書中没有黃金屋? 無樓專才求救! #637案偽專才

諗SIR你好 本人近日經過書局, 看見你的”樓換樓”一書, 二話不說買了回家看. 不讀尤可,越讀越驚! 小弟今年三十三, 小時深信 “書中自有黃金屋”, 於是發憤圖強, 終於成為專業人士. 雖然生活尚算充裕, 但時至今日, 還是未能添置一個安樂窩.理財一道更是不堪入目. 眼看身邊很多朋友已上軌道, 自己卻還是原地踏步, 仍然是無殼蝸牛一隻, 所以想請教一下諗SIR. 情況如下:     家庭(我+太太)總收入: ~$120000 一個2 歲小孩, 外籍傭工一個 於2010曾以9成半按揭買入荃灣一兩房單位 (300萬), 2011年賣出, 賬面賺80萬 之後本想等樓價跌再換一個大少少單位自住, 怎料一等再等, 樓價一升再升, 自2011 年開始租樓至今 有一間居屋於大埔,2012年買入, $265萬, 俾3 成首期, 現尚欠銀行170萬.月供~$7800, 分30 年供, 現估價338萬 這是給父母住的     自己則與太太兒子工人租屋住 月租 $20000 其他支出 (每月): 保險 $5000, 父母生活費 $10000 工人工資: […]

Read more

窮中產急起直追趕上流 #626案庸才

諗sir, 本人一家三口另加1位姐姐,住大埔中心建築面積500尺單位, 先生年薪大約35萬,太太年薪大約24萬,仔仔k1 有諗過遲少少搬出九龍區,儲蓄有十萬左右 2010年以9成按揭買入一自住單位(H Plan 大約1厘, 貸款$218.7萬, 原價$243萬),  現估值大約$340-360萬!現有人出價$388萬另我倆公婆覺得價錢吸引,但又怕上唔返車。 請問應該賣出物業嗎?賣出後租住,待樓價回落後才再上車?還是有其他方法意見?煩惱中 answer:  呢個問題係最始源及老套的,即有間賺左既樓,賣唔賣好? 留意讀者只提及自己及先生月薪幾多、不過無提過自己月儲多少。不過由讀者申報的儲蓄十萬,已經估到每月儲得既係少得可憐。   讀者要做既、係面對自己及重新出發。可能大家睇到呢度都好矛盾、一對年薪(35+24) = 59萬的夫婦,人工唔算係低、但儲蓄十萬肯定唔係高。究竟呢對夫婦既財務位置算唔算好呢? 筆者看法是儲蓄水平高才能為自己帶來財務自由,一個儲蓄率低的人、手停口停、萬一無工返問題都幾大。   筆者意見、一旦賣樓能賺十年所儲、不妨即賣。可是筆者原意是賣樓後套有金錢應小心運用、為自己用不同投資工具產出多方現金流、那賣這個重要的資產才是「賣得值」。可是看讀者個案見他們對儲的運用應不為高明、理財階段連儲錢呢件咁基本既事都未做好、試問點有信心將叫佢地打理樓市上升後所賺金錢呢? 得一個樓市升市、可能要七年、或十幾廿年,萬一讀者將此機遇毀於一旦、到時錢又洗哂樓又無間,筆者更有罪惡感。   最令人激氣的、是讀者間樓只欠218萬,而樓價已達388萬,其實只要補(388*50%-210) =210-194 = 16萬,樓房已可名正言順租出,自己可又單名九成買自住樓,向人生身二間樓出發。舊樓租出後租客自然幫你供哂間樓、自己要做既就係照供自住單位,十幾年過後咪由「苦守獨屋」變成「兩樓在手」,第時阿仔去女朋友屋企見家長都由食菜心upgrade做啃髀! 可惜挖十幾廿萬都無,搞唔成。唯有以身試「法」,將樓加按到七成又轉單名及後租出,套出現金(388*70%-210) = 60萬。那自己再付10%首期上會。   結語是儲蓄水平多少、已部份反映了一個人的理財水平。當然不排除有人家庭負擔極重,搵極都唔夠洗! 大部份暫未在生命遇上風浪的各位,應把握時間做好理財規劃。失業、家人離世、生病、離婚、生意失敗種種事情都有機會係明天降臨你身上! 套用「窮中產如何上流」個案中讀者自述的部份:「多謝你既回應, 你本「樓換樓」我同老公已經細心閱讀過, 實在獲益良多。其實睇完之後, 覺得自己好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。我同老公決定發奮, 第一步起碼買多一間樓。上次向lumyeung sir講過,我自己月入50k, 老公月入60k, 31同32歲, 兩年前係沙田聯名買左層樓$4m, 而家市值錢$5m。最近去左銀行做轉名到我自己名下……..」   希望本blog的文章對大家有所啟發。

Read more

後生仔上車: 大埔與沙田(沙田中心與大埔中心)

*此文寫在早年。惟區內格局不變 收到apple讀者上留言問大埔上車有咩好選擇,想買樓作上車之用。Apple話先前既case主角家庭收入都過$40,000,可唔可以睇下初出茅廬既後生仔點計掂數係大埔置業。   大埔河畔與火車站 先講大埔,墟內單幢樓不談。近火車站既選擇有新達中心及居屋富雅花園,近林村河畔一帶有大埔中心及翠屏花園。係大埔火車站一帶私人屋苑未有貼近二百萬既一或兩房出售,貼近二百萬既上車盤只有遠離車站既大埔中心及翠屏花園提供。翠屏花園以三百幾呎既一房及細兩房為主,1.70mil至2.10mil有售。大埔中心一般size大過翠屏,最細既433呎單位都要2.30mil。兩個屋苑平均呎價$5000。平既原因顯然係屋苑間格及近河屋苑交通只有巴士冇火車。   買唔買居屋? 一行近大埔火車站,價錢即有反映,新達中心平均成交價$6500呎,沒有二百萬既兩房供應。唯一方法係用「綠表價」去買居屋富雅花園,514呎未補地價二百期都有得傾。可惜補埋地價都已經成$6000蚊呎,而樓齡已近三十。另外係富雅用$2.00mil買個514呎既兩房富雅都幾夠住,內籠十分實用住到生埋小朋友都勉強可以,屋苑現正逐間維修。留意居屋既升值能力不及私人樓,筆者不建議你補埋地價咁去買居屋。一是新特首已鐵定增加一至兩房公屋及居屋供應,未來升勢會受阻。二是現時居屋補埋地價已經炒到同私樓差不多,加上居屋有標籤效應及買家市場比私樓細。總括是買居屋最正既地方係唔使補地價同平管理費。   沙田正街 筆者愚見,都係買沙田好過大埔。買沙田指買沙田正街既沙田中心及好運中心一帶屋苑,呎價$6000-$6500不等。沙田比大埔所述屋苑呎價平均貴一成,不過以間格黎講沙田390至450呎既一至兩房,做緊$2.30mil至2.80mil不等,而大埔河畔一帶四百幾呎既兩房都要2.10mil。係咁既報價之下筆者會棄大埔而選沙田。   如因個人因素要住大埔,近火車站會更好。政府正計劃將大埔東鐵經上水通元朗及錦上路,交通要素令該地更上層樓。至於沙田中心(正街)加上附近新城市中心係獅子山以北人口最為稠密一帶,交通便利對後生上班一族最為合適。當然4%以上的租金回報率加上屋苑既高流轉性亦為投資帶來誘因,需知地產根本性就在地點,即係人地話”location location location”。 沙田中心(正街)呢個地段係不二選擇。   上圖為好運中心一個423呎一房單位,樓齡29年。相片只顯示大廳間隔,可見頗為寬敞。地上每個階磚為2呎x 2呎,由「最遠既窗」到中間「附有窗台既窗」照數地下有兩個半階磚,即為5呎,夠間多一個房之用,自行將一房變做兩房。如果諗住兩公婆二人世界可索性保留大廳,保證你間屋大過九龍賣緊三四百萬既樓。     以上係筆者對apple諗住用少少錢開始上會既推薦,畢竟樓價急升後選擇不多。係旺區買番間舊樓係為第時環境更好時換樓而鋪路。沙田正街一帶屋苑根本不愁租客,間格可以。第時買大屋可將呢間樓租出或沽售肯定好快有承接,咁你先可以套番舊錢買新屋或令頸寸「鬆動一下」。   樓齡29年當然算老,不過冇人叫你買間屋住成世既。係集合價錢地利樓齡間隔後筆者還是認為沙田佔先,沙中線通車及香港地運北移只會更利沙田。要知內地同胞對香港既認知係由北向南望,城鎮概念為沙田元朗大九龍,過海根本請都唔到。至於將軍澳同馬鞍山,暫時來說只是偏遠小城。   買呢間樓要準備25萬首期,佔樓價一成。用2.1%利息分30年還每月供款$8429,兩夫婦月入達兩萬元即可負擔。要注意印花稅要成三萬七千元,如果你還是想樓價少於200萬,只可考慮更偏遠既河畔花園了或大埔翠屏了。

Read more

初心者想了很耐而想不通的問題 #557案窮中產

本人在兩個月前開始看諗SIR的文章, 令自己也想多咗好多嘢(正面既嘢) …..   原來懂得適合地加按, 靈活運用每舊錢, 係可以達成財務增值, 讀者有一些樓宇的問題, 想請教諗SIR , 之前也SEND過EMAIL , 但未有回覆, 因為不知道是否要參加101,102課程才可問?  ANYWAY,望能解答本人的疑慮, 萬分感謝~   本人的情況如何:    夫妻二人,擁有黃埔花園及大埔中心兩房單位各一間,而大埔中心是自住的, 分別市值480萬和360萬 ,而欠款總共450萬, 同樣是付三成首期供緊,月入共5.2萬, 合共每月供緊17000蚊, 黃埔單位收緊租13500, 現有一些諗法, 不知如何是好, 望諗SIR能解答, 謝謝~! 1. 黃埔花園收租用作供款, 自住大埔中心 ( 長遠KEEP兩個細單位)  2. 賣晒以上兩個細單位, 二合一換個大單位黃埔花園自住好些? (以長遠升值潛力來看)  3. 二人的借貸力, 好不好再按100萬來買一些債券,外幣或車位等投資?  (因為有辣招,不能買物業)  望能解答本人的想了很耐, 而想不通的問題, 萬分激謝~~  清心直說黃先生上  答案 黃生呢個問題收到幾次email、更不時有follow up發新問題。只好說筆者暫時有能力解答其中一個,這亦保證了筆者時間平均用在眾多讀者,如發問後要等一段時間才見到回覆,有請大家見諒。   那希望透過解答幫讀者解決想了很久的問題吧,等佢個腦可以空些時間出黎陪下屋企人。讀者月入為52000,借貸力為52000/10000*2.59*50% = 6.7mil,可惜搵過佢幾個問題都未見讀者有提年齡,其實借貸力會跟個人年齡而下降的,今次假設用40歲去答讀者問題,希望透過演算方法令各位有所得著。而40歲正處借貸力最頂點,6.70mil不用再折減。   兩間樓合共供$17000,可惜未有提及按揭餘款欠幾多,此亦是重要資料。回答讀者問題一、即如果我有兩間樓係手、點決定租邊間出去呢? 首先要睇邊間現結欠近樓價之50%,邊間近就租邊間出去。因讀者借貸力只一般、未可以高到「無視一切」,現時已租出黃埔,那請看看此單位能否為你提供租金收入證明,如可借貸力即升至$(13500+52000)/10000-50%*2.59 = 8.48mil,即時可擁更有扣搞作空間。 […]

Read more

手頭資金較充裕者既置業要點(答)

->>按此看問題   答: 現時港人退休準備大多不足,原因一係貧窮層有增無減致冇錢既人大把,政府現時只係將問題拖延,唔想同大家講其實到你退休時「連x都冇得你食」! 較有能力既人,希望在本篇文章能帶給你更多想法。先引用卓百德先生發表的報告: 「Long Term, Your Government Will Leave You In The Lurch」(可譯作﹕長線而言,政府會在你潦倒時離你而去)。   卓百德為前大摩亞洲區董事總經理,可算是現任行政會議成員林奮強既先輩。林奮強對香港樓市發展有宏圖大計,以改造大嶼山最為人知。而卓指長線而言,不單樓價升幅一般可追及通脹,而租金亦然,而將樓價升幅(卓百德稱為名義回報)加上租金收入(實質回報),其總回報極為驚人(如圖1顯示的香港住宅投資回報),而就算是日本,雖然20多年來樓價疲不能興,但如計入租金收入,則總回報也能「力保不失」(圖2)。   健叔個案較為獨特,唔同在佢既長俸可用作計供樓上會時的入息。一般人在退休時領取既年金、子女家用、唔同類型既津貼均不可計作入息而長俸卻是可以。就因為咁,62歲既健叔竟仲有唔錯既借貸能力。建議健叔係呢半年物色稍低水物業,趁退休前為自己開拓更多收入來源。   沙田市中心既樓宇固然好租,但樓齡太舊未必符合你買入收長租既策略。相反馬鞍山由新城港至帝堡城地帶樓齡平均十至廿年,唔新唔舊又可比4%以上收租回報。如手頭資金更充足可考慮雅典居,此屋苑大部份為上哂岸既用家,樓價硬淨,不過該屋苑起錶都要港紙「五球」。以上三個屋苑既租客質素頗高,比起而家興買居屋收租,呢幾個屋苑既客確更有實力!   買新樓 你而家睇樓又有四百萬左右既budget,肯定捉你左去睇屯門同將軍澳既新盤。買新樓好處係慳返經紀傭同可能有印花稅津貼,不過租金回報可能低至2%! 你睇下大圍名城萬幾蚊租成千呎樓,度度有放盤,你就知買新樓收租要捱過頭四至五年「甩唔到」既情況,成先苦後甜之像。   手頭資金較充裕者既上會方法 搵到心水樓,預番幾萬銀執靚佢出租。健叔可以用資產證明上會,即係show 銀行月結單比銀行睇叫佢借錢比你。一般係四百萬資產可借一半比你,最盡都係分廿年還,同埋要趁年中銀行未收水時去借,年尾一般唔想做呢類生意。畢竟資產可隨處走,你有證明都係排係後生仔之後。假設健叔睇中間3.80mil,借一半即1.90mil,分18年還每月要供$10800。出示左證明,選plan係另一要點。建議健叔唔選最大路既P plan,反而做靈活按揭,即係借左1.90mil,銀行開番個同樣最多存1.90mil既活期戶口比佢,年利率等同按揭收你既息口。這樣一來,健叔可藉此對沖利率上調既風險。此為手頭資金較充裕者既上會方法。   印花稅稅階冇變過 再盡D健叔可走入大埔買兩個太湖或翠屏細單位,二百萬有售。如有心機可等相連戶,可惜相連同售可遇不可求。分兩個單位買可慳返八萬蚊印花稅。冇錯,而家大部份樓都升左,四百萬既樓根本唔算係咩,可惜印花稅稅階冇變,正常兩公婆想買入間兩房安樂窩已經要成四百萬,同時進貢比政府竟高至八萬幾。還掂都係做五成上會,年紀大始終係買樓方面唔可以用大槓桿,不如分兩間細買入慳返印花稅都是一策略。   健叔其實仲有好多招可出,過幾年阿仔結婚搬出後又可售出新城市廣場轉細些少單位套舊錢,長俸更可作入息證明,如健叔早十幾廿年前利用公務員最易借錢既要點去運用槓桿,退休有四至五間樓供斷係好正常。諗樣謹此祝你生活愉快,畢竟錢銀係幾時都可放在旁邊的事。   請在下方facebook icon like 諗樣網表支持!

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室