[諗sir] 怎去分配手上資金產出被動收入?#971

諗SIR,

 

本人48歲已婚,一位工程師。太太為家庭主婦,沒仔女。受惠於大型基建發展,工作前景還算過得去。人工為$68000/月,計埋BONUS $78900。

 

有一大埔物業,96年買180萬,現時值420萬,按揭尚欠70萬。

剛行了年授的一拆二按爆八成,利息為H+1.94%,做23年,月供$15500,套出280萬。

 

有現金40萬、股票100萬。希望可產出現月入之70%作退休每月收入,即$47950

借貸力係$68500*50%*2.59/10000 = 8.87MIL,已借比率為3.42/8.87 = 38.5%

 

怎作資產配置? 想將套出之280萬的80萬做收息101堂教的DOUBLE保險,5年後變160萬。另80萬放MORTGAGE LINK備用,80萬入手直債、最後40萬放債基收15%息即年60,000

仲爭好遠,究竟如何達到有$47950之目標?

 

ANSWER:

 

筆者曾與讀者會面,人到中年已錯一次實不能承受一錯再錯,所以對於計劃十分認真,值得稱許。早年錯誤為頻繁出入股票,到48歲只輸淨100萬係手,計及沒養仔女既讀者手上只一樓及140萬資金在手,算是不合格。

 

炒股係主動將自己既錢倒出街、唔買樓係任由政府將自己手上的現金內含值攤薄。各位不要以為唔做便唔錯,其實有心人正利用呢一點,做工夫令你銀包內既錢流入佢荷包入面。叫人買樓一事唔係事後孔明,先講2009年,只要搜尋網上便知有師兄叫人放心買樓,因已睇死香港樓價在低息時代價必升,及後發現一語成讖,樓價由金融海嘯至今已升7年。在上星期5與<經濟一週>的合作視像節目已有提及,影響樓價的因素有兩個,一是長線的,紙幣必須經歷幣值被削潮、直至超級通賬蒞臨令強國倒台、新主重新維持秩序為止。地球霸主由荷蘭換至西班牙、西班牙輸海戰被英國取代、英國再因支持兩次大戰令儲備流向美國、直至而家。這個演變用幾十年做一個轉接、亦因此樓價升軌可持續十幾年。

 

當然升軌之中有中小期調整,香港亦因政府政策令樓價每隔幾年有適度微調。政府加添幾封印花稅項、成功令樓市成交萎縮至2010年有招前的30%、現每月只4000-6000宗。這引發出2012年後「高位」買樓接貨的人只屬少數,如果「橙市場」既參與者當中95%都係兩蚊一個買、而只5%係10蚊一個買、那要將現價由10蚊跌番至兩蚊只屬少數。更何況橙一賣後要再買番好困難,令放盤量始終在低水平。今日參考了汪益地產汪敦敬總裁的文章,據他公司數據屯門數市的放盤量只在9月升了一個月,到10月持續橫行,揭示了二手市場的供應仍維持在低水平、未有賣樓潮出現。估計樓市稍作微調後仍會在高位徘徊。

 

參考汪總之數據,因為其地產公司獨佔屯門區市佔率達7成,可準確地掌握一區之成交及放盤情況,從而較能摸索業主的心理。要知二手樓可以賣可以封盤。相比一手樓、二手供應量很難捉摸,香港其他龍頭大行、亦只能在一區內取得約13-15%的佔有率。

 

講返讀者,轉折點在好好運用一拆二按爆後套出之280萬。儲蓄不多,人已到48,其實手上可用既牌已見少。拆局為先好作收息、再伺機買樓入市收租。現時買不得之原因,是借貸力已用一半,加上實力不算強,無謂逆政府意買樓投資。至於點解長遠而言都係要買樓呢? 因為租金收入有與通賬同升跌之功能,這是其他收息品沒有的。

 

可改善是讀者在280萬之分佈。原先想法:

做DOUBLE保險: 80萬

直債: 80萬

MORTGAGE LINK備用: 80萬(收同按揭支出一樣息口之活期利率)

債基: 40萬

 

筆者建議是:

做DOUBLE保險: 30萬

債基: 100萬

MORTGAGE LINK: 150萬

 

原因:

1. 直債雖保本但要放年萬、另要10萬美金才可入場、不合讀者

2. DOUBLE保險其賓都有至少5年年期、惟入場只需10萬。不妨將90萬BUDGET拆開三注、5年內每隔1.66年買一份30萬的。那即又可享高息、另每隔1.66年就有一份到期有錢返之效。將組合之回報提升之餘又不失資金流動性。

3. 債基是無年期又每月派息、反而最合讀者。若因48歲近高年、可買波幅較低而派息在8-10%/年的

4. 保險可視之為由5年後開始、每隔5年就收錢三次、即將錢DOUBLE UP之方案,回報高近一年20%、至於債基回報由8-15%可調較。每年讀者已收18萬加12萬即一年近30萬了。












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