呢一年內係咪上車良機? #636案屋村仔

諗SIR你好! 睇完你本<<樓換樓>>及BLOG之後十分受用! 本人及女友今年27,打算於未來兩年買樓結婚, 希望你能提供一些建議! 財政狀況 本人: Salary: $35K Non-taxable other income: HK$10-15k per month Cash: $450K (HKD), $100K (RMB 3個月定期收息) Stock: $80K (主要係收息股) Debt: none 女友 Salary: $20K Cash: $200K Debt: None 本月兩人可儲約 HK$35K 已跟屋企人商量過, 會支持$500K比我地買樓裝修及結婚 現時計劃 根據諗SIR教既一半購買力計算法, 我地兩個建議應購入$364萬元或以下既單位(我無計OTHER INCOME因不是長期穩定收入), 做9成上會, 打算係2015年買樓及裝修, 2016年結婚, 我地屬意青衣區及荃灣區樓盤 結婚買樓相關預算如下: 首期: $350K 印花稅,律師費及經紀佣金等等: $150K 裝修: $200K 結婚開支: $200K (未計算人情) 總所需資金: […]

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將貨櫃碼頭變公屋之城

筆者認為最需要城市重組就係新界南,可惜最難重組又係新界南。 新界南過去曾被規劃作工業城市,因此係葵涌起左個貨櫃碼頭,區內好多平地都用晒去起工廠,而周邊的高地如上葵涌、葵盛、荔景等就起公屋去大量安置勞動人口,但係依家香港都無乜工業可言,工廠都搬晒番內地,剩下來的工廈一係一早重建晒做住宅,一係就轉型做迷你倉或者寫字樓,於是就搞到住宅隔離就係工廠咁古怪。   除非有大塊土地作緩衝區,否則新界南就好似港島東一樣變來變去都係工廈變商廈或住宅,港島東就話柴灣已經過左維港範圍有機會填海,成個荃灣、葵涌同青衣的海面都係被海港保護條例限制不能填海,那麼地從何來?   最有潛質的土地儲備就當然係貨櫃碼頭,以前就話起近工廠區容易上落貨,依家貨櫃車都係經高速返內地上落貨,再擺個貨櫃碼頭係市區邊緣似乎係製造問題如塞車、光害和空氣污染多過保經濟增長。 那麼搬去邊好?青衣西岸同大嶼山係一個好選擇,既遠離市區又起好晒交通配套,咁樣市區就可以騰出一塊成個青衣市咁大的地方來發展。 騰出來的地方,筆者又有一個大膽建議,就係起一個公屋之城。   現時公屋起到山卡拉咁遠的話,好多輪候人士都不願搬去住,搬入去住返工行街時間、車錢成本高昂令人減低外出意慾,兩者對社會都唔係好事。 係現時貨櫃碼頭位置起公屋,本身位置適中,返各大商業區都就近,輪候者嫌棄的機會會減少,最重要是可以大規模地舒緩公屋輪候者的,減少社會對住屋的剛性需求,某程度上都係壓抑樓價的一個較技巧。 從樓價角度分析,公屋密集地區對周邊私樓價格都係帶來負面影響,與其插針起公屋或者盲搶地亂咁起,不如有系統地收集大塊地黎起,管理都容易一些,反正葵青區公屋比率已是名列前茅,唔爭在要多一點吧。 BY梁隼 例如:http://notcomment.com/wp/?p=9494 延伸閱讀: http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-八-新界南-033955075.html

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搬出黎自己一個住有法?(答)

->>按此看問題,青衣睇樓經歷 先作個人評估,假設息口不變讀者月入23000,可用盡11500供樓,攤長30年可借三百萬,加上自己60萬首期確實可買入3.50mil之珀麗灣。惟必須自己冇其他借貸及借貸力會消耗盡。給予解答前先重溫下2012年7月之貼文「認識自己是庸才」。   專才運用特有知識提供服務去提取你口袋既錢,例如醫生、通渠。但係醫生有法律例文保障入行資格,知識不會太濫而造成與通渠之大差異。通才利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議讀者在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?   九成人係庸才。包括今次問問題讀者都係。做庸才不打緊,要識搵人幫你。庸才翻身第一可靠銀行借錢,有個有錢親戚除外。讀者要攪好「自己盤數」不過現時睇情況一般。另外一個可依靠既人都未出現: 即婚後之伴侶。所以計極盤數都好緊絀。如果佢真係想享受一個人搬出黎住,就要交出可觀既人工升幅先可在此時做到。唔想人工加而又完成此心願,就要交出耐性等。總之呢個香港係no free lunch,必須付出再有收獲,仲要比十蚊買到八蚊個隻!   係前幾段前設下,讀者不應用盡銀彈係旺市買入珀麗灣,何況太偏遠又冇24小時交通未必適合後生一輩。青怡翠怡係上車好選擇,不過諗樣都同意現價過高,置安心效力已現。如果有錢又一家要係兩者選一,不如購入馬灣。因為青衣將來有既交通改善,馬灣一樣有(同屬港珠澳及離島效應)。但係你要改善自己能力,先可以應付得黎。有時買棲呢樣野,急不得。至衰你單身人工剛過政府申請居屋之入息上限,其實只不過想要個單身安樂窩,居屋又平又正啦(不過有居屋都可以五六百萬)。   總結後生仔可以自己搬出黎住加埋做業主有幾個因素: 人工夠低可以買居屋,係新界區百餘萬可成。唔知煩請其他讀者提供 父母比首期。有父母確實會的,當逼仔女儲錢。如果你知阿爸有米而關係不太好,可用此作selling point令大家和諧一下 你屋企人根本有間屋比你 你(扮)有病,可極快上到公屋變相隔離 中左馬又唔冇輸返哂比馬會,淨係做到上一句已抵你做業主!   係香港,想自己一個人住,係幾奢侈的。 至少對後生仔確實是。努力!

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搬出黎自己一個人住有法?

->>按此看答案 你好, 本人單身三十歲,月入二萬三,儲蓄約有六十萬,家人居住青衣, 所以想於青衣置業.看過青怡花園,翠怡花園, 樓齡廿年以上, 全部300萬以上,盤少,多低層, 銀行估價差10-15%. 首期不是問題,但樓齡大,唔到價, 心理上都係覺得買唔過. 有朋友居住馬灣,環境不錯,樓齡十年到,一房單位大約330-350萬, 青衣有穿梭巴士,可以放工先回青衣阿媽到食飯,再返馬灣. 究竟買青衣定馬灣好呢?可否解答我以下的問題: 1)青衣樓好明顯因為置安心令樓價升溫了, 依家買的話,估價不足,先貼10%值得嗎? 還是等佢回落才買? 2)如果買馬灣,以我的月入買一個350單位是否太冒險? 打過去銀行問大約借到300萬, 扣除首期35萬, 自己要貼15萬, 即是要50萬, 加埋雜費約60萬, 應該可以應付得來. 但之後每月用一半人工供樓, 到時有樓,但儲不了錢…  個人原因,好想自己住, 但下不了決定,請LUMYEUNG提供意見   答案   先作個人評估,假設息口不變讀者月入23000,可用盡11500供樓,攤長30年可借三百萬,加上自己60萬首期確實可買入3.50mil之珀麗灣。惟必須自己冇其他借貸及借貸力會消耗盡。給予解答前先重溫下2012年7月之貼文「認識自己是庸才」。   專才運用特有知識提供服務去提取你口袋既錢,例如醫生、通渠。但係醫生有法律例文保障入行資格,知識不會太濫而造成與通渠之大差異。通才利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議讀者在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?   九成人係庸才。包括今次問問題讀者都係。做庸才不打緊,要識搵人幫你。庸才翻身第一可靠銀行借錢,有個有錢親戚除外。讀者要攪好「自己盤數」不過現時睇情況一般。另外一個可依靠既人都未出現: 即婚後之伴侶。所以計極盤數都好緊絀。如果佢真係想享受一個人搬出黎住,就要交出可觀既人工升幅先可在此時做到。唔想人工加而又完成此心願,就要交出耐性等。總之呢個香港係no free lunch,必須付出再有收獲,仲要比十蚊買到八蚊個隻!   係前幾段前設下,讀者不應用盡銀彈係旺市買入珀麗灣,何況太偏遠又冇24小時交通未必適合後生一輩。青怡翠怡係上車好選擇,不過諗樣都同意現價過高,置安心效力已現。如果有錢又一家要係兩者選一,不如購入馬灣。因為青衣將來有既交通改善,馬灣一樣有(同屬港珠澳及離島效應)。但係你要改善自己能力,先可以應付得黎。有時買棲呢樣野,急不得。至衰你單身人工剛過政府申請居屋之入息上限,其實只不過想要個單身安樂窩,居屋又平又正啦(不過有居屋都可以五六百萬)。   總結後生仔可以自己搬出黎住加埋做業主有幾個因素: 人工夠低可以買居屋,係新界區百餘萬可成。唔知煩請其他讀者提供 父母比首期。有父母確實會的,當逼仔女儲錢。如果你知阿爸有米而關係不太好,可用此作selling point令大家和諧一下 你屋企人根本有間屋比你 你(扮)有病,可極快上到公屋變相隔離 中左馬又唔冇輸返哂比馬會,淨係做到上一句已抵你做業主!   係香港,想自己一個人住,係幾奢侈的。 至少對後生仔確實是。努力!

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莎莎中左三百萬點洗?(答)

->>按此看問題     莎莎係一個典型中獎例字,係樓市賺左三百二十萬。當然佢有付出既! 但不免令大部份人心中滿酸。請你地唔好再質疑點解係諗樣網問問題既讀者成日都有幾百萬係手或幾十萬人工啦,莫非你認為本樣可以作咁多唔同寫作「風格」既問題係blog?? 就係一個樓市陰晴不定之際淡友番身之時,講下好友(起碼係嬴家)莎莎點可以好好運用呢舊錢。   呢舊錢等於兩夫婦57個月的月薪,算叫大錢,應好好運用。如果就咁儲快都要十年(由57個月唔食唔洗有3.2mil推算出洗儲各一半應要120個月)。莎莎家庭月入唔算強,今次中獎好好利用可改變一生。   首先,有幾百萬賺應該good左佢,因獲利已達兩公婆十年儲到既錢啦。如果你而家有同一情況,又認為自己人工都係唔會再點大增,有糊快食。因為食左糊唔代表你冇得打下一場,今次清一色點解唔食呢? 不幸地還埋私貸得2.6mil淨,如果手頭上有3.0mil更好做。   減磅舒服常數 就莎莎情況,應該住返一層同自己收入對稱既樓(不是貶義),將突左既錢穩健投資,咪快人一步law。收入對稱既樓既樓,為該樓按揭供款達到你家庭總收入1/4既樓房,當然假設你係出面冇私人貸款,如有要將25%(1/4)向下調。因(供款=1/4)令你家庭進可攻退可守,有咩事仲可以睇下點加借解決。而香港人扣除供樓後仲有75%人工淨低,一般夠家庭支出及養小朋友後淨低些少錢儲起,有利應急,如第時加人工更可以部署下一間樓。總之,25%應該ok! 大家同自己諗諗。就起個名叫25%做減磅舒服常數。因呢個數唔會令你供樓供到腰痛囉。   由上段推出月供樓$14000為合適。所以莎莎買三百五十至四百萬出頭既樓自住係合適。青衣不建議,有家庭原因除外。上環兩至三房有得諗,試下去搵。唔介意遠其實觀塘麗港城係過往大落後之輩。   但係諗樣既選擇比較怪。首先佢私貸如息低於3%可還淨30萬,先令自己手頭上有3.2-0.3=2.9mil cash! 建議你攞0.9mil首做三成首期買間樓(偷x)租出去。自己又租樓住,而租金由你淨低(2.9-0.9)=2.0mil買債券收息。如息>3%就target3.0mil樓下既樓。   市面上有債券基金係每月派息既,年息派4-5%p.a既風險應有限,而且冇投資年期限制。但價格會係市差時如2008年跌10%,此乃你應作的壞打算。莎莎用2.0mil買左債券基金,錢可以隨時等時機套出「添食」,而每月派成一萬蚊利息可助佢租間兩房。另一方面,佢租出去比人既樓又有成萬蚊月入,還按揭令佢「儲到下錢」,最緊要係唔好完全退出樓市。如市再升,起碼點都有番間屋住(收番租出樓)。市跌就發達啦!!!!我諗都唔使再講解…..   就咁,莎莎可以解決了自住問題,又退市一半(由貴樓轉平樓),又留有子彈為第二間樓作準備。最正既係等得幾年你間租出樓有機會本金還淨樓價一半,名正言順叫銀行count埋租金當入息! 而忍耐之處,係要同西九say goodbye了! 但如莎莎冇個有錢老豆,佢應該大樓換細樓,先忍耐、做庸才。

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七個步驟: 有間賺四成以上既樓點做??(問)

->>按此到討論區發問   Psy: Lum Sir 你好,拜讀你文章后,隨即去銀行詢問二按及做压力測試。因为想知道以我的入息及年齡可否在退休前供完第二层樓?背景:本人單身38歲庸才一名,做文職工作,人工$23000,預計人工不有太大升幅,3年前才开始在屯門自置物業,每月供款$4700,估价約值230萬,尚欠銀行76萬,略有積蓄(股票及人民幣存款加埋約港弊40萬)想供多層樓(預計3-4年后), 根據創x銀行既評估,我將現時樓宇加按,借到$1.75M(利息2.15%,供30年),可以供到2M-2.4M既樓,但首先要將而家既物業出租,現時租金$4800-6800 ,單位出租后,人工增至$28000以上,每月還款: $5591+$8750(加按及新樓供款)請問我現在儲多3-4年錢以每月$7000黎計(用作投資外匯人民幣﹑澳元或藍薵股),希望在3~4年后買到第2層樓,目標定晌荃灣爵悅庭或元朗YOHO TOWN或青衣海欣花園, 這定向可行嗎? 該如何部署呢? 謝謝Lum Sir花上貴時間解答本人問題P.S. 因本人不善計算及理財, 數字上可能有偏差,請見諒。   連結->>按此看問題  

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