初哥買樓疑難(答)

>>按此看問題   初哥第一個問題係買入哪個價錢的樓,先會不被call loan一Q清袋。其實你抵押品價值不及你所借款項,銀行即有權CALL LOAN。但自住物業不必太擔心,只要你續有錢還,沙士幾年不曾見有CALL LOAN個案發生。假設你只借一百萬,但如間樓有本事跌到90萬你都係負資產緊,在你買樓之前,係假設你冇重大負債及卡數下,兩口子月入為52K,自住房可承擔每月供款至總入息50%的按揭借貸,即$26000可用作還按揭而當中可借2.65mil*2.6=6.89mil。睇開blog都知2.65mil之出現係因為在年息口2.15%之假定下,每一萬還款可借入HK$2.65mil,而近日收緊按揭壓力測試為+3%,本文暫不將此因素計入。因為冇可能建議初哥用近乎壓力爆煲之金融去供樓。   係旺市只用一半實力買樓之建議下,佢地最好購入6.89mil一半之假值之樓房,即約3.4mil之樓宇。當然初哥建議買3.3mil之下價值樓宇更佳,因印花稅可比少一點。而應該係何價位入貨擁有一定系數,筆者認為係樓價比高位回落至少一成時,做七成按揭上會已可令該系數大大提高。因回顧過往九七跌得又急又快之時,樓價一年多跌了四成,所以你係回落一成時再比三成首期上會,….   ……….已隱其餘內容   (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]  

Read more

過份運用借貸後果(答)

->>按此看問題 生意人小心 讀者是生意人。雖然筆者不時在BLOG中建議網友買樓作投資,但生意人務請留意風險謹慎行事。很多時借貸可以幫到一盤生意,但在金融風暴下令不少人血本無歸。筆者講過銀行在負資產情況下只要還款準好少call-loan,但如個人有公司戶口名個人樓按在同一銀行,或根本用左間樓作抵押去開立備用信貸,咁會引致逼令還款機會倍增,即係落雨收遮。  ->>按此到討論區發問 明白你點解想將樓租出,一個月才回港兩三天,倒不如將元朗樓租比人自己住酒店好過,仲唔駛煩執屋。但香港總是個投資環境好既地方,有錢賺到應該搬返黎香港,就算你話人民幣越見值錢,但香港實物上之升值早已補回人仔與港幣計價之差距。 過份運用借貸 如何有效地管理投資確視乎不同人有不同答案。筆者識得有一生意人佢係先樓後股,年青時每走左幾轉貨就將賺左既錢作首期買入小單位,而現時香港情況,即每儲夠五成首期就買間三百餘萬既樓收租,及與家人承諾不將樓房用作公司借貸之抵押品。生意人其中一情況就係過份運用借貸,及用於回報不確定之生意上。樓宇按揭是一借貸,但回報多抵是確定的,點都係幾厘租收,否則銀行根本唔會借比你。請將賺到既錢藏於法製較健全及資金流動客易之香港,內地人到港投資都係基於這主要原因。 由樓轉股債之投資進程 到年紀大其實投資樓房既好處減少,因年紀大係心理上都唔想拖十幾廿年數,另外個人名借唔到,公司名借好不少好處但要勞心勞力將每年業務做好,因用公司借錢買樓是要付費給銀行定期(年)做REVIEW的,萬一生意大跌又係煩。所以不少UNCLE都將早年賺到既錢放係股票賺價,想要收入既可將部份放係債券,咁去做個PORTFOLIO而幾攻守兼備,近年加入黃金亦是一好策略。你可以去銀行買總黃金,報價係一錢計的,千餘元一錢。你可以參加由樓轉股債之投資進程,年齡越大債券比重越多,最後提及兩個法則,第一係美國提及之股債投資比例,將(100-自己年齡)就係你投資於股票之適合份額,如我48歲,適宜將52%投資於股,另外債48%。當然此例係想幫助唔知點分配股債之人,外國人主要買股同債,香港人「股完又股」。當然除左股債外仲有樓同黃金可以投資的!   另一法則係72法則,即如果你借錢係4%年息,用72/4可計到你幾耐要連本帶利還DOUBLE。即我收你4%,如你分16年還咁就借十萬還廿萬! 用此計落你的大陸按揭,確是清還較好。當然息最貴既唔係中國,係南半球既澳洲仲貴息!

Read more

後QE3買樓策略: 跌市買樓要咩準備 ?

由於大家經歷旺市最少都有三到四年,加上伯南克狂印銀紙,相信實力較低之中產開始投降,焗住入市。而家庭收入有番五至六萬蚊樓上會似住手上較強現金流死守唔入市。諗樣今次會一連兩篇,為大家講述跌市買樓既準備同埋幾時會現入市良機。而冇樓係手又唔想買既人應該點做呢?   你唔想買樓,當然係要等! 咁究竟等咩呢? 係咪呢個入市訊號?   生果報2002/2/18最佳入市訊號: 「八萬五」政策遺害深遠,昨日又添一犧牲品。有二十年歷史的鴻運地產,昨日宣布即時結業,董事總經理田國強本人,亦隨時面臨破產命運。田國強直指董建華的「八萬五」政策,打殘樓市及令二手樓市場「冇得做」,現時樓市積重難返,樓價短期內難以企穩,會繼續下跌。   2002年樓市當然未見底,仲有一成有餘。但假設你真係2002年入面,有咩要面對呢?   當然係銀行唔肯借。到時唔使旨意做九成按揭上會咁易,因銀行已經成籮負資產。   生果報 2002 陳偉業表示不少負資產人士並未受惠:「我接觸負資產業主中,超過一半供樓利息仍然係 P(最優惠利率)以上,講極銀行都唔肯減,銀行真係好無良!」他再次要求政府放寬二手樓按揭至九成,又指金管局不應只照顧銀行利益。 負資產數字見圖。   你首先要準備心儀樓宇三成樓價做首期,仲要預備間樓估唔到價。例如你當時睇中二百五十萬既星河明居,銀行只估到九成,即2.25mil,而借七成比你,即2.25mil*70%=1.525mil,搞埋你要比成一百萬先買到呢2.5mil既樓….難!   買到千祈唔好覺得爽,你有能力keep住供間樓等到升市都唔容易。跌市買樓去得太盡,小心連攪破產既錢都冇。   生果報 2002/2/18 男子打劫為籌錢申請破產: 打金師傅辛勤工作二十年: 在金融風暴時自置物業與妻兒居住,未料買樓後半年被裁退,為供樓欠債纍纍,更不時被收數者騷擾,即使想申請破產,也無手續費,其妻萬念俱灰,欲一家三口燒炭同死,丈夫為籌申請破產手續費,遂企圖在銀行打劫數萬元,結果事敗被捕。   當然有危必有機,另一個入市訊號係有光怪陸離既事情發生。梗會有D野係狂升,爭在你黎唔切囤積。   生果報 2002/2/12「病毒性肺炎」: 被指有消毒作用的白醋供不應求,趕緊向香港入貨。港人亦擔心被感染,在人心惶惶下出現搶購白醋狂潮,一樽平日賣五元的白醋,竟被炒高到一百元。上水火車站更出現一桶桶白醋運返內地的奇景。   最慘係做上會決定前,思前想後諗緊自己份工會否不保。所以諗樣成日叫庸才最好快搵政府工係有道理,因為大跌市買樓仿佛是公務員福利。     生果報 2002/6/26 酒店房租減半搶客,酒店員工被迫放無薪假: 酒店業協會較早前公布的資料,本月初五星級酒店入住率低至一成,三、四星級酒店入住率只有兩至三成。    生果報 2002/7/21 月薪四千元大學生加入競逐: 失業率屢創新高,愈來愈多應屆大學畢業生已經「不顧身份」,與中五畢業生爭奪那些毋須經驗、月薪才五、六千元的工作。一間卡拉 OK的招聘會,竟吸引逾百名大學生應徵侍應等職位。人事顧問說,現在「搵工大過天」。大學生是「天之驕子」的說法早已成為封塵的歷史。   係經濟蕭條時,銀行唔會再多過米鋪。不過有樣產品銷量係會上升既,就係避孕套! 生果報 2002/7/10 銀行縮減規模: 本港銀行的分行數目,由1998年底的1511間,減至03年6月底的1294間,即減少217間或14%。   生果報 […]

Read more

5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇

>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]  

Read more

租樓定買樓?

 *此文撰寫日期約在2013年。表達意旨不因時間過去而改變。 Ms. Florence 係一個accountant,佢係2010初結婚,未曾置業。在2009至2010年有感樓市都係高位,買唔到平貨,又驚變成負資產,所以一向都唔買樓自住。而家簽租約通常一年生一年死約,佢諗緊簽多一年約好定係買樓。 Ms. Florence 月入$35000,每月可儲月入一半。私已$500000 老公 Mr.Bean 月入$25000,每月可儲月入一半。私已$200000 同好多人一樣,其實佢地絕對有能力買,只不過覺得唔抵買。Ms.Florence係家中既話事人,佢好鐘意而家租住緊間樓(市值$5.0million)。為左呢間DreamHouse而家每月要交$16000蚊租。即係業主有4%租金回報。     如果Florence諗住樓價升,就應該而家即刻買,所以不在此講述。 佢而家擔心下跌,考慮要點簡略為兩方面: 買咩樓,房價跌幅。 Florence都叫一個後生女。係以下假設,Florence會做九成按揭加借按揭保險費,攤分30年供,年息2.5%。計算中不把新居裝修費用加在內。 Florence一年後的買樓得益= 期間樓價變幅 + (租金支出-供樓利息支出)* 12月   假如Florence買番而家住緊同樣市值5.0million既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.25m + 16000*12 -9688*12 = -$174256 可見買番住緊間樓,跌5%已經cover唔到慳返既租 假如Florence睇中間3.0million市值既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.15m + 16000*12 -5813*12 = -$27756 可見樓價只要降到3.0mil,跌5%太約cover到你慳返既租金  假如Florence睇中間2.0million市值既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.10m + 16000*12 -3875*12 = $45500 第一次正數。樓價降到2.0mil,連埋你慳返既租金可見防守力  假如Florence睇中間2.0million市值既樓,間樓一年跌左20% 一年後的買樓得益 = -0.40m + 16000*12 -3875*12 = -$254500 間樓跌左兩成計埋慳到既租金都要蝕廿萬? 是的! 對於Florence黎講廿萬約是四個月的family income。佢一年儲到既cash絕對抵消到樓價跌幅,Florence唔會變成負資產。如果再過一年,樓價再跌20%,即係20%又20%,Florence係咪會蝕到無眼睇?     […]

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室