谂sir人生阶段信箱: 已解答1197个案。
个案发问: admin@homeblogger.com.hk
买楼边区住宅最好炒? #1320
  #上表占比栏的数字之单位为百份比(%) 笔者看法是: 收租单位的业主较易讲价,尤其是持有数层物业的。由于要将3-5间楼卖走要多月时间,所以不少物业投资者会将首发的放盘调低于市价沽出,而将较稀有及质素高的单位留后“吊高黎卖”。最尾拉上补下,将会个物业组合用市价卖走。   这个原理,亦可同时应用在发展商卖新盘的策略。发展商究竟先推边个座向的那一类单位,绝对唔系乱黎。   讲返边种物业会在下波跌市最被重创? 首选港岛区的细单位。由之前物业报告可见,2010-15年间港岛区400呎下单位升77%,虽很可人但比九龙或新界同类单位还差一大截。由上表可见香港岛400呎以下面积单位于2015年作投资用的占81%,万一下跌很易成为投资人先作套现的对象,发生人踩人式下跌。在今时市况,笔者建议你少掂炒味㶶既区份及类别为妙,当然阁下如遇上资金泛滥呢个问题,那就可再商讨。   相反很多人不看好新界区楼价,惟于2010-15年只要属1000呎楼下的单位,新界区的呎价都升赢九龙港岛,按上表看新界区的出租占比亦很低,全低于香港平均33.8%。自住物业业主对楼市升跌不太敏感,反正楼市升跌都系要住。所以预期在跌市新界楼之波动会比香港岛的细单位细。   另外香港岛超1600呎的大单位拥很低自住率,这也是预期之内。毕竟有能力系香港买最大级别单位的人,屋都唔只一两间,小心楼市下跌会同个堆STUDIO FLAT一样,跳住价咁比人卖。   STUDIO FLAT一向不建议原因,系此等单位同旧楼㓥房有可类比性。不过㓥房业主400万入手单位㓥4间,计比3成首期后按揭只供一万余。即系只要每间㓥房收到租$2500,佢系大跌市仲可以轻松挨。而你用700万买间STUDIO返黎,收租少过$10000你已经嗌哂救命。   九龙区是比较平均,而700-1000呎的九龙单位,自置率较高。笔者认为此等单位可攻可守,可配合区份数据细分再作选购。
两个月就可令楼价跌五成之方法 #1319
  陈茂波升迁做司长,智慧定必有所提升。长官门经常外游,肯定知道广东恩平同日本温泉究竟争几远。差别不在大细,而系于内地浸温泉,一路浸一边担心皮肤发炎。于内地玩机动游戏,最刺激不在机动游戏本身。当然近年香港多了新类型案件,如去泳池会被盗取信用卡,这或许是粤港一体化所带出之产物。惟我们不深究个别案件是由那一帮人作为,旨作提出香港的治安水平,比内地或世界上很多地方好了不只一截。至于局长早在访问已表明从小就很有上进心,今次“大湾区融合理论”+“恩平温泉论”深受各界抨击,对表明自己忠精爱国又有进益。家阵想要出名上位,唔介意做箭靶填补众网民于免费浏览时所感空虚,其实还是有个做法。   至于“大湾区融合理论”用黎做研究呃下经费或者开个局就可以,真系要“融”很看商业机构是否支持。笔者看法是香港的名声及香港银发族的钱正不断被看中及提取,年轻一群再系度乱叫无作为,不出十年就会被边缘化。香港班老野被榨干同净,见于:   父干论广被合理化,不少地道老人家为儿子将积蓄投于高价楼市,下次金融风暴再临又有一批财富被挖去。呢件事基本上肯定会发生,从前是美国舞高弄低美元剪羊毛,今次是香港楼价下跌,一批中产港爸爸被剪毛   你话港楼大跌内地都唔见得有几好? 惟投资之精粹在于跌市时边个最有实力。你见笔者自己好少写文同你追逐价升价跌,只强调买楼前需计好借贷力,量度用掉多少,点解呢?   香港另一样被严重透支的是信誉。系由内地人讲比笔者知,香港究竟有那间药房专卖假药,而由内地人开设的。其实只要理顺近年的零团费导游打人模式,已可得知此产业链经已形成,与其搅什么美食车? 不如打理好旅游业先啦   商业头脑永远转得最快,incentive足够推动佢地思考。香港政府倾唔到系内地借地,不过圆玄学院已经帮你倾好左,见下图系香港圆玄学院买个牌位,即送内地一个龛位,那就是透支了香港的brand,再加银发族的钱,然后卖内地既“地” 香港人,竞争力不够而被排挤去内地,是必然。笔者都系香港出世,当然唔想见到呢件事发生。由小学happy到九七年炒闪卡加上“他妈哥池”,实在是美好回忆想后代同我地一齐共享。不过世界唔系由谂sir话事,又或历史洪流连国家主席都阻唔住。香港变美好之余主人都要换,老人辈既旧人死后尸骨被移居内地,活人于生时就被逼返回内地   计好借贷力再买楼、及保守的买债,是自认蠢人自保财富的最佳模式。近年涌现太多人免费比股票number,太多人只要你比$98蚊就包饮包食请你去睇楼,十足李嘉诚当初sell马鞍山楼请埋你入去食buffet一样。话左贪心既人格局细,最尾系会输到突。   有能力既人当然除港楼外可投资海外,打散集中投资香港的风险   唔排除香港阳宅炒完,阴宅都炒起。据有线新闻报导内地系唔可以用在生人仕名义系死前炒阴宅,杜绝“阴宅期货”。不过香港可以! 所以香港同内地,因法则有异令阳人既楼炒到不平衡,死人既楼都炒到不平衡 同一招,可用于内地发展商买左香港既地,究竟点促销埋内地既楼   香港的法治、信誉都系留比有能力既人。所以别活在福中不知福。香港点解楼咁贵? 真系你同我都有份造成。想楼价跌? 笔者唔可以鼓励你拎个炸弹放系某车厢内点燃。炸三次? 保证楼价跌。当年一个色魔已令人唔敢去屯门。你无炸? 就系咪表示你有帮手托起楼价?
唔使加按都有钱、究竟点样先做到? #1318
  谂sir 你好,   拜读阁下文章已久, 有些事情想请教.   一对80后夫妇, 希望可以做到财务自由, 女儿出生后更妙想天开希望可以做全职妈妈, 知道被收入重要,  想实行一个五年计划   本人和先生正33岁, 两个女儿(两岁及刚出生), 三大长老要供养, 背景如下:   本人同先生是专业人士, 收入稳定月入本人5.5万及先生8万左右, 年尾1-2月花红 租住北角屋房约$22K 有1.5层物业。一层半山30年单幢楼, 现值约800万 (楼按欠490万,月供$20,000), 收租$23,500. 一层和家人夹份的鲗鱼涌旧楼约525万(楼按欠160万月供$13,500), 收租$13000 (每人分一半)  高息债券’约$1.5m, 每月净收入约$9k 股票+现金约20万 四人三长辈开支约八万元 现时每月储2-3万   问题有几个, 希望谂 兄可指点一下 希望3年后做全职妈妈, 被动收入增加到3万,应如何部署。 卖出半山物业读者, 在北角购自住物业 (约1千万). 不知是否太妙想天开或卖出半山物业, 用作入PB 门槛 想增加被动收入,但不知从何入手.   感激!! 读者KK   ANSWER: 已经答左1318个个案,99%既人都系问点样帮自己致富或改善自己生活。   很多时同学已买入高息债同收紧息,到收息堂后仍可获得精进地方,原因: […]

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谂sir理财系只龟! 自认兔仔勿入 #1316
Dear 谂sir,   本人现年48岁,现职金融公司持牌人,月薪5万。家庭状况:父母,每月供养费$4,000;太太53岁为家庭主妇,有兼职每月约$2500;女儿15岁中三,打算在港升读大学。除基本开支,可供储蓄为$13000。   财政状况:1.居屋将军澳宝盈花园联名已供满560呎单位,估值绿表价为$4.5百万;2.家庭现金1.5百万;3.保险、外币若干。4.MPF $400,000   以下有问题望谂sir指教: 1.本人打算60岁退休,希望有现值$20,000的生活水平,直至终老; 怎样更好运用现有资产,平稳地增加现金流; 3.是否应趁楼价高套现买债基等,静侯楼市回落,再上车,但年纪已大,不知银行还能批按揭否。   ANSWER: 笔者过去几天善用假期,回顾了一些网民对笔者所提方法之评论,另外自己亦作了些新尝试,睇下有无一些新方法做到债基再叠增。   先讲讲有些网民,评论笔者来来去去都系个几招,话文章睇了一排便觉无新意。明白如笔者文章予人有此感觉,笔者自己唔多唔少都有责任。不过若招式是管用的,那为何担心“来来去去都系个几招”? 大家来看文章是想找个实在而行得通之法,应该唔系想睇笔者日日表演唔同招数。若想要新鲜感? 睇套警匪片令自己置身于爆炸场面便够。但对于同学辛苦储得的血汗钱,笔者主轴仍是以债基、楼、或加ETF(optional)去处理。由2013至今确实是重复讲著,不过会因为这4年来的不同息口周期同股市升跌去解答众读者之疑虑。   另外有人提出笔者“楼+债”的方法有盲点、同时提倡“期权收息”方法话可稳定收息退休。先讲笔者发觉唔少黎上堂既读者连买正股都未搅掂,那仲要佢地搅股票期权黎收息? 太冒险了吧。其实每一方法都有盲点,笔者都无讲过买楼三间就可令你一世无忧,只不过买楼收租其实较易打理。慢慢收租慢慢储,似龟一样咁去爬起码一日会达到。   买股票看似容易,但发觉不少读者连“经济周期与股票行业关连”、“基本技术分析如MACD及RSI”、“普通公司法及一些削减股权、配发股份、发CB”这些基本事都未搅好,若将买正股及买期权作理财重心? 实在难作启齿。有冇发觉你买股发唔到达,都系你操作过多提早放左自己累自己? 股市专收聪明人,笔者在blog中讲的起码与自己想法一致,就系好少买股票。就当买都系当玩,输赢无所谓个只。   读者供满未补价居屋唔可以加按,加上居屋于未来供应增多,将军澳地区亦唔见好,自己意见是将居屋卖走,然后自己同太太部署未来4年每人买入一间,希望平衡52岁前搞好每人一间楼,到60岁余岁起码租客帮楼供了个一半,令退休有所眉目。买楼收租等供满唔一定赢梗,不过可强迫投资人储蓄,加上利用时间将债务贬走之好方法(你再睇睇30年前买落美孚新村一个月供几钱? )。若果话香港楼未来将因经济唔好而长跌? 笔者主张买楼其实系抄股神巴菲特个想法:“30年按揭是最好的投资工具”。而股神提出呢件事,在于有按揭就可长买美金下跌,而政府将来照印银纸令硬资产长远升值几可肯定。反而股市或期权几时升跌就真系好难判断。所以炒股炒权呢样野留比“聪明人”做。自认蠢人请follow笔者。   笔者生来个样又唔系smart(有片为证),买股技巧无再深化,幸好利用火燎森兄在网上为收入所作之界定,笔者勉强可以叫高收入人仕。成功固然带有侥幸,不过坚持才是成事的根本。理财如是,做生意如事。知道有些人在网上评论火兄,话佢旧时系商台介绍创业板股票个阵“昆人入局”,即自己先做“老鼠仓”然后利用自己影响力推高股价获利。同意现市场实在有不少人做紧呢件事,所以大家先有咁多免费number听,令不少人炒足成世股都唔赢。惟笔者认为火兄现作此事的机率是很低的,因为佢要既唔系钱。系股票市场来回赚一亿,恐怕满足唔到佢想要既快感。作为创业者及企业管理人╴追求的是改变自己,改变行业同世界带来之满足感。当然有些人选择追求权力,走火入魔。惟两者之共通点是佢地同时超越了赚钱的象限,所以用金钱挂帅形容火燎森,真系睇少左佢。   一个仲打紧工、或做紧有钱佬跑腿,仲活系赚钱象限既人,三五闲时先出篇文而用打工既视野去品评跑紧千万计Turnover既老板,我真系唔知点讲。当然,话唔定看倌不时都有“小你老细”,这在宣泄情感是可以,但占你太多时间就无谓。   好啦,都已经成年无出过咩“谂十条”去教晦人,在此隔年再提出几条,当警醒自己一下(叫做:如何超越赚钱象限十条)   1.真听明既人,更会掩饰自己既聪明   2.我系银行打工个阵同上市公司主席饮茶,佢竟然多次主动斟茶比我。令我紧记唔好自大   3.用钱作报酬,往往是最廉宜的   4.讨论违例泊车是否罚$450/320根本是浪费生命,真系要做大人物,你起码要过呢一关   5.赚钱是首阶段必须做的事,有钱之后你就有能力拒绝令你违心或唔愿意做既事   6.做善事系好,不过多个Steve Jobs更好! 每人生活都有灰暗面,Steve都唔例外。离婚及陪唔到个女件事最影响自己及家人   7.要成功就预左被人白眼,每日都有大把人想推翻你落黎。人总爱看人地仆街死   8.贪心鬼格局细。成唔到大事   […]
跑羸及跑输的香港楼类别 #1310
四月尾就有新一期物业报告出炉,到时喜爱用数字去剖析楼市既朋友,又有更真确数据去评审下楼市第三波升浪究竟主力在哪。笔者看法是香港楼市由2007至今2017上升10年,共有三阶段:   2007至2010第一波: 由美国低息环境而引发的楼价上升 2010至2015第二波: 由香港政府辣招而引发上升的 2015至今第三波: 由内地资金到港而引发上升的   由沙士至2007年不计在内。中原城市指数由30.4升至70余点当复苏,不计入升市。 至于有人质疑自有自由行,内地资金实一早到港,何来将“内地资金”归入第三阶段?   2015年前内地企业多用与香港地产商合作模式在港投地,先交了学费。自2016年转为独资高价在港买地,有逼香港地产商埋墙角之象。这会是对香港楼市的一个重大转折点。何况主由辣招造成之细价楼爆升之象,于2015年9月尾香港楼市见中期顶后经已缓和,今时中型单位的升幅可与少型单位比较。加上自2012年政府已无再出新型辣招,有都系将原有的修改些少。故把2016年4月之后的升浪形容为第三阶段更感妥当。   对2010年至15年第二阶后之楼市,我们把租金(左)及楼价(右)按三区再分实用面积划分去比较,得出一些结论: 结论:   一些楼可以5年只升8%,另外些如新界细单位可5年升200%。好好选择区域间隔。   一间楼同一间食肆一样,最惊系单位本身无定位。早年笔者讨论为什么火炭骏景园之升幅会位列新界各大屋苑之末呢? 与同区的银禧花园同御龙山做比较,骏景园又唔够银禧平,又唔够御龙山方便同新及靓,正正系两头唔到岸。同一道理去理解2010-15年之楼市,大输家系九龙区D类至(1000-1600实呎)之单位,5年升8.76%。同排第一的新界细单位升200%比(即系5年DOUBLE),真系令朋友O哂咀。所以唔好见亲朋友系业主都话佢间楼赚到笑,对家心里可在淌血,而家九龙千几呎既业主很可能系你老细。     于九龙的千余呎大单位,面积当然唔失礼,不过应是大屋苑内的四房或双套居多。呢D单位有钱佬觉得气派唔够,亦唔似住又一居咁虽然旧,但单幢洋房比到人另一个感觉。地段上香港岛优胜,加上港岛人比较有钱(根据最近人口普查有关各区收入,中西区、湾仔及东区居首。2012年起买过千万单位要比40%首期加上至少8%印花税(当年未有15%税),发展商亦唔会将屋苑单位打入空壳公司去卖比客户以避税,为千余万楼咁做成本太高。所以少承接力令呎价在5年竟只升8%。     上表证实行笔者提倡了几年的“双租法”,绝对帮读者悭唔少。超过700呎之楼房的租金只在5年上升了约15-30%不等。新界的细面积单位价格升了150-200%不等。所以想住大一点可以租,而自己HOLD个间就要细     选错区份亦见令人损失不少。如果你有间500呎实用的港岛楼,五年间比新界升少30%   未来之走势,主力留意一手市场。发展商会游说一些赚到几百万的小买家夹硬用贵价买一房,自己又可以将盘㓥细大赚。另一方面亦会出大单位迎合有钱买家。相反三房之供应会比较少,业主宜将自己重心持货区由少于400呎之单位推上400-700呎又或700-1000呎单位。由于升幅不算疯狂,估计万一出现跌市,一些在香港或九龙的三房单位会成稳定版块。选些近年少二手成交的优质地段屋苑,估计成为日后跌市之避风塘。
30年按揭是全世界最好工具? #1292
近日巴菲特话:“30年按揭是全世界最好工具。”因此佢买楼。加上生果报报导,引起在港不少讨论。我地今日谈谈。   先引述生果报之原文: 股神毕菲特接受CNBC访问时解释,地产对于好多人嚟讲系好有价值嘅资产,尤其对于有计划长居同一地方多年嘅家庭嚟讲,住宅系了不起嘅投资。 喺股神眼中,住宅值得买入嘅其中原因,系30年按揭。佢讲到,曾经喺1971年以15万美元,买入加州拉古纳海滩度假住宅,但首期只需3万美元,其余做按揭。 股神表示:“30年按揭系全世界最好嘅工具,理由系当我们估错,利率升至2厘,业主仍能还清按揭,令业主拥有单向投机(one-way bet)的机会。”   我地再睇睇CNBC之原访问内容: The investor took out a 30-year mortgage in 1971 when he bought his Laguna Beach, California, vacation home, which he recently listed for $11 million: “When I bought it for $150,000, I borrowed some money from Gre at Western Savings and Loans. So I probably only […]

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买楼边区住宅最好炒? #1320
  #上表占比栏的数字之单位为百份比(%) 笔者看法是: 收租单位的业主较易讲价,尤其是持有数层物业的。由于要将3-5间楼卖走要多月时间,所以不少物业投资者会将首发的放盘调低于市价沽出,而将较稀有及质素高的单位留后“吊高黎卖”。最尾拉上补下,将会个物业组合用市价卖走。   这个原理,亦可同时应用在发展商卖新盘的策略。发展商究竟先推边个座向的那一类单位,绝对唔系乱黎。   讲返边种物业会在下波跌市最被重创? 首选港岛区的细单位。由之前物业报告可见,2010-15年间港岛区400呎下单位升77%,虽很可人但比九龙或新界同类单位还差一大截。由上表可见香港岛400呎以下面积单位于2015年作投资用的占81%,万一下跌很易成为投资人先作套现的对象,发生人踩人式下跌。在今时市况,笔者建议你少掂炒味㶶既区份及类别为妙,当然阁下如遇上资金泛滥呢个问题,那就可再商讨。   相反很多人不看好新界区楼价,惟于2010-15年只要属1000呎楼下的单位,新界区的呎价都升赢九龙港岛,按上表看新界区的出租占比亦很低,全低于香港平均33.8%。自住物业业主对楼市升跌不太敏感,反正楼市升跌都系要住。所以预期在跌市新界楼之波动会比香港岛的细单位细。   另外香港岛超1600呎的大单位拥很低自住率,这也是预期之内。毕竟有能力系香港买最大级别单位的人,屋都唔只一两间,小心楼市下跌会同个堆STUDIO FLAT一样,跳住价咁比人卖。   STUDIO FLAT一向不建议原因,系此等单位同旧楼㓥房有可类比性。不过㓥房业主400万入手单位㓥4间,计比3成首期后按揭只供一万余。即系只要每间㓥房收到租$2500,佢系大跌市仲可以轻松挨。而你用700万买间STUDIO返黎,收租少过$10000你已经嗌哂救命。   九龙区是比较平均,而700-1000呎的九龙单位,自置率较高。笔者认为此等单位可攻可守,可配合区份数据细分再作选购。
两个月就可令楼价跌五成之方法 #1319
  陈茂波升迁做司长,智慧定必有所提升。长官门经常外游,肯定知道广东恩平同日本温泉究竟争几远。差别不在大细,而系于内地浸温泉,一路浸一边担心皮肤发炎。于内地玩机动游戏,最刺激不在机动游戏本身。当然近年香港多了新类型案件,如去泳池会被盗取信用卡,这或许是粤港一体化所带出之产物。惟我们不深究个别案件是由那一帮人作为,旨作提出香港的治安水平,比内地或世界上很多地方好了不只一截。至于局长早在访问已表明从小就很有上进心,今次“大湾区融合理论”+“恩平温泉论”深受各界抨击,对表明自己忠精爱国又有进益。家阵想要出名上位,唔介意做箭靶填补众网民于免费浏览时所感空虚,其实还是有个做法。   至于“大湾区融合理论”用黎做研究呃下经费或者开个局就可以,真系要“融”很看商业机构是否支持。笔者看法是香港的名声及香港银发族的钱正不断被看中及提取,年轻一群再系度乱叫无作为,不出十年就会被边缘化。香港班老野被榨干同净,见于:   父干论广被合理化,不少地道老人家为儿子将积蓄投于高价楼市,下次金融风暴再临又有一批财富被挖去。呢件事基本上肯定会发生,从前是美国舞高弄低美元剪羊毛,今次是香港楼价下跌,一批中产港爸爸被剪毛   你话港楼大跌内地都唔见得有几好? 惟投资之精粹在于跌市时边个最有实力。你见笔者自己好少写文同你追逐价升价跌,只强调买楼前需计好借贷力,量度用掉多少,点解呢?   香港另一样被严重透支的是信誉。系由内地人讲比笔者知,香港究竟有那间药房专卖假药,而由内地人开设的。其实只要理顺近年的零团费导游打人模式,已可得知此产业链经已形成,与其搅什么美食车? 不如打理好旅游业先啦   商业头脑永远转得最快,incentive足够推动佢地思考。香港政府倾唔到系内地借地,不过圆玄学院已经帮你倾好左,见下图系香港圆玄学院买个牌位,即送内地一个龛位,那就是透支了香港的brand,再加银发族的钱,然后卖内地既“地” 香港人,竞争力不够而被排挤去内地,是必然。笔者都系香港出世,当然唔想见到呢件事发生。由小学happy到九七年炒闪卡加上“他妈哥池”,实在是美好回忆想后代同我地一齐共享。不过世界唔系由谂sir话事,又或历史洪流连国家主席都阻唔住。香港变美好之余主人都要换,老人辈既旧人死后尸骨被移居内地,活人于生时就被逼返回内地   计好借贷力再买楼、及保守的买债,是自认蠢人自保财富的最佳模式。近年涌现太多人免费比股票number,太多人只要你比$98蚊就包饮包食请你去睇楼,十足李嘉诚当初sell马鞍山楼请埋你入去食buffet一样。话左贪心既人格局细,最尾系会输到突。   有能力既人当然除港楼外可投资海外,打散集中投资香港的风险   唔排除香港阳宅炒完,阴宅都炒起。据有线新闻报导内地系唔可以用在生人仕名义系死前炒阴宅,杜绝“阴宅期货”。不过香港可以! 所以香港同内地,因法则有异令阳人既楼炒到不平衡,死人既楼都炒到不平衡 同一招,可用于内地发展商买左香港既地,究竟点促销埋内地既楼   香港的法治、信誉都系留比有能力既人。所以别活在福中不知福。香港点解楼咁贵? 真系你同我都有份造成。想楼价跌? 笔者唔可以鼓励你拎个炸弹放系某车厢内点燃。炸三次? 保证楼价跌。当年一个色魔已令人唔敢去屯门。你无炸? 就系咪表示你有帮手托起楼价?
而家先知打几十年打工都系白费心机 #1317
谂SIR: 你好! 真是相见恨晚, 看完你Blogger和书, 先知原来几十年打工都系白费心机。 本人今年52岁, 太太没有工作, 一直做全职太太, 有一儿子10岁, 2013年买左将军澳天晋二期四房一个单位自住, 现值1350万, 每个月还贷款三万元, 还有17年共490万按揭未还〪 早期在大陆工作,有两个单位, 分别现值600万和300万, 出租大约8000元租金,没有按揭全部付晒; 强积金有80万, 全部供盈富基金〪 另有保险储蓄100万, 到60岁时可以攞番。现金五万, 基本每个月收入全部用晒〪 我想再买过一层楼收租, 又不知如何取舍? 是否应该卖晒大陆楼? 请问我如何尽快退休, 或者可以实现一生三宅? 谢谢! 心急如焚人 2017年3月31日   answer: 咁又无咁严重,人生在世几十年,你与家人的关系,系对社会的贡献,都是坚实成果。就当人无钱无面,人生亦不一定失败,所以就咪话“白费心机”啦。由于两间大陆楼已供满,加上将军澳楼净值1350-490 = 860万,读者手上拥900*1.2+860 = 1940万资产净值。   唔用杠杆去胁持租客帮自己供楼,唔花心机去选择跑嬴区份住宅,相信是令读者感难过之原因。或者难过在自己高薪下储得的资产,或许同一个月入30000而系2005年入手两间沙田第一城的后生仔无异。根据美联楼书,2005年买第一城两房同三房都系百余万同接近200万,当年买楼可九成上会后合规出租,基本上只储到30-40万首期夫妇每人一间咁啃左两间楼死收租,收足租12年加自己还些少本,要供满两间第一城拥与读者相近的资产效果不难。   供两间楼夹埋300余万,摊20年还只需月供$18K,两公婆夹埋只有四万人工就成事。在于过去10年资产升值比人工升得狠的情况下,难怪读者有“白费心机”之言。   那现在心急如焚,应如何追赶失去时光? 首先就系唔系心急! 相信工作多年的读者唔会唔知道:“情况越赶越唔好心急”。第一观察是读者资产过份集中中港楼市,此情下无论未来睇楼市升定跌? 读者好应将手上楼减磅去降低投资过份集中的风险。看法是300万市值的大陆楼要卖,天晋不妨揾买家同自己买及保证会租回,签够两年死约,用此作招徕放盘。两件事套近1200万资金,可先用300万做按揭买二手楼,800万楼付40%首期中约就化300万首期,而月供为19K/月,此价码可在四小龙买楼或系九龙塘入手些入门版。此两区域都比将军澳好。入手后可将其租出,若真系比人发现,只不过补10%楼价将用途转做出租即可,自己实力够令风险很低。   将军澳附近大把盘,就算四房都唔需要担心无盘租。由于区内供应仍然偏多,不建议买楼自住,应行“以租养租”之法,用第二度租金或利息去补贴自住地方租金。   买楼后净低约800-900万,抽300万投入债基叠增方案,收12-15%息一年,即每月多30-33K收入。债基波幅用标准差计出,为3.5%-4.5%,比汇丰之股价约9%为低。但就唔系保本,风险自己衡量。仲净500-600万,可以买一只REITS及做香港一间银行之直债:   标的: 东亚银行直债 (本文不在此债券的推荐,只在提出买债收息此一路向。烦请不要着眼某一直债之可赎回性或抵押力作评论,会在面见时更作详解) 2022年到期、留意于2017/4/5后可用@100提早赎回 每半年派息 […]

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伤心和后悔过后,重新振作理财 #1213
[10/10 上午 6:08] ‪+852 941x xxxx‬: 你好,本人想报读谂sir的课程,无论收息或买楼。 本人已有一层在马鞍山供满的居屋,市值约$450万-$480万,丈夫月入$44000,是公务员(是新制,没有长俸),我是全职妈妈,有一个6岁女儿,每月可储$14000,现金加股票有$60万。 我们在过去3年于股票市场蚀了$100万,错过了两次再能置业的好机会,很伤心和后悔,但看到谂sir在网上分享,心里很想重新振作,好好再安排和理财,储够首期,希望在两至3年内再置业,在九龙买一个两房单位,约$700万的单位出租,希望将来能作长远收入。   但我不知应报那个课程?请问可以提供意见吗?谢谢你。   [10/10 上午 6:09] +852 941x xxxx‬: 未能入睡的乜太 [10/10 上午 6:10] ‪+852 941x xxxx‬: 现时丈夫47岁 [10/10 上午 7:47] ‪+852 941x xxxx‬: 但供满的居屋未补地价。 我觉得如果有一笔钱,情愿作首期,也不会用来补地价,因为我们现时地方够住,不介意继续住,但好希望储够首期,买多一层私人楼出租,供15年 (老公65岁前要供完),可作为退休后的长远稳定收入。   answer: 几个概念读者要搅清: 一般银行唔会批按揭比65岁既人,但唔代表人到65岁就唔供得楼。批按揭只论上会个一刻你交到咩文件(或保证),故不少人到买楼001课去学点执靓套文件比银行去批,一旦批出就过海成为神仙。当然借款人与银行的合约中,是有订明如借款人之财政有重大改变,佢系有责任要通知银行。不过笔者早年在银行工作时等了又等,都未等到咁做既人会出现。 旧制有长俸的公务员,确实可打破上会只到65之限。可惜读者唔系。 明白在股票市场输100万令佢很心伤,不过残害得读者更深的是未有适时运用手上居屋,损失比100万更多   为何多于100万? 容笔者再解: 读者供满居屋,虽不能加按,但能卖。未补价既居屋不宜持有,在公营房屋将大增之下,此等住宅既没稀有性,要作抵押品亦要房委会批准。三件令楼值钱的特质只剩可住人消费特质一面。   由于家庭现金水平低下,卖楼后套回480万,可夫妇每人一间楼八成上会。一间自住再一间收租,惟买九龙三房读者应避免。一个44k收入家庭加上超500万资金在手,笔者仍觉供九龙贵楼仍属勉强。何不退一步在沙田第一城搜括两间两房,预400万一间,八成上会即一间要80万首期而借320万,加埋税同杂100万一间应搅掂上会。由于家庭收入只44k,借尽为5.7百万,买两间第一城要借640万,要解此难应运用买楼003将借贷力由零变有之法。最后成功夫妇每人楼一间,而其中一间要偷偷租出,需到堂了解当中风险及早规限,及参考过往被人揭发之案例。 净低480-200 = 240万,估计其中120万要留作补地价,而另120万可投入做债基叠增收15%年息、而自己的60万cash作备用现金。那读者收息18万一年,即月收$15k,可帮自己储多些钱,或索性将两间第一城都出租而自己用15k补贴去心仪区域租楼。留意夫妇边个先买有学问,做对可避15%新印花税。     由于读者透露股票市场输了100万,即佢原本有160万。于160万资金当中拎100万(即62%)投入股票市场,以此岁数比率太高。敢讲就当下次就算有高人指点选股,用此等资金分配仍是要输钱。输唔紧,要明白输左系边。同埋要早输先有得避,故年青人见本案经验应明白早试早输其实计到尾都系赢! 读者要搬屋及作彻底大改变之原因,为读者不工作令家庭收入减少,必须活化手上资产去提振个人被动收入。唔做野又唔想搬更要有钱洗!? 世界上无咁便宜既事。重复每日的生活习惯,只会维持生活水平在现今水平。
理财方向的理财执行步骤#976
    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的学生。最近两个月才认识Lum sir,实在有相逄恨晚的感觉。希望得你指点一下 背景﹕ 本人31岁,月入52k,14个月粮,在银行工作。因打算用先生housing benefit,故不会考虑用staff loan. 展望十年后人工可达100k/mth   先生31岁,月入55k,公务员。预计10年后人工约90K,另加为期10年housing allowance,每月两万左右。   本以为结婚后,很快会有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,这四年租金支出为四十万。但已知下年初会有宿舍,但只可住两年左右,因先生已差不多到顶薪点或会升职,但会有120期housing allowance(共240万左右)   1.      家庭借贷力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我们没有负债,每月剩储蓄约45k,暂没打算要小朋友。现金约800k,股票140k。 2.      我们于今年中有一次海外物业展,用AUD 550k于澳洲买了一单位收租,租金回报为6%gross(两年保证),已付一成首期,2016年收楼时要再多付一至二成首期。 3.      另,我们付了约HKD 25K订金买英国一单位,2016年中收楼。楼价为港币一百万左右,租金回报为8%NET(五年保证)。打算以先生名义借600k P Loan,分5年还@3%pa。 问题如下 1.      但最近听完你的收息论及有感香港楼价正在调正,实令我15/16到底应否放弃英国楼的订金,保留借贷力在香港买楼或做债基? 2.      如在香港买楼,打算趁早买入两间细价楼(单名接有),各3.5m以下。虽然现在已够储蓄去执行买楼计划,而供楼都不会是一个问题,但现在市况实在看不透。到底我应将现金暂时放债基再观望一下,或即时入市先买一间细价楼(打算出租相熟朋友)? 3.      长远而言,我希望能做到一生多于三宅。但不太确定应怎样部署。 烦请谂Sir 指点迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 笔者也有一个问题,就系公务员40岁已到达顶薪位置、究竟仲有咩方法令佢地卖力工作呢? 制度令一些有经验既人坐系度等食长粮、冇经验既人想博上位升职就遥遥无期。既然特首都已经得罪左咁多人,咁都唔怕再向公务员开刀改革制度了。何况改革倾向支持新人、更能得一班中层公务员支持。   当然,笔者视野有限、顶多是活香港的一个小生意人。相比做投资人,笔者认为生意人对社会是更有为的、各位他朝收租收到手软、莫忘回馈社会。至于究竟公务员的制度怎去改善,我地留比萧公子同陶才子两位名咀讨论一下。   无谓操作 读者在过往一年所作、应是睇香港楼太高、而又未认识其他投资工具下,选购海外物业楼花。由于海外物业比本港楼更轻易“摸出”,此应定位为赚价投资。好似英国楼咁只付港币25000订金,万一要上会时英国楼价升10%,即一百万楼有10万回报、而25K投资即有75K斩获。在笔者看来此项投资应在收楼时终止、不应借P-LOAN令其“上身”。因借P-LOAN大伤个人借贷力,是早前文章“堕入财务漩涡的十大陷阱”其中之一。   停止再单向睇跌 读者系BANK STAFF,不妨单名入手中细价楼租比人,十成上会不需首期,1%或更低息令还本超快。当然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情况下比第三者包租了比人、令自己对银行的诚信无损。去到呢度,已讲了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]
补救错过了黄金十年的财务缺失#952
*上图:  深水涉1500长者等派米   谂sir 你好 我家庭总收入大约8万,有一供满的楼自住,现金大约80万 40岁,做工程,另老婆系教书,收入比较稳定。 联名自住楼估计有450万,应否按左层楼去买另一间屋作收租之用? 本人比较细胆,怕现在高位买楼市下跌。 希望谂sir 解答,谢谢 庸才上  ANSWER: 两个概念读者要细察: 1. 加按后如楼价下跌及成为负资产,若属打工人仕被银行收楼或追收差价的机会很微。客观资料可参考2003年无断供而被收楼或追差价的业主数目 2. 楼不是良好的赚价物、升幅较少。若不利用杠杆去买楼再运用债务被时间贬走之原理,持有楼房便获益较少   两个投资心理读者要留意: 1. 人偏向稳定、守在自己感觉舒适区间。而通账就不经不觉稀释各位手上钱币的内含值,一旦“八达通”完全取代金币、即社会只用虚拟货币同纸币、更方便政府操作市场、货币系统一波动可令人生活质素大减。就当而家尚算太平盛世,在过去农历七月仍有阿婆抢派米、轮免费饭盒。我们既要学习怎去保全财富而努力、放胆犯少错但不好犯大错。亦应当满足到自身财务需要后、花时间去帮助社会上有需要既人。 2. 害怕源自不认识。当了解到执行状况,会选择做或唔做去规避风险(risk avoidance)   执行方法: 与读者想法相同、系要由加按层楼开始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其实以读者人工80k/月再加太太稳定工作(亦即良好借贷力),呢10年个市况又咁就、40岁完成一生三宅同手执300万现金亦只属B GRADE功课,拎唔到“兔仔”。   唔系大只讲,计佢30岁时, – 2005年首置业入手100万楼(当时成街都系) – 2007年尾已升至150万(因中原城市指数在同时段由约50余点升至70几点。 – 2007年可合规加按至九成再出租、又或唔合规都无所谓、无人理。 – 守到2011年头,楼价已快速由2008年金融海啸低位回复更闯100点大关。到时再入第三间唔难揾到首期。当时只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠储蓄只加按去捞到3间楼一D都唔奇。另外讲储蓄,唔知读者系咪负担重要养3个细路,否则佢同老婆加埋月入至少10万、当月储4万、10年开来只储不投资都有成500个系手。所以对比而家只80万现金、真系唔知钱消失去边? 又或真系难言之隐。   讲返而家,先将联名楼行笔者授方案一拆二,按爆450万*80% = 340万。比起就咁走入银行只按6成好得多。由于现金少、佢不适宜而家买楼,40岁既佢已错失黄金十年,又或参照彿家说法、唔知可得便不觉有失,佢可如想留在舒适区间可持续咁谂。 *注: 笔者无意抵毁彿门学说,如例子运用失宜请见谅   有钱唔买楼就先收息。直债、债基、任局选择。借用昨日30岁读者来文所述:“以前上网找资料或看书,都多数是分析数据,或教授一些基本概念,实际上如何操作,往往会茫无头绪。但自从找到贵网之后,获益良多,引导我的思维走向正确的方向。”   文章令人有所启发、笔者感觉喜悦。同时建议读者坦诚将自己情况写一次出黎、比自己睇即可。将情况实在地写出已助解决问题之一半。

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唔使加按都有钱、究竟点样先做到? #1318
  谂sir 你好,   拜读阁下文章已久, 有些事情想请教.   一对80后夫妇, 希望可以做到财务自由, 女儿出生后更妙想天开希望可以做全职妈妈, 知道被收入重要,  想实行一个五年计划   本人和先生正33岁, 两个女儿(两岁及刚出生), 三大长老要供养, 背景如下:   本人同先生是专业人士, 收入稳定月入本人5.5万及先生8万左右, 年尾1-2月花红 租住北角屋房约$22K 有1.5层物业。一层半山30年单幢楼, 现值约800万 (楼按欠490万,月供$20,000), 收租$23,500. 一层和家人夹份的鲗鱼涌旧楼约525万(楼按欠160万月供$13,500), 收租$13000 (每人分一半)  高息债券’约$1.5m, 每月净收入约$9k 股票+现金约20万 四人三长辈开支约八万元 现时每月储2-3万   问题有几个, 希望谂 兄可指点一下 希望3年后做全职妈妈, 被动收入增加到3万,应如何部署。 卖出半山物业读者, 在北角购自住物业 (约1千万). 不知是否太妙想天开或卖出半山物业, 用作入PB 门槛 想增加被动收入,但不知从何入手.   感激!! 读者KK   ANSWER: 已经答左1318个个案,99%既人都系问点样帮自己致富或改善自己生活。   很多时同学已买入高息债同收紧息,到收息堂后仍可获得精进地方,原因: […]
中层员工怎因汇丰裁员考虑置业问题? #1314
你好,谂SIR。   本人37岁,单身,月入55000。 刚刚因单位质素卖了单位,轻微获利,想在楼市稍为降温后购买新单位。   本人拥有资产如下: 现金约一百万 自愿强积金供款约八十万   想问如何在这段时间如何稳阵地增值?   如需要其他资料,随便问。谢谢你。 王先生   answer: 先回应读者想稳阵地增值的问题: 用债基叠增,投入金额10万或1000万都可以,收息10-25%都可以。当然25%之方案的波幅,是10%方案之3x。惟25%之方案同汇丰股份的波幅比,都只系相约。 直债保本,年期2年至成世都得。年回报亦在3%至40%都有。好似你够胆落只MI能源直债,1年松予你超30%回报。当然收息101课程会授予原理及提供安稳的直债选项。惟直债方案不合读者,因10万美金为最低门槛。大部份20万美金。 ETF收息可达10-22%不等。波幅约同股票,冇年期日日可buy & sell 保险提供约10%一年,更是到期保本,入场10万港币即可。缺点是要5-8年投资期。   上述几个途径有波幅(volatility)与中电(0002)相约的选项,符合读者安稳要求。   不过若然比佢成功稳阵地增值,令180万资金每年可升15%至约220万,两年后那又如何?   两年后若楼市大跌 那读者就赢到开巷,可以用2017年卖走单位的价格之60%,去买番原本单位。又或用同价钱去买得更大的!   不过其中假设是,读者唔可以无左份工。又或如果佢由月入55k跌至35k的,借贷力会缩至4.5mil。假设当时按揭批核放宽了,读者又系咪愿意将220万次一半出黎买间500万既沙田第一城三房呢? (用2017价格计第一城三房,跌40%后有望可用500万买到)   另外笔者提及之收息物,价格都会跌。不过如股楼大跌,债券或保险类的只会有轻量价调。系大跌市“输少当赢”之下,确实大跌市对收息为主的投资人是有利的! 不过读者都要预收埋息计有220万的资金,或许收实应只在200-220万附近。除非佢今时睇对楼市,再咁叻仔睇中埋股债市个大顶啦。   不过….如果两年后楼市再升呢?   若再升20%,沙田第一城三房做紧1000万,御龙山三房做1500万,就当系个市顶跌返30%,御龙山仍要$1050万。咁讲读者得200余万加55k人工之借贷力(7.1mil),要改善生活比2017更难。就当父母会提供住处而自己唔考虑结婚成家,读者仍欠缺楼房租金收入肋其更易退休。 若有居住需要更大问题,计一个月租金$15k,2年已是36万,基本上用掉读者20%手上现金。如果等两年发觉楼市仍未大跌,例如跌左都仍高过2013年那120点的位置,呢批租楼既朋友会发觉可站脚点越缩越细。   结论: 读者较难承受万一睇错市之后果,卖楼为错误行为。比人炒、楼市升呢D野一样会发生,机率不比楼市跌的低。   若果比人炒埋呢? 在现时情况,收得50k人工以上的,随时准备“起身走人”。笔者有朋友公司被国内集团收购,仍要裁走一批人,换班上海既人黎做主管,顺便帮埋人地成家落黎香港定居。系汇丰大裁IT人员之后,基本上已发出了“警钟的最后警钟”,即钟响了咁Q多次仍系听唔到既,那当死人办算了。汇丰IT在行内属over paid,被裁当然系唔开心。不过被裁受访者同生果报讲难处在于:“好难系出面揾返相同人工既post”,只好说汇丰个post令你太天真,亦肯定汇丰个IT post平时唔太需要班同事动脑筋的。所以有此结果,亦很正常。   投资人必须将问题考虑得更阔,例如万一自己睇错能否承受当中风险。单一咁睇:“我而家有笔钱? 应该买乜?”只属销售人员想你买野而早为你种落既trap。阁下唔系为买野而生存、而是为改善生活及活得更快乐而生存。   你可以话笔者凉薄,或者留言“凉薄”x20都可以。只想提提若阁下为中层管理人,将最后一间楼都卖走时要深思熟虑。而笔者看读者底气不多,由两个点子: 过去5年,持有楼宇再卖走而获得“微利”的,属少之又少。说实话,一般都是大赚的。 成37岁人靠卖哂楼先有港币100万cash揸手,仲衰过平时30出头黎问首置问题的平实小夫妻。当然,唔排除家人有病、兄弟有难搞成咁。 […]
姓蔡小康中年投资契机 #1313
谂sir你好,   最近一直追看阁下的文章和视频,受益良多!   本人姓蔡四十六岁月入四万,太太四十一岁月入两万,有两个小孩,分别十三和十五岁。和父母联名一个自住物业(已供满)现估840万,父母住付近居屋也供满,但无补地价!太太名下也有一个三分一业权的物业,由岳父自住。手头现金只有一百万。曾经投资股票但收获不大,看了阁下的文章才知道个中原因!   以我现在的情况来看,人到中年,借贷力下降,现金又不多,小孩还小,又无人名可用来卖楼!如何能做到一生三宅的退休生活啊!所以来求敎谂sir!   期待你的答复和上你的课程!   中年男子上   answer: 读者所作财务安排不配合时下法规,有感三宅遥远属正常之事。手上房地全部联名持有当然蚀底,不过要由联转单系唔需要揾个首置人头去“食屋上身”,例如三个联名持有人系可以卖间楼比两个联名持有人,就咁其中一个人既名就会甩左出黎。变成可八成借贷上会加买楼免付15%高从价印花税了。当然点做才可更悭税? 同埋按爆原本间楼既赚幅出黎? 这在买楼003相授。笔者想先指示多一个考虑方向予读者。   有一个物业供满、同埋有一间未补价居屋都供满,这当然是读者之契机。有同类情况之香港家庭为数不少,地产商联同经纪正努力揪哂呢批人出黎去睇新楼。本案更是居屋富户例子! 由于新楼由发展商提供二按,不少人都唔觉意咁“借大左”,好似读者咁样,以工资计联同太太之借贷力为(40k+20k)/10000*2.59*50% = 7.8mil。若付15%首期上会,100万现金可买约800万楼,成交后三年开始贵息供款,总供款额可达800*80%/259 ~ $24700/月,对小康之家造成极大压力。如遇上跌市,读者仍需供$24700,但当时若将老豆楼加按,由于自己加太太借贷力已用尽,就当有间供满既楼都套唔到钱,话唔定要夹硬平卖老豆心血去减低新楼供款,造成家人之间的钜大心灵创伤。   由于今次楼市升市系由一班加按换楼客、再加“借屋企人头”之方式买楼,与1997年那次不同。97年“摸货横行”,大抵是朝早摸入而夜晚摸出都可以,但点都好都系业主同买家之间既事,屋企人起码个名无借出黎。但今次如楼市真大跌,恐怕出现大量家庭纠纷案件,今次连刚满18既仔都落埋镬,中左招有排搞。当然咁讲不等同笔者认为楼市短期内会跌,但楼市始终都要有跌的一日。各位买楼前宜先计好自己借贷力,及想想借左屋企人头点去还。   读者可以将自己从父母楼拆出,父母联名持有840万间楼,可顺便加按当中300万价值出黎,读者自己做担保人。读者自己一个计借贷力已超500万,所以担保父母拎300万出黎应可行。按揭计划可先选择灵活按揭计划,提供最多借款额之一半作高息活动存款,活期息率与按揭收取你之利率相同。换言之,省下一半按揭利息支出。   当然将自己名由三人联名楼拆出,对日后卖楼能否分到钱有影响。但考虑到读者拆出自己名后即海阔天空,买楼可以八成上会只付100万便hold到500万楼,更不用付15%印花税,同时可趁在45岁附近借贷力未大跌前揾到租客帮自己供楼,一举三得应去考虑。何况父母真要留钱比自己,搞份遗嘱就可以,所以好仔就不应望爷田地。读者自己成功左之后利用太太同一方案,未来5年置业两层,令退休洗费可每人一层楼打底。   当然加按而得的金钱可收息,运用收息101之债基叠增方案收息10-15%一年是平庸,25%息是突出,而40%年息先讲系冇可能。同埋收息到15%之上既方法,绝对不保本。5年之后小孩已过18岁,或父母都已仙游,中年人到时已达宜休之年,面对另一局面到时打算未迟。总之有钱系手+月月有息收就最重要。你咁辛苦返工,咪又系望月月有粮出? 咁点解唔自己搞份被动收入出黎? 主动令生活好过?

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老母“被置业”的个案 #1305
  谂sir你好, 我家父母一直在租房子,因为业主是亲戚,以及单位是居屋,所以每个月租金相对平宜,每月$9000三房在九龙区。我的弟弟就快结婚搬出,所以父母之后都不需要这么大的单位,开始在想买一个两房单位给他们会否改善现状。   我和丈夫已有一个两房单位,市值约$660万,还有约$400万按揭,每月供款约$17000;收入每月大约14万,储蓄约7万,现金约$380万,已计划用约150万作首期买多一个两房作投资,其余的现金想上完收息班再决定。我每月给的家用是$13k-$14k。如果买的话,会用母亲名字,母亲愿意付约$50万作首期,由我们来付余下首期,作担保及供款,到时我给的家用会相应减少。   问题: 应该买还是继续享受低租金? 如果买,是否应去试抽居屋? 什么时候买?因为这算是我们的第三宅,是否可以等跌市买?   谢谢!   answer: 父母原本住系九龙三房居屋单位,想买两房改善居住环境,笔者估计两房应是较新的楼吧。另笔者理解是新买的两房应是父母入住,而读者把此项目作个人投资考虑,是吗? 同意父母无楼很帮助减少买楼投资首期,即系#1288 CASE那位150K月入读者所讲的“提供人头”。而家排队买新楼有20%系廿岁未够后生仔,父母老来“被置业”在现今香港亦属平常。笔者为符合港情,分析一下用人头买新楼定买二手又或租楼比爸妈住之利弊。   人头买新楼 如买全新楼有机获15%印花税之部份回赠,不少发展商回赠一半7.5%。即九龙新楼两房若在800万,印花税有回赠都要60万。放番入本案,此金额已是父母现住地方之60个月租金有突! 知道读者有人头买楼,你系唔使比15%双倍税,但单倍仍是要比的。当然无回赠“益”个客,发展商或因此提供减价。另外首置身份除了可少付税,亦可做尽按揭八成上会。惟本案读者的妈妈估计收入不高,就算单名买楼都要加读者或其先生做担保,在此情下系做唔到八成上会的。因要做高成数八成二按需借款人联同担保人都系无楼先得。不过买新楼仲有张皇牌! 发展商暂可无视照批高成数借贷,85%上会照可行! 不过头3年低息过后预比4%附近(有些可达6%年息)。   按读者想打200万去买楼改善现状,买新楼付200万首期应可够CAP成1000万既楼,同意真系可改善现状。不过留意现九龙区新盘大多以启德供应为主,按卖楼广告都知主想招徕后生仔买家,片段又弹结他又唱rock style既歌咁。笔者惊父母搬入后发现屋苑会所缺长者配套及交通不如估计般便利,令老人家未感现状有改善。另外其于在旺市买楼不应用超借贷力60%之原则,先计借贷力为14k*50%/10000*2.59 = 1千8百万。现在只借了400万,即运用了22%。从而计出再买下间楼应只借1800*(60%-22%) = 684万。由于首期打算付200万,读者若买1000万新楼,自己同老公会加埋阿妈担起800万新债务,超出684万安全水平些少。笔者认为超出此水平是可以,但若买成1300万价码的新楼会令件事变得危险。   人头买二手楼 如买楼龄较新的二手楼,可先到社区视察、或父母都有个大概。此举没发展商回赠,惟所得单位投资价值估计更高,附合读者希望利用阿妈名既可帮佢改善生活而自己又能投资的想法。新楼收楼后大多呎价会跑输大市,因需挨过供应高峰期,二手楼入伙三数年后多无此问题。若读者买二手楼即没发展商包底借够八成五,咁讲付200万首期,根据金管只借自住楼市价六成之原则,读者顶尽买500万楼。因500万楼借六成,即只借300万。换言之买二手楼难去改善父母居住环境。当然二手楼有好处系即住,买新楼你系买楼花,大约都要12-18个月后先入伙。   唔用人头租楼 此法主要系比唔使买楼既仔女,利用手上既钱收息去租靓楼比父母住。计及350万用债基叠增收息,较低风险咁行收息101之套餐E,约收10-12%,一个月有息35K息入袋,每月10号派。如用稍高风险的混合方案,收15-20%,月收入可提高至58K,可够租楼而自己储起净额再作首期第时买二手楼收租了。点都好,呢个唔买楼既方案相信不合读者。   解构了三个方向,第一重要是说明买楼不是看什么时间买,而是先看有无能力买。计出读者能力,买二手楼只达500-600万楼、而新楼可至1000万。入手后若楼市跌20-30%,由于借贷力未用尽可以守住。一个老旧问题是:“如果跌点解仲要买?”   重点是:“无人知听日会升定跌。但你个人能借到几多同买到几大就计得到。”加上李泽楷的机遇不是谂sir的机遇,所以睇好自己副牌先系最重要。当然同意读者收入在香港而言算是高的,买新楼系佢用好“人头”同时作投资又可照顾好家人之“一石三鸟方案”。所以新楼广告几时都以爱行先。四月期待同大家去睇海之恋。
傻中年遇上渣打9%年息 #1295
谂SIR您好: 早前拜读各下书籍,其后上了三个课程,另我获益良多和广阔视野,现准备再报读收息103。 本身资金不多现已用50万左右,购买谂SIR在ETF堂推介的ETF同REITS,已每月收息中,初想自己子弹太少,不打算发问,但最近家父与家母身体相继不适,需要我帮忙管理资产,因这是他们一生的积蓄,个人不才,不敢轻举妄动,望谂SIR指点迷津,实在万分感谢!   资产如下: 股票1000万左右 (七成蓝筹股,三成二三线中资股, 粗略计算平均股息率3.3%) 定期 400万 (已到期) 另外家父家母跟我和兄弟姐妹共同拥有收租公司: 两个舖位一个7-8年前估值3500万左右,现收租$60000,另一个12年前550万买入(车房契),现收租$34000,一工厦单位12年前500万买入自用收租$25000,两个工厦车位自用收租各$2500,一住宅单位约610万,现收租$15500(月供约10800),以上除一住宅单位还欠银行60万,其余全部已供满。 需要放晒所有股票吗? (因太多不详细列出以九仓和恒隆地产最重货) 如果不做杠杆有咩好做? 或杠杆应用百分几资金最安全? 直债, 债基, ETF 或楼如何分布? ETF或债基有到期日吗?如果停止交易,本金可取回吗? 有需要开一个私银户口吗?有推介吗?一般收费如何? 40歳傻中年人上   answer: 父母的资金要稳妥管理,股票从不属稳妥投资。上三十年父母见证香港经济起飞时,身家随股市上升暴涨。可惜到今时又另一光景,于可见未来香港的楼盘,将会拎去北京包销。此一时彼一时,想借力打力必须顺势而行。当然要取中国水不代表你必定要弯腰,丰富个人资产及见识,再留部份资金于海外,定必令你更有承担更见风骨。   读者列出之物业要在笔者面见后才知点处理,这亦是投资楼房与股票的很大差异。楼亦称不动产,既然“不动”,即周边的环境不变,或至少三五七年先变,要研究一间铺是否值得持有,除本身的营业许可之外,周边的铺位很影响判断。另外利用公司去收租同收息很好,可冲销不少税项。在稳阵的前题下,杠杆唔应该大做,至于ETF同债基就算买,其实唔做杠杆已可达8-10%一年,此等息率对读者家庭而言已很够,唔需要搅什么10%之上的收息了。当然读者自己既钱,可用债基叠增收到15-25%/年,惟家庭成员的钱,主打用债收息去产出回报。   ETF/债基,除非信托人倒闭,否则绝大情况下都可赎回。例如买A50中国基金,信托人为汇丰信托服务(见下图),那出事的概率很低。亦肯定如汇丰出事,这是共同风险,不怕冒上。当然,基本资本如少于1.5亿,发行人可解散基金dissolve,有可能令投资人强逼用低价收回本金完事。当然以A50的知名度,发生此事的概率亦很低。但基于本blog是想纠集一班唔求number主想学习进步的网友,所以同大家睇些少基金章程,学懂此道理他日读者睇其他基金亦可应用。 – 至于私银户口,笔者建议读者将父母的1000万股票卖走700万,将700万或再补些少钱去开立私银户口,为的是用低融资成本去将直债之回报放大。买直债去杠杆,杠杆比率只是5成,就好似你买楼只5成上会,比率算低可作杠杆。至于债基再叠增,留意到似买楼是7或8成上会,要当心一点。讲返直债,我地揾只渣打2022年到期的直债讲讲,按佢价值现时买入年回报在5.1%,若“五成上会”,一手20万美金,杠杆后(融资成本1.2%)年回报可达: (10200-1200)/100000 = 9%。若渣打直债比买入价跌50%,要call loan。不过笔者心想,连渣打直债都要跌50%? 那汇丰可跟几多? 对此共同风险还是到时再谂吧。其实call loan一点都不大问题,补些少钱就可以。最惨系买中跌完成世升唔番既股票,境况更惨。   净低300万股票,可利用杠杆ETF,将300万投入ETF是可模拟1000万篮筹股之同样升跌幅。故700万释出了投入直债当收9%一年即息多了63万/年。这在ETF课程会更详细讲解,找到最底可见此课程。   知道有网红话:“股票不是无型,股票的形态就是其拥有的资产”。那渣打的股票由100蚊跌到落50,是否佢资产值少了一半? 渣打在英国控有之物业唔值钱咩? 你押比渣打间楼忽然唔值钱咩? 讲到“你间楼”呢度,希望你捕捉到。一只股份的资产只属帐面值,随时可因市况而大变,最终令股价大变。另外怎为股票之资产作定价? 这是因人而异,随时令股价波动。买股票,从来无人保证你可以拎番咩野。买债券就有发行人保证到期可回本金,如果佢唔还,要比人清盘。那投资人就要选取商誉好的公司,因其清盘之机会成本(opportunity cost)很重。至于楼同称Real Estate, 又或Tangible investment product,即系有型投资物。反之股票系Intangible investment product,即讲明是无形了。根据书本讲,同股价表现讲,股票已表达了其无型性。 […]
唔做野都有69K收入你会怎样? #1288
33 岁卡在中间 “Tiu Tiu Fing” (收息, ETF及买楼堂学生) 谂 Sir 你好,小女子是你的长期读者+学生(由数年前 903 骷髅会 blog 开始),先谢谢谂 Sir 之慷慨分享,毕生受用!   现况: – 33 岁, 单身。 即是收入方面只能靠自己。 – 收入约 150k/月之中层管理人员(非公务员),交税约 20k/月。 – 2-3年内有转工(实为转行) 打算,一方面身处之职位发展空间有限,另一方面想尝试新挑战。届时收入有机会降至约 90k月 (希望会有 100k 左右)。 – 股票投资过去在 3 年平均年增长约 20% 左右,今天约值 1.8 M。 – 每月收入支出于下表已列出,港岛物业是早年母亲单名买入作父母自住,由我负责全数供款,但按揭申请时由兄长担保所以不损我自身借贷力。 – 父亲名下没有物业。父亲已同意,若我将来我再购买物业,”人头” 可留给我使用,条件是不能做套房。 – 没有意愿结婚,买楼不会有伴侣人头可用,亦不会有人担保增强借贷力。 我自知财政将况比上不足比下有余,一睇盘数就知离财务自由唔返工仲有一段距离(被动收入 69k vs 支出 114k, 只完成 […]

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    [汪敦敬]楼市需留意地皮 会否割价求售
    虽然笔者是预测楼市比较准确的评论员,但其实我并不希望我的预测言中的,因为楼价跌,社会会平和一点!做生意亦会开心一点!社会在近年多了不少怨气!而且,楼价跌反而我们会更多生意,但是,写评论文章要说实话,无论你喜不喜欢,我也应该要将实际情况反映,否则,我的文章就没有价值了! 到了现在,我亦无意改变我上年年尾对2016年楼市的预测,即上半年开始有个别板块找到谷底,而下半年整体住宅市场应该找到谷底了!但是在寻底过程中,楼市局面是颠覆不定的,我必须要与读者分享我的分析!     上年10月开始的劈价势,并没有令到市场结构性改变!在实际上,因为香港人供满楼的人是增加了不少!从存款上去看,香港人亦比以前富有(虽然贫富悬殊严重了!),但市场上350万的二手放盘反而大增,算是一个很不错的成果!多年来,以人均入息中位数字为购买力(两夫妇计),现在是能买私楼细单位的最接近时刻! 不过,政府楼宇政策的新一波“杀着”,就是将楼花地盘聚焦发放!在屯门区今年可以发售的楼花地盘可以有9个!当中若存在纳米楼的话,即是说有理由相信一些楼花有机会不断推出2百多万的上车单位!如此多的楼盘及平LUMP SUM价,不可能不冲击二手市场!     上次楼花聚焦推出的是元朗及朗屏区!正好配合了当时的劈价势!今次屯门又会如何? 更加需要留意的是政府会否将地皮割价求售,因为如果行这方向,楼市就有了结构性下跌的基础,大家都要紧密留意。     不过,笔者只是忠实说出不同角度的风险,看官就不需要太过担忧,市场最后由实践及实践后的数据去印证一切!眼前我们要面对的是畸形的市场常态及矛盾,“楼市哈佬喂”带来了什么?现实中就是香港人愈来愈富有,却同时愈来愈多人虚怯!当两个特性相遇的时候,楼市就变得波谲云诡了。 购买力愈来愈强横的情形下,竟然恐慌的人不断存在!这极可能是一个入市良机!是否,还看你有没有坚持量力而为的能耐了!  
    屋苑打擂台: 置富花园 vs 海怡半岛 – 地铁站上盖先要输!
    屋苑打擂台系列为大家找来不同屋苑作出比较,每次比较两屋苑在过往呎价变幅之差异、持有那者较优、揭示换楼时机,及短于5年的投资期买那者为优胜。 – 文中各图像、表格由钟维杰先生提供、文宇部份由谂sir按情况加入。至于所用呎价源自中原数据。 – 钟维杰先生网址: http://www.real-estate-tech.com/ 数据时间: 2008/6月至2016年3月 上述期内总升幅: 置富花园 88%, 海怡半岛  60% 置富花园 呎价: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花园 由香港置地。各幢约于1978年落成。海怡半岛由和黄发展,1992-95年陆续入伙。   From To 海怡半岛 置富花园 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
    5.成为千万富翁的八个步骤 – 结语篇
    >>到上回 上回讲及Mr.Loy同meiling将钱补比银行做出租物业上会。现时手上有2010年买入的丽城花园,到2015年市值3.60mil,争银行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil买入荃德花园两房单位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy补完钱比银行后现金只余$172,000,谂紧点去买第三间楼。 东涌 港珠澳大桥已在2016年竣工,其实东涌楼个价已系2014年炒起。2010至12年连屯门楼都可以炒贵七成,13到14年可是东涌既天下。先系东涌地铁站一带,延展至东涌码头附近既发展中心个office。该office系2012年已动工交由中国建筑兴建,造价两亿,负责统筹港珠澳大桥既兴建。连个office都咁贵当然唔只为起一条桥,之后东涌既发展有东涌至屯门大桥及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁储左三年钱,到2018年去买楼。   动真格的跌下来 2018年,楼市在过去三年动真格的跌下来。告别2012-14年的反反复复,2015年楼价先行急跌两成半,同2012年比价格平了三成。大批2012年左右推出的地皮系2015年尾竣工,当市场预视短期供应大增,业主纷纷系15年头出货间接推低个市。到2015年头,香港政府又谂17年交接,而特首希望系17年在任时前帮中央推出一系列关于人民币改革既政策。当时兴起一股炒港币升值既热潮。热钱流入香港而令港楼跟势炒起。原来2016年先系楼市既高潮,系15年下跌两成半后楼市在16年上升两成,人们均认为调整完结而纷纷入市。 不过到2018,楼市已彻底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比较,楼价低三成。Mr.Loy当时有现金$172,000+$12000*36=$604,000。丽城花园又还左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而楼价为2.52mil。荃德花园还左六年欠银行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而楼价为1.40mil。荃德花园变左负资产(负$1.53-1.40mil=0.13mil),不过只要keep住还都好少会call loan,最重要系Mr.Loy有成60万cash可补差价。   ……….已隐其余内容 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: service@homeblogger.com.hk  
    4.成为千万富翁的八个步骤 – 庸才免费有屋住篇
    *本文例子所用房价是与所述时间吻合的,至于有关2013年后所用房价,实属虚构。 香港地不曾远超新加坡,但据数日前既报导指香港(按人均生产、工资增长)已被人追过啦。系提出一个在港适用既“成为千万富翁步骤”之前,有必要睇下香港仲有咩劲? 请先花时间了解一下 香港而家劲在D楼升得快,大陆人黎香港买野够多,你赚既钱贬值得好快,人工十年加埋得一成,同埋贪富恳殊最为严重。呢几年香港人不断听到香港既咩咩数据点比新加坡、上海追过等等,但系一讲到量度贪富差距既坚尼系数,香港就冇得倾,一定头几名有份。讲返转头,大陆人黎买野,呢几年既升幅已放缓同埋都系一至两成既增长,但系尖沙咀铺租仲系六七成咁加! 你就知道香港生态系打工仔服待外国人,外人国比钱老板赚,赚埋都系比哂地产商。笔者唔系想系度同你讨论地产霸权,而系想指出钱系香港最尾都系流到资本家。<Greed is good>! Good在引起人争名逐利既私心,另一方面制造出无数个资本家,而资本主义似在201x年行到尽头。 打工行吗? 只会令你更不安稳 你睇住父母打足一世工,虽然人工唔高但系一家人生活愉快。今日既你谂住自己可以安份守己咁做好工作,就会晚年能够同今时父母一样过住平凡又愉快既生活。有呢个想法未免堕入“实例推断”呢个圈套。即系几廿年前买汇丰股票发左达,就相信今日开始买汇丰都会发达呢个烂到唔烂既推断。大哥几廿年前你父母出黎做野个阵冇电脑、冇机器、佢黏胶花都揾到钱。今日你老板可以系因俾面你先至唔用电脑或机器取代替你! 有在google office加上云端技术后,大老板唔需要再聘请咁多中级管理制帮佢报下数,整下excel咁啦。每个前线人员只需要系google打入今日既销售数字大老板即刻可以知成个network既销售情况。社会只会增加一批低技术贴近最低工资既工作,而减少一些人工好似律师咁利用资讯不对称去赚较高收入,难用机器去取代既工作。   同歌舞升平同你无关 系机器产出力越高,令工人渐被替代但产出货品数量有增无减既时侯,出现左个现象就系社会GDP(Gross Domestic Production)上升,产出量都上升,劳动人工取机器取代而减少令人均生产照样上升既情况。系未来十几廿年,你会见社会歌舞升平及经济数据每每超出预期,而普罗大众就面对失业或低收入既情况。最攞命既系,你每个月仅余既万余元人工竟然再比美国政府“印走左”一半! Oh,这是太残忍了吗? 但你想一想,美国人会唔会唔再印银纸,或者唔去整部更劲既电脑黎取代你吗?   解决方法 社会上九成人都系打工,既然好paid的专业工种渐少。咁仲有咩方法? 1)首先系要认清保持长期富有系要拥有资产而唔系钱。2)你越早略夺资源系手,随时间一过你同其他人系资产上既分野越大。你有冇谂过点解存钱系银行付出时间就有利息比你?点解存旧金或桶油系银行就一蚊利息都收唔到呢? 好明显你存钱系bank任时间过系银行有着数你冇着数,而银行会用一千几百无风险利润(息)去蒙蔽你。但系存旧金或桶油系银行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其实咁就先至你对你有着数呢? 因为无啦啦有钱落袋既野,通常系最烂既。仲有,点解银行收我每个月几千蚊息咁着数,我仲要攞埋间楼抵押咁有诚意,都要问左问右补n咁多文件先批个按揭比我呢?按揭呢样咁烦求得既野,先至对你最有价值!   将方法列为行动 听完上两段可能你谂: 咁即系咪叫我一出粮就走去买哂金同银? 如果你已经系一个有钱佬应该咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味“享受”银行比你既“利”息。当然你睇得本文可能你未成为千万富翁,咁就要有套揾钱方法。首先注意笔者不鼓励用杠杆去倍大手上你开首储到既资产,而系靠杠杆去为自己赚取被动收入。系人力越见不值钱既香港,你只可以揾多几个人同你一齐赚钱而将佢地每月人工上缴比自己先可得享平稳生活。下章大谈专才通才庸才系香港向上爬既方法。请like谂样网,下章再谈。 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回
    4.成为千万富翁的八个步骤 – 庸才免费有屋住篇
    *本文例子所用房价是与所述时间吻合的,至于有关2013年后所用房价,实属虚构。 香港地不曾远超新加坡,但据数日前既报导指香港(按人均生产、工资增长)已被人追过啦。系提出一个在港适用既“成为千万富翁步骤”之前,有必要睇下香港仲有咩劲? 请先花时间了解一下 香港而家劲在D楼升得快,大陆人黎香港买野够多,你赚既钱贬值得好快,人工十年加埋得一成,同埋贪富恳殊最为严重。呢几年香港人不断听到香港既咩咩数据点比新加坡、上海追过等等,但系一讲到量度贪富差距既坚尼系数,香港就冇得倾,一定头几名有份。讲返转头,大陆人黎买野,呢几年既升幅已放缓同埋都系一至两成既增长,但系尖沙咀铺租仲系六七成咁加! 你就知道香港生态系打工仔服待外国人,外人国比钱老板赚,赚埋都系比哂地产商。笔者唔系想系度同你讨论地产霸权,而系想指出钱系香港最尾都系流到资本家。<Greed is good>! Good在引起人争名逐利既私心,另一方面制造出无数个资本家,而资本主义似在201x年行到尽头。 打工行吗? 只会令你更不安稳 你睇住父母打足一世工,虽然人工唔高但系一家人生活愉快。今日既你谂住自己可以安份守己咁做好工作,就会晚年能够同今时父母一样过住平凡又愉快既生活。有呢个想法未免堕入“实例推断”呢个圈套。即系几廿年前买汇丰股票发左达,就相信今日开始买汇丰都会发达呢个烂到唔烂既推断。大哥几廿年前你父母出黎做野个阵冇电脑、冇机器、佢黏胶花都揾到钱。今日你老板可以系因俾面你先至唔用电脑或机器取代替你! 有在google office加上云端技术后,大老板唔需要再聘请咁多中级管理制帮佢报下数,整下excel咁啦。每个前线人员只需要系google打入今日既销售数字大老板即刻可以知成个network既销售情况。社会只会增加一批低技术贴近最低工资既工作,而减少一些人工好似律师咁利用资讯不对称去赚较高收入,难用机器去取代既工作。   同歌舞升平同你无关 系机器产出力越高,令工人渐被替代但产出货品数量有增无减既时侯,出现左个现象就系社会GDP(Gross Domestic Production)上升,产出量都上升,劳动人工取机器取代而减少令人均生产照样上升既情况。系未来十几廿年,你会见社会歌舞升平及经济数据每每超出预期,而普罗大众就面对失业或低收入既情况。最攞命既系,你每个月仅余既万余元人工竟然再比美国政府“印走左”一半! Oh,这是太残忍了吗? 但你想一想,美国人会唔会唔再印银纸,或者唔去整部更劲既电脑黎取代你吗?   解决方法 社会上九成人都系打工,既然好paid的专业工种渐少。咁仲有咩方法? 1)首先系要认清保持长期富有系要拥有资产而唔系钱。2)你越早略夺资源系手,随时间一过你同其他人系资产上既分野越大。你有冇谂过点解存钱系银行付出时间就有利息比你?点解存旧金或桶油系银行就一蚊利息都收唔到呢? 好明显你存钱系bank任时间过系银行有着数你冇着数,而银行会用一千几百无风险利润(息)去蒙蔽你。但系存旧金或桶油系银行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其实咁就先至你对你有着数呢? 因为无啦啦有钱落袋既野,通常系最烂既。仲有,点解银行收我每个月几千蚊息咁着数,我仲要攞埋间楼抵押咁有诚意,都要问左问右补n咁多文件先批个按揭比我呢?按揭呢样咁烦求得既野,先至对你最有价值!   将方法列为行动 听完上两段可能你谂: 咁即系咪叫我一出粮就走去买哂金同银? 如果你已经系一个有钱佬应该咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味“享受”银行比你既“利”息。当然你睇得本文可能你未成为千万富翁,咁就要有套揾钱方法。首先注意笔者不鼓励用杠杆去倍大手上你开首储到既资产,而系靠杠杆去为自己赚取被动收入。系人力越见不值钱既香港,你只可以揾多几个人同你一齐赚钱而将佢地每月人工上缴比自己先可得享平稳生活。下章大谈专才通才庸才系香港向上爬既方法。请like谂样网,下章再谈。 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: service@homeblogger.com.hk >> 到下回

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    2017年04月
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    20161104 陈建良- now《名家给力场》
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    20161103【投资谂法】(第51集)
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    创富贴士
    跟曹操学做事,向孔子学做人!
    一、能屈能伸,不逞一时之能 1、只为王不称帝,不在乎一时之名 2、能屈能伸,善于适应 3、掌握好进退妥协的尺度 4、低头,是一种智慧   二、胆大心细,敢想敢干才能成就事业 1、不循规蹈矩,才能有大成 2、善于表现自己,就是竞争力 3、敢想敢干,积极行动 4、做人就要有激情   三、苦练内功,方能厚积薄发 1、睥睨天下的气度与自信 2、路还要靠自己去走 3、严以律己,以身作则 4、临危不乱,处变不惊   四、借力使力,让别人为自己做嫁衣 1、依靠团队支持,具备合作精神 2、不拘一格,唯才是举 3、有容乃大,市井小人中有大才 4. 跳出小圈子,结识圈外人 5. 筑巢引凤,善待部   五、揣摩大势,精于算计 1、大处着眼,细处着手 2、高瞻远瞩,选好接班人 3、将欲取之,必先予之 4、兵不厌诈,巧用手段   六、权谋之术,领导是门大学问 1、对影响事业发展的不利因素决不手软 2、赏罚一定要分明 3、灵活多样的管理风格 4、用人也疑,疑人也用   七、成竹在胸,永不言败 1、与狼共舞,要先变成狼 2、做事彻底,不留后患 3、敢于拒绝,勇于说不 4、笑对逆境,永不言败 向孔子学做人   一、圣人的做人法则 1、诚信:言而必有信 2、孝道:百善孝为先 3、悔过:知错要悔改 4、志向:匹夫不可夺志 5、朋友:把握好交友的度 6、宽容:是一种境界   二、圣人的处世之道 […]
    20160929【投资谂法】(第46集):如何成功将资金三年翻一翻?
    每日短片论市 20160929【投资谂法】(第46集) www.HomeBloggerHK.com X 经济一周 如何成功将资金三年翻一翻?     以下是谂Sir发言重点: 两夫妇如何成功将资金三年翻一翻? – 建议两夫妇当中,一个人做九成上会 – 但夫妇预计随时被炒,买完楼只剩下约30万港纸 – 如何将约30万港纸变300万? – 先在一年后把30万港纸double变60万 – 要连续三年每年收25厘回报         徐冠鸿(谂SIR) 著作《楼换楼》《收息论》《双租族》 擅长按揭、物业收租、ETF及债券基金 ===========================================
    20160922【投资谂法】(第45集):100万本金 如何月赚2.5万利息?
    每日短片论市 20160922【投资谂法】(第45集) www.HomeBloggerHK.com X 经济一周 100万本金 如何月赚2.5万利息?   以下是谂Sir发言重点: – 100万本金月赚2.5万利息 年利率30厘 – 收取利息工具 为配上杠杆的债券 – 现时买入汇控 息率有7厘 – 计到投资物品的标准差 可了解其风险水平 – 想赚价可用其他投资物品 想收息买债 – 一般债券波幅不大 建议长期持有   徐冠鸿(谂SIR) 著作《楼换楼》《收息论》《双租族》 擅长按揭、物业收租、ETF及债券基金 ===========================================
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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    有故事的旅人
    【有故事的旅人】巴尔干半岛篇08 – 马其顿奇遇记05 (完)
      珍惜美好的风景 (承上回,可click “previous”看前文) 从Skopje乘坐最早的巴士,尽管可能性不大,我仍决定一搏,希望于晚上前到达,六点钟离开那他妈的马其顿巴士总站。昨天实在太累,我仍在半梦半醒间,终于到了马其顿接壤阿尔巴尼亚的边境。有了昨天的恐惧,我紧张得手心出汗。待司机回到巴士,我看到那本唯一的“蓝色护照”,不禁“呼”一声松口气,司机见状,笑说:“Worry?” 我不畏言:“Yes!” 他明显英语不佳:“Tourist? Oh? Hong Kong?” “Yes Hong Kong!”天呀!终于有人认识香港与中国的分别!他笑说:“Kung Fu! Right?”然后,这个司机每次停油站时见到我,都不断跟我说:“Hey tourist, don’t worry!”/“Enjoy the view!” 中途有一个马其顿的年青人也逗我说话,他也看得出我过关时有点紧张,我告诉了他故事后,他乐观地笑:“You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!”他拍拍我的膊头说:“Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.” 到达时,司机大叫:“Welcome to Albania! Hong Kong tourist!” 有别于昨天的冷漠,这些乘客令我倍感温暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混乱,感觉有点像印度,下车后我一片茫然,不知自己身处何方。司机竟跟我握握手:“Go luck for your trip, tourist!”天呀,昨天那些冷漠的人是从哪来? 我问司机怎样找去Shkodra的巴士,他英语有限,帮不到我,一位当地的女学生竟主动上前说:“I can […]
    【有故事的旅人】巴尔干半岛篇07 – 马其顿奇遇记04
      计划又一次赶不上变化 旅游巴上,走来了一个女乘客,我又第n次跟她说了这个,我一小时内说了几次的故事。她又说:“You can’t get in here!” 真是有理说不清:“Please, the officer told me to get on the bus!”我真想把他们拉出来,向司机解释。 “The driver said, you have to pay.” Fuck! 我老早说了钱不是问题呀,你们这班人明白我说什么吗?我尝试平心静气地说:“Ok, I can pay, is that I can get on the bus?” “No, you can’t get in here.” 顶你个肺:“So I can’t get on the bus even I can pay?”她又对司机翻译,续说:“You have […]
    【有故事的旅人】巴尔干半岛篇06 – 马其顿奇遇记03
    人生中最低声下气的几分钟 换班的过程中,众人来来往往,我站在边境办事处内,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,离开前反对我恶言相向: “Stay here! Don’t go anywhere!”我都想“Go anywhere”,但这正是我的最大问题。 我如像“孤儿仔”般待了超过15分钟,心情忐忑不安,直至我见他们好像“安定”了,才敲门问接更的人:“Excuse me…?” “What are you doing here?”刚才那个男人入门前明明看到了我,却没作过问。 明显地,上一更的胖女人没告诉他发生什么事。 我把故事从头说起。 那男人一脸茫然,没有什么反应,我续说:“So… What can I do now?” 他怒说:“Hey! Speak in English! I don’t understand!” “I am speaking in English, OK?” “I don’t understand.” “Can you get someone know English to me?” 他似乎仍不愿意承认,自己不懂英语的事实,喃喃自语地离开了办公室。 未几,一个类似他上司的人问我:“So you want to go to Serbia, […]
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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    费高
    【费氏股】费高:议息重点不再是会否加息 (2016/12/15)
    《八点钟费Sir》呢次议息,重点不再是会否加息,而是耶伦展望来年加息次数及幅度。来年加息三次,完全超出分析员预期。 IG 黑期显示,大户准备借一时恐慌向下杀,恒指或“还原基本步”的返回年初两万二。不过,这可能是低位部署来年好仓的最后机会,好好珍惜。 至于楼市,我在劣作《费氏估》讲过,楼市周期在16至21年。以九七年为上次一个顶。加息周期重启,增加贷款者负担,只是续步形成楼市趋势向下的因素之一。   新闻源:联储局加息0.25% 委员料明年加息3次  
    【费氏股】费高:美股反高潮
    – 《八点钟费Sir》一如所料,耶妈于上周五为加息作心理预期准备,普遍舆论跟随美股单一走势吹下淡风。惟根据经验,美股正常要chok上chok 落几日,才会出真方向 (记得去年12月加息后几日?),今晚美股会否来支阳烛反高潮? – 费高用17 点入了两张 23200 Long Call,之后等运到,搏期结两日抽上23200~23400,输晒罢就。九月才重新试开淡搏短线调整。 – 费 高(阮健毓) 由股票落盘员做起,曾任职买方分析员,从事金融行业七年,凭自修三年考取特许金融分析师(CFA)资格, 现为时富财富管理有限公司担任副总裁,掌管客户股票投资,由《信报》前总编陈景祥发掘, 2011年起担任【股海One Piece】主笔至今,2015年获邀在免费报章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏观经济、板块异动、公司动作、为广大读者拆解各种证券投机良策。 - –  资深传媒人--陈景祥:“作者的分析和见解,都参考了不少投资大师的智慧,绝不是泛泛之谈。他的文章有理论,也有实战经验,分析起来格外有说服力。” 《信报》专栏作家--卢志威:“与费高已相识多年,但每与之交流市场看法,总受到他的创造力启发,往往能发掘到独有的观点,获益良多。” 著名期权专家--欧阳一心:“懂得把心思专注于自己最拿手的部份,确确实实将赚钱视为第一目标,因此长期投资回报成绩骄人,绝对是散户的学习对象。” 《细价股》系列畅销书作者--聂振邦:“在去年有幸与费高合作演讲,发现他精于洞悉短期大市走势,并即时订出恰到好处的应市策略,其做法既叫人难忘,亦非常具有参考价值。” – –
    【费氏股】费高:企业想赚尽全球或不切实际
        软银(SoftBank)收购英国芯片商ARM,坊间多从前境增长落墨,不过大家不约而同都见证了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛极而衰,投资者不禁要问,孙正义如何盘算ARM能多活10年?   答案:应在于ARM在芯片设计这小领域上有何领导地位。   Intel 于1968年成立,员工10.7万人市值1640亿美元;ARM于1983年才起步,只得员工3600名,少数人产出大价值,软银以约320亿美元收购这家公司。ARM厚待员工,专门聘请业界菁英,招揽的是全球最优秀的芯片设计专家,为公司增添续航力。   然而假若有一日Biochip(生物芯片)研发成功和量产,取代当今的Quantum Chip(量子芯片)的话,对行业有什么冲击?相信Intel 由技术人员到生产线,均需要投入大量资源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel“赚尽全地球人钱”计划于当今略嫌不再实际,相反科研急速增长,资讯不断变迁的社会,ARM纯粹“满足一小撮需求”,已能将市场区隔做得很好,能为未来starup借镜。   例如,手游Pokémon GO的成功元素,不止于仅负责游戏开发及发行的任天堂,还有赖提供AR技术支援的Niantic及游戏故事设计的The Pokémon Company,三者缺一不可。当人们以为运动产业早已被adidas及Nike完全统领时,专注为瑜伽玩家设计专用器材的Lululemon,已经在另一边厢称王。   本星期特别之处,恒指夹升,但国指却于星期一破9100后无以为继。煤股受中央官员出口术限制煤价而走弱外,先行的内银也没甚力水。市场对市况方向取态逐渐趋牛,加上不少基金现金水平偏高,成为后市最大动力。唔同熊市蹦极跳,牛市却似攀山过程︰投资者走过一程上爬,又会向下Drop百米。个人暂时止赚了长城汽车(2333)及内银股,中国太平(0996)及水泥股继续坐住观望,晨鸣缇业想加注,但每有人沽出又给人扫走,或等10天线迫近时加点。     图:手游Pokémon GO的成功元素,不止于仅负责游戏开发及发行的任天堂,还有赖提供AR技术支援的Niantic及游戏故事设计的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (费高写写吓文章,呢只比卡超自己走埋嚟,梗系即刻掟佢精灵球,收归旗下。相信已有不少读者下载Pokémon Go,全城疯狂向手机低头。    
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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    KL-资产配置
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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    钟维杰-各区楼市研究
    【楼市数据分析】钟维杰:楼市要看大市 (2016/08/26)
      楼股投资哪个较好?实在无需比较,因有如问食 水果还是吃菜好些一样,it all depends,况且各有所长亦各有不同。此外,亦视乎实质是买了什么,如其质素、买入价等。不过,当中有一个不同之处很重要,就是买股未必一定要睇“大 市”,尤其有眼光又有勇的可拣股不拣市,但买楼就不可以不理会大市,起码中长线不能。   为何?因为股市怎样兴旺,也有向下调 (即与其他大部份股票之 correlation 趋向-1) 或不多波动 (即 correlation 近0)之股票,如何差劲,也可有向上升或不波动之公司。这现象反映股市包含不同行业,不同地域经济、甚至不同之管理质素等。然而,若将不同楼宇屋苑当作不 同股票,基本上是没有屋苑不跟随大市走的,兴旺时最多升少些,下调时又跌少一点,但 correlation 仍倾向1。例如2003年有没有屋苑仍保持着97价格,又或现今有楼房依然停留在09水平?   据此,就算阁下购置了最好地点的物业,设计设备兼管理一流,甚至货源短缺,但若果遇上经济逆转,这些优点也阻止不了价格下降,最多比别的跌少些,且要视乎借贷情况。   但我买的楼房之对象群组不但富裕,资金又用不 尽,兼已退出商界(即不需再冒太多风险),且生活不多受经济情况影响,那是否我的楼价可较硬净,不会下跌?不会,就算真的有这么一个楼房市段和群组。因为 当你看见非你群组之物业市段明显下降时,假设没有急需,又纯从投资角度出发,你心理上很难在这一刻用以往价格买入多一个你群组之物业,会感觉不抵买,起码 也会探讨卖家有否降价之意思。要价格不变,表示会有价无市。噢,你没有上述倾向?失敬,笔者有好介绍给你。   那么大市去向又如何估算?没有百分之百的方 法,但市场是人的东西,大市又反映人心之取舍与取向,而这又受多个环节影响,包括经济、金融、社会、政策等层面。索罗斯的 theory of reflexivity 形容市场会有“自我实现”之倾向,即会循某投资信念进发,直至爆煲为止,且市场常存错判。根据上述,笔者建议留意市场(人们)对某投资信念之“坚信”程 度,越多人信又或越信念坚定时,就可能越近 the point of reflexivity,可随时掉头走,兼往另一极端进发。   所以,恳请读者帮个忙,回答以下问题,你同意“香港楼价只升不跌”之说吗?若是,有多坚信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 […]
    【楼市数据分析】钟维杰:大数据可改变分析趋势 (2016/08/24)
          对于“大数据”(Big8 Data)之具体细节,笔者并不太懂,但从有关网上文章及片段,它可说是互联网 + 各类通讯仪器 (如手机、电脑等)的副产品,将千万个别人士在网上的浏览行为集结起来,便有机会看到一些“纹路”(pattern)出来。   至于是些什么纹路,相信非常之包罗万有,要视乎用家的研究焦点,集中搜索和挑选有关的部份。此外,感觉大数据之运用还在初阶,未来多少要靠些碰碰撞撞,才能达致较成熟程度。现时涉及大数据运用之案例,有美国总统选举工程,或一些防范罪案发生的系统,又或购物习惯等。   笔者相信楼市分析会用得着大数据,无论是宏观 或微观层次,焦点或许不同,但只是用哪些大数据的差异而已。再者,相信部份发展商在推广物业楼盘时,亦已参考大数据,例如过往买家群之中有人亦常浏览某些 网站,下次开盘前便可先在这些网站卖广告或作引线,可事半功倍。上述是较直接使用大数据,但亦有较曲线的。   现时大部份(包括笔者的)房地产之宏观分析, 大致仍是使用传统方法,例如将价格和收入数字比较,又或测试利率之影响等。这些运算甚有用处,但亦甚“静态”,或许足够地反映市场理性的一面,但市场(人 群)并不只得理性。笔者亦曾撰文推论可加入行为经济学以及脑部科学的原素,目的就是弥补部份数字照明不到的地方。大数据之出现有可能协助加快弥补静态数字 之缺口,如下:   1) 发掘一些前所未有的现象 = 举例“随意”说,某种购物网站之兴旺,除可能代表东西抵买之外,亦可能代表某群人们正在积蓄,正在储日后置业之首期,不但发展商要留意,股票投资者亦可考虑买定一些地产公司了。   2) 有行动感觉,亦较即时 = 传统数据闲闲地有数月之久,亦不容易感受到动态,而大数据不但可较即时,亦有动感,因为可以不停地天天搜集着。   大数据反映某人群之行为,而这又包含了人群整体的性格、行事倾向、喜好、反应敏感度、情绪、定力等,至于哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析
    【楼市数据分析】钟维杰:惯性思维的市场白老鼠
    白老鼠是普遍被人类用来做实验的动物之一,有些在医药生化等试验上,另些则涉及行为或反应观察等环节,对人类福祉贡献不少,笔者觉得实在要感谢它们以致其他常被实验的动物。   记忆中,曾在媒体看过一个测度白老鼠学习能 力的试验,例如笼里有一扇门,凡亮起绿灯时,只要打开扇门便有食物,若亮起红灯或其他颜色灯,打开门也没有食物,久而久之,白老鼠便学识: 1) 只在绿灯亮起时才动身拿食物; 2) 但同时亦必定行动。简单说,白老鼠已被“定型”(conditioned),又或以时尚用词描述,被洗了脑。   近年环球经济金融市场也有类同“实验”,就是:每当减息或有新 QE 来源 (绿灯),市场共计就会买股买楼 (打开扇门),资产价格亦因而上扬(有食物)。同时,市场亦好像对其他(不太利好)讯息,不是当无到就是被低调处理,有如白老鼠不再理会其他没东西吃的颜色灯一样。   这样有问题吗?没有,只要“绿灯永远地带来 食物”便行。再者,投资有时亦可“趁势”。然而,绿灯不一定长期百分之百带来食物,一来实验人员可随时改变“常态”,令绿灯也没有食物,二来在实质市场 里,要绿灯代表有食物,就必须长期支援派食物,且可能需要越来越多支援才能令众多的白老鼠继续愿意玩下去。不过,凡事皆有顶点,而天下亦无不散之宴席,只 差远或近。   记忆里,实验人员的确改变白老鼠习惯了的规律,绿灯没有食物,反而红灯才有,但不是全部白老鼠皆能及时适应和“转軚”。   那么白老鼠指的是谁?你懂的,噢,又是时候笔者要去寻找干酪吃了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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    王荣昆
    【旧文重温】王荣昆:辉山乳业的迷思 (2015/10/06)
    [王荣昆] 辉山乳业的迷思 (2015/10/06)   “老婆话佢玩嘢,阿妈问佢系唔系傻咗,阿爷阴阴嘴笑...”他们不是在拍大X冰皮月饼的广告,而是讲紧辉山乳业(6863.hk)于9月30日又再回购2734万股,涉资约7600多万元,股价再创上市新高。从片头那一家人的面部表情解读,应该是一个太早沽,一个望住日日升唔敢买,一个赚到笑。只是不知道谁会笑到最后?   自去年10月起,辉山便启动了回购程序,至今共动用了约21亿元在市场回购约9.35亿股(平均价每股$2.27)。其控股股东杨凯及葛坤,更投出46.8亿元增持公司近22.38亿股(平均价每股$2.09)。由于在公开市场扫货的金额巨大,辉山期内的股价便由最低回购价$1.3升至上周五的最高$2.93,升幅达125%。   这些金额是一个怎样的概念? 回到2013年9月的IPO时,公司以每股$2.67发售新股集资近78亿,即是说这次回购金额为当时集资金额的四分之一。大股东杨先生就更跨张,不但把招股时套现的资金重新投资于公司,更额外自掏数十亿元来增持。   如此大笔的资金从何而来?我们可以把公司回购和大股东增持分开来看。在辉山的公司方面,回购的资金主要来自其IPO集资所得,其营运现金流,以及在今年初向 汇丰贷款所得1.56亿贷款。在辉山的大股东方面,增持的资金主要来自其IPO套现所得,以及其分别于今年6月5日和8月13日, 怀疑向平安银行抵押46.42亿股借来的钱。此批股份共占已发行股33.24%, 或大股东近一半的持股,大约可以按到数十亿钱。而大股东真正大手增持是在今年7月2日,时间点上也可以契合。   其实,辉山的股票回购始于与美素佳儿的生产商Friesland之合营。后者承诺注资近七亿人民币,并在完成交易后六个月内(即2015年4月1 日至9月30日)于场内买入总值3,000万美元的股份, 禁售期为六年。也就是说,6863的公司和大股东不但跟Friesland抢股票, 更偷步买入。   当然,因为Friesland在5月底已快速买齐货(最少买到1亿5000万股),而辉山和其大股东仍在高位不停大量地买,且买入量较Friesland更多,并因此推高股价,相信Friesland对坐这转顺风车是完全没有异议的。   6863公司的回购和大股东的增持,令策略伙伴、投资者、甚至自身都有账面盈利,看似三赢,其实却处处透著诡异。在今年第二及第三季的告诉大手回购之下,截至9月17日,公司自身持股已逾7成。用抵押、借钱等种种手段来进行大规模的回购,若只是为了向市场彰显对公司的信心,则未免杀鸡用牛刀。 那么,肯定是别有所图。   如果说6863所图的是卖盘,那的确有这个可能。辉山的两名基石投资者已在高位卖出手上持股,而一手帮助辉山建立华东及华南销售渠道的麦惠舜(Mark Anthony Wilson)亦在做了不够一年后就跳船。这种管理层的更换与卖盘之前的准备功夫相符。但若是要拿控股权,为何非得要这样在公开市场一路扫上去?   同时,由于公司的大额回购,其2016财年的预测PE已炒到35倍, 估值不合理地高于同业。诚然,随着股价的攀升,大股东从向平安银行抵押的46.42亿股中可以按到更多的钱出来,然后再入场扫货,进而再推高股价。但是辉山自己将于11月尾公布2016财年的中期业绩 – 意即其买卖禁制期(blackout period) 将从10月尾开始。而且,现时Friesland也已无需再买6863了。   所以在这个价位上, 6863的股价在10月中下旬到11月中下旬出中期业绩前都可能缺乏动力。所以我们不妨等它出完业绩才做进一步的行动,因为辉山乳业大手回购的动机实在是暧昧不明。 王荣昆(James) 在美国时任职著名券商美邦Smith Barney内部的“11人团队”,负责管理总值10亿美元的客户资产。回港后,与拍档成立Alpha Edge Group私人证研究券智库,为客户管理基金及股票投资组合,因熟悉市场运作及对国内政经常态有精辟见解,获《大公报》及《厂商会期刊》邀请, 以笔名“文少伯”于财经专栏撰文,强调投资须政经合一、价值与走势并举的研究方针。
    【价势党│视频】王荣昆 x 聂SIR 市评 (2017/03/15)
       
    【价势党】王荣昆:咁大只蛤乸(天溢森美756.HK)随街跳? (2017/11/11)
      咁大只蛤乸(天溢森美756.HK)随街跳? – – 你猜世界上有人会提出这种近乎“咁大只蛤乸随街跳”的交易吗 —— 以一元卖股份给你,保证任何时间以个半买回,既没有任何附带条件,又不限制你何时出售。另一方面,如果真有人提出这种交易,你猜又有没有人“傻更更”地长期持有到不知何年何月,放弃即时卖回给卖家而稳赚半倍的赚钱机会呢? –   我见过,我真系见过!卖家是天溢森美,买家是Templeton Strategic Emerging Markets Fund, IV, LDC,简称邓普顿基金。成件事,是咁的: – 2014年2月21日天溢森美(756.HK)与邓普顿基金达成协议(其后于2014年3月27日根据认购协议之条款及条件完成认购事项),邓普顿基金以8.2%折让,即$1.22认购天溢森美(756.HK)大约1亿股新股,占扩大后股本约7.77%。有趣的是没有任何禁售期限,而更有趣的是,卖方承诺,如邓普顿基金基金卖出时股价不足$1.7的话,当中差价由卖方全数包底。表面看来天溢森美(756.HK)像只大蛤乸,但熟知商业运作的读者就会知道,这种安排其实是很常见的。因为上市公司为了赠加知名度,尤其希望公司能成为基金爱股,都会以优厚条件邀请知名基金入股。试想像,如果李超人,甚或双马入股香港某小型上市公司,公司股价会作何变化呢?只是这次有点慷慨,没设禁售期而已。 – 除了声誉上的无形收获外,天溢森美(756.HK)也得到一些较为实质的好处。根据协议,邓普顿基金基金还可以推荐一人加入董事局。这也是基金协助上市公司提高管治能力和企业质素的常见手段之一。从公司发展的历史来看,自2014年起的大变化,是公司大举发展代工NFC果汁,至同年8月,新设营运总监建设自家品牌,12月撤换总裁,至15年中又设立股份奖励制度。可见公司对自家NFC果汁有大展拳脚之意,而可能与邓普基金的介入不无关系。 – 2014年3月28日,认购事项完成后第一个交易日,天溢森美(756.HK)收市价$1.215,即是说如果邓普顿基金基金即时割禾青在市场卖出一个交易日前认购的股份,就能极速获利 ($1.7-1.12)x1亿股= $58,000,000。如果是一些惯抢鸡胡的散户就一定祭出有食唔食罪大恶极的至高无上投资心法,先走为敬!但58球在一个知名基金眼中实属蝇头小利,如若不顾商业伦理极速套现,实在有碍观瞻。不妨从正面去看,邓普顿基金基金如看好天溢森美(756.HK)未来发展,区区$0.58可能不在其眼内,就算以$1.7这个包底价来说,也不算遥不可及的价钱。根据协议,还有另一个有趣安排,如果从协议达成起计,如股价在三年内能维持连续60天在$3.4以上,公司对$1.7的包底条件就可豁免。可见天溢森美(756.HK)与邓普顿基金对将来的憧憬不可谓不大。 – 当然,天溢森美(756.HK)的新业务发展仍属起步阶段,尤其打开分销渠道与宣传推广所费不菲,现时投资风险实在不小。正所谓有钱就是任性,邓普顿基金却是“有钱就是耐性”(有$0.58打底嘛),搏中有大奖,不中都有安慰奖,与我们一众散户实不可同日而语。小投资者适宜静观其变,谋定而后动,待二月底业绩公布后,再行定夺不迟。 – 最后还有一点值得一提,由于协议至今快将三年,天溢森美(756.HK)从未升破$3.4,意即这个包底条款似乎要维持到永永远远讲阿门的那天,如果期间出现影响股价的重大消息,似乎会有些搏奕空间。因为天溢森美(756.HK)将会相当被动,股价太低,对邓普顿基金没大影响,但前者就会因为包底协议而遭受双重打击,所以到时可以观察公司有否护盘行动,从而寻找投资机会。股价攀升的话,则越接近$1.7,邓普顿基金减持对股价做成的压力就越少。如果有朝一日升穿了,可能就是另一个故事。   – 天溢森美(756.HK)2014年至今月线图 – –       #王荣昆在【新城数码财经台 – 散户奇兵】接受访问 王荣昆(James) 在美国时任职著名券商美邦Smith Barney内部的“11人团队”,负责管理总值10亿美元的客户资产。 回港后,与拍档成立Alpha Edge Group私人证研究券智库,为客户管理基金及股票投资组合, 因熟悉市场运作及对国内政经常态有精辟见解,获《大公报》及《厂商会期刊》邀请, 以笔名“文少伯”于财经专栏撰文,强调投资须政经合一、价值与走势并举的研究方针。 James现于山东国资委旗下的中泰国际证券有限公司任职高级副总裁。 — –    
    [王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
    港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

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