唔想再租樓可以點做?(答)

>>按此看問題

採用本網傳統解答流程,先計建築大哥之家庭購買力。家庭總入息是5.6萬元,老婆成日轉工但月薪應不會少於一萬元。雖然今日有大銀行吹風加息,但一日美國不加息,小型銀行續可取得低息資金渠道,大型銀行加息只會將按揭生意拱手相讓,故以現時兩大發鈔行係按揭業務上鬥得難分難解之際,貿然加息就像球隊將主力出售套現,可以即時提高現金流但負面問題會在年尾成績表顯現。另外長實在西九之樓盤首現「劈價」11%筆者認為這是一個有參考性之訊號,亦與筆者前文小陽春樓市速報所講吻合,即中國兩會之前樓市有力,兩會如冇大利好消息樓市可要下調。等五月居屋白表結果一出,再行定奪。本段趁機來個周未總結。

 

根據現行按揭一般年息,即年息2.15%,如分30年供,每一百萬供款可借入2.65mil。建築大哥的借貸力為$5.6*50%*2.65mil=7.42mil50%原因是他首次置房,負擔比率可高至總入息之50%另不受雙倍從價印花稅所限,按揭成數可借至90%(即九成上會)。建築大哥應該計數唔差,他在睇樓之銀碼選擇,己大約做好了即於旺市買入總負擔能力之一半,原因已在早前文章提及。所以他購入3.6-4.0milI之樓房,進可攻退可守。

縱然不打算生育,購入一房不建議。因再售出時客路少,何況實用呎價不平。細價樓近月升幅強勁,只是購買力向下流,加上居屋價推升效應之表象,兩邊一齊出力所以效果顯眼。

 

屋苑 實用 建築 成交價(百萬) 樓齡 實用呎價 備註(沒有提及即兩房)
P 531 694 4.05 10 7627 沒有地鐵、只有屋村巴士
M 467 597 4.41 >30 9443 地鐵上蓋
G 471 598 3.40 24 6800 十分鐘小巴到地鐵
N 341 2.70 27 9642 一房,地鐵上蓋
L 379 4.50 10 11873 一房,步行五分鐘有地鐵
L 511 5.50 10 10763 步行五分鐘有地鐵
T 445 511 3.83 30 8600 地鐵上蓋
B 572 668 4.25 24 7400 三房,十分鐘小巴到地鐵
S 463 741 3.81 >20 8229 沒有地鐵、有巴士小巴

另一問題是買入那個屋苑,可能要用以下比較。至於MNLP屋苑是何處,而筆者建議大哥何處你可發表意見,明天再解。

2 Responses to 唔想再租樓可以點做?(答)

  1. 建築大哥 says:

    多謝你的分析,照你所述,綠楊實在是我唯一的選擇?在深水埗附近有類似的選擇?


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