小朋友長大換三房之建議(問)

新年好!祝您萬事順意,每天都開心愉快!  本人是讀者Patrick(數天前在您的討論區留言)的太太,我們這段日子都在期待您的回覆,十分希望您能指點迷津,我們每天苦苦思考,仍然非常迷惘,近日我們經常外出看樓,似乎即將要有所行動,我們很怕做錯決定,很想借您巨人的眼睛,讓我們看得遠些。  若您能撥冗給我們意見,我們將感激不盡!  以下為我丈夫的留言:    本人是庸才一名。拜讀閣下樓市研究已有一段日子,獲益良多,相逢恨晚。有感樓市越來越急,令我倆大失方向,希望Yeung Sir撥冗指點本人一年內購買第三層樓的可能性。感激不盡!家庭現況:本人及太太結婚兩年,同為32歲,育有一個一歲BB。工作穩定,普通中環文職人員,月入合共5萬(不包括租金收入)。只有現金30萬,沒有卡數。  BB出生後和妻兒暫居於父母家方便照顧(父母家有足夠地方及只有兩老,沒有兄弟姊妹)。我倆計劃再添小朋友,本人希望一年內買一處既方便父母照顧孩子,又能滿足我們未來家庭住屋需要的單位。    物業情況:  第一物業:2008年以九成115萬購入嘉湖山莊一個三房710尺單位,現值約320萬,正以每月7600元出租。現欠銀行100萬元按揭貸款。2010年轉按,按揭利率h+0.65,供30年,月供3400。我們兩家父母都是東九龍人,因此,嘉湖山莊地理位置遠離父母,我們不打算居住於此。此單位今年六月才屆死約,此物業長遠打算放賣。    第二物業:2010年以七成180萬購入大角咀一單棟兩房單位,按揭利率h+0.65,供30年,月供4100元,尚欠銀行約120萬元,現值約300萬。該單位交通極方便,我倆婚後一直居住,然而實用面積只有約300呎,生BB後我們因為”不夠住”而搬回父母家,單位以每月一萬元出租。    第三物業:2010年以30萬買入九龍塘又一居車位。尚欠銀行約20萬按揭,每月供約1200元,現收租每月1600元。我們打算以約40萬元 放賣該車位減輕負債比率。二按: 嘉湖山莊:2012年,乘樓市升勢,以嘉湖山莊加按了86萬資金等候入市機會,利息2.2厘,供40年,每月供 2500元。該筆資金以人民幣形式存定期以補償利息支出。(曾參考yeung Sir blog 建議),此層盡按的話,大概有120萬。    大角嘴單棟:二按應該有90萬,但暫時按兵不動。苦惱地方:我們擁有的物業接無法滿足現在我們的居住需要(太遠或是空間太少)。當年置業資金不足,導致今天我們手上的單位皆不理想。二按資金後發現樓市越升越急,即使有一百萬現金竟然也買不到甚麼。現在我們有已下構思,請楊Sir給予寶貴意見。    構思一:出售嘉湖山莊單位,套現200萬,連同二按的86萬及手上現金,共約300萬首期購入約400至600萬單位。對單位的期望:較大單位(實用面積約450呎或以上)交通便利(地鐵附近)盡量鄰近東九龍或九龍市中心,方便父母湊細路。校網不強求。    構思二: 保留現存兩個單位,以二按作首期買330萬左右的單位,然後以現在兩層租金補貼未來第三層。但擔心銀行不批。因應近期HKMA的壓力測試,我倆估計最大購買力只是300左右。二按作首期的話,盡按可有約210萬(320*0.7 – 100 = 124) + (300*0.7 – 120 = 90)由於壓力測試的關係,我倆最擔心樓價的餘額銀行不批(例如買入價330,餘額120 = 330 – 210)    對單位的期望:較大單位(實用面積約400呎)盡量鄰近東九龍或九龍市中心,方便父母湊細路。本人近期找到一些350左右的舊樓,現在心情七上八落,苦苦思量直接買第三層的可能性。請問我們應該怎樣調整策略和想法呢。    請賜教! 並祝身體健康!  忠實讀者Patrick Cheung ->>按此看答案

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有冇比慢慢捱多27年更好辦法?(答)

>>按此看問題 Hi alan, 看了你的來文,知道照顧兒子開支大,現在年過40,係時候為自己退休想一想了。   實在收入未能在旺市負擔兩間樓,梳信你有睇開本網都知點計到了。家庭月入約兩萬而供數已用了二萬半數的再一半(即係20000*50%=$10000的一半啦),再加按只令情況更糟。   請問有讀過筆者寫的庸才專才通才系列嗎? 內容如未令你看上眼請莫怪,提出之主旨是庸才想改善生活要搵人幫,一係要結婚,二可以搵銀行。方法二是行不通了,你可以套50萬出黎等樓市下一個低潮,再等金管放寬借貸條件後乘風出發! 反而個案在太太,及17歲的兒子有機會走下位。佢地合資格單名申請公屋,搵到既房相信夠住兩人,但以現時進度等勁耐,但仍鼓勵你參與此抽獎遊戲。 因為個人條件不合,加上在99年後虛渡近十年光陰,更在08年放出原可部份抵押加買第二套房之工具(舊樓),到2013年你只可以耐心等,絕對要係下一個浪做妥。   至於收期權金是不錯,但緊記做好cover,同埋要做好後有肉食。筆者冇留意兩電既期權金報價,點樣計到有錢賺希望你係度同大家分享下。相信經歷咁多後,你或者會感受到有樓係手幾咁好。但留意你在往後時間承受投資失誤既能力,會此早十年時大大減少。   人和不合、時勢失利、等係最好之策略。

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有冇比慢慢捱多27年更好辦法?

Alan 諗樣兄你好! 本人有一些問題,希望閣下能賜教一下。本人和太太都是44歲,有一個17歲,中6的兒子,如無意外九月將入讀本地大學。我月入約16.5k,人工平均每年只加約$150-200,太太part time收入平均約4k。99年以首貸借95%買過舊區的唐樓自住(近1m),捱過負資產後於08年頭差不多價格賣出,在親人的屋”借住”了2年多。死慳死抵下,於2010年中借90%,以個人名義1.71m 自由市埸買入TKO一居屋單位,連裝修及其他使費接近耗盡現金。係一間細行上了差不多1.6m會,30年 H+0.65%,現在約供$5100 (利息~$1100)。近日樓價急速上升,HXBC估到~3m。拜讀閣下的blog後,發現其實可能有不同方法,比慢慢捱多27年更好。 資產: TKO居屋自住 估價~3m (按揭欠 約1.45m) 現金 ~50k RMB定存 ~40k 教育基金 ~200k (預留給兒子的大學學費) 我諗過番按套一筆錢出來,轉做人仔定存又好,又或者買兩電加Covered Call收息+期權金。希望等樓市跌時有機會入多層樓,盡快財務自由。但亦有以下一些顧慮/限制: 1. 番按以我現時的年齡,未必能借足30年 2. 番按的話供樓利息會提高(現時~2.15%, 我的Hibor plan是 ~0.9%) 3. 樓是我一個人的名,若番按可能受壓力測試所限,借不足70% 4. 妻兒皆在區內上班/學,若換樓亦會在TKO區內 5. 現時家庭收支大致平衡,沒有太多餘錢能儲下,要等兒子大學畢業才有新的收入來源,但到時可能會因照顧家父而要resign。 6. 現時的居住環境+裝修太太很滿意,若非必要,應該不會搬遷。 希望諗樣兄可以提出一些意見及建議,幫助小弟,謝謝。 答案 Hi alan, 看了你的來文,知道照顧兒子開支大,現在年過40,係時候為自己退休想一想了。  相信讀者是一個活躍的投資人,好像其他香港人一樣主動進出股票,得到結果一係不滿意、二是同理想越行越遠   實在收入未能在旺市負擔兩間樓,梳信你有睇開本網都知點計到了。家庭月入約兩萬而供數已用了二萬半數的再一半(即係20000*50%=$10000的一半啦),再加按只令情況更糟。   請問有讀過筆者寫的庸才專才通才系列嗎? 內容如未令你看上眼請莫怪,提出之主旨是庸才想改善生活要搵人幫,一係要結婚,二可以搵銀行。方法二是行不通了,你可以套50萬出黎等樓市下一個低潮,再等金管放寬借貸條件後乘風出發! 反而個案在太太,及17歲的兒子有機會走下位。佢地合資格單名申請公屋,搵到既房相信夠住兩人,但以現時進度等勁耐,但仍鼓勵你參與此抽獎遊戲。 因為個人條件不合,加上在99年後虛渡近十年光陰,更在08年放出原可部份抵押加買第二套房之工具(舊樓),到2013年你只可以耐心等,絕對要係下一個浪做妥。   至於收期權金是不錯,但緊記做好cover,同埋要做好後有肉食。筆者冇留意兩電既期權金報價,點樣計到有錢賺希望你係度同大家分享下。相信經歷咁多後,你或者會感受到有樓係手幾咁好。但留意你在往後時間承受投資失誤既能力,會此早十年時大大減少。   人和不合、時勢失利、等係最好之策略。

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買樓四大諗法:怕!太危險、是否值得?無乜選擇…(答)

->>按此看問題 Andy, 多謝你的來文,看見你followup question用字有(太危險、是否值得?怕! 無乜選擇)。簡直就道出左時下買家的四大諗法。雖然筆者未同你見過面,不過似係腳踏實地形,在上篇回信筆者建議你買樓,因如你收入不向上出現突破(在35之齡發生機會比前10年低,請勿見怪),即唔會出現大額流動現金去等終極大跌,咁情況下不如乖乖地買多間,減省租金支出,又可同時間做朋友,用時間將債務貶抑,早日供滿樓享受生活(同女友聯名一間,女友單名一間,第時阿媽可能留落一間),實現退休淨落三層樓之格局。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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買樓四大諗法:怕!太危險、是否值得?無乜選擇…(問)

Andy: 諗樣兄,小弟三十五歲,現與女友租樓住,租金12000。女友於2012年購2M樓七成上會供30年,現升值二成及放租八千五。母親現居供完的居屋約值二百五十萬(未補地價價錢)。現打算與女友聯名另購二百四十萬(9成上會)以下樓宇(需於居屋附近,母親不會居住女友物業)讓母親居住,自己與女友住居屋。現只有200000及母親借款200000(要分期還給母親)。本人與女友收入為25000 及32000。請問與母親換樓住是否好方法?現是否買樓時機?或應租幾年樓等跌巿?本人名下並未持有過物業。請賜教(在一月中已答, 再follow up)   多謝諗樣兄解答。小弟還有些問題諗唔通,想求教 1)因本人與女友只有廿萬現金,現時咁高樓價借咁多入巿是否太危險?雖然母親願意不收息借廿萬給我,但都要還的。另新購的單位及居屋的裝修都是由本人與女友負責,二間屋簡單裝修都要十幾廿萬 2)九成上會按揭保險要七萬多,是否值得? 3)居屋附近的私樓,二百幾呎實用,三十八九年樓要二百至二百二十萬。同size 約廿八九年樓大約貴五十萬。(270萬樓兩人也能負擔到首期及供樓,最多居屋吾裝修or 借personal loan裝修)請問應該買平d 舊d, 定貴d新d 好? 4)現二人每月能儲共10000〜12000。諗緊買舊d 的樓,可於五六年後跌巿買間新d大d的樓給母親住(到時應儲到600000〜800000入巿,而舊d那間,銀碼細d,跌巿時都無咁傷),但又怕跌巿時四十幾年樓好難賣得出,租又租唔到好價。真係諗吾通好無俾多五十萬買後生十年的樓。請俾意見 5)依諗樣兄建議,係咪CNY 後可入巿?其實施政報告後之前睇的樓又加價了,而家搞到我好似要盲目追價甘,越遲買越貴,同市場真係無乜選擇 6)女友有七成按揭物業,我跟她合名能否上九成會 萬分感激   ->>按此看答案

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旺市加碼買樓部署(答)

->>按此看問題 相信令你最心煩既,就係用現有購買力未能買入樓齡廿年以下、灣仔區之三房。你係上文所講既五百幾萬三房灣仔單位應該有番咁尚下年紀,而家係灣仔買間新淨灣仔三房要中一次mark six頭獎先有可能。   你已經做左第一步,即老公hold一間樓而家諗老婆係咪go第二間,你提過老婆將會有月入四萬元,請再確定此月入是持久而穩定的,不要失了預算。煩惱人收入22k之一半,已用於供灣仔細細粒間樓。老婆用自己名再買五百萬的灣仔三房,如九成按揭上會即要$16972, 分30年還。留意如果係樓齡超過廿年之樓宇,做到30年按揭不是必然的。要睇是否大屋苑,單幢樓亦令機會大大降低。   即老婆如買了三房成交500萬,你兩位將會冇咩子彈(即全部借貸力近耗盡),手上減去首期雜費仲有約一百二十萬左右係身(雜費廿萬冇走雞,你計下500萬樓要比幾多印花稅都知)。加上你現時手上有兩百萬係手,及有屋住都產生了徬徨感覺,諗樣怕今年車公真係一語成籤,一支下籤令樓市下跌三成,你會沒頂。當然大把人陪你而筆者又唔覺得會對你生活上造成大影響。可以在天水圍一役花了十年賺到了的價,有機一年就賺番出去。   條數係咁計的: 你加左碼買多間五百萬,連同之前間樓3.7mil,即持貨8.7mil,如樓市下跌25%,加碼令你輸錢速度加快,跌25%即輸200萬。之前天水圍用十年賺一倍(100%)既錢有機係灣仔跌25%就令帳面上見蝕。當然就算跌只係帳面而影響心理,係必須先同你講200萬由有變冇對一個香港打工仔而言幾殘忍的。除非你係交十幾萬稅個種啦…   所以結論係一動不如一靜。租間三房而用二百萬買債津貼屋租最簡單而又少野煩,但要個人忍得,有錢唔好身癢。但見你取向進取,如想趁機投資,可考慮買一些區域將會改善之地點,而又有三百幾萬提供既大兩房或三房。香港區已見溢價,相反筆者由一年前叫人買既「一路向西概念」就越叫越有,荃灣西、馬灣、東涌、元朗近西鐵、屯門新墟均有投資概念。我都想有時間實地考察同大家搵多d好既投資機會。   如真係要買,寧願買間大興花園三房,比三成首期租出去,自己手上仲有近百萬現金,灣仔嫌太細亦可租出而自己租間三房住,咁既投資組合有攻亦可退,當然咁樣做令自己一租兩買,未必要花時間。所以你搵到文中所講既石屎綠洲,算是一種福氣啦。  

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旺市加碼買樓部署(問)

諗兄你好, 本腸拜讀諗兄之文章及問答已有年多,箇中獲益良多,在此多謝諗兄之無私指導令一衆庸才有機踏進財務自由之路。 本人年紀將近39, 有一自住三房天水圍遠近馳名大屋苑持貨十年及一灣仔細細粒近半年。 最近見市況稍為暢順,將手持之自住沽出,套現兩球。買出原因實為心灰意冷此屋苑長期租金低水,回報僅有3厘多dd左右,加按都費事,希望另覓更高回報之投資,另一更大藉口為本區能為兩小女將來找到心儀之小學實在有難… 自住放賣期間已遷到灣仔居住,貪其優質12區校網,為兩愛女舖路,本人並不貪圖虛榮誓要闖名校之人,只視品格為首要。但由天水圍5佰幾實用,出到灣仔省城只得3零幾既細細粒共住,人上之人需知忍耐,但作為一家之主,不忍妻女共苦,幸能找到有明顯大折讓之同區租盤,把心一橫毫不猶豫遷往此5佰幾實用之石屎綠洲,再將細細粒出租,以租金抵消租金之餘,衰極都叫做有件細細粒繼續與大市共同進退,  不欲作出沽空賭博之行為。 言歸正傳,以下為本人之當前情況,有待諗兄指教: 家庭總收入: 22k/月 手持現金: 2mil 手持單位:  單名,按七成29年 @ 2.15%, 現銀行估價約3.7mil , net Size 30x’, 樓齡41.(買入為3mil) 手持單位租金: 市價約為$13~14.5k (有待放租) 租用單位租金: 約$14k 本腸太太將有一份月入40k既工,再用其名義再買房以制造現金流, 但現心煩應否用9成按買入可將來自用/出租之灣仔區三房單位(約5球,但按9成收租基本上係冇正現金流,但按7成就會冇左其他投資機會因冇晒cash),or 繼續買d市價約4球既3xx sqf 既港島兩房收租投資…?or莫非真係要揾市區邊沿盤,有剩錢再用黎投資bondfund製造被動月收入? 誠心請諗兄指教,原來揸住兩球都一樣係會徬徨… 心煩人上   ->>按此看答案

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過份運用借貸後果(答)

->>按此看問題 生意人小心 讀者是生意人。雖然筆者不時在BLOG中建議網友買樓作投資,但生意人務請留意風險謹慎行事。很多時借貸可以幫到一盤生意,但在金融風暴下令不少人血本無歸。筆者講過銀行在負資產情況下只要還款準好少call-loan,但如個人有公司戶口名個人樓按在同一銀行,或根本用左間樓作抵押去開立備用信貸,咁會引致逼令還款機會倍增,即係落雨收遮。  ->>按此到討論區發問 明白你點解想將樓租出,一個月才回港兩三天,倒不如將元朗樓租比人自己住酒店好過,仲唔駛煩執屋。但香港總是個投資環境好既地方,有錢賺到應該搬返黎香港,就算你話人民幣越見值錢,但香港實物上之升值早已補回人仔與港幣計價之差距。 過份運用借貸 如何有效地管理投資確視乎不同人有不同答案。筆者識得有一生意人佢係先樓後股,年青時每走左幾轉貨就將賺左既錢作首期買入小單位,而現時香港情況,即每儲夠五成首期就買間三百餘萬既樓收租,及與家人承諾不將樓房用作公司借貸之抵押品。生意人其中一情況就係過份運用借貸,及用於回報不確定之生意上。樓宇按揭是一借貸,但回報多抵是確定的,點都係幾厘租收,否則銀行根本唔會借比你。請將賺到既錢藏於法製較健全及資金流動客易之香港,內地人到港投資都係基於這主要原因。 由樓轉股債之投資進程 到年紀大其實投資樓房既好處減少,因年紀大係心理上都唔想拖十幾廿年數,另外個人名借唔到,公司名借好不少好處但要勞心勞力將每年業務做好,因用公司借錢買樓是要付費給銀行定期(年)做REVIEW的,萬一生意大跌又係煩。所以不少UNCLE都將早年賺到既錢放係股票賺價,想要收入既可將部份放係債券,咁去做個PORTFOLIO而幾攻守兼備,近年加入黃金亦是一好策略。你可以去銀行買總黃金,報價係一錢計的,千餘元一錢。你可以參加由樓轉股債之投資進程,年齡越大債券比重越多,最後提及兩個法則,第一係美國提及之股債投資比例,將(100-自己年齡)就係你投資於股票之適合份額,如我48歲,適宜將52%投資於股,另外債48%。當然此例係想幫助唔知點分配股債之人,外國人主要買股同債,香港人「股完又股」。當然除左股債外仲有樓同黃金可以投資的!   另一法則係72法則,即如果你借錢係4%年息,用72/4可計到你幾耐要連本帶利還DOUBLE。即我收你4%,如你分16年還咁就借十萬還廿萬! 用此計落你的大陸按揭,確是清還較好。當然息最貴既唔係中國,係南半球既澳洲仲貴息!

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過份運用借貸後果(問)

->>按此到討論區發問 你好! 本人33歲,已婚,未有孩子,計劃這兩年生育, 由於我是開廠的,所以現在和老婆定居於佛山,一個月才回港兩三天。 我在2003年買了元朗細單位,持有至今大約值3.6m,再在2008年期加按至1.4m,在大陸買了兩套單位收租,現在大陸的租金足夠支付大陸的按揭。現已升值至 RMB1.2m 和 RMB 250k。由於大陸限購,不能再買商品樓。 由於做生意的關係,所以每月的收入也不穩定,我報稅是以330k算的,所以貸款能力應有$13750/月的。現金都會留給生意上周轉,只有300k放在股票市場上投資。在投資方面比較保守和希望有天能夠可以足夠家庭開支,現在希望將元朗的單位出租,每月收租9.5K。請問Lum Sir, 我感覺自己沒有什麼計劃去有效管理好自己的投資。   現在的樓價太貴,有想過再加按多100k 在元朗買多一個細單位收租,但怕負擔太大而不敢出手。如在生意上有盈餘,應否還掉大陸的貸款呢,因為比香港息口貴,大約4.5厘(是比現在大陸的息口低)還是繼續投資在房產或其它投資上? ->>按此看答案

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樓價跌的時候為甚麼基金會升呢?

  原來 lumyeung 先生已在 blog 回應了小弟的個案查詢,真是萬分感激! 小弟有以下 follow-up question:  ->>按此到討論區發問 1.小弟想將自己用85%按揭上會的自住樓出租,想問下將超過做7成按揭上會的自住樓出租,而被政府 / 按揭證券公司檢控的案例多嗎? 答: 檢控的案例不多。但現時政府不斷收緊投資借貸,不排除佢係出新招之餘,會加大監察力度,所以出租借左七成以上之樓房,實在不建議。   2. 如果將我自住樓租出,又打厘印,又報 CR109,咁政府 / 按揭證券公司咪會知道? 答: 其實政府部門真係運作「好獨立」,我n咁多個客間屋仲健在未被call loan。換轉話政府其實仲有收緊樓市空間,不似出面成日講已「出無可出(招)」。只要佢搵人學你查番哂d偷雞出租既屋出黎,即cross check按揭證券公司 with CR109,即刻借九成而又博出租既人一係補差價,一係賣樓。到時又有新供應。再入銀行check埋七到五成個堆,咁就真係前世~   當然唔好睇少香港人,比足五成首期或一炮過買入收租樓之買家仍佔多數。   3. lumyeung 先生在 blog 中提到: “另外投資人可用澳元歐元加元買債券基金都可以,如選澳元一般比美金被多兩厘。所以小業主聽見銀行職員話年息10厘條數就咁黎。當然吸引! 不過如諗樣選就會搵另一隻低波幅既債券基金,港元有5.5厘而澳元約8厘,在此不作推介,無謂踏界。”請問 lumyeung 先生可以告訴小弟是哪隻債券基金?   答: 現時我提及了的債券基金在2013年1 月累跌了1.5%,不少同類之基金亦有跌幅。在此暫不作建議,還需觀察。另外債券基金係唔等於債券。 4.我問過朋友意見,佢話:「為甚麼要按錢出來投資基金呢?如果你覺得樓市見頂,即是估計樓價會跌,樓價跌的時候,為甚麼基金會升呢?如果套現出來,是為了等機會再買一層低水樓收租,我是同意的。因為你太太應該還有一個九成按揭的名額吧!」請問 lumyeung 先生對此有什麼意見?   你朋友一定假設左樓價同債券基金的基準之correlation 為+1,即相同走勢。所以問樓價跌的時候,為甚麼基金會升呢?實際不是的。樓價跌唔一定全部債券,或債券基金都跌。相反樓升唔一定債升喎! 所以係樓套錢出黎買一些同樓關連性低既野而收下月息,可為一建議。   另一方面就算係樓債同跌,如果係樓市套左舊錢出黎放係政府債券基金入面,假如樓市之後真係大跌一年跌40%,而隻政府債券基金跌7%,呢個情況筆者都覺得你贏左。   當然如你是一個追求絕對回報的投資者,即永遠都要正回報個一隻,筆者未能做到,幫唔到你。我十鋪贏七鋪已很高興了。

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