書中没有黃金屋? 無樓專才求救! #637案偽專才

諗SIR你好 本人近日經過書局, 看見你的”樓換樓”一書, 二話不說買了回家看. 不讀尤可,越讀越驚! 小弟今年三十三, 小時深信 “書中自有黃金屋”, 於是發憤圖強, 終於成為專業人士. 雖然生活尚算充裕, 但時至今日, 還是未能添置一個安樂窩.理財一道更是不堪入目. 眼看身邊很多朋友已上軌道, 自己卻還是原地踏步, 仍然是無殼蝸牛一隻, 所以想請教一下諗SIR. 情況如下:     家庭(我+太太)總收入: ~$120000 一個2 歲小孩, 外籍傭工一個 於2010曾以9成半按揭買入荃灣一兩房單位 (300萬), 2011年賣出, 賬面賺80萬 之後本想等樓價跌再換一個大少少單位自住, 怎料一等再等, 樓價一升再升, 自2011 年開始租樓至今 有一間居屋於大埔,2012年買入, $265萬, 俾3 成首期, 現尚欠銀行170萬.月供~$7800, 分30 年供, 現估價338萬 這是給父母住的     自己則與太太兒子工人租屋住 月租 $20000 其他支出 (每月): 保險 $5000, 父母生活費 $10000 工人工資: […]

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呢一年內係咪上車良機? #636案屋村仔

諗SIR你好! 睇完你本<<樓換樓>>及BLOG之後十分受用! 本人及女友今年27,打算於未來兩年買樓結婚, 希望你能提供一些建議! 財政狀況 本人: Salary: $35K Non-taxable other income: HK$10-15k per month Cash: $450K (HKD), $100K (RMB 3個月定期收息) Stock: $80K (主要係收息股) Debt: none 女友 Salary: $20K Cash: $200K Debt: None 本月兩人可儲約 HK$35K 已跟屋企人商量過, 會支持$500K比我地買樓裝修及結婚 現時計劃 根據諗SIR教既一半購買力計算法, 我地兩個建議應購入$364萬元或以下既單位(我無計OTHER INCOME因不是長期穩定收入), 做9成上會, 打算係2015年買樓及裝修, 2016年結婚, 我地屬意青衣區及荃灣區樓盤 結婚買樓相關預算如下: 首期: $350K 印花稅,律師費及經紀佣金等等: $150K 裝修: $200K 結婚開支: $200K (未計算人情) 總所需資金: […]

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一路向西登瓏門(論新界西)

瓏門一期已在年初入伙,在屋苑內四條龍遊走一會,你發覺升降機內主要講國語。反應慢d依然會被神器(拖口急)碌過隻腳。   早在年前筆者已用一路向西論樓市去講新西樓市發展,這在2013年7月出版的<樓換樓>有說明。當然睇好不止筆者一人,常言道本blog資訊只係樓市常識。今年市場再聚焦於屯門樓市,雖知當地呎租及工廈呎價已經倍升。呎租貴既原因可由親身體驗得出答案,這亦是樓市比股市更可愛的地方。你由屯門坐B2到深圳灣關口只係15MIN,基本上快過出荃灣。他日前海經濟區攪起之後,屯門瓏門係區內接近唯一優質樓盤,卓爾始終係較舊。那市中心瓏門與相連地之租金及呎價豈有不升之理? 起碼係呢幾年想住係新西又要15MIN到關口的,元朗暫未布比屯門更好的,而元朗更比屯門遠。加上瓏門勉強有個遠海景,如你買較高層及向南,你會發覺原本比當地人稱為「垃圾河」的屯門運河已變成美好風景之一部份、由瓏門單位露台向南望有友愛村在左、屯門工業區在右同你「左清龍右白虎」、不知不覺呢人個原本逼你會唔去既鬼地方竟然變成風水好加上如詩如畫的風景,大家實在要重新認識一下。   走到下面新開商場VCITY、開張半年已見人流強勁。比荃灣西已開幾年的荃新天地二期及新元朗中心更強。荃新天地二期冇天橋連荃灣西西鐵,明顯解釋敗筆何在。至於元朗始終食唔到內地人過關後「第一啖水」,他日東涌屯門連接橋起好後,屯門市中心的轉站的角色會大為增強。而橋的落腳點已有、大家可去打聽一下。   見下圖是VCITY有直橋去新墟,此為養起新墟的命脈。而當地獲同一地產商收舊樓一事已傳多年。 當你係屯門落西鐵後自己行去入工廠區,你發覺廠廈同西鐵站既距離少於5分鐘。再加上另外原因令屯門工廈供應「天生」較少,所以由呎價$1000-2000買入、防守性很高。至於講返今日主菜,想講講新墟。新墟有不少人都未聽過係邊,當地有間戲院,出面收成百元既戲入去睇只收$60。未有VCITY之前當地只連有一大出口: 去屯門市廣場,現在已變成VCITY及市廣場兩邊通。新墟是西鐵站相連地、更同瓏門零距離。 瓏門兩房月租:約12000 瓏門三房月租:約18000   不敢講此數反映今日市況,因租務頗為活躍。惟比起將軍澳新盤,瓏門收樓後不欠三房月租上到18000已很有交待了!再望一望新墟,雅都花園買個713三房,3.8MIL有可能。打折後租出16000,回報竟超5%。 本文頂圖就係新墟,好舊的。最遠為當地小型屋苑。就當唔講投資,想二百餘萬上車亦可留意當地。起碼有西鐵。 當然雅都$16000/月唔係人人肯比,惟再計及少付大型屋苑的管理費,計落仍然有賺。再唔係入新墟睇下其他單枝樓、更高租務回報可期。講到底就係瓏門拉高當地樓市,地區由無人識到而家外人湧入,對租地方需求是必然的。藥房大軍已在新墟興起。咩係仁政街邊係仁愛堂,值得你花時間去睇睇。  

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葵芳樓市一談

睇樓要落手落腳,是的。係睇盤既過程你累積了不少知識,而此事不可留係屋企睇相睇片去取替。選股票安在家中還可,當然有人話要去股票行感受下氣氛,亦是出於同一道理。至於你行哂成條街都搵唔到地產鋪既地區,樓價好極有限。不會是升市先驅,外圍大脹可能會跟升七成。今日筆者要講解既係葵花,一個幾頭唔到岸既地方。   葵花冇錯係人多,但地區本身唔聚人。作為九龍入荃灣既咽喉,每日有大量汽車經過。可是你要數到葵芳既居民,只有葵花地鐵站上蓋既葵涌廣場、另外有一堆洋樓係興芳路一帶,而對面又係公屋葵芳村。加上背靠山坡又滿是公屋,咁既格局,樓價想升都難。在葵芳你見唔到有咩自由行項目,新都會商場已花不少錢改建,可是就不能像荃灣咁分到自由行的一杯羹。   做成此現象要由當地居民講起,一個城市之發展同國家相似,都係外來人先作點投資然後靠輕工業令當地人先富起來、之後產出了一群中產,國家可用中產的購買力去支撐二度發展,然後轉營高端產品,再去吸別國的錢。將鏡頭縮回一個城市、其實政府老早就在葵芳平基起路、可是當當地居屋一富起來、由於當地冇相關既事物吸引了他、更未有規劃到高端住宅的規劃,導致居屋一有錢就向外搬走,造成「發展中產」一環斷層,令當地樓市總是慢一拍,頂多招到一些在貨櫃碼頭工作既租客。   加上政府有心規劃,大堆公屋加插落區,令當地翻身很難。就當新都會廣場,做極都唔可以再發大。如要改善該區可能政府要改變地皮規劃,向貨櫃碼頭既一邊起兩間酒店,再引入人流希望沿海岸線發展高值住宅,望一手拉起埋大連排道既工廈,做福萬民。   可是要移碼頭就要向現今勢力動力,那可比填個人工島仲難,或去南沙重新攪過仲易。在此想法之下,大家對葵芳樓還是少沾為妙。

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小康之家起步點 – 上車篇

一個係屯門返工既人應不太抗拒住荃灣。當然有人想一起身跨個步就到公司啦! 將公司變左做屋企既人亦為數不少。 由於商業區遂各外移、又或一條西鐵將尖沙咀和荃灣(10)、元朗(25)分鐘連成線,在錢紙同返工方便兩相選取之下,荃灣是搵細價上車盤的好地方     當然同學們又想方便、又想間屋又有升值潛力既、用香港人既角度真係最好比十蚊乜都有! 那筆者會先行介紹荃灣。 荃灣大致分五個地段,確實每個都有野好講。近年自由行(我知會引起人討厭、不過都冇計)加上西鐵效應實令該區水漲船高。 五個區是「兩大、三細」   1. 荃灣站一帶(即錄陽新村、千色店附近) 2. 荃灣西站一帶(由爵悅庭至荃灣廣場) 3. 悅來酒店範圍(即有人叫的熊貓酒店、東亞花園) 4. 荃灣西約(即麗城花園、灣景花園) 5.荃景圍(荃灣中心、愉景新城)       當然是兩個車站為大、其餘三個細各有特色。那為何是荃灣呢? 同大圍相比荃灣既唐樓及洋樓選擇更多、更舊、更實用。 今日先提出的是荃景圍,點解佢先? 因為佢由幾個大屋苑組成、冇唐樓、三百萬有大海景 三百萬係荃灣有海景!? 絕冇呃你。因為荃景圍位於山上,個地勢高左咪見海law,成個青衣係面前更可以望到中環。可以正因為係山上,交通較不方便。以下係幾個屋苑之比較: 愉景新城: 地勢最低、交通最方便。有天橋接駁地鐵、樓齡最新! 所以…係最貴呎價的。較不實用,不過唔算太發水 荃景花園: 行五分鐘即回到愉景新城,所以便捷只是愉景新城+5mins,可接受。樓齡廿幾年、新鴻基樓,呎價第二 荃灣中心: 位處比荃景更高,年齡最舊、不過都係比荃景花園老5-6年,加上大番新了,可以接受的。呎價又平一d。實用性荃景及荃灣中心分別不大。 荃威花園: 地勢最高、要搭10mins巴士先到地鐵,理論上不可步行至交通方便地方。當然呎價最平,屋苑車位回報不時有6%。樓齡比最大的荃灣中心後生2-3年       在以上屋苑居住,你要預樓齡為20-30年,更無奢華會所,當然管理費平些少。不是地鐵上蓋,說實如你不是九點返工,那自住十分合適。九時上班者要預15分鐘歧地鐵站,而屋苑有30x去荔枝角、旺角、紅磡一帶。 正因為咁,大部份人都係選排2-3的荃景同荃灣中心,近期成交如下: 荃灣中心南寧樓(404/329) $2.53mil 荃灣中心南寧樓(490/374) $2.96mil 荃景花園一期六座(521/428) $3.28mil 當地2.5mil-4.0mil既樓盤太多,至少筆者相信,這是小康之家的起步點。其他地區日後再談。

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屯門市廣場、錦華、時代

在上星期聽施老闆比既tips,搭西鐵去屯門睇樓。十年前西鐵通車方便了屯門交通、深圳灣通道帶來了大陸人流,信和亦正更新附近商場。現時香港快通行的鐵路有: 1.港島西延及南通行於2015 2觀塘延至黃埔通行於2015, 3.至於沙中線快都2020攪掂。立法會剛通過沙中線的撥款。」 現正咨詢中,對新界西especially屯門極有震撼力既鐵路有三條,借他人圖一用: 1)北環線錦上路至上水: 最大機會會起動,配合梁特首開發北方土地之建議 2)機場連線至深圳機場: 最令人爭辯一處反而係香港機場連接屯門大橋在屯門一方的落橋位。一個建議在大欖附近,可令荃灣及深井更受惠。如採用在青山灣一帶,則會有屯門南站之配套,所有行橋既車都會引到屯門,港鐵又多一個南站賺錢。 3)荃屯線荃灣到屯門: 會令青山公路荃屯段既居民大大受惠,但基於地理問題,建站要先行填海,建成後可供新發展既土地又唔係多,港鐵無著數,市民唔使諗。你而家仲可以上網對咨詢發表意見的! 再睇返屯門樓盤,究竟有咩投資機會呢?佢發覺係屯門市中心一帶(泛指屯門市廣場、錦華、時代廣場三個屋苑)極少三房單位供應,原因是早年搬入屯門都係經濟條件差既家庭,買唔起三房。而家該區飛黃騰達,呎價由兩年前三千鬆勁升至七千,三房單位變得渴求。究竟仲有冇見到水位既三房? 食盡物以罕為貴同低水既優勢呢? 屯門機遇 三房只有屯門市廣場第6、7、8座,時代廣場向南590呎以上單位有供應(見圖二)。由於市中心最旺一帶係屯順街,有齊西鐵巴士站加上紅綠的士配套,行過天橋就有B3巴士去深圳灣口岸,所以呎價冇五千都冇得傾。相反屯門市廣場第7、8座偏離最旺地段,有三房都平成千蚊一呎。打開旺區附近既成交記錄,發覺三房連放盤都少。 結論是市中心附近的三房單位短缺造成業主任叫價的現象,有心人可在此找機遇。當然放盤量極少,要agent肯快速告知才成事。

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實現買樓的夢想#507案公居仔

諗sir你好: 本人剛賣了天水圍未補地價居屋,約吐現120萬。現跟我老婆和一歲大兒子,想在荃灣找兩房單位自住。賣樓得120萬+家中現金30萬=150萬。但最大的難題是我我老婆在家照顧小孩,而我本職是的士司機,每月約30000收入,無奈沒有報稅。現有問題如下請問諗sir: 1.如想買一300萬左右之單位,我如何能夠成功做到按揭? 2.近來看很多報道,都說樓價未來一年會下調。我應否現在入市?還是先租一年樓,謀定而後動呢? 3.我常想買兩個單位,一個自住,一個用作收租。請問諗sir,以我現在之狀況有可能實現嗎? 還望諗sir不吝賜教。   答案   大家好! 祝大家聖誕快樂,新年進步。筆者在十二月長假都會留在家中作業希望再為大家提供更新資訊,有時間緊貼homeblogger.com.hk。今次的士司機為「唔交稅」一族,每年慳些少換來是不能借錢。或至少問銀行借到都係好少、更唔好講買樓。如找財仔十幾廿厘一年當然有可能。要知道財仔咁鐘意係的士車頂及小巴車身賣廣告,實在唔係比途人睇的,而係比的士、貨van、亡命van司機睇的! 巴士司機薪厚糧準,有不俗借貸力。   當然唔係全香港的士司機都借唔到錢,但要找來有收入證明之稅單、或受僱於車行每月出糧單據、或本身自僱但有與車行的服務合約作証明。交稅唔一定要,可報收入10-20萬一年亦會為大家提供一定借貸力,但又不會超出稅階多少,一年只幾千蚊稅款。20萬年收入即每月16000,可開展借貸力16000/10000*50%*2.59 = 2.07mil,加上手上120萬現金,買入三百萬樓房即可達成。   至於問入市時機,筆者不會看什麼報導,看升跌要靠自己,才不致於人云亦云。讀者會想將工作得來之成果交予他人手上嗎? 筆者自己會在明天網台「90後特首」大談下年樓市看法,而名家的睇法可看1月4日我們和施永青先生辦的「2014樓市前瞻」講座。學有位報名者咁講:「既然施老闆咁成功一定有過人看法、我想知佢睇樓市的方法怎樣才去決定是否盡沽手上單位獲利。」參與者會知道本港樓市走勢看法,各項政策會否再對樓市產生影響,及如加息會怎樣影響樓市。  網台channel: http://www.youtube.com/channel/UCjeTw0bNVhTcdapLJNkT-Qg   筆者想大家更新自己在分析樓市的思路,而不單只是知一個答案。你知道各項影響樓市的因素,就當時勢逆轉都起碼能憑一些認知去「保命」,至於要發財可真要有消息或有修為。   至於讀者想先完成兩房之策,最重要是證明到自己那三萬元月入。由於的士司機的收入大多是cash,佢要先用公司名義同車主簽約租車,再定時將每更收入存入銀行才可將大部份收入核實。另一個想法是找個朋友聘請你,當然佢最好本身都係老闆,詳細情況要有緣再談啊!

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如何在起跑線上走得順利一點?#506案窮中產

諗SIR, 你好   我和老公剛結婚, 想好好為大家的將來努力, 因為本身兩人都有正職, 時間不多, 所以認為買樓是比較安全和可行的增值方法。   我今年35, 老公40, 按諗SIR的計算方法約有 5mil 和 7mil的借貨力。我持有一層未補地價居屋 (前面計算借貨力時己扣除這個供款負擔), 老公沒有任何物業。有2mil現金和小量股票。現希望可以多買一至兩層有升值潛力的樓收租, 想請教諗SIR以下思路有咩睇法   1/ 黃埔花園 5xx呎的兩房單位, 樓齡24年, 500萬頭, 租15,000; 大屋苑+地鐡通車+大型商場有保值能力, 屋苑流動性亦高, 唯樓齡己經頗高, 有大維修風險, 以致將來樓價停滯不前   2/ 荃灣爵悅庭 6xx呎的兩房單位, 樓齡8年, 400萬尾, 租14,500; 新鴻基樓+荃灣西概念+樓齡新有防守能力, 唯附近是工廠大廈, 景觀一般, 交通除了西鐵, 不算便利   3/ 大圍雲疊花園 6xx呎的兩房單位, 樓齢24年, 400萬頭, 租12,000; 己補地價居屋+剛完成大維修+大圍站邊, 唯樓齡己經頗高, 可能將來樓價停滯不前   另外, 如果有計劃會買兩層樓, 到底應該先用誰的借貨力呢? 因為我已有一層居屋, 如果現在買入算是第二層需要付DSD, 但因為我的借貨力沒有老公高, 現時市況如先買細價樓, 到市況調整買入大價樓時老公便能保持足夠借貨力。   多謝諗SIR你睇完我咁多問題, 希望能收到你的回覆, 讓我們可以在起跑線上走得順利一點.   學生Yan 答案   買樓同運用誰的借貸力是兩碼子的事。老公買樓可以用自己名而老婆做擔保,就當老公人工低亦可以批出貸款,反之亦然。當然你唔可以隨便擔保個朋友,要有定關係才可作擔保人,除非你去財仔比一年十幾厘息啦。同意DSD可避則避,在現今政策下每人一間樓是較上算之舉。   兩人現剩借貸力為5+7=12MIL,每月家庭收入應在8萬以上。由於剩餘借貸力不少而先生年達40,快近約43歲開展的借貸力下滑期,所以決案是先買先收租。但買入的策略如何? 策略即是: 儲埋一大舊錢等50歲時full paid? 斬件買車位或日本樓? 建議讀者作樓市下的「平均成本法」,每隔幾年入間細碼的收租樓。   那為什麼要買細碼呢? 在現今政策下借錢難,大碼樓根本冇人承,你見到香港細價樓升得仲快過大價樓,原因是你而家要買間七百萬既四小龍,感覺是唔上唔落,豪宅唔算(得罪哂~),殘樓亦冇佢份! 可是銀行借盡都係四百幾個,要二百萬多的cash侯命才可完成此小小夢想。所以貴樓冇承接,平盤有人爭。另外香港樓市周期是七年完一小浪,約14年一大浪,每隔三到四年買入自可將入貨價拉平均,再每隔三五七年見成街都係地產鋪既時間沽走兩間,生活從此會變得簡單。當然租金好大可以收租盤數,一買一賣煩人之餘你亦未知邊個係最終著數一方。   黃埔花園好研究,但未見區內有投資水位。當然靠勤力行盤你可以在號輸大市之區份都找到筍盤的,但機率會少一點。荃灣西及大圍都是筆者點評過的區份,大圍樓房極度好租,你到該區會見租盤少、套房盤更少,因大圍一地吸盡幾面客,再加上區內樓盤陸續入伙,商業活動增加令更多人遷入。至於應買那種樓房暫不在此透露。   至於荃灣西的商業活動集中在荃灣廣場一帶,而不是工廠區三寶地段,原因有四: 西鐵站出口和荃灣廣場近乎連接 已批出但未建或未平整的地盤盡在西鐵站周圍。爵悅庭需說賣點是有荃灣西鐵,但步行都要十分鐘 有線已獲批免費電視牌,和荃灣廣場那邊有可步行距離 爵悅庭交通暫時未見改善,相反西站那邊有大型巴士總站之餘,入屯門的青山公路之咽喉位就在荃灣西,那邊有先天條件吸引外區客,前景看俏。爵悅庭那邊只可靠活化工廈出生天

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邊個屋苑升值潛力高: 黃埔vs爵悅庭vs雲疊花園

又到解答諗sir轉介買樓疑難的時間,呢次主角係升呢級別,本身有層自住樓而想買樓收租。 我今年35, 老公40 。 我持有一層未補地價居屋 (前面計算借貨力時己扣除這個供款負擔), 老公沒有任何物業。 有2mil現金和小量股票。現希望可以多買一至兩層有升值潛力的樓收租, 想請教睇法 1/ 黃埔花園 5xx呎的兩房單位, 樓齡24年, 500萬頭, 租15,000;  大屋苑+地鐡通車+大型商場有保值能力, 屋苑流動性亦高, 唯樓齡己經頗高, 有大維修風險, 以致將來樓價停滯不前 2/ 荃灣爵悅庭 6xx呎的兩房單位, 樓齡8年, 400萬尾, 租14,500; 新鴻基樓+荃灣西概念+樓齡新有防守能力, 唯附近是工廠大廈, 景觀一般, 交通除了西鐵, 不算便利 3/ 大圍雲疊花園 6xx呎的兩房單位, 樓齢24年, 400萬頭, 租12,000; 己補地價居屋+剛完成大維修+大圍站邊, 唯樓齡己經頗高, 可能將來樓價停滯不前   樓價升值潛力主要睇兩大因素,就係環境改善和剛性需求,環境改善可以係附近多左個大商場,或者起左個大屋苑,引入高收入的鄰居,當然最直接係多左基建如鐵路,除左方便居民返工返學之外,仲可以帶多點外區人前來。   剛性需求照字面解都意會到對某區份有龐大的需求,例如好多家長都鍾意搬去四大校網,商業區如灣仔就好多白領一族貪返工方便而租住該區。   因此本案例太太想尋求有升值潛力的樓收租,就要睇下果個屋苑有無同時具備環境改善同埋剛性需求兩大因素,至於樓齡新舊並不重要,因為樓段對樓價帶來的升值遠多於樓齡增加帶來的折舊,最典型的例子就首推太古城,30年樓齡實呎價13,000蚊起錶。 至於舊樓維修後某程度上都為屋苑加添環境改善因素,維修每戶夾幾萬銀,維修後隨時升突,如2008-2009年的河畔花園,維修後足足升了三成,大幅跑贏大市。 因此雲疊花園已完成大維修,社會結構變化不大,交通改善就要等到2018年沙中線通車及2020年坐東鐵線直接過海。不過居屋價值難與私人樓媲美,所以升值能力是有但略嫌不足。 荃灣區的基建項目大多已落實及完成,區內尚餘發展項目是西鐵站各地盤的住宅項目,即是社區改善欠奉,但剛性需求會被鄰近新樓沖淡,爵悅庭已八年樓齡,待新發展項目建成及入伙後,就會變成老年屋苑,到時一樣要面對維修問題,再加上樓價上升動力欠奉,前景不太看好。 港鐵觀塘延線2015年便通車,到時黃埔花園就由無港鐵變成有港鐵,加上位處理工大學附近,每年都有不少學生合租單位當宿舍用,加上接近尖沙咀商業區,紅磡本身都屬商貿區,都為黃埔花園單位帶來剛性需求,看來三個選擇之中,黃埔花園的升值能力最被看好。 當然都要溫提一下,黃埔部份期數正進行驗窗工程,過多幾年就滿30年樓齡要強制驗樓同埋維修,買樓時唔好預到條數咁緊,免得維修夾錢時會失預算。 http://notcomment.com/wp/?p=9528  

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平凡港人怎改變命運?#459偽專才

諗樣兄,很欣賞你的blog, 並買左你的書以表支持。 本人與男友年36,收入31000 同25000. 去年本人單名購入新界屋苑一房細單位約二百萬,七成按分三十年,出租中有5%回報及極好租客。剛剛加按430000 (現共欠約180萬),連加按現月供約七千,租金扣除供樓管理費雜費交稅後其本上無正現金流 現金,本人630000(連加按)基金40000,男友250000. 因男友支出大基本上每月無錢淨,本人月儲10000。而租樓住租金12000。諗緊應否入市買約350〜400萬自住樓,因未婚財政獨立,買樓會聯名或本人單名男友擔保九成上。男友應不會單名上因買樓雜費加裝修都最少要60〜70萬。因男友每月無錢淨所以我就算借差額俾佢,佢亦未能每月供樓加還錢。有以下問題想請教那方法較好 1)我應否於現在入自住樓?聯名定我單名。全都要俾dsd 2) 等出年ssd完賣樓換400〜450萬自住樓,本人單名,9成上 3)以租養租等樓價回落,但怕到時已四十歲未能長供款期 4)350~400萬樓,柏麗灣,淘大, 荃灣,邊區好?或有更好提議?本人於港島上班 5)打算買左自住樓先結婚,不打算生小孩 答案 看筆者眼中讀者是再平凡不過的香港人,人工兩萬至三萬,勉強儲到些少錢,打份工如果唔想坐係度得運到可以點做?   首先讀者經驗可以幫到大家,是一房單位的投資價值較差。當然近年細單位升幅跑贏大單位,惟原因及部署方法已在買樓101課堂言明。總之有得再選,相信讀者會比多些少錢買入至少兩房單位了。另外要置新房結婚,筆者明白此處十分關鍵,讀者實力是可購買但如買入後遇上樓市下跌,之前一房樓再加上辛苦儲到那幾十萬會被「一鋪清袋」,原因是這樣的:   讀者借貸力為$(31000+25000)/10000*2.59*50%=7.25mil 已用借貸力為1.8mil,即約25%。 那讀者合同男友現時可借盡7.25-1.8=5.45mil。即如冇其他借貸、買入新界區大三房都有可能。但如「持貨」高達七百萬,萬一樓市下跌15%,讀者即輸一百萬,以現時讀者的儲蓄進度要儲足八年才抵此數,保證令讀者在未來幾年都活在黑暗。由於儲蓄及搵錢能力一般,所以要在結婚買樓方略上就一就。請在荃灣區物色一些二百餘萬的兩房盤,自己單名九成上會,男友擔保,付些少DSD在所難免。但讀者總不能將人生安排交由特首發落,等double stamp duty取消先向下步進發。     如果筆者係讀者,會狠下心腸在荃灣租下一房一廳套房,現時對自己差一點,保證你日後好過點。你可以努力工作搵多些錢,那居住質素不變,但往後人生會改善。亦可保持現有工作模式但住差一點,都可為自己日後生活鋪路。如何選擇視乎各位決定。     一房一廳的套房是有齊廳、房、廁所三個空間的,不是一入屋就見床那種。在不少有lift的舊樓會見有此類單位,將一個兩房開做兩個「一廳一房」租比人實在會令租金由一萬升至一萬四,上升40%。在此不講套房,是想提及現時不少人住緊既套房其實唔細得過你花成萬幾蚊租個studio flat。請各位租樓族如你都是喜愛夜蒲、單身貴族,那不如租個套房去「慳些少」。今次讀者不打算生小朋友,如搬入套房先住兩年每月可儲多五千蚊,儲足幾年都係一個大數目! 大家收入有限惟有用此方法,何況套房不一定在「危樓」,不少是三十年數齡有lift的,治安不俗。環境可看一看本文相片,業主是很落本去裝修套房再租出的! 可見業主都留意此「市場」有不少潛力!     當然讀者唔想再租樓、更會覺得筆者叫佢去租套房不能接受。那建議用時間在荃灣、九龍灣留意一下,比些耐心會等到筍盤。例如早前有個荃灣對正地鐵站的樓盤只售二百六十萬,地方極旺,簡潔兩房,樓齡32。同類型市價約300萬。低價之原因是該房業主有4個單位在手,想先走一個平盤再掛高另一個單位,那能否趁機吸納平那一個盤,要看大家平時有否勤力睇樓,做足功課了。正所謂「各有前因莫羨人」,在工作、睇樓都要努力才可改變命運。  

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