一年大賺百萬後之部署(答)

>>按此看問題 如果以你收入水平,而西九單位係早期買入的話,拆名比太太是值得的。因以你收入水平比一般中產高一個階,可以儲多點現金流,侯低而吸。相反儲極都冇咩錢(或少)既讀者應趁後生善用槓桿,先可以由低位彈高追到較高水平,當然「彈」呢個動作梗係有風險啦。   勢力懸殊下唔可以遂蚊儲 至於有兩類人想再談,一就係唔想用槓桿之人,靠逐蚊儲希望為完成退休目標(或自己未完成之目標),係現今打工仔(或交緊租既老闆)與財團在「冇得玩」及「勢力懸殊」之爭遂下,你唔了解當今金錢法則而採用守舊一套很難有好結果。另一類仲大鑊,係亂用槓桿之人,佢比前者低回報更慘烈,係負回報。筆者時常同客戶說零回報不是最慘,係金融海嘯後有UNCLE同我講:「輸一兩成佢已經好滿意。」所以先睇好自己定位,再度身為自己鋪上理財之路。   聯名轉老婆單名 又講拆名,其好處係由聯名轉老婆單名,老公冇樓係手下次買樓幾可肯定借足九成,做更大槓桿。留意如果人工負擔得到,其實按揭證券公司可為一對夫婦批出兩間聯名既九成上會按揭的! 但第二間必須報為家人自住,同埋唔保證100%批出,而家時勢60%機會都勉強。仲有拆名要比番原半之一半印花稅(筆者朋友上年試過係咁,有update請告知),即6.40mil樓宇由雙拆單要用3.20mil打印花稅,同埋3年內賣要比SSD。拆左後呢個case老婆35k人工不足以借五百幾萬債,老公要加為擔保人。   按揭保費太肉痛 筆者都建議拆,再補錢做五成或七成,租比人自己再按當時市況租或買三房。但由於只買了一年樓,雖帳面上賺了一百萬但要升到5.3mil/0.7=7.57mil先可以轉做七成按揭,樓市要比現時再升10%先有得諗。另一點係兩人既現金水平同你們的入息水平頗不相襯,十幾萬家庭月入但現金水平只及四個月之月入水平,實話是比其他家庭低。為何點出是因為上年你們用九成25年上會買四小龍定必繳付了近廿萬之按保費(如選一筆過繳付),貴到連諗樣都肉痛,因為呢廿萬連條毛都買唔到。當初如資金較足做個8成按揭分15年還,其實保費可大減。當然筆者明白家家有本難唸的經,希望讀者和本網其餘cases比對一下,如月入五萬之家庭流動資金平均可累積到那個水平。   讀者應該唔使換樓,買多間佢承受得起,但就咁走去買三房而沽出兩房不是上策。應累積資金靠補水或升市令西九四小成功轉按到七成或五成後租出,往後買入三房或市高而租入三房,都是好方法,在三十餘歲先完成退休買落三層樓之兩間。

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買樓四大諗法:怕!太危險、是否值得?無乜選擇…(答)

->>按此看問題 Andy, 多謝你的來文,看見你followup question用字有(太危險、是否值得?怕! 無乜選擇)。簡直就道出左時下買家的四大諗法。雖然筆者未同你見過面,不過似係腳踏實地形,在上篇回信筆者建議你買樓,因如你收入不向上出現突破(在35之齡發生機會比前10年低,請勿見怪),即唔會出現大額流動現金去等終極大跌,咁情況下不如乖乖地買多間,減省租金支出,又可同時間做朋友,用時間將債務貶抑,早日供滿樓享受生活(同女友聯名一間,女友單名一間,第時阿媽可能留落一間),實現退休淨落三層樓之格局。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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即時倍大資產一倍方法(答)

->>按此看問題   答: 現時樓市暢旺,好多人會諗樣點去將手上物業加按套現。奇君呢個案正好講多次金管係現行措施有咩限制:  1.  加按套現最多去到五成  2.  如果係買第二間樓,負債比率降至四成,壓力測試不能過五成,自住除外  首先奇君要注意自讓或轉贈,由於轉讓代價可能大幅比市價低,銀行有可能拒絕你做按揭申請。禮物形式轉贈銀行一般不受理。今次轉讓價二百萬大幅低於市價,只借一百八十萬,問多幾間應該會做到。最好之前同律師樓講定你會自讓後上會,律師事務所可能有銀行介紹比你。  至於套錢,銀行會以市價同轉讓價較低者計物業估值,低者為準。你行轉讓,就算金管容許你套錢至七成都係二百萬既七成。反而你轉讓後九成上會借二百萬分30年還要比按揭保費,個度要加借六萬蚊。唔行轉讓而真係老豆用市價賣比仔,然後比三成首期上會,咁樣老豆會賣樓收番三百萬,但放低九十萬比仔做三成首期,計落老豆仲多十萬落袋,而仔就唔駛比按揭保費,但要支付約五萬蚊印花稅加些少傭。  根據以上考慮,諗樣會咁做: 用市價由老豆賣比仔,老豆比番九十萬個仔做首期及七成上會。用市價方法定你買賣合約就肯定間間銀行都批到。如果有人銀碼再大過3.0mil,市價方法更有著數。之後奇君有間樓只係按左比銀行,唔做按證擔保,如佢偷雞租出去都問題不大,比銀行發現就還番老豆入左袋既2.1mil將拖欠比率降低至五成。老豆既cash確實可買高息債券基金,銀行有售。而獅子銀行款式較多,因該處銀行客路以穩健收息為主。買隻穩陣既基金比到4-5%年息應該問題不大,該類債券基金可隨時售出,仲要每月派息,但壞處係價錢有浮動,一年10%上落有可能。  而諗樣經常建議既債券,係比債券基金簡單,保本,息口差唔多,但有年期同埋風險集中於一個債權人。唔想放係基金比管理費咁買債券擺個年期係一策略,但投資年期預要五年。   好啦,而家奇君有樓出租,搵租客同佢供按左出黎既錢。至於出左黎既錢又有息收,二萬幾萬放係債券基金一年收番十萬息都合理。咁你可能問? 攪咁多野做咩?? 我就咁租間樓出去都收十萬銀租一年啦! 做咩又按揭又要搵租客? 分別就係十幾年後,有只有間樓係手或你有間就供滿既樓架二百萬cash既分別。而你係呢十幾年既洗費只要債券定期派息你就有! 趁樓市高加按及倍大資產,將套出黎既錢放係穩當投資,係令自己預先制造被動收入既妙法!   請按此like超筍樓盤支持

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九成按揭同七成按揭既分別?

個案: 欣婷同吳德已拍拖三年,感情穩定而談婚論嫁,兩人同為教師,在不同學校任教,大家都覺得自己同伴侶收入不俗,各人都有月入成三萬蚊,係吳德成功求婚後欣婷已不斷在想佢既夢幻婚禮,認為既然大家搵到就不如「洗多D」。 係現今既物質世界,相信你都估到諗野諗到咁夢幻既欣婷,梗有一條卡數傍身。冇錯! 欣婷有條三十萬而每月只係還「老MIN」既卡數。 佢地兩個拍拖個陣都係「柏拉圖」個隻,唔會討論錢銀呢個咁現實既問題,當訂好左一年後既酒席之後,佢地開始去睇樓啦! 話哂都叫「中產」,係放唔低豪宅既虛榮之下,佢地買入西九小龍昇悅居,貪佢搭lift都要看更帶住,好有私穩咁話! 吳德心諗買入價四百萬,自己攞一成首期出黎,分三十年還都係15000蚊,佢地兩個夾埋搵成六萬蚊,冇理由上唔到會!   按揭保費係咩 吳德搵左銀行朋友做按揭,朋友幫間樓估價已經唔到價,最盡都係去到3.90mil。吳德已經有些少唔開心,懷疑係咪朋友唔幫手。之後佢將資料send比另一銀行試圖上會,話自己同女友都係教師,一個星期可唔可以搞掂? 職員話借九成冇得兩個星期都搞唔到,因要按揭證券公司批突左七成後既兩成,佢地肯擔保先有得傾。吳德叫佢盡快啦,跟手打返去問朋友個邊計好條數,究竟可以借到幾多比佢。 銀行朋友話就算九成批到都係借3.9mil的90%,即係3.51mil,要攞多九間出黎,仲要加借12萬既按揭保費。吳德問按揭保費係咩? 成十幾萬? 朋友話借得九成就要焗比,而家同佢批到再算。兩天後朋友打黎,好穩悔咁同佢講女友個邊「有D野」,可能批唔到,叫吳德同欣婷問清楚。   一問之下,發覺欣婷有成三十萬卡數,每月min-pay都15000蚊,點幫手供樓呢?? 吳德真係晴天霹靂,而家先發覺女友咁「大洗」,幾日都唔聽女友電話。欣婷知今次真係大鑊,喊哂咁叫屋企人幫佢清左卡數先,上網睇左諗樣網話清完卡數攞埋個proof去銀行就可以當做冇借過。搞左一大輪,吳德認為唔可以同錢鬥氣,唯有同欣婷去銀行攪埋佢。可惜奇怪既事陸續有黎,按揭證券公司話今次就算清左個loan都唔肯借,因為欣婷爭既倍數太多同kepp住min-pay。如果下星期成交前上唔到會,辛苦儲落四十萬就咁殺訂!   酒席撻訂 原本幾星期前仲好開心似辦緊喜事既吳德,收工後「死老豆」咁既樣同dad&mum講述今次既困難,都係mummy做人耐,私己多,係保險箱攞左條金出黎,good左八十萬比吳德,令借貸降低至七成。由於借七成只需同銀行deal,唔駛按證批,兩日就批左出埋文件,再加上律師樓超快既速度,同埋買新淨樓睇契係快手D,終於上到會。   personal loan唔係搵人還左就可以當冇事 可惜「經此一役」,咩mood都冇哂,唯有酒席撻訂蝕左幾萬蚊。欣婷自然冇面,知道自己衰大洗,更衰既係完全唔比男友知佢大洗,你諗下知一半都冇咁大打擊呀! 奉勸大家買樓上會前要溝通清楚,申請按揭會令好多野「露底」。仲有你既personal loan唔係搵人還左就可以當冇事,如要承造七成以上按揭,半官方機構按證公司係會話條數計到但因你個report「樣衰」而主觀地唔批的! 唔想擔心上唔到會一係就儲夠錢做七成上會,銀行睇錢份上可以批鬆些少。如咁唔好彩批唔到九成而身邊又冇個錢,可以搵財仔做二按,息口6%。以上「因置業而成不了家」既故事,係真實的!    

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