令人羨慕的人生勝利A君 #1835

諗sir你好   小弟行年廿八,銀行職員 , 早幾個月開始留意諗sir blog 同youtube channel, 都係果句,相逢恨晚,否則上年不會動輒數十萬靚裝現居單位! (因為真係唔會住得耐感覺有點浪費) 打算下個月報讀買樓001,惟現時遇到機會想先請教諗sir意見,情況如下:   小弟現與同年未婚妻(公務員)居於未補地價兩房居屋單位 每人月入約55k, 扣除家用開支後每月合共儲60-70k, 2人現金合共約一百萬 股票三十萬 居屋早年屋企人以52折市價買入 業主是媽媽   居屋沒有做按揭 自由市場現時市值約七百萬 媽媽60+歲 退休公務員 每月長俸約二萬 另外佢現在做緊合約政府員工月薪3萬 (工作為興趣,沒有實質收入壓力),媽媽現金300萬(部分為定期),股票50萬,國壽已供滿並回本儲蓄保險80萬。   媽媽與小弟哥哥同住50年樓齡港島500尺唐樓(居住環境一般,媽媽名,沒有按揭),哥哥30歲政府工月入約48k,現金大概80萬,股票廿萬,儲蓄保20萬可以不理,估計佢2至3年後結婚,短期內會繼續同媽媽一齊住。(睇到呢到諗sir都應該明白小弟家人投資分配甚無策略可言,現金同保本投資比例太高)   2018年得知唐樓上層單位賣出, 但至今仍然丟空, 上個月下層單位亦同樣賣出約900萬,經查冊得知買家為某大地產商直系親屬, 專門收購唐樓作投資用途, 由於媽媽再過幾年未必能夠日日行樓梯上落 , 而且小弟認為唐樓唔似大屋苑經常會有買家肯接貨,想趁機會改變家人居住環境 小弟有以下想法,望諗sir指點迷津   現時正值樓市高位,是否應該把握機會接觸該買家以市價900萬放盤,並租回單位一年以作過渡及搵樓裝修etc (相信新買家作為投資者應不會介意放租) ? 定係以諗sir專業意見應否”鬥長命”博佢真正出手收購再抬高賣或者能夠賣到更好價錢? 另外為了節省佣金開支,直接聯絡買家並由律師跟進買賣過程是否合適? (雖然買樓初哥但願意花時間網上做多點research) 兄弟兩人沒有物業,若然賣唐樓全數釋出約900萬,分給兄弟二人以首置上車及各自供樓,目標兩層1000萬樓各做5成按揭,(小弟買果間先出租,租金媽咪收住先),哥哥果間同媽咪一齊住,這個做法理想嗎? 小弟同未婚妻打算兩三年後生小朋友,到時想住間3房(將軍澳區)方便長老同住或照顧小朋友,如果現時買樓應否直接購入將來希望居住的單位,抑或以投資出租回報較好為優先考慮, 然後需要換樓時再用換取or以太太名購入or以租養租等方式較好?  小弟與未婚妻月儲約60至70k (若要供樓將減至約40k), 小注投資股票3幾年無咩得著亦無咩上落,諗sir有否其他更好建議給我們? 目標5年內用太太名買多間樓,達至一間3房自住,一間2-3房收租。 另外媽媽果筆現金就咁做定期有啲浪費,有更好的投資建議給她嗎?   小弟自知庸才,問題很多,望諗sir抽空解答 A君上 […]

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十年內收租7萬退休 #1825

諗sir 您好,本人巳完成收息101及103 ,巳報七月買樓003,十分認同要及早理財達至財務自由,唯現在有幾個情況希望能給予些意見。本人29 歲,從事銷售行業,以佣金收入為主平均約100K 月入,太太29歲穩定月入約18k,現兩人租住新界樓約每月15k 租金,打算一至兩年內生小孩,也要照顧四大長老,故需要更強正現金流及資產配置,另弟弟25 歲穩定收入20k , 現資產如下;   本人於2015 年時以2.65m 買入元朗兩房洋樓,10/2017 曾加按套現,現欠2.5m 而銀行估價約4.3m, 連雜費月供約12k, 並租給親友,每月租金為9.4k, 每月約補貼4k,巳過三年稅期 太太於2018 年頭用上述加按資金, 以 3.2m 購入九龍開放式舊洋樓,家人作擔保,現欠2.8m 銀行估價約4m, 連雜費每月供款約12k, 現租給親友每月約10k, 每月約補貼2k,未過三年稅期 母親早年買入屯門私人屋苑,估值約5m, 因年紀及收入限制,剛加按2m 現金,約每月供款15k 本人未上堂前約有400k 滙控,九倉,領展等藍籌股,原以作收息約每年4-6% 用途,及後打算轉移部份至債基疊增或直債,另有100k IB 美債收息約8-10% 左右,另外約1M 現金作流動資金,部份作ML 對沖供樓息口   現流動資金約2.5M 左右,因暫時家庭有機會幾年內變化,暫時不介意繼續雙租,可集中先做好有效投資,現有幾個情況,希望給予意見 賣元朗洋樓約套現1.8-2m,套現換九龍或港島樓,目標6m 樓下可高成數減低首期成本,另一方面市區盤可提高租金回報;剩餘先用2m 平均分配於債基A,B,E 餐, 平均收息約12-18% ,等合適時機再以弟弟首置上車盤 將元朗洋樓以3.6m 甩名給弟弟(以他收入計並做六成按)但要補回500k 左右補回原有貸款(2.5m- 3.6X60%=2.1m 左右, 連同100k 稅項雜費), 月供約8k, […]

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如何令單位租值提升一倍? #1815

好諗sir 本人今年29歲,24歲開始投資物業現有物業如下:   物業一: 自己名2013年買入元朗30年洋樓自住當年 售價HK$215萬按揭9成,供大約HK$7,000/月. 現在銀行估價400萬。估計租金收入HK$11,000/月。差銀行150萬左右   物業二:用太太名在2018年8月買入元朗park yoho樓花兩房單位價值$7476000,按了六成$4398131 供大約$17,000/月。 2018年12月供,2019年4月30日收樓   本人與太太做生意大約月入$80,000至200,000,現時住元朗洋樓。   現時現金短缺,和太太只有HK$250,0000現金 想問問諗sir我就快搬到park yoho應否賣元朗洋樓?還是放租? 再用自己名買入新物業收租? 本人如果放租仲可以用家姐名買物業,但現在做5成情況下買不到500萬以上單位,已經在上年12月開始睇樓到現在,多數睇港島區樓 如果論收租回報應該買什麼地區? 希望諗sir抽到我,祝諗sir和所有工作人員身體健康生意興隆     answer: 尋日同今日一樣,都選了29歲人仕之個案作答。本案讀者做生意,同尋日屬公務員的讀者,幅牌應該掉轉去打。公務員為銀行所愛,借錢容易,份工困身,而手上資金要時間儲返黎,所以買樓投資為他們主軸。生意人借錢難,有些生意人「交唔足稅」,自然證明唔到佢地月入。何況生意人賺錢無「月」的概念,只要個排順到個勢,錢就會一湧而入。當然唔順個陣亦要押樓賣車去填返落盤生意,更有機結業而休息數年等下個機遇。   故生意人要考慮些較細碼,又易拎返錢即高流動性的投資物,每次賺到較大的錢就將佢買入車位lock死佢。筆者見生意人來去匆匆發完達又窮,主因老闆贏時太樂觀無lock死舊錢的機制。不妨每劑執到百幾二百萬就買個車位,少稅亦幾保值(當然你要識選車位啦,但生意成功人仕有養開車,會更容易選到車位)。到儲到幾個車位在手就賣走轉入一個私人銀行戶口(需約1000萬HKD開戶),保本咁用大銀行或地產商直債年收10-15%息,這才立不敗之地。買車位最基本要留意當地租盤「易唔易走」。而生意人早點同私人銀行打交道,有助佢地開始了解怎用信託將錢與自己剝離。生意人要明白董事有責任為公司坐監,所以海外買樓及家族信託都係佢地杯茶。   講返讀者,希望佢明白要做好理財,若依據生意人那條路,佢要去經歷的仍多著。至於元朗洋樓應否賣? 答案是要賣。因佢現金少同埋間樓區份亦唔好。留意一件事,就係菲傭都好喜愛夾份租元朗劏房當個聚會點,因為平。點解元朗的劏房是全港平中之平? 那就大家自行想了。當然政府數據亦影響筆者心中18區好與壞的排名,而可惜元朗區就唔係筆者杯茶。另外港島樓升幅一般比九龍區及新界區慢,這望望中原城市分區指數都知,所以就當大家唔得閒上買樓003學選區,都先告知勿太花時間在香港島。   生意人有時間自己去管理租務、或請人去管理租務,所以將單位合法改裝去提高租值一倍合生意人,當然如打工的亦可找人助管理。筆者本個夏天會積極幫買樓003課程同學物色單位、或將佢地原有之單位的大廳用木改埋做房,配上內地學生租客或本地單身者,上下格床的房一張床都租5千,而單人房基本7千,所以一間兩房單位改成三間單人房及一間上下格床的兩人房,租金收入為7000+7000+7000+(5000)*2 = $31000。租值大了一倍,而改裝費用平得仲少過買間樓既佣。至於原本係三房既,租金收入當然更「和味」。那讀者改裝樓令自己有幾萬月入打底,做生意必定更順手,希望佢未來生意可賺得多、投資獲得更多!

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97年負300萬後翻身、點再賺1千萬? #1811

尊敬的諗sir, 你好!最近有幸收看你的影片及拜讀你的文章,驚歎原來投資竟然可以是這樣的,反思自己一直以來對理財的概念實在太枯淺、太落伍,希望能立即重整投資策略,用有限的時間及借貸力,重新規劃退休前準備!   背景: *本人及丈夫現年48歲,二人月入各5.5萬,合共11萬,工作穩定,可做到退休,育有一兒17歲,現於外地升學,兩人均要供養父母。 *由於97年樓市股市共蝕去300萬,自此投資態度轉趨審慎,只懂把辛苦工作得來的儲蓄放進銀行,靜待機會。 二人資產: *本人單名持有三房自住物業,06年310萬購入,樓齡18年,月供1.3萬,市值1000萬,仍欠銀行50萬,從未加按 *現金180萬(港元定期收息) *Reit基金100萬(年息5厘,每月收息4千) *股票30萬(收息股) *外幣30萬 *教育基金現金價值30萬 *兩份人壽保險現金價值75萬 *已買危疾及住院保險計劃 *由於開支不少,每月儲蓄2萬(如取消養車及旅行開支,可多儲1.2萬)   目標: 1.定期差不多到期,希望利用手持的現金増加被動收入,幫補開支,這樣對嗎?請問有何推介? 2.這幾年一直想買車位或用丈夫名字購買第二個物業,可惜錯過了良機,請問現在是時候嗎?若不,該如何部署? 3.本人退休應可取回800萬公積金,但丈夫的MPF蝕多賺少,滾存失敗,因此買了100萬Reit基金自製MPF,請問對嗎?有何建議?   已報讀收息101課程去釐清投資概念,重新出發。 如能得到諗sir指點迷津,重新調整,實在萬分感激! 讀者黃太上   ANSWER: 害苦讀者就是「1同零的策略」,97年之前過度投資「做1仔」,輸300萬。 之後就唔係點投資行「零策略」,令年近50歲資產遠追不上同階層升幅。   太多世事不能只分一同零,如果你是每口日邊掛住非黑即白的正義人仕,那麼本blog未必合你收看。筆者現在要做就是指出如何由零逐步行到1,這最有建設性。   首先睇睇自己幅牌,同埋誠實面對自己問:「你係咩材料。」好似讀者,唔上唔落人工唔高唔低,發達無佢份一生求穩定,其實呢類人儲樓逐間上最好。   先把樓市升幅加按出,1000萬樓可按六成得600-50-550萬。此事令按揭供款升至600/259*10000 = 23k。讀者需否要擔心樓價跌會否令銀行call loan? 首先讀者按出的錢買債為主,跌極有個譜。如唔用此方案,此等銀碼暫未有更高保證性的方案。債基方案雖有槓桿,讀者可只將550萬當中之120萬投入美國國債為主的B餐收15-18%年息,及120萬買很低波幅只派8%的「老豆之選」,「B/老豆」平均下240萬收息12-14%左右,月收24K。那讀者將550萬當中的240萬投入債基已夠COVER佢按揭新增之供款。   若資金更高達800-1000萬者,可棄債基而用直債,渣打保證7%派息之直債,加上槓桿東亞或大華銀行發行之直債,整個直債組合保本地收8%可預期。然而你如可以得,不少債基或許會回落,保本10%可以做到,而收息101同學買的一般是銀行債或保險公司債,穩定性高。而無論債基或直債都可由少加碼至大,息率大致不變。這些學生就可逐步試買,收得息好再加碼。無講你現金是500萬之上又或之下,都有階梯通向更高被動收入之路。   至於有淨550-240=310萬,用老公名拎120萬做首期買600萬久附近價碼樓。付了首期等於租客幫手供,10年後供款少了開始月月有淨現金出,就是讀者退休用的錢。至於第三樓要待現有樓價再升或按揭結欠少於50%,可將租金轉為核實收入幫手批到按揭買第三間樓。如夫婦間冇「人頭」可用就要內部轉名去騰出一個「人頭」去減稅。做好上述有三樓在手而現金淨百餘二百萬,加埋現時夫婦的資金,十年後計夠平穩過埋一生。   當然如早在30歲懂此學識,現時最起碼3間過千五萬既樓係手,仲要供滿個隻,根本隨時唔做又得返工當玩亦可。欠缺理財知識就令人要打多十幾年工去彌補。另外筆者發現近排在個案中查詢/提及車位的人上升,這對經營一批垃圾貨的車位經紀可是喜訊。為了突顯免費的理財資訊究竟毒性有幾強,所以筆者在車位留白等經紀哥哥去介紹。   回文已千字, 什麼100萬Reit基金自製MPF未能回應。從讀者來文亦已見得,讀者解釋「何謂時機」的想法有再加討論之空間。另外上述方案之細緻執行做法亦只可堂上面授。

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百萬年薪者應否賣居屋轉私樓? #1806

諗Sir 你好, 拜讀閣下投資心得多時, 希望有幸得你指點迷津, 以下是本人一些資料, 敬請指教指教: 本人39歲已婚, 創業5年, 公司發展穩定, 個人年收入100~200萬, 每年最少能儲100萬現金, 2年前購入25年樓齡紅磡400呎單棟式單位自住,約490萬買入, 買入方式如下:   ‧支付2成首期上會 ‧有借按保 ‧用本人單人名義 ‧目前除此負債外, 並未有任何負債 ‧近期銀行估價約值620萬   個人資產狀況: 1) 持有以上單位 2) 現金250萬 3) 股票30萬 4) 太太無收入,仍有首置名額可用 5) 本人公司支薪15k(可彈性調整, 視乎按揭需求再調, 當年上會支薪35k+, 以便過壓測, 上會後下調, 希望減少支薪俸稅) 6) 太太月前已開始支薪30k, 以便未來買另一間物業時按揭過壓測用 7) 太太亦無任何負債   主要支出: 1) 供以上物業約每月15k 2)  2人起居飲食約10k~15k   另一資產(!?) 本人婚前與父母及1弟弟(現34歲)同住在南區居屋, 關係良好, 父親過身多年, 目前是母親、弟弟、弟弟未婚妻同往, (2人準備明年結婚), 這物業狀況有點複雜, […]

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30出頭、一千萬淨資產、下一步部署 #1804

Dear Lum Sir,   我今年32歲..月入70k,妹妹月入53k..同妹妹媽媽租樓住,月租20k.   手頭上有現金$1.3m,股票值$7m..我同妹妹名自有層樓租左俾人…2014年6.5m 買入..現值8.5m..租值19k..按揭欠3.6m..租金當家用.. 2016年5.25m買入..現值6.5m..租值17.8k..按揭欠4.0m..月供16k..   樓市最近升返..而家無唒名..又擔心賣左買唔返..所以唔會賣樓一變二..   問題如下: 應否加按套現買多一層細價大約5m 放租(原則上會首先妹妹層樓轉左俾我先..然後用妹妹名買..避左個辣稅) 我知道可以買債券投資..如果我唔買樓..夠錢買嗎? 我黎緊會上收息101知多d.   唔該哂!!!   answer: 應唔能該再買樓,要看讀者的人生高度想去到幾高,畢竟32歲仲有價講,52歲就唔使講「樓+債」打包算。高度指: 如讀者想三層樓再揸一千萬CASH同埋打住份工過成世過隻,讀者應買樓。但如果老來想有野同孫講又或想經歷半億再成億的心態,讀者宜先守再等,做穩個盤,然後希望用人既手幫自己上一億。雖然讀者無提佢係男定女,不過讀者可同阿妹在買樓上咁配合地交叉走位,讀者應係女而同阿妹有姊妹情。在此先恭喜讀者父母,佢呢對姊妹在現今香港父母眼中算係成功,一個月入五萬一個七萬,至於32歲有成近一千萬CASH再加樓一間,即淨資產值過千! 呢D稍有「離地」之個案相信又有批人出黎話做假,大說香港上流困難之理。筆者無言以對。   先講如要發圍條路點行,相信讀者肯將700萬放係股票市場,佢對股票應有些心得,佢亦明白要成億係手,打工近乎無可能,要請人黎做才可以令賺取金額達億。網上銷售真可達成「訓醒覺就有錢收」之事,讀者不坊考慮開展網上銷售生意,唔係叫佢唔好打工即去創業,其實可兼住做、做到開始有些少人俾錢,才正式揹fixed cost跳出黎攪生意。筆者認為700萬之50萬可預留做生意投資,另外那650萬不妨跟市寬出入市,筆者在股市漁夫系統勾了此圖(下圖)出黎,對於判市很有用。至於有錢之後點應付打攪你的人、或做好準備,這些真是一篇講唔完。 近日大家見個市高位回調,好似剛過去星期一港股高升300再倒跌,主因市或唔強。何謂「市底」? 你將二千幾隻港股究竟幾隻之10天線比50天線既數目每天收市計出,股市健不健康即時現形。上圖黑底線指出10/50比率在4月頭已見頂,由近70%一直回調至50%,此數據決出股市不要留。若線跌至10-20%,錢應投在股。當然何股有動力上,就需要深入講解才可決出。今文起碼比個大概讀者、知道出入市之決定計出最實際。不要看報紙再依賴自己心理決出入,咁做輸左九成。   如想平淡過世,樓確實是「好朋友」。讀者要明白點樣將樓轉比妹而合規慳稅,有部署同耐性,成間800萬樓轉哂比妹而限制稅在1000蚊內都可以。另外由於借貸力70000/10000*50%*2.59 = 906萬已用360萬,借貸力現用了40%,若再買500萬樓借五成,借貸比率會升至60%,此借貸金額就剛剛好,合符筆者建議旺市只用借貸力六成或更少之說。但再買大點及借多點就不建議。另外見不妨將股票部份賣走轉做債基收息。當700萬其中一半轉做債基,即350萬,分三注入。   好似上星期在外頭宴會撞到筆者之同學,佢將500萬之20%買A餐,收約30%年息。另外80%買B餐,美國國債為主,15-18%年息,估守計都60萬息一年,計埋A餐30萬息一年,500萬產出息90萬一年即7萬幾一個月,該讀者已表示介紹了全部家人睇筆者的blog。用同例子放入350萬分3注入的讀者,估計用債基之新增用入都達5萬幾。至於樓再重申,唔急買。學好點選取值租樓房先更好。另外如有時間用買樓003之法買位用黎分租比單身女及學生,回報亦可比原有的高一倍。有另一學生上堂前就心急買了屯門樓做分租,明顯犯錯。就當過兩日汪總做節目個陣有意見我都咁話。不少人聽畢讀者教學,都明白了更精明之理財做法及安排。

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睇人PK系列: 為聽免費理財資訊付出沉重代價#1803

諗sir你好!   認識homeblogger一年多,如果早十年一開始出來工作就認識你就好了。。。   本人和先生都差不多33歲,每月總收入大概14萬(已計穩定bonus,減去要交的稅),有市值1200萬自住物業(用本人名買,尚欠銀行590萬,由我擔保),每月供款23,000。另有一新盤物業,買入價660萬,欠發展商530萬,月供24,000,未有租金收入(預計2019年底開始每月有18,000-20,000收入)。新盤用奶奶名買入,因為先生同他姊姊聯名已有市值1100萬物業(他一人擔保),老爺奶奶自住,尚欠銀行320萬,老爺奶奶用我們給的家用來供。   兩人MPF有幾十萬,但現時只有十萬元現金,因為一儲到錢就會提早還款給新盤物業發展商,想盡快轉按到銀行(出租物業只可按5成)。   另有美股/港股78萬(90萬本金):阿里巴巴、spotify、中國移動、眾安、中國平安、瑞聲、石藥、騰信等。瑞聲/石藥/眾安蝕大部分,其他少賺或少蝕。   家用每月10,000-20,000。水電煤管理費差餉加兩人使費大概20,000。除開每月旅行使費大概7,000(兩人+雙方父母)。月儲40,000-50,000。     新盤物業應該提早還錢給發展商嗎? 還是應該多留一點現金? 買債是我的option嗎? 股票應該keep嗎? 還是應該用資金多買一層400萬內的物業收租博升值?(收租物業可借8成?不過就算加上擬收租收入,相信借貸力已經用得七七八八) 或者只可買細價新樓盤/工廈? 先生同他姊姊聯名物業應該甩名給奶奶嗎? 旅行/使費需要減嗎? 如果想生2個小朋友,現在自住物業應該夠住,但財務應該點部署? 如果生小朋友會想買二手車,最好買到200幾萬車位,因不想蝕租,這個想法正確嗎? 如果我過幾年想退休做全職媽媽,少5萬多收入,先生收入有可能加1-2萬,是否manage到? 有無其他理財/投資建議? 可以怎樣增加被動收入?   我們兩人好像收入不算太低但是這陣子感到有點「財困」,結婚/買樓/裝修用了很多錢,又想起養小朋友洗費不少,不太懂理財,沒有現金又想投資增值,不知可以怎樣所以決定寫信給你,希望諗sir可以解答,感謝!!   ANSWER: 買樓及上車進程中、業主(亦基本上是借款人)與擔保人的責任是不同的。如業主走佬賴低590萬按揭唔供,擔保人要負責的可以比擔保金額還大,這不是因為銀行拎盤去拍賣這些小費用,而是根據按揭契上的條文向擔保人收突。所以讀者來文寫「用本人名買,尚欠銀行590萬,由我擔保」,已見在明解按揭上有精進之地方,這也屬好事吧!   冇現金流的投資唔好買,這在讀者身上體現了。讀者買新樓月供24K,快到要19年尾收樓或20年起租開始或者月有21K返去頂佢個24K供,仲未計新樓頗貴之管理費,付出此等代價去睇住新樓租客去用殘你間樓,值得嗎? 所以讀者請謹起免費理財資訊,令你付出最慘痛代價。   至於因唔想蝕租,所以想買車位。那當230萬餘車位收租4千4,一年租務回報2.3%。計及銀行定期都有2.0%(定三個月),閣下將錢投入只2.3%的投資物明顯不爽,除非你證明到個車位升值能力很高。然而車位要升最緊要係車位附近業主願意月月從5千再比多幾千買方便。時下抄牌雖然快,不過如果架車本身唔貴同埋預左一個月抄廿張告票,基本上預6-7千隨街夜晚泊就可以。不過香港有車位炒到月租成萬蚊,由高租金收入去再拉起車位個價,呢埋車主究竟係邊呼之欲出。當然政府規劃都影響位價,不可不察。   讀者股票而家要輸其實都係因為「唔想蝕」,佢大部份股票都係「賺就些少、輸就入肉」。大輸三隻放在倉,主因是人唔願意蝕、更認為唔放係表示唔蝕。至於賺錢,錢少既人賺幾千就會「走」,錢多既人賺價過百萬都唔記得放。所以股市都係少數贏家會全賺之情況,如自己無一套經驗證又proven左既方法入市,就請勿將入市金額調得「太認真」。   買樓是想利用時間去貶走已負債務,同時為打工仔產出多於一份收入,正因讀者儲蓄慢加上一旦有錢、佢又未學識點用,所以錯買新樓還是照供吧不要還。至於股票可慢慢轉用債基,例如轉廿萬股票投入債基收息。需先留意不同的債基之表現有別,你係金融基構問到的債基不表示為筆者用買的那種,債基一年派15-18%年息,讀者大可由少至多,睇下產出被動收入能否令自己更快成為全職媽媽。不過家庭14萬月入只10萬儲蓄,但月儲蓄能力又state有5萬,如果筆者仲係銀行打工個陣就一定埋沒良心讚你。   至於家庭成員之間的物業轉名,包含稅項支出。點去做好籌劃而合規降低稅項? 這連同間分租房去提double租務回報之法門、連同如何更好管理租務之法,在29次地開班在本星期六買樓003開始教授。回文字數過千,今天到此為止。  

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8 萬月入訓窗台、樓價高處不勝寒? #1793

諗sir,   您好, 朋友介紹下知道您教授投資,對買樓很有心得,再讀遍blog上的問答,覺得是可以請教之人,所以來函請指教。   本人48歲從事IT(月入8萬),太太46歲從事銀行員工(月入5萬,可借120月糧做按揭,利息 prime-3%),年內將有小孩,每月支出大约6萬,主要在家人生活費(包括雙方父母)、醫藥治瘵費和保儉費,在95年畢業時己立即買了居屋,在2013年供完,當時只剩下積蓄廿多萬。這幾年和太太努力,經常工作至零晨兩三點,到現在有太约2百50萬股票和1百萬現金。居屋未補地價,市值约6百萬,因結婚後不足的夠住,所以十多年來外出租樓,現時住300呎月租15k,而居屋則由父母和弟住,他們沒有收入能力。   目標想先找一間500呎單位不用睡窗台,近九龍東上班地點,下班可以快一點回家休息。繼而買第二間收租,以我們的年齡要有第二間可能巳有點難度,而第三間恐怕年齡再大,己沒可能借按揭。   在這幾年埋頭苦幹工作後,發現樓價升嚇人,二手樓四百多呎已七百多萬起,首期成3百萬,加上印花税等就過八百萬。苦把所有股票現金投入,手上就没資金投資增長,剩下十年左右工作時間,難以達成目標,連退休生活費都怕沒有。亦想過退一步買唐樓,到場睇時,未過到心理關口,唐樓亦要幾百數,風險如维修、業權、將來唐樓價不升反跌等想不通。思前想後,東奔西跑去睇,亦無方向結果。所以寫來請教思考策略的正確方法和可行的方案。謝謝指教。     劉先生     answer: 讀者月入相比下絕對唔少,兩公婆夾埋搵成14萬但老公要訓窗台,希望唔係因老婆加持而指派的吧~   感覺到讀者條命崎嶇不平,有個無收入能力的細佬,與老婆考慮了很久才在不惑之年添丁,行到今日呢步可算不易。誠然命早註定,運能否改? 淺見是一個人的運,很看平時閣下所作所為。而引用前英首相戴卓爾夫人名句:「注意你的思想,它們會變為言語。注意你的言語,它們會變為行動。注意你的行動,它們會變為習慣。注意你的習慣,它們會變為性格。注意你的性格,它們會變為命運。」即一個人命運如何,源於諗法。在此指出讀者有兩個想法要思考一下: 埋頭苦幹與幸福生活未必掛勾。努力是口號但不是能治百病之藥 現金之內含值本是虛幻。留現金係手都有成本 借錢及槓桿不一定是罪惡,在乎你是否了解及學懂運用   解說是政府掌控印鈔權可輕易得到你的勞動力,每年通賬就是政府利用印鈔去解決社會問題,令錢的供應多了而銀紙賤了,變相有通賬。予一極端例子,委內端拉通賬嚴重,每秒通賬10%以上而行,住一晚酒店要成億。你可能覺得只會窮國才有此事,然而2011年311日本海嘯之後,福島近地有消息封鎖,核電廠爆炸之前一晚福島居民仲未有人通知佢地疏散,到地震後第二日爆左之後先全部車趕住走,最尾塞死係公路。而全東京國外線機票都冇哂,3000萬東京人都想鬆人,場面極壯觀! 所以股樓大跌不是凡夫能測,只有不自量力及不負責任的人才會告訴你數年後的事,數年後恆指幾多點。就當2001年911事故,有人能早知嗎? 最多每11號大家小心點吧!   前車可鑑,政府做的就是想你停鼓燥,而你準時返工交稅註定只有被政府利用的人生。正確方法是付首期然後叫朋友搬入幫你供樓。你可以唔收租,但朋友幫手供可以。留意三十年按揭是最好去對抗美元貶值的工具,讀者睇到樓價飛升唔係因為樓的需求大增,而是太多錢集中在一少撮人身上。呢批鉅富有錢只會投資而買袋買鞋都買夠哂,故政府再印銀紙只會推高投資物價格,銀紙不會滲入消費群而改善打工仔生活。因此讀者用掉二十至四十年華未善生活,錯就是不明白此一道理。趁佢50歲前銀行仲肯借錢比佢買樓,就同太太每人買一間細單位吧。只要不借盡及入市位在項位低15-20%去買,不用擔心之後樓市升跌。買樓就是要利用通賬去拖掉債務,而唔係博什麼「低買高賣」的。2010年至今太多人唔夠能力又貪,賣左自住樓博樓價跌,幾可肯定同樣貪的想法亦佢地見底時又想再低一點去撈,註定一場空,戴卓爾名言有理。   香港的中小學從不教理財,可是幫到人一世的,往往唔係微積分,而係知道借貸好的一面肯早去買樓。另外努力都要選對用力點才行,在電腦算力及管理都很在行之時,人力越見廉價。至於讀者攪什麼思前想後,又花時間跑東跑西,不如由筆者買樓001課程開始正式了解點買樓先叫買得好。免得被收佣經紀左右決定及明白買樓前要知的重點,做好一間樓後再收下息,待時機再買第二間。筆者課程收費為主,旨在提供客觀理財資訊,不會為賣樓賣剩收佣而扭曲說法。

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45歲,160萬,應否買第二間樓? #1779

諗Sir,     你好,睇完的作品‘樓換樓’之後,我覺得我真係需要置第二間或以上的物業作將來退休之用。        首先,講講我的情況。 本人45歲,月入42K, 我先生46歲,月入50K。有一自住物業,市值約8M (還欠銀行1M) 26 年樓齡 及一自用車位,市值約1.3M 。有兩個12、9 歲女兒。扣除保險基金13K, 供10K, 同日常開支,每月可儲20K。定期存款有500K, 我同我先生手持股票約900K, 流動現金有300K。         其實一直我都好想再投資第二個物業作收租退休用,但因為首期的關係,遲遲未能再置業。因年紀吾細,再吾投置物業就無機會了。我有留意樓市,樓價3百萬的,都是唐樓(無電梯)25-3x 年的細單位舊樓,呎價約8K 呎。樓齡相約,有電梯的細價樓,大約9.5K 呎。請問諗Sir, 以我而家經濟狀況,我應投資那種物業較佳呢?   ANSWER: 首先讀者就要想想為什麼有電梯的樓個呎價成交得高點,沒電梯唐樓就呎價平一點? 係咪只因樓齡舊呢? 假如有間樓年齡大些少,但可九成上會,幾十萬就可入手。另外有間較新淨樓只可六成上會,要幾百首期,但佢新淨! 咁…究竟邊間樓會有密一點成交及強一點之市場承接呢?   保險基金及將大部份現金投資在股票,將大大拖慢讀者理財進度。如筆者是讀者必會先檢視保險基金能在往後提供什麼回報? 及將「需同時付保險平台費及基金管理費之計劃」與投資於交易所基金ETF比較,基本上彈性與費用都係ETF勝一籌,但再深入討論落去必會得罪唔少保險代理,所以到此為止。   當然今時要賣投資成份保險要錄音及手續煩,大部份經紀都只賣傳統保險單算數! 故很多時你將投資成份保問相熟經紀,佢很可能高調回應你:「我不賣投連保」。然而將話題轉到經紀谷之年金PLAN又或傳統PLAN的內在回報率(IRR)多少,為什麼比30年美國國債孽息率還低時? 經紀哥哥又同你拉去另一話題。   股票買九十萬唔係問題,但讀者170萬總流動資金而用超5成在45歲買股票就係問題。誠然未睇過讀者股市持倉不能太準,但估計讀者的股票投資回報唔係太好,否則都唔使45歲先「歸邊」想開展買樓收租。股票唔可以長坐唔郁,想你長坐的就只有上市公司的大股東。買股應升夠就賣,或唔對路都要賣,坐一程順風車就拜拜,因為筆者係未見過一盤生意能長興不衰的。強如誠哥,佢都要不斷發展新業務去令自己間上市綜合企業保持競爭力。賣樓、電訊、超市、物管的業務是輪流發展,始終都因對手加入而分薄利潤,令盈利不再。如閣下幾十歲仍未有一套高勝算又合自己風險胃納的買股方法,那不如不買。買股輸掉一百幾十萬的人大把,只不過唔想講你知。   現金少的朋友宜買屋苑樓,因易放。留意單位的流通量十分重要,就如你持有一間單幢洋樓,可以放一季都冇人睇樓,要跳價出才可賣走。可能處於旺市的你已十年對此毫不驚覺,然而我們要一面提醒無樓既人如夠借貸力最好先買一間,另一面亦要時常為跌市做好準備。此為投資,好淡兩邊皆有路走,而唔係將投資當左做估升跌既遊戲。讀者可參考此段可去往後投資步驟,另外屋苑樓而又有個小會所的,在分租都很受歡迎。如自己或能交適當人選打理,一間大屋苑東鐵沿線三房可收月租達4-5萬。作法在買樓003再談。   買樓本身可搵個租客幫業主儲錢,至於像讀者呢類起步已慢的(請不要介意),可用分租將租值提高佢,對資本少者一間租值4-5晚的三房可助佢加快儲蓄部署退休。對已有資本者擁一間高租值的三房意味佢可以受津貼去反租更靚的獨立屋或大面積單位。由於香港很多分租租客,業主不用改建間隔只消有門路找對客源,九成之上出租率去收高租金不成問題。  

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九龍塘讀書、要係九龍塘買樓!? #1777

你好,想請諗sir幫忙拆解一下我嘅投資方向: 本人48歲男性已婚,太太家庭主婦,有一個五歲及一個七歲(讀特殊學校)在九龍塘讀書。 自己做生意,每月資糧五萬元 沒有任何物業 租住租金$24,000 現金8,500,000 每月總支出$45,000元 想在九龍塘買一個800尺實用單位自住,請問可以點樣部署? 謝謝   ANSWER: 850萬現金睇落好多,但其實香港不少打工仔將層樓沽左計埋積蓄都勉強夠此數。因此,讀者冒咁大風險去搞生意,到48歲計數同打工仔無異,大家深究係邊出事? 無錯,又係樓,或者咁講,自08年美國加快印銀紙之後資產價大漲,係唔搭呢程車,努力做野10年都無用。香港的教育從不質疑政府的發鈔權是否用得好,總之大家努力返工交稅就是! 然而你只要稍讀歷史加上利用批判思考,即明白愚民同窮人佔大多數,現時財富跟過往朝代一樣,每逄一個朝代終結,貨幣必先濫發至眾人對政府信心盡失,繼而造反。國民政府既金圓券、清朝因賠款而造成國內通賬,世代就是一個循環,而循環源於人的慾望、再膨漲、再愚民造成無謂戰爭、及後爆破。看清大地圖,你就知未來幾年自己應往何處。   津巴布韋(2007年3月-2008年11月),日通脹率98%,物價翻倍只需25小時。下圖為一張酒店賬單顯示顧客花了12億。 留意資產不一定是住宅,可以是廣身告版的權利,可以是車位,可以是一個特許權。然而要判別那種資產價格會膨漲,一是要自己參與該市場時常留意,好似筆者早年在銀行有位客人時常準確出入紡織股,因為佢係該行director。二是透過人話比你知,但你都明白世上人人都想搵下錢,真係有人會賺夠,想比機會你賺下咩? 所以坊間的投資有半機會是陷井,或只屬次等貨色。相比下,筆者常提出買債,就算最貨真價實了。 例如一條渣打銀行發的直債,派7%,現價比$104更平,15年內都唔會call,有到期日,到期比番本你,渣打執左就可以會total loss,或賣哂渣打資產清盤去賠比你。此為債券亦叫直債,如你無時間去投資,買債收息比較容易。買直債20萬美金起錶。   如唔想出咁多錢,買債基,筆者收息課上提的一般做得有水準,及學生買得又平又快。債基不保本,但由於只係用基金形式買了一大堆直債再月月派息,故波幅亦不高,少本者可由此入手。唔槓桿派5-10%年息,槓埋由12-46%年息都可。當然初心者想一起手就46%一年,有點冒險吧。建議由收住10-15%一年試下個波幅,再接受到先再上。   最尾是保險,可以又保本又少本金(低入場門檻),詳見上星期一筆者文章: 「3年68%回報計劃 惡鬥 5年升72% plan?」 https://homebloggerhk.com/91042/ 然而此等保險融資比較複雜,要學要花些心機。留意唔學就咁靠人買好易會比多左收費同埋捱高息中間又收唔到手。學野唔係學個plan,要學原理。咁對家就冇咁易濫收費。相信比左咁多例子,讀者呢850萬有著落啦。至於樓要買一間,但你想住既地方可以租,自己買的就要有升值潛力,點選樓房見筆者課程。   筆者當然都未賺夠,但筆者賺錢係為盤生意,為香港媒體創立一種新營運模式去令業界可「重新上路」。你比左我公司賺既錢唔會拎去做善事或派飯,但會請人,會培訓一批肯做既年輕人。

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