->>按此看問題   答: 首先大家可能唔太慣睇平方米，你可以大約將做39平方米當做390呎。 本天第二度貼文，靖 按下方like/login以看全文及支持    

->>按此看問題   答:  大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題，因五十過後銀行對你借錢已冇咁手鬆，仲有就係自己得番幾年野做，都唔想去買入較大額資產。係讀者個案，過住十年樓價上升為佢帶來賺錢套現機會，可增添自己計劃退休時的籌碼。 可用將軍澳單位加按至樓價五成，套出$4.40mil*50%-1.0mil = 1.2mil。由讀者提供欠款及月供數字，新都城應尚餘約13年還款期。如套現後讀者不增年期，則要月供$16000，對夫婦兩人月入$36000來說太多了。把年期調至最盡而又有可以批到既25年，則月供$9300，超出讀者自己月入的一半，一個人負擔不來。建議新都城其實不用聯名轉單名，只需同老公一齊去銀行辦加按即可。套現金額亦可由1.2mil減少至借六十萬，分20年每月還$8000即可。 套出的六十萬，諗樣選擇會到元朗疊翠峰或兆康疊恩庭買個兩房收租，貪樓齡新可以遲下自住。用六十萬做七成上會分20年還每月都係七千。呢幾年先租比人，搵人幫你供下樓。交左三成首期上會減低變成負資產風險。借左2.0mil的七成即1.6mil分20年還每月都係$7000蚊。而家應該租到7000多些少，你還既按揭有本金$4700係「袋入自己袋」既。至於點解住係將軍澳要走去元朗買樓呢? 筆者認為論升值能力、退休後既居住環境都係元朗好過將軍澳，除非你搬入西貢。 ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」，請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

->>按此看問題   答Hi CY, 正所謂心誠則靈，雖然諗樣唔係神仙，不過見到你咁詳盡咁寫個case比我知當然要快覆你。總括來說本樣覺得CY你收入上的不穩令你對自己前途失了信心，其實你身上擁有幾項優勢，慘過你既人大把。希望你學似你父母一樣勤儉力作，將父母現時傳比你既優勢第時留比你子女。 雖說「好仔不論爺田地」，不過就憑你咁講本樣覺得父母都有心將半間鋪同洋樓第時留比你了。而家就當你第時唔能夠獨有間鋪同洋樓，且看你如何改善埋你現時既弱點: 收入不穩，為未來鋪路。       談credibility 諗樣大部份既case都係叫人運用本身既credibility而向銀行借貸，購入提供正現金流既實物而令自己收入倍增。可惜CY你既case就係credibility低既一種，即係你case中講提供唔到糧單比銀行、「谷住谷住」借唔到錢既情況。要提高credibility，其一就係去返design co.打工，一定出糧要比autopay個隻(唔係就咁transfer!)，不過你個行係真係少autopay既。其二就係自己做，先搵個事務律師去開間有限或私人公司去接job，再要去銀行開公司戶口同埋整autopay，每個月出糧就要send個excel file比銀行話比佢知點出糧。你呢種小客戶都係去建行問下啦，獅子一腳就掃你出門口。 如唔識律師請在網上search全包宴，收費四至六千。係銀行autopay set番二萬蚊糧比自己。開有限公司就要每年比幾千蚊人地幫你做數，保障就係萬一你既裝修生意引起法律責任都唔使比人告到嘔突。月入萬八幾係一個幾平衡選擇，交些少稅又可以攞番個月入證明。第時生意好再「整大份糧」啦!     談進修 *本日第二篇貼文, 請在下方按like/login以看全文

->>按此到問題     答: 第一係你供緊層樓收既息應該好平，借一百萬收2%年息分30年還都要四千幾，而家每月還$3200既你，年息口應該貼近1%。相信你先改善自己既理財諗法，再用自住樓套60萬出黎，至少都可多退休層樓收租。 再細心諗你會問新套60萬會唔會同之前還緊既咁低息? 一般唔會。不過舊債會唔變，新套60萬會好似另一條loan咁，收2-3%年息。套到60期原因係3.10mil*50%-絡欠1.0mil 約等於60萬。仲有請叫銀行同你間樓「估盡D」，去到3.20mil唔難。 三個月前購入156萬，叫價185萬? 根據你講朋友三個月前買入156萬翠華花園，現叫價185，升幅達20%。你睇佢可以好高興，但同時應問自己套舊錢出黎係想「炒樓」定係「儲多間樓傍身」?諗樣認為如你買樓只為不斷追逐資產價格方面上升，咁等同將注碼押係大細一樣，贏面只係一半。之前諗樣個案既故事都係買樓求收租，收租求還本 ; 係SSD，樓市風高浪急之時，此為上策。 當然明白人都係有鋪癮「炒野」!而家買入半年內賣出要徵15%額外印花稅，一年內10%。自2010年11月推出後炒家收斂，入親貨都預左守兩年。你朋友而家係叫價，留意不要為叫價大驚小怪，再細心諗佢就算沽左只係賺20%升幅入面既5%。你又會問5%對我黎講都好多錢，咁你就要細心問下朋友點解會入到件「筍貨」，仲咁快搵到個肯比市價高10%租而一次比哂一年既租客呢?相信本身人脈同經驗幫手促成此事，你「鞋都未著」就衝入去未必有相同效果。筆者諗係咪agent運用「人咁你就會咁」既推斷式銷售技巧，係淡市攞多單生意。 炒樓都要學，仲要高中低班咁學上去。執到筍貨通常係agent熟客，勤力睇樓或唔怕煩自己貼街招之人。真係有筍野通常好快(隔晚)就比人買左，你係agent都唔會搵個左諗右諗唔幫襯開既客買。另一方面即係個客要買爽手先買得成，睇一次樓再返頭已經比人買左，所以客人有番咁上下睇樓經驗先可以。姑且不談論你朋友，就見外面有人成日執到筍盤，其實買樓既幾分鐘，係台下十年功的! 點解最好係港島區? 你談及想買港島區，係因為想收租近定係覺得會升呢? 請參考「諗樣文章2012年上半成樓市round-up」及「一路向西」論樓市，你就知本樣覺得未來新界樓會跑贏港島民房的「根」與「據」。除非你心儀既係港島山頂豪宅就作別話。你套左60萬出黎，可以做三成首期買間沙田河畔花園，一般沙田大屋苑都幾好租。 如你而家先搞套錢再去買樓已失租樓比大學生既旺季，補些少錢用2.6mil間買好運中心或沙田中心，幾時都咁好租的。當然佢地成三十年樓齡係一問題，如想樓齡輕些少而又符合budget既，只有元朗一些新落成而唔近市中心既兩房單位了。再唔係疊茵庭 係其一選擇。   請支持及按下面facebook icon like粉絲專頁

->>按此看問題   Hi 鄭小姐， 先講你想睇既目標物，再談點融資去買。葵涌其實分兩部份，葵星中心一帶或新都會葵芳一帶。個人認為以投資價值兩個地方都麻麻，葵星中心比新都會更差。如果你係再偏既光輝圍或石蔭村，情況只有更差了。諗樣唔係話該處不能住人，而係區中根本冇由下而上的換樓階梯，留住發財想換大屋既居民，係咁既情況下該區只會「聚唔到人」，樓價至地鋪都行慢人一步。   葵涌當然勝在租金較平，買鋪收租可望有3%。可知而家出面D鋪已升到1.x%回報都有。而你間報習社收費可能再第二區無異，係鋪租較平下可賺取不錯收入。假設你租個地鋪$10000蚊，如果你買起間鋪就唔使比租，但有按揭支出利息。條數點計呢?? 地鋪回報比較低，一般租金回報3%，你間鋪計市值4.0mil。你現只需比2.0mil首期，借埋(亦都係最盡)另一半，分20年還用2.5%年息(鋪息較貴)計，用供$10598。即係你只要攞二百萬出黎就可以唔使交租，到退休多左間鋪係手。   地鋪真係好睇人流位置，街鋪定係商場鋪。融資能力較低，現時銀行都係只借成交價一半。如你賣了現收租樓套現，又將全間樓賺到既錢放落鋪度，恐怕將你人生後半場既積蓄太集中於一個鋪頭。而行人路工程，葵涌區本身發展既情況，仲有最緊要就係鋪頭附近既店舖種類，都會對你呢間鋪既升值或保值能力大大不利。即係如果你今次係想買入間屯門新墟既地鋪，或者筆者會較支持。而葵涌區係現時樓鋪皆貴，再加上買鋪投資成份較高既情況下，筆者不太建議   另外如你真係買左間鋪，你既個人投資同工作收入就會入埋同一盤數。需知如果該區有咩好事發生，你當然得益。但係萬一開間酒吧或風月場所係你鋪頭附近，你會受雙重打擊。   你可考慮將手上收租樓賣出，再買番間二百餘萬同區住宅再收租當take profit。淨低既cash可再儲幾年，係第二區物色鋪頭都未遲，趁機開多間分店。你可以話自己冇咁多時間做咁多野開分店，比舉只因覺得地鋪比住宅投機味更濃，行人人流一變或區內發展一變會令鋪價大上大落，未合符你想買鋪唔使交租所願。正因為咁旺區既鋪就算回報極低都有人買。   就好似你97年買了貴樓，而家有個別屋苑已大大升穿九七價，而荃灣區只係平手或稍勝，你可見區份對地產投資係十分重要。而地鋪比住宅更需留意此點。當然未來十年地運西移，年長了要減低投資風險係你要多加既考慮因素，祝你身體健康，萬事如意。

->>按此看問題   答: 其實阿勇你都好識諗，對於廿六歲既你有咁諗法加上手上現金都已經算「人上人」。起碼你知換左做「人仔」攞上大陸存高息定期係比較麻煩同受管制，另外你只要不斷將錢係唔同銀行攞黎攞去做新資金定期都已見3%年息，犯不著走上大陸賺多1%。 你儲多半年錢，睇下新特首有冇首置貸款或其他筍野益你先決定下年初買唔買樓。樓市成日話過完年有小陽春，反轉黎講就係聖誕至農曆年前係冇咩人買樓既，你可以趁呢段時間出去執死雞。 樓市係有循環，不過大家都估唔到幾時係高定低。以你而家資金比較難做包租公，想買一間樓就咁租出建議你儲夠最少六十萬。如果真係想趁而家買，有以下方法: 一係叫屋企人比你將間村屋按出去借幾十萬，用自己做擔保人。借三十萬分十年還都係二至三千蚊。有多三十萬cash即係有七十萬就鬆動好多。你可以買間細些少既，開頭租比人四年後收番黎再裝修結婚自住。可睇元朗蝶翠峰 ，一個細兩房賣約2.6mil，七成上計埋洗費同印花稅要七十餘萬先埋到單，會用去大部份手上現金。一係就target疊茵庭 ，二百萬左右可用六十萬按七成上會，印花稅只一百蚊，租出去有七千蚊收，供又係七千蚊，還左本金當儲錢。 方法二係買間新淨樓比屋企人同自己住，當做孝敬下父母，比一成首期二至三十萬上會，再租出村屋補貼供款。到自己結婚就搬返去村屋住，呢幾年再儲多幾十萬係三十歲出頭買多間樓，咁樣你可以係三十歲擁有兩間屋仔。當然! 係兩間未供完既屋仔，都算ok啦! 到四十歲第一間樓可以已提早k.o，另一間都供左一半。 總括咁講想做「包租公」冇咁易，不過你都好叻仔儲左一半買樓首期咁滯。其實方法二幾可取，孝順父母之餘又可以運用九成按揭先買一間，可以慳返資本到三十幾歲再買多間。弊處就係辛苦自己，成日住係村屋，不過識計數既人都知自住間樓最殘，最有投資價值個間租比人係數字上對自己最有利。「先享受」定係「先辛苦」各有捧場客，自己想想吧。     

->>按此看問題   答: 相信社會上正增加德仔一類既個案，賣左居屋後套番舊錢「吊吊fing」。當然私樓市場早年已發現同樣事情，政府正「幫忙」將此情況蔓延至居屋市場。  但居屋住戶同私樓業主不一樣，畢竟佢地大多數係實力較低既市場參與者，賣左居屋等於除左防護網，請各居屋業主係賣樓前再三思。要考慮既因素顯然為一: 賺左舊錢夠唔夠再買樓二:買樓後供唔供得起。  德仔個案係將自住樓(亦都係唯一間樓)賣出，咁做等於同市場對睹市升定跌，如果未來幾年樓市平均年跌5%，德仔可以打和，要每年樓跌多過5%德仔先可完成高位沽出，幾年後低吸自住樓既策略。  5%係租樓洗費，原因為租金每年約樓價的4%，加上第時再買樓既洗費，加埋都要預5%一年。而德仔係賣出居屋套到既1.30mil，夠佢租11-12年樓。可惜放棄居屋要等兩年真空期(冇物業)，用白表仲要抽中先可重返居屋市場，而新特首就想提議每年抽多五千個額。    你可能問點解仲成日提居屋呢? 如果德仔用哂130做首期買間私樓自住原可七成上會，而樓價可達400萬，因400萬樓要用120萬做首期。淨返280萬問銀行借就算批到分25年還每月都要$12000蚊，已超德仔月入一半。退一步睇間樓售價2.0m，比60萬首期上會，借1.4mil分25年還德仔剛好夠上會，每月還款只需約$6000。不過講到呢度你都明，咁辛苦住係間$2.0mil既屋仔入面又何苦呢? 用$2.0mil去買間大D既唐樓又分唔到25年咁耐還。  仲有，假設德仔買左層2.0mil自住，因供款已佔人工既一半，就算再睇中第間樓都唔可以用淨低60萬買多間上會，失去倍大效果，進而斷絕左搵個租客幫佢增加被動收入呢條路，相信居屋業主群內有此情況大有人在。總括而言德仔認係庸才而知道要搵人幫確實好，而銀行只幫借貸能力高既人，淨低既就要搵政府幫手，呢個亦都係政府定落房屋政策所塑造出既遊戲規則。 德仔賣樓為自己準備左cash但係收入有限令借貸能力跟唔上。 如果我係德仔，我會搵間銀行開個保險箱，係櫃面A提五十萬cash出黎，係隔離櫃面B買入實金再放入保險箱。咁做既目的當然係想「妥善收埋」自己資產，用呢兩年租樓當過冷河然後再用白表申請居屋，符合資產低於五十幾萬同兩年冇做業主既資格(三人家庭入息限額$27000)。兩年過後，如果樓市跌左就恭喜你，可以諗下買私樓或抽中左就買居屋。但德仔既購買力冇變，佢都係最盡買到價值二百萬既樓，而呢個價錢既私樓有幾大同就算樓市點跌，相信德仔心中有數可以買到咩野。所以置業還是政府好，係樓市較淡淨時二百幾萬而唔使補地價都夠買間三房。  寄語所有居屋業主，當你賣樓賺一百幾十萬後你就要投入私樓市場，要有相對既人工同青春先可叫到銀行借夠錢比你上會。如住居屋既十幾年之間人工未有躍進者更多須考慮。當然你可以等樓價跌再買，不過以而家九龍兩房都要成四百萬黎計，你真係諗住昇悅居兩房跌到二百萬你先再入市? 恐怕係等呢段時間，已將賣居屋賺到既錢洗哂了!   

->>按此看問題   答: 現時港人退休準備大多不足，原因一係貧窮層有增無減致冇錢既人大把，政府現時只係將問題拖延，唔想同大家講其實到你退休時「連x都冇得你食」! 較有能力既人，希望在本篇文章能帶給你更多想法。先引用卓百德先生發表的報告: 「Long Term, Your Government Will Leave You In The Lurch」（可譯作﹕長線而言，政府會在你潦倒時離你而去）。   卓百德為前大摩亞洲區董事總經理，可算是現任行政會議成員林奮強既先輩。林奮強對香港樓市發展有宏圖大計，以改造大嶼山最為人知。而卓指長線而言，不單樓價升幅一般可追及通脹，而租金亦然，而將樓價升幅（卓百德稱為名義回報）加上租金收入（實質回報），其總回報極為驚人（如圖1顯示的香港住宅投資回報），而就算是日本，雖然20多年來樓價疲不能興，但如計入租金收入，則總回報也能「力保不失」（圖2）。   健叔個案較為獨特，唔同在佢既長俸可用作計供樓上會時的入息。一般人在退休時領取既年金、子女家用、唔同類型既津貼均不可計作入息而長俸卻是可以。就因為咁，62歲既健叔竟仲有唔錯既借貸能力。建議健叔係呢半年物色稍低水物業，趁退休前為自己開拓更多收入來源。   沙田市中心既樓宇固然好租，但樓齡太舊未必符合你買入收長租既策略。相反馬鞍山由新城港至帝堡城地帶樓齡平均十至廿年，唔新唔舊又可比4%以上收租回報。如手頭資金更充足可考慮雅典居，此屋苑大部份為上哂岸既用家，樓價硬淨，不過該屋苑起錶都要港紙「五球」。以上三個屋苑既租客質素頗高，比起而家興買居屋收租，呢幾個屋苑既客確更有實力!   買新樓 你而家睇樓又有四百萬左右既budget，肯定捉你左去睇屯門同將軍澳既新盤。買新樓好處係慳返經紀傭同可能有印花稅津貼，不過租金回報可能低至2%! 你睇下大圍名城萬幾蚊租成千呎樓，度度有放盤，你就知買新樓收租要捱過頭四至五年「甩唔到」既情況，成先苦後甜之像。   手頭資金較充裕者既上會方法 搵到心水樓，預番幾萬銀執靚佢出租。健叔可以用資產證明上會，即係show 銀行月結單比銀行睇叫佢借錢比你。一般係四百萬資產可借一半比你，最盡都係分廿年還，同埋要趁年中銀行未收水時去借，年尾一般唔想做呢類生意。畢竟資產可隨處走，你有證明都係排係後生仔之後。假設健叔睇中間3.80mil，借一半即1.90mil，分18年還每月要供$10800。出示左證明，選plan係另一要點。建議健叔唔選最大路既P plan，反而做靈活按揭，即係借左1.90mil，銀行開番個同樣最多存1.90mil既活期戶口比佢，年利率等同按揭收你既息口。這樣一來，健叔可藉此對沖利率上調既風險。此為手頭資金較充裕者既上會方法。   印花稅稅階冇變過 再盡D健叔可走入大埔買兩個太湖或翠屏細單位，二百萬有售。如有心機可等相連戶，可惜相連同售可遇不可求。分兩個單位買可慳返八萬蚊印花稅。冇錯，而家大部份樓都升左，四百萬既樓根本唔算係咩，可惜印花稅稅階冇變，正常兩公婆想買入間兩房安樂窩已經要成四百萬，同時進貢比政府竟高至八萬幾。還掂都係做五成上會，年紀大始終係買樓方面唔可以用大槓桿，不如分兩間細買入慳返印花稅都是一策略。   健叔其實仲有好多招可出，過幾年阿仔結婚搬出後又可售出新城市廣場轉細些少單位套舊錢，長俸更可作入息證明，如健叔早十幾廿年前利用公務員最易借錢既要點去運用槓桿，退休有四至五間樓供斷係好正常。諗樣謹此祝你生活愉快，畢竟錢銀係幾時都可放在旁邊的事。   請在下方facebook icon like 諗樣網表支持!