谂Sir分析文章 – 关于买楼的二三事
  谂sir每天都收到不同类型的个案,将粉丝归纳而言有几大类: 有楼花生型: 呢类读者早年已买一楼,赚尽过去10年香港楼市升幅。佢地主要问下笔者点样楼变楼。 卖楼悲凄型: 此类朋友早年卖左楼套钱上唔番车,回应时需用点关怀。回应方法是告知佢早年因贪心累事,累积财富需由改变性格开始。 无楼等上型: 此“形态”的粉丝心态比悲凄型正面。持之以恒,总有所成。当然其中有些人想贪快用炒仙股细杠大等方法去储够首期,此等作法多令自己变成悲凄型。 犯众憎楼神: 呢种朋友拥三间楼或更多,一出post只会引来网上haters留言。惟发问人于撰写发问个案之行文水平及剖析铺排,已解释了为什么佢系winner而唔系haters。   当然,谂sir十分希望各位不要再为楼所困,每日生活得开开心心。富卫人夀保险推出之产品Savie自助息,能帮助准备买楼者去储蓄或作保存资本。虽然回报或者唔够炒股票劲,不过头三年的保证派息,可较稳健地存放首期。与其他保险计划唔同,持有人可随时提出拎钱要求,加上计划可月供及一笔过的特性,绝对值得作投保考虑。无楼等上型或卖左楼正悲凄者,每月储些银两落Savie自助息可助稳步追回失地,为自己建构一套健康的理财观。犯众憎者固然是钱多要收埋,与有楼正在食花生的业主一样,不妨将闲钱倒入计划等下次入市机会。想知多点计划详情,按LINK: https://goo.gl/ag2fJv   1
压钱多年得个空,劝君惜时勿怠惰#1399
  Dear 谂sir,   So thankful that learning much knowledge after the course of 101. I have a few questions and hope that can receive your comments to solve my doubt.   26 years old Salary: 25K Monthly saving: 10K Cash: 15K Stock: 10K (around 6% interest rate and going to sell them all after […]
仔女处理父母资产何法? #1398
谂sir 您好!   早前上过买楼101 得益不少, 先谢谢您!   本人最近有个难题, 和家姐商量很久想不到最好的方法, 希望您能给予宝贵意见   本人今年34岁, 任职会计师月入hk$27000, 已婚先生40岁任职IT hk$18,000, 计划6-7年后移居澳洲( 先生已入籍). 我俩现与母亲(单亲)同住北角私楼( 我和家姐联名物业, 44年楼龄,已供满), 估价约$580万.   家姐今年37岁任医疗月入hk$19,000, 姐夫在MTR任职工程人员月入hk$19,000, 育有一3歳囡   妈咪刚取得蓝田一个新公屋资格7月入伙, 姐夫家人应可资助80万给他们, 用妈咪绿表资格购买居屋/私楼一家三口同住   现在问题两个家庭都想置业,有自己空间同时亦能给予妈咪每月共12,000生活费(每人6,000), 但供楼之后家姐负担不来, 有想过将北角楼出售套现, 但由于地点方便, 亦方便妈咪复诊(因妈咪患四期癌症经常进出医院, 将来亦可能要请工人照顾三餐), 所以暂时想保留, 但亦明白楼龄, 有一条小楼梯和低层等, 将来可能也难放售…   所以想请教谂sir, 应该加按旧楼去各自买, 定系出售套现(妈妈继续同我住), 各取150万做首期, 余下280万债基收息cover 妈咪生活费?   感激赐教!朱女士   ANSWER: 建议读者姊妹各添置一间小房子,原因是姊妹工资相对低,这或许是人到34-40仍未置业之因。若仍不趁年轻及今次旺市拉大整家人的资产数量,恐怕到50岁仍有太多借口未将置业计划实行。买楼实在是必须的,唔系因为住亦唔系因虚荣,而是拉长30年按揭还再用租金COVER,系单边赌美金内含值下跌之最好方法。有别于中产唔想赌而有钱人“可赌可唔赌”之情况,读者及其家姐属必需要赌,因无论佢地点做点储,咁既工资水平系香港有咩下场自己心照。30岁后工资难有机再跃进,始终工作十年跑得出既一定睇到,近35岁仍跑唔出只好认命,利用时间去长赌美元贬值,一个九成会发生之事,希望到老可有3-4间楼收成,稳过一生,此举不此大风大浪既同学差。   看倌可心想:“咁做乜唔博跌市再入?”只好说经济能力一般既民众,于跌市要买楼更难,笔者只怕读者等到大跌市又再等,3年又3年咁就五十。惟北角楼需坚守下去,始终而家再买楼杂费很多,不妨合姊妹之力将楼按至六成,得580万*60% ~360万,月供360/259*10000 […]

MORE..

香港人不应“财务自由”个案 #1360
谂SIR, 你好! 本人姓黎,43岁. 太太41岁, 家庭主妇. 大儿子20岁, 今年中六毕业, 很大多可能入读香港的大学. 二儿仔14岁, 中二, 三儿子13岁, 中一. 本人经常系媒体看见你讲投资方法,本人对投资理财是甚有兴趣, 但苦于知识及渠道, 人脉资源有限. 全是自学. 希望得到你的专业提点, 不胜感激!   现将我的个人资产,负债及每月支出如下: 1.屋企自住相连单位楼市值大约2000万左右,银行700万货款(H+1.6%)。每月供款4万, 仲有19年. 2.自用车位250万, 已全额支付. 3.另外有一单位银行估价350万既楼给爸爸住, 已全额支付. 4.新购买启德天环800万, 银行贷款480万(H+1.3%,30年)每月供款1.8万.( 用儿子名义, 我供款) 内地佛山铺位120万人民币, 月收租3,000.00 内地佛山房产190.00万人民币, 经常渡假使用. 内地佛山公寓房产55.00万人民币, 收租1,600.00, 部份自用. 内地人民币存款700.00万人民币(私人银行帐户), 理财收息5%,合计每月收息3.4万. 香港股票市值160.00万, 亏本28万 港币现金30万 每月人工收入12万, 用爸爸名义开独资公司, 我全权打理. 生意尚算可以, 在3年后估计, 每月盈利3-4万左右 强积金40万, 全部恒指基金 每年保费22万, 每月1.85万, 保险包含家庭成员的人寿, 意外, 住院及相关基金投资. […]
位置好的居屋VS地点差的私楼? 选择是…. #1355
谂SIR你好! 你现有全部的课堂我已经上过, 某些堂已经重读. 今次终于忍不住要发电邮提问, 思绪很混乱, 既兴奋又烦恼.   我于三年前买入一个屯门细单位作收租之用, 并在港岛区租一个套房因为在港岛区上班做双租族, 最重要目的是想悭钱, 长远目标想有一间作自住, 一间作收租, 但奈何收入不高.   我的问题如下: 由于眼见单位已升了120万, 如果卖出收租楼刚好有十年的储蓄 (每月储1万x 12月x 10年), 而SSD下个月将会满3年, 心动想卖出位置不太好的私楼, 换入呎价较平3,000一呎的已补地价居屋 (但位置好好多, 未来升值较好, 现在有少少落后, 年纪大若30年). 其实我卖楼的目的是想释放私楼的120万, 再以高成数按揭或者比多些少首期因为人工低过不了压力测试, 买入一个大约320万既居屋, 余下可以大约有100万再加现金买入债基用叠增方案收大约年15%回报以补贴租套房和储多少少钱作未来第二间楼作准备. 如果真的要卖楼, 会提早还私赁, 再多现金30万 我现在心情, 其实不太舍得放出现有私楼换作居屋, 内心很挣扎, 因为downgrade了, 但同时又好惊买唔返, 应该要一手卖楼同时买回, 同步进行, 现在是好时机做换马动作吗? 另外, 违背了LUM SIR你一直提及不应买已补地价居屋, 因为已经违返了居屋原意, 和居屋租客质素跟私楼是有分别的, 请你可否提供你的看法给我这个勤力, 有上进心的80后, 我自已经常思考这个问题, 但想不出比较安全的答案, 因为我子弹只得一发, 好惊做错决定影响以后条路, 或是一动不如一静, 什么也不做较好.十分感激! […]
从上年租金升幅研究应买的单位类型 #1335
租金与楼价有一定关系。诚然,租金只反映市场参与者对该区的消费需求、而楼价同时反映消费及投资需求。今时香港经济,明显民众对新界及九龙楼有需要,看上图见九龙及新界楼无论在大细类别都照升,相反香港楼只有400-700呎类别之租金在2016全年录3.43%升幅。由于租金是无得“按揭”,即系租金唔可以好似按揭咁由银行提供六成或八成出黎,故讨论租金可看见真实的楼市承接,但用卖价看楼市则要防范新楼会否被人MARK价之现象。留意楼价在升市尾期抛离租金是常见现象,今时已现,但究竟楼市“尾期”有几长?劝大家唔好估,永远不放弃自住楼一间,其他则可按本文提供之策略考虑。   楼价不太会同香港人的工资挂勾,但租金会。至少租客在香港居住或工作,但香港楼的业主,则不一定长住香港。   现时全香港有两大需求,一批人想上车,另一批是在楼市赚过钱又想换楼的业主。相反银发族已“上岸”,他们购买力不反映在上表租务市场,对楼的需求只集中在投资。不少“父干case”都属揾仔女投资去避税的结果,因此政府如想源头根治民生房屋需求问题,建议用上述租金表去看楼市更为实际。   可能你谂:“有公屋解决居住需求架? 乜真系咁多人焗租新界细单位咩?”根据统计处中期人口普查资料,出租公屋单位由2006年71.7万增至2016年79万。但出租公屋之人口在06至16十年间增加了2000人。即起左近8万公屋只收容多了2000人口,但十年间香港总人口由686升至733万,究竟点解花钱起咁多公屋而冇人住? 唔系排队上车架咩? 或许你未知东涌其实大把公屋冇人住,当年发展东涌有“发展新沙田的宏愿”,计划市镇容人20万。惟至今日笔者未有准确资料,大约是六万六吧。   对于楼市投资人,应似超市入货咁,要知悉客源。家阵市面最抢高价既系新界细单位同九龙中型单位,咁你咪去入呢两样货囉。或许再细心一点,察看九龙区一些屋苑之升幅,会知道九龙东发展机遇利好了一些屋苑。另外下任特首如将教育政策定下来,唔取消校网既话,九龙塘单位有其独特性,但留意九龙城区如近启德一带,留意未来天量供应,是亚军西贡及季军元朗合共的数目。   至于港岛业主如何自处? 住你可以系港岛,但投资物业就不好搅在岛了。如真要在岛买? 三房套是可取类型,而根据图表显示: 九龙大两房会“打嬴”港岛一房,纵使市价近似。  

MORE..

审视2014至今债基收息成果#1393
谂Sir 您好, 本人是你的忠实粉丝及学生, 并已执行债基叠增接近两年时间,亦达到10-12%的理想回报。但最近有一重大疑问,银行所提供的叠增方案难以继续进行,事关这两年间,本人存户口的资金由1M 提升到2.5M(分不同时间存入)。但叠增款项却没有增加。   以下是存入资金并所申请叠增款项过程 第一次103课程后(2015)存入1M并获批叠增款项2M。 2016上半年因银行提升存款要求,存入另外0.5M. 2016下半年存入另外的0.2M,并申请另外2M叠增款项。 (一直等待审批) 2017上半年,存入另外0.8M资金, 并申请另外1M叠增款项。 2017下半年得到以回复 更新个人资料及资金来源 (已提交) 要求买一AIA 的十年储蓄保险或人寿储蓄保险(没有保証的5厘回报),理由是作为个人及银行保障。这保险是以每月供款(大约$5000)或年供款。         如同意要求(2)才得到总数5M 的叠增款项,这样会大大影响月月收息的效果及现金流大减。   问题一 如何避开购买要求(2)保险,可以进一步得到银行获批叠增款项? 问题二 有其他银行可进行债基叠增方案吗? 再次感谢   answer: 先指出一概念,客户存钱入银行会构成负担,真系唔好以为存钱入银行等于比生意佢做。好似读者咁,2016至今存入多1.5百万,仍未得到银行批出更高之叠增申请。这就是理论上同执行之间很需要诀去填补。至于究竟点先可以令新申请的(1百万+2百万)叠增方案获借出,从而令自己投入2.5百万,而成功借出5百万? 大约等于买楼约66成上会?敢讲一般客应少预此等阻滞,估计是读者原本存入银行的资金不是钱,而是由别处买入的基金,谂住咁打入去叫银行再杠,在职员考虑到杠杆多野做而收佣金好少之下,决定唔做。由2016至今,笔者已更精准及开启了与一些银行之沟通渠道,令学生在课上之指令更快捷执行,亦利用一些团购概念令收费可正式攞平D,当然已交待要主动提示些官方优惠比收息学生,等学生唔好拎漏。   至于银行单方开出“要买一份10年AIA保险”之叫价。可能看倌心谂:“咁都得?”乜可以买左保险就批? 唔买就唔批架咩?   先讲此情况若于银行有朋友,沟通好双方难处后、或有改善。不过几肯定读者情况应已被bank“种哂机”,即银行系统内已留暗号比内部员工知些讯息,较难返转数。要解此难,倾好价之后换人为解决办法,但先讲咁情况用投诉解决不得要领,因今次系要问银行借钱叠增,而唔系消费。搞不好佢同你真叠增然后玩野每月逼你返去REVIEW,一唔黎就CUT LINE,情况比而家“无做叠增”更凄凉。所以若完全无经验,就算做左但效果唔好都难怪人,而读者起码叫叠左一次,收番学费及甜头先!   至于一份10年期的保险其实佣金唔大,可试问问能否用一份一笔过而又短年期的保险替代。一份供10年的$5000,或者可用一笔过的50万放一年去替代。又或选份退保价值高的储蓄保,买后断单亦属可行。当然更有些唔使断单而又可令银行中人有交待的方案,不过此法要两者有默契先做到。毕竟银行中人只为想跑数,份保险佣金都唔落佢袋,此情下应有方法可平衡双方利益。再唔系睇埋佢第二间银行有乜,或者可于不需使用额外资金情况下,摆平呢件事。仲有留意,负责债基位人兄应少跑保险数,怀疑因某些事情比保险同事IS“钳住”,才出此下策死lur保险。   当然唔谂保险,帮下手买下外币,其实操作得好有可能是银行与客户同赚。好似上星期一个案之案主,运用ETF去出入澳元,既可赚钱而澳元计价债基亦收高息,港元转澳纸亦增加了银行收入,实令双方有得着。至于转其他银行做好唔好? 只好说能提供低息之债基融资、较高选择杠杆、不入TU、div-repay之银行为数不多,所以去其他银行,既烦而不如留在原行,至多旧生可透过我们去找一些朋友相助,顺畅情况。至于初心者应怎选择去避开冤枉路,留在收息101再讲。
自制问题的香港家庭 #1392
谂sir, 你好 偶然在网上发现阁下的言论, 很有见地, 所以想请教阁下 现在仍是否入市时机 我们 现在的情况是 背境: 一个有巨大生活压力的香港典形夹心阶层家庭 ,丈夫47岁,妻子40+岁, 两名儿子在美国读大学及中学, 家中有两名老人家需要院舍照顾. 夫妇二人都是自雇人士 , 年薪大概150万,现时每年家庭总使费 连银行还款不少于1m, 并且负担会随着两儿子长大升学越来越大。 财务状况: 银行港元现金大概一百二十万, 没有基金债券等股权投资(不打算做任何股权投资) 香港自住物业市值9.5百万,欠银行380万 香港工作间市值300万,欠银行60万 美国自住物业美金45万,没负债 美国投资物业市值90万美金,欠银行32万美金, 每月租金收入三千一美元,扣除各样费用, 税项及楼按供款,实质没有 任何现金流收入. 以上所有物业都是由丈夫名义持有. 由于自雇人士关系,没有出粮记录,但有报税, 问题   如果有打算以妻子名义在HK买房, 日后给儿子自用,( 虽然美国房子平香港很多 ,也不会在美国买,因为维系费用大, 税项高 ,利息又高达五厘 ,而我们当地也没有借贷能力了) ,请指教现在是否适当时机 , 物业打算先自用几个月,然后出租, 而且需用高成数按揭, 因手头现金不多,但妻子曾经有持物业纪录, 好似最多只能做8成按揭? 谢谢指教   ANSWER: 巨大生活压力系读者自己攞黎既,就当诚哥做生意都要揾霍建宁帮手,当年其一转捩点是汇丰肯借钱比诚哥鲸吞黄埔船坞,而家长实先有咁多靓地做project。所以揾帮手、及借力打力,是生意人更上一层楼的要旨。从读者来文去看,佢对借力呢件事应做不好。人到45岁上下亦踏入生意人的收成期,惟估计因近年揾生意难的关系,以老板所付出之风险及劳力而言,所赚的亦唔算多。笔者亦有谂读者意思是否为夫妇每人年薪为150万,惟究竟是每人150或夹埋150,都不太影响本文回应。当然读者有将早年所赚适起实在恭喜,美国楼净值为[(90-32)+45]*7.8 ~ 803万港币。香港楼市值为810万,本文主要回应点另读者去过一个更好的生活。   生意人普遍有两件事搞不好: 由于想避税或事忙,无出粮习惯,或只系一年系公司拎次钱仲要唔正式mark返做dividend income。变相无出粮记录唔肯借钱比老板。若用公司名义买楼而唔用老板名,2012年后要交多15%买家印花税 […]
应否将物业卖掉还是加按? #1391
你好谂sir 小弟刚刚收完 收息101课程 并以报读103 对于债基收息一事 已有方向并想付诸实行 但不知道对于小弟背景 此方案是否最为合适 希望谂sir多加指点   小弟33 月入31k。我老婆34 月入34k 有一位千金2岁半。双方父母家用共10k 供楼约20k。家庭每月使费约15k。每月可储蓄 15至20k   资产分布如下 小弟名 牛头角出租物业 22年楼 300呎 月收10.5 k 月供3.5 k 6年前 买入价185万 现时约值400万 尚欠按揭90万   老婆名 将军澳自住物业 22年楼 500余呎 3房 月供16k。上年买入价530万 现时约600万 尚欠按揭420万   现金60万 股票15万 保险2019可取回15万。小弟正朝着 谂sir嘅一生三宅概念迈进。我怕楼市会继续疯狂上升所以错失赚取楼价回报嘅机会 你亦怕在加息周期会令到楼价下跌。正思考着 应否将出租物业卖掉 回笼约300万资金 投放于债基叠增方案 还是应加按出租物业。还是 谂sir 你有更加好嘅提议请多多指点 谢谢   ANSWER: 再重申,三间楼是必需品。未买齐三间不需试图预测楼市升跌决定买卖,只要买楼后借贷力未超60-70%,就可以买。基本上人靠预测升跌去赚钱,注定徒劳无功。股市赢家很多是靠闪频交易去获利,利用超级电脑去捕捉错价一闪入市食左个平盘佢,即系唔知有冇师兄玩过fifia17既utlimate […]

MORE..

决定应否再买楼的5个步骤 #1332
谂Sir:   你好!本人是DP28收息103的学生。由于多年投资股票成绩一般,所以收息堂上的内容对我启发甚深。感谢你的指导!   本人今年39岁,月入76k。太太也是39岁,收入并不固定,平均月入约15k。现拥2项住宅物业,分别估值7.6mio和6.1mio,仍欠按揭贷款6mio。其中1个物业出租,每月租金18.5k。另有现金1mio,股票3.7mio。   目标是于3年内再置1个住宅物业,计划是7mio的屋苑单位,不过其中1个物业已和太太联名。已打算透过债基曡增,先投入1mio,增加现金流。 对于要达至1生3宅的目标,请谂Sir指教。谢谢!   学生上   ANSWER: 是的,唔系话投资股票赚唔到钱。不过若阁下属高薪一族,随之而来的工作量都唔细,那又有何可能凭搭车笃几下手机同睇张免费报纸就可炒赢班股市大鳄呢?   读者手上资金水平不俗,如股票系流通量够,即可动用的资金达470万。夫妇借贷力为(76K+15K)*50%/10000*2.59 = 1178万。当然太太收入不稳定,好去想是交足六个月入息证明、及如有的佣金部份是清楚记载银码在粮单之上,太太不稳定之收入仍可计作借贷力。当然坏方面可以要“五折收数”,但鉴于太太人工只占总家庭收入少部份,故先利用1178万总借贷力作计吧!   现时读者借贷力已用600/1178 = 51%,在旺市刚刚好是合适水平。如18.5K租金收入有盖印租约及银行批书作证明,租金收入都可当借钱核实收入的一部份,令借贷力再上升。至于再买(上)一层楼,建议一般人的考虑的程序如下:   如果夫妇(或共借贷人)系打工而共月入超10万,意味借贷力超1200万水平,应主打储楼收租保证退休 主打储楼者,而借贷力现在未用超40%,可考虑再买一间楼(但买入后借贷力最好仍不超70-80%的水平) 买楼当然要20-40%的首期,需加按原居获得或耐心储钱 储楼者如夫妇只联名拥一楼,可考虑一拆二拎“人头” 如夫妇已各拥楼、需持亲朋或可考虑人选去提供人数“避税” 若真找不到人数,考虑工厦、车位仍是选项。但此为另一题目   如夫妇打工月入低于10万但又高于6万,属夹心阶层。借贷力介乎780-1200万,谨慎处理仍可完成3-4间楼的置业 借贷力现在未用超40%,可考虑再买一间楼(但买入后借贷力最好仍不超70-80%的水平) 买楼当然要20-40%的首期,需加按原居获得或耐心储钱 储楼者如夫妇只联名拥一楼,可考虑一拆二拎“人头” 务求令夫妇都单名有楼系手、或可用之“人头”都有楼系手 除非中原城市指数跌破100点,否则不应找有超过3间物业。若有些物业是继承所得,建议卖去作减磅   如夫妇打工而共月入低于6万,要么享受清贫,若要“改命”就要“先死而后生” 先单名买一楼自住 用夫妇另一人再买楼“偷偷地出租 此步骤可与上方掉转做,为努力将第一间楼的结欠减低于市价五成 上述两步骤无先后,但到此点必需有两间楼,一自住而另一是合规出租的 再用租约再两者人工去买第二间楼,细细地咁楼,再留意必需是比中原城市指数之高位起码低20%才买,亦能完成三宅   至于读者,是夹心阶层。佢而家就到步骤三,但再买多一间即令借贷力用超80%。所以应将股票卖走,至少清走质素低的,利用收息101之债基叠增方法适量在2-3年,靠一年收15-20%息去令100万变150万,从而改善入手第三间楼的条件。
不要让500呎绑住你的青春 #1329
谂Sir你好,   最近才有幸看到谂sir 网站,希望谂sir 指点。   背景   今年24岁,大学毕业至今一年半   月入15K,每月储蓄 (月供蓝筹4K / 现金2K ) 6K   得家人支持(家人长居大陆),名下一居屋自住 (没有按揭,已补地价,银行估值3.8M,实用面积380呎,32年楼龄)     另持股票 76K , 债券股票混合基金 190K (6里息)   与女朋友打算27岁结婚,因居住环境问题需要换楼,换至实用面积500呎   女朋友月入13K,每月储蓄3K   保守假设2年后与女朋友月入38K   计划 – 先卖后买 (家人保守意见)   沽出该居屋套现约3.8M,买入约6.2M 私楼,作6成按揭避开按揭保险。(利用女友首置名额) 月供30年约13K/月   首期 $2,480,000 / 印花税 $200,000 /  买卖合约 $2,500 / 楼契 $33,000 / 按揭契 $23,600 / 经纪佣金 […]
伤心和后悔过后,重新振作理财 #1213
[10/10 上午 6:08] ‪+852 941x xxxx‬: 你好,本人想报读谂sir的课程,无论收息或买楼。 本人已有一层在马鞍山供满的居屋,市值约$450万-$480万,丈夫月入$44000,是公务员(是新制,没有长俸),我是全职妈妈,有一个6岁女儿,每月可储$14000,现金加股票有$60万。 我们在过去3年于股票市场蚀了$100万,错过了两次再能置业的好机会,很伤心和后悔,但看到谂sir在网上分享,心里很想重新振作,好好再安排和理财,储够首期,希望在两至3年内再置业,在九龙买一个两房单位,约$700万的单位出租,希望将来能作长远收入。   但我不知应报那个课程?请问可以提供意见吗?谢谢你。   [10/10 上午 6:09] +852 941x xxxx‬: 未能入睡的乜太 [10/10 上午 6:10] ‪+852 941x xxxx‬: 现时丈夫47岁 [10/10 上午 7:47] ‪+852 941x xxxx‬: 但供满的居屋未补地价。 我觉得如果有一笔钱,情愿作首期,也不会用来补地价,因为我们现时地方够住,不介意继续住,但好希望储够首期,买多一层私人楼出租,供15年 (老公65岁前要供完),可作为退休后的长远稳定收入。   answer: 几个概念读者要搅清: 一般银行唔会批按揭比65岁既人,但唔代表人到65岁就唔供得楼。批按揭只论上会个一刻你交到咩文件(或保证),故不少人到买楼001课去学点执靓套文件比银行去批,一旦批出就过海成为神仙。当然借款人与银行的合约中,是有订明如借款人之财政有重大改变,佢系有责任要通知银行。不过笔者早年在银行工作时等了又等,都未等到咁做既人会出现。 旧制有长俸的公务员,确实可打破上会只到65之限。可惜读者唔系。 明白在股票市场输100万令佢很心伤,不过残害得读者更深的是未有适时运用手上居屋,损失比100万更多   为何多于100万? 容笔者再解: 读者供满居屋,虽不能加按,但能卖。未补价既居屋不宜持有,在公营房屋将大增之下,此等住宅既没稀有性,要作抵押品亦要房委会批准。三件令楼值钱的特质只剩可住人消费特质一面。   由于家庭现金水平低下,卖楼后套回480万,可夫妇每人一间楼八成上会。一间自住再一间收租,惟买九龙三房读者应避免。一个44k收入家庭加上超500万资金在手,笔者仍觉供九龙贵楼仍属勉强。何不退一步在沙田第一城搜括两间两房,预400万一间,八成上会即一间要80万首期而借320万,加埋税同杂100万一间应搅掂上会。由于家庭收入只44k,借尽为5.7百万,买两间第一城要借640万,要解此难应运用买楼003将借贷力由零变有之法。最后成功夫妇每人楼一间,而其中一间要偷偷租出,需到堂了解当中风险及早规限,及参考过往被人揭发之案例。 净低480-200 = 240万,估计其中120万要留作补地价,而另120万可投入做债基叠增收15%年息、而自己的60万cash作备用现金。那读者收息18万一年,即月收$15k,可帮自己储多些钱,或索性将两间第一城都出租而自己用15k补贴去心仪区域租楼。留意夫妇边个先买有学问,做对可避15%新印花税。     由于读者透露股票市场输了100万,即佢原本有160万。于160万资金当中拎100万(即62%)投入股票市场,以此岁数比率太高。敢讲就当下次就算有高人指点选股,用此等资金分配仍是要输钱。输唔紧,要明白输左系边。同埋要早输先有得避,故年青人见本案经验应明白早试早输其实计到尾都系赢! 读者要搬屋及作彻底大改变之原因,为读者不工作令家庭收入减少,必须活化手上资产去提振个人被动收入。唔做野又唔想搬更要有钱洗!? 世界上无咁便宜既事。重复每日的生活习惯,只会维持生活水平在现今水平。

MORE..

股海损手连连、想学财富增值 #1394
  谂Sir你好,   拜读你与聂Sir文章已久,最近正在上收息101,学到很多有用的财务知识,感激。   本人下月正式踏入39岁,已婚无子女,年轻时家庭负担重,揾钱又唔多,到现在可说没有累积到什么财富,早两年因转工,薪金镬提升至每月$72,000,想学财富增值,但于股海损手连连。   我名下现有一估价360万自住村屋,尚欠银行210万,月供约$10,000,另现金170万。由于丈夫属自雇人仕,收入不稳不能造按揭,所以不能用佢名买第二个物业。   请教那种投资方案教适合我呢?敬候回复,谢谢!   喵喵上   ANSWER: 明白到读书搞学问是做好根基,再入高深,单向的。惟做事与投资都需几种能力交替成长,唔应该学完一样再另一样。因工作及投资都是重经验,重心理质素。相反教授几时计好条数,好少话因为佢嬴在心理。相反经验需时撞板累积。故香港人四十岁储够钱先去搞投资,呢种人最危险。好似喵喵咁,买股损手连连但未输身家就黎发问,都算不坏情况了。不少人到四十岁储得200万,然后用错方法注注大码入,系错方法加上错资产分配下,一个金融风暴就被卷走所储,10年辛苦储得化为乌有。钱财事与其他有别,大把人会窥探阁下财富而想搅合法转移。故赚钱重要,保存钱财亦很重要。   什么是错方法? 跟经纪学,很多是学错方法。经纪会比知识你但将阁下引入付佣困局,频频炒卖。跟书本学,阁下需悟性唔错先得,就好似接触新学科,能在无师之下自通者为数很少。相反以为自己“已通”者确实有,更在升市时信心大涨。其实无论投资或做事都好,死既都系“懒叻”既人; 蠢人有蠢福,闯出既祸都唔会大。   自雇人仕是可以做按揭的,收入唔稳就用间公司去稳定出粮比自己。基本上全部老板收入都唔稳,笔者自己都好想收入很“不稳”,一时40万而下个月暴升至700万就最好! 所以有方法搞既,就当是搞到30000核实收入出黎,读者家庭借贷力已升至(72000+30000)/10000*2.59*50% = 13.2千万。当然搞左收入出黎,税就要交。惟买楼批按揭只提交半年内收入文件,点系做靓盘数同交税之间做平冲,你懂的! 在1300万借贷力下入手三间屋收租令退休有起码保障,为读者应作之路。   读者要知本身人工不错,借贷力好。惟工作亦会繁忙,所以佢呢类人不应在股市下苦工。要知有D钱,你赚唔黎就系赚唔到,不要勉强。现时只入手360万楼,对于读者及丈夫格局而言好浪费。就当自己愿意屈系村屋,惟一日退休都需要有屋有租客交租比佢先有钱开饭。所以唔系话有楼住就停收唔买,一个家庭有三间楼是必需的。当然可拨资金的10-20%出黎买股票,若你买股真系有方法,用少钱去开头最尾仍可赢开巷。若你的方法是错的,用1000万买同20万买都系会输哂。所以买股要钱少,咪再益庄家。可在搞好先生借贷力后再买间细楼,而净低钱用债基行叠增收12-15%年息,会帮到呢个唔打算要小朋友既家庭。
帮医生个老豆打点退休 #1385
Lum Sir 您好,本人是你的 DV37 收息101及103 旧学生。得到 Lum Sir 的课堂指导后真是改变了我的下半生。已经于今年四月份投入债基方案已收息接近三个月, Lum Sir 的课程虽然是收费课程,但的确是物有所值令我对理财的 mind set 增值不少。所得到的回报比较付出的课程学费收获10倍也不止。   上年上课时为八月份,至今差不多一年了。个人资产 Profile 有所改变了。希望发个信息向百忙中的谂 Sir 再请教一下。看看谂 Sir 会否能在百忙中抽空看看小弟花了一个多小时准备好的 Excel 个人家庭详细资料。看看可否有机会再优化一下下半生的家庭情况。现在的确有高不成低不就的感觉,苦无对策几个月所以再一次鼓起勇气向谂 Sir 再请教。     1)现向银行查询过有机会加按出80万。如加按后可以如何善用这再投资?   2)苦劳廿年今天已经达成一生二宅,如何再提升至一生三宅?   3)经上次谂 Sir 提点,居屋不是好的投资物。想换私楼一家人自住,但楼价实在太高?!   今晚来谂 Sir 课室取赠书,在楼下7仔碰到谂 Sir say 了一个 Hello 的忠实学生 Eric 敬上   ANSWER: 读者的情况受不少人羡慕的,手上230万,收紧9000蚊息,自己人工四万几,而个仔读紧医科。学费只系四万几一年,比起而家小朋友读兴趣班仲平。咁佢来信究竟仲烦紧D乜?   由于第二间楼系2014先买,估计是偷偷地租出而产出被动收入很少,唔计自住间居屋,其实每月靠债基产出9000被动收入,只及读者加太太收入不足20%,距离舒适水平还远。究竟读者应否快买楼完成一生三宅? 由于读者第二间楼买得迟,佢40-41岁先买,亦没到达“结欠少于市价一半之情况”。换言之不能转正作出租用途,将租约租金加添家庭借贷力。咁究竟第二间楼几时先买? 笔者愚见一般人要附合两点: 结婚后 […]
三个问题令谂sir收皮(collect skin)的个案 #1383
Hello 谂 Sir 你好, 超级穷中产一名, 一直想尽早财务自由, 所以留意咗你个blog 好耐,亦有拜读你出既书,获益良多.但始终是纸上知识,加上现在美国央行又话加息缩表,所以真正实践时还是想先直接请教谂sir!   小女今年32岁, 月入$43k,刚刚结咗婚, 丈夫同龄, 月入$28k, 大约资产如下: – 现金约$600k (每月储蓄 约$15k) – 股票基金约$300k – 自住楼 (outstanding loan $3.6m)   现在处于人生交叉点, 希望谂sir 能指点迷津! 2年前买咗楼$6.3M 自住, 现在估值$7.2m, 正挣扎是否加按套现作投资用途? 如果加按, 应怎样运用以尽快达到财务自由?   有感楼市有向下趋势, 现在加按是否风险太大 (借60%)? 还是应趁高价套现? 两人借贷力有$9.19m <($28k+$43k)/10000*0.5*2.59>, 如果加按会用掉借贷力47%.   如果加按, 可以有额外$770k现金,加上手上现金, 大约有$1.3m, 心中投资方案如下: 买英国楼收租 – 买唔起香港楼,打算冲出香港, 目标楼价是180k镑以下, 但这样会令我俩用掉借贷力升至58-60% 买债基 – […]

MORE..

收息101同学: 14%息收足3年… #1362
LINK:上文讲到有位个读者流动现金港币等值为870万,自住楼在个人净值计为1300万,天环净值320万,父亲单位350万,车位250万,彿山杂项420万(港币等值),股票188万蚀净168万,想产出12万被动收入。在上回已交待应将购买内地理财产品的700万人仔换做澳元、美金、美镑做本位去买大部构如汇丰或淡马锡的直债收息。   另外内地几间楼只宜保留一间,其实读者忽略了他会因为官司被最严重面临被抄家的风险,各位在钱财路上,最基本梗系要学识揾钱储钱、下一步就系钱生钱,搅什么财务自由(而家呢个名词好被滥用)。而其实财务自由只系中转站。即系假设你想到湾仔税务大楼的60楼,系要先搭到37楼,然后再转LIFT,而财务自由可解成你刚到37楼吧。不过与一般搭LIFT唔同,当你真系亲身累积到一定财富之后,就知道很多人想将你由37楼拉返落10楼,例如你的竞争对手…ICAC…税局等等。正所谓树大招风,读者咁多人仔同大陆楼,其实只要坐转“洗头艇”,佢可以由赤柱再开始。如阁下手握几千万而问题未到,只不过系你未察觉。生意做得大基本上梗有条例可以玩到你,系大陆做生意,更是….   我们用上段理念等出对于本案读者: 理财要点一是“防抄家”、第二才是搞什么“财务自由”、更统合性的步骤才能助你走得更远,尤其是已达小富的香港人。上半部文章已告知现金应留在新加坡、瑞士这些好地方。至于系香港买天环是败笔,读者可自行望望未来各区供应。当然买住宅只要计好有能力,点都有得守。买股票无得守,笔者在过去1300篇文章都无叫人加按楼去买股,顶多是买债同REITS。几间香港楼可考虑将老父楼加按一半,而自己自住楼可按至五成(因2000万之50%再减佢争700万),得出300万,呢度有成450万,可投入债基叠增方案,进取一点收12-15%年息,一个月有$56000。而按揭摊长供月供450/259*10000= $17300,即每月净袋56K-17K = 39K。下方(图)有旧生向我们公司用63832145作出之查询,已说明了佢2014年上毕收息101,做到了14%年回报,而家3年过后,再问下我地有冇新野读,佢今次打算加码落200万。已说明笔者的方法令人有冇信心、读毕收息101班后的效果、及课程标价现在实太低。佢三年夹埋收左14%*3 = 42%息而呢份料够佢用成三年! 笔者真系要再考虑自己做生意有无问题! 股票可以转做外国REITS。佢买左咁多年,股票都系蟹,已自行说明。完成后有1300+350+(800-480) = 1970万系香港楼。200-300万系澳洲楼。840万放系瑞士或新加坡。200万系大陆有楼。另外仲有200万左右系REITS,应可收6-10%息。虽然保险同其他楼市区份野要细执,不过在文章上只可答至此。   下一个目标,是再要比心机揾下钱,拨2000-3000万港币,作为成立慈善基金的基本款项。此举一是要将部份钱同自己及生意切割,好等他日被抄家都仲有另一荷包。当然咁做在出发点或许同慈善有偏离,只好讲而家克林顿要讲场TALK,钱都系入佢慈善基金。那为什么美国前总统同香港一众地产商都要“搞慈善”呢? 笔者唔识讲,你自己上网或我留意到一些新闻:   克林顿基金真正慈善支出仅10%。 “比如2014年,克林顿基金一共花掉了2.48亿美元。其中,真正直接拨给慈善的直接支出只有3369万,占总支出的13.6%..而花在基金雇员上的钱则达9598万。剩下的是各种开销。比如差旅费” 消息源自各大媒体,其中包括美国之音。   另外系香港,慈善机构去买住宅,使唔使比15%印花重税? 上述方法已为读者产出$40600+39000+15000+澳洲楼 = ~$110000月息。已大致等同读者目标,更要是绝大部份钱都投进保本产物。惟11万被动收入者唔系就咁睇波食虾片过世,就算唔考虑贡献社会,怎去为自己保存财富亦需一番策略。   至于昨日生果报又走出黎话2047年香港地契究竟续唔续,会否影响大众业主业权? 想表达2047为(大众风险),就似沙士一样,个个都有机会中招。此等问题不需理会,你亦好可能无能力理到。唔通叫你将钱散去英国同澳洲买楼,又或者搅只turst咩? 所以唔系无解决方法,而系有些问题,小市民要理都理唔著。莫非你就因为担心倾唔掂数而今日即刻将港楼放卖? 要考虑万一睇错边是否能承受结果。刚好遇到本案读者系开始有能力去处理此(2047)风险的,如看倌有需要可按此案为家财作打算。一段打工仔,既然选择安稳的路月月出粮,最建议就系少睇生果报多搞搞工作表现。做得唔开心或无前景就转工,搞得好2027,先好再问什么2047啦。报纸主要系想create topic,而呢个未必同你个人benefit有关。
11.6%回报。建设银行。恒大。保本 #1358
谂 sir, 你好。上左你的买楼003,准备上收息101+103.看了很多你分析的案例,想你帮忙分析下本人该如何安排。   本人女,30+,若干年前接手家中在大陆的实业公司。目前资金情况如下:  大陆900万人民币现金,几年来一直做银行稳健理财产品,年收益率约5%。  港币现金加股票约800万(目前持有股票市值660万)。尚算幸运,已沽出及持有均盈利。  香港美金50万。大陆美金20万。  大陆有厂房,香港有实际存在的有交税的公司。  名下无物业。父母名下各自已有物业,无“人头”可借  本人每年收入包括: 公司盈利,以目前经营状况约300~400万港币每年; 大陆厂房收租33000/月 人民币900万,5%收益,45万/年 美金是去年盈利所储,故未作任何投资安排。现已到年中,确定这笔资金可动用。 股票收益不定。 7.无债务。 支出没有统计,平时不算大洗之人。 请谂sir分析一下,该如何安排资金作投资。   另外,在买楼003堂上,你说没有必要用公司名义上会买楼。而我看到homeblogger网站其中一个案例,该名人士的父母持有若干物业,用收租公司收租。谂sir提到用收租公司收租比个人更好,可以冲销税项。那么将来我买楼投资的话,应该以公司持有还是个人?另外,因父母名下也有若干铺位收租,故想了解。 望谂sir不吝赐教!   answer: 买楼应用个人名,因为用公司名买楼要比15%买家印花税,明显不戈算。   笔者早前指出用公司名去收租或收息很好,原因是租务收入如归作公司入息,可利用公司的支出作合理税务扣减。又或如果你本身唔系签雇佣合约,而是自己设立公司而用公司与他人协作,加上自设公司为其打工。那此举一可为自己建构借贷力(即自己出粮比自己)、二可好去扣税。例如有些人用公司名义为自己提供居所,即自己租楼而将租金支出交返比公司扣税,例如单位月租是2万,可为公司扣减盈利24万,利得税支出减少240000*16.5% = $39600。与此同时个人收入要增年收入之10%,例如该人用公司出粮1.8万/月比自己,租务津贴为自己增加了1.8万*12*10% = 21600年收入。此数目用薪俸税计算,只消打税21600*17% = $3672。来回令税务支出减少,详细情况请参考香港税务条例。   至于读者,基本上唔犯大错,此生财务上有保障。当然人有钱、鬼就黎,学懂保存财富比赚起财富更重要。有幸屋企人帮佢做左赚取财富第一步,佢就应该谨记下方几点去保存财富:   读者无需太花心神买股票,出面什么炒股group,笔者保证佢一个月平均执30万都唔够,仲少过读者自己间公司。正因如此,读者而家盘生意有钱揾(读者称300-400万/年),就应好去打理   人民币好应掉到香港,成立私人银行户口,考虑下方直债之组合,由近日收息同学问题中取得。恒大同建行当然可以,其他两只为拉高些少回报,配置可理解。加上到期保本特性提供一定好处。 假设投入1000万,一年收益约为115万。年回为11.5%,风险在于这些大公司会唔会执笠。   由于笔者偏爱美金债,故读者的900万人币不属意保留,应转。   至于生意都有佢生命周期,故读者学投资系为下步铺路。亦同意用每年收取之100万利息,作买股票。那基本上读者的投资组合近乎不败,股市大升亦可获利其中。当然同一原理而银纸少一点得,可照样配置到看倌组合上。   另外可订个远点的目标: 如个人累积够5000-6000万,将其中一半打入慈善基金,请返自己或屋企人做要职打理。这一可将部份财产与自己脱节,他日就算被“抄家”都仲有份十零万既工作去担任,更接近永保不败。基金的“生命”可远超一个人的寿命,亦不受地域所限,能确保家族永富。
唔想成世同层楼打工#1342
谂sir您好:   较早前已修毕收息101, 准备修读买楼101和103. 我和太太已经45岁,同是在政府工作,毎月收入共10万,有两名6岁的孩子。为了两个孩子升上好的小学,我们在2015年卖掉了自住的东涌物业,并租住校网12的地方, 租金每月4万。   以下是我一家的财政状况:   1.无任何物业 2.现金HK$150万 3.定期HK$200万 4.股票HK$150万 5.金饰HK$60万 6.每月储蓄不超过2万 7.没有任何债务   我们的目标系买入大过1000呎的市区楼。现时一般市区的三房千呎物业也需要过千万。如果我要买旧楼,一定 唔够首期。如我买新楼可用发展商提供的财务安排以降低首期,但极可能成世同层楼打工。物业代理建议我买入一个一房或两房的单位来收租。   现有两个问题想请教谂Sir: 请问我应否继续租住,并买入一个两房单位来收租? 如何能达成买入逾千呎的市区楼?   请指教!感激不尽! 你的学生   ANSWER: 应否再买楼,要计家庭总借贷力。夫妇人工共10万,借贷力为(100K*50%*2.59MIL) = 1300万。可能由于政府有津贴,所以读者至中年都无买楼,导至陷入只会人揾钱的恶果。45岁无楼而拥500-600万流动资产,有感人工是超卓,但资金水平好一般。一对30岁5-10年前结婚置业买左“四小龙”既教师,其实佢地放左间楼都有400-500万系手,同呢对廿万夫妇相约。原因系资产膨涨,快过用人手揾钱。咁究竟系咪鼓励紧炒卖呢? 首先系香港投资物业如赚钱(尤其是短线)有税务责任,本BLOG很多方法都系叫人放长线。例如趁后生买楼而定额供款,利用银纸长贬而租金随通账上升之原理令大家越供越轻松。当然选区有技巧,物业亦可转名悭税或按爆令你套多一笔,不过中轴线是简单不过,就系睇淡银纸内含值者可以参考本BLOG方法。   由于读者借贷力较好,所以应该买楼,不过唔系1000呎个种。应该参考之前笔者研究文章,已有交待例如港岛细单位是楼价跑输而租金升得慢之类型。那究竟边区同咩单位类型看俏? 读者有心揾自可找到。买1000呎楼亦表示交税近100万,虽然夫妇无楼可免交15%的贵价税阶,但在购入物业过千万从价印花税在6-8%之原则下(更正: 呢位读者无楼在手,应只是3.75%),读者要预备买一千万楼交近100 50万税。回望系香港比3-4万/月已可租到质素不错之楼宇(至少笔者咁认为),读者不如买细楼悭税而将省回银码去租住1000呎市区单位。   买的单位市值在400-500万左右适宜,今时都系呢类楼个价跑得快,市场无教错你的。其中一个观察,是用100万首期去买400万楼假如又升了40%,即价至560万,可按爆八成而套120万。若买1000万楼,首期已经系400-500万,而基于1000万楼只可按至50%之关系,楼价就算再升都好难加按,引政该价位单位于市场无咁受欢迎。亦因如此,读者应持有1-2两间较细价楼收租,去津贴自己租大屋的租金。万一市场下行,两间细自可选择“放一。留一”,比成世同一间大屋供楼更具弹性。卖加上自住楼呢件事好被动,净系搬屋都好烦人。   当然你心谂:“买新楼只需比15%首期,咁咪唔使咁多首期?”先讲新楼可以用少首期是同意,但要留意万一楼市下行会令业主很快成负资产。加上首两年免息后二按之利率颇贵,要做足心理准备先好上。   若一定要买千呎市区楼,计1500万市值,五成上会首期750万,月供约750/259 ~ $28000/月。读者手上金额唔够比首期,不过可以去财务借二按,例如15%楼价,可令首期限至约$550万,而750万的一按照$28000/月去还,但200万的二按应要用4-6%年息去消还,计200万摊20年(财务公司较少比业主摊30年去还),月供约$12000。一按与二按共计月供$40000。计及将现金用尽加上负责四万蚊的月供按揭,买大屋自住不太划算。

MORE..

星级会员价钱
股领袖【股市奇兵专栏】年缴$3980按此
股领袖【股市奇兵专栏】季缴$1500按此
聂Sir【聂升股票专栏】年缴$5200按此

* 聂升股票专栏只有年缴

人气课程
报收息班需知/ [email protected]
>>按此看详情
睇楼报告
[汪敦敬]楼市需留意地皮 会否割价求售 (2016/05/21)
虽然笔者是预测楼市比较准确的评论员,但其实我并不希望我的预测言中的,因为楼价跌,社会会平和一点!做生意亦会开心一点!社会在近年多了不少怨气!而且,楼价跌反而我们会更多生意,但是,写评论文章要说实话,无论你喜不喜欢,我也应该要将实际情况反映,否则,我的文章就没有价值了! 到了现在,我亦无意改变我上年年尾对2016年楼市的预测,即上半年开始有个别板块找到谷底,而下半年整体住宅市场应该找到谷底了!但是在寻底过程中,楼市局面是颠覆不定的,我必须要与读者分享我的分析!     上年10月开始的劈价势,并没有令到市场结构性改变!在实际上,因为香港人供满楼的人是增加了不少!从存款上去看,香港人亦比以前富有(虽然贫富悬殊严重了!),但市场上350万的二手放盘反而大增,算是一个很不错的成果!多年来,以人均入息中位数字为购买力(两夫妇计),现在是能买私楼细单位的最接近时刻! 不过,政府楼宇政策的新一波“杀着”,就是将楼花地盘聚焦发放!在屯门区今年可以发售的楼花地盘可以有9个!当中若存在纳米楼的话,即是说有理由相信一些楼花有机会不断推出2百多万的上车单位!如此多的楼盘及平LUMP SUM价,不可能不冲击二手市场!     上次楼花聚焦推出的是元朗及朗屏区!正好配合了当时的劈价势!今次屯门又会如何? 更加需要留意的是政府会否将地皮割价求售,因为如果行这方向,楼市就有了结构性下跌的基础,大家都要紧密留意。     不过,笔者只是忠实说出不同角度的风险,看官就不需要太过担忧,市场最后由实践及实践后的数据去印证一切!眼前我们要面对的是畸形的市场常态及矛盾,“楼市哈佬喂”带来了什么?现实中就是香港人愈来愈富有,却同时愈来愈多人虚怯!当两个特性相遇的时候,楼市就变得波谲云诡了。 购买力愈来愈强横的情形下,竟然恐慌的人不断存在!这极可能是一个入市良机!是否,还看你有没有坚持量力而为的能耐了!  
屋苑打擂台: 置富花园 vs 海怡半岛 – 地铁站上盖先要输!
屋苑打擂台系列为大家找来不同屋苑作出比较,每次比较两屋苑在过往呎价变幅之差异、持有那者较优、揭示换楼时机,及短于5年的投资期买那者为优胜。 – 文中各图像、表格由钟维杰先生提供、文宇部份由谂sir按情况加入。至于所用呎价源自中原数据。 – 钟维杰先生网址: http://www.real-estate-tech.com/ 数据时间: 2008/6月至2016年3月 上述期内总升幅: 置富花园 88%, 海怡半岛  60% 置富花园 呎价: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花园 由香港置地。各幢约于1978年落成。海怡半岛由和黄发展,1992-95年陆续入伙。   From To 海怡半岛 置富花园 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
5.成为千万富翁的八个步骤 – 结语篇
>>到上回 上回讲及Mr.Loy同meiling将钱补比银行做出租物业上会。现时手上有2010年买入的丽城花园,到2015年市值3.60mil,争银行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil买入荃德花园两房单位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy补完钱比银行后现金只余$172,000,谂紧点去买第三间楼。 东涌 港珠澳大桥已在2016年竣工,其实东涌楼个价已系2014年炒起。2010至12年连屯门楼都可以炒贵七成,13到14年可是东涌既天下。先系东涌地铁站一带,延展至东涌码头附近既发展中心个office。该office系2012年已动工交由中国建筑兴建,造价两亿,负责统筹港珠澳大桥既兴建。连个office都咁贵当然唔只为起一条桥,之后东涌既发展有东涌至屯门大桥及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁储左三年钱,到2018年去买楼。   动真格的跌下来 2018年,楼市在过去三年动真格的跌下来。告别2012-14年的反反复复,2015年楼价先行急跌两成半,同2012年比价格平了三成。大批2012年左右推出的地皮系2015年尾竣工,当市场预视短期供应大增,业主纷纷系15年头出货间接推低个市。到2015年头,香港政府又谂17年交接,而特首希望系17年在任时前帮中央推出一系列关于人民币改革既政策。当时兴起一股炒港币升值既热潮。热钱流入香港而令港楼跟势炒起。原来2016年先系楼市既高潮,系15年下跌两成半后楼市在16年上升两成,人们均认为调整完结而纷纷入市。 不过到2018,楼市已彻底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比较,楼价低三成。Mr.Loy当时有现金$172,000+$12000*36=$604,000。丽城花园又还左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而楼价为2.52mil。荃德花园还左六年欠银行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而楼价为1.40mil。荃德花园变左负资产(负$1.53-1.40mil=0.13mil),不过只要keep住还都好少会call loan,最重要系Mr.Loy有成60万cash可补差价。   ……….已隐其余内容 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: [email protected]  
4.成为千万富翁的八个步骤 – 庸才免费有屋住篇
*本文例子所用房价是与所述时间吻合的,至于有关2013年后所用房价,实属虚构。 香港地不曾远超新加坡,但据数日前既报导指香港(按人均生产、工资增长)已被人追过啦。系提出一个在港适用既“成为千万富翁步骤”之前,有必要睇下香港仲有咩劲? 请先花时间了解一下 香港而家劲在D楼升得快,大陆人黎香港买野够多,你赚既钱贬值得好快,人工十年加埋得一成,同埋贪富恳殊最为严重。呢几年香港人不断听到香港既咩咩数据点比新加坡、上海追过等等,但系一讲到量度贪富差距既坚尼系数,香港就冇得倾,一定头几名有份。讲返转头,大陆人黎买野,呢几年既升幅已放缓同埋都系一至两成既增长,但系尖沙咀铺租仲系六七成咁加! 你就知道香港生态系打工仔服待外国人,外人国比钱老板赚,赚埋都系比哂地产商。笔者唔系想系度同你讨论地产霸权,而系想指出钱系香港最尾都系流到资本家。<Greed is good>! Good在引起人争名逐利既私心,另一方面制造出无数个资本家,而资本主义似在201x年行到尽头。 打工行吗? 只会令你更不安稳 你睇住父母打足一世工,虽然人工唔高但系一家人生活愉快。今日既你谂住自己可以安份守己咁做好工作,就会晚年能够同今时父母一样过住平凡又愉快既生活。有呢个想法未免堕入“实例推断”呢个圈套。即系几廿年前买汇丰股票发左达,就相信今日开始买汇丰都会发达呢个烂到唔烂既推断。大哥几廿年前你父母出黎做野个阵冇电脑、冇机器、佢黏胶花都揾到钱。今日你老板可以系因俾面你先至唔用电脑或机器取代替你! 有在google office加上云端技术后,大老板唔需要再聘请咁多中级管理制帮佢报下数,整下excel咁啦。每个前线人员只需要系google打入今日既销售数字大老板即刻可以知成个network既销售情况。社会只会增加一批低技术贴近最低工资既工作,而减少一些人工好似律师咁利用资讯不对称去赚较高收入,难用机器去取代既工作。   同歌舞升平同你无关 系机器产出力越高,令工人渐被替代但产出货品数量有增无减既时侯,出现左个现象就系社会GDP(Gross Domestic Production)上升,产出量都上升,劳动人工取机器取代而减少令人均生产照样上升既情况。系未来十几廿年,你会见社会歌舞升平及经济数据每每超出预期,而普罗大众就面对失业或低收入既情况。最攞命既系,你每个月仅余既万余元人工竟然再比美国政府“印走左”一半! Oh,这是太残忍了吗? 但你想一想,美国人会唔会唔再印银纸,或者唔去整部更劲既电脑黎取代你吗?   解决方法 社会上九成人都系打工,既然好paid的专业工种渐少。咁仲有咩方法? 1)首先系要认清保持长期富有系要拥有资产而唔系钱。2)你越早略夺资源系手,随时间一过你同其他人系资产上既分野越大。你有冇谂过点解存钱系银行付出时间就有利息比你?点解存旧金或桶油系银行就一蚊利息都收唔到呢? 好明显你存钱系bank任时间过系银行有着数你冇着数,而银行会用一千几百无风险利润(息)去蒙蔽你。但系存旧金或桶油系银行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其实咁就先至你对你有着数呢? 因为无啦啦有钱落袋既野,通常系最烂既。仲有,点解银行收我每个月几千蚊息咁着数,我仲要攞埋间楼抵押咁有诚意,都要问左问右补n咁多文件先批个按揭比我呢?按揭呢样咁烦求得既野,先至对你最有价值!   将方法列为行动 听完上两段可能你谂: 咁即系咪叫我一出粮就走去买哂金同银? 如果你已经系一个有钱佬应该咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味“享受”银行比你既“利”息。当然你睇得本文可能你未成为千万富翁,咁就要有套揾钱方法。首先注意笔者不鼓励用杠杆去倍大手上你开首储到既资产,而系靠杠杆去为自己赚取被动收入。系人力越见不值钱既香港,你只可以揾多几个人同你一齐赚钱而将佢地每月人工上缴比自己先可得享平稳生活。下章大谈专才通才庸才系香港向上爬既方法。请like谂样网,下章再谈。 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: [email protected] >> 到下回
4.成为千万富翁的八个步骤 – 庸才免费有屋住篇
*本文例子所用房价是与所述时间吻合的,至于有关2013年后所用房价,实属虚构。 香港地不曾远超新加坡,但据数日前既报导指香港(按人均生产、工资增长)已被人追过啦。系提出一个在港适用既“成为千万富翁步骤”之前,有必要睇下香港仲有咩劲? 请先花时间了解一下 香港而家劲在D楼升得快,大陆人黎香港买野够多,你赚既钱贬值得好快,人工十年加埋得一成,同埋贪富恳殊最为严重。呢几年香港人不断听到香港既咩咩数据点比新加坡、上海追过等等,但系一讲到量度贪富差距既坚尼系数,香港就冇得倾,一定头几名有份。讲返转头,大陆人黎买野,呢几年既升幅已放缓同埋都系一至两成既增长,但系尖沙咀铺租仲系六七成咁加! 你就知道香港生态系打工仔服待外国人,外人国比钱老板赚,赚埋都系比哂地产商。笔者唔系想系度同你讨论地产霸权,而系想指出钱系香港最尾都系流到资本家。<Greed is good>! Good在引起人争名逐利既私心,另一方面制造出无数个资本家,而资本主义似在201x年行到尽头。 打工行吗? 只会令你更不安稳 你睇住父母打足一世工,虽然人工唔高但系一家人生活愉快。今日既你谂住自己可以安份守己咁做好工作,就会晚年能够同今时父母一样过住平凡又愉快既生活。有呢个想法未免堕入“实例推断”呢个圈套。即系几廿年前买汇丰股票发左达,就相信今日开始买汇丰都会发达呢个烂到唔烂既推断。大哥几廿年前你父母出黎做野个阵冇电脑、冇机器、佢黏胶花都揾到钱。今日你老板可以系因俾面你先至唔用电脑或机器取代替你! 有在google office加上云端技术后,大老板唔需要再聘请咁多中级管理制帮佢报下数,整下excel咁啦。每个前线人员只需要系google打入今日既销售数字大老板即刻可以知成个network既销售情况。社会只会增加一批低技术贴近最低工资既工作,而减少一些人工好似律师咁利用资讯不对称去赚较高收入,难用机器去取代既工作。   同歌舞升平同你无关 系机器产出力越高,令工人渐被替代但产出货品数量有增无减既时侯,出现左个现象就系社会GDP(Gross Domestic Production)上升,产出量都上升,劳动人工取机器取代而减少令人均生产照样上升既情况。系未来十几廿年,你会见社会歌舞升平及经济数据每每超出预期,而普罗大众就面对失业或低收入既情况。最攞命既系,你每个月仅余既万余元人工竟然再比美国政府“印走左”一半! Oh,这是太残忍了吗? 但你想一想,美国人会唔会唔再印银纸,或者唔去整部更劲既电脑黎取代你吗?   解决方法 社会上九成人都系打工,既然好paid的专业工种渐少。咁仲有咩方法? 1)首先系要认清保持长期富有系要拥有资产而唔系钱。2)你越早略夺资源系手,随时间一过你同其他人系资产上既分野越大。你有冇谂过点解存钱系银行付出时间就有利息比你?点解存旧金或桶油系银行就一蚊利息都收唔到呢? 好明显你存钱系bank任时间过系银行有着数你冇着数,而银行会用一千几百无风险利润(息)去蒙蔽你。但系存旧金或桶油系银行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其实咁就先至你对你有着数呢? 因为无啦啦有钱落袋既野,通常系最烂既。仲有,点解银行收我每个月几千蚊息咁着数,我仲要攞埋间楼抵押咁有诚意,都要问左问右补n咁多文件先批个按揭比我呢?按揭呢样咁烦求得既野,先至对你最有价值!   将方法列为行动 听完上两段可能你谂: 咁即系咪叫我一出粮就走去买哂金同银? 如果你已经系一个有钱佬应该咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味“享受”银行比你既“利”息。当然你睇得本文可能你未成为千万富翁,咁就要有套揾钱方法。首先注意笔者不鼓励用杠杆去倍大手上你开首储到既资产,而系靠杠杆去为自己赚取被动收入。系人力越见不值钱既香港,你只可以揾多几个人同你一齐赚钱而将佢地每月人工上缴比自己先可得享平稳生活。下章大谈专才通才庸才系香港向上爬既方法。请like谂样网,下章再谈。 (内容已放入出版新书“楼换楼”,请在2013年7月19日后到各大书局购买) 或网上和笔者认购请email: [email protected] >> 到下回

MORE..

所有课程
开课日期:
2017年07月
2017年08月
2017年09月
2017年10月
2017年11月
导师:
谂Sir
金Sir
聂Sir
美股队长
红猴
股领袖
费高
莫家强
易宫
潘家荣
示范导师
洪龙荃
课程:
买楼
收息
港股财技
庄家心理
ETF
港股期权
期权对冲
REITS
新手投资
讲座
窝轮
散户致胜
美股
REIES
车位
旧生聚会
期权

课程名称
导师
价钱


*请输入阁下的手提号码(必需填写): 本人同意本网站的收生条款及细阅个人资料收集声明
备注:如没有Paypal帐户,均可按此 Pay Now 透过信用卡付款。
楼市真相#3 : 新楼买家遇上大跌市,当年是怎样的?
车位创富术 #7 不同屋苑看车位
真.楼盘传真 #21:五百几万三房.一齐睇
20170730 【投资谂法】(第82集)
谂sir:脱贫有办法?
创富贴士
[金SIR] 何解事件驱动近日较多题材?
各位亲爱的朋友大家好, 行文之际正身在国外旅游, 少不免被团友问到股票相关的事宜。 恒指于上周突破之后继续缓慢上升,火车头已转为内银内险类相关股份。 耶伦最近的国会听证会,可能已得知下任联储局主席无望, 放鸽之余,更认为总统特朗普没有办法将国民生产总值提升至每年3%以上。 市场将此认为是加息有限之预期。 我认为不用太过着眼, 因为如果耶伦下一任不当联储局主席的话, 最重要便是在剩余任期内不要出现金融危机, 要放鹰留待下一任联储局主席再说吧!   但这一个放鸽的做法, 已完全减轻人民币的贬值压力,或被逼再加息收水的压力, 港股H股再创新高绝不为奇。   上星期行文提到,为何最近会有较多收购合并事件? 这缘于多个原因: 因为内地资金很多都有走出去的欲望, 特别是国企鹅和有实力的民企,中国已从资本输入国变为输出国。二来,新旧经济已经互相踩过界,收购合并是最快消灭对手和汲取人材和知识的方法。三来不少本地首代致富的家族, 已开始交由下一代接棒,自然也会出现买卖业务的可能性。   外电报导,和电香港(215)出售和记环球电讯,其实也是顺理成章。首先,众所周知,固网业务, 不论是宽带上网还是固网电话, 均是资本开支庞大,有大规模才有大盈利能力的行业(不论技术制式或是跟供应商讨价方面也有好处)。 宽带上网于城市人的生活, 就等于空气和水一样重要。 所以业务性质非常稳健, 并可以跟银行取得大量借贷提高股东资金回报率。而固网电话, 虽然不少家庭逐渐少用, 但于商业社会也是不可或缺。加上行业已经没有专营限制,加价减价已可随便于市场进行。所以行业并购整合,主要障碍就是电讯管理局平衡要维持竞争,其它就只是讲“价”!   和电香港出售和记环电,除了现时有两位热切的买家之外,也有中资对这类型策略投资有兴趣。更重要是可以避免李氏的两位公子,于同一业务上明显竞争,这类竞争明显也对家族毫无好处。当然上述纯粹是根据已有资料的猜测,绝非非投资建议也非知会否成事,不过现价也应已反映,成事机会并不太低了。   (利益申报:于执笔时,笔者或相关人士,并未持有上述股份)   (以上纯属个人分享,并不代表本网站、笔者或其雇主之意见、立场、推荐、陈述、诱使、支持或安排,亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出任何投资决定。)
[金Sir] 东方海外(316)全购邀约的看法 (2017/07/13)
  市场前阵子认为,“五不穷六不绝”,七自然不用“翻身”了。碰巧六月底市场出现细价股股灾,七月初又出现腾讯(700)对“王者荣耀”的批评和自我审查,两单新闻过后自然价股爆出股灾之后,前半年带领恒指上冲的科技股,或者需要休息抖抖。然而,,外资大行于此时此刻唱好内银股,加上中远海控(1919)收购东方海外(0316)的消息,继而再出现几单可能被潜在收购的公司猜度,不到两三天,市场于“七不用翻身”的大环境之下,创出了今年的新高。华尔街电影中有句话,“Money Never Sleeps”的确有其道理!   有机会被收购合并的股份,我们明天再谈。今天谈谈联储局主席耶伦,于昨天听证会上表,联邦基金利率毋须再调升很多,就可以达致“中性”的水平。所谓中性,即是既不刺激也不抑制投资或消费,而也同时提及,如果经济万一减慢,可以重启买债,相对于前阵子放出的鹰派言论,以上是个相当鸽派的说话。如此一说,美国十年期债券息率即时大跌(见下图)。收息股或公用股,应该可以脱离加息缩表的阴影。     资料来源:彭博 图一:美国十年期债息近月表现   中远海控(1919)收购东方海外(316),有谓这是中方逼董氏卖家产,也有谓是连首任特首董氏也开始要“走资”,也有谓是中资“报答”董氏而的出个“好价”。笔者认为这都是无谓揣测(因为实情是我等外人无从知晓的)。但这带出了两个重点,一是笔者相信中远海控所需资本,已全由中资银行支持,加上将成为全球第三大的集装箱航运营运商,占全球12%运力,仅次于Maersk(16%)和 Mediterranean Shipping Company MSC(15%),对市场供应特别是亚洲航线,有一定的定价权,也算附合了国家对“一带一路”整体的战略。二是集装箱营运,一直都很依赖全球贸易,笔者亦不相信这是绝粹不计价的行为。这个出价,等同一个Mid-Cycle市帐率,比这个估值再高的时候,近廿年来就只有2006, 2007和于2011年短暂出现过(2011年是因为全球航运业下跌而短期股价我未反映才出现。)这次是因为航运业稳定下来慢升时期的收购。如果相信航运业会继续向上的话,大可继续持有不接受全购的offer。   这个全购邀约要成事,需要中国当局的批准(不批的机会确实微),以及欧美反垄断的审查(这个是最不确定因素,但合并后只是全球第三,又跟首两位无瓜葛,要谈这个合并要产生垄断也不容易)。如果成事,现时持股者就有等同个存于$78.67的Put Option,如果不成事,跌回原价的机会其实不高,因为航运业正在缓升,估值也跟随上升,应该最低也不会跌低于帐面值的。以现时的价格计算,市场大约认为通过以上机会只有约六成,市场或许不太看好是次事件驱动型投资(Event Driven Investment)的成事机会。当然,也有可能是投资者认为股市大旺,用几个月时间搏约一成升幅,也已嫌少的想法。   另文再分享何解近日并购日趋旺盛,以及其它已公布或有机会的目标。   (利益申报:于执笔时,笔者或相关人士,持有东方海外(316))   (以上纯属个人分享,并不代表本网站、笔者或其雇主之意见、立场、推荐、陈述、诱使、支持或安排,亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出任何投资决定。)
跟曹操学做事,向孔子学做人!
一、能屈能伸,不逞一时之能 1、只为王不称帝,不在乎一时之名 2、能屈能伸,善于适应 3、掌握好进退妥协的尺度 4、低头,是一种智慧   二、胆大心细,敢想敢干才能成就事业 1、不循规蹈矩,才能有大成 2、善于表现自己,就是竞争力 3、敢想敢干,积极行动 4、做人就要有激情   三、苦练内功,方能厚积薄发 1、睥睨天下的气度与自信 2、路还要靠自己去走 3、严以律己,以身作则 4、临危不乱,处变不惊   四、借力使力,让别人为自己做嫁衣 1、依靠团队支持,具备合作精神 2、不拘一格,唯才是举 3、有容乃大,市井小人中有大才 4. 跳出小圈子,结识圈外人 5. 筑巢引凤,善待部   五、揣摩大势,精于算计 1、大处着眼,细处着手 2、高瞻远瞩,选好接班人 3、将欲取之,必先予之 4、兵不厌诈,巧用手段   六、权谋之术,领导是门大学问 1、对影响事业发展的不利因素决不手软 2、赏罚一定要分明 3、灵活多样的管理风格 4、用人也疑,疑人也用   七、成竹在胸,永不言败 1、与狼共舞,要先变成狼 2、做事彻底,不留后患 3、敢于拒绝,勇于说不 4、笑对逆境,永不言败 向孔子学做人   一、圣人的做人法则 1、诚信:言而必有信 2、孝道:百善孝为先 3、悔过:知错要悔改 4、志向:匹夫不可夺志 5、朋友:把握好交友的度 6、宽容:是一种境界   二、圣人的处世之道 […]
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

MORE..

有故事的旅人
【有故事的旅人】巴尔干半岛篇08 – 马其顿奇遇记05 (完)
  珍惜美好的风景 (承上回,可click “previous”看前文) 从Skopje乘坐最早的巴士,尽管可能性不大,我仍决定一搏,希望于晚上前到达,六点钟离开那他妈的马其顿巴士总站。昨天实在太累,我仍在半梦半醒间,终于到了马其顿接壤阿尔巴尼亚的边境。有了昨天的恐惧,我紧张得手心出汗。待司机回到巴士,我看到那本唯一的“蓝色护照”,不禁“呼”一声松口气,司机见状,笑说:“Worry?” 我不畏言:“Yes!” 他明显英语不佳:“Tourist? Oh? Hong Kong?” “Yes Hong Kong!”天呀!终于有人认识香港与中国的分别!他笑说:“Kung Fu! Right?”然后,这个司机每次停油站时见到我,都不断跟我说:“Hey tourist, don’t worry!”/“Enjoy the view!” 中途有一个马其顿的年青人也逗我说话,他也看得出我过关时有点紧张,我告诉了他故事后,他乐观地笑:“You want to arrive Montenegro within one day? What an adventure!”他拍拍我的膊头说:“Hey man, don’t worry, everything is gonna to be fine.” 到达时,司机大叫:“Welcome to Albania! Hong Kong tourist!” 有别于昨天的冷漠,这些乘客令我倍感温暖。 到了Albania首都Tirana,果真是一片混乱,感觉有点像印度,下车后我一片茫然,不知自己身处何方。司机竟跟我握握手:“Go luck for your trip, tourist!”天呀,昨天那些冷漠的人是从哪来? 我问司机怎样找去Shkodra的巴士,他英语有限,帮不到我,一位当地的女学生竟主动上前说:“I can […]
【有故事的旅人】巴尔干半岛篇07 – 马其顿奇遇记04
  计划又一次赶不上变化 旅游巴上,走来了一个女乘客,我又第n次跟她说了这个,我一小时内说了几次的故事。她又说:“You can’t get in here!” 真是有理说不清:“Please, the officer told me to get on the bus!”我真想把他们拉出来,向司机解释。 “The driver said, you have to pay.” Fuck! 我老早说了钱不是问题呀,你们这班人明白我说什么吗?我尝试平心静气地说:“Ok, I can pay, is that I can get on the bus?” “No, you can’t get in here.” 顶你个肺:“So I can’t get on the bus even I can pay?”她又对司机翻译,续说:“You have […]
【有故事的旅人】巴尔干半岛篇06 – 马其顿奇遇记03
人生中最低声下气的几分钟 换班的过程中,众人来来往往,我站在边境办事处内,竟仿如罪犯般。上一更的人大抵都知道我的故事,离开前反对我恶言相向: “Stay here! Don’t go anywhere!”我都想“Go anywhere”,但这正是我的最大问题。 我如像“孤儿仔”般待了超过15分钟,心情忐忑不安,直至我见他们好像“安定”了,才敲门问接更的人:“Excuse me…?” “What are you doing here?”刚才那个男人入门前明明看到了我,却没作过问。 明显地,上一更的胖女人没告诉他发生什么事。 我把故事从头说起。 那男人一脸茫然,没有什么反应,我续说:“So… What can I do now?” 他怒说:“Hey! Speak in English! I don’t understand!” “I am speaking in English, OK?” “I don’t understand.” “Can you get someone know English to me?” 他似乎仍不愿意承认,自己不懂英语的事实,喃喃自语地离开了办公室。 未几,一个类似他上司的人问我:“So you want to go to Serbia, […]
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

MORE..

费高
【费氏股】费高:议息重点不再是会否加息 (2016/12/15)
《八点钟费Sir》呢次议息,重点不再是会否加息,而是耶伦展望来年加息次数及幅度。来年加息三次,完全超出分析员预期。 IG 黑期显示,大户准备借一时恐慌向下杀,恒指或“还原基本步”的返回年初两万二。不过,这可能是低位部署来年好仓的最后机会,好好珍惜。 至于楼市,我在劣作《费氏估》讲过,楼市周期在16至21年。以九七年为上次一个顶。加息周期重启,增加贷款者负担,只是续步形成楼市趋势向下的因素之一。   新闻源:联储局加息0.25% 委员料明年加息3次  
【费氏股】费高:美股反高潮
– 《八点钟费Sir》一如所料,耶妈于上周五为加息作心理预期准备,普遍舆论跟随美股单一走势吹下淡风。惟根据经验,美股正常要chok上chok 落几日,才会出真方向 (记得去年12月加息后几日?),今晚美股会否来支阳烛反高潮? – 费高用17 点入了两张 23200 Long Call,之后等运到,搏期结两日抽上23200~23400,输晒罢就。九月才重新试开淡搏短线调整。 – 费 高(阮健毓) 由股票落盘员做起,曾任职买方分析员,从事金融行业七年,凭自修三年考取特许金融分析师(CFA)资格, 现为时富财富管理有限公司担任副总裁,掌管客户股票投资,由《信报》前总编陈景祥发掘, 2011年起担任【股海One Piece】主笔至今,2015年获邀在免费报章《AM730》 【金融四子】撰文,分享宏观经济、板块异动、公司动作、为广大读者拆解各种证券投机良策。 - –  资深传媒人--陈景祥:“作者的分析和见解,都参考了不少投资大师的智慧,绝不是泛泛之谈。他的文章有理论,也有实战经验,分析起来格外有说服力。” 《信报》专栏作家--卢志威:“与费高已相识多年,但每与之交流市场看法,总受到他的创造力启发,往往能发掘到独有的观点,获益良多。” 著名期权专家--欧阳一心:“懂得把心思专注于自己最拿手的部份,确确实实将赚钱视为第一目标,因此长期投资回报成绩骄人,绝对是散户的学习对象。” 《细价股》系列畅销书作者--聂振邦:“在去年有幸与费高合作演讲,发现他精于洞悉短期大市走势,并即时订出恰到好处的应市策略,其做法既叫人难忘,亦非常具有参考价值。” – –
【费氏股】费高:企业想赚尽全球或不切实际
    软银(SoftBank)收购英国芯片商ARM,坊间多从前境增长落墨,不过大家不约而同都见证了Yahoo、Nokia、Blackberry 的盛极而衰,投资者不禁要问,孙正义如何盘算ARM能多活10年?   答案:应在于ARM在芯片设计这小领域上有何领导地位。   Intel 于1968年成立,员工10.7万人市值1640亿美元;ARM于1983年才起步,只得员工3600名,少数人产出大价值,软银以约320亿美元收购这家公司。ARM厚待员工,专门聘请业界菁英,招揽的是全球最优秀的芯片设计专家,为公司增添续航力。   然而假若有一日Biochip(生物芯片)研发成功和量产,取代当今的Quantum Chip(量子芯片)的话,对行业有什么冲击?相信Intel 由技术人员到生产线,均需要投入大量资源作改造,但ARM不用更改原有模式,已可迎接大浪。Intel“赚尽全地球人钱”计划于当今略嫌不再实际,相反科研急速增长,资讯不断变迁的社会,ARM纯粹“满足一小撮需求”,已能将市场区隔做得很好,能为未来starup借镜。   例如,手游Pokémon GO的成功元素,不止于仅负责游戏开发及发行的任天堂,还有赖提供AR技术支援的Niantic及游戏故事设计的The Pokémon Company,三者缺一不可。当人们以为运动产业早已被adidas及Nike完全统领时,专注为瑜伽玩家设计专用器材的Lululemon,已经在另一边厢称王。   本星期特别之处,恒指夹升,但国指却于星期一破9100后无以为继。煤股受中央官员出口术限制煤价而走弱外,先行的内银也没甚力水。市场对市况方向取态逐渐趋牛,加上不少基金现金水平偏高,成为后市最大动力。唔同熊市蹦极跳,牛市却似攀山过程︰投资者走过一程上爬,又会向下Drop百米。个人暂时止赚了长城汽车(2333)及内银股,中国太平(0996)及水泥股继续坐住观望,晨鸣缇业想加注,但每有人沽出又给人扫走,或等10天线迫近时加点。     图:手游Pokémon GO的成功元素,不止于仅负责游戏开发及发行的任天堂,还有赖提供AR技术支援的Niantic及游戏故事设计的The Pokémon Company,三者缺一不可。 (费高写写吓文章,呢只比卡超自己走埋嚟,梗系即刻掟佢精灵球,收归旗下。相信已有不少读者下载Pokémon Go,全城疯狂向手机低头。    
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

MORE..

KL-资产配置
[金Sir] 如何面对狂人总统(们)?
  当大家以为市场“五穷六绝七翻身”,三个月都无惊无险,可以乐观地面对八月之时,两位够晒火爆的总统大人就互喷口水。一时又出现“Fire and Fury”,一时就是核弹围城。两下散手之下,恒指于三个交易日跌番近一千点,全球股市都有巨震。   当然,笔者并非政治专家,对两位狂人总统完全无法预测。老实说,如果真的打核战,又担心核弹于身边地区引爆,恐怕投资都没甚意思,甚至买金都无用,应该想想有没有办法将自己变成曱甴(传闻如果核爆的话,只有曱甴可以生存)或者点样著草,或者学会如何享受这刻所拥有吃喝玩乐好过!又何需考虑襟制沽股票?做了市场中人这么多年,也都算是“吓大”毕业的同学。   不过,这些政治事件,通常都是讲就相当天下无敌,但襟制发射前就会有多番警告兼有时会口中有力心中无力。老实说,假如要真心攻击某一方,通常都不会口喷太多口水的(君不见无论911袭击,还是二战的偷袭珍珠港,都没有明确的事先声明的)。而这些政治性事件,通常最紧张的时刻过后,都会很快过眼云烟的。当然特朗普的通俄门已令其相当尴尬,北韩事件正好转移视线,但要襟个制唔容易,北韩也自知没有先行出手的能力。   笔者认为,最重要是中国会否参与战争,以现时情况,中国出手的机会应该很微,因为也想不到有何原因要协助美方或朝方。之前最担心或要获利的资金,应该于这两天消化得七七八八,未来的日子,就看看腾讯(700)业绩有没有走样,或者有没有其它除了“讲”之外的“撩交打”行动(例如渔船或无人机刷过某些边境之类),或者驱逐使者或搞出人命之举。还有一点让大家放心的,就是如果美国打仗,恐怕联储局也没胆于这些时候说要加息缩表,到时市场也有喘息空间。如果要考虑捞底,目标当然仍以龙头大市值股份为先!   (利益申报:于执笔时,笔者或相关人士,并未持有上述股份)   (以上纯属个人分享,并不代表本网站、笔者或其雇主之意见、立场、推荐、陈述、诱使、支持或安排,亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出任何投资决定。)
[金Sir] 何解惠理(806)股价跟港交所(388)脱钩?(2017/08/08)
各位亲爱的朋友,大家好。港股踏入八月,市场继续仍是乐观情绪主导。而不少巨型股份都开始公布业绩。八月份内,笔者认为大型股份与大型公司对业务之展望或预期,指数成份股个别发展会比较重要得多。   众所周知,港交所(388)股价一直都是市场寒暑表。这也明白不过,市场向好,成交上升,股价上升,市值上升,更多公司集资或上市,港交所不论于实际盈利上成者是前景上,也是合理地直线上升的。不过,交易所就得一个,不能满足市场众多资金(包括愿意搏的基金或个人投资者)的需求。通常这类预期都有两类股份跟尾,一就是惠理集团(806)、二就是一众券商,由大炒至细。   不过,这支歌仔,近日好像无得唱。下图是港交所与惠理集团过去一年半与半年的股价比较。   资料来源:彭博 图一:港交所(388)vs 惠理集团(806)过去一年半股价表现 资料来源:彭博 图二:港交所(388)vs 惠理集团(806)过去一个半月股价表现 (p.s. 期间,惠理集团曾于早前有预言主要股东会收购集团,不过最近事情好像未有新进展。)   其实,这也难怪,因为市场近日对大型股份有明显偏好,有点扭转了于过去十年,中小型股份增长股之估值,超过大型股份的情况。下图就是恒生大型股指数与恒生大型股指数之比较。 资料来源:彭博 图三:恒生大型股指数与恒生小型股指数比较 于上图,白线是小型股指数,于上回大时代之前,三线几乎都是走在一起。2015年中大时代结朿后,细价股开始跑输,到了近期,大型股持续跑赢中价股和细价股,近月更趋明显! 惠理的历史,始于上世纪九十年代中期,当时市场对港股的认识,几乎都只集中于指数成份股。其它股份亦只是热炒过两次,一次是1993年H股热潮(当时以马钢(323)与仪征化纤(1033)等作代表),以及1997年的红筹热(以中信泰富(267)、北控(392)、上实(363)、光大(165)以及粤海(270)等为代表)。之后就进入WTO时代与及自由行时代、小即是美(零售、工业)随即当市场潮流,惠理业绩亦随之而起并为人所熟悉。之后的新经济股也属小型股。但随着全球以至中国经济慢慢走出正轨,加上科网股和不少行业也日渐“归边”,强者愈强,市场开始有点回到上世纪九十年代,大型股再次主导市场的局面。 这亦大程度上解释了,惠理集团虽然近日的管理费和积效费应该不断在增加之中,不过估值却似踏入被调低的局面,开始不会追随港交所股价或者是大市的走势了。笔者认为,大部份投资者,如要为将来退休或者累富的角度看,的确大型股份是有其优势的(当然,每只大型股份也有其考虑和主要催化剂和变量的,当年选了思捷(330)和腾讯(700)就可以是一念天堂一念地狱)。 (利益申报:于执笔时,笔者或相关人士,并未持有上述股份)   (以上纯属个人分享,并不代表本网站、笔者或其雇主之意见、立场、推荐、陈述、诱使、支持或安排,亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出任何投资决定。)  
[金Sir] 无惊无险到八月!
各位亲爱读者们,大家好。好多投资者心里面问,港股七连升之后,踏入第八个月会否上升?其实这个问题难答之至,因为投资如果以长线角度看,八月是升是跌根本不是重点。如果纯因为估八月升,七月就去买,这应该就以投机来看待。个人认为,踏入八月,大大只既蓝筹股均多会于八月出业绩,与其猜测整体大市,不如留意下业绩同管理层对将来的启示,看看有否弦外之音更好。   此文行于上周五,当天留意到的,主要是两单新闻。第一单对于各大交易所的重要性远比你与我重要。《路透》引述消息人士报道,沙特阿拉伯国家石油公司(Saudi Aramco,市场通常称之为‘沙特阿美’),其顾问建议应该除沙特以外,应该选择伦敦为上市地点,因对美国披露规定存忧虑,又对于亚洲区上市缺乏兴趣,亦不会考虑出现第三上市地区。英国政府亦需要修例来好应付这家巨企。这家巨企上市后,很大机会成为全球史上最大规模之上市股份,目标集资金额为一千亿美元。当然,这“一千亿”美元,对这家探明储量最高,“笃一笃”个地面都随时“标油”的公司来说,实在是“没有必要”的。不过将其5%股份上市,得来的好处却甚多,一来容许世界各国的国家资金,都可以成为“策略股东”(相信以中国来说,三桶油必定愿意参股;而新加坡Temasek应该也不甘后人),国与国的关系都可以放上台面!二是这家油企出现了一个人人认同的市场价(交易价就是市场价!),往后增减持或需要资金转型等等都更为方便。不过,这少不免令我联想起当年俄铝(486)上市,当然规模完全不可同日而语,但是长远来说,Fossil Fuel的前景或者都是相对普通。以此推论,国泰(293)至2019年前的燃油对冲亏恐怕都无乜办法扭转,而用燃油的公用事业如载通(062),新创建(659)或者进智交通(077),就可能有较稳健的经营环境了!。     第二单新闻,就是恒指长胜股之一友邦保险(1299)公布业绩。业绩反正又已有大量分析,不再重复了。最有趣的一点,是由2014-15年,人民币贬值预期慢慢形成之后,友邦的股价波幅明显增加。究其原因就是于香港买保险,往往成为内地富人或中产分散投资(或有谓走资,即将人民币转为美元或外币资产)。结果就像给大部份右一直就像Catch Me if You Can。首先限制了每笔交易最多5000美元,之后就转到网上付款;网上付款截后,就到银联卡;银联卡买保也开始被Ban后,就用私下渠道或者是每人每年的50000美元限制。最近的业绩证明,中港的保险销售增长或盈利率,完全不受影响,继续增长。   笔者想下想下,这根本就像香港的楼市棘招一样。大家担心愈迟买,只会愈来愈棘,地产代理将阻力化为动力,反叫人“拿拿声签单”。同理,对内地人说,于香港买保险,印象是愈迟买愈麻烦,加上(保险)代理的讯息,自然变成加快销售的动力。   根据往绩,每次人民币出现大贬压力或是外流被堵时,友邦都是跌个不休。相反,由于市场都充份预期友邦都会一个神级业绩,业绩发布后股价反而反应麻麻。这个往绩pattern或者可以值得记下来之后作参考。   (利益申报:于执笔时,笔者或相关人士,持有载通(62))   (以上纯属个人分享,并不代表本网站、笔者或其雇主之意见、立场、推荐、陈述、诱使、支持或安排,亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出任何投资决定。)
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

MORE..

钟维杰-各区楼市研究
【楼市数据分析】钟维杰:楼市要看大市 (2016/08/26)
  楼股投资哪个较好?实在无需比较,因有如问食 水果还是吃菜好些一样,it all depends,况且各有所长亦各有不同。此外,亦视乎实质是买了什么,如其质素、买入价等。不过,当中有一个不同之处很重要,就是买股未必一定要睇“大 市”,尤其有眼光又有勇的可拣股不拣市,但买楼就不可以不理会大市,起码中长线不能。   为何?因为股市怎样兴旺,也有向下调 (即与其他大部份股票之 correlation 趋向-1) 或不多波动 (即 correlation 近0)之股票,如何差劲,也可有向上升或不波动之公司。这现象反映股市包含不同行业,不同地域经济、甚至不同之管理质素等。然而,若将不同楼宇屋苑当作不 同股票,基本上是没有屋苑不跟随大市走的,兴旺时最多升少些,下调时又跌少一点,但 correlation 仍倾向1。例如2003年有没有屋苑仍保持着97价格,又或现今有楼房依然停留在09水平?   据此,就算阁下购置了最好地点的物业,设计设备兼管理一流,甚至货源短缺,但若果遇上经济逆转,这些优点也阻止不了价格下降,最多比别的跌少些,且要视乎借贷情况。   但我买的楼房之对象群组不但富裕,资金又用不 尽,兼已退出商界(即不需再冒太多风险),且生活不多受经济情况影响,那是否我的楼价可较硬净,不会下跌?不会,就算真的有这么一个楼房市段和群组。因为 当你看见非你群组之物业市段明显下降时,假设没有急需,又纯从投资角度出发,你心理上很难在这一刻用以往价格买入多一个你群组之物业,会感觉不抵买,起码 也会探讨卖家有否降价之意思。要价格不变,表示会有价无市。噢,你没有上述倾向?失敬,笔者有好介绍给你。   那么大市去向又如何估算?没有百分之百的方 法,但市场是人的东西,大市又反映人心之取舍与取向,而这又受多个环节影响,包括经济、金融、社会、政策等层面。索罗斯的 theory of reflexivity 形容市场会有“自我实现”之倾向,即会循某投资信念进发,直至爆煲为止,且市场常存错判。根据上述,笔者建议留意市场(人们)对某投资信念之“坚信”程 度,越多人信又或越信念坚定时,就可能越近 the point of reflexivity,可随时掉头走,兼往另一极端进发。   所以,恳请读者帮个忙,回答以下问题,你同意“香港楼价只升不跌”之说吗?若是,有多坚信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 […]
【楼市数据分析】钟维杰:大数据可改变分析趋势 (2016/08/24)
      对于“大数据”(Big8 Data)之具体细节,笔者并不太懂,但从有关网上文章及片段,它可说是互联网 + 各类通讯仪器 (如手机、电脑等)的副产品,将千万个别人士在网上的浏览行为集结起来,便有机会看到一些“纹路”(pattern)出来。   至于是些什么纹路,相信非常之包罗万有,要视乎用家的研究焦点,集中搜索和挑选有关的部份。此外,感觉大数据之运用还在初阶,未来多少要靠些碰碰撞撞,才能达致较成熟程度。现时涉及大数据运用之案例,有美国总统选举工程,或一些防范罪案发生的系统,又或购物习惯等。   笔者相信楼市分析会用得着大数据,无论是宏观 或微观层次,焦点或许不同,但只是用哪些大数据的差异而已。再者,相信部份发展商在推广物业楼盘时,亦已参考大数据,例如过往买家群之中有人亦常浏览某些 网站,下次开盘前便可先在这些网站卖广告或作引线,可事半功倍。上述是较直接使用大数据,但亦有较曲线的。   现时大部份(包括笔者的)房地产之宏观分析, 大致仍是使用传统方法,例如将价格和收入数字比较,又或测试利率之影响等。这些运算甚有用处,但亦甚“静态”,或许足够地反映市场理性的一面,但市场(人 群)并不只得理性。笔者亦曾撰文推论可加入行为经济学以及脑部科学的原素,目的就是弥补部份数字照明不到的地方。大数据之出现有可能协助加快弥补静态数字 之缺口,如下:   1) 发掘一些前所未有的现象 = 举例“随意”说,某种购物网站之兴旺,除可能代表东西抵买之外,亦可能代表某群人们正在积蓄,正在储日后置业之首期,不但发展商要留意,股票投资者亦可考虑买定一些地产公司了。   2) 有行动感觉,亦较即时 = 传统数据闲闲地有数月之久,亦不容易感受到动态,而大数据不但可较即时,亦有动感,因为可以不停地天天搜集着。   大数据反映某人群之行为,而这又包含了人群整体的性格、行事倾向、喜好、反应敏感度、情绪、定力等,至于哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析
【楼市数据分析】钟维杰:惯性思维的市场白老鼠
白老鼠是普遍被人类用来做实验的动物之一,有些在医药生化等试验上,另些则涉及行为或反应观察等环节,对人类福祉贡献不少,笔者觉得实在要感谢它们以致其他常被实验的动物。   记忆中,曾在媒体看过一个测度白老鼠学习能 力的试验,例如笼里有一扇门,凡亮起绿灯时,只要打开扇门便有食物,若亮起红灯或其他颜色灯,打开门也没有食物,久而久之,白老鼠便学识: 1) 只在绿灯亮起时才动身拿食物; 2) 但同时亦必定行动。简单说,白老鼠已被“定型”(conditioned),又或以时尚用词描述,被洗了脑。   近年环球经济金融市场也有类同“实验”,就是:每当减息或有新 QE 来源 (绿灯),市场共计就会买股买楼 (打开扇门),资产价格亦因而上扬(有食物)。同时,市场亦好像对其他(不太利好)讯息,不是当无到就是被低调处理,有如白老鼠不再理会其他没东西吃的颜色灯一样。   这样有问题吗?没有,只要“绿灯永远地带来 食物”便行。再者,投资有时亦可“趁势”。然而,绿灯不一定长期百分之百带来食物,一来实验人员可随时改变“常态”,令绿灯也没有食物,二来在实质市场 里,要绿灯代表有食物,就必须长期支援派食物,且可能需要越来越多支援才能令众多的白老鼠继续愿意玩下去。不过,凡事皆有顶点,而天下亦无不散之宴席,只 差远或近。   记忆里,实验人员的确改变白老鼠习惯了的规律,绿灯没有食物,反而红灯才有,但不是全部白老鼠皆能及时适应和“转軚”。   那么白老鼠指的是谁?你懂的,噢,又是时候笔者要去寻找干酪吃了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

MORE..

王荣昆
【旧文重温】王荣昆:辉山乳业的迷思 (2015/10/06)
[王荣昆] 辉山乳业的迷思 (2015/10/06)   “老婆话佢玩嘢,阿妈问佢系唔系傻咗,阿爷阴阴嘴笑...”他们不是在拍大X冰皮月饼的广告,而是讲紧辉山乳业(6863.hk)于9月30日又再回购2734万股,涉资约7600多万元,股价再创上市新高。从片头那一家人的面部表情解读,应该是一个太早沽,一个望住日日升唔敢买,一个赚到笑。只是不知道谁会笑到最后?   自去年10月起,辉山便启动了回购程序,至今共动用了约21亿元在市场回购约9.35亿股(平均价每股$2.27)。其控股股东杨凯及葛坤,更投出46.8亿元增持公司近22.38亿股(平均价每股$2.09)。由于在公开市场扫货的金额巨大,辉山期内的股价便由最低回购价$1.3升至上周五的最高$2.93,升幅达125%。   这些金额是一个怎样的概念? 回到2013年9月的IPO时,公司以每股$2.67发售新股集资近78亿,即是说这次回购金额为当时集资金额的四分之一。大股东杨先生就更跨张,不但把招股时套现的资金重新投资于公司,更额外自掏数十亿元来增持。   如此大笔的资金从何而来?我们可以把公司回购和大股东增持分开来看。在辉山的公司方面,回购的资金主要来自其IPO集资所得,其营运现金流,以及在今年初向 汇丰贷款所得1.56亿贷款。在辉山的大股东方面,增持的资金主要来自其IPO套现所得,以及其分别于今年6月5日和8月13日, 怀疑向平安银行抵押46.42亿股借来的钱。此批股份共占已发行股33.24%, 或大股东近一半的持股,大约可以按到数十亿钱。而大股东真正大手增持是在今年7月2日,时间点上也可以契合。   其实,辉山的股票回购始于与美素佳儿的生产商Friesland之合营。后者承诺注资近七亿人民币,并在完成交易后六个月内(即2015年4月1 日至9月30日)于场内买入总值3,000万美元的股份, 禁售期为六年。也就是说,6863的公司和大股东不但跟Friesland抢股票, 更偷步买入。   当然,因为Friesland在5月底已快速买齐货(最少买到1亿5000万股),而辉山和其大股东仍在高位不停大量地买,且买入量较Friesland更多,并因此推高股价,相信Friesland对坐这转顺风车是完全没有异议的。   6863公司的回购和大股东的增持,令策略伙伴、投资者、甚至自身都有账面盈利,看似三赢,其实却处处透著诡异。在今年第二及第三季的告诉大手回购之下,截至9月17日,公司自身持股已逾7成。用抵押、借钱等种种手段来进行大规模的回购,若只是为了向市场彰显对公司的信心,则未免杀鸡用牛刀。 那么,肯定是别有所图。   如果说6863所图的是卖盘,那的确有这个可能。辉山的两名基石投资者已在高位卖出手上持股,而一手帮助辉山建立华东及华南销售渠道的麦惠舜(Mark Anthony Wilson)亦在做了不够一年后就跳船。这种管理层的更换与卖盘之前的准备功夫相符。但若是要拿控股权,为何非得要这样在公开市场一路扫上去?   同时,由于公司的大额回购,其2016财年的预测PE已炒到35倍, 估值不合理地高于同业。诚然,随着股价的攀升,大股东从向平安银行抵押的46.42亿股中可以按到更多的钱出来,然后再入场扫货,进而再推高股价。但是辉山自己将于11月尾公布2016财年的中期业绩 – 意即其买卖禁制期(blackout period) 将从10月尾开始。而且,现时Friesland也已无需再买6863了。   所以在这个价位上, 6863的股价在10月中下旬到11月中下旬出中期业绩前都可能缺乏动力。所以我们不妨等它出完业绩才做进一步的行动,因为辉山乳业大手回购的动机实在是暧昧不明。 王荣昆(James) 在美国时任职著名券商美邦Smith Barney内部的“11人团队”,负责管理总值10亿美元的客户资产。回港后,与拍档成立Alpha Edge Group私人证研究券智库,为客户管理基金及股票投资组合,因熟悉市场运作及对国内政经常态有精辟见解,获《大公报》及《厂商会期刊》邀请, 以笔名“文少伯”于财经专栏撰文,强调投资须政经合一、价值与走势并举的研究方针。
【价势党│视频】王荣昆 x 聂SIR 市评 (2017/03/15)
(以上纯属个人分享,并不代表本网站、笔者或其雇主之意见、立场、推荐、陈述、诱使、支持或安排,亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出任何投资决定。)
【价势党】王荣昆:咁大只蛤乸(天溢森美756.HK)随街跳? (2017/11/11)
  咁大只蛤乸(天溢森美756.HK)随街跳? – – 你猜世界上有人会提出这种近乎“咁大只蛤乸随街跳”的交易吗 —— 以一元卖股份给你,保证任何时间以个半买回,既没有任何附带条件,又不限制你何时出售。另一方面,如果真有人提出这种交易,你猜又有没有人“傻更更”地长期持有到不知何年何月,放弃即时卖回给卖家而稳赚半倍的赚钱机会呢? –   我见过,我真系见过!卖家是天溢森美,买家是Templeton Strategic Emerging Markets Fund, IV, LDC,简称邓普顿基金。成件事,是咁的: – 2014年2月21日天溢森美(756.HK)与邓普顿基金达成协议(其后于2014年3月27日根据认购协议之条款及条件完成认购事项),邓普顿基金以8.2%折让,即$1.22认购天溢森美(756.HK)大约1亿股新股,占扩大后股本约7.77%。有趣的是没有任何禁售期限,而更有趣的是,卖方承诺,如邓普顿基金基金卖出时股价不足$1.7的话,当中差价由卖方全数包底。表面看来天溢森美(756.HK)像只大蛤乸,但熟知商业运作的读者就会知道,这种安排其实是很常见的。因为上市公司为了赠加知名度,尤其希望公司能成为基金爱股,都会以优厚条件邀请知名基金入股。试想像,如果李超人,甚或双马入股香港某小型上市公司,公司股价会作何变化呢?只是这次有点慷慨,没设禁售期而已。 – 除了声誉上的无形收获外,天溢森美(756.HK)也得到一些较为实质的好处。根据协议,邓普顿基金基金还可以推荐一人加入董事局。这也是基金协助上市公司提高管治能力和企业质素的常见手段之一。从公司发展的历史来看,自2014年起的大变化,是公司大举发展代工NFC果汁,至同年8月,新设营运总监建设自家品牌,12月撤换总裁,至15年中又设立股份奖励制度。可见公司对自家NFC果汁有大展拳脚之意,而可能与邓普基金的介入不无关系。 – 2014年3月28日,认购事项完成后第一个交易日,天溢森美(756.HK)收市价$1.215,即是说如果邓普顿基金基金即时割禾青在市场卖出一个交易日前认购的股份,就能极速获利 ($1.7-1.12)x1亿股= $58,000,000。如果是一些惯抢鸡胡的散户就一定祭出有食唔食罪大恶极的至高无上投资心法,先走为敬!但58球在一个知名基金眼中实属蝇头小利,如若不顾商业伦理极速套现,实在有碍观瞻。不妨从正面去看,邓普顿基金基金如看好天溢森美(756.HK)未来发展,区区$0.58可能不在其眼内,就算以$1.7这个包底价来说,也不算遥不可及的价钱。根据协议,还有另一个有趣安排,如果从协议达成起计,如股价在三年内能维持连续60天在$3.4以上,公司对$1.7的包底条件就可豁免。可见天溢森美(756.HK)与邓普顿基金对将来的憧憬不可谓不大。 – 当然,天溢森美(756.HK)的新业务发展仍属起步阶段,尤其打开分销渠道与宣传推广所费不菲,现时投资风险实在不小。正所谓有钱就是任性,邓普顿基金却是“有钱就是耐性”(有$0.58打底嘛),搏中有大奖,不中都有安慰奖,与我们一众散户实不可同日而语。小投资者适宜静观其变,谋定而后动,待二月底业绩公布后,再行定夺不迟。 – 最后还有一点值得一提,由于协议至今快将三年,天溢森美(756.HK)从未升破$3.4,意即这个包底条款似乎要维持到永永远远讲阿门的那天,如果期间出现影响股价的重大消息,似乎会有些搏奕空间。因为天溢森美(756.HK)将会相当被动,股价太低,对邓普顿基金没大影响,但前者就会因为包底协议而遭受双重打击,所以到时可以观察公司有否护盘行动,从而寻找投资机会。股价攀升的话,则越接近$1.7,邓普顿基金减持对股价做成的压力就越少。如果有朝一日升穿了,可能就是另一个故事。   – 天溢森美(756.HK)2014年至今月线图 – –       #王荣昆在【新城数码财经台 – 散户奇兵】接受访问 王荣昆(James) 在美国时任职著名券商美邦Smith Barney内部的“11人团队”,负责管理总值10亿美元的客户资产。 回港后,与拍档成立Alpha Edge Group私人证研究券智库,为客户管理基金及股票投资组合, 因熟悉市场运作及对国内政经常态有精辟见解,获《大公报》及《厂商会期刊》邀请, 以笔名“文少伯”于财经专栏撰文,强调投资须政经合一、价值与走势并举的研究方针。 James现于山东国资委旗下的中泰国际证券有限公司任职高级副总裁。 — –    
[王荣昆]备战业绩期 – 置富产业信托(0778.hk)
港股业绩期即将开始。本栏已选出一些较优质的公司,并将在这个业绩期中陆续向您介绍这些公司的生意模式及业绩重点。以便帮各位股友预先做好功课,到业绩一公布时就可即时比对,并做出决定。在业绩期中有备而战,成功的机会还是颇大的。置富产业信托(0778.hk)明日(1月21日)出季报,我们今日以此公司开始这个系列。   置富是一家房地产投资信托基金(REITS),资产总值为352亿(港元,下同);负债约100亿;资产净值为252亿。其现市值为146.8亿。公司原本在新加坡及香港两地皆以“第一上市”地位上市,但在去年11月尾时,已建议将新交所的上市地位由“第一上市”转为“第二上市”。这对置富减少上市成本有一定(但有限)的帮助。   重点一:负债 公司表示其负债比率将会被控制在35%楼下,现为30.4%,虽确实不算低,但也符合李嘉诚旗下公司高财务杠杆的特性。其利息覆蓋比率4.82倍,即是说以税前溢利来缴付利息支出绰绰有余。现时778大多数(69%)的债务皆为定息债 – 虽然要支付的息率相对较高,但可免疫外围息口变化(如美、港加息)的影响,亦令利息支出的透明度和稳定性都变得更佳。   重点二:营运 778旗下在香港持有17个零售物业(商场)收租,商场总面积约为320万平方呎,并持有2,713个车位(出租率98%)。其物业组合分布在游客集中区域及地铁沿线的比重较少,在本港人聚居地的比重较多,且其租务收入有57%来自经营非必须消费品的商铺。在零售物业出租业普遍因自由行减少而大受打击的现在,这种以本港商场及店铺为主的商业模式明显令778受到的影响较其同行少。故此,在本港零售销售显著下滑的2015年,置富的零售租务收入还能保持正增长。   公司截至2015年9月的平均现收租金为每平方呎39.7港元,按年增长11%,按季增长3%。同期平均续租的租金调整为 +22%,颇佳。有一个需留意的地方是,按季来看,787的物业营运开支(OPEX)增长率大过其收入增长率。   重点三:新商场 778过往在翻新、装修商场(Asset Enhancement Initiatives, 简称AEI)的项目上所得的投资回报通常都令人满意。位于荃湾的丽城荟就是上一个完成的项目, 总资本支出为8,000万港元,投资回报率(ROI)超过20%,出租率亦高过九成。778的下一个AEI是位于天水围的置富嘉湖Mall,将于今年动工,预计资本支出为3.3亿港元,细节有望在这一次的季报(或其后的分析员会议)中披露。   总结 市场预计778全年(2015E)的物业收入净额为1,300百万港元,按年增长12%;而前三季的实际物业收入净额为1,013.7百万港元。按此算式计算,第四季业绩一出,我们就可知道其表现是超出还是逊于市场预期。   与同行业比较,778在今年第一周的表现坚韧,第二周的反弹有力。但在近期资本流出及港汇转弱的环境下,778会否因资产价格下跌而导致资产减值?我们对此要持续及谨慎地监察。

MORE..


本网站所包含或提供的资料或材料仅为提供信息,并根本不打算令阁下根据这资料来作交易或投资之用。
对于网站上传输的任何资料或材料的正确性、实用性或可获得性,本网站不承担任何责任。
对于任何基于此类资料或材料所作的交易或投资决定,本网站也不承担任何责任。