32歲完成一生三宅 #602案窮中產

  諗sir 你好, 上完你既堂一直都想實行你講解既方法, 以財務自由為目標。剛整理左自己既資產負債表, 希望你俾d意見我。 32歲, 月入: HKD$35K, 可儲28K Cash: HKD$800K, 港股 HKD$400K, 美股 HKD$80K 現住父母名下於魚涌一舊樓, 2房, 市值2.2mil, 如出租可收$8000   資產負債: 市值 (mil) 欠款(mil) 租金收入 mth pay 正現金流 土瓜灣私樓 我名 2.8 1.03 11000 4054 6946 銅鑼灣唐樓 我和朋友各50% 3.5 0 6400 (已除2) 0 6400 屯門居屋(已補價) 我擔保, 和家人用有限公司持有 2.2 0.89 7500 3470 4030 柴灣居屋(已補價) 我擔保, 和家人用有限公司持有 […]

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西九與大圍

衡量一個地區的樓價,最重要應看該地區的商業價值,而不是「好唔好住」。「好住」是很主觀的因素,每個人對好住都可能有不同的定義。   有人鍾意落街有商場,廿四小時有野食 有人鍾意靜,私隱度高唔想樓望樓 有人鍾意養狗要住村屋 有人鍾意搭巴士有位坐,唔介意車程耐d 有人鍾意坐港鐵,準時易就時間 唯獨地區的商業價值,是最客觀的,因為商業價值建基於人流及商戶的聚集,都係真金白銀建立出來的。 上回亦談到,現時買樓,最好係買樓宇質素,環境,交通三方面不俗,同時又具有商業潛力的地區。觀乎bt曾現行的政策和構思,未來三年最重點發展的地區,一定係西九。   中環現時A級商廈的租金,超過$100呎,而且供不應求,放租盤難求。最近投資銀行大摩已決定遷往西九龍SHK環球貿易廣場ICC,將可節省一半以上的租金。 中環金鐘銅鑼灣一帶,雖是傳統商業中心,但實質人流車流早已超負荷,預料西九地區配套陸續成熟,將有越來越多的大企,過海遷往九龍站及附近。 另外,廣深港高速鐵路的總站,亦會定於西九地區,最快2013年通車。屆時由高速鐵路上廣州,車程將會縮減至1小時左右,相信不少位處尖沙咀東部的企業,亦會遷至西九,享受更快速的鐵路服務,現時的慢速直通車相信可以收皮。 因此,可以預計,未來西九北望神州,南繫中環,西接機場,其商業價值,將會急升,假設西九文化區能夠真正落實,更會整個地區,改變為香港新的核心地段。   西九現時的龍頭位係九龍站,亦即SHK環球貿易廣場 ICC的所在。現時的天價樓亦反映出這個預期。接連九龍站的奧運站,樓價亦堅挺,相信未來會持續跑贏大市。 而較為人所忽略的,是八號幹線的通車所帶來的影響,請看下圖。 http://www.hyd.gov.hk/tc/road_and_railway/road_projects/6694th/index.html 八號幹線長沙灣至沙田一帶,於2008年3三月通車。經沙田嶺及尖山隧道由大圍出長沙灣,將會少於10分鐘車程,再經西隧過中環,少於30分鐘。   因此,預計沙田大圍,將成為未來香港核心地段的後花園。 沙田大圍本身的規劃及環境甚佳,可謂新市鎮中的典範,基本因素更勝TKO,市中心商業價值本已極高,加上08年起直接連繫西九,將會使整個地段更上一層樓,話唔埋到時會有地產代理將大圍講做「九龍北」(一如有人將TKO當做九龍東)大圍現時的樓價尚停留在「純住宅區」的水平,預料未來數年應有較突出表現。   P. S. 褰後評述,長實推大圍名城時,真係當係九龍塘下一站咁sell,真係吹脹。站在目前黎睇,大圍未來會接住沙中線,煙駁煙咁可以繼續睇,而西九就唔駛講,個個都係等高鐵。 BY笨發 實地睇樓(3):荃灣樓賣元朗價梗有D野既 (4) 實地睇樓(22):將軍澳樓價高企原因 (4) 實地睇樓(16):港島東寓言:小西灣線不能說的秘密 (4)

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深圳何時超過香港?

本星期billy系列同睇樓系列都要暫停,講一講廣泛被討論既話題。雷鼎嗚先生在晴報專欄提到深圳中產階段湧現,如維持現有增幅GDP應可在五年後超越香港。 至於人均GDP既超越要長一倍幾時間。     1979年初大陸改革開放,深圳個陣仲係一個小鎮。香港人去深圳多係食地道雞、摘荔枝。現時深圳高樓林立,積極發展無煙工業。到2011年,深圳常住人日為1400萬,是香港近一倍,比附近省會廣州的一千萬更為巨大。長此下來,究竟深圳會否超越香港? 香港同深圳多年後既關係會係點呢?     香港cross over馬爾代夫 世界上類似香港既地方可用馬爾代夫相比,只不過馬爾代夫比香港更極端,全國九成只靠旅遊業。馬爾代夫信奉嚴緊的伊斯蘭教,與外來遊客有文化差異,更對遊客的開放與渡假時隨便的態度,產生極大歧視。香港同內地同胞情況未有馬爾代夫咁極端,但係可參考馬爾代夫發展成既旅遊生態模式。     在該國遊客建議入住由六星級酒店發展的小島,與大島上的貧民區分離,島上洗美金。香港政府如規劃得善,可考慮將大嶼山發展成有賭場有酒店有野賣既渡假王國,大嶼山遊客洗「人仔」為主,令遊客同香港實體經濟分隔開,達成「經濟防火牆」,免香港物價同民生大受附近幾千萬既居民沖擊。高鐵總站亦都可重新規劃在青衣或經屯門起橋到東涌停泊,騰出九龍市區珍貴土地,努力將現貨櫃碼頭搬走令葵涌至西九龍連成一線,建出大市區至更有效運用土地。     多年後:尖沙咀淪為「同胞地界」 可惜睇現走勢政府係將尖沙咀同銅鑼灣分左出黎,將遊客湧哂去個度谷高地價,令該區大地主(九倉同希慎)得益。香港人而家係廣東道行街,真係越黎越唔習慣。既然兩班人係廣東道行街都眼超超,咁大陸人不如唔黎囉。香港工業已n年前北移,創新科技攪到「劈屎都不如」,如果冇大陸人黎買野社會只更向金融地產傾斜。無論螳蟲、雙非問題,都唔應該諗點樣趕絕大陸人,而係要諗點樣安置人。剛出數字已反映訪港內地遊客增幅有放緩現象,如本文有幸比特首睇到的話請考慮「經濟分流」政策。   多年後: 物流業再被分薄,人材唔再係人材 係香港冇廠房之下,物流業再被侵蝕已是不能逆轉。冇貨出、冇貨運、冇物流。Made in HK 又唔再受鬼佬歡迎,大陸既廠多為wal-mart捱生捱死總內地碼頭直出美國。至於發展高端物流,即係做planning或車隊管理,香港唔見多出該方人材。香港自九七後確實向部份產業過份傾斜,有力能既學生都唔想做物流或機械方面既培訓,走哂去讀global business,係惡性循環下人材越見單一化。而出現了大量單一種類既人材,以致人材就唔再叫人材(ok?)。     香港要靠醫療及教育產業 講左咁多壞消息當然有好消息! 發展醫療及教育中心確實為香港另一契機。上月香港科技大學公佈內地入學申請暴增五成,內地生進入本港大學為港人帶來金錢、土地投資更人材。香港學校自98年起已在內地招生,根據調查內地生黎香港原因第一最多為1)透明、民主、自由的意識 2)有英語教學易與西方接軌3)公平發展的工作機會。是的! 清廉社會十分重要。年青人咪再話香港而家冇咩機會,等得港人全被內地同化,你連見工機會都要用銀紙買了! 至於連日被熱烈討論既教科書新聞,由教育局資助既教科書竟然對政權集中機制歌功頌德!! 咁做香港人不是自毀牆城嗎?   深圳何時超過香港? 大家依然是有得爭的! 請香港人要放下身段,不要再扮大佬了,內地有品味有教養既中產確實不斷增多。快利用內地拍馬都未有既優勢,好好的幹一場吧!  

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