高登仔打拚全方略 – 再談庸才晉富之法(答)

->>按此看問題     答: 首先多謝goldman收看諗樣網, 本文以高登仔作開題請勿見怪,絕無貶意。遲左回信希請見諒,請勿再用「再生父母」形容本樣啦,真係受唔起。睇來信已知Goldman係mr.aggressive一族,本文將不顧風險,為goldman出謀博殺。  http://www.snb.hk/blog/front/blogdetail.aspx?postid=61256&blogid=27293 前文「成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇」 已介紹將自住樓換細些少同舊些少試圖一開二既方法,此舉可令投資更靈活,隨時賣一間,另外係居住上既開支明顯減少,實在庸才適用。如家庭收入穩定地過十萬,又想做到五十歲,而預見人工升多跌少者實在可將樓越換越大,唔使用呢個無啦啦搬細屋既方法。  一開二換取兩個兩房單位  Goldman兩個車位都幫唔到佢贏錢,….. ……….已隱其餘內容   (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]  

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按揭中乜野叫做HIBOR RATE(問)

Jessie: 睇咗你個blog都有三個月度, 系你blog入面講咗好多case, 都可啟發咗我於理財方面思維。 想請教你我怎樣可以再系理財方面再進一步,以下系我的case:   依家我老公的公司, 出$租了個車位比佢放部公司車 (就系住果度ge樓下停車場)。想問如果我們買咗個車位租番比佢公司 (咁就唔使再揾租客) 問題 1/ 合法嗎 問題 2/ 如果真系買車位,淨比首期月供好? 定係加按層樓一次過比好? 依家層樓欠 約 $110 萬 每月供緊$5500 (20 years) (h+0.7) 系中銀估價 $260萬 , 如果新做p-2.85 = 2.15 % , 1% 回贈借7成 分 25 年 (每月供 $7850, 比依家供多咗$2350)但車位收租約得 $1600 – 1700。   本人33, 月入16k, 丈夫39, 月入14k+part-time 2k, 有2個小孩; 2010年加按住宅(丈夫名下)後月供5.5k/m (H+0.7)(20years), 現收租7.9K; 再於2011年買同橦大廈現月供約5.4k/m […]

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80後廢青billly同你搵車位

Link to上文: Billy入左行一年,佢已經係馬鞍山區一個普通的地產經紀。同上一章比較,起碼脫離「冇料」既行列。上回交待左Billy點樣脫離費廢青既經歷,今回Billy仲遇到貴人添! 既然都叫有份正職,Billy好唔明點解自己「溝唔到女」囉! 畢竟係上一章都講過佢由保安轉agent其一原因係受自己對原始性渴望衝擊之下而引發! 佢日日帶人睇樓,係脫離入行頭半年包薪期之後,自己一個月先得一萬幾千蚊糊口。正所謂餓唔死又食唔飽個隻,加上有一次比條女咁話佢:「你咪再死跟住我啦! 我唔會鐘意你D地產仔架! 出面追我既有醫生同飛機師,你收皮啦!」 必須更有耐性 Billy真係好很sad,係唔開心之下,又想返去自己之前做前個無風險,又無回報既保安員工作comfort zone。Billy個team leader聽佢咁講都好鎮定,因為自04年以黎求去既agent不計其數。佢handle Billy既做法只係同佢分析離開或留低既優劣之處。佢同Billy講:「你走既話之前做落既功夫無哂,出面無人敬重你就因為你係做左一年既地產仔囉。你做左一年就想買樓買車? 發夢啦! 你轉行係一個突破,不過你要有下一個突破必須更有耐性。年青人真係玩電腦太多,無耐性。你同我講溝女? 都一樣架咋,要有耐性等時機! 我而家比樣新既野你做,同我集中火力搵人要哂D車位佢!」如是者又係埋門一腳既激勵,Billy開始做野rathan than諗野。   放大量車位既客戶係卓生。佢見開始馬鞍山有鐵路到逐減少該區車位持有量。畢竟係上一章提過agent要縮窄考慮範圍先可以叫客戶盡早決定,Billy問卓生:「有鐵路到唔代表咩野, 你覺得個回報好唔好先?」卓生話:「車位黎講6%p.a.算係中規矩,有10%緊係至好啦! 不過我想要有租收既車位之餘,仲要有得升既!」Billy問邊度有,佢又講:「搵會升既車位就要諗邊度有地鐵但係站上面又唔會有人搭,而附近無鄉村爛地既地方。因為按政府規劃,有得地鐵就會起少D車位供應。不過係某些地鐵站上蓋既居民係唔會點搭地鐵既,或者點都養返一兩部車。你就要去搵政府唔用腦去規劃既地方而找出供應失衡。」Billy心諗:「即係邊?」卓生架車已經轉入左圓方既停車場。   咪話我唔點醒你個的士(Billy比客個名叫的Dick Sze):「買車位最緊要搵地區之外,最好自己識揸車。如果唔係你睇唔出點解呢個位會特別平。最簡單既係邊個位近停車場出口或客lift口都會貴D既,因你出車都快D啦。仲有,轉彎單丁多柱位既多數都平D,因為難泊車或者放係轉彎位容易比其他車撞到。你睇中個車位,最好問下個管理費,平既一百貴既六百都會有。」Billy大開眼界,卓生再講:「我鐘意投資車位因為得塊地冇咩維修費,租得車位都好少欠租。比起買一個單位,用三個車位收租仲可以分散風險添。最煩就係要分幾次收租,每次幾千蚊好濕碎,所以我交比agent做就算,還掂我睇升唔志在佢D租。」 Stay Hungry, Stay Foolish Billy同卓生一遊真係大開眼界,最能推動人工作既莫過於發現自己不足。係06因之前住宅動工量不足,無新盤可賣之後,Billy努力叫人買幾十萬細細粒既車位,每次收傭收幾千,實行「密食當三番」。又因為車實非必需品,加上價錢平,每當經濟差個車位就跌得甘,升就成倍咁滯。Billy終於係馬鞍山「起朵」,就係靠呢個傭金幾千幾千既車位做番返黎。另外又因車位較難做按揭,佢成日不恥下問咁去請教banker點用車位上會,發覺車位一般借五到六成,分十年還。要留意有些車位原本張契係連住宅單位既,不過沙士個陣業主破產,車位界左出黎賣,所以做車位買賣業權要搵律師攪清楚。時至今日Billy發左,佢都有keep住係馬鞍山識到班車位客,不過九龍站已經炒起哂,青衣同奧運站都冇筍盤,唯有轉戰將軍澳同荃灣,貪該處有多些揸車客而出現供不應求拉貴租既情況。 係入行之後既兩年Billy已經累積到一批客源。雅典居加上西貢出黎既貴客、富安花園既居屋客、買新港城既換樓客佢都遇過。Team leader問Billy仲有無後悔入錯行,Billy話:「根本無話入邊行對或錯,做人最緊要艱辛過! 苦瓜先苦後甜既理論我感受得到!」由佢答問題既手法team leader知道Billy終於學曉第一步。對於面前熱血既Billy,team leader心中盤算,如何養肥而後噬。 下章 : 賣樓「屈機」你要知

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