問: Facebook專頁個案(內容稍稍作了改動): 一路都有睇下呢個網,希望可以比d意見。       舊樓(自住,25年樓,39平方米,2房) – 按了去銀行,借了70萬,利率2.75,分10年還,5/2011為第一期供款,現每月還款額為5408.72,現時每月還款本金$3869.94.現時每月還款利息$1538.75,尚欠還款額$654966.82       新買樓(出租於8/2012開始出租$4800,16年樓,49平方米,2房) – 購入時為$2,528,000,問銀行借了195萬,利率P-2.85=2.4,分25年還,6/2011為第一期供款,現每月還款額為8627.25,現時每月還款本金4904.24,現時每月還款利息3723.01,尚欠$1,882,453.83       有一架車: 購入$173,800的車,問銀行借了110,000,利率3.5%分5年還, 7/2012為第一期供款,每月還款額為$2154.17       一家三口,每月收入約4萬, 總存款額為約20萬,預計8/2013會收回新買的樓裝修自住,需重新裝修新買的樓,「間」多一間房變成三房。但舊樓已多年沒有進行裝修，樓內都是明線明喉。想問下有無d意見比我，以現時這樣的情況下,8/2012時舊樓應(1)賣出而現價約150萬(2)出租價約$3500至4000(3)裝修再出租?同時應該將資金資產點分配先好? ->>按此看答案     

本星期billy系列同睇樓系列都要暫停，講一講廣泛被討論既話題。雷鼎嗚先生在晴報專欄提到深圳中產階段湧現，如維持現有增幅GDP應可在五年後超越香港。 至於人均GDP既超越要長一倍幾時間。     1979年初大陸改革開放，深圳個陣仲係一個小鎮。香港人去深圳多係食地道雞、摘荔枝。現時深圳高樓林立，積極發展無煙工業。到2011年，深圳常住人日為1400萬，是香港近一倍，比附近省會廣州的一千萬更為巨大。長此下來，究竟深圳會否超越香港? 香港同深圳多年後既關係會係點呢?     香港cross over馬爾代夫 世界上類似香港既地方可用馬爾代夫相比，只不過馬爾代夫比香港更極端，全國九成只靠旅遊業。馬爾代夫信奉嚴緊的伊斯蘭教，與外來遊客有文化差異，更對遊客的開放與渡假時隨便的態度，產生極大歧視。香港同內地同胞情況未有馬爾代夫咁極端，但係可參考馬爾代夫發展成既旅遊生態模式。     在該國遊客建議入住由六星級酒店發展的小島，與大島上的貧民區分離，島上洗美金。香港政府如規劃得善，可考慮將大嶼山發展成有賭場有酒店有野賣既渡假王國，大嶼山遊客洗「人仔」為主，令遊客同香港實體經濟分隔開，達成「經濟防火牆」，免香港物價同民生大受附近幾千萬既居民沖擊。高鐵總站亦都可重新規劃在青衣或經屯門起橋到東涌停泊，騰出九龍市區珍貴土地，努力將現貨櫃碼頭搬走令葵涌至西九龍連成一線，建出大市區至更有效運用土地。     多年後:尖沙咀淪為「同胞地界」 可惜睇現走勢政府係將尖沙咀同銅鑼灣分左出黎，將遊客湧哂去個度谷高地價，令該區大地主(九倉同希慎)得益。香港人而家係廣東道行街，真係越黎越唔習慣。既然兩班人係廣東道行街都眼超超，咁大陸人不如唔黎囉。香港工業已n年前北移，創新科技攪到「劈屎都不如」，如果冇大陸人黎買野社會只更向金融地產傾斜。無論螳蟲、雙非問題，都唔應該諗點樣趕絕大陸人，而係要諗點樣安置人。剛出數字已反映訪港內地遊客增幅有放緩現象，如本文有幸比特首睇到的話請考慮「經濟分流」政策。   多年後: 物流業再被分薄，人材唔再係人材 係香港冇廠房之下，物流業再被侵蝕已是不能逆轉。冇貨出、冇貨運、冇物流。Made in HK 又唔再受鬼佬歡迎，大陸既廠多為wal-mart捱生捱死總內地碼頭直出美國。至於發展高端物流，即係做planning或車隊管理，香港唔見多出該方人材。香港自九七後確實向部份產業過份傾斜，有力能既學生都唔想做物流或機械方面既培訓，走哂去讀global business，係惡性循環下人材越見單一化。而出現了大量單一種類既人材，以致人材就唔再叫人材(ok?)。     香港要靠醫療及教育產業 講左咁多壞消息當然有好消息! 發展醫療及教育中心確實為香港另一契機。上月香港科技大學公佈內地入學申請暴增五成，內地生進入本港大學為港人帶來金錢、土地投資更人材。香港學校自98年起已在內地招生，根據調查內地生黎香港原因第一最多為1)透明、民主、自由的意識 2)有英語教學易與西方接軌3)公平發展的工作機會。是的! 清廉社會十分重要。年青人咪再話香港而家冇咩機會，等得港人全被內地同化，你連見工機會都要用銀紙買了! 至於連日被熱烈討論既教科書新聞，由教育局資助既教科書竟然對政權集中機制歌功頌德!! 咁做香港人不是自毀牆城嗎?   深圳何時超過香港? 大家依然是有得爭的! 請香港人要放下身段，不要再扮大佬了，內地有品味有教養既中產確實不斷增多。快利用內地拍馬都未有既優勢，好好的幹一場吧!  

香港，最諗適合居住既地方!!? 看罷「快樂地圖」鄭伊健係亞努阿圖滑沙，塞在幾百呎蝸居既看港人都唔知比咩反應好。TVB想話比港人聽快樂其實好簡單，可惜剛放工回到家食完飯既港人完全feel唔到，睇完伊麵洗埋碗就要上床訓了，第二朝仲要一早醒去博殺! 近排「經濟學人」雜誌用空間品質為標準，選出香港做最適合居住既地方，聽到既港人真係「O哂咀」!學人話香港平均行十里路就可以走入郊野行山，比起鬼佬地方好好多! 聽到咁既理論就知真係出自「學人」，完全未係香港落地測試過，唔知道我地既生活連蟻都未必捱到，本文即管睇下香港有幾「諗」好! 生存空間:仲你粒「豆」個陣就要開始爭位 雙非遺害，令大肚婆生仔都要爭床位。筆者相信人都未造就先去book床位呢樣野得香港先有既。爭返黎既空間有品質嗎? 冇! 做左廿幾三十個鐘既醫生護士唔打錯針整死你已經算萬幸。在此情況下香港人一出世連活命既空間都欠奉，請問學人空間何來? 另外醫療平均水準下降，但政府次次都同人講佢有幾多十億撥款，咁D錢究竟去左邊呢? 有請高永文醫生查察一下。 思考空間 到得兩歲又要爭入咩Playgroup，之後幼稚園。講黎講去又係要鋪好入中小學個靚位。可能大家都有遇過隔離鄰居鬧個仔唔彈琴既事，小朋友至少學5-6樣野，乜小朋友個腦真係有咁多位? 總之搞鬼錯哂! 社會現時已見不少「高分低能」，絕對係呢個騎呢教育制度之下既產物，唔思考淨係一咪死讀書，香港人思考批判能力每況愈下。至於仲有幾多老師係熱愛教育既大家心中有數。總之一眾司長高官既仔女，都唔會「墜」入香港教育制度的。 戀愛空間 戀愛係年青人最重要既事。可惜港女習慣以樓掛帥，一聽到個男仔住公屋真係咩feel都冇咩。你幾時見過浪漫戀愛係關幢樓事架!? 可惜香港人就係空間太少，政策失誤令買樓艱難政府絕對有份! 有樓係手既仔易爭到女可能唔少人同意，證明港女係好需要空間品質的! 雖然香港表面上女多男少，但係唔見得港男特別吃香。一眾港男請加油! 唔吃香既原因可到前文「等待安居的日子」入面個肥仔搵到答案。講到第二篇都仲記得個肥仔! 真係…. 發展空間 香港年青人就係因為冇發展空間至嘈得咁犀利，亦即係曾爵士所提及的「社會上流通道」。筆者所見係年青人多不能展其所長，致鬥志被磨滅喪失為多。香港再多一班行屍走肉既年青人，未來仲點會有希望呢? TVB一心想推出節目令大家開心，可惜更把問題突出! 願社會各界放下私自利益，就能減少爭吵，做更多實事。經濟學人講香港人有可量度的綠色空間，可惜大家思想上的自由空間，實在少之又少。

現今大部份既人，都話要等個樓市跌先買，咁你有冇諗住跌到幾時先買? 答唔出既人你好可能係貪心既人，一心諗住跌得越多越好，睇戲食花生諗住全香港既業主x街死你先入市。根據本樣所見，呢類人有八成以上都係未買過樓既，對買賣流程、交易所需、上會必備都未諗齊而到真係跌時又未必買。對地產agent哥哥而言，呢班人真係齋諗唔買，確實係「諗樣」一個，避之則吉。   香港樓市行順水已經近九年啦，近一代既人可能唔知沙士個陣問銀行借錢有幾難。就等我地講下跌市買樓有咩分別。   買樓要講金，總括而言你要係跌市時買間三百萬既樓自住，最少都要有樓價既四成錢先有得諗。先比條數你睇: 當你係後生仔想買間新淨D既兩房上車，現市價為HKD3.0mil，例如荃灣爵悅庭細兩房咁。係樓市大跌三成之後該樓跌價至2.1mil，你要需準備3成首期，銀行再比個九折估價你，你要上會既首期係2.1mil-2.1mil*0.9*70%=0.78mil 你可能問唔係呀! 78萬我儲n年都未有，你玩我咩? 乜自住樓唔係有九成上會既咩?本文列出以下因素，為上段觀點提出理據。   特種職業免問 唔好以為銀行淨係唔想借錢比低下階層，就講2008年既金額海嘯，咩i-banker，證券分析員全部借錢免問。連銀行一個普通員工都唔想點借比你，因為電視上面日日播住獅子錢莊點「送人出門口」既情景。專業人仕會唔會最穩陣? 如果你係一個事務律師，銀行都唔會借咁多比你。因樓市一差冇人買樓，做樓契生意自然少而事務律師首當其衝。會計師唔荒有啖好食，你可以番睇08年四大會計師行點炒人點安排人放冇薪價。連律師咩師都攪成咁，你都係時候問下自己有幾多cash係手先敢係跌市買樓。千祈唔好諗都唔諗就劈頭同人講句:「我等跌市先買!」如果條友識野兼唔俾面再問落去，冇planning既你可能顯得傻仔兼低能。   醫生或警察 如果樓市已大跌三成，手上真係得幾十萬既你要問下自己肯唔肯冒借九成既風險。如果你唔係醫生或警察(or公務員)，你行入銀行借九成都已經比職員「西」面，因為申請九成要比更多文件，仲有就係攪一大輪你都未必批到。如果你年過廿八都仲係諗自己可以等出面跌到x街而自己可以施施然咁上會，你需要醫生或警察。幹麼醫好自己，一係叫警察一槍了結自己。   佔價嚴重不足 樓市大跌同股災一樣，成個market既人都係「死老豆既樣」。建行(0939.HK)股票會有人同你講$3.6唔好買，等兩蚊先。樓市一樣，銀行聘請班「產業測量師」已經將佢心中過份悲觀既情緒反映係估價上面，個業主開價三百萬，可能銀行估得二百六十，好似知道樓市黎緊仲會跌兩三成咁! 銀行估2.6mil就算佢肯乖乖地借七成比你你都要比$(3.0-2.6*0.7)=$1.18mil先上到會! 聽到呢度，希望你知道做沙士撈底而成功沽樓大賺既人一D都唔容易，學簡炳墀咁話:「有食力先係最重要!」 你想買都冇盤 呢幾年樓價升幅已鉅，係2010年前置業既業主至少有兩三成水位。股市又唔生性引唔到人用孖展炒，即係唔能夠用三四千點股指跌幅引發業主套樓救股。要得業主用大舊錢買股然後走投無路賤賣間樓比你，恆指起碼要升番二萬五再倒插去萬六先有人「死比你睇」。咁即係股樓兩邊都見唔到熱熾既炒風，好難逼到人劈價賣樓。諗樣相信呢兩年樓價就算跌，都未必有大把樓盤比你睇! 冇盤，買左都係一般貨色，價錢冇水位單位又唔矜貴。對此點有疑問可以學新特首落下區、睇下樓。你就知而家睇黎睇去都係幾個盤，講5-10%價都好困難。 總括而言，跌市買樓要準備好證明比銀行同埋三成以上既首期。 準備好證明比銀行見:買樓之前既幾個準備  仲有，78萬係唔夠的! 經紀傭兩萬幾、印花稅為樓價1.5%，再加十幾萬裝修家電，你冇九十幾萬都唔掂。請及早作出準備，庸才需找份穩定工作(見另文「庸才免費有屋住」)。筆者最唔想見到人齋等而咩都唔諗，如果你話工作忙唔得閒諗，請再問自己心水樓盤既1-2%升跌，抵得過你成個月人工嗎?

個案: Ricky自住樓尚欠本金0.8mil, 利息欠10萬左右，即共欠0.9mil，樓價現值1.65mil，按揭利率2%p.a.，每月還$7035仲有12年先還完。 手頭上資金有大約0.9mil，以前買股票、外幣都輸錢，希望向第二層樓出發 Ricky想等樓價稍低時再買一層樓(大埔區)收租，不過朋友又話試過自己間屋冇人肯租，買樓收租正一「自己出雞租客出鼓油」，每月除雜費得番幾千蚊冇著數   咁應該先贖回第一層慳息先? 定係留cash係身邊? 佢同太太每人入息兩萬，無重大債務。一個月只可把四萬家庭入息中的30%即12,000儲起   Ricky如將手頭上現金用黎還樓，樓按就一筆勾銷，放下心頭大石。但三十來歲的ricky，在此低息環境下，筆者還是建議錢留在身邊好。 原因之一是ricky放左筆錢贖契後，日後見樓價低想將張契攞黎加按套現，現只可套現估值五成。政府為收緊按揭已將700萬下樓宇現金套現上限減為五成，你同銀行講套現係為買第二間自住樓出黎比屋企人住既有機會到七成，不過真係唔保證一定得。假設樓價不變，ricky第時只可套回1.65mil * 50%=0.82mil，少於現時手上cash0.9mil。如樓價復跌而政策未有放寬，套到既錢將更少。   贖契後你張契放係邊 另一原因係贖契後你張契放係邊呢? 真係放係屋企? 如果租個保險箱而又要放得落張契既有冇人答到平均每個月要幾錢? 同你供樓現時每月支出又如何比較? Ricky留筆錢係身邊，利率如加至2.5%年息，計佢等足三年唔還錢既成本約為$0.9mil * 3 * 2.5%= $67,500。假設Ricky心目中搵緊$2.0mil既樓，搵租客既成本加上買一間樓既傭金支出約為$30,000。買左樓之後收租之後可為佢帶來兩種收益(可為負收益)。一為物業升值收益，每1%既升跌可為正負$20,000。二為淨租金收入。   小明做法絕對不值仿傚 筆者朋友小明而家向第二層樓出發，佢話想做七成按揭先要買入物業時註明交吉收樓，現時買樓收租規定最多做五成按揭上會。不過，小明係交吉收樓後同銀行講自己買比老豆自住借七成上會，然後上哂會後偷偷地租出去。一旦比銀行發現應該會比銀行即時加息到3-4%年息，冇咩聽過會即時call loan收樓。當然小明做法絕對絕對不值仿傚。同埋此方法係做到第三、四間樓成功率會降低。係政府推出按揭信貸資料庫要更花心思同計準人工先可以做第三同四間。   買左2.0mil既樓，比左0.6mil首期，分二十年還年息2%每月還$5900(本金佔$3600)。而家兩買樓夾埋每月供$(7035+5900)，少於借款人總入息一半而應可上會。筆者會選擇買新界區交通方便既舊屋苑，現時名義年回報仲有4.2%。你搵唔到呢個回報就咪鬼買，再等。咁收租即係2.0mil*4.2%/12=$7000。水電煤租客比，管理費同地租每月約為$800。粗略一計收實租金係$6200，用$5900還按揭本金佔$3600，即係呢間樓每月幫你儲到$3600+$(6200-5900)=$3900，實質回報為$3900*12/2.0mil=2.34%，其實真係幾低。你買既股票一日都升唔只3%，點會接受2.34%呢?   等通賬幫你手  筆者認為買樓收租係一個見效慢既投資方法，所以不怪有短視之輩提出「自己出雞租客出鼓油」既說法。依諗樣之見，買樓收租主要為自己提供一個長線現金流，而該現金流(即租金)係會同社會通賬齊步升值，相反你當初應承既按揭還款額會買得越黎越少野，係收入增加還款成本貶低下，業主十年後可擁有一個「產出高現金流」既機器。當然深信黎緊十年只有通縮既人可以close左呢個window，另表高見。十幾廿年唔係人人肯付出，所以咁多人走去買低傭金、回報快、升幅大既股票實在十分容易理解。係將你既錢倒落股海之前，你要問下自己借錢買樓等通賬幫手容易做到多D，定係自己更有信心係股海淘金多D，邊個D因人而異。   當然買樓要儲首期，業主相對要有穩定入息先做到。正因為入場成本高係其一原因解釋點解樓價跌得冇咁甘，而上升週期比股票來得長。樓房持貨者一般較有實力，唔會價錢一跌而出貨四散。   係計租金回報有人會用首期60萬黎作本金支出(唔用總樓價二百萬)，咁計就會有租金回報7.8%。至於潛在物業升值收益，每1%既升跌可為幾萬蚊，願唔願意有呢個帳面上既賺蝕自行判斷，筆者係唔會睇一時升跌既。諗樣愚見為如果你仲係四十歲以下，好應該善用呢幾年樓宇升值而套出既現金為自己買樓收租，令時間加上通賬為你工作，眨去你爭銀行既樓按同埋賺取一個跟通賬齊升既租金收入，呢個動作你係六十歲已經做唔返。至於買股票當然唔少得諗樣，不過本樣玩埋都係打個和，股海淘金都係留比高手去做。  

多謝like呢篇文既人同骷髏會轉載，事關諗樣寫呢篇文唔諗住會有香港任何主流媒體轉載的，原本只係想在facebook同大家討論一下，你既like可以令大家至少同唔同意都有個諗法  Reference: http://hk.apple.nextmedia.com/news/first/20120617/16433706 唔係話見到咩都唔出聲，而係唔應該濫用投訴既權利。護士、警察、老師、電視台日日被人投訴。護士就因為睇唔住阿媽喂奶壓死個仔而被打成殺人兇手。警察執法絕對唔可以「講手」，遲下要恭敬有禮咁請個殺人犯返差館「飲茶相聚」先行。老師準時落堂又被人投訴「呃鐘唔教書」，遲落堂又被人話浪費時間。電視台播集「天與地」稍為出位些少又被人到廣管局投訴，自此有冇第二套創新劇集都係未知之數。到《金枝慾孽》又話用「慾孽」替代「玉葉」兩字會教壞小朋友寫錯字，好似屋企入面係電視機而唔係阿爸阿媽負責教仔咁。你不相信也得承認，投訴文化已充斥香港。 父母失去兒子既悲痛固然令人難受，筆者亦表同情。母性令人推郁一架巴士都得，何況只係受報章採訪?生果日報在星期天報導25歲既新手媽媽鄭小姐今年二月誕下健康女嬰後，感極度疲累，在該院堅持下嘗試餵哺母乳。女嬰其後於媽媽睡夢懷抱中被壓致窒息，慘成植物人。自責雙親最終忍痛拔喉了結女兒小生命。投訴人質疑護士巡房次數疏落，釀成意外。以上一段節錄自生果的報導，大家憑紙認人。媽媽被描述為新手、疲累但堅持。醫院就有專業醫護但巡房疏落，現正被投訴失職。可見一支筆確實載譽於某人，詆毀於某人。 比得起錢係咪大哂? 大部份人談論事件是父母定係醫院責任。對於父母，親哺育小朋友係兩人自身既責任，覺得自己體力不勝而求援都係該人既責任。亦有人話媽媽已經叫過一次好累，最衰都係護士睇唔實。筆者認為唔可以就咁話救援者睇你唔到或救唔到你而將責任推諉於某人。咁我返工到deadline交唔到貨係咪可以賴老細幫唔到手呢? 老細管你唔好佢都有責不過你都要問自己當中有冇「蛇王」?有冇出過聲叫同事幫手先得架! 又更偏激既人會諗比得起錢就係大哂! 你當然可以咁諗不過要問一問自己比得起幾錢? 同埋你比起其他有錢人係咪大哂囉。呢對父母係個別事件，本篇文章唔係想講呢對父母對或錯，而係希望大家諗下普羅大眾係媒體或有心人耳濡目染下是否已失部份傳統美德。 失去自省傳統美德 請尊重自己同清楚自己應負既責任。香港已進入服務型社會多年，商戶多持「以客為先」，令更多人認為比得起錢就要有個令自己滿意既服務。可惜「一個令自己滿意既服務」絕對係因人而異，有時客人更會苛索，睇準員工為保飯碗心態而提出無理要求。係越黎越多人咁諗，而傳媒推波助瀾之後，香港人已漸失去自省既傳統美德。劏房既居民劈口就話該區仲有十八萬人等上樓，問新特首佢仲要等幾耐? 令筆者最關注既唔係個「劏房阿伯」，而係好可能教阿伯講出呢個最新統計數字既一班政客。 點解抗爭一定要出位? 係呢股心態已蔓延至新世代社會，投訴個案係三十來歲或以下人仕更普遍。呢班人好可能係一班被上流社會欺壓既工人，欲用「己被人欺而所欺人」將自己乜都投訴既行為合理化。有政客睇準呢班人，再用抗爭有理打響旗號而引「兵」在中區馬路「衝殺」。政府管治不力得大部份人認同，但改變現況只靠霸佔馬路一些出位行為嗎? 政客點解唔教班後生仔一些「唔出位」而又能解決方法既問題? 上街大吵又一定等同「為民請命」? 至於呢班後生仔既諗法可到本文內加短片收看。 快手開始諗第二間樓既首期 有報章以鋤強扶弱姿態為小市民「申冤」，此舉講得好聽係履行傳媒既天職，但撰文是否如天職般不偏不倚應留比大家判斷。肯定既係「申冤」風氣已長，現在投訴先行，抗命為先既行為漸成「正確」! 越黎越多人覺得有咩唔妥講左先，你再反抗我就擺你上報紙或youtube。再咁落去，香港人是否要將自省既傳統美德抹去，而同一時間又大大聲講咩核心價值呢? 可想日後貴子弟maybe會投訴你點解冇為佢準備買樓同結婚既首期，而鬧人之前又唔會諗下自己做過D咩。 要知世間財難求，因黃秋生睇住D香港拍片食完肚痛入院，佢返大陸拍片要食足四個月公仔麵，唔敢食大陸煮既野。之後返到香港攪到成年唔敢食公仔麵。所以請等緊既你唔好再坐係度問新特首要等幾耐先上樓啦。 先做好份工，等到就上等唔到咪自己攪掂囉。後生仔更應靠不斷自醒同改善，加上努力求得世間財，改善環境。你話外地人黎香港炒貴哂D樓，筆者只好又用黃秋生既一句作結語:「我係香港既文化人，我冇怪自己出生於香港，我只係當自己係一棵生長係沙漠既仙人掌，努力改變自己去適應環境。」好戲之人，人生閱歷絕對比人多。 香港:投訴之都 video按此