西九與大圍

衡量一個地區的樓價,最重要應看該地區的商業價值,而不是「好唔好住」。「好住」是很主觀的因素,每個人對好住都可能有不同的定義。   有人鍾意落街有商場,廿四小時有野食 有人鍾意靜,私隱度高唔想樓望樓 有人鍾意養狗要住村屋 有人鍾意搭巴士有位坐,唔介意車程耐d 有人鍾意坐港鐵,準時易就時間 唯獨地區的商業價值,是最客觀的,因為商業價值建基於人流及商戶的聚集,都係真金白銀建立出來的。 上回亦談到,現時買樓,最好係買樓宇質素,環境,交通三方面不俗,同時又具有商業潛力的地區。觀乎bt曾現行的政策和構思,未來三年最重點發展的地區,一定係西九。   中環現時A級商廈的租金,超過$100呎,而且供不應求,放租盤難求。最近投資銀行大摩已決定遷往西九龍SHK環球貿易廣場ICC,將可節省一半以上的租金。 中環金鐘銅鑼灣一帶,雖是傳統商業中心,但實質人流車流早已超負荷,預料西九地區配套陸續成熟,將有越來越多的大企,過海遷往九龍站及附近。 另外,廣深港高速鐵路的總站,亦會定於西九地區,最快2013年通車。屆時由高速鐵路上廣州,車程將會縮減至1小時左右,相信不少位處尖沙咀東部的企業,亦會遷至西九,享受更快速的鐵路服務,現時的慢速直通車相信可以收皮。 因此,可以預計,未來西九北望神州,南繫中環,西接機場,其商業價值,將會急升,假設西九文化區能夠真正落實,更會整個地區,改變為香港新的核心地段。   西九現時的龍頭位係九龍站,亦即SHK環球貿易廣場 ICC的所在。現時的天價樓亦反映出這個預期。接連九龍站的奧運站,樓價亦堅挺,相信未來會持續跑贏大市。 而較為人所忽略的,是八號幹線的通車所帶來的影響,請看下圖。 http://www.hyd.gov.hk/tc/road_and_railway/road_projects/6694th/index.html 八號幹線長沙灣至沙田一帶,於2008年3三月通車。經沙田嶺及尖山隧道由大圍出長沙灣,將會少於10分鐘車程,再經西隧過中環,少於30分鐘。   因此,預計沙田大圍,將成為未來香港核心地段的後花園。 沙田大圍本身的規劃及環境甚佳,可謂新市鎮中的典範,基本因素更勝TKO,市中心商業價值本已極高,加上08年起直接連繫西九,將會使整個地段更上一層樓,話唔埋到時會有地產代理將大圍講做「九龍北」(一如有人將TKO當做九龍東)大圍現時的樓價尚停留在「純住宅區」的水平,預料未來數年應有較突出表現。   P. S. 褰後評述,長實推大圍名城時,真係當係九龍塘下一站咁sell,真係吹脹。站在目前黎睇,大圍未來會接住沙中線,煙駁煙咁可以繼續睇,而西九就唔駛講,個個都係等高鐵。 BY笨發 實地睇樓(3):荃灣樓賣元朗價梗有D野既 (4) 實地睇樓(22):將軍澳樓價高企原因 (4) 實地睇樓(16):港島東寓言:小西灣線不能說的秘密 (4)

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買樓附送「試住期」? (上)

Ms. Devil 係一個精明既會計師。佢為人「度」到盡。現時需要一間有工人房既單位同一個小朋友及經常北上既先生居住。係四出睇樓後,鎖定大圍名城,又係「和黃恩物 長實傑作 」。     個案: Ms. Devil 40歲,月入$35000,私己$2.0mil,小朋友開始讀小學 Devil’s Husband 38歲,月入$35000,私己$0.5mil,每月要將洗淨既錢「上繳」。 兩人父母雙存,家中有一菲傭。 Ms. Devil為人極之口密。但絕不表唔同人講野。相反,佢將人生教練Santino教既技巧成功咁運用到買樓講價上面。 佢睇中大圍名城有極多又可租又可賣既吉盤,所以選擇呢個屋苑。買樓最忌樓上漏水同「騎呢」鄰居,名城炒盤多,單位有一半都係「擺」係度,所以「騎呢」人少出現。「騎呢」係咩? 垃圾四圍放整污濁個走廊,偷偷地養狗比佢隨地尿尿攪到成條走廊「一浸味」是也。其實筆者是喜愛寵物的,咁講只係想你留意睇樓時要注意間樓之餘,走廊都要留意。名城屬和黃新盤,對於抗「漏」力只有望維持十年。     緊記Santino教誨 係遊左成個月花園之後,佢睇中一個係第一個禮拜其實已經行過既「鎖匙盤」。即係入面無人住交低左鎖匙比地產可以隨時上去睇既。係睇樓既過程,佢緊記Santino教誨,只係搵兩公婆其中一個同地產講野。因為兩個人睇一間新到既單位定有唔同諗法,係一路同agent行住睇樓而又無夾定之下,如果大家猛咁同agent講野你地好容易漏左口風比人知你地鐘意邊個單位多D。當agent 鎖定你鐘意左邊個單位之後,佢就算有筍野都唔會再介紹比你。反而佢會力谷你要左鐘意個單位就算。如果你保持唔到45度既眼神望向agent而正面咁望住佢傾個單位,你身體語言表示左對單位既濃烈興趣,agent一定會將業主個價講大25%開價比你(平常係開大10-15%)。其實咁做都好正常,人地只不過想快D做成生意,換轉你係賣衫sales你都會咁做。     筍野真係一瞬即逝 咁既然有樓睇中,點解仲要行咁浪費時間呢? 咁要睇下你既時間值幾錢。你行屋苑係因為要鎖定買邊幾種呎數既單位(通常最尾鎖定一或兩種就可以),同埋用頭兩個禮拜話比agent知你唔係LuLu,唔係筍既唔好介紹比我。到你睇到個屋苑熟哂,即係我講個座數同單位號碼你要知大廳同主人房係望住東南西北咩方向加埋做緊咩市價,咁樣agent一有新盤返即刻用電話講個座數高中低層同單位號碼及價錢比你,你就知呢個盤筍唔筍,係筍既即刻去睇樓check番有冇古怪然後落票買。真係筍既野係一瞬即逝,你要做好準備好似釣魚咁先會買到筍貨。如果你擁有既錢令你覺得樓價5-10%唔算係咩野,請你忘記睇左以上一段。   請簽睇樓紙 究竟入到間屋睇樓要睇乜? 都係個句,請支持(like)諗樣網,我地會係以後章節詳談。另外一招Ms. Devil聽朋友介紹既招數係唔好簽睇樓紙,又或者如果你諗買樓係買比自己名既,就搵你老公簽,好可以令你係買樓最後階段搵返收最平傭金既agent買(公價係1%,新樓免傭金)。筆者未詳細研究過呢個方法可唔可行。不過同筆者partner得既agent我都會比返合理回報佢,如果唔得既agent見完一次就冇第二次,為左令社會更和諧,請reward有付出努力的人(agent)。   講返睇中既名城1030呎18樓SB單位。首先,點解叫SB單位?因為而家新既和黃樓一梯其實成20伙,為左唔好比人公屋既感覺(1801, 1802, 1803….1820室),佢地將一層樓分左南層同北層(S或N),再加上你用開既(ABCDEFG),咁就可以心理上高貴D。Agent話業主叫緊795萬,或者租$17000蚊一個月,業主係大陸人,睇中既佢可以送訂送到上天津。如果agent係新認識既,其實第一次還價唔使太認真,你將佢個價less 20%比返佢就可以。注意你每次講價都唔好做最尾打比agent等佢覆o個個,同埋答佢既字數一定要少過佢,比一個漠不關心,買到就買既樣子,切忌帶小朋友去睇樓壞你大事同埋要同老公(or老婆)槍口一致。    Ms.Devil覆左less20%既價比agent之後,agent比左一副不屑既樣子比佢睇。Ms.Devil叫佢話左比業主先啦,話比佢聽你淨係想傾呢一間。放低幾個字之後果然係下晝agent就打番黎話740萬都可以傾,減到$7.40mil已經係$7200蚊一呎,仲平過而家D全新盤。由於傾談仲係表面,Ms.Devil只係好求其咁話佢用間銀行估唔到7.40mil,叫佢再減減。   兩日之後agent再打比Ms.Devil,話業主大把錢唔等賣。佢fax左4間銀行既網上估價,話平均都到7.30mil,Ms.Devil即刻delete左部fax機既memory咪等佢print出黎變廢紙。皆因agent咁主動fax得比你都係到價,唔到價既佢又會自圓其說咁話升得快到銀行估價都追唔到好抵買。Agen話佢幫業主講埋最后呢口價7.28mil。Ms.Devil就搵佢老公過橋,話佢老公睇過其他成交記錄,同樣層數715萬就有交易,最新一單係2月16號成交上到填土廳。佢覺得好鐘意但係價錢唔到老公唔比買。係呢次講價Ms.Devil比左較實質既理據比Ms.Devil,因為談判係有進程圖既,今次議價已進入較實質階段需要比一些實質既數據同人傾談,話比談判對手聽你係有搵過資料,擺出真係聽過佢講既姿態同埋尊重佢,另外要放風比agent聽你係真係鐘意既,鼓勵佢同你再做野。Agent一聽之下,叫Ms.Devil到佢間鋪頭再傾。  Ms.Devil心目中既價錢係少過700萬,因為少過7.0mil可以問銀行借到7成上會。到左鋪頭,agent當住Ms.Devil同佢老公面前打比大陸既業主,即時上哂身咁變左另外一個人,佢喊住咁話Ms.Devil有成三個小朋友負擔好大! Ms.Devil雖然即時比人講到多左兩個仔,不過經驗豐富既佢只係冷笑一聲,究竟agent攬邊科? Ms.Devil又點樣可以「昆」到人係買樓前仲要免費比去試住一排咁爽呢!? 係下一篇會記載成個個案及終結。欲後後事如何,請like諗樣網收看下回分解。  

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