今日諗樣都要搵bosco黃宗澤做headline先得! 八年，可以令一段情玩完。八年，你可以選擇為自己儲起122萬或擁有一間供左一半既樓。 個案: 甄寶群 – 中國富強金融集團 財富管理部主管【節錄明報專訊七月二十日】 楊氏夫婦希望換樓。賣掉現樓，再償清按揭（110萬元）及扣除佣金等雜費後，二人仍有186.5萬元。簡單假設減去16.5萬元作為新居裝修費及雜費，二人可投入170萬元作為新居的首期。 買現市值四百萬既三房，以按揭利率2.5厘及供款年期為20年計算，每月物業供款約8800元至1.18萬元。因應二人現時每月尚有盈餘3000元（4萬+1.2萬-4.9萬），即使供款於換樓後可能增加2800元，二人料將應付自如。 8年後可儲122萬作第二層樓首期: 當子女出生後（1年後），二人便要面對子女的生活及教育開支。隨着子女日漸長大，有關開支必定水漲船高。幸好二人的收入料會同步增加──首6年每年加2500元及第7年起每年加500元，故可望兩相抵消，甚至還會錄得盈餘。 這時候，二人終於可以規劃較長遠的理財投資方案。建議分2個階段進行。 於首階段（第1至第8年），建議二人將之前每月投資股票的1萬元及盈餘，投入月供基金（投資組合參考附表）。假設基金的每年回報率有6%及只計算月供1萬元，基金的市值在8年後將達至最少122.6萬元。套現後用作支付第2個物業的首期（假設為樓價三成）的話，可以買到屆時價值400萬元的物業。然後二人承做20年按揭並立即將物業出租，交由租客代為供樓。 踏入第2階段（第9至第19年），楊先生將繼續沿用首階段的方式，進行第2輪的月供基金投資，目標是為長大至18歲的子女預備大學學費。 透過此階段共11年投資，令基金的市值預計將增至最少185.5萬元。預期19年後及20年後，楊氏夫婦已經分別完成對基金及首個物業的供款，可以集中火力提早償還第2個物業的按揭供款。相信不必等60歲，二人已可憑藉租金收入及強積金，安享晚年。 諗樣意見: 首先，諗樣不是在此批評主管，不過見呢篇文係網上都唔少人comment，所以攞出黎同大家講講。首先佢假設人工四萬既楊生係一年後，每年加$2500人工持續六年，呢個假設未免不合時宜。而家香港就係卑微到每年加6%人工for六年都未必得，但係老麥就季季加價，全世界都比人加租。 另外網上有comment話楊生係而家計起九年後儲到$4.0mil根本買唔到間似樣既樓，諗樣覺得又未咁極端。 不過銀紙會用越黎越快既速度貶值就可肯定。諗樣覺得主管提議既，未免又係「old parents」教你既一套致富方法:賣樓賺左1.865mil就要用哂佢去買新樓同裝修，一蚊都唔可以留起佢拆開買多間樓? 「儲錢，洗哂佢，乖乖地儲錢，又買樣野洗哂佢」咁既儲錢態度，係今時今日既香港仲行得通嗎!? 如果楊氏夫婦將現樓加按及租出，情況會點? 首先現自住樓市價約296.5元(因個案中話如賣樓找清1.10mil銀行欠款可餘1.865mil)。佢將現樓加按至五成，套出2.965mil*50%-1.1mil = 約40萬。由於結欠增至1.5mil，樓按供款增至$6338分25年還。 楊氏夫婦可將手頭上40萬用九成上會買間三房，同主管建議一樣。只不過主管話要賣左現樓套百幾萬做七成上會，諗樣就加按40萬出黎做九成上會，另外舊樓可即出租收錢。假設買入3.7mil較大新樓後，做九成上會分三十年還每月供$12300，楊生月入四萬可獨力供哂兩間樓($6338+12300)有餘。舊樓假設收租回報4%，月收$10000，補貼舊樓按揭仲有$3600蚊淨，自己實攞$(12300-3600)=$8700出黎供新屋就可以換樓兼upgrade做包租公。 當然諗樣之計係較大風險，假設樓價跌三成，楊生如真係比銀行call loan的話就要賣出舊樓套番$(2.1-1.5)=0.6mil去補番新樓short左個$3.7mil*(30%-10%)=0.74mil。不過你只要乖乖地有供樓銀行好少call loan。另一個風險係楊生比人炒左，而人工又搵唔番原本既7成。但係諗深一層，楊生用諗樣方法係供兩間樓既支出只係$8700，而主管方法供一間就要$8800。 到一年之後，諗樣就唔會供成一萬蚊個月既基金咁多。供幾千基金一個月而持續十幾年對累積小朋友讀書錢更有效。本樣同網上comment不同，認為長遠黎講6%基金年回報假設還是可以的。但係楊氏夫婦供少左基金而可用淨番既錢睇多間樓，係大通脹同貨幣貶值下更見優勢。 總括而言，主管就叫你努力每月將錢儲起，望天打掛希望基金可以比6%年回報你去滾存百幾萬，可憐既杏兒就係咪咁諗呢? 諗樣就建議你借到就先問銀行借，用時間去貶去你欠下原本幾百萬既樓按債務。今日你用三百萬港元換到一間樓宇實物，他日你只需攞返內涵值越黎越少既錢去還就可以了。咁做就好似美國政府一樣，有就問你借左先，債務用美金計，只要我整到美金貶值第日的就唔使還咁多啦! 諗樣建議楊氏夫婦係黎緊十幾年同美國政府坐埋同一條船，實在可令長命既佢，淨番更多資產為自己退休打算。宗澤可能放棄了同美金一樣，日益眨值既杏兒，而轉投內地女子懷抱，所以你話女人唔實際D，真係唔知老黎點算。浪漫呢樣野，都係留比男人做啦!   睇完請按下面facebook logo  like 本網粉絲專頁，有請。

Lumyeung 你好,  這個社會上, 真心會教人, 會SHARE 的人實在太少了, 我讀了你的BLOG 一段時間, 獲益良多, 現真心誠心求教 小弟28, 大專學歷, 裝修行業4年, 平均2萬月薪, 但不穩, 未婚, 有女朋友做part-time少入息, 正儲錢結婚, 和為家人退休作打算, 父母皆超50歲, 仍算健康. 幸運地, 家人早有置業, 有約270萬未補地價自住21年樓齡540尺居屋, 父母與1弟正居住, 差餉地租每季$600, 管理費每月$600 亦有間約200萬38年樓齡full paid 300尺洋樓, 是小弟正在使用, 同時, 亦分租了一房給租客, 收租$3200, 差餉地租每季$400, 管理費每月$300 另有間約500萬的40年樓齡地鋪, 小弟是單邊業主, 與親戚聯名, 收租全數用作供養祖母 想和家人一起用資產, 用原有資產增加收入, 未知怎樣方法是最可取 自己做裝修, 叫做freelance, 無糧單, 問過銀行做樓按, 大多數都要糧單 有諗過自己開間小公司自己出糧俾自己, 但實情應該怎樣控作, 就不太知道 我不是廢青類, 我是肯捱, 肯受苦, 雖然唔叻但肯花時間去學習和尋求 […]

今次個案係blog上問的，畢竟未必人人有facebook，今次選一個blog中個案作討論 : 問: 你好!遇然地睇到你的文章, 發了我多年的困擾……退休沒有收入的問題! 首先講講本人的情況, 好讓你給我意見. 現居於將軍澳新都城一期一個698呎的三房單位, 還欠銀行 1 million, 月供7,200.我今年48歲(人工16,000), 老公52歲(人工20,000), 有一個仔已是25歲(人工12,000).因早年患病,手頭上只有數萬元現金。 我想老公轉讓他的業權給我。按網上銀行查得現居估值440萬。不知我可以套現到多少錢呢?要買的第二層樓時又要如何準備?亞仔18/19歲時曾欠過銀行數,不知會不會影響他做我的擔保人身份呢? 因為你的文章例子多時年青一群, 不知我們上了年幾的又如何把握現有的機會, 敬希回覆! ->>按此看答案

問: Facebook專頁個案(內容稍稍作了改動): 一路都有睇下呢個網,希望可以比d意見。       舊樓(自住,25年樓,39平方米,2房) – 按了去銀行,借了70萬,利率2.75,分10年還,5/2011為第一期供款,現每月還款額為5408.72,現時每月還款本金$3869.94.現時每月還款利息$1538.75,尚欠還款額$654966.82       新買樓(出租於8/2012開始出租$4800,16年樓,49平方米,2房) – 購入時為$2,528,000,問銀行借了195萬,利率P-2.85=2.4,分25年還,6/2011為第一期供款,現每月還款額為8627.25,現時每月還款本金4904.24,現時每月還款利息3723.01,尚欠$1,882,453.83       有一架車: 購入$173,800的車,問銀行借了110,000,利率3.5%分5年還, 7/2012為第一期供款,每月還款額為$2154.17       一家三口,每月收入約4萬, 總存款額為約20萬,預計8/2013會收回新買的樓裝修自住,需重新裝修新買的樓,「間」多一間房變成三房。但舊樓已多年沒有進行裝修，樓內都是明線明喉。想問下有無d意見比我，以現時這樣的情況下,8/2012時舊樓應(1)賣出而現價約150萬(2)出租價約$3500至4000(3)裝修再出租?同時應該將資金資產點分配先好? ->>按此看答案     

現今大部份既人，都話要等個樓市跌先買，咁你有冇諗住跌到幾時先買? 答唔出既人你好可能係貪心既人，一心諗住跌得越多越好，睇戲食花生諗住全香港既業主x街死你先入市。根據本樣所見，呢類人有八成以上都係未買過樓既，對買賣流程、交易所需、上會必備都未諗齊而到真係跌時又未必買。對地產agent哥哥而言，呢班人真係齋諗唔買，確實係「諗樣」一個，避之則吉。   香港樓市行順水已經近九年啦，近一代既人可能唔知沙士個陣問銀行借錢有幾難。就等我地講下跌市買樓有咩分別。   買樓要講金，總括而言你要係跌市時買間三百萬既樓自住，最少都要有樓價既四成錢先有得諗。先比條數你睇: 當你係後生仔想買間新淨D既兩房上車，現市價為HKD3.0mil，例如荃灣爵悅庭細兩房咁。係樓市大跌三成之後該樓跌價至2.1mil，你要需準備3成首期，銀行再比個九折估價你，你要上會既首期係2.1mil-2.1mil*0.9*70%=0.78mil 你可能問唔係呀! 78萬我儲n年都未有，你玩我咩? 乜自住樓唔係有九成上會既咩?本文列出以下因素，為上段觀點提出理據。   特種職業免問 唔好以為銀行淨係唔想借錢比低下階層，就講2008年既金額海嘯，咩i-banker，證券分析員全部借錢免問。連銀行一個普通員工都唔想點借比你，因為電視上面日日播住獅子錢莊點「送人出門口」既情景。專業人仕會唔會最穩陣? 如果你係一個事務律師，銀行都唔會借咁多比你。因樓市一差冇人買樓，做樓契生意自然少而事務律師首當其衝。會計師唔荒有啖好食，你可以番睇08年四大會計師行點炒人點安排人放冇薪價。連律師咩師都攪成咁，你都係時候問下自己有幾多cash係手先敢係跌市買樓。千祈唔好諗都唔諗就劈頭同人講句:「我等跌市先買!」如果條友識野兼唔俾面再問落去，冇planning既你可能顯得傻仔兼低能。   醫生或警察 如果樓市已大跌三成，手上真係得幾十萬既你要問下自己肯唔肯冒借九成既風險。如果你唔係醫生或警察(or公務員)，你行入銀行借九成都已經比職員「西」面，因為申請九成要比更多文件，仲有就係攪一大輪你都未必批到。如果你年過廿八都仲係諗自己可以等出面跌到x街而自己可以施施然咁上會，你需要醫生或警察。幹麼醫好自己，一係叫警察一槍了結自己。   佔價嚴重不足 樓市大跌同股災一樣，成個market既人都係「死老豆既樣」。建行(0939.HK)股票會有人同你講$3.6唔好買，等兩蚊先。樓市一樣，銀行聘請班「產業測量師」已經將佢心中過份悲觀既情緒反映係估價上面，個業主開價三百萬，可能銀行估得二百六十，好似知道樓市黎緊仲會跌兩三成咁! 銀行估2.6mil就算佢肯乖乖地借七成比你你都要比$(3.0-2.6*0.7)=$1.18mil先上到會! 聽到呢度，希望你知道做沙士撈底而成功沽樓大賺既人一D都唔容易，學簡炳墀咁話:「有食力先係最重要!」 你想買都冇盤 呢幾年樓價升幅已鉅，係2010年前置業既業主至少有兩三成水位。股市又唔生性引唔到人用孖展炒，即係唔能夠用三四千點股指跌幅引發業主套樓救股。要得業主用大舊錢買股然後走投無路賤賣間樓比你，恆指起碼要升番二萬五再倒插去萬六先有人「死比你睇」。咁即係股樓兩邊都見唔到熱熾既炒風，好難逼到人劈價賣樓。諗樣相信呢兩年樓價就算跌，都未必有大把樓盤比你睇! 冇盤，買左都係一般貨色，價錢冇水位單位又唔矜貴。對此點有疑問可以學新特首落下區、睇下樓。你就知而家睇黎睇去都係幾個盤，講5-10%價都好困難。 總括而言，跌市買樓要準備好證明比銀行同埋三成以上既首期。 準備好證明比銀行見:買樓之前既幾個準備  仲有，78萬係唔夠的! 經紀傭兩萬幾、印花稅為樓價1.5%，再加十幾萬裝修家電，你冇九十幾萬都唔掂。請及早作出準備，庸才需找份穩定工作(見另文「庸才免費有屋住」)。筆者最唔想見到人齋等而咩都唔諗，如果你話工作忙唔得閒諗，請再問自己心水樓盤既1-2%升跌，抵得過你成個月人工嗎?

個案: Ricky自住樓尚欠本金0.8mil, 利息欠10萬左右，即共欠0.9mil，樓價現值1.65mil，按揭利率2%p.a.，每月還$7035仲有12年先還完。 手頭上資金有大約0.9mil，以前買股票、外幣都輸錢，希望向第二層樓出發 Ricky想等樓價稍低時再買一層樓(大埔區)收租，不過朋友又話試過自己間屋冇人肯租，買樓收租正一「自己出雞租客出鼓油」，每月除雜費得番幾千蚊冇著數   咁應該先贖回第一層慳息先? 定係留cash係身邊? 佢同太太每人入息兩萬，無重大債務。一個月只可把四萬家庭入息中的30%即12,000儲起   Ricky如將手頭上現金用黎還樓，樓按就一筆勾銷，放下心頭大石。但三十來歲的ricky，在此低息環境下，筆者還是建議錢留在身邊好。 原因之一是ricky放左筆錢贖契後，日後見樓價低想將張契攞黎加按套現，現只可套現估值五成。政府為收緊按揭已將700萬下樓宇現金套現上限減為五成，你同銀行講套現係為買第二間自住樓出黎比屋企人住既有機會到七成，不過真係唔保證一定得。假設樓價不變，ricky第時只可套回1.65mil * 50%=0.82mil，少於現時手上cash0.9mil。如樓價復跌而政策未有放寬，套到既錢將更少。   贖契後你張契放係邊 另一原因係贖契後你張契放係邊呢? 真係放係屋企? 如果租個保險箱而又要放得落張契既有冇人答到平均每個月要幾錢? 同你供樓現時每月支出又如何比較? Ricky留筆錢係身邊，利率如加至2.5%年息，計佢等足三年唔還錢既成本約為$0.9mil * 3 * 2.5%= $67,500。假設Ricky心目中搵緊$2.0mil既樓，搵租客既成本加上買一間樓既傭金支出約為$30,000。買左樓之後收租之後可為佢帶來兩種收益(可為負收益)。一為物業升值收益，每1%既升跌可為正負$20,000。二為淨租金收入。   小明做法絕對不值仿傚 筆者朋友小明而家向第二層樓出發，佢話想做七成按揭先要買入物業時註明交吉收樓，現時買樓收租規定最多做五成按揭上會。不過，小明係交吉收樓後同銀行講自己買比老豆自住借七成上會，然後上哂會後偷偷地租出去。一旦比銀行發現應該會比銀行即時加息到3-4%年息，冇咩聽過會即時call loan收樓。當然小明做法絕對絕對不值仿傚。同埋此方法係做到第三、四間樓成功率會降低。係政府推出按揭信貸資料庫要更花心思同計準人工先可以做第三同四間。   買左2.0mil既樓，比左0.6mil首期，分二十年還年息2%每月還$5900(本金佔$3600)。而家兩買樓夾埋每月供$(7035+5900)，少於借款人總入息一半而應可上會。筆者會選擇買新界區交通方便既舊屋苑，現時名義年回報仲有4.2%。你搵唔到呢個回報就咪鬼買，再等。咁收租即係2.0mil*4.2%/12=$7000。水電煤租客比，管理費同地租每月約為$800。粗略一計收實租金係$6200，用$5900還按揭本金佔$3600，即係呢間樓每月幫你儲到$3600+$(6200-5900)=$3900，實質回報為$3900*12/2.0mil=2.34%，其實真係幾低。你買既股票一日都升唔只3%，點會接受2.34%呢?   等通賬幫你手  筆者認為買樓收租係一個見效慢既投資方法，所以不怪有短視之輩提出「自己出雞租客出鼓油」既說法。依諗樣之見，買樓收租主要為自己提供一個長線現金流，而該現金流(即租金)係會同社會通賬齊步升值，相反你當初應承既按揭還款額會買得越黎越少野，係收入增加還款成本貶低下，業主十年後可擁有一個「產出高現金流」既機器。當然深信黎緊十年只有通縮既人可以close左呢個window，另表高見。十幾廿年唔係人人肯付出，所以咁多人走去買低傭金、回報快、升幅大既股票實在十分容易理解。係將你既錢倒落股海之前，你要問下自己借錢買樓等通賬幫手容易做到多D，定係自己更有信心係股海淘金多D，邊個D因人而異。   當然買樓要儲首期，業主相對要有穩定入息先做到。正因為入場成本高係其一原因解釋點解樓價跌得冇咁甘，而上升週期比股票來得長。樓房持貨者一般較有實力，唔會價錢一跌而出貨四散。   係計租金回報有人會用首期60萬黎作本金支出(唔用總樓價二百萬)，咁計就會有租金回報7.8%。至於潛在物業升值收益，每1%既升跌可為幾萬蚊，願唔願意有呢個帳面上既賺蝕自行判斷，筆者係唔會睇一時升跌既。諗樣愚見為如果你仲係四十歲以下，好應該善用呢幾年樓宇升值而套出既現金為自己買樓收租，令時間加上通賬為你工作，眨去你爭銀行既樓按同埋賺取一個跟通賬齊升既租金收入，呢個動作你係六十歲已經做唔返。至於買股票當然唔少得諗樣，不過本樣玩埋都係打個和，股海淘金都係留比高手去做。