庸碌半生。猛然醒覺為家人 #761

阿sir您好,本人己讀了十月的收息課程,正等待十一月的收息103課程,本人庸碌半生,現猛然醒覺為自己及家人計劃一下,以下是本人的資料: – 有一樓現價六百五十萬按揭還欠一百六十萬,供二十年約每月一萬, 穩定收入四萬,不穩定收五萬「因自己工」,太太收入一萬六, 有一小朋友七歲, 現金一百萬, 總開支約每月四萬, – 本人正想有以下的部署:加按套現二百萬連同現金一百萬,共三百萬做十至十五釐之債基方案,等下一個樓市週期買第二宅。 現想問,我應按多一些嗎?如加息,加按的息會升,現金流會減嗎?如果可行,我會先加按套出現金先,再上你的103堂,那我可即刻做債基了。還有什麼更好的建議? 謝,祝生活愉快。 丹尼斯 answer: 讀者收入四萬,再加太太萬六,算是中等。借貸力為56000/10000*2.59*50% = 7.25mil。係呢幾年部署收息買樓之餘,建議將其不穩定之50000收入「放埋上台面」,即造成可被證實之個人借貸力。此事好處為借貸力可大增至(56000+50000)/10000*50%*2.59 = 13.7mil,不利點為新增收入要交稅。在按揭批核最要緊看申請那一年之收入之前題下、有時為借貸交多一年稅冇問題。當然此文章為免費系列,太多人可以收睇。看倌如只自行報大收入或用支票出糧去令人收入大增,意圖在首關已被洞悉。要從借貸之根本去理解及明白自己怎去定位去解決銀行將會作出之種種提問,可以由買樓001之初心者2015年1月班出發,先了解基本及整個以樓為主的理財概念。而較進階之技巧講明要續在要買樓002才可了解更多。 – 至於現居應盡加按,因為讀者家庭收入尚可,不需刻意將加按額留在五成而將其申作出租用途,好方便下次再借。由於700萬元以下物業的自用物業申請加按套現,銀行只能提供最高估價七成按揭貸款,而貸款額不可超過420萬元。所以讀者套盡都係4.2-1.6 = 2.6mil。此事成就之後,借貸力用掉2.6/7.25 = 35%。偏低水平。 那讀者應否再問樓? 筆者答案是由於讀者已年近40,實有需要在借貸力於四十幾歲走下陂之前,先完成一生二宅。 – *附加資料: 700萬元至1,000萬元以下物業,銀行只能提供最高估價六成按揭貸款,但貸款額不可超過500萬元,至於1,000萬元以上物業,銀行只能提供最高估價五成按揭 – 係12-1月睇樓再係3-4月成交是個不錯之買樓安排,當然如該區有新盤可會為該區引入新因素。年尾少人同你爭盤,年頭銀行借貸較鬆手,都為自己買樓造成好條件。當然可揭示的是,筆者在昨晚完成之買樓003未有為黎緊數月之樓市情況作樂觀預測,有所見解是發現有些事情是會發生在中原城市指數之升跌之前(見圖)。如想攞得更盡可將原居一拆二再加按、做此事可令自己九成輕身上路再上會買樓,付出之首期只幾十萬,咁讀者加按後有三百幾萬,再只用多幾十萬作首期完成第二宅,自己仲淨成二百幾萬去收息,結果將十分開心。另要留意將九成上會樓租出是不合規的,真要咁做可要懂怎去規範風險。 – 收息點會十分開心? 假如讀者將佢1.0現金加入2.6mil新套控有3.6mil在手,加按了2.6mil令佢每月供多$10000,而買第二宅加埋雜費用掉60萬,例如屯門卓爾居,四百幾萬有兩房租出收約$13000,該屋苑在當區有獨特性合某一層客。此房上會後預供$14000/月,而淨低3.0mil不妨用債基收息,件收12-15%即月收$30000-$37500。成條數就係-$10000+13000-14000+30000 = $19000。時間一過就有多間樓供滿、更可有幾百萬cash比自己養老,此為完成一生三宅之起步點。 技術相關之課程附註: 選區買樓 、初始按揭- 見買樓001 將自身隱性收入轉為借貸力 – 買樓002 睇圖睇市、一拆二 – 買樓003 債基方案 – 收息101

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自住樓點樣換樓?(答)

見有blogger問如何能夠在只有一間自住樓之下,仍然能夠趁樓市上漲之際將之賣掉,又可以賺到錢又可以再上車又不會降低居住質素呢?   面對呢個咁刁鑽既問題,筆者都會盡力去解答。首先要界定咩係「質素」。因質素係非常主觀的。由於香港地少人多,同時(香港地小人多),筆者自行將質素同住宅實用面積掛勾。   另外,本問題入面兩個可控因素又自相矛盾。「賣自住樓賺到錢」同「保持之前居住質素」實為近乎相反既考量。首先「賣自住樓賺到錢」係要沽出自住樓然後買一間市值較少的樓先可叫做賺錢。你沽完三百萬既樓賺左一百萬然後走去買番間五百萬既樓唔算係賺。在上述情況,沽出自住樓後買番間市值細而又提供同樣居住質素既樓係高市場效率下實不太可能。筆者思索現時香港各種情況,發覺只有一類人可以同時做到本段中兩樣近乎相反既野。   首先,你需要自住係(較)新樓 新樓定義: 係2000前後落成或比其更新樓齡既樓 新樓由於「睇落」較新淨,又有會所設計,可惜實用率一向較低。你可以利用呢個特點,沽出新樓,買返實用率較大,沒有會所同租值較平既樓,仲可以慳返些少管理費同差餉。   以下例子不包括搬屋同裝修費用,請你賣樓賺左錢就為家人好好裝修下新居吧!   *以下所示金額為港幣,全部假設業主當時借7成按揭購入現沽出單位。 **全部成交及買入價均貼近最近成交價   (舊文重發,時為2012年7月) 一次過攪埋「兩房換三房」 沽自住單位: 青衣灝景灣661呎兩房,實用率80%,1998年樓,08年9月2.84mil買入,沽出價4.80mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.96mil 再上車單位: 荃灣麗城花園896呎四房,實用率85%,1991年樓,買入價3.80mil   沽自住單位: 屯門時代廣場403呎兩房,實用率78%,1988年樓,08年3月1.08mil買入,沽出價2.12mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.04mil 再上車單位: 屯門居屋兆麟苑515呎兩房,實用率78%,1988年樓,買入價1.80mil   沽自住單位: 大角咀亮賢居710呎兩房,實用率73%,2009年樓,09年9月3.51mil買入,沽出價4.50mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺0.99mil 再上車單位: 美孚新村649呎兩房,實用率90%,1979年樓,買入價3.60mil   沽自住單位: 荔枝角泓景臺653呎兩房,實用率80%,2002年樓,07年10月2.58mil買入,沽出價4.75mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺2.16mil 再上車單位: 九龍灣麗晶花園621呎三房,實用率86%,1984年樓,買入價3.50mil     希望以上例子啟發到你住邊好!好多人因為咁有錢落袋之餘,仲可以兩房換三房! 港島樓市太「ahead」了,要咁做一定要搬返新界九龍。 另外要留意係建議屋苑呎價稍落後大市,未來如果樓市升你會賺少左。不過你有心連自住樓都放,應該是睇樓市跌吧!

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樓換樓之抉擇。三房平價有乜盤?(答)

->>按此看問題 將現居轉按就要放棄hibor plan,真係令人唔捨得。如果你唔係要再用九成上會買三房,真係會因現居咁大cushion位而大膽試下租比人。不過你按出去而家都係比2.15%年息,以現時借貸額都係每月比多千餘蚊息。而最大原因莫過於你要再九成上會買三房,如果唔將現居申報投資用途,咁你係買三房時就要申報你有兩間自住樓。其實一對夫婦有兩間自住係可以的。做二間自住七成上會銀行一般都會接受(第三間自己就唔可以)。但係要做九成就難講,答案會因金管對按揭之鬆緊而變動,如有人知動態請說明。   現時如你持有一個或以上未完成償還按揭的物業,供款與入息比率上限由現時的五成,下調至四成。即我地成日會用開既負擔比率要用40%計先得。另外物業超過600萬不能用按揭證券公司做二按(即上九成),及買入單位超過700萬只借貸一半。種種措施你要留意。   再講點計budget,如買入550萬物業做九成上會,即借5.0mil。用現息率每還一萬可借2.65mil計算,你約每月要還$18800供款。緊記此數係預你分30年還,45歲人仕或樓齡超過25年要每月預還多些少。你地將現自住單位按揭加埋新買三房一齊還,每月$18800+6000~$24800,剛好符合供款與入息比率四成上限之要求,換言之已盡用彈藥。   睇開諗樣網都知筆者唔贊成咁做,就當你有$12000蚊租收都唔想你去得太盡,第時有寶都執唔到。如果居屋你接受到,何不搵些舊些少而在市區邊陲之三房? 有幾個屋苑筆者到過,亦是可以的。     建築呎數 最近成交(萬) 九龍灣麗晶花園 623 (*居屋, 30年樓) 408 青衣美景花園(只限少數座的D/E室) 699 380 荃灣荃景花園 615呎(新鴻基樓) 378 元朗蝶翠峰  799 450 荃灣樂悠居 753呎(傳說之窮人思物) 420 黃大仙啟德花園 756呎 *居屋 430   如果可以住村屋,可留意下大圍附近,要駁程車先到港鐵站。至於上示如荃景花園,更是月內由筆者朋友買入的! 當然你見到以上例子有不同弊處,但慳返一百萬可令你輕鬆一點。

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樓換樓之抉擇。三房平價有乜盤?(問)

Hi Lum Sir, 你好!想請教一下:我同老公2009年年尾198萬買入已補地價的居屋,做九成按揭,H+0.7%息,現月供需6000,還淨170萬,樓價已升到360萬,因為生了BB想換三房單位, 現家庭收入六萬幾, 正考慮: 1. 賣了現有單位,俾三成首期買大D的單位(約600萬) 2. 將現有單位轉按後放租,再用一成首期買個細D的三房單位(約550萬) 3. 將現有單位轉按後放租(月租約12000), 再自己租一個三房單位(約17000) 最希望可以做到OPTION2不過好似比較進取,所以想請您俾D意見   ->>按此看答案

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樓換樓要注意既地方

文章約在2013年由諗sir寫成 本星期都係逐一解答blog中讀者問題,按此處見更多文章及問問題   P先生問:   剛拜讀作者一系列文章, 令小弟茅塞頓開. 現小弟面對以下問題, 希望lum兄能給我點意見. 小弟剛於上週出售了自住單位, 出售原因是因為我有兩個孩子-1男1女, 3歲以下, 覺得居所空間不足, 所以想換樓(現樓實用面積 340 呎), 還清按揭後, 有現金約$2,000,000. 本以為貴賣貴買, 但發現原來出面盤少, 而且十分貴, 讀完lum兄文章才知道不用賣樓亦可加按去買第二層樓. 但太遲了. 想問lum兄, 現在應先租再等買, 還是貴買貴賣? 另按lum 兄方法, 是否亦可以買兩層細價樓, 用收到的租金補貼自己去租一間大一點的單位. 我現在月入HKD33,000. 而太太是全職主婦. 望lum兄暢教   答: 買左樓但係出唔到貨? 老實說在一開首就做錯了,P先生在問題中都講已太遲。如果你住係金獅花園呢個大屋苑而手頭上應有近百萬cash,應該先買樓後賣番。你會問如果買左樓但係出唔到貨點辦? 以你$33000月入計,你借到盡應可借到四百萬。因借$4.0mil分30年還每月供款不超過月入的一半。所以你應加按幾十萬出黎,連同自己近百萬既cash比三成首期上間三房,然後將舊居賣出。如果真係同時hold兩間樓批唔出按揭,你可以將賣出舊居既成交合約交比銀行,只要成交期不遠佢可以將舊居供款剔除於計新樓上會既每月支出條數上。仲有懷疑可以係買新樓時做個預先批核先買樓。   另外有兩樣野可以幫到你,延長成交期同埋過渡性貸款。過渡性貸款就銀行幫新舊樓交替而要週轉所提供既貸款,利息會高些少,不過幾個月貴息就豪比佢啦。但睇P先生既case,佢有既cash應該唔使搞咁多野,用自己錢比左首期再快快手沽出就攪掂。當然你會話舊居沽唔出點算? 所以又係個句: 最好第一間樓都係買大屋苑,如果想換樓就咪攪村屋、單幢、唐樓呢D難度野。     加大居住環境同時,唔想加太大碼買樓 回到現實,P先生小朋友長大要換樓好平常,沽完金獅先去睇樓發覺而家冇盤係手實在無奈。不過佢而家有一個strength就係冇樓係手,做九成上會都仲可以。(但勁貴按揭保險費,成十萬!)筆者建議佢都係上返車先,你真係唔知振英會攪成點。諗樣係七月早期就提過5000個白表居屋資格只會推升全港樓價,精於計算既港人已極速「再」推起了居屋價,講到錢香港人真係冇面俾,令香港市場極有效率。 P先生而家要問自己一個問題: 究竟買大間D住好些少而冒高D風險? 定係住番同樣大但新淨D既樓當換件靚貨(樓)算數? 諗樣選第一個choice! 只不過在加大居住環境同時,唔想加太大碼買樓。畢竟在此樓貴之際,買個好地方住又留多些少cash,等下round再出擊方為上策。     由大圍upgrade到何文田 筆者帶大家到何文田俊民苑。你一聽可能就話三十年樓點住人? […]

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