大西北、天水圍

天水圍是一個很特別的地區,人口近三十萬,除嘉湖山莊這個大型屋苑外,絕大部份是公屋和居屋。一個純住宅區,加上區內居民大多外出打工,缺少商業重地,因此樓價長期跑輸大市(再次強調並非因交通問題)。   近月來,該區的樓價上升不少,然而較諸其他區域(西區,西九,沙田),升幅仍然遠有不及。單純因為追落後而買入天水圍,於2008年得到的回報,很可能並不太理想。個人認為天水圍真正轉勢的時候,該在2009年後。   香港本土因素:2009年西鐵九龍南線通車,天水圍將可直達尖沙咀,但正如之前文章所言,交通時間/便利與否只是一個較次要原因,最重要還是該區有沒有商業價值   深圳因素:2009年底,深圳地鐵廷伸至蛇口區,至2011年底,深圳地鐵將會覆蓋深圳市大部份區域,詳情可參考維基百科 http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E5%9C%B0%E9%93%81   廣深快速鐵路的終站將設於福田,配合少年宮的新商業區及音樂館,福田區活脫就是香港西九商業文化合一發展的翻版(可能更佳,因為西九到而家都係得個講字,快極都2012年先上馬)隨著福田區及蛇口區的大旺,整個深圳的重心西移,天水圍將可反過來成為福田蛇口的後花園,內地同胞經西部通道或落馬洲來港,往天水圍走一圈,購物/觀光(米埔)/個人理財相當輕鬆,猶如今天的上水。   因此,小弟相信,天水圍的商業價值及本區就業機會,應該會在2009-2010年間開始大幅上升。 以另一角度看,西九的堀起及深圳西部的發展,將會令兩地起著翻天覆地的變化,我們了解機遇之餘,亦要想像一下未來那一區域最受害,避免高位接貨。 P. S. 這篇,大方向正確,不過現實情況有些分別,最受惠的唔係天水圍,而係屯門市中心,皆因大大一個屯門市廣場,真正體現了何謂商業價值。    BY笨發   置業信箱(1):如何識別化粧樓? (4)   置業信箱(33):連裝樓不同化妝樓 (4)   置業信箱(34):買村屋是著重居住價值 

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前海專題: 點解香港樓市升極唔停?(上)

深圳前海有不少人聽過,但到過既人未必好多。因此諗樣貼出圖一幅,等大家了解一下。其實深圳有前海同後海。後海同我地香港既後海灣勉強相通,總之就係你由天水圍隔離既深圳灣大橋出發,到深圳一方為後海。而後海再向西行,即地圖之左上角處,即為前海。你由地圖上觀察屯門到元朗之距離,大概就係後海到前海之距離。再加上由屯門經深圳灣大橋到大陸一方,巴士行都係十五分鐘。換言之,由前海到屯門,只不過屯門去荃灣之距離,大車行都係半小時必達之地。   咁前海攪乜春呢? 前海係塊平地,暫時只有住宅,但中央已指令前海將為深圳特區之中既特區,該處開業銀行可將人民幣貸款比大陸企業。昨日(28/1/2013)香港有十幾間銀行已同上面簽約,落實此協定。咁關你咩事呢? 第一,可以將錢借比大陸公司係一門好吸引既生意,「藍海」黎既,之前未可以合法做,大把香港銀行會仆上去開分行做生意,費事再賺香港人既艱難錢,前海會旺起來。第二,香港銀行更有誘因收納你袋中之人民幣,上面借比人平都收7厘年息,香港定期只不過2-3厘,筆者所見,香港人仔定存利率會上調。第三,前海為香港帶來更多跨境工作機會,前進前進進。   講返老本行,即樓市。你有冇收過風而家前海樓房賣幾錢呢?即寶安區一帶。你預舊一些星海名城做緊100平方米賣緊300餘萬,新樓80平方米索價400萬人仔。轉換成香港用之呎價,即100平方米約為1000呎,咁即係舊樓HK$3800蚊呎,新樓HK$6250一呎,同天水圍比,邊個平D?   留意比價必須用香港之實用呎價同大陸比,因大陸賣樓係100%實用率,不時更有120%實用率。係香港既你同我即時變哂青蛙,見到120%實用率同老李之66下實用率相比,彷彿當火星人去到水星咁,完全唔很明。原因係大陸你間400呎樓,你係收樓時係搵到400個(1 X 1呎)地磚的,冇花假,冇呃呎。友人同我閒談時提及,佢朋友買樓時搵人度呎收樓,發覺只度上398個地磚,但佢就比左400呎價錢。我問? 點先? 係咪補返兩格單車泊位佢? 結果係發展商即退返2呎既錢比佢,所以你話大陸買野唔均真? 睇下你買乜? 香港都唔好成日話自己高水平啦,食水深有時確實辦到。   前海現時都未發展,他日升番三到四成,不足為奇。大陸發展有佢一套,你唔使擔心佢發唔起。擔心既係前海已經等於「深圳之九龍灣」,即係樓價已是三線,都去到至少三千幾蚊港銀水平,你話佢落到黎香港,其實佢買間樓真係唔奇。講到呢度你又話:「咪就係大陸大炒貴哂D樓囉!!! 至少佢有份!」諗樣當然收到,就算1%都算有份,但香港樓市全面走高不只是大陸人來港買貴哂一句咁簡單解釋哂,亦唔係乜X野「剛性需求」可解釋,要理解此問題應回基本步,就係兩地(香港及深圳)漸漸融合,深圳平均樓價已達港元7000一呎,那麼富有自由經濟特別既香港,用$7000蚊做起步再叫價又何奇呢?   當然,大部份年青人到此都好心傷,認定自己一世都買唔到樓。但樓市不是長升長有的,大陸既股市同樓市,跌下來比誰也兇! 但此時你把深圳樓市行情了解一下,你自然知道點解香港既樓升極都未停。   下午更深入去探討樓市與深圳發展之影響。可留言作亙動討論。   ->>按此到下回

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北上造傢私(下)

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北上造傢私(上)

同開朋友閒談,發現佢都有北上做傢私,而問開佢去邊間做之後,發現佢既來源係問樓下看更! 有見及此,希望係網上放多個source,同大家講下北上造傢私既流程。   北上造櫃自然想慳錢,不過唔代表質量差。筆者有時係香港閒逛,發現香港不時有家具用蔗渣板所造,即如厚度不夠6分隨時一手劈斷,斷後更一地木碎。放多些少野係櫃少則變形,不過大不了都係爛櫃。公司越大、越多傢俱係咁既質素。Well,價差最大筆者發覺係廚櫃,如果你間屋零裝修而打算租比人,極力推薦你上深圳造廚櫃。香港兩萬既普通貨色返深圳六千攬掂!(不過paid-in人仔)。當然返深圳造櫃好多野要留意,否則只會一套氣。以下步驟旨在分享筆者係上面造櫃既經歷,希望你同的一樣咁好彩,整返個又平又靚既櫃啦。   首先梗係要知間鋪係邊啦,你唔係認為可以用淘寶叫人送個合尺寸既櫃比你呀!? 深圳賣家具建材商戶集中係田貝四路同寶安北路兩地。筆者就認為寶安北又齊又平,當然有時間去田貝行下都無妨,有人租埋房訓行足兩日添!   請睇地圖,由皇崗打的去寶安北路四十人仔左右。如果想慳錢可以係網search大劇院站再行過去,廿分鐘到步。打的基本上你叫寶安北路佢都知係邊架啦,再唔係學筆者用緊餘既普通話講個「百安居(B&Q)」,司機一定識路。落車要行過天橋見到深圳人材市場就on-track! 個度有幾個大傢俱商場,筆者建議你行最冇裝潢既家樂居(如圖示)。留意附近有樂安居,家之福咁,小心攪錯。入到去分ABCD區,AB主力賣磚,CD係燈、造傢私及廁所瓷具。   *內容已放入樓換樓新書。請到各大書局購買   ->>按此到下集 

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深圳何時超過香港?

本星期billy系列同睇樓系列都要暫停,講一講廣泛被討論既話題。雷鼎嗚先生在晴報專欄提到深圳中產階段湧現,如維持現有增幅GDP應可在五年後超越香港。 至於人均GDP既超越要長一倍幾時間。     1979年初大陸改革開放,深圳個陣仲係一個小鎮。香港人去深圳多係食地道雞、摘荔枝。現時深圳高樓林立,積極發展無煙工業。到2011年,深圳常住人日為1400萬,是香港近一倍,比附近省會廣州的一千萬更為巨大。長此下來,究竟深圳會否超越香港? 香港同深圳多年後既關係會係點呢?     香港cross over馬爾代夫 世界上類似香港既地方可用馬爾代夫相比,只不過馬爾代夫比香港更極端,全國九成只靠旅遊業。馬爾代夫信奉嚴緊的伊斯蘭教,與外來遊客有文化差異,更對遊客的開放與渡假時隨便的態度,產生極大歧視。香港同內地同胞情況未有馬爾代夫咁極端,但係可參考馬爾代夫發展成既旅遊生態模式。     在該國遊客建議入住由六星級酒店發展的小島,與大島上的貧民區分離,島上洗美金。香港政府如規劃得善,可考慮將大嶼山發展成有賭場有酒店有野賣既渡假王國,大嶼山遊客洗「人仔」為主,令遊客同香港實體經濟分隔開,達成「經濟防火牆」,免香港物價同民生大受附近幾千萬既居民沖擊。高鐵總站亦都可重新規劃在青衣或經屯門起橋到東涌停泊,騰出九龍市區珍貴土地,努力將現貨櫃碼頭搬走令葵涌至西九龍連成一線,建出大市區至更有效運用土地。     多年後:尖沙咀淪為「同胞地界」 可惜睇現走勢政府係將尖沙咀同銅鑼灣分左出黎,將遊客湧哂去個度谷高地價,令該區大地主(九倉同希慎)得益。香港人而家係廣東道行街,真係越黎越唔習慣。既然兩班人係廣東道行街都眼超超,咁大陸人不如唔黎囉。香港工業已n年前北移,創新科技攪到「劈屎都不如」,如果冇大陸人黎買野社會只更向金融地產傾斜。無論螳蟲、雙非問題,都唔應該諗點樣趕絕大陸人,而係要諗點樣安置人。剛出數字已反映訪港內地遊客增幅有放緩現象,如本文有幸比特首睇到的話請考慮「經濟分流」政策。   多年後: 物流業再被分薄,人材唔再係人材 係香港冇廠房之下,物流業再被侵蝕已是不能逆轉。冇貨出、冇貨運、冇物流。Made in HK 又唔再受鬼佬歡迎,大陸既廠多為wal-mart捱生捱死總內地碼頭直出美國。至於發展高端物流,即係做planning或車隊管理,香港唔見多出該方人材。香港自九七後確實向部份產業過份傾斜,有力能既學生都唔想做物流或機械方面既培訓,走哂去讀global business,係惡性循環下人材越見單一化。而出現了大量單一種類既人材,以致人材就唔再叫人材(ok?)。     香港要靠醫療及教育產業 講左咁多壞消息當然有好消息! 發展醫療及教育中心確實為香港另一契機。上月香港科技大學公佈內地入學申請暴增五成,內地生進入本港大學為港人帶來金錢、土地投資更人材。香港學校自98年起已在內地招生,根據調查內地生黎香港原因第一最多為1)透明、民主、自由的意識 2)有英語教學易與西方接軌3)公平發展的工作機會。是的! 清廉社會十分重要。年青人咪再話香港而家冇咩機會,等得港人全被內地同化,你連見工機會都要用銀紙買了! 至於連日被熱烈討論既教科書新聞,由教育局資助既教科書竟然對政權集中機制歌功頌德!! 咁做香港人不是自毀牆城嗎?   深圳何時超過香港? 大家依然是有得爭的! 請香港人要放下身段,不要再扮大佬了,內地有品味有教養既中產確實不斷增多。快利用內地拍馬都未有既優勢,好好的幹一場吧!  

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