新預算案中並沒有在樓市上再推新招，因上星期的樓市辣招，其力度不能忽視，已對樓市的成交有一定的影響，而政府亦要慢慢觀察成效。   政府於上周推新辣招，提高整體樓宇買賣印花稅率，以令樓市降溫。除針對住宅物業外，亦首次針對非住宅物業。新招增加物業市場的交易成本，政府期望新招能防範樓市風險進一步惡化。   其實，政府出招早已是有跡可尋，政府之前多次表示當樓市過熱時，就會毫不猶豫地出招，而在梁振英發表施政報告後，樓價以繼續上升來「回應」這份施政報告，因此，政府出招是意料中事。而上星期政府出招後更表示「今次推出雙倍印花稅後，政府會緊密觀察其成效，在有需要時作出適當調節」，其實政府在暗示，將來好有可能會再出招。   但出招不代表能令樓價下跌，回顧之前政府多次出招，每次出招後不久樓市又重拾升軌，這是由於最根本的問題沒有得到解決，即供應與需求，在過去的出招當中，有部分的確令需求減少，但亦同時令供應減少，而有些情況，只能令需求推遲，並不能將需求消滅。而上星期的出招，亦有類似的味道，可說只是權宜之計，而政府其中一個目的其實是盡量買時間，令現時的市場資金過剩及供應不足環境下，盡量將需求推遲。   其實，政府出招的目的不一定是要令樓價下跌，因為政府其中一樣想做到的，就是「冰封樓市」，盡量令樓市的成交減少，目的在於減少金融體系中的風險。假設樓價在這刻逆轉，在現時價位買入的業主就等同「中伏」，亦很可能成為負資產，而政府正是想令「中伏」的人數盡量減少。   因為負資產對整個香港的影響可謂不少，當負資產增加，不只對銀行體系造成風險，亦令香港的消費市場、就業市場衰退，亦令香港經濟受影響，造成惡性循環。因此，接下來政府仍會用這種風險意識來針對樓市，在供應遠水不能救近火的情況下，用手段盡量將樓市冰封。

>>按此回問題 首先多謝小敏千字來文，看你在購買力之推算、聯名轉單名之部署，及對被動收入之重視，相信你也有花點時間在HOMEBLOGGERHK鑽研。在七月賣出樓房後你合共有四百萬現金係戶口，以三十來歲之年齡來說，比上不足，比下有餘。惟金額只及在普通零售銀行開立尊貴戶口，不夠在私人銀行開立帳戶，財務玩法受掣。美金一百萬元或等值可在細間私人銀行買債再用低息循環貸款，年息只係2%左右，逐日計息，平過按揭。所以都係越有錢更容易變再有錢，可買入二線在港公司之債券，年期不過3-4年而收息約5%，睇對樓盤又可以將錢係私人銀行拆過出黎，借幾日轉數又得，借成年都係稅貸咁既息口，極之方便。   講返小敏，情形適合一眾想從工作抽離而轉做全職媽媽之女仕參考，先在辭工前用自動轉賬薪金證明問銀行借錢，淨出先生作「無樓人仕」，即時配合到政府辣招於第二套房double從價印花稅之做法。現時有四百萬現金在手，但沒有私人銀行的支援下投資工具有限，可利用澳元與港元在利息上之差異，造可一個既靈活，限制風險，而可收較高息之法。     如果你投資年期可以有三至五年(即係諗住呢幾年唔再買樓)，咁比較客易，你可以去買入澳洲之大銀行發行之澳元計價債券，放幾年每年收益率8%應冇問題，本金亦會到期歸還，只剩下澳元兌港幣之下跌風險。惟此風險可由你買入澳元之金額而控制，小敏有四百萬港元，可將三百萬轉做人仔一年定期收息，在港年息3.75%，即一年收回等於港幣112,500的利息。為方便計算，本文假設人仔同港元黎緊一年兌價「打和」。然後用一百萬轉哂做澳紙買債，冇本金風險(假設你買入發行人評級A或以上之債券下)但有兌換風險，收息8%即$80000一年。成筆錢共收息港元$(112500+80000)即$195,000，平均$16000(即年回報4.8%)一個月，可幫補小敏離職後之損失。   最要命之風險係澳元兌港幣(或更深入諗係人仔)下跌，如一百萬港元變做澳元之投資因澳元在一年後由今日(1 Mar)7.95跌11.25%至7.0，澳元之跌幅會將你係人仔收到之利息洗刷掉，因一百萬(又變番港幣睇)跌11.25%咪輸左$112,500，咁你四百萬組合只賺$80000，慘淡地收2%總組合回報。當然好過你就咁放港元定存。當然你會問如果澳元跌低過七蚊點算? 或者我唔想買咩澳洲紙銀行債比人「縛」幾年呢? 由於答文已達千字，bookmark homebloggerhk或facebook聽日會比埋下半部方法，明天再談。

>>按此看問題 答: 我相信中產兄唔會介意我用中年黎形容佢，至於是否中產諗樣已去信財政司司長辦公室，睇下佢能否合符中產之定義。姑且先叫讀者為一個中年中產。唔好以為咁叫係冇意思，你到中年理財方法與年少不同，中產可以錢搵錢但窮人無左六千蚊連開飯都成問題。Well，中產兄個案與我之觀感，是家庭儲蓄水平頗低，家庭月入人中近十萬而現金水平只得相等於五個月人工。當然家家有本難唸的經，亦有可能中產兄沒有披露他在股票方面之投資。現在用所知資料，將此個案為大家分析一下。    中產兄令我諗起友人提及佢奶奶鬧佢老爺之一段說話，話佢到退休之年就對左兩件事: 1.娶左佢2.買左間樓。Well，我相信中產兄不得不承認佢之前如不作「樓奴」，今日「邊度都唔使去」。點解? 好明顯如果唔係間樓升左兼可加按到3.20mil，佢退休年齡(或達成財務自由)可能要再遲十年。當然香港是危機處處的，錢易黎但亦越唔見使! 買樓收租固然好，因為租金會隨通賬升跌，而自動對沖通賬風險。如果中產兄支出不大，勉強可行反地心吸力策略，即每兩年買個小單位用平均價而入市。現因支出比重大，唯有行番普羅大眾之法，即靠自己time the market。    Time the market冇可能100%成功，如你是樓市長線投資者，趁後生借落筆美金，時間可以沖刷走你欠下之債務。現因要time the market，如中產兄現在買入單位放租，不是良策。應先盡力加按，及將單位趁機轉至單人名下(如果是聯名)，可以老婆有樓係手及老公存放套到的現金，現存債券基金或人幣存款以待良機。將原有單位轉至單人名係要配合政府新辣招，個人名義購第二套房是要交雙倍從價印花稅的，不如先將中產先生「淨身」，下次買樓可有兩好處，一可以九成上會，二可以避免雙倍從價印花稅。當然新買樓做九成上會唔可以租出，唯有到時決定會否將原有物業出租，自己搬入新樓。    中產先生建議選擇方案二，至於現時按出之3.2mil現金，每月提供約HKD10000元之月入，應可做到。惟需線下詳談，在此不在產品介紹。另外可能有人問中產先生明明有錢，點解下一次買樓都要做九成上會咁「孤寒」呢? 諗樣之建議是後生可以先借錢，攤分廿年慢慢還。到年六十歲退休時，其實萬餘元之供款根本買不到什麼，租金更會升至幾萬元一個月添。到時租間劏房可能要以萬元計，你將日本yen紙個錢碼套番係現時香港就估到遠期後之情況啦!

>>回問題及上部份答案   但在投資方面，筆者是保守派的。睇數據、計機率，希望用贏多輸少之方法倍大自己辛勞所得、盡快達成財務自由最令人「爽快」。你是音樂發燒友嗎? 筆者認識一位uncle早年開廠努力淘金、將早年賺到金錢合理地分配、創造被動收入。現時在觀塘開設試音室，得閒請筆者上去飲杯咖啡。坐在大梳化聽著一首又一首試碟歌，真正認識何謂高音甜中音準，而uncle將改善喇叭效能變成自己工作、開設廠房及零售店出售不同檔次之玩樂套件，真正將興趣融入了工作，亦不需要為退休冇糧出而煩惱。   需然uncle之事和讀者暫時是風長牛不相及，但萬丈高樓由地起，在年青時先擁有正確之理財觀念，實可令你早日完成不同之財務目標。理財第一步，就是先要有資本，儲錢除可令你早日有錢作投資外，亦令自己習慣去規則自己生活、從而規劃人生。有人話人生不需要規劃，但筆者認同適量之規劃，是「預期控制」之一種。你先對未來有個諗法而控制了自己和父母之預期，到時少失預算便少些波動情緒吧!   讀者應該都知自己係收入上有咩弊病，仲咁落去難同銀行借錢。想比廿萬首期而借九成按揭上會，如果保持住無糧單又無每月出糧之銀行記錄，相信財務公司先會借出錢。至於佢講30歲前買落二百萬付物業出租及投資是講買一間樓定兩間樓呢? 暫昤未明。筆者建議他們做月供股票投資，沒有年期限制但手繽費會比你一筆過買入一手股票貴。當中之原因為股票在港是一大熱門投資物品，十分方便買入，又十分多人於股票中輸錢。輸錢之於因大多源於自身的貪婪與恐懼。大多數人於輸錢時的痛苦感受遠比贏錢時之快樂強烈，所以「寧願贏小一蚊，都唔想輸一蚊」。因此出現不少股壇阿嬸贏錢就急急放、輸錢就死磨難磨的現象。筆者敢肯定用人頭計，香港大部份股票「投資者」都是輸錢的!   但為何筆者叫讀者以身犯險，月供股票呢? 因為在港股票投資者眾，「還掂都比人呃、不如趁早來個教訓」。當然筆者滿心希望讀者買股票賺錢的，但如不幸蝕本，在廿幾歲之齡不算是壞事。筆者最怕係四十幾歲人走去第一次學人買股票，工作多年當然累有資本，但對於股場又不為熟悉，一輸就金額以百萬計，係餘下人生未必能把虧本追趕回來。   雖然在homebloggerhk筆者大談買樓之道，但不代表筆者不推薦股票。其實外幣樓房股票黃金各有各好處、就像是家中之鏍絲批、較剪、鋸同刀。你的做法便是因應時機找對工具去完成工作，好像你找牛肉刀去剪紙，劈左成朝都做好，寅係疚由自取。但凡有讀者問邊種投資工具最好，我都會copy & paste，將筆者之諗法同佢再度分享。   至於投資當中之收費，實在要留意的。坊間中很多投資工具，其實都由幾種基本之投資工具演變出來。產品發行商在演變之中「抽水」多少，便是你需留意之地方。投資最好是簡單易明、低收費，筆是是認同的。

本人今年27歲，月入約$14000，男友是自由工作者,無固定收入，平均每月與本人相約。工作2年，戶口內各存10萬，一直沒有做任何投資項目。現時每人每月各存5千，目標希望在30歲身前有能力買下2百萬內的物業出租及投資。因為二人一直沒有任何投資經驗，一直想不到用甚麼方法把戶口的錢滾大一點。 希望投資的年期是在2-3年內，不想存到退休才收到回報。亦考慮到風險及手續費問題，究竟股票，基金，債券，那種投資方項比較適合我們呢?   答: 對於稍有投資經驗之讀者，可能本篇要忍耐一下，事關要講返投資上基本之原則。年青人總是嚮往自由，行為由心出發。好多老一輩都話時下後生「唔長進」，筆者認為是人大了，責任感重了而所作不能隨心而行，固你見到不少長輩對後生斥責，說他們的行為無規範、不負責任。其實在新創建、貢獻社會方面，實在需要一些新穎之諗法、及勇於冒險者去完成。   但在投資方面，筆者是保守派的。睇數據、計機率，希望用贏多輸少之方法倍大自己辛勞所得、盡快達成財務自由最令人「爽快」。你是音樂發燒友嗎? 筆者認識一位uncle早年開廠努力淘金、將早年賺到金錢合理地分配、創造被動收入。現時在觀塘開設試音室，得閒請筆者上去飲杯咖啡。坐在大梳化聽著一首又一首試碟歌，真正認識何謂高音甜中音準，而uncle將改善喇叭效能變成自己工作、開設廠房及零售店出售不同檔次之玩樂套件，真正將興趣融入了工作，亦不需要為退休冇糧出而煩惱。   需然uncle之事和讀者暫時是風長牛不相及，但萬丈高樓由地起，在年青時先擁有正確之理財觀念，實可令你早日完成不同之財務目標。理財第一步…… >>按此看下部份答案