理財個案分析 – 為3000萬資產小試牛刀製造36K月正現金流【諗sir】 #2748
本人約38歲, 1) 850萬物業 – Yoho Mid Town (已供滿) – 父母居住 2) 600萬物業 – Yoho Town (已供滿) – 自住物業 3) 父母買年金70萬 4) 父母購買了保險儲蓄約 140萬 5) 自己外地物業投資,100萬(已供滿),每月收租約$5,000 6) 尚餘現金約1300萬 每月家庭開支約5-6萬元 如想每月有穩陣的回報,應該點樣安排? 最多每月被動收入有幾多? 其實讀者財富可再上一級,問題是佢可能認為借貸唔「穩陣」,兩間物業現時都FULL PAID冇借貸,有錢都只擺無關痛癢的銀碼買下年金而妄顧通賬為銀紙帶來長遠購買力下降,最後被逼降低生活質素的風險。明白有些人信奉「唔做唔錯」,亦有些人係「日日都要炒股票」。我們將提出兩者之間的可行辦法。 年金同儲蓄保一向都少好野,那些都是次要問題,先不解。 應將物業加按然後將資金投入香港一些地產商或保險公司直債,懂得選自有7-9%年率的選擇。初買先不用槓桿,之後當然可將例如8%年回報的直債,利用例如3.1%的融資成本(貼近現時1MTH HIBOR),把回報提至 (USD200000*8% – USD140000*3.1%) / USD60000 = 19.4%。仲要係有到期日會保本之直債。現時市場仍在高息口週期中,債價較低自然有較好回報。當23年尾開始減息之時,你再部署個價就唔再會似而家咁靚。 我們建議之步驟,先「就咁買直債」及「不要做槓桿」。擔心瑞信AT1那種風險者,其實唔要銀行金融類直債就可免除AT1/2債一旦被write off之風險。AT1/2只是金融類債才有的事情。避開唔難仲有大把野揀。 再下步,槓桿。上述19.4%是槓盡的回報,然而年尾融資息率會再下降,加上客人不一定要盡槓。為客人調節槓桿水平令日後一旦市差要補倉時有預算、或者做定些防備令補倉的資金可手到拿來,全面關顧才是好的策劃。 行熟上面,將600萬按一半出黎,件回報15%,即300萬可產出45萬一年即日37500月現金流,供返300萬借款只係月11K,即正現金流為26K,呢個變出來的26K收入已夠讀者租樓四圍住同旅遊了,不要忘記佢間屋只5成按可以出租,收返既租又係收入。所以實質月現金流成36K/月樓上。 淨係試好呢個辦法,已顯得將樓FULL PAY而淨擺好浪費。及透過買年金比保險公司食差價,保險公司將你供保險既錢去買債券收息然後食差再PAY保單持有人,都係有點商榷之地。 由於不少舊朋友都從事保險工作,及需要賣不太精神的物業去收高佣,那公開文章點到即止。人生要行「1」同「0」難度低,但久守必失。故投資上不要「絕對」的「穩陣」或進取。好似諗sir自己咁,如果認為做生意唔夠穩陣,而打工。咁就無可能會有而家手上團隊及資源既。