三房定兩房?(答)

->>按此看問題   如購買力許可,買三房是較好選擇。惟現時樓價偏高,建議買入較舊或較遠及實用率高的三房有助你間樓跑贏大市。黎緊政府落實興建大量細單位,比類住宅對國內人或較有米之人都嫌太細,將來細單位會估計同現時情況反過來,跑輸大市比三房及更大單位。   當然你第一會問:「乜唔係於旺市保留實力,於旺市先求蝸居暫住,到市低全力出擊咩!?」需知每人借貸力不同,如買入三房後你還可以「留有一手」,不妨將你原有目標降低一格買入樓宇暫住,但留意一些樓齡近30年而又未維護過既樓宇,政府會強制要求你地夾錢維修。   以讀者實力可以每月用五萬元供樓,假設冇任何負債,即購買力用盡可買入2.65*5=一千二萬萬之住宅亦冇問題。係九龍東可選社區將會改變之屋苑如德福,麗港城,鑽石山。麗港城係九七到零七都跑輸大市,係呢幾年越戰越勇,升幅跑嬴其他大型屋苑。該屋苑鄰近觀塘工業區,係麗港城既對街有一間酒店起緊,三幢工廈正活化中,到街上一行不難留意個度越黎越多開倉,好多真人舉紙牌SELL野。睇黎越黎越多野賣,不難由工廠區轉做高級商貿區。向海一望亦有郵輪碼頭,將來潛力不少。而麗港城就係步行距離之屋苑,呎價7000餘,兩房四百幾萬。   反而德福未夠麗港城咁大改變,不過區內人流將增加已是不爭之事實,作為龍頭屋苑肯定受惠。但樓齡比黃埔仲舊係其一缺點。黃埔好多種積(單位),呎價可以因庭向同靚積與否好大分別。總之有能力住係三房,第時唔使煩換屋而再浪費裝修錢,係一個正確既選擇。如果你而家有心諗住係樓市投資既,何不用一人名先買一幢,第時再用另一名再買,不少讀者已知此法和聯名買入有何分別。請留意諗樣網。下章再談。 ********************************

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三房定兩房?

諗SIR 你好, 自從半年前讀了你的BLOG 後,  獲益良多。本人今年25 歲, 與男朋友合共月入十萬, 收入穩定, 儲了約200 萬,PLAN 了下年年頭結婚請 問以現時情況,買德福/黃埔兩房, 等5/6 年後加按 買TKO三房(然後舊的那層放租)還是調轉,現在買三房,  將來有機會時才買多一間兩房收租?謝謝! (P.S.我們現在每月可SAVE 5 萬, 想將來買將軍澳因為 希望近父母, thanks thanks!   ANSWER: 如購買力許可,買三房是較好選擇。惟現時樓價偏高,建議買入較舊或較遠及實用率高的三房有助你間樓跑贏大市。黎緊政府落實興建大量細單位,比類住宅對國內人或較有米之人都嫌太細,將來細單位會估計同現時情況反過來,跑輸大市比三房及更大單位。   當然你第一會問:「乜唔係於旺市保留實力,於旺市先求蝸居暫住,到市低全力出擊咩!?」需知每人借貸力不同,如買入三房後你還可以「留有一手」,不妨將你原有目標降低一格買入樓宇暫住,但留意一些樓齡近30年而又未維護過既樓宇,政府會強制要求你地夾錢維修。   以讀者實力可以每月用五萬元供樓,假設冇任何負債,即購買力用盡可買入2.65*5=一千二萬萬之住宅亦冇問題。係九龍東可選社區將會改變之屋苑如德福,麗港城,鑽石山。麗港城係九七到零七都跑輸大市,係呢幾年越戰越勇,升幅跑嬴其他大型屋苑。該屋苑鄰近觀塘工業區,係麗港城既對街有一間酒店起緊,三幢工廈正活化中,到街上一行不難留意個度越黎越多開倉,好多真人舉紙牌SELL野。睇黎越黎越多野賣,不難由工廠區轉做高級商貿區。向海一望亦有郵輪碼頭,將來潛力不少。而麗港城就係步行距離之屋苑,呎價7000餘,兩房四百幾萬。   反而德福未夠麗港城咁大改變,不過區內人流將增加已是不爭之事實,作為龍頭屋苑肯定受惠。但樓齡比黃埔仲舊係其一缺點。黃埔好多種積(單位),呎價可以因庭向同靚積與否好大分別。總之有能力住係三房,第時唔使煩換屋而再浪費裝修錢,係一個正確既選擇。如果你而家有心諗住係樓市投資既,何不用一人名先買一幢,第時再用另一名再買,不少讀者已知此法和聯名買入有何分別。請留意諗樣網。下章再談。

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有一百萬係手點辦?(答)

->>按此看問題   答: 首先大家可能唔太慣睇平方米,你可以大約將做39平方米當做390呎。 本天第二度貼文,靖 按下方like/login以看全文及支持    

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買樓收租過埋下半世?(答)

->>按此看問題   答:  大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題,因五十過後銀行對你借錢已冇咁手鬆,仲有就係自己得番幾年野做,都唔想去買入較大額資產。係讀者個案,過住十年樓價上升為佢帶來賺錢套現機會,可增添自己計劃退休時的籌碼。 可用將軍澳單位加按至樓價五成,套出$4.40mil*50%-1.0mil = 1.2mil。由讀者提供欠款及月供數字,新都城應尚餘約13年還款期。如套現後讀者不增年期,則要月供$16000,對夫婦兩人月入$36000來說太多了。把年期調至最盡而又有可以批到既25年,則月供$9300,超出讀者自己月入的一半,一個人負擔不來。建議新都城其實不用聯名轉單名,只需同老公一齊去銀行辦加按即可。套現金額亦可由1.2mil減少至借六十萬,分20年每月還$8000即可。 套出的六十萬,諗樣選擇會到元朗疊翠峰或兆康疊恩庭買個兩房收租,貪樓齡新可以遲下自住。用六十萬做七成上會分20年還每月都係七千。呢幾年先租比人,搵人幫你供下樓。交左三成首期上會減低變成負資產風險。借左2.0mil的七成即1.6mil分20年還每月都係$7000蚊。而家應該租到7000多些少,你還既按揭有本金$4700係「袋入自己袋」既。至於點解住係將軍澳要走去元朗買樓呢? 筆者認為論升值能力、退休後既居住環境都係元朗好過將軍澳,除非你搬入西貢。 ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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28歲應如何自處(答)

->>按此看問題   答Hi CY, 正所謂心誠則靈,雖然諗樣唔係神仙,不過見到你咁詳盡咁寫個case比我知當然要快覆你。總括來說本樣覺得CY你收入上的不穩令你對自己前途失了信心,其實你身上擁有幾項優勢,慘過你既人大把。希望你學似你父母一樣勤儉力作,將父母現時傳比你既優勢第時留比你子女。 雖說「好仔不論爺田地」,不過就憑你咁講本樣覺得父母都有心將半間鋪同洋樓第時留比你了。而家就當你第時唔能夠獨有間鋪同洋樓,且看你如何改善埋你現時既弱點: 收入不穩,為未來鋪路。       談credibility 諗樣大部份既case都係叫人運用本身既credibility而向銀行借貸,購入提供正現金流既實物而令自己收入倍增。可惜CY你既case就係credibility低既一種,即係你case中講提供唔到糧單比銀行、「谷住谷住」借唔到錢既情況。要提高credibility,其一就係去返design co.打工,一定出糧要比autopay個隻(唔係就咁transfer!),不過你個行係真係少autopay既。其二就係自己做,先搵個事務律師去開間有限或私人公司去接job,再要去銀行開公司戶口同埋整autopay,每個月出糧就要send個excel file比銀行話比佢知點出糧。你呢種小客戶都係去建行問下啦,獅子一腳就掃你出門口。 如唔識律師請在網上search全包宴,收費四至六千。係銀行autopay set番二萬蚊糧比自己。開有限公司就要每年比幾千蚊人地幫你做數,保障就係萬一你既裝修生意引起法律責任都唔使比人告到嘔突。月入萬八幾係一個幾平衡選擇,交些少稅又可以攞番個月入證明。第時生意好再「整大份糧」啦!     談進修 *本日第二篇貼文, 請在下方按like/login以看全文

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買樓既幾分鐘,係台下十年功(答)

->>按此到問題     答: 第一係你供緊層樓收既息應該好平,借一百萬收2%年息分30年還都要四千幾,而家每月還$3200既你,年息口應該貼近1%。相信你先改善自己既理財諗法,再用自住樓套60萬出黎,至少都可多退休層樓收租。 再細心諗你會問新套60萬會唔會同之前還緊既咁低息? 一般唔會。不過舊債會唔變,新套60萬會好似另一條loan咁,收2-3%年息。套到60期原因係3.10mil*50%-絡欠1.0mil 約等於60萬。仲有請叫銀行同你間樓「估盡D」,去到3.20mil唔難。 三個月前購入156萬,叫價185萬? 根據你講朋友三個月前買入156萬翠華花園,現叫價185,升幅達20%。你睇佢可以好高興,但同時應問自己套舊錢出黎係想「炒樓」定係「儲多間樓傍身」?諗樣認為如你買樓只為不斷追逐資產價格方面上升,咁等同將注碼押係大細一樣,贏面只係一半。之前諗樣個案既故事都係買樓求收租,收租求還本 ; 係SSD,樓市風高浪急之時,此為上策。 當然明白人都係有鋪癮「炒野」!而家買入半年內賣出要徵15%額外印花稅,一年內10%。自2010年11月推出後炒家收斂,入親貨都預左守兩年。你朋友而家係叫價,留意不要為叫價大驚小怪,再細心諗佢就算沽左只係賺20%升幅入面既5%。你又會問5%對我黎講都好多錢,咁你就要細心問下朋友點解會入到件「筍貨」,仲咁快搵到個肯比市價高10%租而一次比哂一年既租客呢?相信本身人脈同經驗幫手促成此事,你「鞋都未著」就衝入去未必有相同效果。筆者諗係咪agent運用「人咁你就會咁」既推斷式銷售技巧,係淡市攞多單生意。 炒樓都要學,仲要高中低班咁學上去。執到筍貨通常係agent熟客,勤力睇樓或唔怕煩自己貼街招之人。真係有筍野通常好快(隔晚)就比人買左,你係agent都唔會搵個左諗右諗唔幫襯開既客買。另一方面即係個客要買爽手先買得成,睇一次樓再返頭已經比人買左,所以客人有番咁上下睇樓經驗先可以。姑且不談論你朋友,就見外面有人成日執到筍盤,其實買樓既幾分鐘,係台下十年功的! 點解最好係港島區? 你談及想買港島區,係因為想收租近定係覺得會升呢? 請參考「諗樣文章2012年上半成樓市round-up」及「一路向西」論樓市,你就知本樣覺得未來新界樓會跑贏港島民房的「根」與「據」。除非你心儀既係港島山頂豪宅就作別話。你套左60萬出黎,可以做三成首期買間沙田河畔花園,一般沙田大屋苑都幾好租。 如你而家先搞套錢再去買樓已失租樓比大學生既旺季,補些少錢用2.6mil間買好運中心或沙田中心,幾時都咁好租的。當然佢地成三十年樓齡係一問題,如想樓齡輕些少而又符合budget既,只有元朗一些新落成而唔近市中心既兩房單位了。再唔係疊茵庭 係其一選擇。   請支持及按下面facebook icon like粉絲專頁

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街鋪投資注意點(答)

->>按此看問題   Hi 鄭小姐, 先講你想睇既目標物,再談點融資去買。葵涌其實分兩部份,葵星中心一帶或新都會葵芳一帶。個人認為以投資價值兩個地方都麻麻,葵星中心比新都會更差。如果你係再偏既光輝圍或石蔭村,情況只有更差了。諗樣唔係話該處不能住人,而係區中根本冇由下而上的換樓階梯,留住發財想換大屋既居民,係咁既情況下該區只會「聚唔到人」,樓價至地鋪都行慢人一步。   葵涌當然勝在租金較平,買鋪收租可望有3%。可知而家出面D鋪已升到1.x%回報都有。而你間報習社收費可能再第二區無異,係鋪租較平下可賺取不錯收入。假設你租個地鋪$10000蚊,如果你買起間鋪就唔使比租,但有按揭支出利息。條數點計呢?? 地鋪回報比較低,一般租金回報3%,你間鋪計市值4.0mil。你現只需比2.0mil首期,借埋(亦都係最盡)另一半,分20年還用2.5%年息(鋪息較貴)計,用供$10598。即係你只要攞二百萬出黎就可以唔使交租,到退休多左間鋪係手。   地鋪真係好睇人流位置,街鋪定係商場鋪。融資能力較低,現時銀行都係只借成交價一半。如你賣了現收租樓套現,又將全間樓賺到既錢放落鋪度,恐怕將你人生後半場既積蓄太集中於一個鋪頭。而行人路工程,葵涌區本身發展既情況,仲有最緊要就係鋪頭附近既店舖種類,都會對你呢間鋪既升值或保值能力大大不利。即係如果你今次係想買入間屯門新墟既地鋪,或者筆者會較支持。而葵涌區係現時樓鋪皆貴,再加上買鋪投資成份較高既情況下,筆者不太建議   另外如你真係買左間鋪,你既個人投資同工作收入就會入埋同一盤數。需知如果該區有咩好事發生,你當然得益。但係萬一開間酒吧或風月場所係你鋪頭附近,你會受雙重打擊。   你可考慮將手上收租樓賣出,再買番間二百餘萬同區住宅再收租當take profit。淨低既cash可再儲幾年,係第二區物色鋪頭都未遲,趁機開多間分店。你可以話自己冇咁多時間做咁多野開分店,比舉只因覺得地鋪比住宅投機味更濃,行人人流一變或區內發展一變會令鋪價大上大落,未合符你想買鋪唔使交租所願。正因為咁旺區既鋪就算回報極低都有人買。   就好似你97年買了貴樓,而家有個別屋苑已大大升穿九七價,而荃灣區只係平手或稍勝,你可見區份對地產投資係十分重要。而地鋪比住宅更需留意此點。當然未來十年地運西移,年長了要減低投資風險係你要多加既考慮因素,祝你身體健康,萬事如意。

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再談三十歲擁有兩間樓(答)

->>按此看問題   答: 其實阿勇你都好識諗,對於廿六歲既你有咁諗法加上手上現金都已經算「人上人」。起碼你知換左做「人仔」攞上大陸存高息定期係比較麻煩同受管制,另外你只要不斷將錢係唔同銀行攞黎攞去做新資金定期都已見3%年息,犯不著走上大陸賺多1%。 你儲多半年錢,睇下新特首有冇首置貸款或其他筍野益你先決定下年初買唔買樓。樓市成日話過完年有小陽春,反轉黎講就係聖誕至農曆年前係冇咩人買樓既,你可以趁呢段時間出去執死雞。 樓市係有循環,不過大家都估唔到幾時係高定低。以你而家資金比較難做包租公,想買一間樓就咁租出建議你儲夠最少六十萬。如果真係想趁而家買,有以下方法: 一係叫屋企人比你將間村屋按出去借幾十萬,用自己做擔保人。借三十萬分十年還都係二至三千蚊。有多三十萬cash即係有七十萬就鬆動好多。你可以買間細些少既,開頭租比人四年後收番黎再裝修結婚自住。可睇元朗蝶翠峰 ,一個細兩房賣約2.6mil,七成上計埋洗費同印花稅要七十餘萬先埋到單,會用去大部份手上現金。一係就target疊茵庭 ,二百萬左右可用六十萬按七成上會,印花稅只一百蚊,租出去有七千蚊收,供又係七千蚊,還左本金當儲錢。 方法二係買間新淨樓比屋企人同自己住,當做孝敬下父母,比一成首期二至三十萬上會,再租出村屋補貼供款。到自己結婚就搬返去村屋住,呢幾年再儲多幾十萬係三十歲出頭買多間樓,咁樣你可以係三十歲擁有兩間屋仔。當然! 係兩間未供完既屋仔,都算ok啦! 到四十歲第一間樓可以已提早k.o,另一間都供左一半。 總括咁講想做「包租公」冇咁易,不過你都好叻仔儲左一半買樓首期咁滯。其實方法二幾可取,孝順父母之餘又可以運用九成按揭先買一間,可以慳返資本到三十幾歲再買多間。弊處就係辛苦自己,成日住係村屋,不過識計數既人都知自住間樓最殘,最有投資價值個間租比人係數字上對自己最有利。「先享受」定係「先辛苦」各有捧場客,自己想想吧。     

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審視借貸能力 再賣居屋未遲 (答)

->>按此看問題   答: 相信社會上正增加德仔一類既個案,賣左居屋後套番舊錢「吊吊fing」。當然私樓市場早年已發現同樣事情,政府正「幫忙」將此情況蔓延至居屋市場。  但居屋住戶同私樓業主不一樣,畢竟佢地大多數係實力較低既市場參與者,賣左居屋等於除左防護網,請各居屋業主係賣樓前再三思。要考慮既因素顯然為一: 賺左舊錢夠唔夠再買樓二:買樓後供唔供得起。  德仔個案係將自住樓(亦都係唯一間樓)賣出,咁做等於同市場對睹市升定跌,如果未來幾年樓市平均年跌5%,德仔可以打和,要每年樓跌多過5%德仔先可完成高位沽出,幾年後低吸自住樓既策略。  5%係租樓洗費,原因為租金每年約樓價的4%,加上第時再買樓既洗費,加埋都要預5%一年。而德仔係賣出居屋套到既1.30mil,夠佢租11-12年樓。可惜放棄居屋要等兩年真空期(冇物業),用白表仲要抽中先可重返居屋市場,而新特首就想提議每年抽多五千個額。    你可能問點解仲成日提居屋呢? 如果德仔用哂130做首期買間私樓自住原可七成上會,而樓價可達400萬,因400萬樓要用120萬做首期。淨返280萬問銀行借就算批到分25年還每月都要$12000蚊,已超德仔月入一半。退一步睇間樓售價2.0m,比60萬首期上會,借1.4mil分25年還德仔剛好夠上會,每月還款只需約$6000。不過講到呢度你都明,咁辛苦住係間$2.0mil既屋仔入面又何苦呢? 用$2.0mil去買間大D既唐樓又分唔到25年咁耐還。  仲有,假設德仔買左層2.0mil自住,因供款已佔人工既一半,就算再睇中第間樓都唔可以用淨低60萬買多間上會,失去倍大效果,進而斷絕左搵個租客幫佢增加被動收入呢條路,相信居屋業主群內有此情況大有人在。總括而言德仔認係庸才而知道要搵人幫確實好,而銀行只幫借貸能力高既人,淨低既就要搵政府幫手,呢個亦都係政府定落房屋政策所塑造出既遊戲規則。 德仔賣樓為自己準備左cash但係收入有限令借貸能力跟唔上。 如果我係德仔,我會搵間銀行開個保險箱,係櫃面A提五十萬cash出黎,係隔離櫃面B買入實金再放入保險箱。咁做既目的當然係想「妥善收埋」自己資產,用呢兩年租樓當過冷河然後再用白表申請居屋,符合資產低於五十幾萬同兩年冇做業主既資格(三人家庭入息限額$27000)。兩年過後,如果樓市跌左就恭喜你,可以諗下買私樓或抽中左就買居屋。但德仔既購買力冇變,佢都係最盡買到價值二百萬既樓,而呢個價錢既私樓有幾大同就算樓市點跌,相信德仔心中有數可以買到咩野。所以置業還是政府好,係樓市較淡淨時二百幾萬而唔使補地價都夠買間三房。  寄語所有居屋業主,當你賣樓賺一百幾十萬後你就要投入私樓市場,要有相對既人工同青春先可叫到銀行借夠錢比你上會。如住居屋既十幾年之間人工未有躍進者更多須考慮。當然你可以等樓價跌再買,不過以而家九龍兩房都要成四百萬黎計,你真係諗住昇悅居兩房跌到二百萬你先再入市? 恐怕係等呢段時間,已將賣居屋賺到既錢洗哂了!   

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手頭資金較充裕者既置業要點(答)

->>按此看問題   答: 現時港人退休準備大多不足,原因一係貧窮層有增無減致冇錢既人大把,政府現時只係將問題拖延,唔想同大家講其實到你退休時「連x都冇得你食」! 較有能力既人,希望在本篇文章能帶給你更多想法。先引用卓百德先生發表的報告: 「Long Term, Your Government Will Leave You In The Lurch」(可譯作﹕長線而言,政府會在你潦倒時離你而去)。   卓百德為前大摩亞洲區董事總經理,可算是現任行政會議成員林奮強既先輩。林奮強對香港樓市發展有宏圖大計,以改造大嶼山最為人知。而卓指長線而言,不單樓價升幅一般可追及通脹,而租金亦然,而將樓價升幅(卓百德稱為名義回報)加上租金收入(實質回報),其總回報極為驚人(如圖1顯示的香港住宅投資回報),而就算是日本,雖然20多年來樓價疲不能興,但如計入租金收入,則總回報也能「力保不失」(圖2)。   健叔個案較為獨特,唔同在佢既長俸可用作計供樓上會時的入息。一般人在退休時領取既年金、子女家用、唔同類型既津貼均不可計作入息而長俸卻是可以。就因為咁,62歲既健叔竟仲有唔錯既借貸能力。建議健叔係呢半年物色稍低水物業,趁退休前為自己開拓更多收入來源。   沙田市中心既樓宇固然好租,但樓齡太舊未必符合你買入收長租既策略。相反馬鞍山由新城港至帝堡城地帶樓齡平均十至廿年,唔新唔舊又可比4%以上收租回報。如手頭資金更充足可考慮雅典居,此屋苑大部份為上哂岸既用家,樓價硬淨,不過該屋苑起錶都要港紙「五球」。以上三個屋苑既租客質素頗高,比起而家興買居屋收租,呢幾個屋苑既客確更有實力!   買新樓 你而家睇樓又有四百萬左右既budget,肯定捉你左去睇屯門同將軍澳既新盤。買新樓好處係慳返經紀傭同可能有印花稅津貼,不過租金回報可能低至2%! 你睇下大圍名城萬幾蚊租成千呎樓,度度有放盤,你就知買新樓收租要捱過頭四至五年「甩唔到」既情況,成先苦後甜之像。   手頭資金較充裕者既上會方法 搵到心水樓,預番幾萬銀執靚佢出租。健叔可以用資產證明上會,即係show 銀行月結單比銀行睇叫佢借錢比你。一般係四百萬資產可借一半比你,最盡都係分廿年還,同埋要趁年中銀行未收水時去借,年尾一般唔想做呢類生意。畢竟資產可隨處走,你有證明都係排係後生仔之後。假設健叔睇中間3.80mil,借一半即1.90mil,分18年還每月要供$10800。出示左證明,選plan係另一要點。建議健叔唔選最大路既P plan,反而做靈活按揭,即係借左1.90mil,銀行開番個同樣最多存1.90mil既活期戶口比佢,年利率等同按揭收你既息口。這樣一來,健叔可藉此對沖利率上調既風險。此為手頭資金較充裕者既上會方法。   印花稅稅階冇變過 再盡D健叔可走入大埔買兩個太湖或翠屏細單位,二百萬有售。如有心機可等相連戶,可惜相連同售可遇不可求。分兩個單位買可慳返八萬蚊印花稅。冇錯,而家大部份樓都升左,四百萬既樓根本唔算係咩,可惜印花稅稅階冇變,正常兩公婆想買入間兩房安樂窩已經要成四百萬,同時進貢比政府竟高至八萬幾。還掂都係做五成上會,年紀大始終係買樓方面唔可以用大槓桿,不如分兩間細買入慳返印花稅都是一策略。   健叔其實仲有好多招可出,過幾年阿仔結婚搬出後又可售出新城市廣場轉細些少單位套舊錢,長俸更可作入息證明,如健叔早十幾廿年前利用公務員最易借錢既要點去運用槓桿,退休有四至五間樓供斷係好正常。諗樣謹此祝你生活愉快,畢竟錢銀係幾時都可放在旁邊的事。   請在下方facebook icon like 諗樣網表支持!

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