搵十萬、七成儲蓄率、有間供滿既樓、係咪無敵? #599案半山居民

 問題 諗sir, 最近才拜讀閣下的blog. 好像哥倫布發現新大陸一樣. 睇blog第二天已立即報讀你的收息班…雖然遲,但總好過冇到. 現希望諗sir可以指點一下 本人39歲, 已婚, 未有小朋友, 月入55000, 太太29歲月入45000, 我2004年單名買下一物業現值約6M(已供完), 現收16500租. 另一自用車位1M(已供完). 現金外幣加股票約80萬,太太有約100萬. 沒有任何借貸. 另我兩租一單位自住交16000租. 本人和太太每月可各儲~35000(共70000). 想請教諗sir應如何部署, 以早日達至財務自由   有個不情之請, 因太太在投資上非常胆小(從她幾乎100萬全是現金可見, 佢格言係情願唔賺都唔想輸),希望諗sir可以提供高,中,低風險程度嘅plan等小弟去自行選擇(在最低風險的plan希望不需要動用太太的借貸力及現金,好等佢安心)…萬分感激! 04年買下的兩房單位不打算賣,想留來繼續收租. 現租的地方比較細, 而我和太太打算呢一兩年生小朋友. 所以希望可以買或租個三房單位自住.     另外我和太太可用公司福利以最低1厘借100倍月薪做樓按. 現我倆都冇利用此福利(因我早年買間樓已供完, 而太太覺得現在樓太貴想等多兩年先出擊) 另我和太太現都沒有買任何保險, 因公司已包, 自己覺得重複買好似好浪費, 以你意見, 是否應該現在要買? 還是等到真係唔撈先買? 以我的情況(現沒有任何病痛), 應撰那類保險呢? 幸運地我倆都算是克勤克儉之人, 平時也沒有太大花費. 只希望可以早日達至財務自由. 花多些時間倍伴家人, 做自己喜歡的事. 先謝諗sir指點.   video answer: (sorry, 今集有風扇聲,開大聲D收聽) 重點: -如何計算財務自由位置 -ETF、債券方略 […]

Read more

初心者想了很耐而想不通的問題 #557案窮中產

本人在兩個月前開始看諗SIR的文章, 令自己也想多咗好多嘢(正面既嘢) …..   原來懂得適合地加按, 靈活運用每舊錢, 係可以達成財務增值, 讀者有一些樓宇的問題, 想請教諗SIR , 之前也SEND過EMAIL , 但未有回覆, 因為不知道是否要參加101,102課程才可問?  ANYWAY,望能解答本人的疑慮, 萬分感謝~   本人的情況如何:    夫妻二人,擁有黃埔花園及大埔中心兩房單位各一間,而大埔中心是自住的, 分別市值480萬和360萬 ,而欠款總共450萬, 同樣是付三成首期供緊,月入共5.2萬, 合共每月供緊17000蚊, 黃埔單位收緊租13500, 現有一些諗法, 不知如何是好, 望諗SIR能解答, 謝謝~! 1. 黃埔花園收租用作供款, 自住大埔中心 ( 長遠KEEP兩個細單位)  2. 賣晒以上兩個細單位, 二合一換個大單位黃埔花園自住好些? (以長遠升值潛力來看)  3. 二人的借貸力, 好不好再按100萬來買一些債券,外幣或車位等投資?  (因為有辣招,不能買物業)  望能解答本人的想了很耐, 而想不通的問題, 萬分激謝~~  清心直說黃先生上  答案 黃生呢個問題收到幾次email、更不時有follow up發新問題。只好說筆者暫時有能力解答其中一個,這亦保證了筆者時間平均用在眾多讀者,如發問後要等一段時間才見到回覆,有請大家見諒。   那希望透過解答幫讀者解決想了很久的問題吧,等佢個腦可以空些時間出黎陪下屋企人。讀者月入為52000,借貸力為52000/10000*2.59*50% = 6.7mil,可惜搵過佢幾個問題都未見讀者有提年齡,其實借貸力會跟個人年齡而下降的,今次假設用40歲去答讀者問題,希望透過演算方法令各位有所得著。而40歲正處借貸力最頂點,6.70mil不用再折減。   兩間樓合共供$17000,可惜未有提及按揭餘款欠幾多,此亦是重要資料。回答讀者問題一、即如果我有兩間樓係手、點決定租邊間出去呢? 首先要睇邊間現結欠近樓價之50%,邊間近就租邊間出去。因讀者借貸力只一般、未可以高到「無視一切」,現時已租出黃埔,那請看看此單位能否為你提供租金收入證明,如可借貸力即升至$(13500+52000)/10000-50%*2.59 = 8.48mil,即時可擁更有扣搞作空間。 […]

Read more

攻守兼備換樓攻略 #554案半山居民

諗Sir你好。機緣下拜讀閣下的大作,方知道用盡自身借貸力的重要,但經過連日思量,仍未想通達成理想的做法,煩請諗Sir賜教。   本人32歲,已婚,為專業人士,月入12萬,太太月入2.5萬。09年與太太聯名買入450萬單位自住,息口為H+0.7,月供1.9萬左右,現欠銀行330萬。單位已升值至700萬左右。手上流動資產約70萬,每月可儲3萬左右。因第二名小朋友剛出世,太太打算辭職做家庭主婦。另外,亦希望搬到廣播道或亞皆老街的三房單位。現想到兩方案:   1. 將現單位轉至太太名下,再由本人作擔保人加按套現。待樓價下跌及儲蓄增加,在2015年用本人名買新居,並將現居出租。此乃最理想做法。不過,即使樓價下跌1成,心儀單位亦要800萬左右。現行制度下要付320萬首期,實難做到。 2. 先賣出現單位,再租屋住。再在樓價下跌時,分別用本人及太太名,買心儀單位,及另一細價樓(250萬以下)用作收租。此方法似乎較可行,但風險較高。萬一樓價不跌,手上又沒有物業對沖,又要交租及獨力負擔一家人開支,怕好難再有機會買到心儀單位。 諗Sir,我應該怎樣做? 敬愛你的讀者司徒上    答案  讀者問題不是借貸力不足、而是銀彈唔夠,換唔到名校網三房住宅。可能你問:「咩話!? 12萬月入都唔夠錢買間三房? 咁同醫生律師夫婦有咩分別? 咪又係一個眼高手低既算術蠢材?」 那又不是,讀者的情況頗為寫實,梁班子可攞去研究一下。就係現今係香港搵十幾萬既人、只想買間八百萬既樓都好困難。因借貸收得太緊加上極多稅項,如果讀者咩都唔做就咁行入去買三房,佢要準備首期(800-420)=380萬,DSD雙倍印花稅60萬,再加十萬經紀傭及至少幾十萬裝修錢,現今在港買八百萬樓要四百幾萬cash。試問香港人:「邊個隨時係袋拎到四舊幾水出黎?」   正所謂「民不與官鬥」,而家要住大屋,不妨去九龍城租下新盤,又平傢俱又新,租金可由首期妥善收息取締。要買八百萬樓手上要有四百萬係手、那將呢個數用作「一重天心法」收息,如何? 正所謂買債收息都收成6%,更是保本,何不將四百萬投放一隻或幾隻近似之債券收息,樓價到心儀水平即取出買樓,有智慧的理財方法。   昨天恆大地產豪派息、股票價上升。有銀士可一注獨贏。買隻人仔恆大債券2016年到期、收年息9.85%。保守人仕黎隻和黃perp bond,6.11%年息,李生爭你錢點會唔還呀? 要錢隨時放,見今日和黃既差價係105.75/106.5,即1%。你就當第一年收少1%息又如何?     上過收息101、102既同學了解此開端之後,通常都會暗嘆:「OMG! 咁正既野點解我唔知。」當然呢樣野唔一定係正,請親身了解下對自己適唔適合。另外不同機構有唔同既報價,行外人問價比起行內人有唔同結果,同女人街講價既道理近似。筆者幫到手的,就係於堂上不偏倚地道出每投資物之風險、正確咁解一次少人提及的投資物,及為大家指示最平價的方案執行方法。   講返讀者,將現居轉比太太後更應拉長還款年期,原因已在筆者書本<樓換樓>有提,不再重複。順手加按可套出8.0MIL*70% – 3.3MIL = 約2.3MIL,計埋手上資金應有300萬餘。用上文一重天心法收息已有320*6.11% = $195,520一年,即$16293一個月。之後將原居租出、點都租到$17,000,那一重天收息方案加上$17,000租金收入,即有約$34000。保證係九龍塘租完樓之後仲有幾千蚊淨!   太太宜在轉做家庭主婦前做好借貸,他日無業好難再借,所以今次務必用盡佢張糧單。點解讀者唔而家買樓而去租樓呢? 你諗下讀者而家買要比成60萬稅、唔DOUBLE都要30萬。你就咁將錢套出黎再做人仔定期都收十幾萬,每年自己再補多廿萬已經夠租九龍塘三房啦! 廿萬只係DSD既1/3,咁點解要而家買樓比稅? 而唔觀望三年呢? 講到尾,梁生令好多「有米仕」換樓不成,你知道成日唔比小朋友打機既後果會點? 所以樓價想大跌真係唔輕易。且看新盤能否在年中前將樓價壓多10%,之後又迎一轉向上炒作吧! 筆者有感發展商現時改為有盤慢去、而不急於去貨。可能大家有感情況未必如想像中壞。至於收息的二重天及三重天心法、見下方就滿既收息課程啦!      

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室