諗sir學生六年賺三間樓 #1961

諗sir 你好,   對上一次溝通已經是2年前了,看來又是時候再發問一下。希望諗sir有時間睇睇。 倆口子30出頭有一小朋友。6年前起置業到現在,現有三個新界物業。   固定資產: 物業1) 荃灣細兩房,現值約 5M,欠款約 2M。出租正現金流 $4.5K。 物業2) 屯門三房套,現值約 8M,欠款約 4M。出租正現金流 $2K。 物業3) 天水圍三房,現值約 6M,欠款約 4.5M。出租負現金流 $5.5K。   流動資產: 5M 現金,月收 $8K 債基 50萬 (A+B),月收 $7K-10K (派息有波動) REIT 10萬 家庭月收入:約 14 萬 家庭月儲:約 9 萬 租金開支:18K   問題:  1)     需否優化物業組合? 2)     應否考慮買或換一自住物業而不租樓? 目標樓價1600 – 1800萬。 3) […]

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10年內財務自由 #1960

本人十分仰慕諗SIR, 曾報讀收息101,將會上買樓001   自己: 37歲,月入4萬,手上有120萬現金及有一沙田物業,市值約450萬欠144萬,收租中14K   先生: 40歲, 月入同4萬,現金約150萬,已投入債基戶口收息,月收$13726利息   住在黃埔細單位,市值應達500-600萬欠300幾萬按揭   已婚有一小孩, 希望你指正方向,加快進度於10年內財務自由?   1-2年後看時機再計劃買第三層物業收租? 已有2間不急入   希望50歲可隨心到處走一走   answer: 恭喜讀者收到債基利息,有了150萬產出13K月入之法,就更易規劃往後財務自由生活。首先何謂財務自由? 大致共識係唔使為錢而工作吧。讀者及先生月入共80k,當佢唔使做野洗費打七折,先用56k被動收入做十年目標。   當然,有些人係唔做野仲洗多左錢,這個也易理解。筆者認為平衡之做法,係財務自由後用時間從事一門生意,可以網上的唔使比人硬掘租金,那可爭取些少收入更可讓工作保持人精神。   自己幢沙田樓加按吧,由於讀者工資不太高又想未夠50就唔使撈,要可能違規按到八成拎多些現金,而唔係為保出租正名而只按五成。按八成拎到450萬*80%-120萬 = 240萬。留意唔係就咁走入銀行加按,要將物業由自己轉比老公。咁當然有人問:「老公已有樓,再食老婆間樓咪要比15%稅?」那你要去稅局網頁查查什麼是第二標準,搵搵佢,其實唔使的。   轉左名老婆冇樓,但有現金,又可行先生150萬收13.7k利息之法。今次將240萬投入收22k月入。夫婦用債基可收息13.7+22 = 35.7k月入,在港算很「高級」的了。當然按出240萬現金入投同一隻債基筆者唔贊成。債基是一類投資物,而當中有很多唔同類之選擇。可用美國國債類、可用美國公司債類,可用新興市場政府債,而讀者可將新的240萬投入美國國債類債基,原則是要同先生持有之類別不同,最好走勢相反。   下圖展示如何觀察A餐及B餐的買賣時機,將A餐類同之ETF放入計算通道,大家見到(下圖)A餐現價貼通道底而行,表示現不是買入時。至於B餐在通道頂,表示可持有直至賣出訊號發出。收息101學生在課上不只學到錢應投那一隻,更學到買入後怎應對升跌市。 同意讀者暫不要再買樓,因為計出佢只用債基或者加些少REITs,都夠做。留意現時有工返,買債基收到的息可重投入債基。在先生150萬加太太240萬投入債基平均年收15%息之下,5年間收息(150+240)*15%*5 = 292.5萬。5年後有資金150+240+292 = 682萬。到時自己再儲些少700萬投入債基,年15%息之下,年收105萬利息而月入即8萬7,已達成讀者唔使做之目標。   所以如何你月入未必有讀者咁高,只要儲到100-200萬,就當間樓按唔出錢,只要由今日開始選擇穩定的投資物收息,學好方法及其風險,目的地還是會達到。當然稍進取的可將收到既錢當首期置業,擴大資產為更充裕的往後生活部署。

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40歲有錢洗有後路,怎做? #1958

諗Sir,   你好,有幸早前看到你在youtube上投資教學,有相逢恨晚的感覺。已即時報了收息101,希望迎頭趕上   本人已達40餘歲,先生情況近同,仔女升中 希望利用下資產去達成備有第二家園,洗費自給自足之願望   800萬供淨100萬的三房 現金300萬 兼職月入1.2萬 MPF 50萬 內地幸運賺取500萬港元的廣州樓房   職場失意,再工作恐怕收入不多,願能不時離港,睇住仔女成長 盼望得到答覆。謝謝   ANSWER: 近月不少港人都為自己想後備方案,說到底要在外地生活最要緊有錢。一旦攪好被動月入,移唔移民都無所謂。反正自己出糧比自己,長期旅遊買返份保障足既醫療保,情況或比入藉他國被雙重徵稅更好! 誠然讀者是幸運一群,乘著樓市升軌大賺幾筆,幸勤打工仔未夠五十儲有現金1600萬,比上不足但比下都很有餘,究竟點用錢才達成理想,唔使比人呃走?   大方向是內地樓搬返黎香港,現有樓都加趁,趁四十幾歲銀行仲肯借就把樓按揭盡或換返香港,再拎錢買債去坐定收息,生活自然好過。1500-2000萬現金是第一個上岸點,將筆錢用得好基本生活質素加不時旅居絕可做到,方法如下:   內地樓賣走,資金不多者絕不要將錢投在資金進出受限之國度。人地百億身家投其中廿億係內地,做法可以,但你情況唔同人地。   賣走後設約550萬港幣,伺機在港買樓。香港地500-1000萬價碼的實用樓,要跌幅度都唔會大。中港還有不少人要利用香港的低稅率慳錢,內地33%稅同香港17%比絕對值得將盈利搬到香港,請番些少人。還有未足200萬盈利的小公司稅率低至8.25%。還有廣州是不可直接匯款去美國。   800萬在港樓如是聯名,請先拆為單名持有,順便加按。大致是聯名賣予單名時既有稅務豁免及可利用800萬樓上九成之新按揭措施。即套800*80%-100 = 540萬加上甩一個名出黎   540萬現金加上550萬內地返錢仲有自己300萬,成1400萬在手,幾好用了。在樓市跌離高位20%之時(即中原城市指數報約150-155點),在港買另一間樓,預算650-800萬。用20%首期即130-160萬,單名分權契持有。   持有兩樓主想形成他日有兩樓收租之局,60歲估計兩間屋已供了超一半,租金兩間聯合收現時值的40K(此數或會因通賬而再上調),如現時呢兩間樓的樓齡未過20,到讀者60歲時兩間樓應仲可將按揭餘款拉到30年黎還,到時收租再扣除按揭供款後之現金流大增,無三萬估計都月月兩萬之上   買樓後仲有超1200萬淨,建議拎其中800萬去開入門版私人銀行戶口。留意現時不少銀行將佢個高級版零售銀行戶口冒充私銀戶口,既沒將錢轉打瑞士/新加坡,融資成本亦超過2%年息,大家要小心分辨。   私銀戶口入面既錢買直債好,幫你操私銀戶口的經理都是資深,要落你藥好易,所以請先在收息101課學好如何選取直債咁點買先正確。800萬被說了交多1%佣,即多付8萬,所以大把「藥師」在等人上釣。然而幾億身家的有錢人,他們明知上釣亦無妨,反正其他生意要銀行幫,小輸一鋪其後大贏無問題,但此模式對讀者打工仔不適用   直債用匯豐加渣打或加隻Barclays都夠用。如進取一點用東亞加內房,選取準則與讀者見時面授。直債槓完提供6-8%年息(如進取的做可10-13%年息),直債是到期保本的,那800萬投入可收年50-60萬或80-90萬不等,看讀者意思。直債亦可中途賣走。   最後做少少債基,1200萬用了800萬在私銀,不妨將200萬先投在香港銀行,再轉倉去外國,形成一個在離岸派錢戶口,不受香港影響。由於直債已保本,故此200萬可進取點一半投B餐收12-15%年息,另一半A餐收20%年息,平均派息在17%左右,月月派息28K港元,淨係呢個數都夠係泰國安居,不時返港,何況仲有800萬係直債同兩間樓收租呢?  

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不知所措的父親怎為孩子打算? #1947

諗sir, 你好!   我係收息101和買樓003的學生,上完堂覺得與諗sir相逢恨晚,而家企喺人生交叉點,唔知點行落去先好,來信懇請諗sir指點   本人39歲太太37歲,沒自住樓,最近孩子入學需要搬到市區居住以節省交通時間,租住市區一3房單位   希望將來有樓收租, 供兩名子女去外國讀大學,有錢退休,但我兩夫婦均是月光族。     本人月入100k, 交稅約10k, 家用比太太20k, 父母家用10k 太太月入50k, 搬了出九龍後無錢儲 手頭股票100萬 現金120萬   現住於父母的屋估價600萬,在我們搬出後會出租,父母願意加按我們買樓作首期用,或可加按放入債基收息。加按後應該買樓抑或收息,行那一步利我達成退休買樓升學理想?   小弟不才,勿怪我沒錢儲,社會運動下父親實在難撐 不知所措的人上   ANSWER: 太善待你的孩子只會令問題延後,讀者年到四十開始要當家作主,手忙腳亂實在難怪。夫婦收入共150k,借貸力為150000/10000*50%*2.59 = 1940萬,旺市下宜用50-60%借貸力,計及現時1000萬樓可高成數八成上會,故應放眼800-1000萬市價樓房收租。   由於讀者儲唔到錢,才更應買樓擴大資產去脅有租客加快儲蓄。你自己打工儲100-200萬,唔買住宅何來銀行肯借多近800萬比你,令個人資產達1000萬呢? 有1000萬,才有賺幾百萬既可能。有一間樓,才有脅有租客要佢交租令自己加快儲蓄之可以。更可以逼儲唔到錢既人供樓。當然你會想,如果買後樓價跌,我咪被追CALL LOAN到破產? 看法是你如看到未來生活儲唔到錢,又冇錢或冇贍移民,其實你唔行買樓呢步未來生活同破產無異,那何不買樓成為「業主共同體」之一?   至於有錢者,筆者已不止一次撰文寫「窮人先要買樓」此思維。你有錢可以利用私人銀行低融資成本槓埋保本收10-15%利息。你有3千萬做定期都收5萬蚊一個月,都叫頂得下。你有千幾萬都可撥500萬作債基買B餐收息500萬投入每月都收5萬,如唔「太大洗」買樓去博都多餘。淨係唔上唔落先要利用住宅去「單車充摩托」。讀者已40歲連儲錢都有困難,趁45歲借貸力下降前買樓要鼓勵。   筆者認為讀者可將父母樓加按,按出現金買些債基,補充自己租九龍三房所增支出。至於800-1000的三房在新界選擇後多,早幾個月前係新界東我們為買樓003用9XX萬買左間四房半添。即係四房加1工人房。本BLOG打從2016年尾提出三房最有投資價值之說,主因政府為跑數狂谷1房單位,發展商又起埋些騎呢STUDIO,然而市民換樓係要四正三房,舊都冇問題。絕不要因新樓因為「新」就有投資價值。留意新樓個價係MARKUP左唔少比你。就當現時元朗新樓盤開價唔使10000/呎,仍是MARKUP了不少。諗sir打算,本星期就去郊遊一下探鱷魚之餘看看山水盈。   債基入場只需10萬就可,由於買樓收租後估計讀者100萬cash+100萬股票會用掉,要將父母樓按出300萬補充現金,引致300/259*10000 ~ 8500/月的新按揭供款。300萬當中可用其中150萬,分三注入手債基B餐,年收息12-15%之下月入增了15K-18K,夠抵銷按揭供款亦令自己儲蓄多了。至於買的收租樓可利用買樓003的案例考慮轉做學生宿舍,租值由18K-20K提升至36K-38K/月。做好呢兩件事,才為下步退休或讀者部署吧。

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賣樓後怎幫子女到英國升學去? #1945

致諗sir 耆英組人士煩問投資方案 本人快將50歲人工$50,000,職業是醫務人員 先生57歲,人工55,000公務員 除去支出每月剩$20,000全家共有四份年金,8份保險 物業方面 自住物業估值1000萬在美孚 780尺實用 尚欠70萬貸款,樓齡48年 放租物業英國樓16萬英鎊估值 680尺實用,full paid 租800英鎊一個月樓齡七年 放租物業估值420萬在元朗 260尺實用,尚欠130萬,租金$10,000,樓齡36年 想問諗sir 1)如果先生於2023年退休有300萬退休金及月入19000元長糧應如何投資 2)因有兩個小朋友在學,一個係英國讀大學,一個喺香港讀中學,應如何運用財富增加收入 3)應否趁現在樓價高,賣出元朗物業因樓齡高及size細,如果賣左呢筆錢應如何投資 煩望諗sir 賜教,感激萬分 相逢恨晚的耆英上 (原信件) (END) ANSWER: 同事話有耆英親筆寫信請教,閱畢個案發現夫婦平均都是五十餘歲,更是在職,說不上是「老」了。首先同意讀者賣走元朗樓打算,該區雖然在2019年從三大供應榜之中跌出,但供應仍偏多,加上細單位在元朗收租比冰水凍,區內很多村屋同農地為細劏房及鐵皮屋作供應,連菲傭都會夾份在元朗租間劏房於假日大家聚頭,因此要賣回籠290萬。   年金由始到終都不建議,實在本BLOG的數個理念,如「收息買債咪用股票,股票另有大用」、「買樓按能力做盡按揭去沽空美金倍大資產」、「買年金是做按揭之反轉」這些理念不會因時而變。不少本BLOG讀者最終成為同路人,他們說「喜歡BLOG有套既定而又可行之方法,很實際; 不像坊間講升跌分享秘技咁虛無」。年金是開頭拎你一大筆錢而往後定額派比你,那若通賬上升或港紙唔受認怎辦? 買樓是開頭你拎細筆錢借錢去控有資產,隨時間過定額供款會供得好輕鬆。好似25年前你開始供樓辛苦供成7-8千/月,到現在已不算什麼。所以買樓是順著通賬去賺,做年金是比通賬日日追打。讀者做成四份年金,那總算比買中什麼挖礦合約或P2P借貸被全騙的好。   用16萬鎊去收800鎊月租,回報年6%唔算差。但將來有錢,投資債會更實際。我們不是為了推介收息101課程才常說債券,我們認為提升香港人對債券的認識才是重點。股票市場太多人收錢有大把贊助去講,我們少人贊助而只能收學費的,無過去70次一班又一班學生,根本難再為理念宣揚。至於買股票收息此一概念是錯的。買股就是夾份做生意,而做生意受的風險多著。你真會為了丁點息而冒全蝕風險? 不是說買股不好,但像讀者年長的10蚊有8蚊收息2蚊去博,那才正常。從生22歲10蚊全買股票去博,都正常。但銷售人員叫長者同後生仔都全買股票,為了賺佣金,那就不專業了。   讀者賣元朗樓後返290萬,拎其中140萬可去試試。債基其實都是買了一堆有質素公司的債券,如匯豐、泰國國家債券、美國債、新加坡銀行債咁咁,將佢地既息派比持有者你,而筆者在課堂更會提及如要再槓高回報至10-15%點做及其風險仲有點買先唔比銷售人員老點。由於債券入場一條都廿萬美金,所以你自己買有能力都係幾條,已用你60-80萬美金。那不如學用債基做。140萬投入12%年息之專案,一個月有12000息回袋。由於本BLOG發問的不少是30-60歲的人加上資金唔少,所以回應才用債。若有20-25歲少年提問,答案會偏向股票。   試好140萬收成點,當為幾年後返300萬部署吧。至於月月提高了14K月入,已幫到了子女英國學費。

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千萬求一路,我想放工早! #1940

諗sir您好,   剛剛上完收息101,成為你學生感幸運,理財任督二脈課後被打通,頓時開竅!    本人45歲收入穩定,月入7.4萬月儲蓄3.0萬港幣 太太為家庭主婦,還有一兒子 住在沙田區三房,市值1400萬,欠款400萬 由於工作忙不時離港,儲蓄現金為主,無暇炒股   現有20萬債券基金,無槓桿收息4%,小試牛刀 車位200萬自用 早年決定將另一住宅730萬元放售,後悔莫及, 手上現金有600萬   現時人到中年,希望諗Sir指教指教,改變本人下半生 想買回一樓收租,本人情況應選何類單位? 如做直債或債基收息,諗sir有什麼好建議? 買樓同買債,何樣先做? 放寬按揭後又有何策略要改變?   一位愚笨學生上 ANSWER: 批按揭最長還款期受借貸人年齡而限制,為75減,即55歲人最多批75-55=20年還款期。至於讀者借貸力在本年45歲後開始下降,攤唔盡30年去供。買多一間樓的想法可以,因自住一間,起碼收租仲有一間,避免了退休後無糧出之困境。   市面不少年金計劃,提供長糧比供款者。年金筆者多數唔建議大家做,先唔探討保險公司的儲蓄率偏低而用銷售技術遮掩一事,就當年金每月派1萬,你60歲開始拎個陣都叫花得下,但去到75或80歲時1萬蚊剩餘購買力幾多? 相反樓的租金收入隨通賬升跌,及高槓桿,上述兩點都齊的投資工具,市面少之又少。   最能改變人生都是開拓第二收入,要改變人生就從不再返工著手。股票本身只屬公司股權,公司業績下滑會令股票變得毫無價值或大跌,所以計劃退休,唔好用股票。後生用些少錢當訓練、或者已有錢再想錦上添花,才用股票黎做。   買樓是擴大資產規模最住做法,就當你話香港前景點唔好,樓都係唯一可提供九成槓桿攤30年還又借幾百萬比你既物品。除了買樓,仲有咩有此效果? 其實是有的,但收息101再談吧。加上供樓等同逼你儲錢,又唔使好似買股票咁睇圖睇年報,所以大部份突然富貴既人,都係從樓贏錢。由股票市場幾百萬咁贏的,你識幾多個? 夠樓多嗎?   當然樓升左要take profit,即係去賭場連贏五鋪咁叻叻,都要計數先啦。將贏到既錢放係保本直債,又或波幅少而不保本但派息高些既債基,就係好選擇。REITs筆者2019年初已在now TV訪問提過看好,然而升幅到今已走了一段,所以暫不用REITs。黃金礙於有限金令及目標太大,請大家不好認為黃金是「終極投資物」…又或「打仗福星」咁咁。二戰時期係歐洲發現你私藏黃金,就地即刻送見天父,你咪旨意有集中營住。   用期權收息,本質無問題。不過一般打工仔要學期權,我唔知時間是否兼顧到。最大問題還是,為左想用平佣及自控全盤投資,外行人自己網上自學試做。這好比諗sir想省卻裝修師傅人工,自己DIY塗油及鋪磚,這在效益上明顯不智。肯花錢期權虛無性比股票還高,未攪清就跟買,這不屬負責任的人在網上要發佈的事。   至於劏鋪劏場,通常要賣既時候走唔到,不談了。綜合上述對不同投資物的見解,45歲讀者要添一樓,然後剩錢買債、買些少保險放3-5年都可以。買樓買大屋苑,至少兩房,最好三房。單你去到第四至五間樓富有些少,才去攪單幢樓尋寶未遲。單幢樓有時你覺得平,因為業主等極都冇人買而佢又等錢洗,跳價沽比你。   然而若閣下經濟能力不足,他日或同陷賤賣苦況。大家知筆者一向不喜港島屋苑樓,升得慢。新界東或九龍區,有些屋苑可留意。至於三房可塑造性高,有些買樓003課後將三房變六房,月租即刻由18K升至36K,用木改建免除違規。一間三房現時600萬餘有售,800萬預算更多選擇,讀者可利用600萬其中的200萬,八至九成上會。   買債基再用200萬,用B餐美國國債為主,收息12%-15%。200萬投入月息在20K-25K,計埋改建三房做宿舍那約12-15K月正現金泡,花400萬得25K+15K=40K月收入,令唔返工或早放工距離近了很多! 淨200萬放現金吧,很多人想你將錢買完又買,而筆者只賣課程唔SELL基金投資產品,主授知識免大家被導錯做投資。

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趁勢重整投資組合、創造倍計額外收入 #1936

諗sir 你好!   拜讀諗sir文章,大作<錢揾錢>,<樓換樓>及<收息論>,並已修讀收息101、103及英國樓課程。   本人未婚,34歲,現在財務狀況如下: 每月收入:90000 資產: 自住將軍澳樓一間,市值約860萬,按揭尚餘480萬,月供19000 債基約40萬 現金約80萬   由於有需要搬往港島區住,現有以下兩個投資方案:   方案一 由於政府放寬按揭,打算放售現有物業,換1000萬或以下港島樓,最多借800萬,套現100多萬投資債基/英國樓收租。但此舉會用了過半借貸力,並要約60萬印花稅及經紀佣金及其他成本。並且如跌市,有機會負資產。   方案二 將自住樓出租,並租住港島區單位,以租金代交租金,成本較低,只需支付兩次經紀佣金,及每年的物業稅。但當跌市來到,所持物業抗跌力較低,現有升幅可能不再。也未能套現,未能作其他投資。   方案三 放售現有物業,租住港島區單位。將資金投放英國樓市收租。   請諗sir賜教!   渇望財務自由的人上   ANSWER: 將軍澳屬西貢區,空置率超9%,比全港平均4.3%高一倍不止。故打從2012年寫blog撰文至今,未曾建議。至於港島區,長時間落後於新界及九龍區,讀者在港島置業亦不建議。理財第一步先睇讀者需要什麼? 有感讀者儲蓄唔快,手上120萬儲蓄只等於個人一年月入,或九萬月入是近期工資提升而成。因此先唔好諗花巧野,住係低回報但方便自己既港島、或近萬公里外英國買樓,暫時對讀者言都屬奢侈。   筆者認為讀者應在婚前重組物業組合,將區份差而回報低的物業賣走,更應將回籠錢投入學生宿舍收租,再津貼自己租返方便地點。做學生宿舍當然比就咁將間樓出租複雜,然而儲蓄少者唔靠宿舍提供DOUBLE租金追返,唔通真係要等佢月入DOUBLE至18萬先追咩? 加上未婚時間多有優勢,好好學懂買債收息(在收息101)及改間格做宿舍(在買樓003)這些技巧,賺多既錢等於自動加薪幾成。   讀者賣樓返860-480 = 380萬。成為「無樓人頭」後拎160萬八成上會買800萬三房轉學生宿舍,淨380-160 = 220萬資金,及本身120萬儲蓄。學生宿舍要木間成本唔高,最重要是了解呢批租宿舍既人的生活習慣,將屋苑及間格配合,咁先會快手租出。過去數月我們與買樓003舊生買展了7個學生宿舍project,在如此波動市仍有單位很快全數租出。10月「買樓易代理公司」促成了四宗成交,將會開展下一波宿舍裝修。三房可見6間房,每間租值約6k,6間共收36k。800萬樓借了640萬,月供640/259 = 24.7k,樓房產出正現金流36-24 = 8k。如果唔借咁盡,現金流更高。   220萬利用債基收息比較好。債基雖不保本,但年息派15%-20%加上月月收息可補償此損失。不少賣樓或按樓套錢既人,利用債基月月派息支付按揭多出供款為最好。我們看過不少失敗個案,不少人在樓套錢轉入股票市場,最尾舊錢無左令自己承受很大壓力。當兼職咁做想係股市賺錢? 又或信一個連生意都未做大既人教你分析股票,如果你投的是血汗錢,真係無言以對。   人版個案: https://homebloggerhk.com/96105/   直債入場要20萬美金,屬保本,但入場門檻高加上30幾歲未使全保本咁做,所以不選。   保險收息入場10萬港元都可,又保本,但要鎖年期,雖10-50萬港元鎖3-5年收成年20%回報仲要保本無問題,不過讀者年輕而資金少,首選是債基、次做宿舍,有閒錢做保本,過10年才考慮直債吧!

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太古城業主遇上的危機 #1935

諗sir 你好,將會報讀你的課程。平日閱讀其文,獲益良多,請賜教,先謝:   本人47,太太42,有兩個仔(7歲和4歲),有加拿大passport. 5年後希望小孩係嗰邊讀書,我們大人就未必可能搵到工。而且現在太太工作都可能有危機。   1.我月入90000,太太月入75000,每月支出87000(供樓23000,保險11000,學費18500,工人4500,其他30000) 2.聯名有一間市值1400萬嘅TaikooShing三房,仲有370萬,到2036年先供完。 hkd50萬做左美元定期 hkd100萬做左港元定期,2020年2月到期 hkd130萬現金 hkd29萬 盈富基金每年大概有hkd8700利息,賣晒其他股票,只餘2800,想重新出發   想請教: 如果做好配置,才令本金增加,被動收入增加? 2.知道買債券or 債基or ETF .不知從何入手,想投身PB,未夠入門800-1000萬,如何做到? 應該如何為經濟不景氣做準備?長期等太保守不能抗通脹,如果保本有息收捱過跌巿?好同意畢竟都升左十年 4.最近放寬買樓門檻,但未知應否入巿?係時候加按買多一層樓收租嗎? 5.有OCBC premier banking 離岸户口,如果配置hkd vs sgd? 6.另外,定期定額每月買REITS BONDS ETF, 不論上升下跌都keep住買,我應否都採用這種操作?   深知自己知d唔知d, 好希望諗sir 作出提醒指引,不勝感激!   answer: 是的,太古城賺價(1400-370)=1030萬。而讀者自己工作近30年都只係儲到300萬(50+100+130+29),計完都唔知講咩好。在濫發鈔年代,只顧埋首工作而不借他人之力搵錢,只會被政府套取你辛苦所得。   讀者如未試過少量買直債或債基,跟本唔使咁快開Private banking account(PB)。要知PB戶由較資深的經理負責,如果你係打工仔一個唔識投資又唔識deal,只會輸錢在不斷出入俾佣金之中。加上PB原意(講人話去理解),係方便某些人轉錢,為要面子而願花錢的人度身訂造服務,這對於十至廿萬月入的打工仔而言,若儲蓄真未夠唔使夾硬黎。讀者首步試好債基派10%呢件事先,其次趁仲可買樓,利用現時較寬鬆的按揭政策去穩健擴大本身資產。   不少人認為買樓大賺因為樓升得勁,此為錯的。樓市10年升了1倍幾,唔算多。真正賺錢是其高槓桿及強迫人地供樓變成大儲蓄此道理。人總是忽視自己每日從事之習慣,對每日儲十蚊、同事結怨、每天看書15分鐘這些事不作反思。然而每天保持做同一件事,時日過去產出之效果很大,供樓就是此一回事。讀者的弱項是時間不多,工作多10年已近退休。如不靠買香港樓槓大資產去脅持租客加快儲蓄,難度佢去英國會有人借咁多錢比佢? 難度新加坡租容易管一點? 不要因一時逆境而放棄香港樓,加上筆者唔見得讀者有咩能力可靠買港樓以外的事食鋪「大胡」,回文第一段已解為何吧。除非讀者同我講有白小姐獨家六合彩料啦…. 普通人將手上香港樓控制在三間或以下,利用ETF及債基去分投資海外,咁既配置就已足夠。   講買樓,施政報告後排隊買的,都是600-1000萬的樓。這世界總有人不自量力,只持80萬現金當首期借盡九成上800萬樓。這香港亦有不少人需要低稅環境去搵錢然後返老家,你香港長遠攪成點佢根本唔想理,所以一些基本住房較難受市場影響。有些人擔心供30年樓然後間屋被人「共產化」,講得出呢套大多本身不是業主。你本身在車上,就明白幾時都可以賣樓落車。供樓有幾可,一個按揭PLAN供足30年呢!?   論買債基/ETF,他比樓的好處是可隨時搬離香港,壞處是派息只可保持在近同金額,而唔可以收租咁隨通賬而升跌。至於槓桿,住宅提供的一向公認是高,達九成,但債基其實都可七成半,加上有乜時隨時射走債基去英國/避稅中心然後先買機票走人,仲要儲存地在著名銀行,而唔係令人擔心的證券行。至於債基提供15%年息,買美國國債為主。當然如新手可不槓那麼盡,收住10%年息先。買美國國債,就是為經濟不景氣做準備。2008年最終公用股都要在12月大跌,場內人心盡失。留意美國國債08年屬各種資產中最大升幅。   買ETF,香港的選擇少,美國的要打約25%dividend withholding […]

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47歲投資初哥買800萬樓? #1931

諗Sir,你好!我修讀了101、103和將會上001。上完你的課程,才開始知道理財是什麼。以往只注重工作,投資只靠保險和朋友介紹的agents,浪費金錢與時間,現年紀大了,不知能否還能趕得上,可在60嵗前退休,目標每月有8-10萬供樓、保險丶自用和照顧父母。   我和先生都是47歲,沒有小朋友。自己公司,平均每人報稅收入50萬一年。   資產   只得一個三房聯名自住物業,市值1600萬,上年轉按,尚欠860萬,每月供$35000。430萬放在mortgage link 戶口。 另一個自用供滿車位,市值250萬。 上年用了100萬買了儲蓄保險,現金值這幾年也不高。上完你課後,才知道這是不智的決定。 現金及少量定期560萬。   計劃   200萬買债基,一半B歺丶一半E歺,10-15% 遲D樓市跌,打算入一個600萬兩房單位出租。我們借貸力不足,所以會上001,看看有什麼方法解決。 因政局動盪,打算會買些金。 餘下,還未有打算實際計劃。 我知道我的計劃很粗疏,投資是初哥,諗Sir可否幫忙比D意見。謝謝!   ANSWER: 自己做生意很多時唔夠齊文件去借錢,及早準備要注意。理財第一步,先問自己幾成錢想博賺價,幾成錢想穩收息。收息物多靠貸出物品而終有日歸還,故回報不報但借據值錢的,因意味有日可憑證收回本金。賺價物是投於一概念才可快令價格倍化的,如股票。股票大升建於對公司未來憧憬,虛無而上落快,可大賺。亦因此無投資物是收息及賺價兩邊利的,此為本人2014年著作收息論之根本,由於已斷市未重印,在此重申一下。   投資絕不是每日問著:「究竟買乜可賺錢。」誠然不少投資物都可賺快錢,但風險又是否你承受得起? 至於讀者,無仔女47歲,只可行穩。如想博再上一層樓,尤其此時不確定性高之情況,要有臨老訓街的打算。   樓可以買多一間,但大手入就不必了。人到45之後借貸力會下降,更何況老闆報唔足收入交稅,銀行借錢唔爽。完買樓003後用方法重塑借貸力是可以的,近日八成借已可上至800-1000萬水平,究竟讀者應否拆老公老婆是但一個名出黎再八成上會? 看法應該。原因一是讀者只560萬現金+100萬儲蓄保,加上一樓在手咁既陣想充裕活到終老應不能。二是當買750萬樓付150萬首期上會,就當買後跌讀者仲有成近600萬現金去頂,被銀行CALL LOAN焗賤賣樓的機會不大。相反如閣下用盡80萬現金九成上會,買樓後乜錢都冇淨個隻,筆者勸你好量力而為。   750萬樓選擇不少,上星期施政報告出後不少業主封盤,但促成成交不多,估計業主同買家同減價面將進入拉鋸戰,直至香港政經霧霾消除可會扳回一城。750萬八成上即借600萬,此借貸力需600/259*10000*2 = 46K人工作借貸力,加上讀者已有860萬欠款在手,(860+600)/259*10000*2 = 11萬2千的月入才能負擔,讀者夫婦每人工資文件最少六萬,才能成事。文件合規等佢出需半年,請留意。同時由於能借金額多了,跟買樓003去合規變大借貸力,能借出的現金現時倍增了。   至於淨400萬現金,可用債基。直債一條要20萬美金,對於讀者而言都係唔好。至於股票之高波幅對於47歲人不適合,港股更是環球市場中波幅更高的,要買都考慮美股吧。債基月月提供入息,讀者200萬可分段投入,同意B餐用美國國債為主,可以。新E餐用高評級外國公司債為主,亦可以。但很評級之債券,或用低評級加股票混合而成的債基,既收費高之波幅大,讀者勿像之前買儲蓄保險一樣,因未到收息101堂了解何為投資物好壞,而做錯投資決定。    

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人工高唔等於有錢 #1927

諗sir你好: 本人40歲,太太37歲,育有8歲小孩。本人月入$100000,太太$30000,兩人現有200萬現金,加$100萬MPF, 股票和基金。在2009年用兩人名義以$385萬買入600呎實用面積3房單位,現供淨$150萬,市值大約$1000萬。   家庭總開支大概$80000,包括養車和工人$10000,保險(住院,危疾和人壽儲蓄)+ 供基金儲蓄保險佔$10000,供樓佔$13500,小孩讀國際學校洗費$23000,稅+旅行$10000和(食,日用品,電水媒,其他)$13500。   現在計劃以我媽媽的名義,兩人作擔保買入3房單位收租代供樓,心儀的其中一個單位大約900萬,租值25000,想等到年尾可能回落到$750萬入市。希望長遠擁2大1細屋,1自住2收租,應該買2間細屋嗎?應該買外國澳紐樓或應投資在香港?因為外國樓比較平一些和太太有澳紐國籍。煩請指引。   現在樓市熾熱,作大額投資買入大價樓,是否太冒險?大師對樓市有何看法?抑或投資其他基金?   謝謝   answer: 便宜唔係一個買入之原因,所以不要因平而買外國樓。投資物如能提供現金予你,可隨時變現,最好更是比市值稍低才是買入原因。至於有人想趁跌市低買,留意未來因素差才令樓價跌,價格反映了投資人要承受之風險而不表示減了價有「水位」。進一步計出自己能承幾大風險? 讀者及太太13K月入借貸力盡計為130000*50%*2.59/10000 ~ 1680萬,現只借了150萬,表示還有不少借貸力未用。   但究竟借到幾多才屬正確? 一般唔可過總借貸力六成,因借得盡令人心理負擔重,在月月佔入息比高之還款下易被一時上落震走。借盡更損失下次再買樓的子彈,錯過低吸時機。讀者而言借1680*60% – 150  ~ 850萬為正確。當然人除了樓按亦在不少消費及其餘債務,加上人工證明要齊文件先算,所以本BLOG計出之理論借貸力。詳細可到買樓001課了解個人借貸力因什麼因素而被扣減,及工資點證明或如何預先準備工資去證明,這在買樓前應早準備好,而唔係買完發覺借唔到而去求人或被殺訂。   上述計算證出讀者計劃買一間900萬樓是合適的,同時知道了他人如人工加減多少,買樓的預算就要調整多少。究竟冒幾多險,在人的借貸能力及財力展開後就明解了。至於買一手樓有發展商借貸,買家借貸力會提高不少,同時樓價都比平時提升了不少,這亦是現樓市回調時有人來信問佢買新樓後要否撻訂之因。如果係打工或實務的投資,尤其在現政策下買市值介乎300-800萬既住宅較好。   原因一是此價碼一般為平民單位,價格只要稍開低快有承接 原因二是在港細樓的租務回後率一般比大的單位高。你買間陽明山莊租務回報低過定期。當然對買得幾千萬樓或2000萬單位之上既人,租務回報未必先去考量 原因三是細樓可逐間賣,易去配合投資風向。一間大樓要賣較難及要一次過賣。   讀者每月能儲的不多,正宗搵多洗多的窮中產類型,想改變生活軌跡由重組洗費及加樓樓換現金開始。再重申: 人工高唔算叫有錢,有即變現的資產是進步,現金過多才好去淡定。加按自住樓可至500萬,按出500-150 = 350萬。按樓後1000萬樓只欠500萬債,樓市跌50%才會CALL LOAN,安全系數很高了。留意有些風險,你一定要冒,但冒之前要計好及控制,永不冒風險之人會點? 都唔使講到咁白。   350萬新資金加上自己200萬,550萬建議先收息,一年內動用200-300萬作首期買入三房收租。為什麼是一年內? 2019年有三類資產做得比上年特別好,分別是REITs,美國國債,公司債。此等資產在11年前都試過發威,即2008年,金融海嘯的一年。估計現時對一些人之艱難情境,快要見到盡頭。因此一年內如中原城市指數見到150點,即比高位有20%回調時,可考慮買港樓。香港人會慘被換,但香港的世界角色將不被換。   三房買新界吧,一間奧運站入門版三房都1600萬,不是讀者杯茶。好似筆者睇左間三房,聽晚在本人「真。樓盤傳真」節目會出,可之後在homeblogger hk 的youtube頻道返睇,間樓叫價只700萬,同類單位高層叫900萬,為什麼叫低至700萬都冇人要? 留意我地節目。另外700-800萬三房用黎間學生宿舍,租金由18k提升至36k,我們與買樓003的學生實踐了。至於買樓之前,利用債基收息固本培元吧,過去一年公司債升,美國債升,債基派成10-20%年息仲要呢個月買,下個月已知得唔得。一些經常話債市爆煲既人已轉左向唱樓市爆煲了。然而筆者始終如一: 穩健收息應用債,買樓計清借貸力。

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