三年,50變200萬點做!? #1760

Hi 諗SIR,   本人是收息101的DV34班的學生。我的profile如下,想請您幫忙看我的未來理財方案是否可行?   本人30歲,男友27歲,我們打算年底結婚,年初時在沙田市中心買了30年樓齡、約400萬的兩房做為婚房,我單名九成上車,現已入住。   我倆收入相同,月入4萬5,總共九萬,年底bonus通常用於繳稅,保險。除去供樓和生活開支,每月可以存5萬。買樓後現有現金約60萬,其中本人10萬(因買樓首付是我出的,所以所剩現金有限),已經在買本人任職銀行的債基,男友50萬有一半放在基金定投中,另外一半現金在銀行以備不時之需。   未來打算2年後用男友單名買個三房單位,因為到時會有小朋友及工人(或者家人過來照顧小朋友)。我和男友都是新移民,父母都不在香港,直到去年八月才拿到永久居民,得以今年年初買樓上車。未來若父母來照顧小朋友,三房才能夠用。   本人上完收息101後打算: 30萬用於債基疊增方案或者5年保險方案。因為我們手頭沒有100萬現金,是不是開立不了債基疊增方案,只能用5年保險每年收息12-15%?   兩年後買三房,希望盡量不要賣走現有的兩房用於收租,可是三房需要至少700萬,首期需要210萬,如果實行5年保險,如何在兩年後湊出200萬呢?另外三房的區分我考慮過匯景花園(因為離公司近)和土瓜灣(未來有地鐵和校網支撐,但價格太貴,要800萬左右)。還是您建議做雙租族,再買個兩房,然後自己租三房住?如果是這樣,那何時買三房?以後要養育小孩恐怕儲蓄能力會下降,所以很擔心永遠買不起三房滿足生活需要。   因為本人和男友都在銀行工作,知道這份工極其不穩定,我們工作不過四、五年,已經見到很多腥風血雨和毫無徵兆的裁員,所以非常希望能產生穩定正現金流保障自己,即使被裁員也能維持基本生活,養育小孩,照料父母。   懇請您不吝賜教!謝謝!   answer: 讀者入息4.5萬,家庭入息共9萬,內心仍有危機感知道裁員可毫無徵兆,實為不俗。 情況簡述: 買一間樓後現金量少 點在未來2-3年活用手上現金去準備3年後買樓? 3年後可買2房先收租、或三房用先生單名上自住就最好 買三房估計要210萬,有方法將現時資金3年後變出200萬? 而家究竟點做?   相信大家最有興趣就係知道點幾在3年將50萬變210萬? 筆者確實冇穩當方法3年就將錢番4倍,但有兩個次選睇下你是否合用( 4年大4倍不保證之法) 及(9年大4倍保證之法)    次選一: 4年大4倍不保證之法   有一款債基近月提高了派息,未槓桿前已派不少利息,特別槓桿後令年回報率增至46.39%,已將算乘展示在下圖。我們的學生有statement有數字證明了此事。當然派息是穩定但不可永遠保證,借左錢亦要先計好面對call loan之風險,更要有朋友offer個靚借貸息口比你,上收息課可學懂原理,及獲得朋友助你。 我們歡迎新朋友自己去銀行先問,我們可肯定收息課的學生在基金選擇、在減少收費支出、在減少借貸成本、在免除無謂洗費及時間,都做得比非學生好。   當然有人問「4年大4倍不保證之法」風險會否很大? 先講世上冇可能予46%年息而冇風險的。見上圖展示於2018年,方法內所用之投資物全年跌0.59%,2017全年升了3.59%,波幅比股票少很多吧? 世上真係有效力高的方法,但以佣金收入為主的人不會告訴你。至於錢用黎買左乜? 只好說買得好散,南韓巴西印度國債都有! 樣樣只買3-4%     次選二: 9年大4倍保證之法 此方法是保證,筆者認為9年若可將200變848,等九年都合理。用的就是早前介紹過的「3年68%回報保險」,筆者早前文章見下link: http://homebloggerhk.com/90720/   敢講此為全港最高回報的保險,頭三年有保證4.5%之回報,故68%全期是保證的。在2019年1月有另一間更大的保險公司出了「雀雀plan」想打底呢個plan,筆者兩者相比過,仍是3年68%那份優勝。筆者就是在保險、銀行、地產界都有一定線眼,在搜羅上佳投資機遇及低成本融資都可為學生提供「路徑」。   […]

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搵58k儲60k的家庭 #1758

諗sir, 你好? 有關本人之狀況如下:   家庭狀況: 本人45歲,已婚 (無子女),夫妻財政完全獨立,由於丈夫收入不俗,所以供樓及一切家用開支均由丈夫負責。   每月收入: 本人為公務員 (每月人工HK$58000)   個人物業: 九龍市區樓,屬開放式單位 (260呎,6年樓齡) 上年終於供完 買價:$340萬/現值:$550萬 現租:$15000   新界地鐵站上蓋樓,3房 (600呎,2年樓齡) 每月供款$16000,尚欠供款$435萬 買價:$790萬/現值:$1200萬 現租:$22000   儲蓄:現金$150萬;另外,由近一年開始,每月都可有$60000盈餘   退休年齡60歲:將會有長俸約$400萬,到時每月亦有長糧約:$24000   本人自小家貧,父母亦雙亡且是獨生女,由於甚麼也不懂,只懂俾心機讀書及儲錢,所以現時生活及經濟狀況已非常滿意。其實,我也粗略計算過本人將來之退休生活,應不是太大問題。   由於近日有幸在網上參看諗sir的文章,實在極富教育意義,而且亦得到很多啟發,遂想請教一下,本人應該好好利用自己現況之盈餘以作一些理財計劃,抑或是已不需再刻意做任何保障安排了?   諗sir,多謝你撥冗幫忙!   PS: 我嘗試遵照你所教,計算一下自己的借貸力 (連帶租金7成的計法): [$58000 + ($22000 + $15000) x 0.7]/10000 x 0.5 x 2.59 = 大約1080萬 (即:我的剩餘借貸額是645萬) (但我上經絡按揭網上真人對問,理財顧問回答我連同租金計算,只可多借305萬) 相差有距實在太大了,是我計算錯誤嗎?   […]

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鋪路退休有何法? #1755

諗 Sir, 本人與太太是公務員,年齡47,太太43,有兩名女兒,分別讀中六及中二,我們收入穩定,家庭月入約8萬。由於早年積極投資物業,已管有三物業。其一是何文田約280呎30年樓齡私樓,出租用途,月入9500元,太太名下,沒有按揭;其二油塘居屋,外母名下,由她長住養老之用,太太是擔保人亦是物業承繼人,未償按揭50萬,2.0%厘貸息(小P-3.0%),樓宇現時估值約450萬;其三是將軍澳自住私樓,自己名下,有兩按揭,銀行570萬(2017年中剛轉按,30年期,貸息H+1.27%,大P-3.1%封頂),政府低息貸款110萬 (10年期,1.13厘年息,還款至2025年9月) ,樓宇現時估值約1900萬。至於手頭現金約70萬 (上年年中因搬屋清了積蓄),全部在銀行的按揭掛勾儲蓄戶口 (2.15厘利息)。   視乎大女明年及小女在2023年是否能在本地升讀大學。如果她們在本地升學,上述手頭現金可用作其他投資。假設現時家庭收入及支出不大變動,每月可儲蓄約2萬元。 由於本人13年後退休,希望界時可以有每月約4萬元 (現價值計) 的穩定投資收入,作退休之用。然而,苦無投資良策,希望諗Sir多多賜教。   ANSWER: 讀者真係要多謝哂佢老細,現時讀者淨資產值大都由樓市升幅而黎,佢老細使出了樓市辣招令成交量少,放盤既人更少,令狹窄的盤源遇上內地的購買力,成就了香港樓市泡沫,順便成就了讀者三間樓擁(估計何文田樓400萬)+(450-50)萬+(1100-570-110)萬 = 1220萬淨資產。然而此為紙上富貴,趁市旺先加按再想如何投資更妥。   留意筆者形容樓市有泡不表示即時爆,只要人民幣還未能自由進出,香港及其樓市仍有利用之處,然而香港人不應再定位做大佬,只屬隨從。讀者按何文田樓5成加居屋5成約得400萬,自住樓可按多1900*50%-110-570 = 270萬,錢多了670萬而月供多了670/259*10000 ~ 25K,補足其資金稀少的弱點。至於樓市下跌會否令讀者抵押樓房被CALL LOAN? 筆者認為只按至5成提供了頗高安全系數,更何況按出的錢主投入債市,一旦樓市唔得可將錢由債抽返走去還按揭,免除樓市下跌被CALL LOAN之苦。如讀者不趁此時按樓套錢,都係個句: 小心「富貴」一場空。   當然有股票高手話自己能隨時從市場中拎錢洗,不過筆者估計讀者在股市了解方面未必深。過去10-20年做錯了,就是少投資。其實投資未必要用多錢,趁後生少少錢股債匯金樣樣買下,對不同投資物就有個概念,防止好似讀者咁中後年才苦無投資對策。學好投資,已成為時下必修之課,此亦是選出讀者個案解答主因,年輕人引以為鑑。得670萬後讀者用直債及債基做投資,直債可入渣打的,7%一年有售,風險為渣打倒閉風險,一手20萬美金下讀者先試一手,一年收14K美金即9100/月。你將此數同何文田樓做對比,就知何文田樓扣成400萬市值都只派9千租是少了。可見樓要持有都要有按揭,用長供款期去拖死早年欠下買樓的債為良策。一炮過買樓或唔用按揭去持樓,只會令回報低至債券又或定期都不如。   讀者另20萬美金(即約160萬港幣)可分三段投入債基,債基選E餐,美國公司債於收息101有授的,年派約12%息,160萬投入產出月16K收入。那債基及直債共買40萬美金(港紙買亦可),產出25K/月正現金流,讀者手上仍持有670-320 = 350萬現金,可用MORTGAGE LINK收住息等機會。由於讀者投資經驗少,所以不要用超一半資金買入,及要分段買平均買入價。

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買樓十大疑問 #1751

諗sir,   承上星期問題,我們北角城市花園的物業想由長老單名轉為加太太的長命契或轉太太單名 ( 近親轉讓), 順便加按套現   *編註: 近親物業之業權轉讓不用付15%重印花稅,只用按舊而沿用的印花稅稅階去計,即成千萬樓只收4%印花稅,而200萬之下只收$100蚊印花稅個隻   如果我們賣50%業權,將城市花園加名為兩人長命契(長老+太太) 印花稅 = 1436萬 ( 以網上銀行最低估價、 即係中銀 定價 )   * 3.75% *50% = 26.925萬   如果轉太太單名,全份100%轉 印花稅 = 1436萬 ( 以網上銀行最低估價、 即係中銀 定價 ) * 3.75% = 53.85 萬   律師費 = 10000   裝修費 = 500 000 ( 全屋907尺大裝修重鋪地板油牆批盪,一個廁所間返做原則兩個廁所, 本身三房,喺廳間多一間房, 廚房改大啲)   Q1 樓價係咪可以隨我哋定以計算稅務? […]

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跟銀行買基金找唔到海之戀尾數,點算? #1738

  諗SIR, 你好, 我有些急事, 好想找個專家去幫我, 希望你好人, 能夠幫助我. 因為問D agent 只想賺我錢. 意見不中肯.   2013-2014年開始睇你的BLOG, 曾經有上過你D Course和買你的書看. . 2014年我將 $90萬, 分別買了3隻美國債基, 打算有高收息回報. 現時每月大約有18K 左右利息. 近日條數,我叫銀行比條數我睇,一個月收22490利息而5776支出,原來係淨收$16714,回報實在有22%,真係感激! 由於我先生踏入2018收入好不穩定, 所以18年月月都 cash out 利息當家用…唉…   18年中A餐跌,好彩而家升番,經歷到利息沒有因基金價格升跌而照保持派呢件事。18年尾到E餐跌, 今次升唔番,少輸幾個%。但銀行職員話因為我槓桿比率高,叫我好轉,否則有call loan之危,但我擔心令月月16714收入受損,究竟點做?   佢話叫我考慮 Value Partners Greater China High Yield,由於先生收入仍不穩,希望諗sir 先幫我睇睇,這幾年先多謝你。   answer: 先講又唔係個個銀行職員或agent都埋沒良心的,同埋始作俑者未必係你面前個sales。2018年底筆者確實聽過一些令人髮指之事,就係某銀行投資專員為了跑數而叫客將原本用黎交付海之戀尾期的錢入了美股基金! 而家4百輸左1百,尾數點找? 個客都講明係筆數要買樓找尾數…   呢班投資專員或者金融高層,邊樣野升容易引到人買就sell個樣,睇怕第時有虛擬幣基金佢地為補保工都會sell,個心只係諗住唔係客死就自己餓死。這氣氛擴散開來就令全香港人都想賺盡,行一個滅絕而唔係長期亙利的戰略,而家香港唔再係香港,經常見人為朋友移民辦Farewell。筆者建議,每個銀行sales係佢台面都展示叫佢跑數班高層既照片同工作地址,等扮好人高層為收百萬B仔狂摔數之餘要想想: 一旦個客出事佢同個sales都要一齊選邊個甩手邊個甩腳。 講返讀者,由於佢槓得好盡,若不是佢有留意筆者的ABCDE餐買,情況會比今日差或早早被人CALL LOAN。筆者提出之基金先觀察其波幅差,更檢視過內裡的債券評級,更大部份是2008金融海嘯前已有,對一旦遇上跌市有預算,敢講表示可跑贏同儕。讀者組合槓得好盡令觸發CALL MARGIN的機率大增,筆者認為讀者應先減槓桿,收少一點利息,下步再考慮需否轉換基金。   讀者最大問題是重倉A餐,估計是年派20%以上「合符」佢需要吧。但同學請不要在收息101習得債基後,利用債基收息當武器去縱容自己大洗。收息堂主要想助同學賺取被動收入,幫助大家換回自己生活,勿再逼巴士地鐵上班。你收多左息又大洗左,只會令自己陷入萬劫之輪迴。當然讀者係用份息去津貼先生職場「出事」,唔係大洗。惟此不為過份槓桿不理風險之藉口。   […]

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讓打工生涯在2019年告終 #1737

諗sir你好!   本人為諗sir收息101班次43班云云百名學生之中的一位,謝謝課堂上的實用資訊,與坊間只會「吹水」教人睇升跌的課程有別。本人數年前只有50萬儲蓄至現在有月月有額外收入,令實在感添了不少。現在有新計劃希望再請教。   本人39歲為銷售人員,薪金50K-100K之間,不時波動。先生公務員月入約50k 單位1: 三房單位自住2014年買入8M尚欠6M, 月供18K,現值14M 單位2: 兩房2016年5M買尚欠3.5M,月供14K,現值6M   債基A餐200萬,月收息$35,142,價格買了幾年只帳面蝕了1%,3年間收息已超過投入本金之一半,實在多謝   債基B餐100萬,月收息$12,440,價格一向平穩,令我不用擔心   本人希望40歲前完成一生三宅長遠加大在港租金收入,達到諗sir所講最基本的第一步。想知現時利息可能停加,應否2019再買樓?   另外由於工作壓力不少,開始想移民外國,更多時間照顧小朋友。希望令債基的收入上升至50-70k,等於用債基收入抵銷本人收入損失,加上有樓收租,家庭生活應不成問題。   另請問本人之債基方案有什麼可改善的地方?   真正的理財資訊對我等打工仔好重要,希望諗sir新一年生意大展鴻圖。   ANSWER: 先恭喜讀者獲利不少,筆者收息課程唔講股票,變相就幫大家逃過2018年股市一劫。本篇文章會再教點對應2019年萬一出現之跌市。留意筆者用「萬一出現」形容,因筆者需有測市的量化分析方案,惟沒一個方案是可100%中的,所以在市場前維持謙虛,唔好諗住出出入入投資可賺大錢,穩步收息及規律工作是令你通向安樂之最高勝算法則。   債基A餐在2018年中跌過,2018年尾因跌市集中在美國股票及美國公司債,跌到資金有外流別國的國債及黃金之象,所以債基A餐全年冇跌。留意派息高達年25%的投資物,始終要為其波幅做準備,特此提出有投資物可對沖A餐萬一下跌風險。留意下圖提出一隻投資物在2018年第4季價升了約20%($47> $56.6),買入可為萬一A餐跌做些準備。由於對沖物的波幅較大,同學預買十萬元內對沖夠。   至於B餐筆者不太擔心,始終B餐揸美國國債為主,萬一市場失利美國國債反有向上之勢。所以自2018年筆者用B餐較多,C同E餐少一點。讀者一個月收息成5萬,三年間應已幫讀者收了本金大部份,夠佢首期再買一間樓。 那已擁兩樓的讀者應否而家買? 借貸力讀者有(75K+50K)/10000*2.59 ~ 1600萬。再買一間500-700萬市值樓唔會令借貸力用爆,計算上是可以的。惟讀者已擁兩樓加上兩樓市值已達2000萬,有條件去等樓市跌才買。留意如閣下手上冇樓或只一間細樓,那就沒有等跌市才買的條件了。由於借貸力在45歲開媧衰退,加上買樓要供得十年八載才有效力,所以未夠兩樓者唔等得。但已齊兩樓或樓共市值大幅高於年收入(如15倍)者,可等。讀者應等,有錢就先用債基收息。至於保本之直債由於入場門檻高(一條美金200K ),讀者債基收息做得不錯就咪轉用直債啦。   另留意近月出現了黃金與澳元價格出反向的現象,澳元假穿兌港元5.5關位,最尾仍跌不穿。由於美國息口已加至2.0%之上,澳元作為有息貨幣的角色減退,剩下量度風險的主職能。由於近月市場避險情緒大增,資金湧入黃金而賣走越驚風險越跌的澳元。讀者今年再稍擴大債基的組合,過埋今年再留意筆者經濟更新,先再諗買唔買多間樓未遲,讀者今時被動收入已等於月入,移居外國不屬難事。

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500萬年收40餘萬息係有計的! #1729

在此希望諗sir能指點迷津,打救一下,本人42歲,(有妻但財政獨立)我在賭塲工作月薪3萬5仟(現低潮期,相信只未來收入只會有減冇增) 现有一層三房單位自住,購入價360萬,现市值8百萬,供剩115萬,月供11330, 數個車位購入價15萬,现市價約60萬, 呢樣野朋友好介紹,港澳大橋通令不少資產受惠 仲有同幾個朋友係高峰期夾份炒舗,(我夾最細份投資左100萬)租金代供,不過呢樣中招,市值己跌左50%以上,   股票有十幾萬,但已蝕左一半以上,每月俾屋企人家用6仟蚊,剩現金只有80萬,只怪好景時過度消費,現在每月只剩幾仟圓…   所以現在想請教諗sir有乜投資方案適合本人呢?謝謝。   ANSWER: 讀者財來財去,最救到佢,就係買樓(或車位)。很多人只針對樓價升與跌去判定買樓,妄顧不少人未能創富主因無恆心儲錢,太早就止賺這些行為。讀者手上皇牌,當然是市值8百萬間樓,淨值685萬。留意車位加按只可達五成,住宅六成,而500萬之下住宅樓更可達八成,所以住宅值錢,在其可按得到。其實某些名錶有價值,都在其「可加按」及容易搵人接貨之原則。大家投資不只要留意回報率,很多項目都予頭三年保證租務回報、或免供款去吸引人。不過市場對投資物之評價,在其成交流通量、及銀行係咪接受佢加按可見一斑。   不少人都擔心槓桿會否高風險,誠然投資者有此諗法是負責任的,筆者進一步提出經計算好及有兩手準備(無論市升市跌)的槓桿,大有作為。想深一層銀行一班精英,數口極精,唔係件件貨拎入去都有得抵押換槓桿,你睇睇早前輸人200萬的ELN,你入入獅子問下可否做抵押? 但精彩在:「銀行力SELL佢唔接受抵押既野喎。」所以你想想:「你槓桿定零槓桿既野好?」更何況槓桿可時時應市調較。   下圖為YAHOO財經林本利教授的專欄,講述加拿大夫婦返香港入銀行,不知就裡,依銀行免費意見將1000萬行事,就咁輸左200萬。輸錢因為ELN要接股票貨,雖有息收但要接貨,股票大跌當然輸錢。常言:「免費的才是最貴。」筆者做的正是透過訂明收費,將客觀的理財知識授予大眾。   ———————————————————————-   ——————————————————————- 誠然1000萬現金要支持120萬年使費是困難的,筆者不支持1000萬入投入債基E餐收12%息此做法,單一投資過份冒進,除非佢幅牌係有5000萬或成億現金係手才可咁做。讀者應該將錢投入渣打及恆大直債各一,渣打派7%,勝在都算穩陣。恆大在美國債只3%時,佢派成12%息表示高風險,惟選擇恆大另一原因,是恆大有put warrant,市面大量call/put warrant超20隻,意味一旦恆大有負面消息,投資人不難找到有流通量的warrant去對沖風險。   直債20萬美金一條入場,讀者兩條用掉約310萬港幣,淨低690萬可抽200萬港幣學買樓003授予之分租方法買樓收租,一間500萬樓,收20k+之上租金,不用磚間,不抵觸建築物條例。誠然市面不時有報導分租例子,惟詳細做法與客源,我們在買樓003與學生分享。500萬樓付200萬上會,月供11k,收租22k,那200萬之正現金流為月11k,即付200萬收13.2萬租金,年回6.6%。留意供樓部份還本金的仲可當儲起。   至於淨低500萬左右,抽300萬分三注按五粒豆方法買債基就是了,主打B餐,用美國債。次選C餐,用外國次級政府債。B餐18%、C餐15%。那300萬投入一年收48萬,留200萬做現金唔用。計及兩條直債共收$294500、樓收$132000,3樣野共收132000+294500+480000 = 906500,1000萬年回報9%,或你可講投入了的800萬,回報為11.33%。當然淨200萬可做定期收年2%。   講返讀者,佢現居有得加按起碼得400萬資金,再加自己有80萬,有1000萬的一半,表示佢一年收40餘萬息係有計的,請參考上述方法。

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理財不想原地踏步,必須戒除此等習慣 #1723

諗Sir,你好!賜教! 小弟背景資料: 年齡:45,學歷:大學,職業:公務員 月薪:約HK$8.3萬(另房屋津貼約$1.8萬) 家庭狀況:太太,母親及一名弟弟 太太月薪:$2萬 每月儲蓄:本人及太太每人$6500, 聯名儲$1.3萬; 本人私人户口,扣除交稅,每月約儲$3萬 每月支出:供樓$2.6萬, 其他家庭開支約3.5萬 #不會計劃有下一代   本人自幼家窮, 自中六起便要開始半工讀,夜間及假期打幾份兼職以賺取生活費,大學幾年間又得到政府資助的full grant及full loan,才得以勉强完成學業。 由於本人是家中長子, 父親是一般工人階層,畢業前母親亦已退休,所以大專畢業後便旋即加入政府工作, 希望有到份高薪糧準的鐵飯碗,當時月薪約$27000。 唯本人年青時又渴望生活自由, 很快便搬了出來自已一個人住,加上每個月又要還政府的全額資助貸款,及給父母家用,令本人的首次置業夢想一直推遲到加入社會工作後的第11年,即2009年才能實現。   在2009年,本人以$425萬購入日出康城的一個3房樓花單位, 只俾了一成首期上車並自住至今,截至目前估價約值$960萬, 但仍欠銀行按揭約$210萬。 在2010年,本人與現時的太太,每人投資了$75萬作3成首期, 以$205萬購入了一個淘大花園的兩房單位作放租之用。惟其後睇淡後市,故持貨至2012年年初便以$418萬沽出,先獲利。   隨後等了一整年, 樓市仍然是繼續上調, 故在2013年2月實施雙倍印花税BSD之前再入市, 分別以$418萬購入港灣庭及以$328萬購入沙田第一城的兩房單位,兩個單位分別以本人及太太的名義全數持有。 因為爸爸去世的關係,想多照顧獨居的媽媽,便在2015年把父母的一層位於新界區的三房居屋賣掉,補了地價後把餘額全數$220萬作為5成首期,購入了另一個日出康城的兩房單位,購入價約$455萬, 截至目前估價約值$780萬, 但仍欠銀行按揭約$190萬。   去到2017年,本人有感持有4個單位作銀行按揭,在樓市下行時風險太高,便分別於2017年年初,以$408萬估出沙田第一城兩房單位,及在2017年年中,以$560萬沽出港灣豪庭兩房單位,幾次的物業投資計劃共套現了$500萬現金。   問題1 本人對投資没有專業知識,投資物業又過份保守, 過往雖有獲利, 但也只是順著時勢賺到了一點點,在兩次賣投資樓的决策中也未能觸及高位。諗Sir, 想請教你,我可以怎樣利用這500萬的現金資本作投資呢? 若風險不是太高, 可以升值之餘,還每年可為我帶來40萬(約每月$3.2萬), 有那些選擇? 問題2 在現在中美貿易戰的長期拉鋸下,相信樓市及股票市場都會持續向下調整,我目前只把500萬資金做一些外幣掛鉤的投資,大概收4厘息,而澳元,加元等貨幣都在相對的低位, 你覺得在現時的大環境下做這些外幣掛鉤投資算, 風險會相對其他投資較低及算一個可行的選項嗎? 問題3 由於本人身體出現了毛病,令我產生了退休的諗頭,我是長俸公務員,若現時退休而一毫子退休金也不取的話,那即時可領每月約$3萬的長俸, 一直領到死亡為止, 而到時媽媽也可搬過來我間3房一齊住,把間日出康城的兩房出租, […]

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第四季債基直債部署方略 #1687

諗Sir你好, 我是買樓003學員TELY5231,想請問一下我個人一柝二的方法。   有一層自住樓6百萬,尚有按揭70萬,丈夫53歲收入40K,60歲退休 我52歲收入36K,65歲退休,儲蓄百餘萬。兩個女兒26歲分別20K及28K,現金不多,二十萬左右。   想買多一層比佢地供,收入穩定。 定先做債基,等個本金多的先。 可以怎樣部署?   ANSWER: 一拆二不一定是聯名轉單名,好似本例由太太賣一半(或全份)比老公都有好處。先講聯名轉單,這比較常用,為夫婦之間一個人名拆左出黎就可免15%高從價印花稅買樓,及做按揭獲高成數。如本案由老婆全份轉比老公全份「單轉單」,可以按爆八成得600*80%-70 = 410萬資金,比起就咁加按至六成得600*60%-70 = 290萬多了120萬在手。如收息得宜用債基獲息年12%,多了的120萬可提供12K月入,差不多夠洗成個月。但此法缺點係稅重,雖稅務條例已訂明近親的物業轉讓可用較低稅率的第二標準,但都要預六百萬樓打成廿萬稅,如資金短者仍宜將廿萬借來交稅去換120萬新錢到手,及保留一個「人頭」日後再買樓。   若唔想比成廿萬稅,不妨「賣一半」,由單名轉聯名。到此估計有人問:「這不是與坊間一般聯名拆至單名做法倒行逆施嗎?」誠然能否按爆八成要點不在「拆」、而係要「轉」及識答。若果只跟做而不明為何而做,落到銀行比人問兩問其實都只係只能按六成。惟讀者把50%業權賣比先生單轉聯,那就可以既一拆二、又有資金到手了! 而付稅便宜一半有多,應少於10萬。當然能買樓的名額是少了一個,不過讀者有兩個女的名額,而手上資金少,咁既情況梗係要「錢」而唔要「人頭」。003後應已懂安排一排二同轉按,若001/003舊生要安排按揭亦可WHATSAPP 98292018找MR.PAN去轉按揭,希望大家仍可趁高加按。讀者成事後一間樓同老公聯名、另外現金有410萬,加埋佢自己百餘萬共5百幾萬在手,配上兩個女的「人頭」形勢不俗。   當然明白讀者在此時樓市氣氛差唔想買樓,不過筆者觀察數字見樓市未必如大家想咁差,金管公佈數據很有助睇通後市。唔買樓同意先收點息,510萬就當只收5%息都一年有25萬,很夠首期比阿女之後九成上會買樓。當然修畢收息101知道10-12%在此時仍可以的,大不了做些對沖去抗衡一旦債基在大跌市錄到之跌幅。作為睇債基近來價格的替代品HYG(美股),今時價格已返回約半年平均價,過去半年在84.5至86.5上落(半年價格波幅約2.4%),而家在$85.21,未來一段時間應是大家最後機會去調整倉位,或唔想沽債基而收住息過市者就要學104之法去做對沖(見下下圖債券跌或市差,佢即由$22>$26,助你追回部份損失)。 上圖是可用作對沖債基用之ETF,在近來已升穿了成年的下降軌,表示有機轉風向,收息104學生可用某一比率買進去對沖手上持有債基之下跌風險。我們會同學生在課上計那比率如何,及說明持有機間及機制。當然如全倉重貨者,要將債券類減持,不能只靠對沖過渡。   讀者的410萬現金可分注買入,絕不應等什麼最低位才買,入市前定好幾個入市條件,出現時分段買入更見實在。我們在103已授指標睇入市條件了。至於讀者當300萬投入債基收8-12%利息,一年收入增24萬-36萬,可保讀者退休生活後夠洗。另外筆者已早在5月及在6月已拍片提出   – 全手持有派25%年息套餐A者不宜咁配置,咁做太高風險亦唔知咁差既手勢學生係邊度學返黎,課程不會叫人將全資金投入最高息的投資品,因風險隨之擴大。但明白有時銀行有人為一些業績會喜愛客人持高波幅品。是否高定低波是收息101內容已授,學生自己識睇的   – 在5月片段已講睇升,學生有段時間可供換貨,而到10月淨低時間逐漸變少   – 由年頭已年尾一味睇跌既人,只為自己名聲而發聲,亦係為唔想自己睇錯而咁講,不是為學生福祉發聲。永遠睇跌及講到世界大亂者梗會中一次。而筆者今年在幾次析市片段已講過升的條件及期間。 幾次片段其中一段的LINK在下: https://www.facebook.com/thinkingweb/videos/2226505844042630/  

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正宗樓奴是否做錯決定? #1686

諗SIR你好! 自從去年無意中由朋友得知你的專頁, 並拜讀過去文章和個案, 有感自己過去做錯了太多決定。剛上完收息TEDV57班 (會員編號: 15791) , 希望可以重整未來部署,早日達至財務自由, 希望諗SIR可以指點迷津。先說明家庭背景:   物業1 (自住): 馬鞍山6年樓齡私人屋苑, 本人單名持有,2016年6.65M買入(6成按), 月供15K 物業2: 土瓜灣25年樓齡單棟樓, 老公單名持有, 2017年3.75M買入(9成按), 月供13K, 現收租10K – 只得22X呎一房, 現在有感當時買錯了, 希望持有至沙中線通車後賣出換貨 物業3: 馬鞍山22年樓齡居屋, 以奶奶名綠表單名持有, 老爺奶奶住緊, 2016年3.35M買入(9成按), 月供13K – 應該會俾老爺奶奶住到百年歸老, 所以唔會郁, 現在兩人仍有工作, 老爺另單名持有一村屋已供完, 村屋租金作為補貼兩老生活費用 現金: 50萬 短期目標: 增加正現金流, 從而加快儲蓄 中期目標: 購入市區約 >350 呎單位自住 (始終唔係太鍾意租人地方) 長遠目標: 自住一層, 夫婦二人各一物業收租維持生活 或 如資金不足, 香港全部物業出租, 旅居其他生活成本相對低的地方 家庭資料: […]

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