中產先生「淨身」方案(答)

>>按此看問題 答: 我相信中產兄唔會介意我用中年黎形容佢,至於是否中產諗樣已去信財政司司長辦公室,睇下佢能否合符中產之定義。姑且先叫讀者為一個中年中產。唔好以為咁叫係冇意思,你到中年理財方法與年少不同,中產可以錢搵錢但窮人無左六千蚊連開飯都成問題。Well,中產兄個案與我之觀感,是家庭儲蓄水平頗低,家庭月入人中近十萬而現金水平只得相等於五個月人工。當然家家有本難唸的經,亦有可能中產兄沒有披露他在股票方面之投資。現在用所知資料,將此個案為大家分析一下。    中產兄令我諗起友人提及佢奶奶鬧佢老爺之一段說話,話佢到退休之年就對左兩件事: 1.娶左佢2.買左間樓。Well,我相信中產兄不得不承認佢之前如不作「樓奴」,今日「邊度都唔使去」。點解? 好明顯如果唔係間樓升左兼可加按到3.20mil,佢退休年齡(或達成財務自由)可能要再遲十年。當然香港是危機處處的,錢易黎但亦越唔見使! 買樓收租固然好,因為租金會隨通賬升跌,而自動對沖通賬風險。如果中產兄支出不大,勉強可行反地心吸力策略,即每兩年買個小單位用平均價而入市。現因支出比重大,唯有行番普羅大眾之法,即靠自己time the market。    Time the market冇可能100%成功,如你是樓市長線投資者,趁後生借落筆美金,時間可以沖刷走你欠下之債務。現因要time the market,如中產兄現在買入單位放租,不是良策。應先盡力加按,及將單位趁機轉至單人名下(如果是聯名),可以老婆有樓係手及老公存放套到的現金,現存債券基金或人幣存款以待良機。將原有單位轉至單人名係要配合政府新辣招,個人名義購第二套房是要交雙倍從價印花稅的,不如先將中產先生「淨身」,下次買樓可有兩好處,一可以九成上會,二可以避免雙倍從價印花稅。當然新買樓做九成上會唔可以租出,唯有到時決定會否將原有物業出租,自己搬入新樓。    中產先生建議選擇方案二,至於現時按出之3.2mil現金,每月提供約HKD10000元之月入,應可做到。惟需線下詳談,在此不在產品介紹。另外可能有人問中產先生明明有錢,點解下一次買樓都要做九成上會咁「孤寒」呢? 諗樣之建議是後生可以先借錢,攤分廿年慢慢還。到年六十歲退休時,其實萬餘元之供款根本買不到什麼,租金更會升至幾萬元一個月添。到時租間劏房可能要以萬元計,你將日本yen紙個錢碼套番係現時香港就估到遠期後之情況啦!

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中產先生「淨身」方案

中年中產:  你好,諗樣兄,我和太太和11歲兒子現居於三房單位,兩公婆現年40,人工分別為5萬多和4萬多,現金50萬。自住樓現估值630萬,欠120萬,加按後可得320萬。現在想買入兩層400萬樓作收租用途,目標係60歲前有三層FULL PAID樓(包括現在的自住樓)作退休用途,有以下想法:1)現在先買一層,等樓市再下跌30%以上再買第二層 (風險比較高)2) 幾年內等樓市下跌20%買一層,再跌才買第二層,如再跌而有餘錢或再入第三層(風險低,但損失幾年租金收入)  如果選擇2,我會將一半新按揭做mortgage-link,其餘一半可以做什麼保本的投資來抵消按揭的利息?   答案: 我相信中產兄唔會介意我用中年黎形容佢,至於是否中產諗樣已去信財政司司長辦公室,睇下佢能否合符中產之定義。姑且先叫讀者為一個中年中產。唔好以為咁叫係冇意思,你到中年理財方法與年少不同,中產可以錢搵錢但窮人無左六千蚊連開飯都成問題。Well,中產兄個案與我之觀感,是家庭儲蓄水平頗低,家庭月入人中近十萬而現金水平只得相等於五個月人工。當然家家有本難唸的經,亦有可能中產兄沒有披露他在股票方面之投資。現在用所知資料,將此個案為大家分析一下。    中產兄令我諗起友人提及佢奶奶鬧佢老爺之一段說話,話佢到退休之年就對左兩件事: 1.娶左佢2.買左間樓。Well,我相信中產兄不得不承認佢之前如不作「樓奴」,今日「邊度都唔使去」。點解? 好明顯如果唔係間樓升左兼可加按到3.20mil,佢退休年齡(或達成財務自由)可能要再遲十年。當然香港是危機處處的,錢易黎但亦越唔見使! 買樓收租固然好,因為租金會隨通賬升跌,而自動對沖通賬風險。如果中產兄支出不大,勉強可行反地心吸力策略,即每兩年買個小單位用平均價而入市。現因支出比重大,唯有行番普羅大眾之法,即靠自己time the market。    Time the market冇可能100%成功,如你是樓市長線投資者,趁後生借落筆美金,時間可以沖刷走你欠下之債務。現因要time the market,如中產兄現在買入單位放租,不是良策。應先盡力加按,及將單位趁機轉至單人名下(如果是聯名),可以老婆有樓係手及老公存放套到的現金,現存債券基金或人幣存款以待良機。將原有單位轉至單人名係要配合政府新辣招,個人名義購第二套房是要交雙倍從價印花稅的,不如先將中產先生「淨身」,下次買樓可有兩好處,一可以九成上會,二可以避免雙倍從價印花稅。當然新買樓做九成上會唔可以租出,唯有到時決定會否將原有物業出租,自己搬入新樓。    中產先生建議選擇方案二,至於現時按出之3.2mil現金,每月提供約HKD10000元之月入,應可做到。惟需線下詳談,在此不在產品介紹。另外可能有人問中產先生明明有錢,點解下一次買樓都要做九成上會咁「孤寒」呢? 諗樣之建議是後生可以先借錢,攤分廿年慢慢還。到年六十歲退休時,其實萬餘元之供款根本買不到什麼,租金更會升至幾萬元一個月添。到時租間劏房可能要以萬元計,你將日本yen紙個錢碼套番係現時香港就估到遠期後之情況啦!

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印花稅辣招 頭痛食胃藥

政府出招令樓市降溫,降低小市民風險,招數能否到位呢? 係「剛性需求」下,物業樓房成為搶手貨,需求一係自住需求,另一個係投資需求。政府係上任後已不斷著墨增加供應,由需求正是治本之法,可惜要解難費時,因屋是要時間建成的。亦冇任何快手取得空置房予有需要人仕之建議,遂令樓市一升再升。   用SSD禁售已令炒家在住宅市場絕跡,現時無厘頭將藥石投向印花稅,例如你買三百幾萬樓,如你已擁有一物業就要繳付double印花稅,由3%升到6%。此招面頭係恫嚇投資買家唔好再買第二間樓,最好全香港人「一人一間樓」,但此「願景」能否做到嗎?   加印花稅係頭痛食胃藥 有睇開homebloggerhk既讀者都知,呢幾年樓價節節上升係因為市場冇盤,冇盤係因為冇業主肯放盤。出面利息低而股票又唔係點生性,你要我賣樓就要跳價買入,好等彌補套現後筆錢放係銀行收唔到咩利息之「損失」,此等「損失」可用再投資風險黎形容。到現時又再加買房之印花稅,業主們唯有將此成本加埋落去,樓價因此再升2-8%不等。   印花稅有得閃 至於印花稅措施適用於商鋪,如果有一個人真係用個人名義買第二間鋪既,佢就要比double印花稅,仲要即比! 但行家都知買得第二間商用物業多數用公司名,開間公司黎買間寫子樓就可以避開印花稅。私人樓一樣,你可以開間空殼公司注入間樓,no problem! 仲要而家因私穩唔比查公司董市身份號全數號碼,咁又如何得知一個自然人(董事)分別用個人及手上公司名義hold左幾多間住宅同鋪加埋寫字樓呢?   最影響有心置業者可是收緊按揭,按證公司接受最高9成按揭之物業,由原來價值600萬元或以下,降至400萬元或以下。唉,班官真係唔知而家班窮人買樓4-5百萬好常見,三房更不時要六百萬。可能佢原意係你冇咁好實力就唔好買四百萬以上既樓,但市場上有按證公司以外之二按選擇。普通市民睇中間五百萬樓,按證公司借到360萬,比原先500萬按九成450萬少左90萬,係經紀力sell下佢可會搵財務借埋淨低呢90萬佢,咁就真係置市民於苦海,6厘息還息都死。   筆者唔係不斷同政府唱反調之人,亦支持政府興建居屋,為不斷下沉既中產社群及難以自力上車者幫一把手。但此記給長實的answer ball,實在醫乜都醫唔到。倒不如佢係記者會出下口術,攪下按揭利息稅做吹風,加推遠期樓花可能比2/22既2招好。筆者之前都係blog講過些少建議,可參考 政府房策之短評及建議(2/3)

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辣招於星期五放出之跟進

蘋果將未經證實既消息(昨日金管加辣傳聞)放上經濟頭版,果然收效。辣招未出,樓盤先升。 咩話? 話就出招都仲要升!?  YES。因傳政府會對第二套房收5%稅,你今日唔買,他日可要比多5%。 而家攪到一出招,樓就升。連諗樣都稱奇。 市場上又再跟進,話政府正討論追加遏市措施,可能的措施包括在現有招數上「加辣」, 如延長額外印花稅SSD、買家印花稅BSD的徵收期,又或增加稅額。 另外一個方向是推出新措施,如仿傚新加坡,將買家印花稅擴至購買第二套房的買家,甚至有建議政府可考慮徵收資產增值稅,以至「按揭利息稅」。收加息效果。 現在大家只能自求多福….

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辣招於星期五前再出之傳聞

筆者有不少同行既人今日都收到短訊,話傳聞金管局最遲星期五前再出招   1.BSD加至30% (咁大陸人真正計埋匯水都實比多15%,新樓更難賣,直情COLLAPSE) 2. 買第二套房咩人都要比5% 額外稅 (咁你樓換樓無啦啦要比多幾十萬,仲少人放盤,再乾升) 3. 800萬以上樓做按揭可能比現時再借少10% (其實而家三房都可以叫到800幾萬,又令人換樓難,令中產更不滿) 4. 第三套房唔做按揭 5. 第一季推10000伙超長樓花 CONCLUSION: 其實佢既招數確實令人唔再炒樓,成交更少,但價只會更高。因為佢已逼全世界人離場了! 工商鋪會係易一出路(泡沫)

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