解答買唔買多間樓好?(答)

->>按此看問題 答: 是的,確實是做錯了。應該先將元朗問樓加按1.30mil出黎用作映灣園既首期,可以保有自己手上多40幾萬cash之餘又唔駛比十幾萬按保保費。兩人月入超七萬應該供得到。而照你月供$14500既金額映灣園成交價應在4.0-4.5mil左右。    收入許可有時買平價樓收租如2.0-3.0mil仲著數,因印花稅同裝修(化妝)費慳埋都有五六萬,等於半年租。但係收入少相反槓盡買大買貴仲好,因為人工有限博得就博,你冇咩收入銀行見你買到第四間都唔想借比你。當然,平樓收租最怕遇上煩租客, 在此推介馬鞍山、沙田區你會搵到賣三百萬樓下,收到成一萬蚊租既樓而租客是有人性的。屯門或居屋租客質素實在要時間改善,初下海者不宜冒進。      至於煩惱人實在不能再煩落去,佢自己都知已失戰機,錯過了四十出頭定大局既機會。看收入煩惱人係有能力食住沙士後「條水」幫自己四十歲搞掂物業ABC既,諗樣估計可能因為九七年出身(投身社會)原故,看見太多負資產故事而每事遲疑,將買樓投資計劃拖到2012年才進行(買入映灣園)。另一方面要提醒煩惱人勿心急,佢十幾年只買了一間樓(元朗)自住,而家(2012年)一買完第一間又諗添食,係投資市場冒進係大忌。現雖不能見到煩惱人但憑紙觀察有「不能過驕過燥」之建議,如本樣理解錯了煩惱人懇請不要介意。    機械式既投資方法 此類(燥底)讀者建議同太太定立一個機械式既投資方法。先將自己係銀行可以借到盡既數計出,於地產行業不斷擴充時持一半貨(即總借貸額及借盡額既一半),及後如施老闆講進入冰河時期就入夠80%至100%滿。係45歲前適用,永遠都用分三十年還,現行息率加上本身家庭收入去計借盡個數。  投資組合係不斷要去rebalance個portfolio既,呢個方法都一樣。係加息、人工調整、家庭情況更改既情況下我地要再input過此forumla函數 ,重新計過借盡額一次。     點計?煩惱人用此forumla 我地呢個諗法係同你平時買樓倒轉。平時你會攞樓價黎計月供幾錢,而家要計既反而係咁既人工可以買到幾錢樓,所以係2.2%按揭年息下,分30年還, 一萬蚊月供計到可借2.65mil。而煩惱人家庭入息(44000+30000)=$74000下,再根據金管指引負擔比率少於50%,供盡係74000*50%=37000,但煩惱人有$6200銀行私貸,減除後等於借盡係(74000-6200)*50%*2.65m=$8.98mil。     煩惱人現時負債約3.84mil(映灣園)+0.7mil(元朗)=4.54mil,剛好是8.98mil的一半,附合旺市持貨一半既原則。煩惱人應多享受家庭生活,待兩年過後再考慮買樓是也。  

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2012上半年樓市round-up

七月第一個星期已完結,中原城市領先指數已在前三周連升,就算本周結果係跌,相信亦只是1%左右的調整。今年樓市既特色係成文特別少,升得比預期多,上半年全港平均約10%。同諗樣前文「一路向西」吻合,新西樓市整體跑贏香港九龍。七至八月係租務旺季,扯高了的租金有望帶動樓價上升。 屋苑 一月平均呎價($) 六月平均呎價($) 升幅(%) 荃灣麗城花園 4271 5239 22.66 嘉湖山莊 3050 3650 19.6 大興花園 3366 4000 18.8 維港灣 8210 9754 18.8 YOHO town 5686 6726 18.0 荃灣中心 4173 4900 17.4 將軍澳中心 5879 6851 16.5 美孚新村 5268 6100 15.8 北角城市花園 8148 9414 15.5 港灣豪庭 6133 7084 15.0 沙田第一城 5800 6637 14.4 紅磡海逸豪園 8573 9800 14.0 黃埔花園 […]

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