諗SIR你好,
小弟有幸於6年前拜讀諗SIR的書, 將當時手持現金做首期上車, 令我過去幾年無需要擔心居住成本, 十分感謝
小弟現時33歲,自己開公司,平均月入 25-30萬, 太太月入 35K, 有一個小朋友
打算在4年後移民英國, 現正步署英國生活開支及買樓計劃,並會報讀諗SIR的英國買樓課程
資產:
- 自住單位(太太名下)現時市價約 $600萬, 尚餘按揭約 $310萬
- 債基$350萬, 槓桿了$150萬買入同一債基
- 理財產品: 槓桿了$50萬買入半年期ELI 年息約12%
- 現金mortgage link: $160萬
- 股票 $20萬
移民後情況:
我移民後仍可遙距管理部分業務, 但保守估計收入會銳減至約$5萬,我會在當地搵工加快融入當地環境以及尋找機會幫到香港生意,預計會係由基層做起,太太則會做全職媽媽
目標:
- 4年後移民, 暫時首選英國, 次選加拿大, 希望可以在當地買樓自住
- 移民後每月$50000以上的被動收入應付日常開支及小朋友讀書
請教問題如下:
- 現時的資產配置如何? 是否有改善空間?
- 黎緊的收入應該再買入直債/債基定係買英國磚頭收租會更好?
- 諗SIR 認為應有幾多資產(唔計物業)先唔需要移民後再為生活及家庭開支煩惱?
非常感謝諗Sir的實用理财智識,幫助到唔少人上車, 樓換樓, 增加被動收入等,希望學生數目節節上升,新書大賣!
ANSWER:
33歲月入30萬,應該唔少人又話無可能。上次有朋友同我講諗sir寫既「幾十歲人係元朗買到3間樓」既個案,在他朋友群間熱討。
閣下想改變自己未來生活,唔係去否定人,而是精進自己。今年(2020年)你想同唔少人一樣,「廢」左佢? 定係趁仲有幾個月「逆市」做d野? Well…成功只屬少數人的事。咁講唔係唔俾面,而係要講出事實逼大家向前行,客套話留返比其他人講。
先謝大家支持,諗sir公司今年增長不少,為減低失業率不斷增聘人材,在此邀請想幹番事業而對買賣樓宇、理財有認識者,可連同履歷whatsapp我地63832145客服註明「應徵銷售代表」,看大家是否同路人。我地有文職人員只搵一萬幾千,亦有銷售同事百萬年薪(係2020年),看你覺得年100萬呢個數夠唔夠。
講返讀者,應移民前再多買一間樓。由於熱門移民國行全球徵稅,佢地罰起稅上黎無香港稅局咁仁慈,唔係話比返三倍就可甩身。君見阿蛋被加拿大罰稅罰到嘔突,所以建議大家「走」之前係香港買多間。
雖讀者都有資金約500萬(有350萬放係債基7-10%年息中),將自住樓加按去拎錢仍屬首選。強如李嘉誠,做生意都係問銀行借錢,不過李生做盤新生意產出月入是大於每月支付銀行利息的,或者起碼捱幾年就會,此為好借貸。相反你問銀行借p-loan渡日,用借黎既錢用於消耗性項目,咁就無出路的。讀者可將聯名樓由太太轉自己,分開咁轉,印花稅都慳埋。轉之時順便黎個按爆八成,按錢600萬*80%-300 = 180萬,夠買多間樓加英國樓首期啦。
由於讀者冇固定收入,太太轉樓比佢之前執靚自己盤數先,否則未必上到8成,但太太若有固定收入加番佢做擔保,上8成仍是樂觀,6成就幾可肯定。計公司一個月搵30萬,一年只360萬,其實租個office加些少支出扣減,盈利已少於200萬一年。利得稅少於200萬之下,只要讀者冇其他公司而佢又係大股(份),佢應可利用「200萬之下盈利只交8.25%利得稅」之措施,那就當用足200萬黎打8.25%稅,即一年只16萬幾稅,對公司而言咁少印花稅抵交啦。如更多合法扣減稅務更低。
180萬新錢抽120萬去做首期買多間香港600萬樓,收租約13k,月供480/259 ~ 18k/月。雖負現金流,不過間樓供供下按揭供款會下降,老黎有兩間樓係香港收租又少雜費支出,唔錯。如果你買過英國樓收租,你知英國樓要比council tax,同埋裝修費用支出,縱使英國樓有buy-to-let上會,一上一下諗sir仍覺是中性,買英國樓唔係太正不過仍可接受。
如你有2000萬現金,此為第一個上岸價,因2000萬投入一些幾近「不死」之機構之直債,例如UBS GROUP的澳幣版永續債,Coupon reset every 5-year AUD Swap + 3.59%,而家只賣100.1。即係最少都收3.59%年息,UBS評級都好,加上日印澳獲美國加持增加,打破澳洲多年經濟上的「死局」,對比而家放係香港銀行少於1%息,呢條BOND而家加埋收4.2%到2024再reset,值得留意。
一係就考慮澳洲銀行之coco bond,眾所週知coco會因該銀行資本充足比率下限而會自動轉成該公司股票而引發loss absorption。不過澳洲銀行最驚死,充足比率最高而引發轉至股票機率最低。麥格理有條bond派成6.125%息每半年派,而家賣104左右,美金版,超正! 但呢條難入手先講,比上面UBS GROUP更難搵。過去一個月升了1-2%,開始資金都要尋出路。
上圖講解澳洲銀行如ANZ的資本充足比率十分高,比HSBC還高不少2相對BOA(美國銀行)、或者西班片及意大利的一些銀行,資本充足比率較低,一般都係澳洲銀行較高。你知銀行都係槓桿做生意,100蚊存款,借足500蚊街數,只要唔好大家一齊擠提拎返原本個100蚊就無事。另一幅圖解釋了資本充足比率名詞如AT1、CET1是什麼,一般銀行充足比率超14.5%,大致都可滿足哂此巴率爾3協定下訂落之框架。
那2000萬買些3%直債保本勁保守的,再加入5-6%息的澳洲銀行COCO,平均收成4-5%年息,一年收息80-100萬,咁大哥你慳少少,應該每月7-8萬月入都夠成家洗。如果一年有幾個月係泰國過,變大王都得! 當然2000萬現金明白唔係人人有,1000萬HKD現金開始都可以輕鬆點,諗sir計出呢個數開始唔使為家庭開支而煩惱。當然如閣下計哂至300-500萬,就要冒少少風險用年息8-15%的債基產出收入,效果近同但有些少價格波幅。
債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排:
第一堂網班:<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班:<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班:<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班:2025年2月15日(六)14:00-17:00<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班:2025年2月22日(六)14:00-17:00<直債抵買方案及進階>
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,
** 限時優惠:完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點:尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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第五堂真人班:2025年2月22日(六)14:00-17:00<直債抵買方案及進階>
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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名,本課程不對外開放!※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA3) 安排:
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排:
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
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近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
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目前優惠費用: $3000
.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
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.颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容:
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙