影响一个人后半生的财富之道 #1252

LumSir 你好﹕

在网上无意间发现你的专栏,惊为天人,颇有相逢恨晚之憾﹗

 

初看时不知LumSir你讲的是什么法门,会否是那些旁门左道,写出来时就天下无敌,当落塲时就不堪一击,因以前我都有上过坊间一些投资班,上课时候确头头是道,好似期权Short两边,每月闲闲执五仟,又有什么铁秃鹰/Iron Condor之大法,实食冇黐牙,实赚冇输。故此我短短一个月,睇完大师你四本大作,令已达不惑之年的我有感投资之知识增进如打通任督二脉,若早识大师十年或早五年,我深信自己已可以很放心三年后退休,不是擦鞋乃衷心之言,读完LumSir大作之后,才自觉投资十多年物业及股票的知识是如此贫乏,如此无知;赚到钱纯是好运或时势所促成;输钱的机率应多于一半若, 只靠一己的投资知识。四本大作之内容所含之知识 , 比花三年时间去读一个学位更获益良多,影响一个人的后半生的财富之道。

 

岁月磋跎,不觉已达退休之年,故仍不耻下问前程于LumSir

本人现年五十二岁,公职人员,月入五万,可于5560退休,但工作太辛劳,盼可计划55岁退休,现推算55退休时将有 LumpSum  2.3M及 Pension 每月13000元。妻子年43,没有工作亦没有子女。

现住荃湾一屋苑细单位,市值  7.5M,最近加按了  2M,故总欠银行  4.3M,头按为H+0.7 172期,现加按为H+1.35 已尽借剩292期,夫妇二人未计加按约有80万元现金。

因物业为二人同名,故早前想沽出改买屯门一较旧的单位套现,但适逢政府又出招,所以参考了  LumSir的方法为加按,事实上,我们想套现并不是有什么投资大计,只因想为办投资移民需要拿150万出来。但目前仍未落实计划,若不办理移民,该笔金钱应如何投资生利?又之前想卖去现居所后,想用一拆二之法;但又睇到大师不建议年长之人再投资物业,又自觉租楼给人很怕遇上租霸,欠租之人,故希望得到LumSir之指点为盼。

又补充,我们俩皆有政府医疗之福利,故并没有买任何保险,又我俩没有子女又得我一个人的收入,故希望可以找到安稳的投资方法去增加退休前后之收入,故我们想移民台湾亦是睇中当地住所廉宜及生活费较低,又想请问  LumSir所提的Double方案很有兴趣,但买了之后,我们移民了会否有影响?﹗

为方便作表如下﹕

  (52) (43)
收入(月入) 50,000 NA
现金 500,000 300,000
股票 50,000 10,000
物业市值 7500,000 NA
原一按(月供) 14,500 NA
加按(月供) 8,500 NA
物业加按套现 2,000,000 NA

静待LumSir回复,祝新年快乐

Batch 38 101之准学生

Derek

 

ANSWER:

多谢读者客气说话,不过如果要给点真意见予各位,本篇回答恕未能过份“松手”。先不建议今时移民台湾,未退休就将生活质素让步,住落台湾时想退就更退无可退。另外读者现金水平偏低,估计是一) 太太过份早冇做野。留意读者一人收入算高,但如夫妇夹埋只五万余在香港只属很一般。二)一心靠长粮养。有时人就系咁,一条退路反令人惰于向前。故读者如要有丰足的退休生活除非肯兵行险著,当然本文亦予较温和方案,可产出2万余退休收入,将此数加埋万余元长粮同意可帮读者自己“用到尾”。不过太太就“无呢支歌仔唱”,试想读者万一早死,笔者唔知道长俸是否可转予配偶。

 

读者话参考了笔者的方法加按,先讲如就咁将楼加按至六成只属基本常识,一拆二时再顺手按爆至八成再拆名才属笔者认为本案合用之法。夫妇之间转让是不受新实施的15%印花税所限的,故“适逢政府又出招”系唔会影响读者往后决定。另外拆名后荃湾楼只余单名,夫妇之间一个名拆左出黎即可八成买楼上会。就当系用无野做既太太名买楼,只消老公担保可以了。当然唔系乜人都可以担保另一个的。例如兄弟? 姪仔? 外父? 究竟边个可担保或唔得待买楼001再解。

 

另外太太可以参考“借贷力由无变有”此课题。因太太如找对文件证明有所收入,成件事会好做好多。

 

无做拆名的读者在今时仍可补做。200万加按金额建议拎80万出黎系荃湾八成上会买间三房上会。可能你心谂:“唔系呀!? 400万有三房?”其实一些40年的洋楼在荃湾440呎实用面积的,400万价位有机入手。租值约在12K,如果肯再冒些少风险可以间埋㓥房,始终是太太名下唔系读者,租值即可提升至2万。就咁用80万买380万楼,月供约11K而收租20K,即80万现金产出了9K*12 = 108K/年之现金流,产出效率为108/800 = 13.5%,呢个就叫好投资。若系就咁买大屋苑楼收租,400万楼收租13K,计两成上会月供12K效率只为1000*12/800K = 1.5%,两者用的方法唔同差好远。而读者人生早段做得差,佢唔行偏路去追好难搅掂。当然建议先了解清楚做㓥房要付上之法律责任。另外读者惊有租霸,主因系佢未了解成件事而惊,亦未去了解做什么事可保障自己。

 

另外笔者唔系唔建议年长既人投资物业,而系自45岁系借贷力就会由高位下降,想借都借唔到。但留意太太就可以,所以先叫佢揾揾D文件佢。至于长者买楼近乎唔使谂。但如长者有资产,例如证明到资产净值有一千万,那银行借返400万佢买楼是可以的。不过成千万身家先借400个比你,足证银行想揾打工型债仔多过有钱形债仔。各位千祈唔好以为越有钱问银行借钱越容易,银行系想要每月准时还钱既“奴隶”…


买楼后净120万,可用收息101的债基叠增之法收息。由于佢资金少兼年过50,无条件用DOUBLE保险慢慢储。留意行得越迟,能用之方法越少。120万入债基收息15%,一年收180K,每月多15000,加埋上段㓥房之9K正现金流,读者已成功为自己安排了24K月入。至于想再更丰足,就要卖走自住楼去行险著。由于本文已过千字,暂不为此法作解。








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