百萬年薪者應否賣居屋轉私樓? #1806

諗Sir 你好, 拜讀閣下投資心得多時, 希望有幸得你指點迷津, 以下是本人一些資料, 敬請指教指教: 本人39歲已婚, 創業5年, 公司發展穩定, 個人年收入100~200萬, 每年最少能儲100萬現金, 2年前購入25年樓齡紅磡400呎單棟式單位自住,約490萬買入, 買入方式如下:   ‧支付2成首期上會 ‧有借按保 ‧用本人單人名義 ‧目前除此負債外, 並未有任何負債 ‧近期銀行估價約值620萬   個人資產狀況: 1) 持有以上單位 2) 現金250萬 3) 股票30萬 4) 太太無收入,仍有首置名額可用 5) 本人公司支薪15k(可彈性調整, 視乎按揭需求再調, 當年上會支薪35k+, 以便過壓測, 上會後下調, 希望減少支薪俸稅) 6) 太太月前已開始支薪30k, 以便未來買另一間物業時按揭過壓測用 7) 太太亦無任何負債   主要支出: 1) 供以上物業約每月15k 2)  2人起居飲食約10k~15k   另一資產(!?) 本人婚前與父母及1弟弟(現34歲)同住在南區居屋, 關係良好, 父親過身多年, 目前是母親、弟弟、弟弟未婚妻同往, (2人準備明年結婚), 這物業狀況有點複雜, […]

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30出頭、一千萬淨資產、下一步部署 #1804

Dear Lum Sir,   我今年32歲..月入70k,妹妹月入53k..同妹妹媽媽租樓住,月租20k.   手頭上有現金$1.3m,股票值$7m..我同妹妹名自有層樓租左俾人…2014年6.5m 買入..現值8.5m..租值19k..按揭欠3.6m..租金當家用.. 2016年5.25m買入..現值6.5m..租值17.8k..按揭欠4.0m..月供16k..   樓市最近升返..而家無唒名..又擔心賣左買唔返..所以唔會賣樓一變二..   問題如下: 應否加按套現買多一層細價大約5m 放租(原則上會首先妹妹層樓轉左俾我先..然後用妹妹名買..避左個辣稅) 我知道可以買債券投資..如果我唔買樓..夠錢買嗎? 我黎緊會上收息101知多d.   唔該哂!!!   answer: 應唔能該再買樓,要看讀者的人生高度想去到幾高,畢竟32歲仲有價講,52歲就唔使講「樓+債」打包算。高度指: 如讀者想三層樓再揸一千萬CASH同埋打住份工過成世過隻,讀者應買樓。但如果老來想有野同孫講又或想經歷半億再成億的心態,讀者宜先守再等,做穩個盤,然後希望用人既手幫自己上一億。雖然讀者無提佢係男定女,不過讀者可同阿妹在買樓上咁配合地交叉走位,讀者應係女而同阿妹有姊妹情。在此先恭喜讀者父母,佢呢對姊妹在現今香港父母眼中算係成功,一個月入五萬一個七萬,至於32歲有成近一千萬CASH再加樓一間,即淨資產值過千! 呢D稍有「離地」之個案相信又有批人出黎話做假,大說香港上流困難之理。筆者無言以對。   先講如要發圍條路點行,相信讀者肯將700萬放係股票市場,佢對股票應有些心得,佢亦明白要成億係手,打工近乎無可能,要請人黎做才可以令賺取金額達億。網上銷售真可達成「訓醒覺就有錢收」之事,讀者不坊考慮開展網上銷售生意,唔係叫佢唔好打工即去創業,其實可兼住做、做到開始有些少人俾錢,才正式揹fixed cost跳出黎攪生意。筆者認為700萬之50萬可預留做生意投資,另外那650萬不妨跟市寬出入市,筆者在股市漁夫系統勾了此圖(下圖)出黎,對於判市很有用。至於有錢之後點應付打攪你的人、或做好準備,這些真是一篇講唔完。 近日大家見個市高位回調,好似剛過去星期一港股高升300再倒跌,主因市或唔強。何謂「市底」? 你將二千幾隻港股究竟幾隻之10天線比50天線既數目每天收市計出,股市健不健康即時現形。上圖黑底線指出10/50比率在4月頭已見頂,由近70%一直回調至50%,此數據決出股市不要留。若線跌至10-20%,錢應投在股。當然何股有動力上,就需要深入講解才可決出。今文起碼比個大概讀者、知道出入市之決定計出最實際。不要看報紙再依賴自己心理決出入,咁做輸左九成。   如想平淡過世,樓確實是「好朋友」。讀者要明白點樣將樓轉比妹而合規慳稅,有部署同耐性,成間800萬樓轉哂比妹而限制稅在1000蚊內都可以。另外由於借貸力70000/10000*50%*2.59 = 906萬已用360萬,借貸力現用了40%,若再買500萬樓借五成,借貸比率會升至60%,此借貸金額就剛剛好,合符筆者建議旺市只用借貸力六成或更少之說。但再買大點及借多點就不建議。另外見不妨將股票部份賣走轉做債基收息。當700萬其中一半轉做債基,即350萬,分三注入。   好似上星期在外頭宴會撞到筆者之同學,佢將500萬之20%買A餐,收約30%年息。另外80%買B餐,美國國債為主,15-18%年息,估守計都60萬息一年,計埋A餐30萬息一年,500萬產出息90萬一年即7萬幾一個月,該讀者已表示介紹了全部家人睇筆者的blog。用同例子放入350萬分3注入的讀者,估計用債基之新增用入都達5萬幾。至於樓再重申,唔急買。學好點選取值租樓房先更好。另外如有時間用買樓003之法買位用黎分租比單身女及學生,回報亦可比原有的高一倍。有另一學生上堂前就心急買了屯門樓做分租,明顯犯錯。就當過兩日汪總做節目個陣有意見我都咁話。不少人聽畢讀者教學,都明白了更精明之理財做法及安排。

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睇人PK系列: 為聽免費理財資訊付出沉重代價#1803

諗sir你好!   認識homeblogger一年多,如果早十年一開始出來工作就認識你就好了。。。   本人和先生都差不多33歲,每月總收入大概14萬(已計穩定bonus,減去要交的稅),有市值1200萬自住物業(用本人名買,尚欠銀行590萬,由我擔保),每月供款23,000。另有一新盤物業,買入價660萬,欠發展商530萬,月供24,000,未有租金收入(預計2019年底開始每月有18,000-20,000收入)。新盤用奶奶名買入,因為先生同他姊姊聯名已有市值1100萬物業(他一人擔保),老爺奶奶自住,尚欠銀行320萬,老爺奶奶用我們給的家用來供。   兩人MPF有幾十萬,但現時只有十萬元現金,因為一儲到錢就會提早還款給新盤物業發展商,想盡快轉按到銀行(出租物業只可按5成)。   另有美股/港股78萬(90萬本金):阿里巴巴、spotify、中國移動、眾安、中國平安、瑞聲、石藥、騰信等。瑞聲/石藥/眾安蝕大部分,其他少賺或少蝕。   家用每月10,000-20,000。水電煤管理費差餉加兩人使費大概20,000。除開每月旅行使費大概7,000(兩人+雙方父母)。月儲40,000-50,000。     新盤物業應該提早還錢給發展商嗎? 還是應該多留一點現金? 買債是我的option嗎? 股票應該keep嗎? 還是應該用資金多買一層400萬內的物業收租博升值?(收租物業可借8成?不過就算加上擬收租收入,相信借貸力已經用得七七八八) 或者只可買細價新樓盤/工廈? 先生同他姊姊聯名物業應該甩名給奶奶嗎? 旅行/使費需要減嗎? 如果想生2個小朋友,現在自住物業應該夠住,但財務應該點部署? 如果生小朋友會想買二手車,最好買到200幾萬車位,因不想蝕租,這個想法正確嗎? 如果我過幾年想退休做全職媽媽,少5萬多收入,先生收入有可能加1-2萬,是否manage到? 有無其他理財/投資建議? 可以怎樣增加被動收入?   我們兩人好像收入不算太低但是這陣子感到有點「財困」,結婚/買樓/裝修用了很多錢,又想起養小朋友洗費不少,不太懂理財,沒有現金又想投資增值,不知可以怎樣所以決定寫信給你,希望諗sir可以解答,感謝!!   ANSWER: 買樓及上車進程中、業主(亦基本上是借款人)與擔保人的責任是不同的。如業主走佬賴低590萬按揭唔供,擔保人要負責的可以比擔保金額還大,這不是因為銀行拎盤去拍賣這些小費用,而是根據按揭契上的條文向擔保人收突。所以讀者來文寫「用本人名買,尚欠銀行590萬,由我擔保」,已見在明解按揭上有精進之地方,這也屬好事吧!   冇現金流的投資唔好買,這在讀者身上體現了。讀者買新樓月供24K,快到要19年尾收樓或20年起租開始或者月有21K返去頂佢個24K供,仲未計新樓頗貴之管理費,付出此等代價去睇住新樓租客去用殘你間樓,值得嗎? 所以讀者請謹起免費理財資訊,令你付出最慘痛代價。   至於因唔想蝕租,所以想買車位。那當230萬餘車位收租4千4,一年租務回報2.3%。計及銀行定期都有2.0%(定三個月),閣下將錢投入只2.3%的投資物明顯不爽,除非你證明到個車位升值能力很高。然而車位要升最緊要係車位附近業主願意月月從5千再比多幾千買方便。時下抄牌雖然快,不過如果架車本身唔貴同埋預左一個月抄廿張告票,基本上預6-7千隨街夜晚泊就可以。不過香港有車位炒到月租成萬蚊,由高租金收入去再拉起車位個價,呢埋車主究竟係邊呼之欲出。當然政府規劃都影響位價,不可不察。   讀者股票而家要輸其實都係因為「唔想蝕」,佢大部份股票都係「賺就些少、輸就入肉」。大輸三隻放在倉,主因是人唔願意蝕、更認為唔放係表示唔蝕。至於賺錢,錢少既人賺幾千就會「走」,錢多既人賺價過百萬都唔記得放。所以股市都係少數贏家會全賺之情況,如自己無一套經驗證又proven左既方法入市,就請勿將入市金額調得「太認真」。   買樓是想利用時間去貶走已負債務,同時為打工仔產出多於一份收入,正因讀者儲蓄慢加上一旦有錢、佢又未學識點用,所以錯買新樓還是照供吧不要還。至於股票可慢慢轉用債基,例如轉廿萬股票投入債基收息。需先留意不同的債基之表現有別,你係金融基構問到的債基不表示為筆者用買的那種,債基一年派15-18%年息,讀者大可由少至多,睇下產出被動收入能否令自己更快成為全職媽媽。不過家庭14萬月入只10萬儲蓄,但月儲蓄能力又state有5萬,如果筆者仲係銀行打工個陣就一定埋沒良心讚你。   至於家庭成員之間的物業轉名,包含稅項支出。點去做好籌劃而合規降低稅項? 這連同間分租房去提double租務回報之法門、連同如何更好管理租務之法,在29次地開班在本星期六買樓003開始教授。回文字數過千,今天到此為止。  

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8 萬月入訓窗台、樓價高處不勝寒? #1793

諗sir,   您好, 朋友介紹下知道您教授投資,對買樓很有心得,再讀遍blog上的問答,覺得是可以請教之人,所以來函請指教。   本人48歲從事IT(月入8萬),太太46歲從事銀行員工(月入5萬,可借120月糧做按揭,利息 prime-3%),年內將有小孩,每月支出大约6萬,主要在家人生活費(包括雙方父母)、醫藥治瘵費和保儉費,在95年畢業時己立即買了居屋,在2013年供完,當時只剩下積蓄廿多萬。這幾年和太太努力,經常工作至零晨兩三點,到現在有太约2百50萬股票和1百萬現金。居屋未補地價,市值约6百萬,因結婚後不足的夠住,所以十多年來外出租樓,現時住300呎月租15k,而居屋則由父母和弟住,他們沒有收入能力。   目標想先找一間500呎單位不用睡窗台,近九龍東上班地點,下班可以快一點回家休息。繼而買第二間收租,以我們的年齡要有第二間可能巳有點難度,而第三間恐怕年齡再大,己沒可能借按揭。   在這幾年埋頭苦幹工作後,發現樓價升嚇人,二手樓四百多呎已七百多萬起,首期成3百萬,加上印花税等就過八百萬。苦把所有股票現金投入,手上就没資金投資增長,剩下十年左右工作時間,難以達成目標,連退休生活費都怕沒有。亦想過退一步買唐樓,到場睇時,未過到心理關口,唐樓亦要幾百數,風險如维修、業權、將來唐樓價不升反跌等想不通。思前想後,東奔西跑去睇,亦無方向結果。所以寫來請教思考策略的正確方法和可行的方案。謝謝指教。     劉先生     answer: 讀者月入相比下絕對唔少,兩公婆夾埋搵成14萬但老公要訓窗台,希望唔係因老婆加持而指派的吧~   感覺到讀者條命崎嶇不平,有個無收入能力的細佬,與老婆考慮了很久才在不惑之年添丁,行到今日呢步可算不易。誠然命早註定,運能否改? 淺見是一個人的運,很看平時閣下所作所為。而引用前英首相戴卓爾夫人名句:「注意你的思想,它們會變為言語。注意你的言語,它們會變為行動。注意你的行動,它們會變為習慣。注意你的習慣,它們會變為性格。注意你的性格,它們會變為命運。」即一個人命運如何,源於諗法。在此指出讀者有兩個想法要思考一下: 埋頭苦幹與幸福生活未必掛勾。努力是口號但不是能治百病之藥 現金之內含值本是虛幻。留現金係手都有成本 借錢及槓桿不一定是罪惡,在乎你是否了解及學懂運用   解說是政府掌控印鈔權可輕易得到你的勞動力,每年通賬就是政府利用印鈔去解決社會問題,令錢的供應多了而銀紙賤了,變相有通賬。予一極端例子,委內端拉通賬嚴重,每秒通賬10%以上而行,住一晚酒店要成億。你可能覺得只會窮國才有此事,然而2011年311日本海嘯之後,福島近地有消息封鎖,核電廠爆炸之前一晚福島居民仲未有人通知佢地疏散,到地震後第二日爆左之後先全部車趕住走,最尾塞死係公路。而全東京國外線機票都冇哂,3000萬東京人都想鬆人,場面極壯觀! 所以股樓大跌不是凡夫能測,只有不自量力及不負責任的人才會告訴你數年後的事,數年後恆指幾多點。就當2001年911事故,有人能早知嗎? 最多每11號大家小心點吧!   前車可鑑,政府做的就是想你停鼓燥,而你準時返工交稅註定只有被政府利用的人生。正確方法是付首期然後叫朋友搬入幫你供樓。你可以唔收租,但朋友幫手供可以。留意三十年按揭是最好去對抗美元貶值的工具,讀者睇到樓價飛升唔係因為樓的需求大增,而是太多錢集中在一少撮人身上。呢批鉅富有錢只會投資而買袋買鞋都買夠哂,故政府再印銀紙只會推高投資物價格,銀紙不會滲入消費群而改善打工仔生活。因此讀者用掉二十至四十年華未善生活,錯就是不明白此一道理。趁佢50歲前銀行仲肯借錢比佢買樓,就同太太每人買一間細單位吧。只要不借盡及入市位在項位低15-20%去買,不用擔心之後樓市升跌。買樓就是要利用通賬去拖掉債務,而唔係博什麼「低買高賣」的。2010年至今太多人唔夠能力又貪,賣左自住樓博樓價跌,幾可肯定同樣貪的想法亦佢地見底時又想再低一點去撈,註定一場空,戴卓爾名言有理。   香港的中小學從不教理財,可是幫到人一世的,往往唔係微積分,而係知道借貸好的一面肯早去買樓。另外努力都要選對用力點才行,在電腦算力及管理都很在行之時,人力越見廉價。至於讀者攪什麼思前想後,又花時間跑東跑西,不如由筆者買樓001課程開始正式了解點買樓先叫買得好。免得被收佣經紀左右決定及明白買樓前要知的重點,做好一間樓後再收下息,待時機再買第二間。筆者課程收費為主,旨在提供客觀理財資訊,不會為賣樓賣剩收佣而扭曲說法。

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45歲,160萬,應否買第二間樓? #1779

諗Sir,     你好,睇完的作品‘樓換樓’之後,我覺得我真係需要置第二間或以上的物業作將來退休之用。        首先,講講我的情況。 本人45歲,月入42K, 我先生46歲,月入50K。有一自住物業,市值約8M (還欠銀行1M) 26 年樓齡 及一自用車位,市值約1.3M 。有兩個12、9 歲女兒。扣除保險基金13K, 供10K, 同日常開支,每月可儲20K。定期存款有500K, 我同我先生手持股票約900K, 流動現金有300K。         其實一直我都好想再投資第二個物業作收租退休用,但因為首期的關係,遲遲未能再置業。因年紀吾細,再吾投置物業就無機會了。我有留意樓市,樓價3百萬的,都是唐樓(無電梯)25-3x 年的細單位舊樓,呎價約8K 呎。樓齡相約,有電梯的細價樓,大約9.5K 呎。請問諗Sir, 以我而家經濟狀況,我應投資那種物業較佳呢?   ANSWER: 首先讀者就要想想為什麼有電梯的樓個呎價成交得高點,沒電梯唐樓就呎價平一點? 係咪只因樓齡舊呢? 假如有間樓年齡大些少,但可九成上會,幾十萬就可入手。另外有間較新淨樓只可六成上會,要幾百首期,但佢新淨! 咁…究竟邊間樓會有密一點成交及強一點之市場承接呢?   保險基金及將大部份現金投資在股票,將大大拖慢讀者理財進度。如筆者是讀者必會先檢視保險基金能在往後提供什麼回報? 及將「需同時付保險平台費及基金管理費之計劃」與投資於交易所基金ETF比較,基本上彈性與費用都係ETF勝一籌,但再深入討論落去必會得罪唔少保險代理,所以到此為止。   當然今時要賣投資成份保險要錄音及手續煩,大部份經紀都只賣傳統保險單算數! 故很多時你將投資成份保問相熟經紀,佢很可能高調回應你:「我不賣投連保」。然而將話題轉到經紀谷之年金PLAN又或傳統PLAN的內在回報率(IRR)多少,為什麼比30年美國國債孽息率還低時? 經紀哥哥又同你拉去另一話題。   股票買九十萬唔係問題,但讀者170萬總流動資金而用超5成在45歲買股票就係問題。誠然未睇過讀者股市持倉不能太準,但估計讀者的股票投資回報唔係太好,否則都唔使45歲先「歸邊」想開展買樓收租。股票唔可以長坐唔郁,想你長坐的就只有上市公司的大股東。買股應升夠就賣,或唔對路都要賣,坐一程順風車就拜拜,因為筆者係未見過一盤生意能長興不衰的。強如誠哥,佢都要不斷發展新業務去令自己間上市綜合企業保持競爭力。賣樓、電訊、超市、物管的業務是輪流發展,始終都因對手加入而分薄利潤,令盈利不再。如閣下幾十歲仍未有一套高勝算又合自己風險胃納的買股方法,那不如不買。買股輸掉一百幾十萬的人大把,只不過唔想講你知。   現金少的朋友宜買屋苑樓,因易放。留意單位的流通量十分重要,就如你持有一間單幢洋樓,可以放一季都冇人睇樓,要跳價出才可賣走。可能處於旺市的你已十年對此毫不驚覺,然而我們要一面提醒無樓既人如夠借貸力最好先買一間,另一面亦要時常為跌市做好準備。此為投資,好淡兩邊皆有路走,而唔係將投資當左做估升跌既遊戲。讀者可參考此段可去往後投資步驟,另外屋苑樓而又有個小會所的,在分租都很受歡迎。如自己或能交適當人選打理,一間大屋苑東鐵沿線三房可收月租達4-5萬。作法在買樓003再談。   買樓本身可搵個租客幫業主儲錢,至於像讀者呢類起步已慢的(請不要介意),可用分租將租值提高佢,對資本少者一間租值4-5晚的三房可助佢加快儲蓄部署退休。對已有資本者擁一間高租值的三房意味佢可以受津貼去反租更靚的獨立屋或大面積單位。由於香港很多分租租客,業主不用改建間隔只消有門路找對客源,九成之上出租率去收高租金不成問題。  

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九龍塘讀書、要係九龍塘買樓!? #1777

你好,想請諗sir幫忙拆解一下我嘅投資方向: 本人48歲男性已婚,太太家庭主婦,有一個五歲及一個七歲(讀特殊學校)在九龍塘讀書。 自己做生意,每月資糧五萬元 沒有任何物業 租住租金$24,000 現金8,500,000 每月總支出$45,000元 想在九龍塘買一個800尺實用單位自住,請問可以點樣部署? 謝謝   ANSWER: 850萬現金睇落好多,但其實香港不少打工仔將層樓沽左計埋積蓄都勉強夠此數。因此,讀者冒咁大風險去搞生意,到48歲計數同打工仔無異,大家深究係邊出事? 無錯,又係樓,或者咁講,自08年美國加快印銀紙之後資產價大漲,係唔搭呢程車,努力做野10年都無用。香港的教育從不質疑政府的發鈔權是否用得好,總之大家努力返工交稅就是! 然而你只要稍讀歷史加上利用批判思考,即明白愚民同窮人佔大多數,現時財富跟過往朝代一樣,每逄一個朝代終結,貨幣必先濫發至眾人對政府信心盡失,繼而造反。國民政府既金圓券、清朝因賠款而造成國內通賬,世代就是一個循環,而循環源於人的慾望、再膨漲、再愚民造成無謂戰爭、及後爆破。看清大地圖,你就知未來幾年自己應往何處。   津巴布韋(2007年3月-2008年11月),日通脹率98%,物價翻倍只需25小時。下圖為一張酒店賬單顯示顧客花了12億。 留意資產不一定是住宅,可以是廣身告版的權利,可以是車位,可以是一個特許權。然而要判別那種資產價格會膨漲,一是要自己參與該市場時常留意,好似筆者早年在銀行有位客人時常準確出入紡織股,因為佢係該行director。二是透過人話比你知,但你都明白世上人人都想搵下錢,真係有人會賺夠,想比機會你賺下咩? 所以坊間的投資有半機會是陷井,或只屬次等貨色。相比下,筆者常提出買債,就算最貨真價實了。 例如一條渣打銀行發的直債,派7%,現價比$104更平,15年內都唔會call,有到期日,到期比番本你,渣打執左就可以會total loss,或賣哂渣打資產清盤去賠比你。此為債券亦叫直債,如你無時間去投資,買債收息比較容易。買直債20萬美金起錶。   如唔想出咁多錢,買債基,筆者收息課上提的一般做得有水準,及學生買得又平又快。債基不保本,但由於只係用基金形式買了一大堆直債再月月派息,故波幅亦不高,少本者可由此入手。唔槓桿派5-10%年息,槓埋由12-46%年息都可。當然初心者想一起手就46%一年,有點冒險吧。建議由收住10-15%一年試下個波幅,再接受到先再上。   最尾是保險,可以又保本又少本金(低入場門檻),詳見上星期一筆者文章: 「3年68%回報計劃 惡鬥 5年升72% plan?」 https://homebloggerhk.com/91042/ 然而此等保險融資比較複雜,要學要花些心機。留意唔學就咁靠人買好易會比多左收費同埋捱高息中間又收唔到手。學野唔係學個plan,要學原理。咁對家就冇咁易濫收費。相信比左咁多例子,讀者呢850萬有著落啦。至於樓要買一間,但你想住既地方可以租,自己買的就要有升值潛力,點選樓房見筆者課程。   筆者當然都未賺夠,但筆者賺錢係為盤生意,為香港媒體創立一種新營運模式去令業界可「重新上路」。你比左我公司賺既錢唔會拎去做善事或派飯,但會請人,會培訓一批肯做既年輕人。

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百萬年薪50歲被裁,懇請花生友勿進#1774

諗Sir你好: 懇請賜教,情況如下: 本人(女士)48歲,現單身無仔女(應該亦唔會有)。失業已有七個月。中上管理層,畢業於英國嘅大學有碩士學士。上一份工作嘅年薪接近 HK$120 萬。 外幣、港元、保險儲蓄計劃、股票、基金(包括債基)市值約HK$ 500 萬(不計MPF)。 本人名下有一層九龍東大屋苑已供滿好幾年的三房戶(最近估值約960 萬 至1000萬),母親及家人現住該單位。家人象徵式每月比市值租金的一半(hk$11xxx)。家人也現正積極搵樓,可能遲啲會買及搬出去。但最終我們也要照顧母親(近70)的及提供她居所。 我仍然希望繼續做嘢,所以現正努力搵工但唔知幾時有合適。 問題及假設:   1) 不應賣東九龍這層樓?應該用嚟盡按作投資買第二層及租出去? 2)如何增加找工作時候沒有收入嘅現金流? 3)如果老人家抽到居屋我應否作擔保?(日後層樓是自己的) 4)由於東九龍曾樓已有30年,另外一個option係咪索性賣左佢,係我沒有收入證明嘅時候將錢一分為二咁用:買兩層細啲嘅樓作投資及母親居住?但近排樓價過年後實在瘋癲,海逸豪園凶宅也叫價過600 5)我成日都想返英國置業作投資用。但英國周圍已好貴而且難於管理。係咪索性買REIT 、funds, stocks 穩穩陣陣同用以上嘅options買香港樓好過? 6)實在唔夠錢咁後生退休而且好悶,如果重返校園(再讀書)以上方案又可以點做維持較高生活質素 心急人 上,感激   answer: 能在眾多非付費學生個案之中被抽出作答,當然有教育大家的意義。至於付費學生註明後會答的,此為市場務實下的行為。   常言道: 未雨綢繆。讀者比人炒左先黎問,只拎住500萬,等於佢四年人工貨仔,又想要返工作時的生活質素?     唔係冇方法,但要將佢唯一間自住樓加按,同埋做債基再槓桿。讀者要學懂如何將投資風險計出來,再去比較點去投資收息渡日,而唔係一味用感性詞去問呢項投資「穩唔穩陣」。求人不如求己,靠估不如計好條數。   至於靠炒股賺錢去渡日? 筆者自己相信一個近50歲既人仍未能在股市持續賺錢,其一可能是佢不太習慣TAKE RISK,又或佢長處根本不在於學出入股市,所以讀者都係咪沾手股票,惟用少於財產10%之下買就可以。   海逸豪園凶宅要600萬,此為市場行為。有人出到呢個價咪有成交註左係土田廳囉,讀者自己都經歷過市場行為的洗禮啦。請大家勿困在自己的局去看時勢,筆者自己都不時要識下新朋友去拓寬視野。   讀者對投資不太認識,如賣東九龍樓返大舊錢,呢個將是一個「伏」,正所謂有錢就身痕,唔亂買野都會亂投資,起碼你未係CASH超過1600萬HKD之前,都要留意呢件事。   大家看了讀者應明白錢唔係一切,但當然錢可以比人更有選擇。好似讀者如真做到被動收入月月十萬,佢就真有選擇權去外國讀書了此餘生啦。不過讀得耐,又是悶,此為錢不能解決之事。故後生仔,有志氣的請創立事業,就當打工的都要不時添些新技能,咁就係對應中年危機的最佳方法! 就連一間公司要長久都要不時推新業務,因舊的業務總會被對手趕上而攤薄利,那何況一個人呢?   讀者冇野做,係做唔到擔保人既。唔信佢可以落銀行話自己冇糧單,能否借一借? 當然有資產或有樓收租就當無工返都可借按揭的,不過效率很低,例如1000萬淨資產值只可借約400萬,然而一個月入28K的打工仔已可單拖借近400萬了。   想要有被動收入唔使撈? 可參與上星期二筆者文章「打算年尾不工作,應如何部署好呢?」   https://homebloggerhk.com/?p=91241   […]

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三年,50變200萬點做!? #1760

Hi 諗SIR,   本人是收息101的DV34班的學生。我的profile如下,想請您幫忙看我的未來理財方案是否可行?   本人30歲,男友27歲,我們打算年底結婚,年初時在沙田市中心買了30年樓齡、約400萬的兩房做為婚房,我單名九成上車,現已入住。   我倆收入相同,月入4萬5,總共九萬,年底bonus通常用於繳稅,保險。除去供樓和生活開支,每月可以存5萬。買樓後現有現金約60萬,其中本人10萬(因買樓首付是我出的,所以所剩現金有限),已經在買本人任職銀行的債基,男友50萬有一半放在基金定投中,另外一半現金在銀行以備不時之需。   未來打算2年後用男友單名買個三房單位,因為到時會有小朋友及工人(或者家人過來照顧小朋友)。我和男友都是新移民,父母都不在香港,直到去年八月才拿到永久居民,得以今年年初買樓上車。未來若父母來照顧小朋友,三房才能夠用。   本人上完收息101後打算: 30萬用於債基疊增方案或者5年保險方案。因為我們手頭沒有100萬現金,是不是開立不了債基疊增方案,只能用5年保險每年收息12-15%?   兩年後買三房,希望盡量不要賣走現有的兩房用於收租,可是三房需要至少700萬,首期需要210萬,如果實行5年保險,如何在兩年後湊出200萬呢?另外三房的區分我考慮過匯景花園(因為離公司近)和土瓜灣(未來有地鐵和校網支撐,但價格太貴,要800萬左右)。還是您建議做雙租族,再買個兩房,然後自己租三房住?如果是這樣,那何時買三房?以後要養育小孩恐怕儲蓄能力會下降,所以很擔心永遠買不起三房滿足生活需要。   因為本人和男友都在銀行工作,知道這份工極其不穩定,我們工作不過四、五年,已經見到很多腥風血雨和毫無徵兆的裁員,所以非常希望能產生穩定正現金流保障自己,即使被裁員也能維持基本生活,養育小孩,照料父母。   懇請您不吝賜教!謝謝!   answer: 讀者入息4.5萬,家庭入息共9萬,內心仍有危機感知道裁員可毫無徵兆,實為不俗。 情況簡述: 買一間樓後現金量少 點在未來2-3年活用手上現金去準備3年後買樓? 3年後可買2房先收租、或三房用先生單名上自住就最好 買三房估計要210萬,有方法將現時資金3年後變出200萬? 而家究竟點做?   相信大家最有興趣就係知道點幾在3年將50萬變210萬? 筆者確實冇穩當方法3年就將錢番4倍,但有兩個次選睇下你是否合用( 4年大4倍不保證之法) 及(9年大4倍保證之法)    次選一: 4年大4倍不保證之法   有一款債基近月提高了派息,未槓桿前已派不少利息,特別槓桿後令年回報率增至46.39%,已將算乘展示在下圖。我們的學生有statement有數字證明了此事。當然派息是穩定但不可永遠保證,借左錢亦要先計好面對call loan之風險,更要有朋友offer個靚借貸息口比你,上收息課可學懂原理,及獲得朋友助你。 我們歡迎新朋友自己去銀行先問,我們可肯定收息課的學生在基金選擇、在減少收費支出、在減少借貸成本、在免除無謂洗費及時間,都做得比非學生好。   當然有人問「4年大4倍不保證之法」風險會否很大? 先講世上冇可能予46%年息而冇風險的。見上圖展示於2018年,方法內所用之投資物全年跌0.59%,2017全年升了3.59%,波幅比股票少很多吧? 世上真係有效力高的方法,但以佣金收入為主的人不會告訴你。至於錢用黎買左乜? 只好說買得好散,南韓巴西印度國債都有! 樣樣只買3-4%     次選二: 9年大4倍保證之法 此方法是保證,筆者認為9年若可將200變848,等九年都合理。用的就是早前介紹過的「3年68%回報保險」,筆者早前文章見下link: http://homebloggerhk.com/90720/   敢講此為全港最高回報的保險,頭三年有保證4.5%之回報,故68%全期是保證的。在2019年1月有另一間更大的保險公司出了「雀雀plan」想打底呢個plan,筆者兩者相比過,仍是3年68%那份優勝。筆者就是在保險、銀行、地產界都有一定線眼,在搜羅上佳投資機遇及低成本融資都可為學生提供「路徑」。   […]

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搵58k儲60k的家庭 #1758

諗sir, 你好? 有關本人之狀況如下:   家庭狀況: 本人45歲,已婚 (無子女),夫妻財政完全獨立,由於丈夫收入不俗,所以供樓及一切家用開支均由丈夫負責。   每月收入: 本人為公務員 (每月人工HK$58000)   個人物業: 九龍市區樓,屬開放式單位 (260呎,6年樓齡) 上年終於供完 買價:$340萬/現值:$550萬 現租:$15000   新界地鐵站上蓋樓,3房 (600呎,2年樓齡) 每月供款$16000,尚欠供款$435萬 買價:$790萬/現值:$1200萬 現租:$22000   儲蓄:現金$150萬;另外,由近一年開始,每月都可有$60000盈餘   退休年齡60歲:將會有長俸約$400萬,到時每月亦有長糧約:$24000   本人自小家貧,父母亦雙亡且是獨生女,由於甚麼也不懂,只懂俾心機讀書及儲錢,所以現時生活及經濟狀況已非常滿意。其實,我也粗略計算過本人將來之退休生活,應不是太大問題。   由於近日有幸在網上參看諗sir的文章,實在極富教育意義,而且亦得到很多啟發,遂想請教一下,本人應該好好利用自己現況之盈餘以作一些理財計劃,抑或是已不需再刻意做任何保障安排了?   諗sir,多謝你撥冗幫忙!   PS: 我嘗試遵照你所教,計算一下自己的借貸力 (連帶租金7成的計法): [$58000 + ($22000 + $15000) x 0.7]/10000 x 0.5 x 2.59 = 大約1080萬 (即:我的剩餘借貸額是645萬) (但我上經絡按揭網上真人對問,理財顧問回答我連同租金計算,只可多借305萬) 相差有距實在太大了,是我計算錯誤嗎?   […]

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鋪路退休有何法? #1755

諗 Sir, 本人與太太是公務員,年齡47,太太43,有兩名女兒,分別讀中六及中二,我們收入穩定,家庭月入約8萬。由於早年積極投資物業,已管有三物業。其一是何文田約280呎30年樓齡私樓,出租用途,月入9500元,太太名下,沒有按揭;其二油塘居屋,外母名下,由她長住養老之用,太太是擔保人亦是物業承繼人,未償按揭50萬,2.0%厘貸息(小P-3.0%),樓宇現時估值約450萬;其三是將軍澳自住私樓,自己名下,有兩按揭,銀行570萬(2017年中剛轉按,30年期,貸息H+1.27%,大P-3.1%封頂),政府低息貸款110萬 (10年期,1.13厘年息,還款至2025年9月) ,樓宇現時估值約1900萬。至於手頭現金約70萬 (上年年中因搬屋清了積蓄),全部在銀行的按揭掛勾儲蓄戶口 (2.15厘利息)。   視乎大女明年及小女在2023年是否能在本地升讀大學。如果她們在本地升學,上述手頭現金可用作其他投資。假設現時家庭收入及支出不大變動,每月可儲蓄約2萬元。 由於本人13年後退休,希望界時可以有每月約4萬元 (現價值計) 的穩定投資收入,作退休之用。然而,苦無投資良策,希望諗Sir多多賜教。   ANSWER: 讀者真係要多謝哂佢老細,現時讀者淨資產值大都由樓市升幅而黎,佢老細使出了樓市辣招令成交量少,放盤既人更少,令狹窄的盤源遇上內地的購買力,成就了香港樓市泡沫,順便成就了讀者三間樓擁(估計何文田樓400萬)+(450-50)萬+(1100-570-110)萬 = 1220萬淨資產。然而此為紙上富貴,趁市旺先加按再想如何投資更妥。   留意筆者形容樓市有泡不表示即時爆,只要人民幣還未能自由進出,香港及其樓市仍有利用之處,然而香港人不應再定位做大佬,只屬隨從。讀者按何文田樓5成加居屋5成約得400萬,自住樓可按多1900*50%-110-570 = 270萬,錢多了670萬而月供多了670/259*10000 ~ 25K,補足其資金稀少的弱點。至於樓市下跌會否令讀者抵押樓房被CALL LOAN? 筆者認為只按至5成提供了頗高安全系數,更何況按出的錢主投入債市,一旦樓市唔得可將錢由債抽返走去還按揭,免除樓市下跌被CALL LOAN之苦。如讀者不趁此時按樓套錢,都係個句: 小心「富貴」一場空。   當然有股票高手話自己能隨時從市場中拎錢洗,不過筆者估計讀者在股市了解方面未必深。過去10-20年做錯了,就是少投資。其實投資未必要用多錢,趁後生少少錢股債匯金樣樣買下,對不同投資物就有個概念,防止好似讀者咁中後年才苦無投資對策。學好投資,已成為時下必修之課,此亦是選出讀者個案解答主因,年輕人引以為鑑。得670萬後讀者用直債及債基做投資,直債可入渣打的,7%一年有售,風險為渣打倒閉風險,一手20萬美金下讀者先試一手,一年收14K美金即9100/月。你將此數同何文田樓做對比,就知何文田樓扣成400萬市值都只派9千租是少了。可見樓要持有都要有按揭,用長供款期去拖死早年欠下買樓的債為良策。一炮過買樓或唔用按揭去持樓,只會令回報低至債券又或定期都不如。   讀者另20萬美金(即約160萬港幣)可分三段投入債基,債基選E餐,美國公司債於收息101有授的,年派約12%息,160萬投入產出月16K收入。那債基及直債共買40萬美金(港紙買亦可),產出25K/月正現金流,讀者手上仍持有670-320 = 350萬現金,可用MORTGAGE LINK收住息等機會。由於讀者投資經驗少,所以不要用超一半資金買入,及要分段買平均買入價。

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