小女子自強不息儲錢有法 vs 男人冇憑據而又十分強烈的自信(問)

Mr lumyeung, 睇左你blog裡面既買樓cases, 好多主角都係收入過20k 的, 所以我有d唔知點算… 小女子有第一城細單位一個 (自己名下), 3年前買的, 當時做9成按揭, 月供5k, 現在手頭有1M, 卻因為月入只有 15K, 相信過唔到銀行批按揭的壓力測試…. 咁係咪冇辦法買到第二個物業呢???  我只想到買連租約 — 但比5成又好似唔夠錢, 請問 lamyeung 先生可以比d意見我嗎??  有時間才覆啦~ thank you very much. ->>按此看答案    

Read more

M型社會你攪清楚未?(問)

問一: LumYeung兄 本人是為庸才,也是28,月入25K, 女友月入10K,2人AUTOPAID出糧,穩定工作,2人皆無負債。2人有流動資金約~500,000 我現與父母租樓同住。家人和自己現在沒有任何物業,打算2年內結婚,買樓與妻子同住。若現在買樓,會報自住,做90%按揭。買樓後,首2年放租,待結婚後遷入自用。 看過LUMYEUNG兄的鴻文,一路向西,都認同西邊潛力較大。比較過各區,現打算買屯門市中心的樓, 雖然我不知將來樓價走勢,但相信市升,屯門升多啲;市跌,屯門跌少啲。 而且我看現在按息很低p-3.1 (~2.1%.p.a) 若日後銀行加息,必先收窄新做按揭利率(即p-2.5, p-2, p-1) 。之後usa加息,香港的p才會上升,才影響己做按揭的人。所以,新做按揭利率每收窄1%(i.e新做按揭加息1%), $2m按揭,每年利息開支多$20,000,就算樓價跌,好似也不吃虧,若樓價平穩或上升,可賺2年低息和2年租金。 我自己意見係只要樓價跌少於2成,加息多於2%,現在買都是比較有利,希望LUMYEUNG兄指教 問二: 另外讀者陳小姐問該區瓏門細單位有消息於日內開賣, 對其它屯門龍頭大型屋苑會有什麽影响呢? ->>按此看答案    

Read more

樓市投資必勝法

諗樣先生, 拜讀貴BLOG良久,實得益匪淺。現我有一疑問,看 閣下能否給予一點意見? 謝謝 理先生。 本人個案: 現年30歲,已婚,育有一女。先前在中國內地工作,去年回港,現已買荃灣麗城花園($4M,full paid,夫婦聯名),手頭上有$3M資產。 希望用$1M投資地產,期望有收租收入。 現在本人無收入,主力攪生意,太太月入2萬。   答案   睇手上鋪牌 先睇賭幾大 讀者睇到個標題,可能覺得諗樣講緊廢話。其實人就係咁,鋤大D睇牌差唔多人人都識,而家由賭台去到買樓投資又夾硬要將賭錢同買樓投資分開。以諗樣而言其實要係錢方面做正確決定不出博奕理論範疇。今日個案理先生都算有米,本樣想先計下佢最盡借到幾錢,先至部署物業投資。由咁去開始諗點買同買咩樓,希望比讀者新思維上既體驗。 為左做個buffer,假設理先生真係一蚊收入都冇,銀行睇佢既入息證明等於零。係真實情況下當然一萬幾千收入,就算係生意人都有辦法整到出黎。 理先生太太收入兩萬,即係每月按揭還盡係一萬蚊,係咁情況下太太就算單拖借2.70mil分三十年還係冇問題。(當然上會間樓樓齡要少於二十,理太太唔係發達太太周身街數個隻啦!) 理先生既麗城花園剛入選全港租金回報高既屋苑第五位,恭喜哂! 一間4.0mil樓套現2.0mil出黎冇問題,但係要搵個人啃左月供$7600條數。 手頭上3.0mil資產,心雄起黎梗係可以套哂佢買樓,如此一算理先生比三百萬現金出黎,再借(2.70+2.0)=4.70mil係好有可能。咁講佢槓到盡買4.70+3.0=7.7mil既樓房係上到會做業主的!(當然加按兩百萬個度要搵擔保人,如理先生真係一蚊收入都證明唔到)   計左7.7mil做max之後,我地target7.7一半既樓,即約3.3mil樓宇,點解呢? 仲要係先搵太太加按麗城間樓用一百萬做首期去買呢間樓,唔好用自己現成既資產(等自己唔好犯本)。   借用必勝投資法(假設樓市升50%)… 睇完鋪牌而用借盡既一半買樓,為既係令自己跌市時保持購買力。理先生買入3.3mil同區爵悅庭,假設樓市升50%,理先生可沽出樓房獲利1.65mil,到時佢有4.65mil流動資產,手上麗城花園市價6.0mil,夾埋有成千萬係手。   樓市下調50% 萬一樓市下調50%,理先生爵悅庭價1.65mil(些微負資產),麗城只值2.0mil(沒負資產),手上流動資產3.0mil。到時咩樓都平哂冇人同你爭,理先生可「施施然」用1.65mil全數比哂買多間樂悠居,個陣有三間樓係手,(3-1.65)=1.35mil現金,供樓冇比之前多左。 如幾年過後原本跌左五成既樓市又升番一倍,即返回現時水平,理先生麗城同爵悅庭平手,沽出樂悠居賺一倍即1.65mil!所以無論樓市先升後跌或先跌後升,只要理先生留番一手,有錢係跌市入貨根本必勝! 當然你會同諗樣講如果跌完五成再五成,理先生可以輸到成世無得番身,咁諗樣都知大亞灣核爆香港連條草都生唔到既機會都有,可行與否足下自判。投資永遠先問自己可承受幾多風險,同埋自己願意承受幾多風險。上半部已有本篇交代,下半部留番比理先生。而點解知道必勝法而仲未發達既人,係嚴守紀律方面有問題。   仲有就係,如果唔升唔跌開圍骰,理先生都贏。

Read more

開盤口賭下老麥幾時五十蚊個餐(問)

  小弟今年三十歲,沒有物業,已經成家,小朋友就來出世,月入25K, 老婆生BB暫時沒有工作及收入。暫時住係父母早年購入的公屋單位, 但家用及(象徵式)租金八千。早年只有工作及Part Time Job,支出很少。 現有人仔儲蓄八十萬,港幣儲蓄十五萬,另有股票八十萬。雖然可以住父母單位, 但其實跟租客差不多。始終想有自己的物業,間中也有留意樓盤。 但感覺樓市處於高位,市場上放盤少也較少選擇,而且父親也極力反對現階段入市。 小弟希望等到年底或下一年,樓盤供應較多時才入市。不知道時機好不好。 以我的情況,又怕摸頂,又有越來越多的開支。應該收少注碼買二百五十萬下的樓,保留更多現金。 還是減少按揭成數減少供款呢?或有沒有更好的策略呢?先謝謝你的建議 alex ->>按此看答案    

Read more

Debt burden would be inflated away by inflation 退休而毋憂(問)

cliff問: 你好, 小弟32, 人工2.6萬 (再加秘撈5千) = 收入3.1萬 , 有流動資產約60萬 小弟自住樓大約370萬左右,借咗銀行200萬,月供7100元(H+0.7)。 父母已退休, 有流動資產約5百萬, 物業3層(父母名)共約2千2百萬 (已供滿), 佢地自住1層, 兩層收租 可否買多層? (because money’s purchasing power is decreasing if all money is cash now) 父母反對(話我人工低+接火棒) 點睇車位? 還晒mortgage = give up 靚plan (H+0.7) –> what should i do then? many thanks!! ->> 按此看答案

Read more

手頭資金較充裕者既置業要點(上會方法、買樓策略)(問)

  本人年齡62, 為公務員, 將近退休之齡. 估計退休金+長俸足以應付基本開支. 現兩子每月共有1.8萬作家用(但未有動用, 替他們儲起). 現居於沙田新城巿廣場3房單位(己供斷), 原擁一物業於將軍澳(己供斷)收租以應付將來退休支出, 但年初因發現伴侶得病, 將它賣出套現4.5m.幸好最後只是虛驚一場, 故現有現金4.5m. 雖有接觸股市, 但現風高浪急, 不敢貿然入市. 眼見現金不斷偏值, 故考慮買樓作投資, 增加退休現金流及作為父母希望為子女將來作準備. (一子/年齡28/月薪約3萬, 二子/年齡25/月薪約2.5萬). 請問應如何發揮4.5m現金? *本人對沙田樓盤較為熟悉. 期待你的答覆,不勝感激! 健叔上 ->> 按此看答案

Read more

審視借貸能力 再賣居屋未遲 (問)

問:   你好!!我叫德仔, 希望向你請教買樓既事!!我今年42歲沒有任何物業資產包括股票, 只有現金130萬(將手頭居屋賣出後的餘款), 每月收入$13.5k, 有太太 (家庭主婦) 及1個小孩, 每月薪金只夠支付生活費及交租, 本人是庸才一名, 現租樓與太太及小孩同住, 有買股票及牛熊證的經驗, 想請教現在買樓可以嗎? ->>按此看答案

Read more

再談三十歲擁有兩間樓

按此到第一篇: 三十歲擁有兩間樓 你好!!我叫阿勇, 早前有幸睇到你係homebloggerhk 入面既文章, 希望向你請教多一點關於買樓既事!!我今年26歲沒有任何物業資產包括股票,     只有現金約近四十萬, 每月收入約$25k, 月儲約$10k, 其實早幾年已想買樓收租, 但係當時冇乜決心… 我自己都認為樓市係有循環, 只係個樓市既循環幾時完結。當然以我簡單既腦袋係唔知將來既發展, 但係我要請教一下好似我咁既年齡, 是否應該選擇樓齡較新(25年內的樓?)的樓呢??地區方面有冇好選擇呢? 我家住錦上路附近村屋,     只對元朗盤有多少少了解而已…我自己對樓價升幅既期望不太高, 有升既係bonus, 可以第日加按之類, 我最希望有個穩定既租客幫手供樓, 等第時可以有多d被動收入! 因為而家現金放係到都係比通脤食返轉頭, 有諗過放上大陸做人民幣定期但驚d $好難過返黎香港…有時間麻煩你解答一下我:) 答案   其實阿勇你都好識諗,對於廿六歲既你有咁諗法加上手上現金都已經算「人上人」。起碼你知換左做「人仔」攞上大陸存高息定期係比較麻煩同受管制,另外你只要不斷將錢係唔同銀行攞黎攞去做新資金定期都已見3%年息,犯不著走上大陸賺多1%。 你儲多半年錢,睇下新特首有冇首置貸款或其他筍野益你先決定下年初買唔買樓。樓市成日話過完年有小陽春,反轉黎講就係聖誕至農曆年前係冇咩人買樓既,你可以趁呢段時間出去執死雞。 樓市係有循環,不過大家都估唔到幾時係高定低。以你而家資金比較難做包租公,想買一間樓就咁租出建議你儲夠最少六十萬。如果真係想趁而家買,有以下方法: 一係叫屋企人比你將間村屋按出去借幾十萬,用自己做擔保人。借三十萬分十年還都係二至三千蚊。有多三十萬cash即係有七十萬就鬆動好多。你可以買間細些少既,開頭租比人四年後收番黎再裝修結婚自住。可睇元朗蝶翠峰 ,一個細兩房賣約2.6mil,七成上計埋洗費同印花稅要七十餘萬先埋到單,會用去大部份手上現金。一係就target疊茵庭 ,二百萬左右可用六十萬按七成上會,印花稅只一百蚊,租出去有七千蚊收,供又係七千蚊,還左本金當儲錢。 方法二係買間新淨樓比屋企人同自己住,當做孝敬下父母,比一成首期二至三十萬上會,再租出村屋補貼供款。到自己結婚就搬返去村屋住,呢幾年再儲多幾十萬係三十歲出頭買多間樓,咁樣你可以係三十歲擁有兩間屋仔。當然! 係兩間未供完既屋仔,都算ok啦! 到四十歲第一間樓可以已提早k.o,另一間都供左一半。 總括咁講想做「包租公」冇咁易,不過你都好叻仔儲左一半買樓首期咁滯。其實方法二幾可取,孝順父母之餘又可以運用九成按揭先買一間,可以慳返資本到三十幾歲再買多間。弊處就係辛苦自己,成日住係村屋,不過識計數既人都知自住間樓最殘,最有投資價值個間租比人係數字上對自己最有利。「先享受」定係「先辛苦」各有捧場客,自己想想吧。   

Read more

街鋪投資注意點(問)

我想請教以下問題: 97時買了荃灣340萬樓, 現時大約380萬,我本想留給我小孩讀大學時才賣,但因97嚇怕,怕CY上台樓市再跌,現想賣出.單位目前出租,剛好供樓. 現時住居屋,150萬買,現時大約250萬, 我想賣出其中一間屋再買一小舖位(葵涌區),現時租舖開補習社,每月凈收入可有4萬. 本人不知是否應賣樓買舖,還是儲錢買舖 我和先生每月收入共大約7萬,請教閣下給意見我,感謝不盡. ->> 按此看答案

Read more

買樓既幾分鐘,係台下十年功(問)

顏小姐問: 你好,最近才看到這個網頁,很有用。請問我現在自住樓大約310萬左右,借銀行100萬,月供3200元收入2.2萬。想買多層收租,請你指點下。多謝 你好,年齡41,有一小朋友,現住北角,手上只有幾萬做日常生活備用,大陸有一份資產可賣五十萬人民幣.最好買港島區,因為先生不太理財,本來有朋友的朋友三個月前在沙田翠華花園購入156萬租內地生8000月租,一次收一年租,現叫價要185萬,先生怕收租困難,但我想為退休做準備,請指點,謝謝。 ->>按此到答案

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室