当然以A50的知名度,发生此事的概率亦很低。但基于本blog是想纠集一班唔求number主想学习进步的网友,所以同大家睇些少基金章程,学懂此道理他日读者睇其他基金亦可应用。 – 至于私银户口,笔者建议读者将父母的1000万股票卖走700万,将700万或再补些少钱去开立私银户口,为的是用低融资成本去将直债之回报放大。买直债去杠杆,杠杆比率只是5成,就好似你买楼只5成上会,比率算低可作杠杆。至于债基再叠增,留意到似买楼是7或8成上会,要当心一点。讲返直债,我地揾只渣打2022年到期的直债讲讲,按佢价值现时买入年回报在5.1%,若“五成上会”,一手20万美金,杠杆后(融资成本1.2%)年回报可达: (10200-1200)/100000 = 9%。若渣打直债比买入价跌50%,要call loan。不过笔者心想,连渣打直债都要跌50%? 那汇丰可跟几多? 对此共同风险还是到时再谂吧。其实call loan一点都不大问题,补些少钱就可以。最惨系买中跌完成世升唔番既股票,境况更惨。   净低300万股票,可利用杠杆ETF,将300万投入ETF是可模拟1000万篮筹股之同样升跌幅。故700万释出了投入直债当收9%一年即息多了63万/年。这在ETF课程会更详细讲解,找到最底可见此课程。   知道有网红话:“股票不是无型,股票的形态就是其拥有的资产”。那渣打的股票由100蚊跌到落50,是否佢资产值少了一半? 渣打在英国控有之物业唔值钱咩? 你押比渣打间楼忽然唔值钱咩? 讲到“你间楼”呢度,希望你捕捉到。一只股份的资产只属帐面值,随时可因市况而大变,最终令股价大变。另外怎为股票之资产作定价? 这是因人而异,随时令股价波动。买股票,从来无人保证你可以拎番咩野。买债券就有发行人保证到期可回本金,如果佢唔还,要比人清盘。那投资人就要选取商誉好的公司,因其清盘之机会成本(opportunity cost)很重。至于楼同称Real Estate, 又或Tangible investment product,即系有型投资物。反之股票系Intangible investment product,即讲明是无形了。根据书本讲,同股价表现讲,股票已表达了其无型性。 […]

MORE..

星级会员价钱
红猴+金Sir【观微知势】年缴$4600按此
红猴+金Sir【观微知势】半年缴$2500按此
红猴+金Sir【观微知势】季缴$1350按此
股领袖【股市奇兵专栏】年缴$3980按此
股领袖【股市奇兵专栏】季缴$1500按此
聂Sir【聂升股票专栏】年缴$5200按此

* 聂升股票专栏只有年缴

人气课程
报收息班需知/ 亦可admin@homeblogger.com.hk
>>按此看详情
睇楼报告
[汪敦敬]楼市需留意地皮 会否割价求售
虽然笔者是预测楼市比较准确的评论员,但其实我并不希望我的预测言中的,因为楼价跌,社会会平和一点!做生意亦会开心一点!社会在近年多了不少怨气!而且,楼价跌反而我们会更多生意,但是,写评论文章要说实话,无论你喜不喜欢,我也应该要将实际情况反映,否则,我的文章就没有价值了! 到了现在,我亦无意改变我上年年尾对2016年楼市的预测,即上半年开始有个别板块找到谷底,而下半年整体住宅市场应该找到谷底了!但是在寻底过程中,楼市局面是颠覆不定的,我必须要与读者分享我的分析!     上年10月开始的劈价势,并没有令到市场结构性改变!在实际上,因为香港人供满楼的人是增加了不少!从存款上去看,香港人亦比以前富有(虽然贫富悬殊严重了!),但市场上350万的二手放盘反而大增,算是一个很不错的成果!多年来,以人均入息中位数字为购买力(两夫妇计),现在是能买私楼细单位的最接近时刻! 不过,政府楼宇政策的新一波“杀着”,就是将楼花地盘聚焦发放!在屯门区今年可以发售的楼花地盘可以有9个!当中若存在纳米楼的话,即是说有理由相信一些楼花有机会不断推出2百多万的上车单位!如此多的楼盘及平LUMP SUM价,不可能不冲击二手市场!     上次楼花聚焦推出的是元朗及朗屏区!正好配合了当时的劈价势!今次屯门又会如何? 更加需要留意的是政府会否将地皮割价求售,因为如果行这方向,楼市就有了结构性下跌的基础,大家都要紧密留意。     不过,笔者只是忠实说出不同角度的风险,看官就不需要太过担忧,市场最后由实践及实践后的数据去印证一切!眼前我们要面对的是畸形的市场常态及矛盾,“楼市哈佬喂”带来了什么?现实中就是香港人愈来愈富有,却同时愈来愈多人虚怯!当两个特性相遇的时候,楼市就变得波谲云诡了。 购买力愈来愈强横的情形下,竟然恐慌的人不断存在!这极可能是一个入市良机!是否,还看你有没有坚持量力而为的能耐了!  
屋苑打擂台: 置富花园 vs 海怡半岛 – 地铁站上盖先要输!
屋苑打擂台系列为大家找来不同屋苑作出比较,每次比较两屋苑在过往呎价变幅之差异、持有那者较优、揭示换楼时机,及短于5年的投资期买那者为优胜。 – 文中各图像、表格由钟维杰先生提供、文宇部份由谂sir按情况加入。至于所用呎价源自中原数据。 – 钟维杰先生网址: http://www.real-estate-tech.com/ 数据时间: 2008/6月至2016年3月 上述期内总升幅: 置富花园 88%, 海怡半岛  60% 置富花园 呎价: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花园 由香港置地。各幢约于1978年落成。海怡半岛由和黄发展,1992-95年陆续入伙。   From To 海怡半岛 置富花园 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
5.成为千万富翁的八个步骤 – 结语篇
>>到上回 上回讲及Mr.Loy同meiling将钱补比银行做出租物业上会。现时手上有2010年买入的丽城花园,到2015年市值3.60mil,争银行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil买入荃德花园两房单位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy补完钱比银行后现金只余$172,000,谂紧点去买第三间楼。 东涌 港珠澳大桥已在2016年竣工,其实东涌楼个价已系2014年炒起。2010至12年连屯门楼都可以炒贵七成,13到14年可是东涌既天下。先系东涌地铁站一带,延展至东涌码头附近既发展中心个office。该office系2012年已动工交由中国建筑兴建,造价两亿,负责统筹港珠澳大桥既兴建。连个office都咁贵当然唔只为起一条桥,之后东涌既发展有东涌至屯门大桥及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁储左三年钱,到2018年去买楼。   动真格的跌下来 2018年,楼市在过去三年动真格的跌下来。告别2012-14年的反反复复,2015年楼价先行急跌两成半,同2012年比价格平了三成。大批2012年左右推出的地皮系2015年尾竣工,当市场预视短期供应大增,业主纷纷系15年头出货间接推低个市。到2015年头,香港政府又谂17年交接,而特首希望系17年在任时前帮中央推出一系列关于人民币改革既政策。当时兴起一股炒港币升值既热潮。热钱流入香港而令港楼跟势炒起。原来2016年先系楼市既高潮,系15年下跌两成半后楼市在16年上升两成,人们均认为调整完结而纷纷入市。 不过到2018,楼市已彻底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比较,楼价低三成。Mr.Loy当时有现金$172,000+$12000*36=$604,000。丽城花园又还左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而楼价为2.52mil。荃德花园还左六年欠银行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而楼价为1.40mil。荃德花园变左负资产(负$1.53-1.40mil=0.13mil),不过只要keep住还都好少会call loan,最重要系Mr.Loy有成60万cash可补差价。   ……….已隐其余内容 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: service@homeblogger.com.hk  
4.成为千万富翁的八个步骤 – 庸才免费有屋住篇
*本文例子所用房价是与所述时间吻合的,至于有关2013年后所用房价,实属虚构。 香港地不曾远超新加坡,但据数日前既报导指香港(按人均生产、工资增长)已被人追过啦。系提出一个在港适用既“成为千万富翁步骤”之前,有必要睇下香港仲有咩劲? 请先花时间了解一下 香港而家劲在D楼升得快,大陆人黎香港买野够多,你赚既钱贬值得好快,人工十年加埋得一成,同埋贪富恳殊最为严重。呢几年香港人不断听到香港既咩咩数据点比新加坡、上海追过等等,但系一讲到量度贪富差距既坚尼系数,香港就冇得倾,一定头几名有份。讲返转头,大陆人黎买野,呢几年既升幅已放缓同埋都系一至两成既增长,但系尖沙咀铺租仲系六七成咁加! 你就知道香港生态系打工仔服待外国人,外人国比钱老板赚,赚埋都系比哂地产商。笔者唔系想系度同你讨论地产霸权,而系想指出钱系香港最尾都系流到资本家。<Greed is good>! Good在引起人争名逐利既私心,另一方面制造出无数个资本家,而资本主义似在201x年行到尽头。 打工行吗? 只会令你更不安稳 你睇住父母打足一世工,虽然人工唔高但系一家人生活愉快。今日既你谂住自己可以安份守己咁做好工作,就会晚年能够同今时父母一样过住平凡又愉快既生活。有呢个想法未免堕入“实例推断”呢个圈套。即系几廿年前买汇丰股票发左达,就相信今日开始买汇丰都会发达呢个烂到唔烂既推断。大哥几廿年前你父母出黎做野个阵冇电脑、冇机器、佢黏胶花都揾到钱。今日你老板可以系因俾面你先至唔用电脑或机器取代替你! 有在google office加上云端技术后,大老板唔需要再聘请咁多中级管理制帮佢报下数,整下excel咁啦。每个前线人员只需要系google打入今日既销售数字大老板即刻可以知成个network既销售情况。社会只会增加一批低技术贴近最低工资既工作,而减少一些人工好似律师咁利用资讯不对称去赚较高收入,难用机器去取代既工作。   同歌舞升平同你无关 系机器产出力越高,令工人渐被替代但产出货品数量有增无减既时侯,出现左个现象就系社会GDP(Gross Domestic Production)上升,产出量都上升,劳动人工取机器取代而减少令人均生产照样上升既情况。系未来十几廿年,你会见社会歌舞升平及经济数据每每超出预期,而普罗大众就面对失业或低收入既情况。最攞命既系,你每个月仅余既万余元人工竟然再比美国政府“印走左”一半! Oh,这是太残忍了吗? 但你想一想,美国人会唔会唔再印银纸,或者唔去整部更劲既电脑黎取代你吗?   解决方法 社会上九成人都系打工,既然好paid的专业工种渐少。咁仲有咩方法? 1)首先系要认清保持长期富有系要拥有资产而唔系钱。2)你越早略夺资源系手,随时间一过你同其他人系资产上既分野越大。你有冇谂过点解存钱系银行付出时间就有利息比你?点解存旧金或桶油系银行就一蚊利息都收唔到呢? 好明显你存钱系bank任时间过系银行有着数你冇着数,而银行会用一千几百无风险利润(息)去蒙蔽你。但系存旧金或桶油系银行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其实咁就先至你对你有着数呢? 因为无啦啦有钱落袋既野,通常系最烂既。仲有,点解银行收我每个月几千蚊息咁着数,我仲要攞埋间楼抵押咁有诚意,都要问左问右补n咁多文件先批个按揭比我呢?按揭呢样咁烦求得既野,先至对你最有价值!   将方法列为行动 听完上两段可能你谂: 咁即系咪叫我一出粮就走去买哂金同银? 如果你已经系一个有钱佬应该咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味“享受”银行比你既“利”息。当然你睇得本文可能你未成为千万富翁,咁就要有套揾钱方法。首先注意笔者不鼓励用杠杆去倍大手上你开首储到既资产,而系靠杠杆去为自己赚取被动收入。系人力越见不值钱既香港,你只可以揾多几个人同你一齐赚钱而将佢地每月人工上缴比自己先可得享平稳生活。下章大谈专才通才庸才系香港向上爬既方法。请like谂样网,下章再谈。 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
4.成为千万富翁的八个步骤 – 庸才免费有屋住篇
*本文例子所用房价是与所述时间吻合的,至于有关2013年后所用房价,实属虚构。 香港地不曾远超新加坡,但据数日前既报导指香港(按人均生产、工资增长)已被人追过啦。系提出一个在港适用既“成为千万富翁步骤”之前,有必要睇下香港仲有咩劲? 请先花时间了解一下 香港而家劲在D楼升得快,大陆人黎香港买野够多,你赚既钱贬值得好快,人工十年加埋得一成,同埋贪富恳殊最为严重。呢几年香港人不断听到香港既咩咩数据点比新加坡、上海追过等等,但系一讲到量度贪富差距既坚尼系数,香港就冇得倾,一定头几名有份。讲返转头,大陆人黎买野,呢几年既升幅已放缓同埋都系一至两成既增长,但系尖沙咀铺租仲系六七成咁加! 你就知道香港生态系打工仔服待外国人,外人国比钱老板赚,赚埋都系比哂地产商。笔者唔系想系度同你讨论地产霸权,而系想指出钱系香港最尾都系流到资本家。<Greed is good>! Good在引起人争名逐利既私心,另一方面制造出无数个资本家,而资本主义似在201x年行到尽头。 打工行吗? 只会令你更不安稳 你睇住父母打足一世工,虽然人工唔高但系一家人生活愉快。今日既你谂住自己可以安份守己咁做好工作,就会晚年能够同今时父母一样过住平凡又愉快既生活。有呢个想法未免堕入“实例推断”呢个圈套。即系几廿年前买汇丰股票发左达,就相信今日开始买汇丰都会发达呢个烂到唔烂既推断。大哥几廿年前你父母出黎做野个阵冇电脑、冇机器、佢黏胶花都揾到钱。今日你老板可以系因俾面你先至唔用电脑或机器取代替你! 有在google office加上云端技术后,大老板唔需要再聘请咁多中级管理制帮佢报下数,整下excel咁啦。每个前线人员只需要系google打入今日既销售数字大老板即刻可以知成个network既销售情况。社会只会增加一批低技术贴近最低工资既工作,而减少一些人工好似律师咁利用资讯不对称去赚较高收入,难用机器去取代既工作。   同歌舞升平同你无关 系机器产出力越高,令工人渐被替代但产出货品数量有增无减既时侯,出现左个现象就系社会GDP(Gross Domestic Production)上升,产出量都上升,劳动人工取机器取代而减少令人均生产照样上升既情况。系未来十几廿年,你会见社会歌舞升平及经济数据每每超出预期,而普罗大众就面对失业或低收入既情况。最攞命既系,你每个月仅余既万余元人工竟然再比美国政府“印走左”一半! Oh,这是太残忍了吗? 但你想一想,美国人会唔会唔再印银纸,或者唔去整部更劲既电脑黎取代你吗?   解决方法 社会上九成人都系打工,既然好paid的专业工种渐少。咁仲有咩方法? 1)首先系要认清保持长期富有系要拥有资产而唔系钱。2)你越早略夺资源系手,随时间一过你同其他人系资产上既分野越大。你有冇谂过点解存钱系银行付出时间就有利息比你?点解存旧金或桶油系银行就一蚊利息都收唔到呢? 好明显你存钱系bank任时间过系银行有着数你冇着数,而银行会用一千几百无风险利润(息)去蒙蔽你。但系存旧金或桶油系银行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其实咁就先至你对你有着数呢? 因为无啦啦有钱落袋既野,通常系最烂既。仲有,点解银行收我每个月几千蚊息咁着数,我仲要攞埋间楼抵押咁有诚意,都要问左问右补n咁多文件先批个按揭比我呢?按揭呢样咁烦求得既野,先至对你最有价值!   将方法列为行动 听完上两段可能你谂: 咁即系咪叫我一出粮就走去买哂金同银? 如果你已经系一个有钱佬应该咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味“享受”银行比你既“利”息。当然你睇得本文可能你未成为千万富翁,咁就要有套揾钱方法。首先注意笔者不鼓励用杠杆去倍大手上你开首储到既资产,而系靠杠杆去为自己赚取被动收入。系人力越见不值钱既香港,你只可以揾多几个人同你一齐赚钱而将佢地每月人工上缴比自己先可得享平稳生活。下章大谈专才通才庸才系香港向上爬既方法。请like谂样网,下章再谈。 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

MORE..

所有课程
开课日期:
0000年01月
2017年05月
2017年06月
2017年07月
2017年08月
导师:
谂Sir
金Sir
聂Sir
美股队长
红猴
股领袖
费高
莫家强
易宫
潘家荣
示范导师
课程:
买楼
美股
美股期权
港股财技
庄家心理
收息
新手投资
ETF
港股期权
期权对冲
窝轮
讲座
散户致胜
旧生聚会
中大价港股深度分析
基金思维
投资心理

课程名称
导师
价钱


*请输入阁下的手提号码(必需填写): 本人同意本网站的收生条款及细阅个人资料收集声明
备注:如没有Paypal帐户,均可按此 Pay Now 透过信用卡付款。
亚马逊难敌地头虫阿里
20161104 陈建良- now《名家给力场》
重整投资组合 买股收息未必最好
20161103【投资谂法】(第51集)
Homeblogger 第四季书展
20161012 西九龙中心
龙杰供股有空间炒权
20161012 聂sir- now《名家给力场》
创富贴士
跟曹操学做事,向孔子学做人!
一、能屈能伸,不逞一时之能 1、只为王不称帝,不在乎一时之名 2、能屈能伸,善于适应 3、掌握好进退妥协的尺度 4、低头,是一种智慧   二、胆大心细,敢想敢干才能成就事业 1、不循规蹈矩,才能有大成 2、善于表现自己,就是竞争力 3、敢想敢干,积极行动 4、做人就要有激情   三、苦练内功,方能厚积薄发 1、睥睨天下的气度与自信 2、路还要靠自己去走 3、严以律己,以身作则 4、临危不乱,处变不惊   四、借力使力,让别人为自己做嫁衣 1、依靠团队支持,具备合作精神 2、不拘一格,唯才是举 3、有容乃大,市井小人中有大才 4. 跳出小圈子,结识圈外人 5. 筑巢引凤,善待部   五、揣摩大势,精于算计 1、大处着眼,细处着手 2、高瞻远瞩,选好接班人 3、将欲取之,必先予之 4、兵不厌诈,巧用手段   六、权谋之术,领导是门大学问 1、对影响事业发展的不利因素决不手软 2、赏罚一定要分明 3、灵活多样的管理风格 4、用人也疑,疑人也用   七、成竹在胸,永不言败 1、与狼共舞,要先变成狼 2、做事彻底,不留后患 3、敢于拒绝,勇于说不 4、笑对逆境,永不言败 向孔子学做人   一、圣人的做人法则 1、诚信:言而必有信 2、孝道:百善孝为先 3、悔过:知错要悔改 4、志向:匹夫不可夺志 5、朋友:把握好交友的度 6、宽容:是一种境界   二、圣人的处世之道 […]
20160929【投资谂法】(第46集):如何成功将资金三年翻一翻?
每日短片论市 20160929【投资谂法】(第46集) www.HomeBloggerHK.com X 经济一周 如何成功将资金三年翻一翻?     以下是谂Sir发言重点: 两夫妇如何成功将资金三年翻一翻? – 建议两夫妇当中,一个人做九成上会 – 但夫妇预计随时被炒,买完楼只剩下约30万港纸 – 如何将约30万港纸变300万? – 先在一年后把30万港纸double变60万 – 要连续三年每年收25厘回报         (谂SIR) 著作《楼换楼》《收息论》《双租族》 擅长按揭、物业收租、ETF及债券基金 ===========================================
20160922【投资谂法】(第45集):100万本金 如何月赚2.5万利息?
每日短片论市 20160922【投资谂法】(第45集) www.HomeBloggerHK.com X 经济一周 100万本金 如何月赚2.5万利息?   以下是谂Sir发言重点: – 100万本金月赚2.5万利息 年利率30厘 – 收取利息工具 为配上杠杆的债券 – 现时买入汇控 息率有7厘 – 计到投资物品的标准差 可了解其风险水平 – 想赚价可用其他投资物品 想收息买债 – 一般债券波幅不大 建议长期持有   (谂SIR) 著作《楼换楼》《收息论》《双租族》 擅长按揭、物业收租、ETF及债券基金 ===========================================
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

MORE..

有故事的旅人
【有故事的旅人】巴尔干半岛篇08 – 马其顿奇遇记05 (完)
  珍惜美好的风景 (承上回,可click “previous”看前文) 从Skopje乘坐最早的巴士,尽管可能性不大,我仍决定一搏,希望于晚上前到达,六点钟离开那他妈的马其顿巴士总站。昨天实在太累,我仍在半梦半醒间,终于到了马其顿接壤阿尔巴尼亚的边境。有了昨天的恐惧,我紧张得手心出汗。待司机回到巴士,我看到那本唯一的“蓝色护照”,不禁“呼”一声松口气,司机见状,笑说:“Worry?” 我不畏言:“Yes!” 他明显英语不佳:“Tourist? Oh? Hong Kong?” “Yes Hong Kong!”天呀!终于有人认识香港与中国的分别!他笑说:“Kung Fu! Right?”然后,这个司机每次停油站时见到我,都不断跟我说:“Hey tourist, don’t worry!”/“Enjoy the view!” 中途有一个马其顿的年青人也逗我说话,他也看得出我过关时有点紧张,我告诉了他故事后,他乐观地笑:“You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!”他拍拍我的膊头说:“Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.” 到达时,司机大叫:“Welcome to Albania! Hong Kong tourist!” 有别于昨天的冷漠,这些乘客令我倍感温暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混乱,感觉有点像印度,下车后我一片茫然,不知自己身处何方。司机竟跟我握握手:“Go luck for your trip, tourist!”天呀,昨天那些冷漠的人是从哪来? 我问司机怎样找去Shkodra的巴士,他英语有限,帮不到我,一位当地的女学生竟主动上前说:“I can […]
【有故事的旅人】巴尔干半岛篇07 – 马其顿奇遇记04
  计划又一次赶不上变化 旅游巴上,走来了一个女乘客,我又第n次跟她说了这个,我一小时内说了几次的故事。她又说:“You can’t get in here!” 真是有理说不清:“Please, the officer told me to get on the bus!”我真想把他们拉出来,向司机解释。 “The driver said, you have to pay.” Fuck! 我老早说了钱不是问题呀,你们这班人明白我说什么吗?我尝试平心静气地说:“Ok, I can pay, is that I can get on the bus?” “No, you can’t get in here.” 顶你个肺:“So I can’t get on the bus even I can pay?”她又对司机翻译,续说:“You have […]
【有故事的旅人】巴尔干半岛篇06 – 马其顿奇遇记03
人生中最低声下气的几分钟 换班的过程中,众人来来往往,我站在边境办事处内,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,离开前反对我恶言相向: “Stay here! Don’t go anywhere!”我都想“Go anywhere”,但这正是我的最大问题。 我如像“孤儿仔”般待了超过15分钟,心情忐忑不安,直至我见他们好像“安定”了,才敲门问接更的人:“Excuse me…?” “What are you doing here?”刚才那个男人入门前明明看到了我,却没作过问。 明显地,上一更的胖女人没告诉他发生什么事。 我把故事从头说起。 那男人一脸茫然,没有什么反应,我续说:“So… What can I do now?” 他怒说:“Hey! Speak in English! I don’t understand!” “I am speaking in English, OK?” “I don’t understand.” “Can you get someone know English to me?” 他似乎仍不愿意承认,自己不懂英语的事实,喃喃自语地离开了办公室。 未几,一个类似他上司的人问我:“So you want to go to Serbia, […]
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

MORE..

费高
【费氏股】费高:议息重点不再是会否加息 (2016/12/15)
《八点钟费Sir》呢次议息,重点不再是会否加息,而是耶伦展望来年加息次数及幅度。来年加息三次,完全超出分析员预期。 IG 黑期显示,大户准备借一时恐慌向下杀,恒指或“还原基本步”的返回年初两万二。不过,这可能是低位部署来年好仓的最后机会,好好珍惜。 至于楼市,我在劣作《费氏估》讲过,楼市周期在16至21年。以九七年为上次一个顶。加息周期重启,增加贷款者负担,只是续步形成楼市趋势向下的因素之一。   新闻源:联储局加息0.25% 委员料明年加息3次  
【费氏股】费高:美股反高潮
– 《八点钟费Sir》一如所料,耶妈于上周五为加息作心理预期准备,普遍舆论跟随美股单一走势吹下淡风。惟根据经验,美股正常要chok上chok 落几日,才会出真方向 (记得去年12月加息后几日?),今晚美股会否来支阳烛反高潮? – 费高用17 点入了两张 23200 Long Call,之后等运到,搏期结两日抽上23200~23400,输晒罢就。九月才重新试开淡搏短线调整。 – 费 高(阮健毓) 由股票落盘员做起,曾任职买方分析员,从事金融行业七年,凭自修三年考取特许金融分析师(CFA)资格, 现为时富财富管理有限公司担任副总裁,掌管客户股票投资,由《信报》前总编陈景祥发掘, 2011年起担任【股海One Piece】主笔至今,2015年获邀在免费报章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏观经济、板块异动、公司动作、为广大读者拆解各种证券投机良策。 - –  资深传媒人--陈景祥:“作者的分析和见解,都参考了不少投资大师的智慧,绝不是泛泛之谈。他的文章有理论,也有实战经验,分析起来格外有说服力。” 《信报》专栏作家--卢志威:“与费高已相识多年,但每与之交流市场看法,总受到他的创造力启发,往往能发掘到独有的观点,获益良多。” 著名期权专家--欧阳一心:“懂得把心思专注于自己最拿手的部份,确确实实将赚钱视为第一目标,因此长期投资回报成绩骄人,绝对是散户的学习对象。” 《细价股》系列畅销书作者--聂振邦:“在去年有幸与费高合作演讲,发现他精于洞悉短期大市走势,并即时订出恰到好处的应市策略,其做法既叫人难忘,亦非常具有参考价值。” – –
【费氏股】费高:企业想赚尽全球或不切实际
    软银(SoftBank)收购英国芯片商ARM,坊间多从前境增长落墨,不过大家不约而同都见证了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛极而衰,投资者不禁要问,孙正义如何盘算ARM能多活10年?   答案:应在于ARM在芯片设计这小领域上有何领导地位。   Intel 于1968年成立,员工10.7万人市值1640亿美元;ARM于1983年才起步,只得员工3600名,少数人产出大价值,软银以约320亿美元收购这家公司。ARM厚待员工,专门聘请业界菁英,招揽的是全球最优秀的芯片设计专家,为公司增添续航力。   然而假若有一日Biochip(生物芯片)研发成功和量产,取代当今的Quantum Chip(量子芯片)的话,对行业有什么冲击?相信Intel 由技术人员到生产线,均需要投入大量资源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel“赚尽全地球人钱”计划于当今略嫌不再实际,相反科研急速增长,资讯不断变迁的社会,ARM纯粹“满足一小撮需求”,已能将市场区隔做得很好,能为未来starup借镜。   例如,手游Pokémon GO的成功元素,不止于仅负责游戏开发及发行的任天堂,还有赖提供AR技术支援的Niantic及游戏故事设计的The Pokémon Company,三者缺一不可。当人们以为运动产业早已被adidas及Nike完全统领时,专注为瑜伽玩家设计专用器材的Lululemon,已经在另一边厢称王。   本星期特别之处,恒指夹升,但国指却于星期一破9100后无以为继。煤股受中央官员出口术限制煤价而走弱外,先行的内银也没甚力水。市场对市况方向取态逐渐趋牛,加上不少基金现金水平偏高,成为后市最大动力。唔同熊市蹦极跳,牛市却似攀山过程︰投资者走过一程上爬,又会向下Drop百米。个人暂时止赚了长城汽车(2333)及内银股,中国太平(0996)及水泥股继续坐住观望,晨鸣缇业想加注,但每有人沽出又给人扫走,或等10天线迫近时加点。     图:手游Pokémon GO的成功元素,不止于仅负责游戏开发及发行的任天堂,还有赖提供AR技术支援的Niantic及游戏故事设计的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (费高写写吓文章,呢只比卡超自己走埋嚟,梗系即刻掟佢精灵球,收归旗下。相信已有不少读者下载Pokémon Go,全城疯狂向手机低头。    
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

MORE..

KL-资产配置
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

MORE..

钟维杰-各区楼市研究
【楼市数据分析】钟维杰:楼市要看大市 (2016/08/26)
  楼股投资哪个较好?实在无需比较,因有如问食 水果还是吃菜好些一样,it all depends,况且各有所长亦各有不同。此外,亦视乎实质是买了什么,如其质素、买入价等。不过,当中有一个不同之处很重要,就是买股未必一定要睇“大 市”,尤其有眼光又有勇的可拣股不拣市,但买楼就不可以不理会大市,起码中长线不能。   为何?因为股市怎样兴旺,也有向下调 (即与其他大部份股票之 correlation 趋向-1) 或不多波动 (即 correlation 近0)之股票,如何差劲,也可有向上升或不波动之公司。这现象反映股市包含不同行业,不同地域经济、甚至不同之管理质素等。然而,若将不同楼宇屋苑当作不 同股票,基本上是没有屋苑不跟随大市走的,兴旺时最多升少些,下调时又跌少一点,但 correlation 仍倾向1。例如2003年有没有屋苑仍保持着97价格,又或现今有楼房依然停留在09水平?   据此,就算阁下购置了最好地点的物业,设计设备兼管理一流,甚至货源短缺,但若果遇上经济逆转,这些优点也阻止不了价格下降,最多比别的跌少些,且要视乎借贷情况。   但我买的楼房之对象群组不但富裕,资金又用不 尽,兼已退出商界(即不需再冒太多风险),且生活不多受经济情况影响,那是否我的楼价可较硬净,不会下跌?不会,就算真的有这么一个楼房市段和群组。因为 当你看见非你群组之物业市段明显下降时,假设没有急需,又纯从投资角度出发,你心理上很难在这一刻用以往价格买入多一个你群组之物业,会感觉不抵买,起码 也会探讨卖家有否降价之意思。要价格不变,表示会有价无市。噢,你没有上述倾向?失敬,笔者有好介绍给你。   那么大市去向又如何估算?没有百分之百的方 法,但市场是人的东西,大市又反映人心之取舍与取向,而这又受多个环节影响,包括经济、金融、社会、政策等层面。索罗斯的 theory of reflexivity 形容市场会有“自我实现”之倾向,即会循某投资信念进发,直至爆煲为止,且市场常存错判。根据上述,笔者建议留意市场(人们)对某投资信念之“坚信”程 度,越多人信又或越信念坚定时,就可能越近 the point of reflexivity,可随时掉头走,兼往另一极端进发。   所以,恳请读者帮个忙,回答以下问题,你同意“香港楼价只升不跌”之说吗?若是,有多坚信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 […]
【楼市数据分析】钟维杰:大数据可改变分析趋势 (2016/08/24)
      对于“大数据”(Big8 Data)之具体细节,笔者并不太懂,但从有关网上文章及片段,它可说是互联网 + 各类通讯仪器 (如手机、电脑等)的副产品,将千万个别人士在网上的浏览行为集结起来,便有机会看到一些“纹路”(pattern)出来。   至于是些什么纹路,相信非常之包罗万有,要视乎用家的研究焦点,集中搜索和挑选有关的部份。此外,感觉大数据之运用还在初阶,未来多少要靠些碰碰撞撞,才能达致较成熟程度。现时涉及大数据运用之案例,有美国总统选举工程,或一些防范罪案发生的系统,又或购物习惯等。   笔者相信楼市分析会用得着大数据,无论是宏观 或微观层次,焦点或许不同,但只是用哪些大数据的差异而已。再者,相信部份发展商在推广物业楼盘时,亦已参考大数据,例如过往买家群之中有人亦常浏览某些 网站,下次开盘前便可先在这些网站卖广告或作引线,可事半功倍。上述是较直接使用大数据,但亦有较曲线的。   现时大部份(包括笔者的)房地产之宏观分析, 大致仍是使用传统方法,例如将价格和收入数字比较,又或测试利率之影响等。这些运算甚有用处,但亦甚“静态”,或许足够地反映市场理性的一面,但市场(人 群)并不只得理性。笔者亦曾撰文推论可加入行为经济学以及脑部科学的原素,目的就是弥补部份数字照明不到的地方。大数据之出现有可能协助加快弥补静态数字 之缺口,如下:   1) 发掘一些前所未有的现象 = 举例“随意”说,某种购物网站之兴旺,除可能代表东西抵买之外,亦可能代表某群人们正在积蓄,正在储日后置业之首期,不但发展商要留意,股票投资者亦可考虑买定一些地产公司了。   2) 有行动感觉,亦较即时 = 传统数据闲闲地有数月之久,亦不容易感受到动态,而大数据不但可较即时,亦有动感,因为可以不停地天天搜集着。   大数据反映某人群之行为,而这又包含了人群整体的性格、行事倾向、喜好、反应敏感度、情绪、定力等,至于哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析
【楼市数据分析】钟维杰:惯性思维的市场白老鼠
白老鼠是普遍被人类用来做实验的动物之一,有些在医药生化等试验上,另些则涉及行为或反应观察等环节,对人类福祉贡献不少,笔者觉得实在要感谢它们以致其他常被实验的动物。   记忆中,曾在媒体看过一个测度白老鼠学习能 力的试验,例如笼里有一扇门,凡亮起绿灯时,只要打开扇门便有食物,若亮起红灯或其他颜色灯,打开门也没有食物,久而久之,白老鼠便学识: 1) 只在绿灯亮起时才动身拿食物; 2) 但同时亦必定行动。简单说,白老鼠已被“定型”(conditioned),又或以时尚用词描述,被洗了脑。   近年环球经济金融市场也有类同“实验”,就是:每当减息或有新 QE 来源 (绿灯),市场共计就会买股买楼 (打开扇门),资产价格亦因而上扬(有食物)。同时,市场亦好像对其他(不太利好)讯息,不是当无到就是被低调处理,有如白老鼠不再理会其他没东西吃的颜色灯一样。   这样有问题吗?没有,只要“绿灯永远地带来 食物”便行。再者,投资有时亦可“趁势”。然而,绿灯不一定长期百分之百带来食物,一来实验人员可随时改变“常态”,令绿灯也没有食物,二来在实质市场 里,要绿灯代表有食物,就必须长期支援派食物,且可能需要越来越多支援才能令众多的白老鼠继续愿意玩下去。不过,凡事皆有顶点,而天下亦无不散之宴席,只 差远或近。   记忆里,实验人员的确改变白老鼠习惯了的规律,绿灯没有食物,反而红灯才有,但不是全部白老鼠皆能及时适应和“转軚”。   那么白老鼠指的是谁?你懂的,噢,又是时候笔者要去寻找干酪吃了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

MORE..

王荣昆
【旧文重温】王荣昆:辉山乳业的迷思 (2015/10/06)
[王荣昆] 辉山乳业的迷思 (2015/10/06)   “老婆话佢玩嘢,阿妈问佢系唔系傻咗,阿爷阴阴嘴笑...”他们不是在拍大X冰皮月饼的广告,而是讲紧辉山乳业(6863.hk)于9月30日又再回购2734万股,涉资约7600多万元,股价再创上市新高。从片头那一家人的面部表情解读,应该是一个太早沽,一个望住日日升唔敢买,一个赚到笑。只是不知道谁会笑到最后?   自去年10月起,辉山便启动了回购程序,至今共动用了约21亿元在市场回购约9.35亿股(平均价每股$2.27)。其控股股东杨凯及葛坤,更投出46.8亿元增持公司近22.38亿股(平均价每股$2.09)。由于在公开市场扫货的金额巨大,辉山期内的股价便由最低回购价$1.3升至上周五的最高$2.93,升幅达125%。   这些金额是一个怎样的概念? 回到2013年9月的IPO时,公司以每股$2.67发售新股集资近78亿,即是说这次回购金额为当时集资金额的四分之一。大股东杨先生就更跨张,不但把招股时套现的资金重新投资于公司,更额外自掏数十亿元来增持。   如此大笔的资金从何而来?我们可以把公司回购和大股东增持分开来看。在辉山的公司方面,回购的资金主要来自其IPO集资所得,其营运现金流,以及在今年初向 汇丰贷款所得1.56亿贷款。在辉山的大股东方面,增持的资金主要来自其IPO套现所得,以及其分别于今年6月5日和8月13日, 怀疑向平安银行抵押46.42亿股借来的钱。此批股份共占已发行股33.24%, 或大股东近一半的持股,大约可以按到数十亿钱。而大股东真正大手增持是在今年7月2日,时间点上也可以契合。   其实,辉山的股票回购始于与美素佳儿的生产商Friesland之合营。后者承诺注资近七亿人民币,并在完成交易后六个月内(即2015年4月1 日至9月30日)于场内买入总值3,000万美元的股份, 禁售期为六年。也就是说,6863的公司和大股东不但跟Friesland抢股票, 更偷步买入。   当然,因为Friesland在5月底已快速买齐货(最少买到1亿5000万股),而辉山和其大股东仍在高位不停大量地买,且买入量较Friesland更多,并因此推高股价,相信Friesland对坐这转顺风车是完全没有异议的。   6863公司的回购和大股东的增持,令策略伙伴、投资者、甚至自身都有账面盈利,看似三赢,其实却处处透著诡异。在今年第二及第三季的告诉大手回购之下,截至9月17日,公司自身持股已逾7成。用抵押、借钱等种种手段来进行大规模的回购,若只是为了向市场彰显对公司的信心,则未免杀鸡用牛刀。 那么,肯定是别有所图。   如果说6863所图的是卖盘,那的确有这个可能。辉山的两名基石投资者已在高位卖出手上持股,而一手帮助辉山建立华东及华南销售渠道的麦惠舜(Mark Anthony Wilson)亦在做了不够一年后就跳船。这种管理层的更换与卖盘之前的准备功夫相符。但若是要拿控股权,为何非得要这样在公开市场一路扫上去?   同时,由于公司的大额回购,其2016财年的预测PE已炒到35倍, 估值不合理地高于同业。诚然,随着股价的攀升,大股东从向平安银行抵押的46.42亿股中可以按到更多的钱出来,然后再入场扫货,进而再推高股价。但是辉山自己将于11月尾公布2016财年的中期业绩 – 意即其买卖禁制期(blackout period) 将从10月尾开始。而且,现时Friesland也已无需再买6863了。   所以在这个价位上, 6863的股价在10月中下旬到11月中下旬出中期业绩前都可能缺乏动力。所以我们不妨等它出完业绩才做进一步的行动,因为辉山乳业大手回购的动机实在是暧昧不明。 王荣昆(James) 在美国时任职著名券商美邦Smith Barney内部的“11人团队”,负责管理总值10亿美元的客户资产。回港后,与拍档成立Alpha Edge Group私人证研究券智库,为客户管理基金及股票投资组合,因熟悉市场运作及对国内政经常态有精辟见解,获《大公报》及《厂商会期刊》邀请, 以笔名“文少伯”于财经专栏撰文,强调投资须政经合一、价值与走势并举的研究方针。
【价势党│视频】王荣昆 x 聂SIR 市评 (2017/03/15)
   
【价势党】王荣昆:咁大只蛤乸(天溢森美756.HK)随街跳? (2017/11/11)
  咁大只蛤乸(天溢森美756.HK)随街跳? – – 你猜世界上有人会提出这种近乎“咁大只蛤乸随街跳”的交易吗 —— 以一元卖股份给你,保证任何时间以个半买回,既没有任何附带条件,又不限制你何时出售。另一方面,如果真有人提出这种交易,你猜又有没有人“傻更更”地长期持有到不知何年何月,放弃即时卖回给卖家而稳赚半倍的赚钱机会呢? –   我见过,我真系见过!卖家是天溢森美,买家是Templeton Strategic Emerging Markets Fund, IV, LDC,简称邓普顿基金。成件事,是咁的: – 2014年2月21日天溢森美(756.HK)与邓普顿基金达成协议(其后于2014年3月27日根据认购协议之条款及条件完成认购事项),邓普顿基金以8.2%折让,即$1.22认购天溢森美(756.HK)大约1亿股新股,占扩大后股本约7.77%。有趣的是没有任何禁售期限,而更有趣的是,卖方承诺,如邓普顿基金基金卖出时股价不足$1.7的话,当中差价由卖方全数包底。表面看来天溢森美(756.HK)像只大蛤乸,但熟知商业运作的读者就会知道,这种安排其实是很常见的。因为上市公司为了赠加知名度,尤其希望公司能成为基金爱股,都会以优厚条件邀请知名基金入股。试想像,如果李超人,甚或双马入股香港某小型上市公司,公司股价会作何变化呢?只是这次有点慷慨,没设禁售期而已。 – 除了声誉上的无形收获外,天溢森美(756.HK)也得到一些较为实质的好处。根据协议,邓普顿基金基金还可以推荐一人加入董事局。这也是基金协助上市公司提高管治能力和企业质素的常见手段之一。从公司发展的历史来看,自2014年起的大变化,是公司大举发展代工NFC果汁,至同年8月,新设营运总监建设自家品牌,12月撤换总裁,至15年中又设立股份奖励制度。可见公司对自家NFC果汁有大展拳脚之意,而可能与邓普基金的介入不无关系。 – 2014年3月28日,认购事项完成后第一个交易日,天溢森美(756.HK)收市价$1.215,即是说如果邓普顿基金基金即时割禾青在市场卖出一个交易日前认购的股份,就能极速获利 ($1.7-1.12)x1亿股= $58,000,000。如果是一些惯抢鸡胡的散户就一定祭出有食唔食罪大恶极的至高无上投资心法,先走为敬!但58球在一个知名基金眼中实属蝇头小利,如若不顾商业伦理极速套现,实在有碍观瞻。不妨从正面去看,邓普顿基金基金如看好天溢森美(756.HK)未来发展,区区$0.58可能不在其眼内,就算以$1.7这个包底价来说,也不算遥不可及的价钱。根据协议,还有另一个有趣安排,如果从协议达成起计,如股价在三年内能维持连续60天在$3.4以上,公司对$1.7的包底条件就可豁免。可见天溢森美(756.HK)与邓普顿基金对将来的憧憬不可谓不大。 – 当然,天溢森美(756.HK)的新业务发展仍属起步阶段,尤其打开分销渠道与宣传推广所费不菲,现时投资风险实在不小。正所谓有钱就是任性,邓普顿基金却是“有钱就是耐性”(有$0.58打底嘛),搏中有大奖,不中都有安慰奖,与我们一众散户实不可同日而语。小投资者适宜静观其变,谋定而后动,待二月底业绩公布后,再行定夺不迟。 – 最后还有一点值得一提,由于协议至今快将三年,天溢森美(756.HK)从未升破$3.4,意即这个包底条款似乎要维持到永永远远讲阿门的那天,如果期间出现影响股价的重大消息,似乎会有些搏奕空间。因为天溢森美(756.HK)将会相当被动,股价太低,对邓普顿基金没大影响,但前者就会因为包底协议而遭受双重打击,所以到时可以观察公司有否护盘行动,从而寻找投资机会。股价攀升的话,则越接近$1.7,邓普顿基金减持对股价做成的压力就越少。如果有朝一日升穿了,可能就是另一个故事。   – 天溢森美(756.HK)2014年至今月线图 – –       #王荣昆在【新城数码财经台 – 散户奇兵】接受访问 王荣昆(James) 在美国时任职著名券商美邦Smith Barney内部的“11人团队”,负责管理总值10亿美元的客户资产。 回港后,与拍档成立Alpha Edge Group私人证研究券智库,为客户管理基金及股票投资组合, 因熟悉市场运作及对国内政经常态有精辟见解,获《大公报》及《厂商会期刊》邀请, 以笔名“文少伯”于财经专栏撰文,强调投资须政经合一、价值与走势并举的研究方针。 James现于山东国资委旗下的中泰国际证券有限公司任职高级副总裁。 — –    
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

MORE..


本网站所包含或提供的资料或材料仅为提供信息,并根本不打算令阁下根据这资料来作交易或投资之用。
对于网站上传输的任何资料或材料的正确性、实用性或可获得性,本网站不承担任何责任。
对于任何基于此类资料或材料所作的交易或投资决定,本网站也不承担任何责任。