三十歲應否將時間金錢重新安排? 書展機緣遇讀者#416

諗兄, 在機緣巧合下, 小弟上星期在書展買了諗兄剛出版的《樓換樓》, 看後感覺自己太後知後覺,過往把很多時間和金錢都放在不恰當的地方,很想藉此機會向諗兄請教,解決現時的困境,令日後生活過得輕鬆點。     小弟31歲,月入40K,太太30歲,月入約10K。住屋方面,現居住在哥哥的私樓,不用交租,而小弟名下有一層私樓出租,租金9K,但估計1年半後會收回給哥哥結婚用,因而少了9K租金收入。小弟的出租樓08年以150萬買入,現在升值至360萬,尚久銀行70萬,月供6K,還有10年才供滿。 小弟上年因要結婚,向銀行借了私人貸款,尚有12期(每月12K)要還,而銀行存款早已清袋,另因上年報讀了碩士課程,學費只能用信用卡支付,連本身的40K未還咭數,現時總欠80K咭數。現在每月出糧都清倉還錢,完全不能儲錢,感覺壓力非常大。   現在小弟有個想法,趁現在樓價仍未大跌, 把小弟名下的出租物業加按套現約$100萬, 可作還清私人貸款和咭數,另可等待時機再多買一層樓作收租之用, 但本身經常有久咭數的記錄,擔心銀行不能上會。諗兄有咩方法可令小弟增加上會機會?     另外, 小弟想在40歲時有3個小朋友、1個自住物業和4個收租物業,是否太大想頭? 應如何佈署? 煩請諗兄能夠比少少意見, 以解庸才小弟之困境,萬分感謝! ANSWER: 綜觀全案讀者的收入不是差、諗樣相信係佢對儲錢、讀書、信貸之概念未完善所以造成現時爭卡數又月月清袋的窘境。本篇先說教再授予方法。   儲錢、讀書、借貸力的概念 讀書增加知識係好,係一種對自身的投資,但現已有不少學校將此事「神化」,講到讀完書連特首都有得你做咁! 如果你讀書是為了賺更多錢,在報名前先看清所投放金額和你所得到的是否成正比。已不只一個個案說因讀書爭落銀行十幾廿萬了,今次讀者係要「借私貸,再加碌卡去交學費」!!!,嗚呼~   至於人在22-30歲是最易儲錢的,好明顯讀者是沒有養成良好儲蓄習慣,唔好講四間樓,佢現時情況似初步進入一個惡性循環,即爭錢、唔準時還、降低借貸力、難借而又要比更高息借錢、再爭更多。又或者佢心知有一間樓在手好值錢,所以不怕借不怕用,惟時間一過加上成立家庭以後,負擔只會日益增多。所以諗樣的網及課程在起首都要你明白儲錢、及借貸力的概念。   可能讀者有此感覺,就係我都算勤力,日日咁辛苦做野,放工仲要去讀master,點解都會搞成咁? 爭幾條街數仲要銀行零balance? 咪同街邊班公仔佬一樣都係期期糧全清而一身卡數? 筆者可以講如一個財商高的公仔佬,可能本薄仔仲豐厚過你! 時間同金錢安排得好,就如船隻順風而行!   爭12萬卡數,一個月利息3000 由於現時只得一間私樓值錢,點都要加按層樓而找左條卡數。信用卡很多時是低息,但對不準時還款客戶會即起息至30%年率。爭12萬卡數,一個月銀行利潤為120,000*30%/12=$3000。三千蚊就夠係九龍租間套房! 所以信用卡實在是很好賺! 好彩讀者仲有一注、將層樓抵押用2%借錢。即康業信貸成日夾首陳百強歌仔播廣告那個方法,方法是沒有問題的,不過讀者如不是成日唔還錢,佢加個擔保人加按間樓應該仲有bank肯借。如果間左4-5間都唔得,咁…真係要面談,情況有點兒大鑊。   讀者借貸力唔使點計,應該「乾塘」。四萬人工有144,000係私貸,仲有6k按揭,又有12萬卡數,佢要搵擔保先可將樓加按。由於樓房出租,只可加按至樓價一半,可套金額為3.6mil*50%-0.7mil=1.1mil。將一百一十萬套出後用27萬找哂私貸同卡數,由零開始,總好過日日活在為找卡數而生活之中。   記住攤長30年還,加按後月供只$6700,如果讀者間私樓唔係太舊可做到。此亦為讀者在未來置業上再鋪路。會完呢件事後休養生息,幫信用卡set番每月全清autopay,確保唔會因遲還錢而影響個人借貸記錄。套出金錢,一係在做按揭時選用靈活按揭計劃放於借貸銀行,最多一半存款可收回等同按揭支出利息的活期存款利率,變相省一半利息支出。戶口設定係借貸人加擔保人共同簽名先可以調動,如無此前設恐怕冇人肯擔保讀者。   完成後讀者人工$40000,借貸力只用了$6700,有一間樓係手收租,伺機向第二間樓進發。至於想有4間樓係手,以讀者的人工是不能夠的,太太要生3個小朋友,心想都唔好意思叫佢出去搵多d錢。今次唔講咁多,讀者都係搞好隻船唔好沉,下步再諗去邊吧。真係唔好似為有層樓在手就可以碌卡加借錢,萬一冇左份工或樓市下跌,讀者到時真係「計無施」。     睇完本個案,大家會發現香港要增加財商的人,真係比想像中多。本書每賣一本都賺唔到餐晏,但如果有人覺得樓換樓真係幫到手,那成功感是最令本樣滿足的!

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