後知後覺理財。32歲。計現金流效率 #646屋村仔個案

諗SIR你好: 本人與女友非常後知後覺,近一年多才開始真正理財,奈何我們都對投資毫無知識,而且更是保守派,只懂得買磚頭和定期儲蓄。 以下是本人與女友的財政狀況:   本人32,月入50K。女友自由業,大概月入70K。 剛於4月購入大圍單位345萬(我的名),9成貸款,月供11.5K+管理費 = 大約12K。放租12K,剛好打個和。(一次過收1年租) 現以超低價租住親戚家,月租$3K。 在大陸中銀做人民幣定期$20萬及現金港幣$40萬。 兩人每月可一起儲6萬。   問題: 因為大圍單位純粹作投資用途,現在想盡快於將軍澳區買一層約500萬的自住單位,究竟應該怎去分配現有資金(股票?債券?外幣?),先可以盡快達到目的呢?   心急人上 M&M   ANSWER: 究竟是否每人都需要理財呢? 明顯有些人是無此需要的。理財目的? 絕大部份人仕為了滿足自己日常洗費。讀者及女友共收入(50000+70000)=120,000,月儲60000,即每月洗費$60000。那只要讀者有跟隨通賬上升的租金收入及等於60000、或唔做野只準備7成洗費等於42000即可! 計鬆一點,42000洗費由投資於各項的正現金流產物而來,產物可以係樓房、債券、ETF、保險、股票都可! 明顯的是,筆者自己為免身癢有錢都會用於買樓、可是說樓是任何時間都跑嬴的ALL TIME WINNER,明顯不夠全面的,故筆者現正每日都努力提升自己知識水平。   對此讀者,32歲在2014件初置業,明顯是遲。過十萬月入加上懂得理財,40歲做好財務自由是計得到既事。另外一個月儲60000的partner,現金及定期只有60萬,十分有問題。究竟是讀者打錯定係資料提供得不夠全面? 話年初買樓用哂資金? 可是九成上僧偷摸出租,幾十萬已可做到。現在先計總物業需求: 如要全用樓部署42000月入作退休,要$42000*12/4% = 12.5mil,即供滿的1250萬物業可成。對於不少人而言此為天文數字,可是搵幾個人一齊出力供樓,供哂千幾萬樓又唔係登天咁難。套用保險經紀同我講既一句:「你而家開始儲1200萬,有20年時間,每年只係要儲60萬。如果5年之後,你要儲80萬架啦……」   筆者都明,所以將經紀既說話反轉再用一次:「要儲1200萬,不如我先問你借1200萬係手、再搵四條友還比你咪得囉! 我知咁做經紀你會掉失傭金同每年5%之管理費….可是,我每年都會比返2-3%年息你的!」   當然,保險經紀有1200萬係手根本唔會係sell你個經紀,佢一係帶team,一係都等九月無咁熱先出黎跑數。筆者初入社會時做過經紀,真係一份好辛苦既工作,奉勸一眾拚博中的經妃們,時代轉移,及早搵個新的跑數方法,另外投資保的暴利時間已過。   講返讀者,答案已在前喻,問題係讀者能否找到人先借呢1200萬,再慢慢定額用廿年歸還呢? 最大難度要搞好女友呢個自由業搵到的月入70k。用公司賺? 家族生意賺都有唔明證明方向,要在買樓教學課程再深究。至於12萬家庭月入,借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.6mil。所以讀者只要收入搞好、借錢買樓係頗易的事。   對投資毫無知識的讀者,宜努力將投資水平提升至中等。畢竟人在40歲前有力幫公司,老闆肯比錢你。可是認為人到40之後力氣及個人經濟價值還會提升,你要肯定自己腦中握有瑰寶才行,更要不可被後生取代。買債券、ETF都是適合讀者,股票較不合適。股票之特性筆者覺得係澳門既「埋黎睇埋黎玩」,只不過細價股像舊葡京,附近污煙瘴氣。大價股似金沙或銀誤,包裝好更不時比杯奶茶你飲吧(股息)。如何你係有資產或有儲蓄能力,宜展開低維持費的ETF、債券學習。當然如你是30歲的rookies,玩下股票以小博大是好的。惟不要將全部儲得去博,要消將10-30%儲蓄投放於市場。買股票如果方法對、用10萬同100萬去玩結果都一樣。   另去將軍澳睇樓都係錯,不作明言。由於人工高而儲蓄低,今年先儲錢及睇樓。往後的目標,是要提高自身的「現金流產出效率」。讀者為例,用了34.5萬控有大圍樓,冇現金流,效率為0%。   如用30%資金控有5.6% coupon rate,4.4% offer yield的中國銀行債券,需要資金為800,000*20% = […]

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西九與大圍

衡量一個地區的樓價,最重要應看該地區的商業價值,而不是「好唔好住」。「好住」是很主觀的因素,每個人對好住都可能有不同的定義。   有人鍾意落街有商場,廿四小時有野食 有人鍾意靜,私隱度高唔想樓望樓 有人鍾意養狗要住村屋 有人鍾意搭巴士有位坐,唔介意車程耐d 有人鍾意坐港鐵,準時易就時間 唯獨地區的商業價值,是最客觀的,因為商業價值建基於人流及商戶的聚集,都係真金白銀建立出來的。 上回亦談到,現時買樓,最好係買樓宇質素,環境,交通三方面不俗,同時又具有商業潛力的地區。觀乎bt曾現行的政策和構思,未來三年最重點發展的地區,一定係西九。   中環現時A級商廈的租金,超過$100呎,而且供不應求,放租盤難求。最近投資銀行大摩已決定遷往西九龍SHK環球貿易廣場ICC,將可節省一半以上的租金。 中環金鐘銅鑼灣一帶,雖是傳統商業中心,但實質人流車流早已超負荷,預料西九地區配套陸續成熟,將有越來越多的大企,過海遷往九龍站及附近。 另外,廣深港高速鐵路的總站,亦會定於西九地區,最快2013年通車。屆時由高速鐵路上廣州,車程將會縮減至1小時左右,相信不少位處尖沙咀東部的企業,亦會遷至西九,享受更快速的鐵路服務,現時的慢速直通車相信可以收皮。 因此,可以預計,未來西九北望神州,南繫中環,西接機場,其商業價值,將會急升,假設西九文化區能夠真正落實,更會整個地區,改變為香港新的核心地段。   西九現時的龍頭位係九龍站,亦即SHK環球貿易廣場 ICC的所在。現時的天價樓亦反映出這個預期。接連九龍站的奧運站,樓價亦堅挺,相信未來會持續跑贏大市。 而較為人所忽略的,是八號幹線的通車所帶來的影響,請看下圖。 http://www.hyd.gov.hk/tc/road_and_railway/road_projects/6694th/index.html 八號幹線長沙灣至沙田一帶,於2008年3三月通車。經沙田嶺及尖山隧道由大圍出長沙灣,將會少於10分鐘車程,再經西隧過中環,少於30分鐘。   因此,預計沙田大圍,將成為未來香港核心地段的後花園。 沙田大圍本身的規劃及環境甚佳,可謂新市鎮中的典範,基本因素更勝TKO,市中心商業價值本已極高,加上08年起直接連繫西九,將會使整個地段更上一層樓,話唔埋到時會有地產代理將大圍講做「九龍北」(一如有人將TKO當做九龍東)大圍現時的樓價尚停留在「純住宅區」的水平,預料未來數年應有較突出表現。   P. S. 褰後評述,長實推大圍名城時,真係當係九龍塘下一站咁sell,真係吹脹。站在目前黎睇,大圍未來會接住沙中線,煙駁煙咁可以繼續睇,而西九就唔駛講,個個都係等高鐵。 BY笨發 實地睇樓(3):荃灣樓賣元朗價梗有D野既 (4) 實地睇樓(22):將軍澳樓價高企原因 (4) 實地睇樓(16):港島東寓言:小西灣線不能說的秘密 (4)

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買村屋請著重居住價值

諗sir轉來讀者,詢問有關村屋的事宜: 港島區返工,最理想係結婚後可以住係間村屋,貪可以同狗狗一齊住。由於父母住係馬鞍山居屋,所以睇中西沙至帝堡城或遠至大圍的村屋。 1.買村屋住有咩要留意呢? 2.我應該比貴些少買呎價高15-20%的大圍村屋,定係馬鞍山一帶的較平村屋呢? 3.大圍真的值比貴成20%嗎? 另外點睇cityone及帝堡城?   answer: 正如上篇所講,買樓除左投資價值,還有居住價值。而這個個案,就係另一個例子。 如果從投資價值,大圍當然遠比馬鞍山強,而大型屋苑的大單位,亦都比村屋強。 可是讀者既然選擇得去住村屋,卻不是去追求居住價值的話,就係所謂「椽木求魚」,即係爬上樹搵魚,係背道而馳的。 簡單講,要投資就應該去買大圍大屋苑大單位,要居住就應該去買烏溪沙到泥涌一帶的村屋,反而去買大圍的村屋,或者烏溪沙的大屋苑,就變成兩頭唔到岸,錢又賺盡,居住又唔係最舒適。 買村屋,先要搞清楚個業權同路權,呢方面要問清楚經紀;然後要清楚水電渠都無問題,過晒呢兩關,下一步才去諗價錢。 帝堡城價格落後,最大的變數是旁邊的地皮不是做置安心就是做居屋,加上廣源邨、廣林苑和康林苑,儼然就是公屋之城,只可以平平地當作純居住用,當作投資難免會失望。 至於第一城,就如太古城、美孚新邨,是一些指標性屋苑,加上沒有交通和社區改善,多數都是隨大市上落,收租保值尚可,難以跑贏大市,除非好像黃埔、德福、麗港城之類,受惠於交通改善社區轉型,不然還是想想具有投資價值或居住價值的選擇。   置業信箱(32):黃埔、元朗、東涌,怎麼揀? 置業信箱(18):荃灣區銀碼細又好住之選擇 (4) 置業信箱(21):筆直四百萬,喺將軍澳買邊個屋苑好? (4)

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大圍PK長沙灣: 比投資和居住價值

諗sir今次轉來讀者,詢問有關揀區事宜: 想請教,有關樓宇事宜。 1.價錢相約,地點不同。屋苑在大圍,二十至三十樓齡,二百五十萬,相信未來鐵路的發展。 2.同十多樓齢,在長沙灣,但單枝樓,近工作地點,都是二百五十萬。 其實,應如何分析及選擇。     首先希望讀者要明白,買樓有不同的目的,就有不同的選擇。以往我們都是以投資價值來分析,最大路的方法就是找在未來交通和社區會改善的地方。 這方面,大圍就會比長沙灣優勝,未來多一條鐵路出九龍,而東鐵未來也可以不用轉車過走,這方面就會比長沙灣未來沒有明顯改善,甚至會興建公屋之城優勝得多。 然而,亦有一些人是睇中居住價值,比如現在的交通是否方便,購物是否多選擇,校網有沒有優勢,物價是否便宜等。 長沙灣是一個老區,但相對來說也有更成熟的社區設施,交通和購物選擇也多,而由於深水埗區家庭收入中位數較低,造成物價甚至比新界很多地方都低,這對於上車客來講更重要。 因為現時大圍新增大量人口,淨計名城都有數千伙,大圍站上蓋又有數千伙,但社區和購物設施卻追不上需求的增長,結果現時要在大圍出街食飯都要等位,想買餸自己煮,只有金禧樓下個街市,結果焗住要去區外搵食,以及其他購物娛樂都要另想地方。 對於上車者來說,即時的優惠可能比長遠的升值更重要,試想一下在大圍住和在長沙灣住,居住成本可以每個月都差一兩千,一年下來就是一兩萬。 所以,讀者最好就是清楚自己的情況和需要,想投資升值的當然就選擇大圍,但想上車的話,長沙灣可能會稍勝一籌。 置業信箱(18):荃灣區銀碼細又好住之選擇 (5) 置業信箱(6):怎樣避免買錯校網? (5) 置業信箱(16):新界西邊啲屋苑潛力更高? (5)

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7200蚊月租套房真係痴x線?

圖中關於$7200租套房的照片在網上瘋傳,你見到facebook有人已大鬧「痴9線」,話大埔300呎一房一廳都係租$6000,即大圍套房120呎比大埔300呎高20%租金太不合理。又或,在香港$7200租120呎套房很不合理,究竟係貼街招既人痴線,定係「圍住鬧」既人未想清楚?   樓房同股票一樣,要知真相實在要身體力行。你買細價股唔行廠或鋪,你買樓唔落區睇都會減低自己判斷能力。而兩個月前上過買樓101-103堂既人都知,大圍區內樓房會成亮點,至於是那種不會在此說明,大家可以先落區觀察: 大圍區套房街招係咪好似其他區咁貼到成街都係? 要係大圍買個套房盤容唔容易搵到? 咩原因造成套房難求既原因? 走入大圍村有什麼發現?   如果你係大圍睇唐樓你會發現該地唐樓好細,亦好少有唐五樓。大圍唐樓多在197x年落成,比市面很多50年樓齡的唐樓新淨,更揉合了唐樓冇lift及新興細間隔加唔實用的特徵,再加上地積比率未用盡,所以大圍好少有大間隔及好作間房的單位,令套房盤源極少,從街上你會發現咁多唐樓既地方,竟然搵兩張套房街招紙(如圖)都難,所以租值比其他區高些少是可解釋的。   當然同意7200一個月是貴些少,相信業主也是抱僥倖心理,遇著過大陸客肯比多一千幾百,減些少用番七千蚊租出都「好和味」!區內同類租盤在5000-5500水平,己比其他區如荃灣4500, 元朗3800高出不少。原因當然是返大陸方便,跨區學童之數目比大家想像的多。亦有不少內地人願意用五千蚊租個落腳點,星期六就同個仔返大陸。學生客究竟有多少可走入大圍村看一看,你會發現村內某些行業特別多,都無謂講到咁出面,有時間去大圍踩下單車,順便視察一下。   對於內地人而言,7200/30 = 240蚊租一日房不算超貴的,你租間勁污糟既賓館都要成二百幾一晚啦。只好說你覺得貴既野,人地覺得平。   租單車都不忘細看,單車鋪對正大圍站,他日大圍站三線匯聚,筆者自己就未見過係香港一個有人流既地鐵站會有低增值鋪頭係正對面既。   所以買樓要落區睇,市場自會平衡,有唔明既地方,不必一句xxx就衝口而出呢….

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如何在起跑線上走得順利一點?#506案窮中產

諗SIR, 你好   我和老公剛結婚, 想好好為大家的將來努力, 因為本身兩人都有正職, 時間不多, 所以認為買樓是比較安全和可行的增值方法。   我今年35, 老公40, 按諗SIR的計算方法約有 5mil 和 7mil的借貨力。我持有一層未補地價居屋 (前面計算借貨力時己扣除這個供款負擔), 老公沒有任何物業。有2mil現金和小量股票。現希望可以多買一至兩層有升值潛力的樓收租, 想請教諗SIR以下思路有咩睇法   1/ 黃埔花園 5xx呎的兩房單位, 樓齡24年, 500萬頭, 租15,000; 大屋苑+地鐡通車+大型商場有保值能力, 屋苑流動性亦高, 唯樓齡己經頗高, 有大維修風險, 以致將來樓價停滯不前   2/ 荃灣爵悅庭 6xx呎的兩房單位, 樓齡8年, 400萬尾, 租14,500; 新鴻基樓+荃灣西概念+樓齡新有防守能力, 唯附近是工廠大廈, 景觀一般, 交通除了西鐵, 不算便利   3/ 大圍雲疊花園 6xx呎的兩房單位, 樓齢24年, 400萬頭, 租12,000; 己補地價居屋+剛完成大維修+大圍站邊, 唯樓齡己經頗高, 可能將來樓價停滯不前   另外, 如果有計劃會買兩層樓, 到底應該先用誰的借貨力呢? 因為我已有一層居屋, 如果現在買入算是第二層需要付DSD, 但因為我的借貨力沒有老公高, 現時市況如先買細價樓, 到市況調整買入大價樓時老公便能保持足夠借貨力。   多謝諗SIR你睇完我咁多問題, 希望能收到你的回覆, 讓我們可以在起跑線上走得順利一點.   學生Yan 答案   買樓同運用誰的借貸力是兩碼子的事。老公買樓可以用自己名而老婆做擔保,就當老公人工低亦可以批出貸款,反之亦然。當然你唔可以隨便擔保個朋友,要有定關係才可作擔保人,除非你去財仔比一年十幾厘息啦。同意DSD可避則避,在現今政策下每人一間樓是較上算之舉。   兩人現剩借貸力為5+7=12MIL,每月家庭收入應在8萬以上。由於剩餘借貸力不少而先生年達40,快近約43歲開展的借貸力下滑期,所以決案是先買先收租。但買入的策略如何? 策略即是: 儲埋一大舊錢等50歲時full paid? 斬件買車位或日本樓? 建議讀者作樓市下的「平均成本法」,每隔幾年入間細碼的收租樓。   那為什麼要買細碼呢? 在現今政策下借錢難,大碼樓根本冇人承,你見到香港細價樓升得仲快過大價樓,原因是你而家要買間七百萬既四小龍,感覺是唔上唔落,豪宅唔算(得罪哂~),殘樓亦冇佢份! 可是銀行借盡都係四百幾個,要二百萬多的cash侯命才可完成此小小夢想。所以貴樓冇承接,平盤有人爭。另外香港樓市周期是七年完一小浪,約14年一大浪,每隔三到四年買入自可將入貨價拉平均,再每隔三五七年見成街都係地產鋪既時間沽走兩間,生活從此會變得簡單。當然租金好大可以收租盤數,一買一賣煩人之餘你亦未知邊個係最終著數一方。   黃埔花園好研究,但未見區內有投資水位。當然靠勤力行盤你可以在號輸大市之區份都找到筍盤的,但機率會少一點。荃灣西及大圍都是筆者點評過的區份,大圍樓房極度好租,你到該區會見租盤少、套房盤更少,因大圍一地吸盡幾面客,再加上區內樓盤陸續入伙,商業活動增加令更多人遷入。至於應買那種樓房暫不在此透露。   至於荃灣西的商業活動集中在荃灣廣場一帶,而不是工廠區三寶地段,原因有四: 西鐵站出口和荃灣廣場近乎連接 已批出但未建或未平整的地盤盡在西鐵站周圍。爵悅庭需說賣點是有荃灣西鐵,但步行都要十分鐘 有線已獲批免費電視牌,和荃灣廣場那邊有可步行距離 爵悅庭交通暫時未見改善,相反西站那邊有大型巴士總站之餘,入屯門的青山公路之咽喉位就在荃灣西,那邊有先天條件吸引外區客,前景看俏。爵悅庭那邊只可靠活化工廈出生天

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沙田寓言:雙重15分鐘生活圈

沙田未來十年可以提供多達二萬六千幾個單位,分佈在大圍、水泉澳、火炭、九肚山麗坪路及烏溪沙等地,人口由現時約63萬人增加至71萬人。 現時沙田新城市廣場已經迫得水洩不通,除了本區人外,也吸引外區人前往購物,十年後再多8萬人搬入沙田的話,單靠新城市廣場一帶的商場帶應該唔夠用,咁邊個地區可以乘勢而起呢?   呢度筆者又想分享一個生活體驗,就係一般人免得過都唔會去車程超過15分鐘的地方行街買野。 15分鐘生活圈,成為了沙田市中心跑出的原因。 相比起其他地方,如現時的大圍及馬鞍山,15分鐘的覆蓋面都不夠全面,原因有二: 一是大圍及馬鞍山的位置問題,一個南一個北,點都唔夠位於中央的沙田市中心覆蓋面廣。 二是大部份主要幹線都係去沙田市中心比較直接,例如由獅子山隧道、金山隧道同城門隧道都係一條路直到市中心,就算距離上大圍比沙田市中心近,都要兜大個圈同埋多幾支紅綠燈,結果就係大圍只能靠鐵路接駁才算方便。而沙田市中心除了鐵路外,也有巴士小巴等前往,雖然巴士小巴載客量少過鐵路好多,不過山大斬埋有柴,巴士接駁對沙田市中心都幫助唔少的。 結果,除左區內大部份地區都可以坐15分鐘車到新城市廣場外,外區如荃灣,大埔,甚至紅磡、旺角等地方都可以好快去到沙田,沙田市中心就有雙重15分鐘生活圈覆蓋,市中心的地位是無可取替的。   不過牡丹雖好都要綠葉扶持,沙田咁多人口玩內需都有排旺,單靠一個新城市廣場是不足夠的,大圍、馬鞍山甚至火炭都可以靠周邊的15分鐘生活圈來建立一個小商城。 大圍站上蓋就會起一個商場,馬鞍山現時都有一組商場群,要應付區內人流甚至部份外區客都無問題。 當中以大圍前景好過馬鞍山,因為大圍站到沙中線通車之後會變成東西鐵轉車站,大圍的15分鐘生活圈可擴展至土瓜灣、九龍城一帶,加上大圍站上蓋物業入伙的人流,到時就會多左好多人去大圍,人流加交通就自然會帶旺大圍的產業。   馬鞍山受到位置局限,就算馬鐵擴展成東西幹線,都唔會多好多外區人流。不過唔緊要,烏溪沙,甚至再入少少的十四鄉都會有大量單位落成,商業價值都會隨人口增加而上升。 火炭雖然受惠麗坪路大量單位落成帶來人流,可惜產業發展受到鄰近屋苑小業主大力反對而令到區內部份工廈不能轉型做商住用途,火炭只好繼績同工廈貨倉為伍,區內居民買野唯有繼續依賴已經迫到爆的新城市廣場了。 by準隼 http://notcomment.com/wp/?p=8631   股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)

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