買樓收租過埋下半世?(答)

->>按此看問題   答:  大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題,因五十過後銀行對你借錢已冇咁手鬆,仲有就係自己得番幾年野做,都唔想去買入較大額資產。係讀者個案,過住十年樓價上升為佢帶來賺錢套現機會,可增添自己計劃退休時的籌碼。 可用將軍澳單位加按至樓價五成,套出$4.40mil*50%-1.0mil = 1.2mil。由讀者提供欠款及月供數字,新都城應尚餘約13年還款期。如套現後讀者不增年期,則要月供$16000,對夫婦兩人月入$36000來說太多了。把年期調至最盡而又有可以批到既25年,則月供$9300,超出讀者自己月入的一半,一個人負擔不來。建議新都城其實不用聯名轉單名,只需同老公一齊去銀行辦加按即可。套現金額亦可由1.2mil減少至借六十萬,分20年每月還$8000即可。 套出的六十萬,諗樣選擇會到元朗疊翠峰或兆康疊恩庭買個兩房收租,貪樓齡新可以遲下自住。用六十萬做七成上會分20年還每月都係七千。呢幾年先租比人,搵人幫你供下樓。交左三成首期上會減低變成負資產風險。借左2.0mil的七成即1.6mil分20年還每月都係$7000蚊。而家應該租到7000多些少,你還既按揭有本金$4700係「袋入自己袋」既。至於點解住係將軍澳要走去元朗買樓呢? 筆者認為論升值能力、退休後既居住環境都係元朗好過將軍澳,除非你搬入西貢。 ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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買樓需要作的準備支票出糧篇

讀者Kenneth係facebook fanspage問公司支票出糧可否買樓,其實用支票出糧確實降低了自身credibility。 大家適宜係買樓半年前做些少準備功夫。首先要清番未還完既loan(如有),每月月入25k既你可以最盡供成11,000-12,000蚊樓一個月,但假設你手上有按月攤還債項$4000一個月,你既供樓能力會下降至($25000-$4000)/2 = 約$10000蚊。(除2係根據金管負擔能力不能超50%指引) 信用卡結欠都算債項,而家銀行有正面信貸資料庫可以睇到哂,如你爭十萬蚊卡數而張卡min-pay係5%,咁你就當左每月有債項$5000咁計架啦。同埋如你夾埋有成四至五張卡,個limit加埋幾十萬,請你cut淨兩張,你而家做得黎年尾借錢,銀行睇你個report比你「臨借錢先做」會冇咁覺眼。 出糧記錄要清楚印在薄仔或月結單,自動轉賬出糧既請養成打薄或儲起月結單習慣。出支票要影印支票同集中將票入落同一戶口,等批核者有跡可尋。特別係出支票者要好好留低每年僱主比你用黎報稅既全年總入息證明及稅局稅單。糧單唔好「睇完就揼」,如糧單同每月出糧支票能每月同數相對會對銀行更有說服力。對於浮薪/bouns一族(如sales),稅局稅單較重要,如果你比唔到佢睇平均每月賺既commission最少都係一萬幾千,銀行只會用番你底薪黎計。方便既可以出示聘請合約,或資料不齊全可叫公司出份月入證明比你,都對批按有幫助。 如果連自己借過咩錢或擔保都唔知,可以網上search transunion到環聯用百幾蚊攞份信貸記錄報告,睇完「逐樣執」。祝買樓得心應手!

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