表面風光的中產#1866

Dear 諗sir, Homeblogger同事您們好,    本人剛於本年修畢101 及103課程, 希望認真整理個人理財, 為5-10年後夫婦退休生活保持生活質素, 製造每月家庭使費HK$100,000之現金流. 以下為我們夫婦倆情況   本人, 50 age, 貿易批發集團GM, 收入以每月佣金為生, 所有底薪, 佣金都是每月計算, 全正規銀行出糧, 糧單及稅單全齊 太太,49 age, 私人銀行 marketing manager, 工作及收入穩定 沒有兒女但各自需負責父母所有生活開支, 共最少三個家庭開支   1.因本人公司於2010年後生意有突破性發展, 於2010-2019年月入由[email protected] 爆發性至平均年薪 $2,500,[email protected], 但生意週期及市場變化, 估計會於2020年後下降, 3年內年薪應由2019 年$2.5m 下降至 2020 年$1.8m,2021年 $1.5m, 2022年 $1.2m   2.本人及內子因工作繁忙及完成MBA課程(P.S. 傷身又傷金), 理財十分保守(P.S.表面風光中產), 於近8年主要為兩樓減賃, 買賣3個車位及至2015年購入Melboube apartment 收租(P.S. 因AUD下跌至5年低位, 剛於5月完全贖回, 省去mortgage rate […]

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為何我買錯第四間樓? #1858

諗Sir,你好,我有一個物業投資疑難,急著向你請教一下: 本人兩公婆,各50歲,一子15歲,家庭薪金月入$12萬 租住村屋,月租$17K 擁有資產如下: 流動資產$2.8M 強積金現值$1.5M 一層2012購入之麗城花園兩房,收租$14,300,欠銀行$2.7M 一層2019年頭購入之大興花園大兩房,收租$14,000,欠銀行$4.6M   一層2015購入之珠海樓,收租$3,400,欠銀行人仔$0.45M 一層2017購入之曼谷通羅區兩房樓花,比咗首期港幣$0.5M,今年十月收樓,要交付尾數港幣$1.75M,預計租金收入港幣$10K。   疑問: 由於最近改変計劃,未必到曼谷退休,叧外考慮到曼谷二手樓成交疲弱,現已將樓花放售,但倘若不能於今年十月成交前售出,考慮撻訂,因為要交付$1.75M,才可完成交易。如用$1.75M,買高息債加高息股,折算每月收入應可高於$10K。所以想徵求閣下意見。   ANSWER: 都係個句:「免費的才是最貴的」。讀者買了曼谷樓花,竟有賣唔出就撻訂打算,究竟買現樓有香港田土廳註冊的好? 還是今個月投入下個月就收息的債基好? 定係REITs好? 或海外樓花好? 相信答案都唔使筆者比。   至於先買樓後移民這個打算,筆者認為唔好。大家留意美金同港銀處處通行,想移民需努力造出除打工外之正現金流,有被動收入自然搬去邊都可以! 網上賣野是一途、債基收息是一途,買樓收租利用學生宿舍將租金收入DOUBLE是一途。由於讀者本身年紀比筆者大,筆者不好意思說教其他了。剛網上睇了條片覺得幾好,今次就請「大隻佬」出黎分享下:   想為mission driven那點再講講,要成大事必先完成種種小任務,絕不要在計劃一開始時就訂下N個任務,就好似讀者一野就隊間曼谷樓,撻訂就無50萬。成就大事當中涉及太多變化,越搵銀既事就越多人攪你。所以逐個小任務擊破而唔好一早plan哂,完成一個任務再看形勢做好下一個,這才是實戰者應作的。留意如你做野習慣有mission咁去organize,你講野自然更有條理,communication skill都好左。   Perform under Pressure這亦有共鳴,確實越有壓力而表現得越好的人,時常令自己進入「人人輸而自己贏」的局面,進度比人快不少,因社會確實較多人因壓力而表現得唔好。更重要的是: 無人係天生就有呢個能力,究竟點先學到返黎先? 筆者自己,年青時從事保險工作,見到夜晚十點台客都無數返,第朝返公司比老闆鬧唔緊要,自責事業不成才是最慘。在此推動下時常背水一戰,無單返既樣又不能在客前表現,壓力不少。如小朋友在校未需跑數,可以參加舞台表演。你見社會上不少由低層爬上來既人,後生都是good 「sell屎」。好似富爸爸作者清崎後生都係賣野,李嘉誠20歲已經是sales manager,至於大劉究竟幾厚面皮(Thick Skin)? 你上網搵應該睇到。當然勝者會為自己的自傳加點顏色,但大方向點行唔會呃你。Thick Skin一定要有,如果你無個有錢老豆。   在片段開初大隻佬話佢入軍校不斷被人discourage,日日有師兄叫佢收皮離開軍校。筆者認為如果你立心從底向上爬,要有心理準備日日被人discourage。當然事業到達一定水平,你就要反手控制過多人奉承下的自我膨漲。自我膨漲很危險,隨時禍國殃民,你懂的。   講返讀者,家庭月入12萬,借貸力為(120K/10000)*50%*2.59*80% = 1550萬*80% = 1240萬。讀者現借了2.7+4.6 = 730萬,用了借貸力之60%。再買樓不需要,因剩餘借貸力只500萬左右加上現金280萬,夾硬買間700萬有可能。但由於年歲已50借貸力被打八折(55歲八打再八折),加上已有兩樓在手不怕樓市再升,所以同意讀者唔再買樓而轉用債基。   280萬可分段投入債基。由於直債入場20萬美金起跳,所以讀者不應將大部份資金用直債,利用債基較合。加上債基可月月派息,買入後下一個月已知派息是否在10-18%年息之間,所以由收息101的債基E餐開始收息,280萬分段買入為妥。

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30歲有300萬換3房 #1857

諗sir您好 小弟2013年尾已經完成諗sir買樓001,003課程,回想諗sir課程學費當年跟現在相差以倍數計,首先恭喜諗sir愈來愈多人支持,亦慶幸自己早年已報讀諗sir課程,獲益良多。 家人資料 本人今年30歲,太太29歲,已婚未有小孩,亦未有打算生小孩,與本人母親同住馬鞍山兩房。 本人月入$41000,14個月糧 本人太太月入$40000,14個月糧 本人和太太扣除供樓一切開支月儲共$40000左右,預計未來我們兩人收入也會穩定上升。 本人母親月入$28000,14個月糧   物業和儲蓄 馬鞍山物業 (樓齡~15年):-本人於2014年500萬買入,本人單名持有,當年母親加按物業給予本人$150萬首期上車,現值$760萬左右,本人於上年2018年中高位800萬時按盡拿出現金放於mortgage link戶口,現尚欠$450萬,每月供$17500,mortgage link戶口利息每月收回有$4500左右。 九龍區單支物業 (樓齡50+):本人母親單名持有,現尚欠$100萬,每月供$10000,收租$19000 本人儲蓄:現金$230萬全放在mortgage link戶口沒買股票,所有基金已贖回 太太儲蓄: 現金$30萬加儲蓄計劃$20萬,下年年頭可以全數拿回 母親儲蓄+股票: around ~$30-40萬   本人計劃用太太單名買入同區三房再把現有單位租出,心儀屋苑700-720尺左右單位上年12月曾跌至860萬左右,但現在已回升至1000萬,超出我們能力範圍。 如果樓市再度下調至本人能力範圍,本人希望可以購入三房,一則買入資產並增加被動收入,二則將來如果真的計劃生育也可以有足夠地方,本人和太太不太懂買股票,本人亦相信長遠投資房地產更適合我們這種不太會投資的人。 p.s本人母親年紀已過60,於幾年內會退休,本人不會再用她的借款力加按套現。   現想請問諗sir兩個問題:- 1)     再買入三房以積累財富這個做法對嗎? 因為現階段本人未有急切性買入三房。 2)     如要買三房,假設樓價860萬,問銀行只能借$500萬,首期和稅已經要$400萬,現階段除了繼續儲蓄外,請問諗sir的收息班那種投資工具(eg債基)比較適合我?我應該要報讀那個班? 最後祝諗sir學生客似雲來,身體健康!   ANSWER: 筆者同意讀者要再買樓,因入息穩定者同時表示未來收入不會爆炸性增長,生活阻力較細但很少會有大筆錢到之機會。那要幾百萬咁去累積除樓房外近乎無其他。不少炒股票者十萬上到一百萬,賺十倍後已難有定力再揸上千萬,那就莫提什麼賺幾千萬最基本地上岸既事。   早年付些少學費去學筆者一套諗法,加上自己有執行力,在14年後買樓賺而按到的230萬,現屬讀者重要籌碼。同年29者,可能仲諗緊幾時樓會跌可低撈,然而安穩的生活必先經過付出,世上絕無大學畢業就「嬴」那理所當然的安穩。讀者現時借貸力連太太為(41k*14/12)+(40k*14/12)/10000*50%*2.59 ~ 1200萬。現已用了450萬借貸力(37%),加埋230萬現金確有能力用太太名免稅再買一房。     然而借貸力用到七成就好,即讀者應再借1200*70%-450 = 390萬就夠。另外提提,如現持馬鞍山樓升上900萬,令結欠(450萬)只為市值50%,可立即向銀行轉出租用途。需按揭年息比多約0.3%,但轉出租後租金收入之70%可當作核實收入去增大借貸力,令讀者借貸力可由1200>1400萬水平。不少人就是邊買邊等,等樓升左之後又轉出租,借貸力隨之上升,又夠借貸力再買下間,週而復始,令自己數樓係手。如你第一間樓都未買而整天在怨買樓難,只好說做下一就知比想像中易,執行力是踏上康莊大道的第一條匙。   由於讀者下間樓想買三房,由於已有2樓在手(計埋阿媽單幢),有條件等。若馬鞍山三房跌返700餘萬那讀者確實有機用300萬首期左右就上三房。留意如你一樓都未有,就無等既條件,應細細地都上一間樓先。若你已有3-4樓或更多,你買樓就屬純投資行為而沒自用性,收住租等低位再買補返貨(樓)未遲。所以重申,筆者沒成日叫人買樓,投資決定是很個人化的。不少人為吵鬧而惡意留言,咁做對自己沒好處。   當然而家230萬係戶口,未夠300萬,可用收息101為230萬增值。留意收息101主授用債或保險去收息,沒爆升股票Number教。讀者可用債基E餐及B餐之混合去收息。由於B餐(年息約15%)主揸美國國債、E餐揸公司債(年息約12%),可用美國的REITs […]

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令人羨慕的人生勝利A君 #1835

諗sir你好   小弟行年廿八,銀行職員 , 早幾個月開始留意諗sir blog 同youtube channel, 都係果句,相逢恨晚,否則上年不會動輒數十萬靚裝現居單位! (因為真係唔會住得耐感覺有點浪費) 打算下個月報讀買樓001,惟現時遇到機會想先請教諗sir意見,情況如下:   小弟現與同年未婚妻(公務員)居於未補地價兩房居屋單位 每人月入約55k, 扣除家用開支後每月合共儲60-70k, 2人現金合共約一百萬 股票三十萬 居屋早年屋企人以52折市價買入 業主是媽媽   居屋沒有做按揭 自由市場現時市值約七百萬 媽媽60+歲 退休公務員 每月長俸約二萬 另外佢現在做緊合約政府員工月薪3萬 (工作為興趣,沒有實質收入壓力),媽媽現金300萬(部分為定期),股票50萬,國壽已供滿並回本儲蓄保險80萬。   媽媽與小弟哥哥同住50年樓齡港島500尺唐樓(居住環境一般,媽媽名,沒有按揭),哥哥30歲政府工月入約48k,現金大概80萬,股票廿萬,儲蓄保20萬可以不理,估計佢2至3年後結婚,短期內會繼續同媽媽一齊住。(睇到呢到諗sir都應該明白小弟家人投資分配甚無策略可言,現金同保本投資比例太高)   2018年得知唐樓上層單位賣出, 但至今仍然丟空, 上個月下層單位亦同樣賣出約900萬,經查冊得知買家為某大地產商直系親屬, 專門收購唐樓作投資用途, 由於媽媽再過幾年未必能夠日日行樓梯上落 , 而且小弟認為唐樓唔似大屋苑經常會有買家肯接貨,想趁機會改變家人居住環境 小弟有以下想法,望諗sir指點迷津   現時正值樓市高位,是否應該把握機會接觸該買家以市價900萬放盤,並租回單位一年以作過渡及搵樓裝修etc (相信新買家作為投資者應不會介意放租) ? 定係以諗sir專業意見應否”鬥長命”博佢真正出手收購再抬高賣或者能夠賣到更好價錢? 另外為了節省佣金開支,直接聯絡買家並由律師跟進買賣過程是否合適? (雖然買樓初哥但願意花時間網上做多點research) 兄弟兩人沒有物業,若然賣唐樓全數釋出約900萬,分給兄弟二人以首置上車及各自供樓,目標兩層1000萬樓各做5成按揭,(小弟買果間先出租,租金媽咪收住先),哥哥果間同媽咪一齊住,這個做法理想嗎? 小弟同未婚妻打算兩三年後生小朋友,到時想住間3房(將軍澳區)方便長老同住或照顧小朋友,如果現時買樓應否直接購入將來希望居住的單位,抑或以投資出租回報較好為優先考慮, 然後需要換樓時再用換取or以太太名購入or以租養租等方式較好?  小弟與未婚妻月儲約60至70k (若要供樓將減至約40k), 小注投資股票3幾年無咩得著亦無咩上落,諗sir有否其他更好建議給我們? 目標5年內用太太名買多間樓,達至一間3房自住,一間2-3房收租。 另外媽媽果筆現金就咁做定期有啲浪費,有更好的投資建議給她嗎?   小弟自知庸才,問題很多,望諗sir抽空解答 A君上 […]

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十年內收租7萬退休 #1825

諗sir 您好,本人巳完成收息101及103 ,巳報七月買樓003,十分認同要及早理財達至財務自由,唯現在有幾個情況希望能給予些意見。本人29 歲,從事銷售行業,以佣金收入為主平均約100K 月入,太太29歲穩定月入約18k,現兩人租住新界樓約每月15k 租金,打算一至兩年內生小孩,也要照顧四大長老,故需要更強正現金流及資產配置,另弟弟25 歲穩定收入20k , 現資產如下;   本人於2015 年時以2.65m 買入元朗兩房洋樓,10/2017 曾加按套現,現欠2.5m 而銀行估價約4.3m, 連雜費月供約12k, 並租給親友,每月租金為9.4k, 每月約補貼4k,巳過三年稅期 太太於2018 年頭用上述加按資金, 以 3.2m 購入九龍開放式舊洋樓,家人作擔保,現欠2.8m 銀行估價約4m, 連雜費每月供款約12k, 現租給親友每月約10k, 每月約補貼2k,未過三年稅期 母親早年買入屯門私人屋苑,估值約5m, 因年紀及收入限制,剛加按2m 現金,約每月供款15k 本人未上堂前約有400k 滙控,九倉,領展等藍籌股,原以作收息約每年4-6% 用途,及後打算轉移部份至債基疊增或直債,另有100k IB 美債收息約8-10% 左右,另外約1M 現金作流動資金,部份作ML 對沖供樓息口   現流動資金約2.5M 左右,因暫時家庭有機會幾年內變化,暫時不介意繼續雙租,可集中先做好有效投資,現有幾個情況,希望給予意見 賣元朗洋樓約套現1.8-2m,套現換九龍或港島樓,目標6m 樓下可高成數減低首期成本,另一方面市區盤可提高租金回報;剩餘先用2m 平均分配於債基A,B,E 餐, 平均收息約12-18% ,等合適時機再以弟弟首置上車盤 將元朗洋樓以3.6m 甩名給弟弟(以他收入計並做六成按)但要補回500k 左右補回原有貸款(2.5m- 3.6X60%=2.1m 左右, 連同100k 稅項雜費), 月供約8k, […]

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如何令單位租值提升一倍? #1815

好諗sir 本人今年29歲,24歲開始投資物業現有物業如下:   物業一: 自己名2013年買入元朗30年洋樓自住當年 售價HK$215萬按揭9成,供大約HK$7,000/月. 現在銀行估價400萬。估計租金收入HK$11,000/月。差銀行150萬左右   物業二:用太太名在2018年8月買入元朗park yoho樓花兩房單位價值$7476000,按了六成$4398131 供大約$17,000/月。 2018年12月供,2019年4月30日收樓   本人與太太做生意大約月入$80,000至200,000,現時住元朗洋樓。   現時現金短缺,和太太只有HK$250,0000現金 想問問諗sir我就快搬到park yoho應否賣元朗洋樓?還是放租? 再用自己名買入新物業收租? 本人如果放租仲可以用家姐名買物業,但現在做5成情況下買不到500萬以上單位,已經在上年12月開始睇樓到現在,多數睇港島區樓 如果論收租回報應該買什麼地區? 希望諗sir抽到我,祝諗sir和所有工作人員身體健康生意興隆     answer: 尋日同今日一樣,都選了29歲人仕之個案作答。本案讀者做生意,同尋日屬公務員的讀者,幅牌應該掉轉去打。公務員為銀行所愛,借錢容易,份工困身,而手上資金要時間儲返黎,所以買樓投資為他們主軸。生意人借錢難,有些生意人「交唔足稅」,自然證明唔到佢地月入。何況生意人賺錢無「月」的概念,只要個排順到個勢,錢就會一湧而入。當然唔順個陣亦要押樓賣車去填返落盤生意,更有機結業而休息數年等下個機遇。   故生意人要考慮些較細碼,又易拎返錢即高流動性的投資物,每次賺到較大的錢就將佢買入車位lock死佢。筆者見生意人來去匆匆發完達又窮,主因老闆贏時太樂觀無lock死舊錢的機制。不妨每劑執到百幾二百萬就買個車位,少稅亦幾保值(當然你要識選車位啦,但生意成功人仕有養開車,會更容易選到車位)。到儲到幾個車位在手就賣走轉入一個私人銀行戶口(需約1000萬HKD開戶),保本咁用大銀行或地產商直債年收10-15%息,這才立不敗之地。買車位最基本要留意當地租盤「易唔易走」。而生意人早點同私人銀行打交道,有助佢地開始了解怎用信託將錢與自己剝離。生意人要明白董事有責任為公司坐監,所以海外買樓及家族信託都係佢地杯茶。   講返讀者,希望佢明白要做好理財,若依據生意人那條路,佢要去經歷的仍多著。至於元朗洋樓應否賣? 答案是要賣。因佢現金少同埋間樓區份亦唔好。留意一件事,就係菲傭都好喜愛夾份租元朗劏房當個聚會點,因為平。點解元朗的劏房是全港平中之平? 那就大家自行想了。當然政府數據亦影響筆者心中18區好與壞的排名,而可惜元朗區就唔係筆者杯茶。另外港島樓升幅一般比九龍區及新界區慢,這望望中原城市分區指數都知,所以就當大家唔得閒上買樓003學選區,都先告知勿太花時間在香港島。   生意人有時間自己去管理租務、或請人去管理租務,所以將單位合法改裝去提高租值一倍合生意人,當然如打工的亦可找人助管理。筆者本個夏天會積極幫買樓003課程同學物色單位、或將佢地原有之單位的大廳用木改埋做房,配上內地學生租客或本地單身者,上下格床的房一張床都租5千,而單人房基本7千,所以一間兩房單位改成三間單人房及一間上下格床的兩人房,租金收入為7000+7000+7000+(5000)*2 = $31000。租值大了一倍,而改裝費用平得仲少過買間樓既佣。至於原本係三房既,租金收入當然更「和味」。那讀者改裝樓令自己有幾萬月入打底,做生意必定更順手,希望佢未來生意可賺得多、投資獲得更多!

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97年負300萬後翻身、點再賺1千萬? #1811

尊敬的諗sir, 你好!最近有幸收看你的影片及拜讀你的文章,驚歎原來投資竟然可以是這樣的,反思自己一直以來對理財的概念實在太枯淺、太落伍,希望能立即重整投資策略,用有限的時間及借貸力,重新規劃退休前準備!   背景: *本人及丈夫現年48歲,二人月入各5.5萬,合共11萬,工作穩定,可做到退休,育有一兒17歲,現於外地升學,兩人均要供養父母。 *由於97年樓市股市共蝕去300萬,自此投資態度轉趨審慎,只懂把辛苦工作得來的儲蓄放進銀行,靜待機會。 二人資產: *本人單名持有三房自住物業,06年310萬購入,樓齡18年,月供1.3萬,市值1000萬,仍欠銀行50萬,從未加按 *現金180萬(港元定期收息) *Reit基金100萬(年息5厘,每月收息4千) *股票30萬(收息股) *外幣30萬 *教育基金現金價值30萬 *兩份人壽保險現金價值75萬 *已買危疾及住院保險計劃 *由於開支不少,每月儲蓄2萬(如取消養車及旅行開支,可多儲1.2萬)   目標: 1.定期差不多到期,希望利用手持的現金増加被動收入,幫補開支,這樣對嗎?請問有何推介? 2.這幾年一直想買車位或用丈夫名字購買第二個物業,可惜錯過了良機,請問現在是時候嗎?若不,該如何部署? 3.本人退休應可取回800萬公積金,但丈夫的MPF蝕多賺少,滾存失敗,因此買了100萬Reit基金自製MPF,請問對嗎?有何建議?   已報讀收息101課程去釐清投資概念,重新出發。 如能得到諗sir指點迷津,重新調整,實在萬分感激! 讀者黃太上   ANSWER: 害苦讀者就是「1同零的策略」,97年之前過度投資「做1仔」,輸300萬。 之後就唔係點投資行「零策略」,令年近50歲資產遠追不上同階層升幅。   太多世事不能只分一同零,如果你是每口日邊掛住非黑即白的正義人仕,那麼本blog未必合你收看。筆者現在要做就是指出如何由零逐步行到1,這最有建設性。   首先睇睇自己幅牌,同埋誠實面對自己問:「你係咩材料。」好似讀者,唔上唔落人工唔高唔低,發達無佢份一生求穩定,其實呢類人儲樓逐間上最好。   先把樓市升幅加按出,1000萬樓可按六成得600-50-550萬。此事令按揭供款升至600/259*10000 = 23k。讀者需否要擔心樓價跌會否令銀行call loan? 首先讀者按出的錢買債為主,跌極有個譜。如唔用此方案,此等銀碼暫未有更高保證性的方案。債基方案雖有槓桿,讀者可只將550萬當中之120萬投入美國國債為主的B餐收15-18%年息,及120萬買很低波幅只派8%的「老豆之選」,「B/老豆」平均下240萬收息12-14%左右,月收24K。那讀者將550萬當中的240萬投入債基已夠COVER佢按揭新增之供款。   若資金更高達800-1000萬者,可棄債基而用直債,渣打保證7%派息之直債,加上槓桿東亞或大華銀行發行之直債,整個直債組合保本地收8%可預期。然而你如可以得,不少債基或許會回落,保本10%可以做到,而收息101同學買的一般是銀行債或保險公司債,穩定性高。而無論債基或直債都可由少加碼至大,息率大致不變。這些學生就可逐步試買,收得息好再加碼。無講你現金是500萬之上又或之下,都有階梯通向更高被動收入之路。   至於有淨550-240=310萬,用老公名拎120萬做首期買600萬久附近價碼樓。付了首期等於租客幫手供,10年後供款少了開始月月有淨現金出,就是讀者退休用的錢。至於第三樓要待現有樓價再升或按揭結欠少於50%,可將租金轉為核實收入幫手批到按揭買第三間樓。如夫婦間冇「人頭」可用就要內部轉名去騰出一個「人頭」去減稅。做好上述有三樓在手而現金淨百餘二百萬,加埋現時夫婦的資金,十年後計夠平穩過埋一生。   當然如早在30歲懂此學識,現時最起碼3間過千五萬既樓係手,仲要供滿個隻,根本隨時唔做又得返工當玩亦可。欠缺理財知識就令人要打多十幾年工去彌補。另外筆者發現近排在個案中查詢/提及車位的人上升,這對經營一批垃圾貨的車位經紀可是喜訊。為了突顯免費的理財資訊究竟毒性有幾強,所以筆者在車位留白等經紀哥哥去介紹。   回文已千字, 什麼100萬Reit基金自製MPF未能回應。從讀者來文亦已見得,讀者解釋「何謂時機」的想法有再加討論之空間。另外上述方案之細緻執行做法亦只可堂上面授。

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百萬年薪者應否賣居屋轉私樓? #1806

諗Sir 你好, 拜讀閣下投資心得多時, 希望有幸得你指點迷津, 以下是本人一些資料, 敬請指教指教: 本人39歲已婚, 創業5年, 公司發展穩定, 個人年收入100~200萬, 每年最少能儲100萬現金, 2年前購入25年樓齡紅磡400呎單棟式單位自住,約490萬買入, 買入方式如下:   ‧支付2成首期上會 ‧有借按保 ‧用本人單人名義 ‧目前除此負債外, 並未有任何負債 ‧近期銀行估價約值620萬   個人資產狀況: 1) 持有以上單位 2) 現金250萬 3) 股票30萬 4) 太太無收入,仍有首置名額可用 5) 本人公司支薪15k(可彈性調整, 視乎按揭需求再調, 當年上會支薪35k+, 以便過壓測, 上會後下調, 希望減少支薪俸稅) 6) 太太月前已開始支薪30k, 以便未來買另一間物業時按揭過壓測用 7) 太太亦無任何負債   主要支出: 1) 供以上物業約每月15k 2)  2人起居飲食約10k~15k   另一資產(!?) 本人婚前與父母及1弟弟(現34歲)同住在南區居屋, 關係良好, 父親過身多年, 目前是母親、弟弟、弟弟未婚妻同往, (2人準備明年結婚), 這物業狀況有點複雜, […]

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30出頭、一千萬淨資產、下一步部署 #1804

Dear Lum Sir,   我今年32歲..月入70k,妹妹月入53k..同妹妹媽媽租樓住,月租20k.   手頭上有現金$1.3m,股票值$7m..我同妹妹名自有層樓租左俾人…2014年6.5m 買入..現值8.5m..租值19k..按揭欠3.6m..租金當家用.. 2016年5.25m買入..現值6.5m..租值17.8k..按揭欠4.0m..月供16k..   樓市最近升返..而家無唒名..又擔心賣左買唔返..所以唔會賣樓一變二..   問題如下: 應否加按套現買多一層細價大約5m 放租(原則上會首先妹妹層樓轉左俾我先..然後用妹妹名買..避左個辣稅) 我知道可以買債券投資..如果我唔買樓..夠錢買嗎? 我黎緊會上收息101知多d.   唔該哂!!!   answer: 應唔能該再買樓,要看讀者的人生高度想去到幾高,畢竟32歲仲有價講,52歲就唔使講「樓+債」打包算。高度指: 如讀者想三層樓再揸一千萬CASH同埋打住份工過成世過隻,讀者應買樓。但如果老來想有野同孫講又或想經歷半億再成億的心態,讀者宜先守再等,做穩個盤,然後希望用人既手幫自己上一億。雖然讀者無提佢係男定女,不過讀者可同阿妹在買樓上咁配合地交叉走位,讀者應係女而同阿妹有姊妹情。在此先恭喜讀者父母,佢呢對姊妹在現今香港父母眼中算係成功,一個月入五萬一個七萬,至於32歲有成近一千萬CASH再加樓一間,即淨資產值過千! 呢D稍有「離地」之個案相信又有批人出黎話做假,大說香港上流困難之理。筆者無言以對。   先講如要發圍條路點行,相信讀者肯將700萬放係股票市場,佢對股票應有些心得,佢亦明白要成億係手,打工近乎無可能,要請人黎做才可以令賺取金額達億。網上銷售真可達成「訓醒覺就有錢收」之事,讀者不坊考慮開展網上銷售生意,唔係叫佢唔好打工即去創業,其實可兼住做、做到開始有些少人俾錢,才正式揹fixed cost跳出黎攪生意。筆者認為700萬之50萬可預留做生意投資,另外那650萬不妨跟市寬出入市,筆者在股市漁夫系統勾了此圖(下圖)出黎,對於判市很有用。至於有錢之後點應付打攪你的人、或做好準備,這些真是一篇講唔完。 近日大家見個市高位回調,好似剛過去星期一港股高升300再倒跌,主因市或唔強。何謂「市底」? 你將二千幾隻港股究竟幾隻之10天線比50天線既數目每天收市計出,股市健不健康即時現形。上圖黑底線指出10/50比率在4月頭已見頂,由近70%一直回調至50%,此數據決出股市不要留。若線跌至10-20%,錢應投在股。當然何股有動力上,就需要深入講解才可決出。今文起碼比個大概讀者、知道出入市之決定計出最實際。不要看報紙再依賴自己心理決出入,咁做輸左九成。   如想平淡過世,樓確實是「好朋友」。讀者要明白點樣將樓轉比妹而合規慳稅,有部署同耐性,成間800萬樓轉哂比妹而限制稅在1000蚊內都可以。另外由於借貸力70000/10000*50%*2.59 = 906萬已用360萬,借貸力現用了40%,若再買500萬樓借五成,借貸比率會升至60%,此借貸金額就剛剛好,合符筆者建議旺市只用借貸力六成或更少之說。但再買大點及借多點就不建議。另外見不妨將股票部份賣走轉做債基收息。當700萬其中一半轉做債基,即350萬,分三注入。   好似上星期在外頭宴會撞到筆者之同學,佢將500萬之20%買A餐,收約30%年息。另外80%買B餐,美國國債為主,15-18%年息,估守計都60萬息一年,計埋A餐30萬息一年,500萬產出息90萬一年即7萬幾一個月,該讀者已表示介紹了全部家人睇筆者的blog。用同例子放入350萬分3注入的讀者,估計用債基之新增用入都達5萬幾。至於樓再重申,唔急買。學好點選取值租樓房先更好。另外如有時間用買樓003之法買位用黎分租比單身女及學生,回報亦可比原有的高一倍。有另一學生上堂前就心急買了屯門樓做分租,明顯犯錯。就當過兩日汪總做節目個陣有意見我都咁話。不少人聽畢讀者教學,都明白了更精明之理財做法及安排。

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睇人PK系列: 為聽免費理財資訊付出沉重代價#1803

諗sir你好!   認識homeblogger一年多,如果早十年一開始出來工作就認識你就好了。。。   本人和先生都差不多33歲,每月總收入大概14萬(已計穩定bonus,減去要交的稅),有市值1200萬自住物業(用本人名買,尚欠銀行590萬,由我擔保),每月供款23,000。另有一新盤物業,買入價660萬,欠發展商530萬,月供24,000,未有租金收入(預計2019年底開始每月有18,000-20,000收入)。新盤用奶奶名買入,因為先生同他姊姊聯名已有市值1100萬物業(他一人擔保),老爺奶奶自住,尚欠銀行320萬,老爺奶奶用我們給的家用來供。   兩人MPF有幾十萬,但現時只有十萬元現金,因為一儲到錢就會提早還款給新盤物業發展商,想盡快轉按到銀行(出租物業只可按5成)。   另有美股/港股78萬(90萬本金):阿里巴巴、spotify、中國移動、眾安、中國平安、瑞聲、石藥、騰信等。瑞聲/石藥/眾安蝕大部分,其他少賺或少蝕。   家用每月10,000-20,000。水電煤管理費差餉加兩人使費大概20,000。除開每月旅行使費大概7,000(兩人+雙方父母)。月儲40,000-50,000。     新盤物業應該提早還錢給發展商嗎? 還是應該多留一點現金? 買債是我的option嗎? 股票應該keep嗎? 還是應該用資金多買一層400萬內的物業收租博升值?(收租物業可借8成?不過就算加上擬收租收入,相信借貸力已經用得七七八八) 或者只可買細價新樓盤/工廈? 先生同他姊姊聯名物業應該甩名給奶奶嗎? 旅行/使費需要減嗎? 如果想生2個小朋友,現在自住物業應該夠住,但財務應該點部署? 如果生小朋友會想買二手車,最好買到200幾萬車位,因不想蝕租,這個想法正確嗎? 如果我過幾年想退休做全職媽媽,少5萬多收入,先生收入有可能加1-2萬,是否manage到? 有無其他理財/投資建議? 可以怎樣增加被動收入?   我們兩人好像收入不算太低但是這陣子感到有點「財困」,結婚/買樓/裝修用了很多錢,又想起養小朋友洗費不少,不太懂理財,沒有現金又想投資增值,不知可以怎樣所以決定寫信給你,希望諗sir可以解答,感謝!!   ANSWER: 買樓及上車進程中、業主(亦基本上是借款人)與擔保人的責任是不同的。如業主走佬賴低590萬按揭唔供,擔保人要負責的可以比擔保金額還大,這不是因為銀行拎盤去拍賣這些小費用,而是根據按揭契上的條文向擔保人收突。所以讀者來文寫「用本人名買,尚欠銀行590萬,由我擔保」,已見在明解按揭上有精進之地方,這也屬好事吧!   冇現金流的投資唔好買,這在讀者身上體現了。讀者買新樓月供24K,快到要19年尾收樓或20年起租開始或者月有21K返去頂佢個24K供,仲未計新樓頗貴之管理費,付出此等代價去睇住新樓租客去用殘你間樓,值得嗎? 所以讀者請謹起免費理財資訊,令你付出最慘痛代價。   至於因唔想蝕租,所以想買車位。那當230萬餘車位收租4千4,一年租務回報2.3%。計及銀行定期都有2.0%(定三個月),閣下將錢投入只2.3%的投資物明顯不爽,除非你證明到個車位升值能力很高。然而車位要升最緊要係車位附近業主願意月月從5千再比多幾千買方便。時下抄牌雖然快,不過如果架車本身唔貴同埋預左一個月抄廿張告票,基本上預6-7千隨街夜晚泊就可以。不過香港有車位炒到月租成萬蚊,由高租金收入去再拉起車位個價,呢埋車主究竟係邊呼之欲出。當然政府規劃都影響位價,不可不察。   讀者股票而家要輸其實都係因為「唔想蝕」,佢大部份股票都係「賺就些少、輸就入肉」。大輸三隻放在倉,主因是人唔願意蝕、更認為唔放係表示唔蝕。至於賺錢,錢少既人賺幾千就會「走」,錢多既人賺價過百萬都唔記得放。所以股市都係少數贏家會全賺之情況,如自己無一套經驗證又proven左既方法入市,就請勿將入市金額調得「太認真」。   買樓是想利用時間去貶走已負債務,同時為打工仔產出多於一份收入,正因讀者儲蓄慢加上一旦有錢、佢又未學識點用,所以錯買新樓還是照供吧不要還。至於股票可慢慢轉用債基,例如轉廿萬股票投入債基收息。需先留意不同的債基之表現有別,你係金融基構問到的債基不表示為筆者用買的那種,債基一年派15-18%年息,讀者大可由少至多,睇下產出被動收入能否令自己更快成為全職媽媽。不過家庭14萬月入只10萬儲蓄,但月儲蓄能力又state有5萬,如果筆者仲係銀行打工個陣就一定埋沒良心讚你。   至於家庭成員之間的物業轉名,包含稅項支出。點去做好籌劃而合規降低稅項? 這連同間分租房去提double租務回報之法門、連同如何更好管理租務之法,在29次地開班在本星期六買樓003開始教授。回文字數過千,今天到此為止。  

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