開盤口賭下老麥幾時五十蚊個餐(問)

  小弟今年三十歲,沒有物業,已經成家,小朋友就來出世,月入25K, 老婆生BB暫時沒有工作及收入。暫時住係父母早年購入的公屋單位, 但家用及(象徵式)租金八千。早年只有工作及Part Time Job,支出很少。 現有人仔儲蓄八十萬,港幣儲蓄十五萬,另有股票八十萬。雖然可以住父母單位, 但其實跟租客差不多。始終想有自己的物業,間中也有留意樓盤。 但感覺樓市處於高位,市場上放盤少也較少選擇,而且父親也極力反對現階段入市。 小弟希望等到年底或下一年,樓盤供應較多時才入市。不知道時機好不好。 以我的情況,又怕摸頂,又有越來越多的開支。應該收少注碼買二百五十萬下的樓,保留更多現金。 還是減少按揭成數減少供款呢?或有沒有更好的策略呢?先謝謝你的建議 alex ->>按此看答案    

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Debt burden would be inflated away by inflation 退休而毋憂(問)

cliff問: 你好, 小弟32, 人工2.6萬 (再加秘撈5千) = 收入3.1萬 , 有流動資產約60萬 小弟自住樓大約370萬左右,借咗銀行200萬,月供7100元(H+0.7)。 父母已退休, 有流動資產約5百萬, 物業3層(父母名)共約2千2百萬 (已供滿), 佢地自住1層, 兩層收租 可否買多層? (because money’s purchasing power is decreasing if all money is cash now) 父母反對(話我人工低+接火棒) 點睇車位? 還晒mortgage = give up 靚plan (H+0.7) –> what should i do then? many thanks!! ->> 按此看答案

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手頭資金較充裕者既置業要點(上會方法、買樓策略)(問)

  本人年齡62, 為公務員, 將近退休之齡. 估計退休金+長俸足以應付基本開支. 現兩子每月共有1.8萬作家用(但未有動用, 替他們儲起). 現居於沙田新城巿廣場3房單位(己供斷), 原擁一物業於將軍澳(己供斷)收租以應付將來退休支出, 但年初因發現伴侶得病, 將它賣出套現4.5m.幸好最後只是虛驚一場, 故現有現金4.5m. 雖有接觸股市, 但現風高浪急, 不敢貿然入市. 眼見現金不斷偏值, 故考慮買樓作投資, 增加退休現金流及作為父母希望為子女將來作準備. (一子/年齡28/月薪約3萬, 二子/年齡25/月薪約2.5萬). 請問應如何發揮4.5m現金? *本人對沙田樓盤較為熟悉. 期待你的答覆,不勝感激! 健叔上 ->> 按此看答案

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審視借貸能力 再賣居屋未遲 (問)

問:   你好!!我叫德仔, 希望向你請教買樓既事!!我今年42歲沒有任何物業資產包括股票, 只有現金130萬(將手頭居屋賣出後的餘款), 每月收入$13.5k, 有太太 (家庭主婦) 及1個小孩, 每月薪金只夠支付生活費及交租, 本人是庸才一名, 現租樓與太太及小孩同住, 有買股票及牛熊證的經驗, 想請教現在買樓可以嗎? ->>按此看答案

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再談三十歲擁有兩間樓

按此到第一篇: 三十歲擁有兩間樓 你好!!我叫阿勇, 早前有幸睇到你係homebloggerhk 入面既文章, 希望向你請教多一點關於買樓既事!!我今年26歲沒有任何物業資產包括股票,     只有現金約近四十萬, 每月收入約$25k, 月儲約$10k, 其實早幾年已想買樓收租, 但係當時冇乜決心… 我自己都認為樓市係有循環, 只係個樓市既循環幾時完結。當然以我簡單既腦袋係唔知將來既發展, 但係我要請教一下好似我咁既年齡, 是否應該選擇樓齡較新(25年內的樓?)的樓呢??地區方面有冇好選擇呢? 我家住錦上路附近村屋,     只對元朗盤有多少少了解而已…我自己對樓價升幅既期望不太高, 有升既係bonus, 可以第日加按之類, 我最希望有個穩定既租客幫手供樓, 等第時可以有多d被動收入! 因為而家現金放係到都係比通脤食返轉頭, 有諗過放上大陸做人民幣定期但驚d $好難過返黎香港…有時間麻煩你解答一下我:) 答案   其實阿勇你都好識諗,對於廿六歲既你有咁諗法加上手上現金都已經算「人上人」。起碼你知換左做「人仔」攞上大陸存高息定期係比較麻煩同受管制,另外你只要不斷將錢係唔同銀行攞黎攞去做新資金定期都已見3%年息,犯不著走上大陸賺多1%。 你儲多半年錢,睇下新特首有冇首置貸款或其他筍野益你先決定下年初買唔買樓。樓市成日話過完年有小陽春,反轉黎講就係聖誕至農曆年前係冇咩人買樓既,你可以趁呢段時間出去執死雞。 樓市係有循環,不過大家都估唔到幾時係高定低。以你而家資金比較難做包租公,想買一間樓就咁租出建議你儲夠最少六十萬。如果真係想趁而家買,有以下方法: 一係叫屋企人比你將間村屋按出去借幾十萬,用自己做擔保人。借三十萬分十年還都係二至三千蚊。有多三十萬cash即係有七十萬就鬆動好多。你可以買間細些少既,開頭租比人四年後收番黎再裝修結婚自住。可睇元朗蝶翠峰 ,一個細兩房賣約2.6mil,七成上計埋洗費同印花稅要七十餘萬先埋到單,會用去大部份手上現金。一係就target疊茵庭 ,二百萬左右可用六十萬按七成上會,印花稅只一百蚊,租出去有七千蚊收,供又係七千蚊,還左本金當儲錢。 方法二係買間新淨樓比屋企人同自己住,當做孝敬下父母,比一成首期二至三十萬上會,再租出村屋補貼供款。到自己結婚就搬返去村屋住,呢幾年再儲多幾十萬係三十歲出頭買多間樓,咁樣你可以係三十歲擁有兩間屋仔。當然! 係兩間未供完既屋仔,都算ok啦! 到四十歲第一間樓可以已提早k.o,另一間都供左一半。 總括咁講想做「包租公」冇咁易,不過你都好叻仔儲左一半買樓首期咁滯。其實方法二幾可取,孝順父母之餘又可以運用九成按揭先買一間,可以慳返資本到三十幾歲再買多間。弊處就係辛苦自己,成日住係村屋,不過識計數既人都知自住間樓最殘,最有投資價值個間租比人係數字上對自己最有利。「先享受」定係「先辛苦」各有捧場客,自己想想吧。   

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街鋪投資注意點(問)

我想請教以下問題: 97時買了荃灣340萬樓, 現時大約380萬,我本想留給我小孩讀大學時才賣,但因97嚇怕,怕CY上台樓市再跌,現想賣出.單位目前出租,剛好供樓. 現時住居屋,150萬買,現時大約250萬, 我想賣出其中一間屋再買一小舖位(葵涌區),現時租舖開補習社,每月凈收入可有4萬. 本人不知是否應賣樓買舖,還是儲錢買舖 我和先生每月收入共大約7萬,請教閣下給意見我,感謝不盡. ->> 按此看答案

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買樓既幾分鐘,係台下十年功(問)

顏小姐問: 你好,最近才看到這個網頁,很有用。請問我現在自住樓大約310萬左右,借銀行100萬,月供3200元收入2.2萬。想買多層收租,請你指點下。多謝 你好,年齡41,有一小朋友,現住北角,手上只有幾萬做日常生活備用,大陸有一份資產可賣五十萬人民幣.最好買港島區,因為先生不太理財,本來有朋友的朋友三個月前在沙田翠華花園購入156萬租內地生8000月租,一次收一年租,現叫價要185萬,先生怕收租困難,但我想為退休做準備,請指點,謝謝。 ->>按此到答案

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儲錢不如貶債 – 黃宗澤男人的浪漫篇

今日諗樣都要搵bosco黃宗澤做headline先得! 八年,可以令一段情玩完。八年,你可以選擇為自己儲起122萬或擁有一間供左一半既樓。 個案: 甄寶群 – 中國富強金融集團 財富管理部主管【節錄明報專訊七月二十日】 楊氏夫婦希望換樓。賣掉現樓,再償清按揭(110萬元)及扣除佣金等雜費後,二人仍有186.5萬元。簡單假設減去16.5萬元作為新居裝修費及雜費,二人可投入170萬元作為新居的首期。 買現市值四百萬既三房,以按揭利率2.5厘及供款年期為20年計算,每月物業供款約8800元至1.18萬元。因應二人現時每月尚有盈餘3000元(4萬+1.2萬-4.9萬),即使供款於換樓後可能增加2800元,二人料將應付自如。 8年後可儲122萬作第二層樓首期: 當子女出生後(1年後),二人便要面對子女的生活及教育開支。隨着子女日漸長大,有關開支必定水漲船高。幸好二人的收入料會同步增加──首6年每年加2500元及第7年起每年加500元,故可望兩相抵消,甚至還會錄得盈餘。 這時候,二人終於可以規劃較長遠的理財投資方案。建議分2個階段進行。 於首階段(第1至第8年),建議二人將之前每月投資股票的1萬元及盈餘,投入月供基金(投資組合參考附表)。假設基金的每年回報率有6%及只計算月供1萬元,基金的市值在8年後將達至最少122.6萬元。套現後用作支付第2個物業的首期(假設為樓價三成)的話,可以買到屆時價值400萬元的物業。然後二人承做20年按揭並立即將物業出租,交由租客代為供樓。 踏入第2階段(第9至第19年),楊先生將繼續沿用首階段的方式,進行第2輪的月供基金投資,目標是為長大至18歲的子女預備大學學費。 透過此階段共11年投資,令基金的市值預計將增至最少185.5萬元。預期19年後及20年後,楊氏夫婦已經分別完成對基金及首個物業的供款,可以集中火力提早償還第2個物業的按揭供款。相信不必等60歲,二人已可憑藉租金收入及強積金,安享晚年。 諗樣意見: 首先,諗樣不是在此批評主管,不過見呢篇文係網上都唔少人comment,所以攞出黎同大家講講。首先佢假設人工四萬既楊生係一年後,每年加$2500人工持續六年,呢個假設未免不合時宜。而家香港就係卑微到每年加6%人工for六年都未必得,但係老麥就季季加價,全世界都比人加租。 另外網上有comment話楊生係而家計起九年後儲到$4.0mil根本買唔到間似樣既樓,諗樣覺得又未咁極端。 不過銀紙會用越黎越快既速度貶值就可肯定。諗樣覺得主管提議既,未免又係「old parents」教你既一套致富方法:賣樓賺左1.865mil就要用哂佢去買新樓同裝修,一蚊都唔可以留起佢拆開買多間樓? 「儲錢,洗哂佢,乖乖地儲錢,又買樣野洗哂佢」咁既儲錢態度,係今時今日既香港仲行得通嗎!? 如果楊氏夫婦將現樓加按及租出,情況會點? 首先現自住樓市價約296.5元(因個案中話如賣樓找清1.10mil銀行欠款可餘1.865mil)。佢將現樓加按至五成,套出2.965mil*50%-1.1mil = 約40萬。由於結欠增至1.5mil,樓按供款增至$6338分25年還。 楊氏夫婦可將手頭上40萬用九成上會買間三房,同主管建議一樣。只不過主管話要賣左現樓套百幾萬做七成上會,諗樣就加按40萬出黎做九成上會,另外舊樓可即出租收錢。假設買入3.7mil較大新樓後,做九成上會分三十年還每月供$12300,楊生月入四萬可獨力供哂兩間樓($6338+12300)有餘。舊樓假設收租回報4%,月收$10000,補貼舊樓按揭仲有$3600蚊淨,自己實攞$(12300-3600)=$8700出黎供新屋就可以換樓兼upgrade做包租公。 當然諗樣之計係較大風險,假設樓價跌三成,楊生如真係比銀行call loan的話就要賣出舊樓套番$(2.1-1.5)=0.6mil去補番新樓short左個$3.7mil*(30%-10%)=0.74mil。不過你只要乖乖地有供樓銀行好少call loan。另一個風險係楊生比人炒左,而人工又搵唔番原本既7成。但係諗深一層,楊生用諗樣方法係供兩間樓既支出只係$8700,而主管方法供一間就要$8800。 到一年之後,諗樣就唔會供成一萬蚊個月既基金咁多。供幾千基金一個月而持續十幾年對累積小朋友讀書錢更有效。本樣同網上comment不同,認為長遠黎講6%基金年回報假設還是可以的。但係楊氏夫婦供少左基金而可用淨番既錢睇多間樓,係大通脹同貨幣貶值下更見優勢。 總括而言,主管就叫你努力每月將錢儲起,望天打掛希望基金可以比6%年回報你去滾存百幾萬,可憐既杏兒就係咪咁諗呢? 諗樣就建議你借到就先問銀行借,用時間去貶去你欠下原本幾百萬既樓按債務。今日你用三百萬港元換到一間樓宇實物,他日你只需攞返內涵值越黎越少既錢去還就可以了。咁做就好似美國政府一樣,有就問你借左先,債務用美金計,只要我整到美金貶值第日的就唔使還咁多啦! 諗樣建議楊氏夫婦係黎緊十幾年同美國政府坐埋同一條船,實在可令長命既佢,淨番更多資產為自己退休打算。宗澤可能放棄了同美金一樣,日益眨值既杏兒,而轉投內地女子懷抱,所以你話女人唔實際D,真係唔知老黎點算。浪漫呢樣野,都係留比男人做啦!   睇完請按下面facebook logo  like 本網粉絲專頁,有請。

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28歲應如何自處(問)

Lumyeung 你好,  這個社會上, 真心會教人, 會SHARE 的人實在太少了, 我讀了你的BLOG 一段時間, 獲益良多, 現真心誠心求教 小弟28, 大專學歷, 裝修行業4年, 平均2萬月薪, 但不穩, 未婚, 有女朋友做part-time少入息, 正儲錢結婚, 和為家人退休作打算, 父母皆超50歲, 仍算健康. 幸運地, 家人早有置業, 有約270萬未補地價自住21年樓齡540尺居屋, 父母與1弟正居住, 差餉地租每季$600, 管理費每月$600 亦有間約200萬38年樓齡full paid 300尺洋樓, 是小弟正在使用, 同時, 亦分租了一房給租客, 收租$3200, 差餉地租每季$400, 管理費每月$300 另有間約500萬的40年樓齡地鋪, 小弟是單邊業主, 與親戚聯名, 收租全數用作供養祖母 想和家人一起用資產, 用原有資產增加收入, 未知怎樣方法是最可取 自己做裝修, 叫做freelance, 無糧單, 問過銀行做樓按, 大多數都要糧單 有諗過自己開間小公司自己出糧俾自己, 但實情應該怎樣控作, 就不太知道 我不是廢青類, 我是肯捱, 肯受苦, 雖然唔叻但肯花時間去學習和尋求 […]

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樓換樓要注意既地方

文章約在2013年由諗sir寫成 本星期都係逐一解答blog中讀者問題,按此處見更多文章及問問題   P先生問:   剛拜讀作者一系列文章, 令小弟茅塞頓開. 現小弟面對以下問題, 希望lum兄能給我點意見. 小弟剛於上週出售了自住單位, 出售原因是因為我有兩個孩子-1男1女, 3歲以下, 覺得居所空間不足, 所以想換樓(現樓實用面積 340 呎), 還清按揭後, 有現金約$2,000,000. 本以為貴賣貴買, 但發現原來出面盤少, 而且十分貴, 讀完lum兄文章才知道不用賣樓亦可加按去買第二層樓. 但太遲了. 想問lum兄, 現在應先租再等買, 還是貴買貴賣? 另按lum 兄方法, 是否亦可以買兩層細價樓, 用收到的租金補貼自己去租一間大一點的單位. 我現在月入HKD33,000. 而太太是全職主婦. 望lum兄暢教   答: 買左樓但係出唔到貨? 老實說在一開首就做錯了,P先生在問題中都講已太遲。如果你住係金獅花園呢個大屋苑而手頭上應有近百萬cash,應該先買樓後賣番。你會問如果買左樓但係出唔到貨點辦? 以你$33000月入計,你借到盡應可借到四百萬。因借$4.0mil分30年還每月供款不超過月入的一半。所以你應加按幾十萬出黎,連同自己近百萬既cash比三成首期上間三房,然後將舊居賣出。如果真係同時hold兩間樓批唔出按揭,你可以將賣出舊居既成交合約交比銀行,只要成交期不遠佢可以將舊居供款剔除於計新樓上會既每月支出條數上。仲有懷疑可以係買新樓時做個預先批核先買樓。   另外有兩樣野可以幫到你,延長成交期同埋過渡性貸款。過渡性貸款就銀行幫新舊樓交替而要週轉所提供既貸款,利息會高些少,不過幾個月貴息就豪比佢啦。但睇P先生既case,佢有既cash應該唔使搞咁多野,用自己錢比左首期再快快手沽出就攪掂。當然你會話舊居沽唔出點算? 所以又係個句: 最好第一間樓都係買大屋苑,如果想換樓就咪攪村屋、單幢、唐樓呢D難度野。     加大居住環境同時,唔想加太大碼買樓 回到現實,P先生小朋友長大要換樓好平常,沽完金獅先去睇樓發覺而家冇盤係手實在無奈。不過佢而家有一個strength就係冇樓係手,做九成上會都仲可以。(但勁貴按揭保險費,成十萬!)筆者建議佢都係上返車先,你真係唔知振英會攪成點。諗樣係七月早期就提過5000個白表居屋資格只會推升全港樓價,精於計算既港人已極速「再」推起了居屋價,講到錢香港人真係冇面俾,令香港市場極有效率。 P先生而家要問自己一個問題: 究竟買大間D住好些少而冒高D風險? 定係住番同樣大但新淨D既樓當換件靚貨(樓)算數? 諗樣選第一個choice! 只不過在加大居住環境同時,唔想加太大碼買樓。畢竟在此樓貴之際,買個好地方住又留多些少cash,等下round再出擊方為上策。     由大圍upgrade到何文田 筆者帶大家到何文田俊民苑。你一聽可能就話三十年樓點住人? […]

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