谂sir人生阶段信箱: 已解答1197个案。
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拆解林郑当选后香港楼市走势 #1303
特首选举尘埃落定,就算再有乱子亦不属港人之福。林郑当选后香港经济楼市何去何从? 笔者喜爱抽离一点先从香港于地区上扮演角色、及现时金融趋势去解说往后楼价怎样走着。     如果香港无移民,根本唔会有董建华、唐英年。恰巧上述两位人仕之先辈都在战乱时从上海走落离香港,香港同上海从来唔需要比较,敢讲香港同上海无得比,上海稳胜。不过香港可担任对冲内地经济的一颗棋子,时至今日,香港资产成为对冲人民币下跌的瑰宝。六七年毛核心决定唔趁乱收番香港、笔者相信今时习核亦心中有数,取消一国两制令香港变成了广洲,对中国发展属零得着。     近月中国同胞已用脚同钱“投票”,2016年9月数据,涉及买家印花税的个案共250宗,15个月新高。如计大单位市场,无官方印证的代理数据表示,内地客买楼金额占整体比例26%。一众数字说明内地客又从回香港了,那为什么自2012退场后更面对“踢喼”,内地客又要返黎香港呢?     说投机升值,就绝对唔系,内地楼升得快过香港好多。惟以投资价值而言,系香港买楼令内地买家免受限购令影响,加上持有美元资产可拉平人民币下跌带来财务损失,更可随时卖楼将资金转移海外,对内地买家而言拥“一石三岛”之好处。近月不少香港地产商卖新楼会先问入票“抽签”者买房数量,买八间的在A1筹,买四至七间的A2,一间的“穷老港”就死在B筹。当然结果梗系A1抽中者众,可以先选单位。中签者如属刚成为三粒星的“港新贵”,梗系用尽首置名额唔使交15%税之便利,有咁多谷咁多。香港地产商而家食梗呢条水,而揸住呢条水喉既人特首有份,属大大茶饭,更有战略性意义。     习核一向落力打贪打腐,内地人如走钱要大笔,将灰钱落港买楼属不二之选。始终去日本同俄罗斯言语不通,台湾市场太细一谷就起,先将钱运去香港再部署他日跳到美国澳洲属正当思路。笔者咁讲呢条水路,系内地官场仲紧要过一带一路。毕竟一带一路是口讲的,而“香港水路”是自己发财用的。今日选到林郑再加两个政协副主席同埋政治局top 3人物去睇实呢条水,在国内任何有灰钱系手既同胞,收到电话或被邀洗头艇都要俾面。对某些人的统战工作具有深厚意义。     土生香港仔你要发达,就请你务实地参与“香港水路”建设。当然你好命出世早已赚够有米,就好应发财立品。至于上岸者懒清高仲要指点灰钱生意,笔者看此举未免有些过态了,先讲自己,笔者系靠边站的,不支持亦不干扰。当然未成为“水路”持份者的,就梗系日日嘈嘈嘈,这些事情放诸管理赌场或茶餐厅都会发生。好啦要讲讲未来预计发生既事,看法是“香港水路2.0”将会出现,如你连水路1.0都未搅好,那好应少上网少睇报纸,多收风多看书多思考。     “香港水路2.0”由内地地产商发起,先用慈善名义在国内成立基金避税,再将基金控有香港上市公司作旗舰,启德同鸭脷洲地皮已投得,建成楼房后会拎返上海北京卖,推5大好处: 单位已由发展商打包落公司名持有,买家可规避持有香港住宅的15%重税。 人民币贬值相对令物业在国内升值,变相成为最佳买人民币跌的工具。(世上买人民币跌的工具难找,是香港的独特性成就了此事! 基本上国家不希望有任何看淡人币或股市的工具出现) 资金放到香港后,灵活性大增 有得住有面子! 为sell客半山往后恐怕仲要划埋北半山(北角村重建后地点)、南半山(黄竹坑)、同东半山(筲箕湾)。 吹嘘可投资移民(而家买楼唔计入项目架)   关于内地限购,比个例子你睇: 厦门市国土资源与房产管理局发布关于进一步完善调控措施,促进房地产市场平稳健康发展通知指,在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上,该市户籍成年单身(含离异)人士在该市限购1套住房。   同时,通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年。新购买住房的,需取得产权证后满2年方可上市交易。此外,各商业银行严格贷款审查审批。通过不动产交易信息共享,商业银行严格按照二手住房交易价格为基数发放贷款,防止虚增房价套取银行贷款。严格审查首付款资金来源的真实性,坚决杜绝“首付贷”。严格评估借款人还款能力,防范通过虚假收入证明、虚假流水、虚假交易骗取贷款等。   不排除日后连二手楼都玩埋,合法咁将香港资产转比内地企业再打包卖比国内同胞,做法是咁的: 内地银行黎香港推按揭服务,物业直接由内地公司持有。借款者在取得物业后断供,抵押物业即转到国内公司名下而免付BSD(买家印花税)。如此一来,内地公司将大量香港二手物业打包再出卖,物业在中国已先有15%水位了,因为国内买家可间接取得业权而免付在港买楼要比的15%税。     任总在上海工作一排了,可能知道呢个机遇可“打救”香港,在助选时已帮林郑一把。其实过去五年有香港地产商董事入狱,为其工作的高官亦被收监,香港的精英及富豪已知大势已去,趁早投入中资阵营一齐把握“水路”为上策。看倌见特首选举结果,著片得365票只比泛民的300+多了一点点,调转睇即系建制同富商界别基本全投林郑,阿四叔都开到口支持林郑了! 如果再五年企错边,恒基一大堆农地唔使旨意转到住宅用! 笔者已在早前文章分析过新世界在过去5年企对边,怎令集团业绩三级跳! 笔者估计另一个得益点,在香港保险业。当年保诚及友邦都选在香港上市,主为金融海啸后为扑水,不过自CRS实施后,当年急就章竟是把棋下个正著! 现在船帆对准了风口位。     CRS即是Common Reporting Standard,大致是银行及金融机构有需要提供客户资料与别国政府作追税之用。直接讲重点,自2017年初实行为富邦的生意有起色,因为台湾暂未参与呢个CRS,不过客户系要飞去台湾开户先可以合规避免。保险公司做生意系要附合CRS的,不过香港保险公司受保监局监管、银行受金管局监管,行内都感觉到金管的监管水平高很多,因此不少内地人在港买的保单,只不过敷衍申报了事。明白到香港政府正为保险业监理局改革,相信是有人看到呢块肥猪肉,要狠狠的参与咬一口了。点都好,若政府肯为“香港水路2.0”订明游戏规则,亦属好事。内地就是连规则都无,早年入内地做生意要交十几个陀地、而家减至几个。若系香港做生意或转钱可以比足税同一个陀地就令件事可摆上台见得光,亦属可考虑。     讲返林郑,佢参选时提出的几个重点,如肯执行及最后能通过法案落实执行,笔者认为对香港有利,就当再遇金融逆境,佢(她)帮到香港死少几倍人。但以香港人现时之耐力及抗逆能力,要好似几十年前小强咁打不死就绝无可能。笔者亦同意以佢买厕纸同年年考第一既经验,5年任期是否事成好考佢能否揾到有智慧及老江湖帮佢过关。惟林焕光先生此等公正及正直形象之人仕,林郑自己已可予此功能不需再召,欠既就系有冇肯做烂仔同讲数叻既人帮佢。大家身边都有呢类朋友,佢地做野识转弯,不过因为醒同唔习惯行正路,所以唔会考到第一。     林郑提议容许未补地价的居屋业主,通过与社企合作,把单位在市场放租。另外将有经济条件的公屋户上楼,腾出公屋单位。都是老掉牙式的重启置业阶梯,惟今时林郑上任时已对内地财团部署看懂一二,应可好去同内地发展商配合做到楼又可以卖、香港人又有屋住的局面。不过估计林郑带来是另一种和谐,土生土长香港人多被困哂系公局屋更难翻身,靓地就卖哂比内地富豪而香港人日后就从天水围出发过海返工去服待富豪。此等模式在新加坡及马尔代夫都略见一二。新加坡分配组屋比平民成功令民用房市同投资房市分割,马尔代夫更夸张,游客住系一边靓resort用美金、原住民住系另一边烂屋用马币。一个痛苦的切割先可以解决到外地人同本地人对一个城市之不同需要。相比下如后台更本地化的曾生当选,问题会拖得更耐,但本地人活下去比较有尊严一点。   […]
谂sir建议看的书: 当幸运来敲门 #1302
你好!谂sir! 很喜欢看你的文章! 现在每天习惯都会意你的fb。本人30岁,家庭主妇,育两小孩,先生本身自顾,因健康问题暂时停工。所以我们现在老本几乎吃精光,只剩下几万储蓄。   本人早年买下楼, 9成按揭作出租用途。供6k 收租8k。买入价1.6M欠1.3M市值2.8M 申请转按中 转6成扣除杂费约套300k。 先生名下物业自住,买入价2.8M现值3.8M 欠1.65M月供10k 想帮佢转按6成, 约可套70万。   套出约100万,目的支付日常生活与医疗开支。预计约30万未来一年生活,不知道余下70万可投资咩产品可增加每月现金流? 有大陆亲戚介绍买大陆新开楼盘约22000/平 有40~100/平选择 可按7成 应否用套出资金投资大陆楼? 因我们两夫妻都没有投资智识。想请教谂sir指点一下,或者可以提供其他更好的方案给我们, 谢谢! Wendy上   ANSWER: 笔者自己思考: 为什么内地房产商会走到香港买地起楼?   可正名将资金一大笔由内地过到香港。试想想你上海卖香港楼,付人民币合法可拥有香港资产,完全无视银联卡或者乜乜卡个D禁令。净系呢点,已肯定令香港楼卖爆。所以香港楼价将会包含内地资金逃逸而享有之溢价,而家只系序幕。你个仔学好点煮上海菜,比读完港大工商科更有赚钱能力。(当然,先讲赚钱能力唔系一切) 内地衍生利益之后延税远比香港重 香港本土地产商过往赚得太尽,参考新鸿基过往3年年报,集团于地产的margin介乎30-40%。今时内地地产商黎香港10-20%利润已够,在港卖楼对他们而言很好赚 持有美元资产,对冲人民币下跌风险   迟下香港起好的楼盘会包销上上海卖,香港人连见证ICC排大队卖楼的机会都无。当然,楼市会有爆破一日,估计到时香港中国是但一方楼市都难独善其身,在上述数个考虑之下,笔者不鼓励任何人在内地置业。   同意读者于理财没有知识,一旦将楼加按突然有几百个系身,牛鬼蛇神就会出现。所以话,最尾剩到钱系身既人,本身必须是识赚钱同懂理财。人傻自然有人呃走你D钱,所以戏入面既“傻人有傻福,符碌过一生”近乎唔存在。拍戏主依赖观众同理心加上灌输美好愿望去formulate卖座情况。在现实需付出耐性及年度计的坚持才能把钱赚来。   由于财缺,建议将读者自己间楼按爆八成去套出更多cash。可套得2.8mil*80%-1.3mil ~90万。一般的加按六成只获30万,唔知够两个小朋友加暂病配偶行到几远。按至八成月供230/259*10000 ~ $8800/月。将手头资金增至90万+70万= $160万。   当然,先生间楼都可按爆八成的,可暂时唔做咁尽,留番万一银包再见底时救急。若先生间楼按爆佢可套1.4MIL,即比而家70万套多仍倍。 仲有,笔者唔系教产品的,而是学方法。产品可以每日转,但懂方法就可助增强个人判断力,往后自己解决问题。有时你见一些人好无运,好似头头碰著黑咁样,其实万事总有因,建议阁下睇一本书,好快睇完的: (ISBN:9861330321)   笔者自己睇开闷书,唔建议人地做苦差事。不过呢本真系又薄又易明,如你睇过就留点读后感系POST COMMENT吧。   点都好,就当只160万CASH系手,可以点做? 买股票是不宜的,稳阵钱从来不买股票。就当中电或领展,年波幅都比债券高。就当债券杠杆左将价之波幅增大一倍,用作计波幅之标准差仍比汇丰、内银低。160万投入债基叠增,行埋收息101课那最稳阵的“老豆之选”收息方案,闷到极之下收8-10%,读者一年收入即多16万,即每个月都有多12K用。当然坐食会山崩,若先生做唔到野,读者点都要搅返左收入来源。同埋无野做及无收入证明既人,系点都做唔到按揭或加按的,未系新公司做够半年都唔得,读者需同时考虑这些情况。   证券业亦有本地姜与中资拗手瓜情况,耀才的新开户7个月免佣? 定系同腾讯控有股份既富途证券一世免佣好? 如果你想拥有一世买港股的免佣户口,可跟下面步骤做开户。若香港证券行如真倒闭? […]
懒惰的人财务自由 #1301
已报读收息101.编dv4050 谂sir你好 由2014年澳门楼市开始下调后,本人认为能达成财务自由的距离越越远,自从看了谂sir的文张后,就有了新的希望。   我与女友都是澳门人,澳门物业租金极奇低贱,一般不到2利(仲低过银行利息) 但仍然有地产卖楼盘时用租金回报高做标提=.=! 早年有想过去香港买物业,做套房,正考虑中.政府已出招,咁就打消呢个念头, 虽然澳门物业回报很低,但当时楼价越升越有,所以也买了一些   本人35,收入25K,女友30,收入20K(收入来源都是借钱给别人,收取利息) 楼A:估800万,收租12000,供14600,欠350万 楼B:估380万,供16000,欠253万与父母同住,婚后会搬出,留父母住 现金+股票480万,股票有盈利   谂SIR提及技术上500万可开私人银行口,但480万不一定可全数抽出, 所以计划开到私银和开不了私银   我未上收息堂 计划1:不能开私银,以400万计算     60万保险方案,一直存放,用最大效益存放,什至将来再加码   300万.分别买三只以上债基.收10%-20%,想分散在吾同基金公司   留40万补孖展或其他用途,到有一天够500万再开私人银行口,或者家人合资开私银户口   计划2:够500万开私银户口  用240万买直债,目标系6利左右的债卷再摃扞,回报大概12%以上     80万保险,也是一值存放     110万买几种债基     剩70万备用     500万能开800万私银户口是不是要借货,如果系.借回来的300万有什么较保守的建仪   请求谂SIR多多指教 懒惰的人   ANSWER: *各位教师有兴趣可免费采用本文作学生错别字练习   多谢澳门朋友来信发问,按读者收入情况,澳门经济发展十分不健康,胁着人口只几十万有咩事阿爷打个亿落黎可即刻救番生,读者来文可见佢赚钱方法主靠炒同借,不动脑筋或不用劳力去为社会创建,从古至今无一经济体系可咁去稳定发展。当然如将中国作一大经济体去看,澳门若肯主做吸吮主体营养的寄生虫,只要体积够细,实可生存下去。知道咁讲对澳门人很不公平,笔者亦无话全部澳门人都系咁。有此发表只因爱很深、而恨之切,希望香港不要步澳门后尘、又或澳门快可找到持续贡献世界的模式。其实人同花卉一样,知道天生要向上,不过人拥有精密的思绪,想去偷懒,想去享受。诚如读者来文已附“懒惰的人”作下款。   有些技术上的问题读者会在未来两个星期六之收息堂学到: 保险唔可以买无限大,以佢报呢个收入,投资60万再望5年double或70%上已是极限。原因再在星期六详解 将钱分散系唔同基金公司系无用既,因为你买基金既钱唔系存系该间公司的 6%的直债是不能给予12%之年回报。因为香港金融机构做直债只好保守咁借50%,又或遇上汇丰发生的直债(或同级别公司),先会“大破悭囊”咁借够七成。睇下图一只直债报价,见佢近1-2年个价由75跌到34,再由34升至而家79,而家买2018年收番钱,收回报37%。咁波幅而又有风险的直债,个价都只可以用近2年时间缩左一半(50%)。换言之金融机构只借50%比客,要CALL个客MARGIN的机会很少。当然,要倍大利润需要杠杆,而我们不是要忽略杠杆,而是了解其机制再适当运用。 昨晚已在Moneytalk video节目的“债市心电图”环节解释了此一属什么债券,及找来聂sir解构其风险。如果想知道聂sir点去睇一间公司会否执笠,看moneytalk video及参加4月10日讲座为好方法。   聂SIR【股评叙会】S40P │4月份 (新人优先留位│旧生亦可参加) 时 间:2017-04-10(一) 19:30-21:00(全一课) 费 用:30元 地 点:尖沙咀金巴利道35号金巴利中心1303室 讲者: […]

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30年按揭是全世界最好工具? #1292
近日巴菲特话:“30年按揭是全世界最好工具。”因此佢买楼。加上生果报报导,引起在港不少讨论。我地今日谈谈。   先引述生果报之原文: 股神毕菲特接受CNBC访问时解释,地产对于好多人嚟讲系好有价值嘅资产,尤其对于有计划长居同一地方多年嘅家庭嚟讲,住宅系了不起嘅投资。 喺股神眼中,住宅值得买入嘅其中原因,系30年按揭。佢讲到,曾经喺1971年以15万美元,买入加州拉古纳海滩度假住宅,但首期只需3万美元,其余做按揭。 股神表示:“30年按揭系全世界最好嘅工具,理由系当我们估错,利率升至2厘,业主仍能还清按揭,令业主拥有单向投机(one-way bet)的机会。”   我地再睇睇CNBC之原访问内容: The investor took out a 30-year mortgage in 1971 when he bought his Laguna Beach, California, vacation home, which he recently listed for $11 million: “When I bought it for $150,000, I borrowed some money from Gre at Western Savings and Loans. So I probably only […]
2017楼市走势(上) #1283
自从2014年有了沪港通与2016年有深港通之后,香港股市与楼市有了新玩法。往后研究香港楼市不只能集中看香港本身供应量与什么刚性需求,香港亦会正式告别自由市场,变成内地市况一样更受中国政策主导。   香港一向是福地,拥有深水港加上几面受山屏闭的工作环境。就当打风要返九龙赶工,风险要比在其他国家低很多。英国人就是看中呢个特质,先要香港九龙,及后增割新界成为复地。香港在战时收纳了不少上海人、战后内地有大饥荒,又收容了一纳有能力逃至香港的人,实力快速增强。至九七年回归前香港盛放就如烟花爆发,举世瞩目! 沙士之后又遇上自由行经济快速复原。时至2017笔者有感,大家将见证烟花上演的最后一幕,经济将有最后之爆发然后落幕。   看倌如何趁机赚钱再将成果保存在海外至为重要,最起码都要系“呢浸”揾到下钱,留在香港做一个平民。笔者明白这般说法,背叛了我的香港,将父亲早年为港打并之努力付之一炬。惟对主导香港事务的政权能否改制及能否长时维持平衡一事觉悲观,及早将家人及资产妥善寄于海外为上上之策。   2013年2月28日 – 海航集团向海南省慈航公益基金会捐赠20%的海航集团股权,基金会亦成为海航集团的单一大股东。慈航基金方便收纳各界捐款,再用各种名义将内地资金透过好人好事发放世界各地。海航集团亦可利用子公司在港买资产,成功将人币换做美金,令国内不少人仕获益。有了股市亘通,富豪更易上下其手,买埋香港证券行更保证成条路都系自己人,产业链已型成而靠其揾食者众。   就讲海航集团,沪港两边都拥有不少公司。海航工会及创办团队为一致行动人士的海南慈航公益基金会,经其控制七成股权的海南交管控股公司,掌管海航集团股权。海航集团底下,更控制内地7家A股公司,例如600221.SH 海南航空,而海南航空又拥有香港航空。海航同时在港控股3家上市公司,包括海航实业(0521)、香港国际建投(0687)及航基股份(0357)。   近一年香港地皮被中资集团抢高所得,海航是其中之一。不少香港地铺亦经买手收纳到中资手下,除了海航亦见其他手影。内地集团抢高香港地皮不是以数亿而计,出价乃是高其他发展商20-30%的近百亿。敢讲此等出价,足证投地不是为卖楼而是另有所为。若你以卖楼盈利为依归,第一次“做左傻仔”出高溢价,第二次都唔会将钱花得轻便。更何况其他地产商的出价,比几千万揾个商业间谍查下就知。过份高价投入不是冒失所为,亦绝不是内地人唔识做生意而引致。未来1-2年,香港人将享受联系汇率加上资金便利所带黎的高溢价,令土地价呎不寻常升高,进而引致附近区份楼价暴升。各位见上星期南区完成卖地后同区业主封盘,皆因投地成本达两万余/呎,新楼起成卖三万一呎开外绝不出奇,而笔者估计此情况将在某些区份在港扩散。 明天文章笔者将从未来政府卖地讲讲边区楼市将看俏,及数据化为2017年的楼市作出怎样预期。。
做15K月入收租佬 #1282
谂SIR, 您好! 不好意思, 本人最近才发现homebloggerhk,但发现学识了不少知识。 本人现在月入只有一万五千元,而储蓄大约只得二十万元,没有任何投资经验, 每月只能储蓄三千元。但年纪也快将四十了,现跟亲人共有一间物业,尚有十年需供款,现市值大约五百万元。 虽然很想购买物业,但现在楼价高企,我这样低收入,根本没有能力购买, 请问可否指导一下,我应怎样才能增值财富呢? 很希望能积累多一点,用作日后有时机时才购入物业。 可否提供宝贵意见给我。 谢谢。 低收入人仕上     ANSWER: 自己揾唔到钱,唯有邀请更有才干既人帮你揾钱。此事看似很虚幻,但低学历者透过银行借贷去持有物业,再用此要胁较高收入人仕交租当自己储钱,唔系无可能。要做狐假虎威故事内的狐狸,读者必要审视现在楼房供净多少,假设现市值500万楼供净100万,意味读者最尽可按爆八成得300万现金。至少同家人对拆仍有150万。   由于读者称楼只供净十年,加上年达四十,估计手上楼房已持有过十多年,相信赚幅不少,根据当年低价买读者而家供净一百万绝不为奇。实际上可能仲少。   一反众人之态,读者是现金水平可能仲比借贷力强。读者拥0.75*259万 = 205万借贷力,用掉了估计一半。加按得钱后应会全用尽。故买第二房前估计型态是现金多而借贷力少。这可靠揾直属亲属做担保去补偿借贷力,或只将原本间楼按至5成转出租用途,利用租约作第二入息证明,增强借贷力总额。上述同时假设读者无任何私人贷款或卡数。   由于身家少及人工低,唔怕借尽一点。或把新买楼㓥套房收极高点回报都是可考虑手段,反正读者无野好输。假设读者揾到兄弟担保,就当佢人工4万而供紧1万蚊既楼,读者可叫兄弟将佢层楼转按再拉长黎还,有现金回赠之余又可降低每月供款金融,令担保人更有空间助兄弟买楼。另外由于读者本身已有楼,如果再买又唔想付15%高印花税,需用父母或一个无楼既亲人单名买,而担保人可兄弟齐做。或者现时先加按套钱,博政府取消15%高印花税后才入市亦妥当。

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谂sir建议看的书: 当幸运来敲门 #1302
你好!谂sir! 很喜欢看你的文章! 现在每天习惯都会意你的fb。本人30岁,家庭主妇,育两小孩,先生本身自顾,因健康问题暂时停工。所以我们现在老本几乎吃精光,只剩下几万储蓄。   本人早年买下楼, 9成按揭作出租用途。供6k 收租8k。买入价1.6M欠1.3M市值2.8M 申请转按中 转6成扣除杂费约套300k。 先生名下物业自住,买入价2.8M现值3.8M 欠1.65M月供10k 想帮佢转按6成, 约可套70万。   套出约100万,目的支付日常生活与医疗开支。预计约30万未来一年生活,不知道余下70万可投资咩产品可增加每月现金流? 有大陆亲戚介绍买大陆新开楼盘约22000/平 有40~100/平选择 可按7成 应否用套出资金投资大陆楼? 因我们两夫妻都没有投资智识。想请教谂sir指点一下,或者可以提供其他更好的方案给我们, 谢谢! Wendy上   ANSWER: 笔者自己思考: 为什么内地房产商会走到香港买地起楼?   可正名将资金一大笔由内地过到香港。试想想你上海卖香港楼,付人民币合法可拥有香港资产,完全无视银联卡或者乜乜卡个D禁令。净系呢点,已肯定令香港楼卖爆。所以香港楼价将会包含内地资金逃逸而享有之溢价,而家只系序幕。你个仔学好点煮上海菜,比读完港大工商科更有赚钱能力。(当然,先讲赚钱能力唔系一切) 内地衍生利益之后延税远比香港重 香港本土地产商过往赚得太尽,参考新鸿基过往3年年报,集团于地产的margin介乎30-40%。今时内地地产商黎香港10-20%利润已够,在港卖楼对他们而言很好赚 持有美元资产,对冲人民币下跌风险   迟下香港起好的楼盘会包销上上海卖,香港人连见证ICC排大队卖楼的机会都无。当然,楼市会有爆破一日,估计到时香港中国是但一方楼市都难独善其身,在上述数个考虑之下,笔者不鼓励任何人在内地置业。   同意读者于理财没有知识,一旦将楼加按突然有几百个系身,牛鬼蛇神就会出现。所以话,最尾剩到钱系身既人,本身必须是识赚钱同懂理财。人傻自然有人呃走你D钱,所以戏入面既“傻人有傻福,符碌过一生”近乎唔存在。拍戏主依赖观众同理心加上灌输美好愿望去formulate卖座情况。在现实需付出耐性及年度计的坚持才能把钱赚来。   由于财缺,建议将读者自己间楼按爆八成去套出更多cash。可套得2.8mil*80%-1.3mil ~90万。一般的加按六成只获30万,唔知够两个小朋友加暂病配偶行到几远。按至八成月供230/259*10000 ~ $8800/月。将手头资金增至90万+70万= $160万。   当然,先生间楼都可按爆八成的,可暂时唔做咁尽,留番万一银包再见底时救急。若先生间楼按爆佢可套1.4MIL,即比而家70万套多仍倍。 仲有,笔者唔系教产品的,而是学方法。产品可以每日转,但懂方法就可助增强个人判断力,往后自己解决问题。有时你见一些人好无运,好似头头碰著黑咁样,其实万事总有因,建议阁下睇一本书,好快睇完的: (ISBN:9861330321)   笔者自己睇开闷书,唔建议人地做苦差事。不过呢本真系又薄又易明,如你睇过就留点读后感系POST COMMENT吧。   点都好,就当只160万CASH系手,可以点做? 买股票是不宜的,稳阵钱从来不买股票。就当中电或领展,年波幅都比债券高。就当债券杠杆左将价之波幅增大一倍,用作计波幅之标准差仍比汇丰、内银低。160万投入债基叠增,行埋收息101课那最稳阵的“老豆之选”收息方案,闷到极之下收8-10%,读者一年收入即多16万,即每个月都有多12K用。当然坐食会山崩,若先生做唔到野,读者点都要搅返左收入来源。同埋无野做及无收入证明既人,系点都做唔到按揭或加按的,未系新公司做够半年都唔得,读者需同时考虑这些情况。   证券业亦有本地姜与中资拗手瓜情况,耀才的新开户7个月免佣? 定系同腾讯控有股份既富途证券一世免佣好? 如果你想拥有一世买港股的免佣户口,可跟下面步骤做开户。若香港证券行如真倒闭? […]
点将首期变大去追赶楼市升幅? #1299
谂SIR 你好,我系你DV3963既学生,上完你既堂我真系获益良多,但有有D课堂上既内容我就有D唔明白,所以来信向谂SIR请教,希望谂SIR能够抽空解答。   请教完课堂内容,小弟再想请教谂SIR一D出路既问题,因我希望呢年内赚/储够$800,000 用作结婚及置业,预计结婚洗费约150,000,置业就想买大埔中心3.5M内(9成按)的上车盘,首期连装潢其他洗费约550,000。 小弟及女友的收入/资产如下: 小弟行年27,同女朋友都有个共同理念希望可以合力系今年内赚/储够$800,000去完成我地既目标,现阶段我地既现金总值为HKD 270,000左右,未计基金退保。车系完成左大约33%,到年尾加埋我地既储蓄 (13100+6900)*9=HKD 180,000,最多都系得HKD 450,000,距离目标都仲有一半。 另小弟家住公屋(打唔到主意),最多都系可以问屋企人借多拎多HKD 100,000备用,如果要系唔打屋企主意的情况下点样系今年内达成资产增值呢个目标呢?请问谂SIR有D咩意见比我地既个案?   希望得到谂SIR既答复,如有D资料唔清晰既,请谂SIR通知小弟,我会尽快作埔充!   如谂SIR觉得我既个案可用作分享,请分享以帮助更多迷途的80后! 祝安康。你的80后学生上   ANSWER: 80后而家都嫌老啦,家阵有批90后连27岁都黎紧。本个案相信都够贴地,希望同大家计一计月入只万余两万既人,系咪成世都买唔到楼?   先讲动身学习十分重要,每日车去车返公司吹水无聊打铺机既生活,永远产出不到财富。尊重各位有选择生活模式的权利,不过钱唔够用个阵唔好去怨。先讲本案读者态度积极,持之以恒,小康可期。要成小富可要再学习点,但要成巨富就只好由天了。读者加女友收入共35K,从未置业,借贷力为 35000/10000*2.59*50% = 4.5mil。即系若读者单名买楼加未婚妻担保,借尽可达450万。   大埔中心附近是上车好地方,大埔中心相对会贵些少,因地点好些少加上新鸿基楼,仲有新建成那一期会卖贵些少,间接推高呎价。观察读者预算,35万预系首期、3.5万系经纪佣、印花税78000,即系装修预算约90000。你问笔者税同佣都冇得走,装修方面如果系睇楼个阵落心机,揾到个有装修既盘,情况一系业主已将屋装靓再把价mark高,读者买入就是揾银行借埋个装修钱,变相令自己储少一笔易上车。情况二系业主只系hea执,那读者要小心一点睇下佢hea到咩程度。例如铺线如利用“挞线”技巧,唔入管咁将线藏系墙身,会令电线因墙身水气而更常短路,严重既会漏电电死人。又如明显漏水位用一些方法掩盖,如不懂发现会令买家在入伙一年半载后需执手尾,只怪上手业主hea做执得不切底。   建议读者扩大睇楼范围,大埔中心翠屏八号连旧墟都睇哂,揾个盘系业主执过下而又可勉强接受,顶多入伙时涂下油或加个无缝地板就可入住,作为夫妇新婚第一个住宅。因而望令买楼预算调低至50万,跟据而家储蓄进度,已有27.5万在手,月储到11K,30岁就可拥27.5+36*11K = 671,000在手,到时够买楼了。当然你可能话:“读者30岁个阵,话唔定楼价再升三成呢?”咁我地又计一计,如2017年叫350万的楼到2020年升至450万,首期45万而佣45K,印花税13万,买楼需63万,佢仍然够钱。   买入25年保险,相信是被经纪所害。收息101/DV39之后相信已搅清成件事来龙去脉,唔会犯错。及将已买的两份作出补好安排。 另外,读者既然主要目标系买楼,可将钱投入3只物业有关的股份做对冲。若3年间楼市大升,佢仍可在股市赚返一笔冲销上升之买楼支出。三只股份建议系   领展(0823): 内含大量屋村餐厅及超市铺位,好处是保守,唔好处系加息如提速会有些少坏反应   新鸿基(0016): 长远无眼睇,但2017年有汇玺、星涟海、海璇 及YOHO货尾。基本上2017只要市好卖楼好,股价“十倍奉还”,上演烟花最后一幕。卖楼收益占集团收入约40%(根据近期年报),数码通约占20%,收租及酒店各约占4%。留意笔者学识不及林本利教授,笔者只系建议揸一年顶尽,而谂唔明为何要换马长揸新地。惟与长和地产同恒基比,新地好些少。   冠军房托(2778): 2017年开始至今,个价靓到无朋友。吸纳不少一线尾的商场同商厦,就算市况下行亦有迁区效应(一线搬二线),可保价格少受影响。买入主要想帮年轻置业者在储够首期前将笔钱作有效对冲。当然花旗广场都系一线,不过已比工商银行打包租左唔少层数,相对上收入唔会点出事。   那读者买楼之前,可将钱分50/50,一半投入笔者在收息101已授的“老豆形”债基收息,只求8%一年,但价格不动如山。若市大跌更好,债基只跌2-3%而出面泻价,绝对有利机会等待者。   另一半,就分摊于上述三股份吧。留意此不为赚钱建议,是对冲楼市之建议。若果2017楼市开跌,投资人要蚀钱。提出只为解决眼白白睇住首期金额追唔上楼价升幅之问题。   当然,有D人等唔到三年(其实读者三年后即30岁有物业,都算几叻仔了),笔者听日文章仲有三个锦囊比呢批急买楼既后生仔。
愚蠢的新楼买家 #1298
你好谂Sir,   本人是旧生,已经报读所有收息,ETF,买楼003课程和阅读谂Sir 的书。上完堂后已经投资在债基,虽然注码和回报少及没有叠增,但已经体验每月收息及平稳的特性,当然一生三宅更是目标。现在心中有2个方案,希望可以得到你的宝贵意见。   家庭: 本人及太太同34岁,育有2名小孩(4岁及6个月)。   每月收入: 先生人工: 37,000 花红: 74,000 / 太太人工: 30,000 花红: 100,000   现时流动现金大约有$600,000   每月开支: 车 ($4300) + 保险 ($3200) + 水,电,煤,供养父母及其他开支($29000). 给父母的家用比较多因他们主力帮手照顾两名小朋友。 每月可储蓄: $29,500。(以全年收入”人工+花红” 之平均数及扣除MPF计出)   物业: 2015年换楼联名买入5.3M两房荃湾西环宇自住,向银行借贷6成供30年,月供$12,000. 现在尚欠3.05M. 没有其他借贷也没有其他投资   借贷力:8.28M 已用借贷力:37%   当初选择新楼只是为了保值,可惜当时还没有遇上谂Sir还要抽到联名和愚蠢地6成上会,认真是败笔. 走错了一大步. 希望趁仲未太老可以快一点走回正轨.   方案: 1)拆名,太太名义买了层楼. 估计楼价是5.8M (银行估价,地政买卖纪录只有几宗,不能参考).太太8成上会, 即要用116万.扣除欠款305万及杂费. 应该大约有140万.用140万买叠增债基(年20%回报).流动现金应急.已用借贷力:58%   2)卖楼. 单人名义买价值4M楼(套房)出租,自己租美孚或荃湾3房住.8成上会. 首期80万.扣除欠款305万及杂费. 应该大约有160万.用150万买叠增债基(年20%回报).10万买ETF. […]

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伤心和后悔过后,重新振作理财 #1213
[10/10 上午 6:08] ‪+852 941x xxxx‬: 你好,本人想报读谂sir的课程,无论收息或买楼。 本人已有一层在马鞍山供满的居屋,市值约$450万-$480万,丈夫月入$44000,是公务员(是新制,没有长俸),我是全职妈妈,有一个6岁女儿,每月可储$14000,现金加股票有$60万。 我们在过去3年于股票市场蚀了$100万,错过了两次再能置业的好机会,很伤心和后悔,但看到谂sir在网上分享,心里很想重新振作,好好再安排和理财,储够首期,希望在两至3年内再置业,在九龙买一个两房单位,约$700万的单位出租,希望将来能作长远收入。   但我不知应报那个课程?请问可以提供意见吗?谢谢你。   [10/10 上午 6:09] +852 941x xxxx‬: 未能入睡的乜太 [10/10 上午 6:10] ‪+852 941x xxxx‬: 现时丈夫47岁 [10/10 上午 7:47] ‪+852 941x xxxx‬: 但供满的居屋未补地价。 我觉得如果有一笔钱,情愿作首期,也不会用来补地价,因为我们现时地方够住,不介意继续住,但好希望储够首期,买多一层私人楼出租,供15年 (老公65岁前要供完),可作为退休后的长远稳定收入。   answer: 几个概念读者要搅清: 一般银行唔会批按揭比65岁既人,但唔代表人到65岁就唔供得楼。批按揭只论上会个一刻你交到咩文件(或保证),故不少人到买楼001课去学点执靓套文件比银行去批,一旦批出就过海成为神仙。当然借款人与银行的合约中,是有订明如借款人之财政有重大改变,佢系有责任要通知银行。不过笔者早年在银行工作时等了又等,都未等到咁做既人会出现。 旧制有长俸的公务员,确实可打破上会只到65之限。可惜读者唔系。 明白在股票市场输100万令佢很心伤,不过残害得读者更深的是未有适时运用手上居屋,损失比100万更多   为何多于100万? 容笔者再解: 读者供满居屋,虽不能加按,但能卖。未补价既居屋不宜持有,在公营房屋将大增之下,此等住宅既没稀有性,要作抵押品亦要房委会批准。三件令楼值钱的特质只剩可住人消费特质一面。   由于家庭现金水平低下,卖楼后套回480万,可夫妇每人一间楼八成上会。一间自住再一间收租,惟买九龙三房读者应避免。一个44k收入家庭加上超500万资金在手,笔者仍觉供九龙贵楼仍属勉强。何不退一步在沙田第一城搜括两间两房,预400万一间,八成上会即一间要80万首期而借320万,加埋税同杂100万一间应搅掂上会。由于家庭收入只44k,借尽为5.7百万,买两间第一城要借640万,要解此难应运用买楼003将借贷力由零变有之法。最后成功夫妇每人楼一间,而其中一间要偷偷租出,需到堂了解当中风险及早规限,及参考过往被人揭发之案例。 净低480-200 = 240万,估计其中120万要留作补地价,而另120万可投入做债基叠增收15%年息、而自己的60万cash作备用现金。那读者收息18万一年,即月收$15k,可帮自己储多些钱,或索性将两间第一城都出租而自己用15k补贴去心仪区域租楼。留意夫妇边个先买有学问,做对可避15%新印花税。     由于读者透露股票市场输了100万,即佢原本有160万。于160万资金当中拎100万(即62%)投入股票市场,以此岁数比率太高。敢讲就当下次就算有高人指点选股,用此等资金分配仍是要输钱。输唔紧,要明白输左系边。同埋要早输先有得避,故年青人见本案经验应明白早试早输其实计到尾都系赢! 读者要搬屋及作彻底大改变之原因,为读者不工作令家庭收入减少,必须活化手上资产去提振个人被动收入。唔做野又唔想搬更要有钱洗!? 世界上无咁便宜既事。重复每日的生活习惯,只会维持生活水平在现今水平。
理财方向的理财执行步骤#976
    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的学生。最近两个月才认识Lum sir,实在有相逄恨晚的感觉。希望得你指点一下 背景﹕ 本人31岁,月入52k,14个月粮,在银行工作。因打算用先生housing benefit,故不会考虑用staff loan. 展望十年后人工可达100k/mth   先生31岁,月入55k,公务员。预计10年后人工约90K,另加为期10年housing allowance,每月两万左右。   本以为结婚后,很快会有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,这四年租金支出为四十万。但已知下年初会有宿舍,但只可住两年左右,因先生已差不多到顶薪点或会升职,但会有120期housing allowance(共240万左右)   1.      家庭借贷力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我们没有负债,每月剩储蓄约45k,暂没打算要小朋友。现金约800k,股票140k。 2.      我们于今年中有一次海外物业展,用AUD 550k于澳洲买了一单位收租,租金回报为6%gross(两年保证),已付一成首期,2016年收楼时要再多付一至二成首期。 3.      另,我们付了约HKD 25K订金买英国一单位,2016年中收楼。楼价为港币一百万左右,租金回报为8%NET(五年保证)。打算以先生名义借600k P Loan,分5年还@3%pa。 问题如下 1.      但最近听完你的收息论及有感香港楼价正在调正,实令我15/16到底应否放弃英国楼的订金,保留借贷力在香港买楼或做债基? 2.      如在香港买楼,打算趁早买入两间细价楼(单名接有),各3.5m以下。虽然现在已够储蓄去执行买楼计划,而供楼都不会是一个问题,但现在市况实在看不透。到底我应将现金暂时放债基再观望一下,或即时入市先买一间细价楼(打算出租相熟朋友)? 3.      长远而言,我希望能做到一生多于三宅。但不太确定应怎样部署。 烦请谂Sir 指点迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 笔者也有一个问题,就系公务员40岁已到达顶薪位置、究竟仲有咩方法令佢地卖力工作呢? 制度令一些有经验既人坐系度等食长粮、冇经验既人想博上位升职就遥遥无期。既然特首都已经得罪左咁多人,咁都唔怕再向公务员开刀改革制度了。何况改革倾向支持新人、更能得一班中层公务员支持。   当然,笔者视野有限、顶多是活香港的一个小生意人。相比做投资人,笔者认为生意人对社会是更有为的、各位他朝收租收到手软、莫忘回馈社会。至于究竟公务员的制度怎去改善,我地留比萧公子同陶才子两位名咀讨论一下。   无谓操作 读者在过往一年所作、应是睇香港楼太高、而又未认识其他投资工具下,选购海外物业楼花。由于海外物业比本港楼更轻易“摸出”,此应定位为赚价投资。好似英国楼咁只付港币25000订金,万一要上会时英国楼价升10%,即一百万楼有10万回报、而25K投资即有75K斩获。在笔者看来此项投资应在收楼时终止、不应借P-LOAN令其“上身”。因借P-LOAN大伤个人借贷力,是早前文章“堕入财务漩涡的十大陷阱”其中之一。   停止再单向睇跌 读者系BANK STAFF,不妨单名入手中细价楼租比人,十成上会不需首期,1%或更低息令还本超快。当然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情况下比第三者包租了比人、令自己对银行的诚信无损。去到呢度,已讲了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]
补救错过了黄金十年的财务缺失#952
*上图:  深水涉1500长者等派米   谂sir 你好 我家庭总收入大约8万,有一供满的楼自住,现金大约80万 40岁,做工程,另老婆系教书,收入比较稳定。 联名自住楼估计有450万,应否按左层楼去买另一间屋作收租之用? 本人比较细胆,怕现在高位买楼市下跌。 希望谂sir 解答,谢谢 庸才上  ANSWER: 两个概念读者要细察: 1. 加按后如楼价下跌及成为负资产,若属打工人仕被银行收楼或追收差价的机会很微。客观资料可参考2003年无断供而被收楼或追差价的业主数目 2. 楼不是良好的赚价物、升幅较少。若不利用杠杆去买楼再运用债务被时间贬走之原理,持有楼房便获益较少   两个投资心理读者要留意: 1. 人偏向稳定、守在自己感觉舒适区间。而通账就不经不觉稀释各位手上钱币的内含值,一旦“八达通”完全取代金币、即社会只用虚拟货币同纸币、更方便政府操作市场、货币系统一波动可令人生活质素大减。就当而家尚算太平盛世,在过去农历七月仍有阿婆抢派米、轮免费饭盒。我们既要学习怎去保全财富而努力、放胆犯少错但不好犯大错。亦应当满足到自身财务需要后、花时间去帮助社会上有需要既人。 2. 害怕源自不认识。当了解到执行状况,会选择做或唔做去规避风险(risk avoidance)   执行方法: 与读者想法相同、系要由加按层楼开始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其实以读者人工80k/月再加太太稳定工作(亦即良好借贷力),呢10年个市况又咁就、40岁完成一生三宅同手执300万现金亦只属B GRADE功课,拎唔到“兔仔”。   唔系大只讲,计佢30岁时, – 2005年首置业入手100万楼(当时成街都系) – 2007年尾已升至150万(因中原城市指数在同时段由约50余点升至70几点。 – 2007年可合规加按至九成再出租、又或唔合规都无所谓、无人理。 – 守到2011年头,楼价已快速由2008年金融海啸低位回复更闯100点大关。到时再入第三间唔难揾到首期。当时只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠储蓄只加按去捞到3间楼一D都唔奇。另外讲储蓄,唔知读者系咪负担重要养3个细路,否则佢同老婆加埋月入至少10万、当月储4万、10年开来只储不投资都有成500个系手。所以对比而家只80万现金、真系唔知钱消失去边? 又或真系难言之隐。   讲返而家,先将联名楼行笔者授方案一拆二,按爆450万*80% = 340万。比起就咁走入银行只按6成好得多。由于现金少、佢不适宜而家买楼,40岁既佢已错失黄金十年,又或参照彿家说法、唔知可得便不觉有失,佢可如想留在舒适区间可持续咁谂。 *注: 笔者无意抵毁彿门学说,如例子运用失宜请见谅   有钱唔买楼就先收息。直债、债基、任局选择。借用昨日30岁读者来文所述:“以前上网找资料或看书,都多数是分析数据,或教授一些基本概念,实际上如何操作,往往会茫无头绪。但自从找到贵网之后,获益良多,引导我的思维走向正确的方向。”   文章令人有所启发、笔者感觉喜悦。同时建议读者坦诚将自己情况写一次出黎、比自己睇即可。将情况实在地写出已助解决问题之一半。

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拆解林郑当选后香港楼市走势 #1303
特首选举尘埃落定,就算再有乱子亦不属港人之福。林郑当选后香港经济楼市何去何从? 笔者喜爱抽离一点先从香港于地区上扮演角色、及现时金融趋势去解说往后楼价怎样走着。     如果香港无移民,根本唔会有董建华、唐英年。恰巧上述两位人仕之先辈都在战乱时从上海走落离香港,香港同上海从来唔需要比较,敢讲香港同上海无得比,上海稳胜。不过香港可担任对冲内地经济的一颗棋子,时至今日,香港资产成为对冲人民币下跌的瑰宝。六七年毛核心决定唔趁乱收番香港、笔者相信今时习核亦心中有数,取消一国两制令香港变成了广洲,对中国发展属零得着。     近月中国同胞已用脚同钱“投票”,2016年9月数据,涉及买家印花税的个案共250宗,15个月新高。如计大单位市场,无官方印证的代理数据表示,内地客买楼金额占整体比例26%。一众数字说明内地客又从回香港了,那为什么自2012退场后更面对“踢喼”,内地客又要返黎香港呢?     说投机升值,就绝对唔系,内地楼升得快过香港好多。惟以投资价值而言,系香港买楼令内地买家免受限购令影响,加上持有美元资产可拉平人民币下跌带来财务损失,更可随时卖楼将资金转移海外,对内地买家而言拥“一石三岛”之好处。近月不少香港地产商卖新楼会先问入票“抽签”者买房数量,买八间的在A1筹,买四至七间的A2,一间的“穷老港”就死在B筹。当然结果梗系A1抽中者众,可以先选单位。中签者如属刚成为三粒星的“港新贵”,梗系用尽首置名额唔使交15%税之便利,有咁多谷咁多。香港地产商而家食梗呢条水,而揸住呢条水喉既人特首有份,属大大茶饭,更有战略性意义。     习核一向落力打贪打腐,内地人如走钱要大笔,将灰钱落港买楼属不二之选。始终去日本同俄罗斯言语不通,台湾市场太细一谷就起,先将钱运去香港再部署他日跳到美国澳洲属正当思路。笔者咁讲呢条水路,系内地官场仲紧要过一带一路。毕竟一带一路是口讲的,而“香港水路”是自己发财用的。今日选到林郑再加两个政协副主席同埋政治局top 3人物去睇实呢条水,在国内任何有灰钱系手既同胞,收到电话或被邀洗头艇都要俾面。对某些人的统战工作具有深厚意义。     土生香港仔你要发达,就请你务实地参与“香港水路”建设。当然你好命出世早已赚够有米,就好应发财立品。至于上岸者懒清高仲要指点灰钱生意,笔者看此举未免有些过态了,先讲自己,笔者系靠边站的,不支持亦不干扰。当然未成为“水路”持份者的,就梗系日日嘈嘈嘈,这些事情放诸管理赌场或茶餐厅都会发生。好啦要讲讲未来预计发生既事,看法是“香港水路2.0”将会出现,如你连水路1.0都未搅好,那好应少上网少睇报纸,多收风多看书多思考。     “香港水路2.0”由内地地产商发起,先用慈善名义在国内成立基金避税,再将基金控有香港上市公司作旗舰,启德同鸭脷洲地皮已投得,建成楼房后会拎返上海北京卖,推5大好处: 单位已由发展商打包落公司名持有,买家可规避持有香港住宅的15%重税。 人民币贬值相对令物业在国内升值,变相成为最佳买人民币跌的工具。(世上买人民币跌的工具难找,是香港的独特性成就了此事! 基本上国家不希望有任何看淡人币或股市的工具出现) 资金放到香港后,灵活性大增 有得住有面子! 为sell客半山往后恐怕仲要划埋北半山(北角村重建后地点)、南半山(黄竹坑)、同东半山(筲箕湾)。 吹嘘可投资移民(而家买楼唔计入项目架)   关于内地限购,比个例子你睇: 厦门市国土资源与房产管理局发布关于进一步完善调控措施,促进房地产市场平稳健康发展通知指,在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上,该市户籍成年单身(含离异)人士在该市限购1套住房。   同时,通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年。新购买住房的,需取得产权证后满2年方可上市交易。此外,各商业银行严格贷款审查审批。通过不动产交易信息共享,商业银行严格按照二手住房交易价格为基数发放贷款,防止虚增房价套取银行贷款。严格审查首付款资金来源的真实性,坚决杜绝“首付贷”。严格评估借款人还款能力,防范通过虚假收入证明、虚假流水、虚假交易骗取贷款等。   不排除日后连二手楼都玩埋,合法咁将香港资产转比内地企业再打包卖比国内同胞,做法是咁的: 内地银行黎香港推按揭服务,物业直接由内地公司持有。借款者在取得物业后断供,抵押物业即转到国内公司名下而免付BSD(买家印花税)。如此一来,内地公司将大量香港二手物业打包再出卖,物业在中国已先有15%水位了,因为国内买家可间接取得业权而免付在港买楼要比的15%税。     任总在上海工作一排了,可能知道呢个机遇可“打救”香港,在助选时已帮林郑一把。其实过去五年有香港地产商董事入狱,为其工作的高官亦被收监,香港的精英及富豪已知大势已去,趁早投入中资阵营一齐把握“水路”为上策。看倌见特首选举结果,著片得365票只比泛民的300+多了一点点,调转睇即系建制同富商界别基本全投林郑,阿四叔都开到口支持林郑了! 如果再五年企错边,恒基一大堆农地唔使旨意转到住宅用! 笔者已在早前文章分析过新世界在过去5年企对边,怎令集团业绩三级跳! 笔者估计另一个得益点,在香港保险业。当年保诚及友邦都选在香港上市,主为金融海啸后为扑水,不过自CRS实施后,当年急就章竟是把棋下个正著! 现在船帆对准了风口位。     CRS即是Common Reporting Standard,大致是银行及金融机构有需要提供客户资料与别国政府作追税之用。直接讲重点,自2017年初实行为富邦的生意有起色,因为台湾暂未参与呢个CRS,不过客户系要飞去台湾开户先可以合规避免。保险公司做生意系要附合CRS的,不过香港保险公司受保监局监管、银行受金管局监管,行内都感觉到金管的监管水平高很多,因此不少内地人在港买的保单,只不过敷衍申报了事。明白到香港政府正为保险业监理局改革,相信是有人看到呢块肥猪肉,要狠狠的参与咬一口了。点都好,若政府肯为“香港水路2.0”订明游戏规则,亦属好事。内地就是连规则都无,早年入内地做生意要交十几个陀地、而家减至几个。若系香港做生意或转钱可以比足税同一个陀地就令件事可摆上台见得光,亦属可考虑。     讲返林郑,佢参选时提出的几个重点,如肯执行及最后能通过法案落实执行,笔者认为对香港有利,就当再遇金融逆境,佢(她)帮到香港死少几倍人。但以香港人现时之耐力及抗逆能力,要好似几十年前小强咁打不死就绝无可能。笔者亦同意以佢买厕纸同年年考第一既经验,5年任期是否事成好考佢能否揾到有智慧及老江湖帮佢过关。惟林焕光先生此等公正及正直形象之人仕,林郑自己已可予此功能不需再召,欠既就系有冇肯做烂仔同讲数叻既人帮佢。大家身边都有呢类朋友,佢地做野识转弯,不过因为醒同唔习惯行正路,所以唔会考到第一。     林郑提议容许未补地价的居屋业主,通过与社企合作,把单位在市场放租。另外将有经济条件的公屋户上楼,腾出公屋单位。都是老掉牙式的重启置业阶梯,惟今时林郑上任时已对内地财团部署看懂一二,应可好去同内地发展商配合做到楼又可以卖、香港人又有屋住的局面。不过估计林郑带来是另一种和谐,土生土长香港人多被困哂系公局屋更难翻身,靓地就卖哂比内地富豪而香港人日后就从天水围出发过海返工去服待富豪。此等模式在新加坡及马尔代夫都略见一二。新加坡分配组屋比平民成功令民用房市同投资房市分割,马尔代夫更夸张,游客住系一边靓resort用美金、原住民住系另一边烂屋用马币。一个痛苦的切割先可以解决到外地人同本地人对一个城市之不同需要。相比下如后台更本地化的曾生当选,问题会拖得更耐,但本地人活下去比较有尊严一点。   […]
懒惰的人财务自由 #1301
已报读收息101.编dv4050 谂sir你好 由2014年澳门楼市开始下调后,本人认为能达成财务自由的距离越越远,自从看了谂sir的文张后,就有了新的希望。   我与女友都是澳门人,澳门物业租金极奇低贱,一般不到2利(仲低过银行利息) 但仍然有地产卖楼盘时用租金回报高做标提=.=! 早年有想过去香港买物业,做套房,正考虑中.政府已出招,咁就打消呢个念头, 虽然澳门物业回报很低,但当时楼价越升越有,所以也买了一些   本人35,收入25K,女友30,收入20K(收入来源都是借钱给别人,收取利息) 楼A:估800万,收租12000,供14600,欠350万 楼B:估380万,供16000,欠253万与父母同住,婚后会搬出,留父母住 现金+股票480万,股票有盈利   谂SIR提及技术上500万可开私人银行口,但480万不一定可全数抽出, 所以计划开到私银和开不了私银   我未上收息堂 计划1:不能开私银,以400万计算     60万保险方案,一直存放,用最大效益存放,什至将来再加码   300万.分别买三只以上债基.收10%-20%,想分散在吾同基金公司   留40万补孖展或其他用途,到有一天够500万再开私人银行口,或者家人合资开私银户口   计划2:够500万开私银户口  用240万买直债,目标系6利左右的债卷再摃扞,回报大概12%以上     80万保险,也是一值存放     110万买几种债基     剩70万备用     500万能开800万私银户口是不是要借货,如果系.借回来的300万有什么较保守的建仪   请求谂SIR多多指教 懒惰的人   ANSWER: *各位教师有兴趣可免费采用本文作学生错别字练习   多谢澳门朋友来信发问,按读者收入情况,澳门经济发展十分不健康,胁着人口只几十万有咩事阿爷打个亿落黎可即刻救番生,读者来文可见佢赚钱方法主靠炒同借,不动脑筋或不用劳力去为社会创建,从古至今无一经济体系可咁去稳定发展。当然如将中国作一大经济体去看,澳门若肯主做吸吮主体营养的寄生虫,只要体积够细,实可生存下去。知道咁讲对澳门人很不公平,笔者亦无话全部澳门人都系咁。有此发表只因爱很深、而恨之切,希望香港不要步澳门后尘、又或澳门快可找到持续贡献世界的模式。其实人同花卉一样,知道天生要向上,不过人拥有精密的思绪,想去偷懒,想去享受。诚如读者来文已附“懒惰的人”作下款。   有些技术上的问题读者会在未来两个星期六之收息堂学到: 保险唔可以买无限大,以佢报呢个收入,投资60万再望5年double或70%上已是极限。原因再在星期六详解 将钱分散系唔同基金公司系无用既,因为你买基金既钱唔系存系该间公司的 6%的直债是不能给予12%之年回报。因为香港金融机构做直债只好保守咁借50%,又或遇上汇丰发生的直债(或同级别公司),先会“大破悭囊”咁借够七成。睇下图一只直债报价,见佢近1-2年个价由75跌到34,再由34升至而家79,而家买2018年收番钱,收回报37%。咁波幅而又有风险的直债,个价都只可以用近2年时间缩左一半(50%)。换言之金融机构只借50%比客,要CALL个客MARGIN的机会很少。当然,要倍大利润需要杠杆,而我们不是要忽略杠杆,而是了解其机制再适当运用。 昨晚已在Moneytalk video节目的“债市心电图”环节解释了此一属什么债券,及找来聂sir解构其风险。如果想知道聂sir点去睇一间公司会否执笠,看moneytalk video及参加4月10日讲座为好方法。   聂SIR【股评叙会】S40P │4月份 (新人优先留位│旧生亦可参加) 时 间:2017-04-10(一) 19:30-21:00(全一课) 费 用:30元 地 点:尖沙咀金巴利道35号金巴利中心1303室 讲者: […]
知道要一生三宅才可安全退休 #1296
本人33,散工,早年卖楼,现月入约20K,银行张statement做紧收入40K/月。 冇债。   老公33,银行员工,约1M 年薪。两年前买了自住楼6.5M(先生名), 还有6M要还。   两人 现金3.5M+200K股票+债基750K(正分注入),实收5K/月。   每月收入+债息-供楼开支(22K)-家用后,月储30K – 40K.   知道要一生三宅才可安全退休 要在银行半年收入后买楼。 谂sir可提议应买入4-5M楼收租还还是用尽借贷7-8M既楼收租?因本人怕自己年龄愈大愈难借钱。   想拿现楼做街按, 本人担保再借租出,租金cover还款,但要先比多1.5M做街按, 先生再用尽公司借贷买入一层两/三房自住,8M。 or 用自己名买5M楼收租。比两成做mortgage.   +两三年储蓄1M再和家人姊妹买多一层。   谂sir意下如何? 谢   answer: 估计读者除老公外,自己职业都同银行有关,说话简而精之余更具技术含量。在此先帮其他读者做些辅助: 未够半年收入证明系批唔到按揭的 读者讲“街按”,系因为老公间自住楼是用紧银行职员优惠按揭(staff loan)。一般而言,可借月薪之120倍,年息1%或更低。可做十成上会,有些银行只可做九成。但留意低职级的,要做够半年又或一年先可以借staff loan。而“街按”,系指唔用staff loan,走出去其他银行做一般按揭。 那为什么有1%息咁快都唔用? 因为银行职员一旦被裁,银行会同时call loan,为避免失业+追债一齐黎呢件咁“福佳”既事,银行中人顶多起首买楼时运用staff loan,长远还是不借为妙。 如果你目的真系只想买楼,其实你入银行确实可做到,唔使做人做到连百达通都要老母增值。由于银行可借楼价十成或不超月入120倍,即25k月入的人,可借300万,一蚊首期都唔使比。当然入银行加薪要至25k,你醒目可以1-2年,唔sell野又懒可以十年。但点都好,左跳糟右跳糟加加下到25k,总比你储100万容易。留意若果你系银行识埋另一半结婚,无记错系可以借240倍。咁即系每人13K人工,挨个teller位2-3年,已够可以不付首期享有安乐窝。   年纪大就系人都知系难借钱。至于咩算叫年纪大? 好似读者咁33岁未算。所以唔使为此烦恼。佢问题当然在于牌面就好靓,先生百万年薪加自己唔使做仲有几百万cash揸手,不过除了用债基收紧个5千蚊月息,先生间楼仲有成六百万outstanding,系一条友揾钱两份洗之下,前路仲好漫长。要解此局在于唔好贪时机,利用先生高人工高借贷力,加上自己可令“借贷力由无变力”之助力下,逐间该间楼咁储。所以建议读者重新入市,惟单位应是三百余万的大屋苑细单位,又或更激利用旧楼做套房收到10-15%租。人工高既读者之格局,是楼房只入不出,时间一过租客帮手供楼大半,到40岁三楼在手是几可肯定的事。   人工低或超高者,反而有另外理财方略。超高者可以用直债收息,昨天已提及整条渣打2022到期,保本地9%可期。若进取一点有10-15%而到期保本之选择。故有钱人是可以保著本咁收高息,“中产”就利用楼房去挟持租客加快自己理财进度。至于未有钱朋友可以放心去博,买股票只攻不守是一策略,不过笔者不善于此处。   既然读者仲有姊妹的名义可用作入市买楼,那就应搞好自己文件,令借贷力更为高涨。至于债基亦建议调高息口水平,毕竟现时进度只是收著几千蚊正现金流,留番100万比老公预间楼随时由Staff loan转走即可。希望在100万首期去买间细楼,加上再拨多100万去买债基收息,个人现金流水平可提高22-25k/月。套房投入一百万去产出8k-10k正现金流已演示了多次,而债基点收超10%对作为收息101旧生的读者亦无难度。

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傻中年遇上渣打9%年息 #1295
谂SIR您好: 早前拜读各下书籍,其后上了三个课程,另我获益良多和广阔视野,现准备再报读收息103。 本身资金不多现已用50万左右,购买谂SIR在ETF堂推介的ETF同REITS,已每月收息中,初想自己子弹太少,不打算发问,但最近家父与家母身体相继不适,需要我帮忙管理资产,因这是他们一生的积蓄,个人不才,不敢轻举妄动,望谂SIR指点迷津,实在万分感谢!   资产如下: 股票1000万左右 (七成蓝筹股,三成二三线中资股, 粗略计算平均股息率3.3%) 定期 400万 (已到期) 另外家父家母跟我和兄弟姐妹共同拥有收租公司: 两个舖位一个7-8年前估值3500万左右,现收租$60000,另一个12年前550万买入(车房契),现收租$34000,一工厦单位12年前500万买入自用收租$25000,两个工厦车位自用收租各$2500,一住宅单位约610万,现收租$15500(月供约10800),以上除一住宅单位还欠银行60万,其余全部已供满。 需要放晒所有股票吗? (因太多不详细列出以九仓和恒隆地产最重货) 如果不做杠杆有咩好做? 或杠杆应用百分几资金最安全? 直债, 债基, ETF 或楼如何分布? ETF或债基有到期日吗?如果停止交易,本金可取回吗? 有需要开一个私银户口吗?有推介吗?一般收费如何? 40歳傻中年人上   answer: 父母的资金要稳妥管理,股票从不属稳妥投资。上三十年父母见证香港经济起飞时,身家随股市上升暴涨。可惜到今时又另一光景,于可见未来香港的楼盘,将会拎去北京包销。此一时彼一时,想借力打力必须顺势而行。当然要取中国水不代表你必定要弯腰,丰富个人资产及见识,再留部份资金于海外,定必令你更有承担更见风骨。   读者列出之物业要在笔者面见后才知点处理,这亦是投资楼房与股票的很大差异。楼亦称不动产,既然“不动”,即周边的环境不变,或至少三五七年先变,要研究一间铺是否值得持有,除本身的营业许可之外,周边的铺位很影响判断。另外利用公司去收租同收息很好,可冲销不少税项。在稳阵的前题下,杠杆唔应该大做,至于ETF同债基就算买,其实唔做杠杆已可达8-10%一年,此等息率对读者家庭而言已很够,唔需要搅什么10%之上的收息了。当然读者自己既钱,可用债基叠增收到15-25%/年,惟家庭成员的钱,主打用债收息去产出回报。   ETF/债基,除非信托人倒闭,否则绝大情况下都可赎回。例如买A50中国基金,信托人为汇丰信托服务(见下图),那出事的概率很低。亦肯定如汇丰出事,这是共同风险,不怕冒上。当然,基本资本如少于1.5亿,发行人可解散基金dissolve,有可能令投资人强逼用低价收回本金完事。当然以A50的知名度,发生此事的概率亦很低。但基于本blog是想纠集一班唔求number主想学习进步的网友,所以同大家睇些少基金章程,学懂此道理他日读者睇其他基金亦可应用。 – 至于私银户口,笔者建议读者将父母的1000万股票卖走700万,将700万或再补些少钱去开立私银户口,为的是用低融资成本去将直债之回报放大。买直债去杠杆,杠杆比率只是5成,就好似你买楼只5成上会,比率算低可作杠杆。至于债基再叠增,留意到似买楼是7或8成上会,要当心一点。讲返直债,我地揾只渣打2022年到期的直债讲讲,按佢价值现时买入年回报在5.1%,若“五成上会”,一手20万美金,杠杆后(融资成本1.2%)年回报可达: (10200-1200)/100000 = 9%。若渣打直债比买入价跌50%,要call loan。不过笔者心想,连渣打直债都要跌50%? 那汇丰可跟几多? 对此共同风险还是到时再谂吧。其实call loan一点都不大问题,补些少钱就可以。最惨系买中跌完成世升唔番既股票,境况更惨。   净低300万股票,可利用杠杆ETF,将300万投入ETF是可模拟1000万篮筹股之同样升跌幅。故700万释出了投入直债当收9%一年即息多了63万/年。这在ETF课程会更详细讲解,找到最底可见此课程。   知道有网红话:“股票不是无型,股票的形态就是其拥有的资产”。那渣打的股票由100蚊跌到落50,是否佢资产值少了一半? 渣打在英国控有之物业唔值钱咩? 你押比渣打间楼忽然唔值钱咩? 讲到“你间楼”呢度,希望你捕捉到。一只股份的资产只属帐面值,随时可因市况而大变,最终令股价大变。另外怎为股票之资产作定价? 这是因人而异,随时令股价波动。买股票,从来无人保证你可以拎番咩野。买债券就有发行人保证到期可回本金,如果佢唔还,要比人清盘。那投资人就要选取商誉好的公司,因其清盘之机会成本(opportunity cost)很重。至于楼同称Real Estate, 又或Tangible investment product,即系有型投资物。反之股票系Intangible investment product,即讲明是无形了。根据书本讲,同股价表现讲,股票已表达了其无型性。 […]
唔做野都有69K收入你会怎样? #1288
33 岁卡在中间 “Tiu Tiu Fing” (收息, ETF及买楼堂学生) 谂 Sir 你好,小女子是你的长期读者+学生(由数年前 903 骷髅会 blog 开始),先谢谢谂 Sir 之慷慨分享,毕生受用!   现况: – 33 岁, 单身。 即是收入方面只能靠自己。 – 收入约 150k/月之中层管理人员(非公务员),交税约 20k/月。 – 2-3年内有转工(实为转行) 打算,一方面身处之职位发展空间有限,另一方面想尝试新挑战。届时收入有机会降至约 90k月 (希望会有 100k 左右)。 – 股票投资过去在 3 年平均年增长约 20% 左右,今天约值 1.8 M。 – 每月收入支出于下表已列出,港岛物业是早年母亲单名买入作父母自住,由我负责全数供款,但按揭申请时由兄长担保所以不损我自身借贷力。 – 父亲名下没有物业。父亲已同意,若我将来我再购买物业,”人头” 可留给我使用,条件是不能做套房。 – 没有意愿结婚,买楼不会有伴侣人头可用,亦不会有人担保增强借贷力。 我自知财政将况比上不足比下有余,一睇盘数就知离财务自由唔返工仲有一段距离(被动收入 69k vs 支出 114k, 只完成 […]
准财务自由人仕理财方案 #1253
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    [汪敦敬]楼市需留意地皮 会否割价求售
    虽然笔者是预测楼市比较准确的评论员,但其实我并不希望我的预测言中的,因为楼价跌,社会会平和一点!做生意亦会开心一点!社会在近年多了不少怨气!而且,楼价跌反而我们会更多生意,但是,写评论文章要说实话,无论你喜不喜欢,我也应该要将实际情况反映,否则,我的文章就没有价值了! 到了现在,我亦无意改变我上年年尾对2016年楼市的预测,即上半年开始有个别板块找到谷底,而下半年整体住宅市场应该找到谷底了!但是在寻底过程中,楼市局面是颠覆不定的,我必须要与读者分享我的分析!     上年10月开始的劈价势,并没有令到市场结构性改变!在实际上,因为香港人供满楼的人是增加了不少!从存款上去看,香港人亦比以前富有(虽然贫富悬殊严重了!),但市场上350万的二手放盘反而大增,算是一个很不错的成果!多年来,以人均入息中位数字为购买力(两夫妇计),现在是能买私楼细单位的最接近时刻! 不过,政府楼宇政策的新一波“杀着”,就是将楼花地盘聚焦发放!在屯门区今年可以发售的楼花地盘可以有9个!当中若存在纳米楼的话,即是说有理由相信一些楼花有机会不断推出2百多万的上车单位!如此多的楼盘及平LUMP SUM价,不可能不冲击二手市场!     上次楼花聚焦推出的是元朗及朗屏区!正好配合了当时的劈价势!今次屯门又会如何? 更加需要留意的是政府会否将地皮割价求售,因为如果行这方向,楼市就有了结构性下跌的基础,大家都要紧密留意。     不过,笔者只是忠实说出不同角度的风险,看官就不需要太过担忧,市场最后由实践及实践后的数据去印证一切!眼前我们要面对的是畸形的市场常态及矛盾,“楼市哈佬喂”带来了什么?现实中就是香港人愈来愈富有,却同时愈来愈多人虚怯!当两个特性相遇的时候,楼市就变得波谲云诡了。 购买力愈来愈强横的情形下,竟然恐慌的人不断存在!这极可能是一个入市良机!是否,还看你有没有坚持量力而为的能耐了!  
    屋苑打擂台: 置富花园 vs 海怡半岛 – 地铁站上盖先要输!
    屋苑打擂台系列为大家找来不同屋苑作出比较,每次比较两屋苑在过往呎价变幅之差异、持有那者较优、揭示换楼时机,及短于5年的投资期买那者为优胜。 – 文中各图像、表格由钟维杰先生提供、文宇部份由谂sir按情况加入。至于所用呎价源自中原数据。 – 钟维杰先生网址: http://www.real-estate-tech.com/ 数据时间: 2008/6月至2016年3月 上述期内总升幅: 置富花园 88%, 海怡半岛  60% 置富花园 呎价: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花园 由香港置地。各幢约于1978年落成。海怡半岛由和黄发展,1992-95年陆续入伙。   From To 海怡半岛 置富花园 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
    5.成为千万富翁的八个步骤 – 结语篇
    >>到上回 上回讲及Mr.Loy同meiling将钱补比银行做出租物业上会。现时手上有2010年买入的丽城花园,到2015年市值3.60mil,争银行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil买入荃德花园两房单位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy补完钱比银行后现金只余$172,000,谂紧点去买第三间楼。 东涌 港珠澳大桥已在2016年竣工,其实东涌楼个价已系2014年炒起。2010至12年连屯门楼都可以炒贵七成,13到14年可是东涌既天下。先系东涌地铁站一带,延展至东涌码头附近既发展中心个office。该office系2012年已动工交由中国建筑兴建,造价两亿,负责统筹港珠澳大桥既兴建。连个office都咁贵当然唔只为起一条桥,之后东涌既发展有东涌至屯门大桥及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁储左三年钱,到2018年去买楼。   动真格的跌下来 2018年,楼市在过去三年动真格的跌下来。告别2012-14年的反反复复,2015年楼价先行急跌两成半,同2012年比价格平了三成。大批2012年左右推出的地皮系2015年尾竣工,当市场预视短期供应大增,业主纷纷系15年头出货间接推低个市。到2015年头,香港政府又谂17年交接,而特首希望系17年在任时前帮中央推出一系列关于人民币改革既政策。当时兴起一股炒港币升值既热潮。热钱流入香港而令港楼跟势炒起。原来2016年先系楼市既高潮,系15年下跌两成半后楼市在16年上升两成,人们均认为调整完结而纷纷入市。 不过到2018,楼市已彻底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比较,楼价低三成。Mr.Loy当时有现金$172,000+$12000*36=$604,000。丽城花园又还左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而楼价为2.52mil。荃德花园还左六年欠银行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而楼价为1.40mil。荃德花园变左负资产(负$1.53-1.40mil=0.13mil),不过只要keep住还都好少会call loan,最重要系Mr.Loy有成60万cash可补差价。   ……….已隐其余内容 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: service@homeblogger.com.hk  
    4.成为千万富翁的八个步骤 – 庸才免费有屋住篇
    *本文例子所用房价是与所述时间吻合的,至于有关2013年后所用房价,实属虚构。 香港地不曾远超新加坡,但据数日前既报导指香港(按人均生产、工资增长)已被人追过啦。系提出一个在港适用既“成为千万富翁步骤”之前,有必要睇下香港仲有咩劲? 请先花时间了解一下 香港而家劲在D楼升得快,大陆人黎香港买野够多,你赚既钱贬值得好快,人工十年加埋得一成,同埋贪富恳殊最为严重。呢几年香港人不断听到香港既咩咩数据点比新加坡、上海追过等等,但系一讲到量度贪富差距既坚尼系数,香港就冇得倾,一定头几名有份。讲返转头,大陆人黎买野,呢几年既升幅已放缓同埋都系一至两成既增长,但系尖沙咀铺租仲系六七成咁加! 你就知道香港生态系打工仔服待外国人,外人国比钱老板赚,赚埋都系比哂地产商。笔者唔系想系度同你讨论地产霸权,而系想指出钱系香港最尾都系流到资本家。<Greed is good>! Good在引起人争名逐利既私心,另一方面制造出无数个资本家,而资本主义似在201x年行到尽头。 打工行吗? 只会令你更不安稳 你睇住父母打足一世工,虽然人工唔高但系一家人生活愉快。今日既你谂住自己可以安份守己咁做好工作,就会晚年能够同今时父母一样过住平凡又愉快既生活。有呢个想法未免堕入“实例推断”呢个圈套。即系几廿年前买汇丰股票发左达,就相信今日开始买汇丰都会发达呢个烂到唔烂既推断。大哥几廿年前你父母出黎做野个阵冇电脑、冇机器、佢黏胶花都揾到钱。今日你老板可以系因俾面你先至唔用电脑或机器取代替你! 有在google office加上云端技术后,大老板唔需要再聘请咁多中级管理制帮佢报下数,整下excel咁啦。每个前线人员只需要系google打入今日既销售数字大老板即刻可以知成个network既销售情况。社会只会增加一批低技术贴近最低工资既工作,而减少一些人工好似律师咁利用资讯不对称去赚较高收入,难用机器去取代既工作。   同歌舞升平同你无关 系机器产出力越高,令工人渐被替代但产出货品数量有增无减既时侯,出现左个现象就系社会GDP(Gross Domestic Production)上升,产出量都上升,劳动人工取机器取代而减少令人均生产照样上升既情况。系未来十几廿年,你会见社会歌舞升平及经济数据每每超出预期,而普罗大众就面对失业或低收入既情况。最攞命既系,你每个月仅余既万余元人工竟然再比美国政府“印走左”一半! Oh,这是太残忍了吗? 但你想一想,美国人会唔会唔再印银纸,或者唔去整部更劲既电脑黎取代你吗?   解决方法 社会上九成人都系打工,既然好paid的专业工种渐少。咁仲有咩方法? 1)首先系要认清保持长期富有系要拥有资产而唔系钱。2)你越早略夺资源系手,随时间一过你同其他人系资产上既分野越大。你有冇谂过点解存钱系银行付出时间就有利息比你?点解存旧金或桶油系银行就一蚊利息都收唔到呢? 好明显你存钱系bank任时间过系银行有着数你冇着数,而银行会用一千几百无风险利润(息)去蒙蔽你。但系存旧金或桶油系银行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其实咁就先至你对你有着数呢? 因为无啦啦有钱落袋既野,通常系最烂既。仲有,点解银行收我每个月几千蚊息咁着数,我仲要攞埋间楼抵押咁有诚意,都要问左问右补n咁多文件先批个按揭比我呢?按揭呢样咁烦求得既野,先至对你最有价值!   将方法列为行动 听完上两段可能你谂: 咁即系咪叫我一出粮就走去买哂金同银? 如果你已经系一个有钱佬应该咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味“享受”银行比你既“利”息。当然你睇得本文可能你未成为千万富翁,咁就要有套揾钱方法。首先注意笔者不鼓励用杠杆去倍大手上你开首储到既资产,而系靠杠杆去为自己赚取被动收入。系人力越见不值钱既香港,你只可以揾多几个人同你一齐赚钱而将佢地每月人工上缴比自己先可得享平稳生活。下章大谈专才通才庸才系香港向上爬既方法。请like谂样网,下章再谈。 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
    4.成为千万富翁的八个步骤 – 庸才免费有屋住篇
    *本文例子所用房价是与所述时间吻合的,至于有关2013年后所用房价,实属虚构。 香港地不曾远超新加坡,但据数日前既报导指香港(按人均生产、工资增长)已被人追过啦。系提出一个在港适用既“成为千万富翁步骤”之前,有必要睇下香港仲有咩劲? 请先花时间了解一下 香港而家劲在D楼升得快,大陆人黎香港买野够多,你赚既钱贬值得好快,人工十年加埋得一成,同埋贪富恳殊最为严重。呢几年香港人不断听到香港既咩咩数据点比新加坡、上海追过等等,但系一讲到量度贪富差距既坚尼系数,香港就冇得倾,一定头几名有份。讲返转头,大陆人黎买野,呢几年既升幅已放缓同埋都系一至两成既增长,但系尖沙咀铺租仲系六七成咁加! 你就知道香港生态系打工仔服待外国人,外人国比钱老板赚,赚埋都系比哂地产商。笔者唔系想系度同你讨论地产霸权,而系想指出钱系香港最尾都系流到资本家。<Greed is good>! Good在引起人争名逐利既私心,另一方面制造出无数个资本家,而资本主义似在201x年行到尽头。 打工行吗? 只会令你更不安稳 你睇住父母打足一世工,虽然人工唔高但系一家人生活愉快。今日既你谂住自己可以安份守己咁做好工作,就会晚年能够同今时父母一样过住平凡又愉快既生活。有呢个想法未免堕入“实例推断”呢个圈套。即系几廿年前买汇丰股票发左达,就相信今日开始买汇丰都会发达呢个烂到唔烂既推断。大哥几廿年前你父母出黎做野个阵冇电脑、冇机器、佢黏胶花都揾到钱。今日你老板可以系因俾面你先至唔用电脑或机器取代替你! 有在google office加上云端技术后,大老板唔需要再聘请咁多中级管理制帮佢报下数,整下excel咁啦。每个前线人员只需要系google打入今日既销售数字大老板即刻可以知成个network既销售情况。社会只会增加一批低技术贴近最低工资既工作,而减少一些人工好似律师咁利用资讯不对称去赚较高收入,难用机器去取代既工作。   同歌舞升平同你无关 系机器产出力越高,令工人渐被替代但产出货品数量有增无减既时侯,出现左个现象就系社会GDP(Gross Domestic Production)上升,产出量都上升,劳动人工取机器取代而减少令人均生产照样上升既情况。系未来十几廿年,你会见社会歌舞升平及经济数据每每超出预期,而普罗大众就面对失业或低收入既情况。最攞命既系,你每个月仅余既万余元人工竟然再比美国政府“印走左”一半! Oh,这是太残忍了吗? 但你想一想,美国人会唔会唔再印银纸,或者唔去整部更劲既电脑黎取代你吗?   解决方法 社会上九成人都系打工,既然好paid的专业工种渐少。咁仲有咩方法? 1)首先系要认清保持长期富有系要拥有资产而唔系钱。2)你越早略夺资源系手,随时间一过你同其他人系资产上既分野越大。你有冇谂过点解存钱系银行付出时间就有利息比你?点解存旧金或桶油系银行就一蚊利息都收唔到呢? 好明显你存钱系bank任时间过系银行有着数你冇着数,而银行会用一千几百无风险利润(息)去蒙蔽你。但系存旧金或桶油系银行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其实咁就先至你对你有着数呢? 因为无啦啦有钱落袋既野,通常系最烂既。仲有,点解银行收我每个月几千蚊息咁着数,我仲要攞埋间楼抵押咁有诚意,都要问左问右补n咁多文件先批个按揭比我呢?按揭呢样咁烦求得既野,先至对你最有价值!   将方法列为行动 听完上两段可能你谂: 咁即系咪叫我一出粮就走去买哂金同银? 如果你已经系一个有钱佬应该咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味“享受”银行比你既“利”息。当然你睇得本文可能你未成为千万富翁,咁就要有套揾钱方法。首先注意笔者不鼓励用杠杆去倍大手上你开首储到既资产,而系靠杠杆去为自己赚取被动收入。系人力越见不值钱既香港,你只可以揾多几个人同你一齐赚钱而将佢地每月人工上缴比自己先可得享平稳生活。下章大谈专才通才庸才系香港向上爬既方法。请like谂样网,下章再谈。 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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    2017年03月
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    20161104 陈建良- now《名家给力场》
    重整投资组合 买股收息未必最好
    20161103【投资谂法】(第51集)
    Homeblogger 第四季书展
    20161012 西九龙中心
    龙杰供股有空间炒权
    20161012 聂sir- now《名家给力场》
    创富贴士
    跟曹操学做事,向孔子学做人!
    一、能屈能伸,不逞一时之能 1、只为王不称帝,不在乎一时之名 2、能屈能伸,善于适应 3、掌握好进退妥协的尺度 4、低头,是一种智慧   二、胆大心细,敢想敢干才能成就事业 1、不循规蹈矩,才能有大成 2、善于表现自己,就是竞争力 3、敢想敢干,积极行动 4、做人就要有激情   三、苦练内功,方能厚积薄发 1、睥睨天下的气度与自信 2、路还要靠自己去走 3、严以律己,以身作则 4、临危不乱,处变不惊   四、借力使力,让别人为自己做嫁衣 1、依靠团队支持,具备合作精神 2、不拘一格,唯才是举 3、有容乃大,市井小人中有大才 4. 跳出小圈子,结识圈外人 5. 筑巢引凤,善待部   五、揣摩大势,精于算计 1、大处着眼,细处着手 2、高瞻远瞩,选好接班人 3、将欲取之,必先予之 4、兵不厌诈,巧用手段   六、权谋之术,领导是门大学问 1、对影响事业发展的不利因素决不手软 2、赏罚一定要分明 3、灵活多样的管理风格 4、用人也疑,疑人也用   七、成竹在胸,永不言败 1、与狼共舞,要先变成狼 2、做事彻底,不留后患 3、敢于拒绝,勇于说不 4、笑对逆境,永不言败 向孔子学做人   一、圣人的做人法则 1、诚信:言而必有信 2、孝道:百善孝为先 3、悔过:知错要悔改 4、志向:匹夫不可夺志 5、朋友:把握好交友的度 6、宽容:是一种境界   二、圣人的处世之道 […]
    20160929【投资谂法】(第46集):如何成功将资金三年翻一翻?
    每日短片论市 20160929【投资谂法】(第46集) www.HomeBloggerHK.com X 经济一周 如何成功将资金三年翻一翻?     以下是谂Sir发言重点: 两夫妇如何成功将资金三年翻一翻? – 建议两夫妇当中,一个人做九成上会 – 但夫妇预计随时被炒,买完楼只剩下约30万港纸 – 如何将约30万港纸变300万? – 先在一年后把30万港纸double变60万 – 要连续三年每年收25厘回报         徐冠鸿(谂SIR) 著作《楼换楼》《收息论》《双租族》 擅长按揭、物业收租、ETF及债券基金 ===========================================
    20160922【投资谂法】(第45集):100万本金 如何月赚2.5万利息?
    每日短片论市 20160922【投资谂法】(第45集) www.HomeBloggerHK.com X 经济一周 100万本金 如何月赚2.5万利息?   以下是谂Sir发言重点: – 100万本金月赚2.5万利息 年利率30厘 – 收取利息工具 为配上杠杆的债券 – 现时买入汇控 息率有7厘 – 计到投资物品的标准差 可了解其风险水平 – 想赚价可用其他投资物品 想收息买债 – 一般债券波幅不大 建议长期持有   徐冠鸿(谂SIR) 著作《楼换楼》《收息论》《双租族》 擅长按揭、物业收租、ETF及债券基金 ===========================================
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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    有故事的旅人
    【有故事的旅人】巴尔干半岛篇08 – 马其顿奇遇记05 (完)
      珍惜美好的风景 (承上回,可click “previous”看前文) 从Skopje乘坐最早的巴士,尽管可能性不大,我仍决定一搏,希望于晚上前到达,六点钟离开那他妈的马其顿巴士总站。昨天实在太累,我仍在半梦半醒间,终于到了马其顿接壤阿尔巴尼亚的边境。有了昨天的恐惧,我紧张得手心出汗。待司机回到巴士,我看到那本唯一的“蓝色护照”,不禁“呼”一声松口气,司机见状,笑说:“Worry?” 我不畏言:“Yes!” 他明显英语不佳:“Tourist? Oh? Hong Kong?” “Yes Hong Kong!”天呀!终于有人认识香港与中国的分别!他笑说:“Kung Fu! Right?”然后,这个司机每次停油站时见到我,都不断跟我说:“Hey tourist, don’t worry!”/“Enjoy the view!” 中途有一个马其顿的年青人也逗我说话,他也看得出我过关时有点紧张,我告诉了他故事后,他乐观地笑:“You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!”他拍拍我的膊头说:“Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.” 到达时,司机大叫:“Welcome to Albania! Hong Kong tourist!” 有别于昨天的冷漠,这些乘客令我倍感温暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混乱,感觉有点像印度,下车后我一片茫然,不知自己身处何方。司机竟跟我握握手:“Go luck for your trip, tourist!”天呀,昨天那些冷漠的人是从哪来? 我问司机怎样找去Shkodra的巴士,他英语有限,帮不到我,一位当地的女学生竟主动上前说:“I can […]
    【有故事的旅人】巴尔干半岛篇07 – 马其顿奇遇记04
      计划又一次赶不上变化 旅游巴上,走来了一个女乘客,我又第n次跟她说了这个,我一小时内说了几次的故事。她又说:“You can’t get in here!” 真是有理说不清:“Please, the officer told me to get on the bus!”我真想把他们拉出来,向司机解释。 “The driver said, you have to pay.” Fuck! 我老早说了钱不是问题呀,你们这班人明白我说什么吗?我尝试平心静气地说:“Ok, I can pay, is that I can get on the bus?” “No, you can’t get in here.” 顶你个肺:“So I can’t get on the bus even I can pay?”她又对司机翻译,续说:“You have […]
    【有故事的旅人】巴尔干半岛篇06 – 马其顿奇遇记03
    人生中最低声下气的几分钟 换班的过程中,众人来来往往,我站在边境办事处内,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,离开前反对我恶言相向: “Stay here! Don’t go anywhere!”我都想“Go anywhere”,但这正是我的最大问题。 我如像“孤儿仔”般待了超过15分钟,心情忐忑不安,直至我见他们好像“安定”了,才敲门问接更的人:“Excuse me…?” “What are you doing here?”刚才那个男人入门前明明看到了我,却没作过问。 明显地,上一更的胖女人没告诉他发生什么事。 我把故事从头说起。 那男人一脸茫然,没有什么反应,我续说:“So… What can I do now?” 他怒说:“Hey! Speak in English! I don’t understand!” “I am speaking in English, OK?” “I don’t understand.” “Can you get someone know English to me?” 他似乎仍不愿意承认,自己不懂英语的事实,喃喃自语地离开了办公室。 未几,一个类似他上司的人问我:“So you want to go to Serbia, […]
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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    费高
    【费氏股】费高:议息重点不再是会否加息 (2016/12/15)
    《八点钟费Sir》呢次议息,重点不再是会否加息,而是耶伦展望来年加息次数及幅度。来年加息三次,完全超出分析员预期。 IG 黑期显示,大户准备借一时恐慌向下杀,恒指或“还原基本步”的返回年初两万二。不过,这可能是低位部署来年好仓的最后机会,好好珍惜。 至于楼市,我在劣作《费氏估》讲过,楼市周期在16至21年。以九七年为上次一个顶。加息周期重启,增加贷款者负担,只是续步形成楼市趋势向下的因素之一。   新闻源:联储局加息0.25% 委员料明年加息3次  
    【费氏股】费高:美股反高潮
    – 《八点钟费Sir》一如所料,耶妈于上周五为加息作心理预期准备,普遍舆论跟随美股单一走势吹下淡风。惟根据经验,美股正常要chok上chok 落几日,才会出真方向 (记得去年12月加息后几日?),今晚美股会否来支阳烛反高潮? – 费高用17 点入了两张 23200 Long Call,之后等运到,搏期结两日抽上23200~23400,输晒罢就。九月才重新试开淡搏短线调整。 – 费 高(阮健毓) 由股票落盘员做起,曾任职买方分析员,从事金融行业七年,凭自修三年考取特许金融分析师(CFA)资格, 现为时富财富管理有限公司担任副总裁,掌管客户股票投资,由《信报》前总编陈景祥发掘, 2011年起担任【股海One Piece】主笔至今,2015年获邀在免费报章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏观经济、板块异动、公司动作、为广大读者拆解各种证券投机良策。 - –  资深传媒人--陈景祥:“作者的分析和见解,都参考了不少投资大师的智慧,绝不是泛泛之谈。他的文章有理论,也有实战经验,分析起来格外有说服力。” 《信报》专栏作家--卢志威:“与费高已相识多年,但每与之交流市场看法,总受到他的创造力启发,往往能发掘到独有的观点,获益良多。” 著名期权专家--欧阳一心:“懂得把心思专注于自己最拿手的部份,确确实实将赚钱视为第一目标,因此长期投资回报成绩骄人,绝对是散户的学习对象。” 《细价股》系列畅销书作者--聂振邦:“在去年有幸与费高合作演讲,发现他精于洞悉短期大市走势,并即时订出恰到好处的应市策略,其做法既叫人难忘,亦非常具有参考价值。” – –
    【费氏股】费高:企业想赚尽全球或不切实际
        软银(SoftBank)收购英国芯片商ARM,坊间多从前境增长落墨,不过大家不约而同都见证了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛极而衰,投资者不禁要问,孙正义如何盘算ARM能多活10年?   答案:应在于ARM在芯片设计这小领域上有何领导地位。   Intel 于1968年成立,员工10.7万人市值1640亿美元;ARM于1983年才起步,只得员工3600名,少数人产出大价值,软银以约320亿美元收购这家公司。ARM厚待员工,专门聘请业界菁英,招揽的是全球最优秀的芯片设计专家,为公司增添续航力。   然而假若有一日Biochip(生物芯片)研发成功和量产,取代当今的Quantum Chip(量子芯片)的话,对行业有什么冲击?相信Intel 由技术人员到生产线,均需要投入大量资源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel“赚尽全地球人钱”计划于当今略嫌不再实际,相反科研急速增长,资讯不断变迁的社会,ARM纯粹“满足一小撮需求”,已能将市场区隔做得很好,能为未来starup借镜。   例如,手游Pokémon GO的成功元素,不止于仅负责游戏开发及发行的任天堂,还有赖提供AR技术支援的Niantic及游戏故事设计的The Pokémon Company,三者缺一不可。当人们以为运动产业早已被adidas及Nike完全统领时,专注为瑜伽玩家设计专用器材的Lululemon,已经在另一边厢称王。   本星期特别之处,恒指夹升,但国指却于星期一破9100后无以为继。煤股受中央官员出口术限制煤价而走弱外,先行的内银也没甚力水。市场对市况方向取态逐渐趋牛,加上不少基金现金水平偏高,成为后市最大动力。唔同熊市蹦极跳,牛市却似攀山过程︰投资者走过一程上爬,又会向下Drop百米。个人暂时止赚了长城汽车(2333)及内银股,中国太平(0996)及水泥股继续坐住观望,晨鸣缇业想加注,但每有人沽出又给人扫走,或等10天线迫近时加点。     图:手游Pokémon GO的成功元素,不止于仅负责游戏开发及发行的任天堂,还有赖提供AR技术支援的Niantic及游戏故事设计的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (费高写写吓文章,呢只比卡超自己走埋嚟,梗系即刻掟佢精灵球,收归旗下。相信已有不少读者下载Pokémon Go,全城疯狂向手机低头。    
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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    KL-资产配置
    【红猴股评】简志健一周短评 (2017/03/26)
        3月19日 10:00 · 红猴: 传奇基金经理彼得林治(Peter Lynch)曾说:“天下最糟糕的事,莫过于投资股票,却不了解所买的上市公司!”他认为:“投资者对研究上市公司没兴趣,一看到资产负债表就头昏,看年报只看照片,这岂非进股市白吃白喝!”天下那有免费午餐?想学懂怎样有效率精读中小型上市公司年报,可由参加红猴加LARRY HUNG 课程   http://homebloggerhk.com/13379/ 红猴简志健 × Larry洪龙荃【无惧世事变改 港股致胜攻略班】ST2N     11:06 · 经济一周专栏] 今天在“财报危与机”专栏,发表文章“不要漠视投资者知情权”(P.46),以丘钛科技(1478)作例子,不明白为何市场上的证券行分析报告,只讲表面机会,不提背后风险。   若果你持有这些股票,却未预算有一天的股价忽然如此,也未免太天真吧!若果这已是你预期之内,但仍觉得不爽,那么你已冒着超过自己能承受的投资风险! #一天大跌85巴仙的股票正停牌中 (图片来源:Yahoo! Finance) [想学懂怎样有效率精读中小型上市公司年报,请按 https://goo.gl/Mzp1GT]     今天完成和Larry Hung合作的投资讲座“无论旺市淡市,全天候寻找赚钱机会”,已是两度加场,三度公演!多谢周五晚上也抽空出席的朋友,更多谢即场报名投资课程的支持者。 无惧世事变改 港股致胜攻略班(ST2N) 5月18日开班 中小型上市公司年报精读班(ST2M) 3月31日 开班 详情:http://homebloggerhk.com/26425/   [传媒访问] 今天中午于TVB J5的“午市进击”做现场直播访问嘉宾,闪睇完数份在12:00至12:30公布的公司业绩,即要在12:45开始回应作短评,是个不错的体验!     [观微知势专栏] 今天发表文章,分析冠捷科技(903)的翻身机会。收费专栏连结: http://homebloggerhk.com/68859/   [最新业绩分析] 敏实集团(425)昨天收市后公布去年业绩,今早开市逆市造好。我已更新业绩分析数据,大家若有兴趣可按下图连结参阅。     IGG(799)、美图公司(1357)及周黑鸭(1458)于是月初正式被列入“港股通”名单,股价便不理什么基本分析,不理估值高低忽然飞升,明显是“北水”的威力,可是却不是所有列入名单的股票可即时得到如斯待遇。不过,大家也可以学懂怎样得知“港股通”名单的变更(下面有相关连结),尝试把握一下“投机”机会! […]
    【金SIR│now财经台│视频】富智康低潮已过 (2017/03/17)
    【金SIR│now财经台│视频】富智康低潮已过 (2017/03/13)
      #富智康低潮已过     #富智康(02038)派发成绩表,去年收入逾62亿美元,跌16%,溢利录得1.38亿美元,按年跌近40%,毛利率则升至5.47%。若以下半年计,溢利则录得1.16亿美元,按年有双位数升幅,按半年计更升逾4倍。     独立股评人陈建良表示,集团下半年毛利率上升,反映集团低潮已经过去。他指,代工生产商一般透过增加刺激产量上升,或者提高生产毛利率,以提升业绩表现。由于一般代工生产毛利基数低,只要轻微上升即录得显著溢利增加。他认为,集团增加毛利较高的内地手机代工定单比例,包括华为及小米的手机代工生产,即可确保长远业绩表现。     另外,集团收购 #微软Nokia 功能手机品牌及越南河内的Nokia功能手机工厂,有助集团升格至手机公司,进一步提升毛利水平,故看好集团未来前景。    
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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    钟维杰-各区楼市研究
    【楼市数据分析】钟维杰:楼市要看大市 (2016/08/26)
      楼股投资哪个较好?实在无需比较,因有如问食 水果还是吃菜好些一样,it all depends,况且各有所长亦各有不同。此外,亦视乎实质是买了什么,如其质素、买入价等。不过,当中有一个不同之处很重要,就是买股未必一定要睇“大 市”,尤其有眼光又有勇的可拣股不拣市,但买楼就不可以不理会大市,起码中长线不能。   为何?因为股市怎样兴旺,也有向下调 (即与其他大部份股票之 correlation 趋向-1) 或不多波动 (即 correlation 近0)之股票,如何差劲,也可有向上升或不波动之公司。这现象反映股市包含不同行业,不同地域经济、甚至不同之管理质素等。然而,若将不同楼宇屋苑当作不 同股票,基本上是没有屋苑不跟随大市走的,兴旺时最多升少些,下调时又跌少一点,但 correlation 仍倾向1。例如2003年有没有屋苑仍保持着97价格,又或现今有楼房依然停留在09水平?   据此,就算阁下购置了最好地点的物业,设计设备兼管理一流,甚至货源短缺,但若果遇上经济逆转,这些优点也阻止不了价格下降,最多比别的跌少些,且要视乎借贷情况。   但我买的楼房之对象群组不但富裕,资金又用不 尽,兼已退出商界(即不需再冒太多风险),且生活不多受经济情况影响,那是否我的楼价可较硬净,不会下跌?不会,就算真的有这么一个楼房市段和群组。因为 当你看见非你群组之物业市段明显下降时,假设没有急需,又纯从投资角度出发,你心理上很难在这一刻用以往价格买入多一个你群组之物业,会感觉不抵买,起码 也会探讨卖家有否降价之意思。要价格不变,表示会有价无市。噢,你没有上述倾向?失敬,笔者有好介绍给你。   那么大市去向又如何估算?没有百分之百的方 法,但市场是人的东西,大市又反映人心之取舍与取向,而这又受多个环节影响,包括经济、金融、社会、政策等层面。索罗斯的 theory of reflexivity 形容市场会有“自我实现”之倾向,即会循某投资信念进发,直至爆煲为止,且市场常存错判。根据上述,笔者建议留意市场(人们)对某投资信念之“坚信”程 度,越多人信又或越信念坚定时,就可能越近 the point of reflexivity,可随时掉头走,兼往另一极端进发。   所以,恳请读者帮个忙,回答以下问题,你同意“香港楼价只升不跌”之说吗?若是,有多坚信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 […]
    【楼市数据分析】钟维杰:大数据可改变分析趋势 (2016/08/24)
          对于“大数据”(Big8 Data)之具体细节,笔者并不太懂,但从有关网上文章及片段,它可说是互联网 + 各类通讯仪器 (如手机、电脑等)的副产品,将千万个别人士在网上的浏览行为集结起来,便有机会看到一些“纹路”(pattern)出来。   至于是些什么纹路,相信非常之包罗万有,要视乎用家的研究焦点,集中搜索和挑选有关的部份。此外,感觉大数据之运用还在初阶,未来多少要靠些碰碰撞撞,才能达致较成熟程度。现时涉及大数据运用之案例,有美国总统选举工程,或一些防范罪案发生的系统,又或购物习惯等。   笔者相信楼市分析会用得着大数据,无论是宏观 或微观层次,焦点或许不同,但只是用哪些大数据的差异而已。再者,相信部份发展商在推广物业楼盘时,亦已参考大数据,例如过往买家群之中有人亦常浏览某些 网站,下次开盘前便可先在这些网站卖广告或作引线,可事半功倍。上述是较直接使用大数据,但亦有较曲线的。   现时大部份(包括笔者的)房地产之宏观分析, 大致仍是使用传统方法,例如将价格和收入数字比较,又或测试利率之影响等。这些运算甚有用处,但亦甚“静态”,或许足够地反映市场理性的一面,但市场(人 群)并不只得理性。笔者亦曾撰文推论可加入行为经济学以及脑部科学的原素,目的就是弥补部份数字照明不到的地方。大数据之出现有可能协助加快弥补静态数字 之缺口,如下:   1) 发掘一些前所未有的现象 = 举例“随意”说,某种购物网站之兴旺,除可能代表东西抵买之外,亦可能代表某群人们正在积蓄,正在储日后置业之首期,不但发展商要留意,股票投资者亦可考虑买定一些地产公司了。   2) 有行动感觉,亦较即时 = 传统数据闲闲地有数月之久,亦不容易感受到动态,而大数据不但可较即时,亦有动感,因为可以不停地天天搜集着。   大数据反映某人群之行为,而这又包含了人群整体的性格、行事倾向、喜好、反应敏感度、情绪、定力等,至于哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析
    【楼市数据分析】钟维杰:惯性思维的市场白老鼠
    白老鼠是普遍被人类用来做实验的动物之一,有些在医药生化等试验上,另些则涉及行为或反应观察等环节,对人类福祉贡献不少,笔者觉得实在要感谢它们以致其他常被实验的动物。   记忆中,曾在媒体看过一个测度白老鼠学习能 力的试验,例如笼里有一扇门,凡亮起绿灯时,只要打开扇门便有食物,若亮起红灯或其他颜色灯,打开门也没有食物,久而久之,白老鼠便学识: 1) 只在绿灯亮起时才动身拿食物; 2) 但同时亦必定行动。简单说,白老鼠已被“定型”(conditioned),又或以时尚用词描述,被洗了脑。   近年环球经济金融市场也有类同“实验”,就是:每当减息或有新 QE 来源 (绿灯),市场共计就会买股买楼 (打开扇门),资产价格亦因而上扬(有食物)。同时,市场亦好像对其他(不太利好)讯息,不是当无到就是被低调处理,有如白老鼠不再理会其他没东西吃的颜色灯一样。   这样有问题吗?没有,只要“绿灯永远地带来 食物”便行。再者,投资有时亦可“趁势”。然而,绿灯不一定长期百分之百带来食物,一来实验人员可随时改变“常态”,令绿灯也没有食物,二来在实质市场 里,要绿灯代表有食物,就必须长期支援派食物,且可能需要越来越多支援才能令众多的白老鼠继续愿意玩下去。不过,凡事皆有顶点,而天下亦无不散之宴席,只 差远或近。   记忆里,实验人员的确改变白老鼠习惯了的规律,绿灯没有食物,反而红灯才有,但不是全部白老鼠皆能及时适应和“转軚”。   那么白老鼠指的是谁?你懂的,噢,又是时候笔者要去寻找干酪吃了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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    王荣昆
    【旧文重温】王荣昆:辉山乳业的迷思 (2015/10/06)
    [王荣昆] 辉山乳业的迷思 (2015/10/06)   “老婆话佢玩嘢,阿妈问佢系唔系傻咗,阿爷阴阴嘴笑...”他们不是在拍大X冰皮月饼的广告,而是讲紧辉山乳业(6863.hk)于9月30日又再回购2734万股,涉资约7600多万元,股价再创上市新高。从片头那一家人的面部表情解读,应该是一个太早沽,一个望住日日升唔敢买,一个赚到笑。只是不知道谁会笑到最后?   自去年10月起,辉山便启动了回购程序,至今共动用了约21亿元在市场回购约9.35亿股(平均价每股$2.27)。其控股股东杨凯及葛坤,更投出46.8亿元增持公司近22.38亿股(平均价每股$2.09)。由于在公开市场扫货的金额巨大,辉山期内的股价便由最低回购价$1.3升至上周五的最高$2.93,升幅达125%。   这些金额是一个怎样的概念? 回到2013年9月的IPO时,公司以每股$2.67发售新股集资近78亿,即是说这次回购金额为当时集资金额的四分之一。大股东杨先生就更跨张,不但把招股时套现的资金重新投资于公司,更额外自掏数十亿元来增持。   如此大笔的资金从何而来?我们可以把公司回购和大股东增持分开来看。在辉山的公司方面,回购的资金主要来自其IPO集资所得,其营运现金流,以及在今年初向 汇丰贷款所得1.56亿贷款。在辉山的大股东方面,增持的资金主要来自其IPO套现所得,以及其分别于今年6月5日和8月13日, 怀疑向平安银行抵押46.42亿股借来的钱。此批股份共占已发行股33.24%, 或大股东近一半的持股,大约可以按到数十亿钱。而大股东真正大手增持是在今年7月2日,时间点上也可以契合。   其实,辉山的股票回购始于与美素佳儿的生产商Friesland之合营。后者承诺注资近七亿人民币,并在完成交易后六个月内(即2015年4月1 日至9月30日)于场内买入总值3,000万美元的股份, 禁售期为六年。也就是说,6863的公司和大股东不但跟Friesland抢股票, 更偷步买入。   当然,因为Friesland在5月底已快速买齐货(最少买到1亿5000万股),而辉山和其大股东仍在高位不停大量地买,且买入量较Friesland更多,并因此推高股价,相信Friesland对坐这转顺风车是完全没有异议的。   6863公司的回购和大股东的增持,令策略伙伴、投资者、甚至自身都有账面盈利,看似三赢,其实却处处透著诡异。在今年第二及第三季的告诉大手回购之下,截至9月17日,公司自身持股已逾7成。用抵押、借钱等种种手段来进行大规模的回购,若只是为了向市场彰显对公司的信心,则未免杀鸡用牛刀。 那么,肯定是别有所图。   如果说6863所图的是卖盘,那的确有这个可能。辉山的两名基石投资者已在高位卖出手上持股,而一手帮助辉山建立华东及华南销售渠道的麦惠舜(Mark Anthony Wilson)亦在做了不够一年后就跳船。这种管理层的更换与卖盘之前的准备功夫相符。但若是要拿控股权,为何非得要这样在公开市场一路扫上去?   同时,由于公司的大额回购,其2016财年的预测PE已炒到35倍, 估值不合理地高于同业。诚然,随着股价的攀升,大股东从向平安银行抵押的46.42亿股中可以按到更多的钱出来,然后再入场扫货,进而再推高股价。但是辉山自己将于11月尾公布2016财年的中期业绩 – 意即其买卖禁制期(blackout period) 将从10月尾开始。而且,现时Friesland也已无需再买6863了。   所以在这个价位上, 6863的股价在10月中下旬到11月中下旬出中期业绩前都可能缺乏动力。所以我们不妨等它出完业绩才做进一步的行动,因为辉山乳业大手回购的动机实在是暧昧不明。 王荣昆(James) 在美国时任职著名券商美邦Smith Barney内部的“11人团队”,负责管理总值10亿美元的客户资产。回港后,与拍档成立Alpha Edge Group私人证研究券智库,为客户管理基金及股票投资组合,因熟悉市场运作及对国内政经常态有精辟见解,获《大公报》及《厂商会期刊》邀请, 以笔名“文少伯”于财经专栏撰文,强调投资须政经合一、价值与走势并举的研究方针。
    【价势党│视频】王荣昆 x 聂SIR 市评 (2017/03/15)
       
    【价势党】王荣昆:咁大只蛤乸(天溢森美756.HK)随街跳? (2017/11/11)
      咁大只蛤乸(天溢森美756.HK)随街跳? – – 你猜世界上有人会提出这种近乎“咁大只蛤乸随街跳”的交易吗 —— 以一元卖股份给你,保证任何时间以个半买回,既没有任何附带条件,又不限制你何时出售。另一方面,如果真有人提出这种交易,你猜又有没有人“傻更更”地长期持有到不知何年何月,放弃即时卖回给卖家而稳赚半倍的赚钱机会呢? –   我见过,我真系见过!卖家是天溢森美,买家是Templeton Strategic Emerging Markets Fund, IV, LDC,简称邓普顿基金。成件事,是咁的: – 2014年2月21日天溢森美(756.HK)与邓普顿基金达成协议(其后于2014年3月27日根据认购协议之条款及条件完成认购事项),邓普顿基金以8.2%折让,即$1.22认购天溢森美(756.HK)大约1亿股新股,占扩大后股本约7.77%。有趣的是没有任何禁售期限,而更有趣的是,卖方承诺,如邓普顿基金基金卖出时股价不足$1.7的话,当中差价由卖方全数包底。表面看来天溢森美(756.HK)像只大蛤乸,但熟知商业运作的读者就会知道,这种安排其实是很常见的。因为上市公司为了赠加知名度,尤其希望公司能成为基金爱股,都会以优厚条件邀请知名基金入股。试想像,如果李超人,甚或双马入股香港某小型上市公司,公司股价会作何变化呢?只是这次有点慷慨,没设禁售期而已。 – 除了声誉上的无形收获外,天溢森美(756.HK)也得到一些较为实质的好处。根据协议,邓普顿基金基金还可以推荐一人加入董事局。这也是基金协助上市公司提高管治能力和企业质素的常见手段之一。从公司发展的历史来看,自2014年起的大变化,是公司大举发展代工NFC果汁,至同年8月,新设营运总监建设自家品牌,12月撤换总裁,至15年中又设立股份奖励制度。可见公司对自家NFC果汁有大展拳脚之意,而可能与邓普基金的介入不无关系。 – 2014年3月28日,认购事项完成后第一个交易日,天溢森美(756.HK)收市价$1.215,即是说如果邓普顿基金基金即时割禾青在市场卖出一个交易日前认购的股份,就能极速获利 ($1.7-1.12)x1亿股= $58,000,000。如果是一些惯抢鸡胡的散户就一定祭出有食唔食罪大恶极的至高无上投资心法,先走为敬!但58球在一个知名基金眼中实属蝇头小利,如若不顾商业伦理极速套现,实在有碍观瞻。不妨从正面去看,邓普顿基金基金如看好天溢森美(756.HK)未来发展,区区$0.58可能不在其眼内,就算以$1.7这个包底价来说,也不算遥不可及的价钱。根据协议,还有另一个有趣安排,如果从协议达成起计,如股价在三年内能维持连续60天在$3.4以上,公司对$1.7的包底条件就可豁免。可见天溢森美(756.HK)与邓普顿基金对将来的憧憬不可谓不大。 – 当然,天溢森美(756.HK)的新业务发展仍属起步阶段,尤其打开分销渠道与宣传推广所费不菲,现时投资风险实在不小。正所谓有钱就是任性,邓普顿基金却是“有钱就是耐性”(有$0.58打底嘛),搏中有大奖,不中都有安慰奖,与我们一众散户实不可同日而语。小投资者适宜静观其变,谋定而后动,待二月底业绩公布后,再行定夺不迟。 – 最后还有一点值得一提,由于协议至今快将三年,天溢森美(756.HK)从未升破$3.4,意即这个包底条款似乎要维持到永永远远讲阿门的那天,如果期间出现影响股价的重大消息,似乎会有些搏奕空间。因为天溢森美(756.HK)将会相当被动,股价太低,对邓普顿基金没大影响,但前者就会因为包底协议而遭受双重打击,所以到时可以观察公司有否护盘行动,从而寻找投资机会。股价攀升的话,则越接近$1.7,邓普顿基金减持对股价做成的压力就越少。如果有朝一日升穿了,可能就是另一个故事。   – 天溢森美(756.HK)2014年至今月线图 – –       #王荣昆在【新城数码财经台 – 散户奇兵】接受访问 王荣昆(James) 在美国时任职著名券商美邦Smith Barney内部的“11人团队”,负责管理总值10亿美元的客户资产。 回港后,与拍档成立Alpha Edge Group私人证研究券智库,为客户管理基金及股票投资组合, 因熟悉市场运作及对国内政经常态有精辟见解,获《大公报》及《厂商会期刊》邀请, 以笔名“文少伯”于财经专栏撰文,强调投资须政经合一、价值与走势并举的研究方针。 James现于山东国资委旗下的中泰国际证券有限公司任职高级副总裁。 — –    
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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