Search Results for “雙倍印花稅” – Page 12 – Homebloggerhk 收息買樓債券基金財務自由

物業利得稅、物業印花稅、投資8個階段

By Homeblogger June 14, 2013 1 comment 屋村仔, 諗sir

>>>按此回上篇你好； 5月入了太子及深水步單枝，共4.26MIL, 首期給了三成多，按揭共2.8MIL 問1. 想問那個融資安排好些, PLAN A:做十年按揭，月供26000,扣除租金收入仍要供12000. PLAN B:做25年，可抵鎖供款，還有少量現金流。個人想PLAN A, 因為家庭月入十萬，兩年後其中一間的欠款只餘1.1MIL，憑價劵和價劵基金收入加儲蓄可FULL PAY 其中一間。問2. 如果不FULL PAY, 便會將資金買入多間，到底開公司, 以公司名義買，還是用個人名義買多間，兩者都要給額外或雙重印花稅，但那個著數？問3 第二層物業的首期是賣掉現有投資換來 PLAN A: 50多萬人仔定期, 每月可收1300港紙息加升值預期 PLAN B: 60多萬高收益亞洲債券，每月可收5000幾港紙息加2017年到期，會收到10多萬港紙息差。煩請給予意見 ANSWER: 再一次提出，港人的個人投資周期中8個階段 1. 個人特質發展 2. 儲蓄階段 3. 投資工具試用期 4. 擴張借貸 5. 二度擴張借貸 6. 退出部署 7. 去槓桿階段 8. 穩健收息保養期詳文見: http://homebloggerhk.com/?p=8453 要解答讀者應否做十年按揭或廿五先按揭，先要知道讀者現在是需要擴張借貸還是逐步去槓桿。如果讀者是四十歲以下，除非已成李生手下猛將，否則借盡去擴張借貸，努力產生被動收入去產生財務自由是必須的。這符合了諗樣提出用時間去貶抑債觔這原則，亦利用港元時跟美元長線貶值這背景。所以做PLAN A想快手清還，實在不須，應有債就拉長還，最緊要搵個好租客，令你正現金流不曾中斷。

買賣村屋再加私貸之新辦法

By Homeblogger June 12, 2013 屋村仔, 諗sir 保險

諗sir你好！睇左諗sir個blog大約個幾月, 今日抽左時間例出想問既問題, 望諗sir指點一下小弟小弟31歲, 女友30歲，月入我是36K女友約$22K (共$58k), plan 2014尾 / 2015年頭結婚, 我地都係港島區返工, 人工每年大約有5-8%加幅, 最理想係結婚後可以住係間村屋，貪可以同狗狗一齊住。由於父母住係馬鞍山居屋，所以睇中西沙至帝堡城或遠至大圍的村屋。本人資產如下：基金儲蓄共: HK$300,000 流動資金: HK$50,000 扣去所有什費, 家用, 保險, 每月能儲蓄 : HK$5,000 女友: 基金儲蓄共: HK$100,000 流動資金：HK$500,000 每月儲蓄 : HK$8,000 女友家住港島居屋，是女友和母親名下的。問題如下: 1. 自知收入不算高同儲蓄不多, 結婚都可能用左大約$20餘萬多, 我問過好多agent話村屋只可做五成按揭，如果咁我而家唔夠首期，係咪真? 2. 因為唔夠首期，香港按證亦不肯做二按借到85%，我有咩方法可買村屋? 買村屋有咩要注意呢? 如果我一定要聯名同女友買私樓，因女友是「有樓人仕」，係咪做唔到九成按揭? 自知投資技考不高, 只會做基本基金儲蓄, 但睇多左 homeblogger 後識多左d樓市上既野, 多謝諗sir俾到大家寶貴意見, 謝謝!

「港人港地」很失敗？

By Homeblogger June 7, 2013 其他作者, 樓市文摘

昨天啟德新發展區的兩幅「港人港地」地皮揭標，中資背景的中國海外(688)以每幅22.7億港元投得，合共45.4億，投資額接近90億。兩幅地皮的合共可建樓面高達88萬呎，最少建1,145個單位，本港樓市又有新焦點。港府自2012年起，引入買家印花稅(BSD)就是為減少外來，尤其是內地的資金流入本地物業市場，試圖降低市場的整體需求，加上金管局收緊按揭，再有雙倍印花稅(DSD)的實施，逾千萬樓價的豪宅市場已經降溫，前數月傳媒倒轉炒作，狂報「壞消息」。不過上車盤只是輕微跌一浸後，又再企硬。最近有位教書的朋友，希望結婚前先置業，從筲箕灣，搵到九龍灣、再入沙田，最後去到馬鞍山，才找到一些心水單位，可能市場「貼價」沽盤仍然不是太多。雖然教師朋友有需求，但遲遲未下決定，就是擔心政府隨時會再出新招，打壓樓市，一買即做「負資產」，暫時可以做的就是，盡量買細一點、遠一點、平一點的，留下彈藥，如果未來樓市真的狂跌，才換回心水地區的單位。「港人港地」很失敗？回到中國海外買港地，有批評指，內地資金在變本加厲，不單止在港買單位，而且買地皮，再弄麵包賣給港人，實行賺盡港人錢。但值得注留的是，今次有29份標書競爭，而中海外出的價錢最高，隨時會中「贏家詛咒」，即「買貴地」，中海外於1997年，已曾中招高價買入赤柱地皮，那時它的合作伙伴，還搞到財困，最後得到家族支持，才渡過難關。另外有評論指，地價每呎五千元，建築費每呎二三千元，再加上利息及利潤，預計開售時實呎價錢逾萬元，即500呎單位要賣500萬，不是港人能負擔的，整個「港人港地」政策非常失敗。不過並沒有提到，華懋以13億奪朗屏站南地皮，呎價只是2,876，較鄰近地皮低12%。其實「港人港地」政策，限制未來可持有的業主，已減低市場需求。這個計劃並不是居屋項目，計劃七折售樓，成敗不應該只是以「預期開售價」而論。試想想，換轉元朗的地皮，引入「港人港地」條款，土地呎價可能跌至2,500元，加上一堆成本，預期實呎少於八千，那就是成功的政策嗎？現時政府的確是問題多多，但有時批評也要講一點道理吧！點計都好，條款怎樣也對港人有利呢。至於高樓價問題，兩年幾前開始，已經寫過很多次，政府一日不大力開發新土地，更改郊野公園用地又好，填海又好，物業供不應求的問題，不會自然消失的。如果等待需求消失，而不增加供應，那就只好期待香港經濟進入衰退，但那不是大家想看到的。 SOURCE: http://www.snb.hk/blog/front/blogindex.aspx?blogid=27293

慢速致富起步有法(答)

By Homeblogger March 4, 2013 買樓個案工商廈

>>按此看問題對不起，筆者知你心急但由於要對其他發問者公平起見，只能在兩星期多後才回覆。於投資銀行工作，可能令你於市況差劣時連錢都借唔到，所以買入面積較少之樓宇開始供樓，實為踏實致富之第一步驟。香港人最想急速致富，但筆者觀察多年，想快而又能致富者比失敗者多99倍!能急速成功累富者，多數都避不過把早前賺得之財富盡數虧蝕，打回原形。所以本網教導的，是一個緩慢但成功率較高，利用時間助你累富之法。現時在投資角度說，住宅價格只平穩發展。如果只是為投資作法，工商廈反而更有勝算。當然自222辣招後買入工廈所繳之從價印花稅已增，另外按揭只借樓價一半或更低，但香港有不少工業區正轉營中，今次政府打擊工廈市場，不一定是壞事。反而分出那些工廈之價格升幅是炒作需求，那些是真正有供求需要。我先假設你不是買入工廈來「摸貨」的，因上文已述筆者不懂教你快速致富之法，充其量都是和你相討如何在港求存。買入「炒味濃」之工廈，可能令你單位終日丟空，沒有租金收入不能長守。到心儀地區看人流、觀察車出車入及單位友鄰，是買入工廈前之必要。買入住宅可能要旺中帶靜，但工商廈可是要大堂向正街、出入要方便(最好有通宵VAN)，才會得到租客清睞，自然放租容易。地下車場可以停泊多少車輛亦是一因素，出面條街細而入廠之車大，加上如附近工商廈有同一情況會令條街經常「塞死」減低租值，觀塘有一處就因此趕走不少租客，又是你不到該處不知道。在現時只借一半及縮減可還款年期下，買工廈變負資產之機會較低。但如觀塘最近有面向麗港城之新盤索價萬元一呎，不知會否在調整時跌至$5000，加埋近10%雙倍印花稅，你要多睇和用長線投資的角度入市。荃灣西，九龍灣有不少潛力而呎價未有像觀塘般大炒起。如你肯定要買住宅作投資，九龍灣相信是你提及過幾個地區中最有機會尋寶的。你可參考筆者在前文所言，最好係市比高位低至少一成時才入市，投資和工作一樣，是拚耐性等時機。當然時機唔係等就會到，是要由自己創造的。請先了解幾個地區和工商廈投資要點，令你更有勝算。

九龍跑羸，港島包尾中原指數再創新高

By Homeblogger March 2, 2013 Trash 中原指數

中原指數再創新高中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，中原城市領先指數CCL最新報121.64點，按週上升0.05%。公佈的指數，根據2013年2月18日至24日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算。當中有逾五成的交易是在2013年2月4日至10日簽臨時買賣合約，即2013年2月10日新春長假期前一週。而港九新界西三區上升。新界西區指數連續三週創歷史新高，報102.82點，按週升0.81%，連升五週共5.27%。九龍區指數創歷史新高，報122.13點，按週升1.35%，連升二週共1.62%。港島區指數報130.82點，按週升0.21%。新界東區指數報118.18點，按週跌0.69%，結束六週連升。政府上星期新招「雙倍印花稅」對樓價的影響，將在三月下旬公佈的指數中反映。

冰封樓市

By Homeblogger March 1, 2013 其他作者龔成

新預算案中並沒有在樓市上再推新招，因上星期的樓市辣招，其力度不能忽視，已對樓市的成交有一定的影響，而政府亦要慢慢觀察成效。政府於上周推新辣招，提高整體樓宇買賣印花稅率，以令樓市降溫。除針對住宅物業外，亦首次針對非住宅物業。新招增加物業市場的交易成本，政府期望新招能防範樓市風險進一步惡化。其實，政府出招早已是有跡可尋，政府之前多次表示當樓市過熱時，就會毫不猶豫地出招，而在梁振英發表施政報告後，樓價以繼續上升來「回應」這份施政報告，因此，政府出招是意料中事。而上星期政府出招後更表示「今次推出雙倍印花稅後，政府會緊密觀察其成效，在有需要時作出適當調節」，其實政府在暗示，將來好有可能會再出招。但出招不代表能令樓價下跌，回顧之前政府多次出招，每次出招後不久樓市又重拾升軌，這是由於最根本的問題沒有得到解決，即供應與需求，在過去的出招當中，有部分的確令需求減少，但亦同時令供應減少，而有些情況，只能令需求推遲，並不能將需求消滅。而上星期的出招，亦有類似的味道，可說只是權宜之計，而政府其中一個目的其實是盡量買時間，令現時的市場資金過剩及供應不足環境下，盡量將需求推遲。其實，政府出招的目的不一定是要令樓價下跌，因為政府其中一樣想做到的，就是「冰封樓市」，盡量令樓市的成交減少，目的在於減少金融體系中的風險。假設樓價在這刻逆轉，在現時價位買入的業主就等同「中伏」，亦很可能成為負資產，而政府正是想令「中伏」的人數盡量減少。因為負資產對整個香港的影響可謂不少，當負資產增加，不只對銀行體系造成風險，亦令香港的消費市場、就業市場衰退，亦令香港經濟受影響，造成惡性循環。因此，接下來政府仍會用這種風險意識來針對樓市，在供應遠水不能救近火的情況下，用手段盡量將樓市冰封。

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