Dear 諗sir, Homeblogger同事您們好,    本人剛於本年修畢101 及103課程, 希望認真整理個人理財, 為5-10年後夫婦退休生活保持生活質素, 製造每月家庭使費HK$100,000之現金流. 以下為我們夫婦倆情況   本人, 50 age, 貿易批發集團GM, 收入以每月佣金為生, 所有底薪, 佣金都是每月計算, 全正規銀行出糧, 糧單及稅單全齊 太太,49 age, 私人銀行 marketing manager, 工作及收入穩定 沒有兒女但各自需負責父母所有生活開支, 共最少三個家庭開支   1.因本人公司於2010年後生意有突破性發展, 於2010-2019年月入由[email protected] 爆發性至平均年薪 $2,500,[email protected], 但生意週期及市場變化, 估計會於2020年後下降, ３年內年薪應由2019 年$2.5m 下降至 2020 年$1.8m,2021年 $1.5m, 2022年 $1.2m   2.本人及內子因工作繁忙及完成MBA課程(P.S. 傷身又傷金), 理財十分保守(P.S.表面風光中產), 於近8年主要為兩樓減賃, 買賣3個車位及至2015年購入Melboube apartment 收租(P.S. 因AUD下跌至5年低位, 剛於5月完全贖回, 省去mortgage rate […]

諗Sir，你好，我有一個物業投資疑難，急著向你請教一下： 本人兩公婆，各50歲，一子15歲，家庭薪金月入$12萬 租住村屋，月租$17K 擁有資產如下： 流動資產$2.8M 強積金現值$1.5M 一層2012購入之麗城花園兩房，收租$14,300，欠銀行$2.7M 一層2019年頭購入之大興花園大兩房，收租$14,000，欠銀行$4.6M   一層2015購入之珠海樓，收租$3,400，欠銀行人仔$0.45M 一層2017購入之曼谷通羅區兩房樓花，比咗首期港幣$0.5M，今年十月收樓，要交付尾數港幣$1.75M，預計租金收入港幣$10K。   疑問： 由於最近改変計劃，未必到曼谷退休，叧外考慮到曼谷二手樓成交疲弱，現已將樓花放售，但倘若不能於今年十月成交前售出，考慮撻訂，因為要交付$1.75M，才可完成交易。如用$1.75M，買高息債加高息股，折算每月收入應可高於$10K。所以想徵求閣下意見。   ANSWER: 都係個句:「免費的才是最貴的」。讀者買了曼谷樓花，竟有賣唔出就撻訂打算，究竟買現樓有香港田土廳註冊的好? 還是今個月投入下個月就收息的債基好? 定係REITs好? 或海外樓花好? 相信答案都唔使筆者比。   至於先買樓後移民這個打算，筆者認為唔好。大家留意美金同港銀處處通行，想移民需努力造出除打工外之正現金流，有被動收入自然搬去邊都可以! 網上賣野是一途、債基收息是一途，買樓收租利用學生宿舍將租金收入DOUBLE是一途。由於讀者本身年紀比筆者大，筆者不好意思說教其他了。剛網上睇了條片覺得幾好，今次就請「大隻佬」出黎分享下:   想為mission driven那點再講講，要成大事必先完成種種小任務，絕不要在計劃一開始時就訂下N個任務，就好似讀者一野就隊間曼谷樓，撻訂就無50萬。成就大事當中涉及太多變化，越搵銀既事就越多人攪你。所以逐個小任務擊破而唔好一早plan哂，完成一個任務再看形勢做好下一個，這才是實戰者應作的。留意如你做野習慣有mission咁去organize，你講野自然更有條理，communication skill都好左。   Perform under Pressure這亦有共鳴，確實越有壓力而表現得越好的人，時常令自己進入「人人輸而自己贏」的局面，進度比人快不少，因社會確實較多人因壓力而表現得唔好。更重要的是: 無人係天生就有呢個能力，究竟點先學到返黎先? 筆者自己，年青時從事保險工作，見到夜晚十點台客都無數返，第朝返公司比老闆鬧唔緊要，自責事業不成才是最慘。在此推動下時常背水一戰，無單返既樣又不能在客前表現，壓力不少。如小朋友在校未需跑數，可以參加舞台表演。你見社會上不少由低層爬上來既人，後生都是good 「sell屎」。好似富爸爸作者清崎後生都係賣野，李嘉誠20歲已經是sales manager，至於大劉究竟幾厚面皮(Thick Skin)? 你上網搵應該睇到。當然勝者會為自己的自傳加點顏色，但大方向點行唔會呃你。Thick Skin一定要有，如果你無個有錢老豆。   在片段開初大隻佬話佢入軍校不斷被人discourage，日日有師兄叫佢收皮離開軍校。筆者認為如果你立心從底向上爬，要有心理準備日日被人discourage。當然事業到達一定水平，你就要反手控制過多人奉承下的自我膨漲。自我膨漲很危險，隨時禍國殃民，你懂的。   講返讀者，家庭月入12萬，借貸力為(120K/10000)*50%*2.59*80% = 1550萬*80% = 1240萬。讀者現借了2.7+4.6 = 730萬，用了借貸力之60%。再買樓不需要，因剩餘借貸力只500萬左右加上現金280萬，夾硬買間700萬有可能。但由於年歲已50借貸力被打八折(55歲八打再八折)，加上已有兩樓在手不怕樓市再升，所以同意讀者唔再買樓而轉用債基。   280萬可分段投入債基。由於直債入場20萬美金起跳，所以讀者不應將大部份資金用直債，利用債基較合。加上債基可月月派息，買入後下一個月已知派息是否在10-18%年息之間，所以由收息101的債基E餐開始收息，280萬分段買入為妥。

諗sir您好 小弟2013年尾已經完成諗sir買樓001，003課程，回想諗sir課程學費當年跟現在相差以倍數計，首先恭喜諗sir愈來愈多人支持，亦慶幸自己早年已報讀諗sir課程，獲益良多。 家人資料 本人今年30歲，太太29歲，已婚未有小孩，亦未有打算生小孩，與本人母親同住馬鞍山兩房。 本人月入$41000，14個月糧 本人太太月入$40000，14個月糧 本人和太太扣除供樓一切開支月儲共$40000左右，預計未來我們兩人收入也會穩定上升。 本人母親月入$28000，14個月糧   物業和儲蓄 馬鞍山物業 (樓齡～15年):-本人於2014年500萬買入，本人單名持有，當年母親加按物業給予本人$150萬首期上車，現值$760萬左右，本人於上年2018年中高位800萬時按盡拿出現金放於mortgage link戶口，現尚欠$450萬，每月供$17500，mortgage link戶口利息每月收回有$4500左右。 九龍區單支物業 (樓齡50+):本人母親單名持有，現尚欠$100萬，每月供$10000，收租$19000 本人儲蓄:現金$230萬全放在mortgage link戶口沒買股票，所有基金已贖回 太太儲蓄: 現金$30萬加儲蓄計劃$20萬，下年年頭可以全數拿回 母親儲蓄+股票: around ~$30-40萬   本人計劃用太太單名買入同區三房再把現有單位租出，心儀屋苑700-720尺左右單位上年12月曾跌至860萬左右，但現在已回升至1000萬，超出我們能力範圍。 如果樓市再度下調至本人能力範圍，本人希望可以購入三房，一則買入資產並增加被動收入，二則將來如果真的計劃生育也可以有足夠地方，本人和太太不太懂買股票，本人亦相信長遠投資房地產更適合我們這種不太會投資的人。 p.s本人母親年紀已過60，於幾年內會退休，本人不會再用她的借款力加按套現。   現想請問諗sir兩個問題:- 1)     再買入三房以積累財富這個做法對嗎? 因為現階段本人未有急切性買入三房。 2)     如要買三房，假設樓價860萬，問銀行只能借$500萬，首期和稅已經要$400萬，現階段除了繼續儲蓄外，請問諗sir的收息班那種投資工具（eg債基）比較適合我？我應該要報讀那個班? 最後祝諗sir學生客似雲來，身體健康!   ANSWER: 筆者同意讀者要再買樓，因入息穩定者同時表示未來收入不會爆炸性增長，生活阻力較細但很少會有大筆錢到之機會。那要幾百萬咁去累積除樓房外近乎無其他。不少炒股票者十萬上到一百萬，賺十倍後已難有定力再揸上千萬，那就莫提什麼賺幾千萬最基本地上岸既事。   早年付些少學費去學筆者一套諗法，加上自己有執行力，在14年後買樓賺而按到的230萬，現屬讀者重要籌碼。同年29者，可能仲諗緊幾時樓會跌可低撈，然而安穩的生活必先經過付出，世上絕無大學畢業就「嬴」那理所當然的安穩。讀者現時借貸力連太太為(41k*14/12)+(40k*14/12)/10000*50%*2.59 ~ 1200萬。現已用了450萬借貸力(37%)，加埋230萬現金確有能力用太太名免稅再買一房。     然而借貸力用到七成就好，即讀者應再借1200*70%-450 = 390萬就夠。另外提提，如現持馬鞍山樓升上900萬，令結欠(450萬)只為市值50%，可立即向銀行轉出租用途。需按揭年息比多約0.3%，但轉出租後租金收入之70%可當作核實收入去增大借貸力，令讀者借貸力可由1200>1400萬水平。不少人就是邊買邊等，等樓升左之後又轉出租，借貸力隨之上升，又夠借貸力再買下間，週而復始，令自己數樓係手。如你第一間樓都未買而整天在怨買樓難，只好說做下一就知比想像中易，執行力是踏上康莊大道的第一條匙。   由於讀者下間樓想買三房，由於已有2樓在手(計埋阿媽單幢)，有條件等。若馬鞍山三房跌返700餘萬那讀者確實有機用300萬首期左右就上三房。留意如你一樓都未有，就無等既條件，應細細地都上一間樓先。若你已有3-4樓或更多，你買樓就屬純投資行為而沒自用性，收住租等低位再買補返貨(樓)未遲。所以重申，筆者沒成日叫人買樓，投資決定是很個人化的。不少人為吵鬧而惡意留言，咁做對自己沒好處。   當然而家230萬係戶口，未夠300萬，可用收息101為230萬增值。留意收息101主授用債或保險去收息，沒爆升股票Number教。讀者可用債基E餐及B餐之混合去收息。由於B餐(年息約15%)主揸美國國債、E餐揸公司債(年息約12%)，可用美國的REITs […]

諗sir你好   小弟行年廿八，銀行職員 , 早幾個月開始留意諗sir blog 同youtube channel, 都係果句，相逢恨晚，否則上年不會動輒數十萬靚裝現居單位! (因為真係唔會住得耐感覺有點浪費) 打算下個月報讀買樓001，惟現時遇到機會想先請教諗sir意見，情況如下:   小弟現與同年未婚妻(公務員)居於未補地價兩房居屋單位 每人月入約55k, 扣除家用開支後每月合共儲60-70k, 2人現金合共約一百萬 股票三十萬 居屋早年屋企人以52折市價買入 業主是媽媽   居屋沒有做按揭 自由市場現時市值約七百萬 媽媽60+歲 退休公務員 每月長俸約二萬 另外佢現在做緊合約政府員工月薪3萬 (工作為興趣，沒有實質收入壓力)，媽媽現金300萬(部分為定期)，股票50萬，國壽已供滿並回本儲蓄保險80萬。   媽媽與小弟哥哥同住50年樓齡港島500尺唐樓(居住環境一般，媽媽名，沒有按揭)，哥哥30歲政府工月入約48k，現金大概80萬，股票廿萬，儲蓄保20萬可以不理，估計佢2至3年後結婚，短期內會繼續同媽媽一齊住。(睇到呢到諗sir都應該明白小弟家人投資分配甚無策略可言，現金同保本投資比例太高)   2018年得知唐樓上層單位賣出， 但至今仍然丟空， 上個月下層單位亦同樣賣出約900萬，經查冊得知買家為某大地產商直系親屬， 專門收購唐樓作投資用途， 由於媽媽再過幾年未必能夠日日行樓梯上落 ， 而且小弟認為唐樓唔似大屋苑經常會有買家肯接貨，想趁機會改變家人居住環境 小弟有以下想法，望諗sir指點迷津   現時正值樓市高位，是否應該把握機會接觸該買家以市價900萬放盤，並租回單位一年以作過渡及搵樓裝修etc (相信新買家作為投資者應不會介意放租) ? 定係以諗sir專業意見應否”鬥長命”博佢真正出手收購再抬高賣或者能夠賣到更好價錢? 另外為了節省佣金開支，直接聯絡買家並由律師跟進買賣過程是否合適? (雖然買樓初哥但願意花時間網上做多點research) 兄弟兩人沒有物業，若然賣唐樓全數釋出約900萬，分給兄弟二人以首置上車及各自供樓，目標兩層1000萬樓各做5成按揭，(小弟買果間先出租，租金媽咪收住先)，哥哥果間同媽咪一齊住，這個做法理想嗎？ 小弟同未婚妻打算兩三年後生小朋友，到時想住間3房(將軍澳區)方便長老同住或照顧小朋友，如果現時買樓應否直接購入將來希望居住的單位，抑或以投資出租回報較好為優先考慮， 然後需要換樓時再用換取or以太太名購入or以租養租等方式較好?  小弟與未婚妻月儲約60至70k (若要供樓將減至約40k), 小注投資股票3幾年無咩得著亦無咩上落，諗sir有否其他更好建議給我們? 目標5年內用太太名買多間樓，達至一間3房自住，一間2-3房收租。 另外媽媽果筆現金就咁做定期有啲浪費，有更好的投資建議給她嗎？   小弟自知庸才，問題很多，望諗sir抽空解答 A君上 […]

諗sir 您好，本人巳完成收息101及103 ，巳報七月買樓003，十分認同要及早理財達至財務自由，唯現在有幾個情況希望能給予些意見。本人29 歲，從事銷售行業，以佣金收入為主平均約100K 月入，太太29歲穩定月入約18k，現兩人租住新界樓約每月15k 租金，打算一至兩年內生小孩，也要照顧四大長老，故需要更強正現金流及資產配置，另弟弟25 歲穩定收入20k , 現資產如下；   本人於2015 年時以2.65m 買入元朗兩房洋樓，10/2017 曾加按套現，現欠2.5m 而銀行估價約4.3m, 連雜費月供約12k, 並租給親友，每月租金為9.4k, 每月約補貼4k，巳過三年稅期 太太於2018 年頭用上述加按資金， 以 3.2m 購入九龍開放式舊洋樓，家人作擔保，現欠2.8m 銀行估價約4m, 連雜費每月供款約12k, 現租給親友每月約10k, 每月約補貼2k，未過三年稅期 母親早年買入屯門私人屋苑，估值約5m, 因年紀及收入限制，剛加按2m 現金，約每月供款15k 本人未上堂前約有400k 滙控，九倉，領展等藍籌股，原以作收息約每年4-6% 用途，及後打算轉移部份至債基疊增或直債，另有100k IB 美債收息約8-10% 左右，另外約1M 現金作流動資金，部份作ML 對沖供樓息口   現流動資金約2.5M 左右，因暫時家庭有機會幾年內變化，暫時不介意繼續雙租，可集中先做好有效投資，現有幾個情況，希望給予意見 賣元朗洋樓約套現1.8-2m，套現換九龍或港島樓，目標6m 樓下可高成數減低首期成本，另一方面市區盤可提高租金回報；剩餘先用2m 平均分配於債基A,B,E 餐， 平均收息約12-18% ，等合適時機再以弟弟首置上車盤 將元朗洋樓以3.6m 甩名給弟弟（以他收入計並做六成按）但要補回500k 左右補回原有貸款(2.5m- 3.6X60%=2.1m 左右, 連同100k 稅項雜費)， 月供約8k, […]

好諗sir 本人今年29歲，24歲開始投資物業現有物業如下：   物業一： 自己名2013年買入元朗30年洋樓自住當年 售價HK$215萬按揭9成，供大約HK$7,000/月. 現在銀行估價400萬。估計租金收入HK$11,000/月。差銀行150萬左右   物業二：用太太名在2018年8月買入元朗park yoho樓花兩房單位價值$7476000，按了六成$4398131 供大約$17,000/月。 2018年12月供，2019年4月30日收樓   本人與太太做生意大約月入$80,000至200,000，現時住元朗洋樓。   現時現金短缺，和太太只有HK$250,0000現金 想問問諗sir我就快搬到park yoho應否賣元朗洋樓?還是放租? 再用自己名買入新物業收租? 本人如果放租仲可以用家姐名買物業，但現在做5成情況下買不到500萬以上單位，已經在上年12月開始睇樓到現在，多數睇港島區樓 如果論收租回報應該買什麼地區? 希望諗sir抽到我，祝諗sir和所有工作人員身體健康生意興隆     answer: 尋日同今日一樣，都選了29歲人仕之個案作答。本案讀者做生意，同尋日屬公務員的讀者，幅牌應該掉轉去打。公務員為銀行所愛，借錢容易，份工困身，而手上資金要時間儲返黎，所以買樓投資為他們主軸。生意人借錢難，有些生意人「交唔足稅」，自然證明唔到佢地月入。何況生意人賺錢無「月」的概念，只要個排順到個勢，錢就會一湧而入。當然唔順個陣亦要押樓賣車去填返落盤生意，更有機結業而休息數年等下個機遇。   故生意人要考慮些較細碼，又易拎返錢即高流動性的投資物，每次賺到較大的錢就將佢買入車位lock死佢。筆者見生意人來去匆匆發完達又窮，主因老闆贏時太樂觀無lock死舊錢的機制。不妨每劑執到百幾二百萬就買個車位，少稅亦幾保值(當然你要識選車位啦，但生意成功人仕有養開車，會更容易選到車位)。到儲到幾個車位在手就賣走轉入一個私人銀行戶口(需約1000萬HKD開戶)，保本咁用大銀行或地產商直債年收10-15%息，這才立不敗之地。買車位最基本要留意當地租盤「易唔易走」。而生意人早點同私人銀行打交道，有助佢地開始了解怎用信託將錢與自己剝離。生意人要明白董事有責任為公司坐監，所以海外買樓及家族信託都係佢地杯茶。   講返讀者，希望佢明白要做好理財，若依據生意人那條路，佢要去經歷的仍多著。至於元朗洋樓應否賣? 答案是要賣。因佢現金少同埋間樓區份亦唔好。留意一件事，就係菲傭都好喜愛夾份租元朗劏房當個聚會點，因為平。點解元朗的劏房是全港平中之平? 那就大家自行想了。當然政府數據亦影響筆者心中18區好與壞的排名，而可惜元朗區就唔係筆者杯茶。另外港島樓升幅一般比九龍區及新界區慢，這望望中原城市分區指數都知，所以就當大家唔得閒上買樓003學選區，都先告知勿太花時間在香港島。   生意人有時間自己去管理租務、或請人去管理租務，所以將單位合法改裝去提高租值一倍合生意人，當然如打工的亦可找人助管理。筆者本個夏天會積極幫買樓003課程同學物色單位、或將佢地原有之單位的大廳用木改埋做房，配上內地學生租客或本地單身者，上下格床的房一張床都租5千，而單人房基本7千，所以一間兩房單位改成三間單人房及一間上下格床的兩人房，租金收入為7000+7000+7000+(5000)*2 = $31000。租值大了一倍，而改裝費用平得仲少過買間樓既佣。至於原本係三房既，租金收入當然更「和味」。那讀者改裝樓令自己有幾萬月入打底，做生意必定更順手，希望佢未來生意可賺得多、投資獲得更多!

尊敬的諗sir， 你好！最近有幸收看你的影片及拜讀你的文章，驚歎原來投資竟然可以是這樣的，反思自己一直以來對理財的概念實在太枯淺、太落伍，希望能立即重整投資策略，用有限的時間及借貸力，重新規劃退休前準備！   背景： *本人及丈夫現年48歲，二人月入各5.5萬，合共11萬，工作穩定，可做到退休，育有一兒17歲，現於外地升學，兩人均要供養父母。 *由於97年樓市股市共蝕去300萬，自此投資態度轉趨審慎，只懂把辛苦工作得來的儲蓄放進銀行，靜待機會。 二人資產： *本人單名持有三房自住物業，06年310萬購入，樓齡18年，月供1.3萬，市值1000萬，仍欠銀行50萬，從未加按 *現金180萬（港元定期收息） *Reit基金100萬（年息5厘，每月收息4千） *股票30萬（收息股） *外幣30萬 *教育基金現金價值30萬 *兩份人壽保險現金價值75萬 *已買危疾及住院保險計劃 *由於開支不少，每月儲蓄2萬（如取消養車及旅行開支，可多儲1.2萬）   目標： 1.定期差不多到期，希望利用手持的現金増加被動收入，幫補開支，這樣對嗎？請問有何推介？ 2.這幾年一直想買車位或用丈夫名字購買第二個物業，可惜錯過了良機，請問現在是時候嗎？若不，該如何部署？ 3.本人退休應可取回800萬公積金，但丈夫的MPF蝕多賺少，滾存失敗，因此買了100萬Reit基金自製MPF，請問對嗎？有何建議？   已報讀收息101課程去釐清投資概念，重新出發。 如能得到諗sir指點迷津，重新調整，實在萬分感激！ 讀者黃太上   ANSWER: 害苦讀者就是「1同零的策略」，97年之前過度投資「做1仔」，輸300萬。 之後就唔係點投資行「零策略」，令年近50歲資產遠追不上同階層升幅。   太多世事不能只分一同零，如果你是每口日邊掛住非黑即白的正義人仕，那麼本blog未必合你收看。筆者現在要做就是指出如何由零逐步行到1，這最有建設性。   首先睇睇自己幅牌，同埋誠實面對自己問:「你係咩材料。」好似讀者，唔上唔落人工唔高唔低，發達無佢份一生求穩定，其實呢類人儲樓逐間上最好。   先把樓市升幅加按出，1000萬樓可按六成得600-50-550萬。此事令按揭供款升至600/259*10000 = 23k。讀者需否要擔心樓價跌會否令銀行call loan? 首先讀者按出的錢買債為主，跌極有個譜。如唔用此方案，此等銀碼暫未有更高保證性的方案。債基方案雖有槓桿，讀者可只將550萬當中之120萬投入美國國債為主的B餐收15-18%年息，及120萬買很低波幅只派8%的「老豆之選」，「B/老豆」平均下240萬收息12-14%左右，月收24K。那讀者將550萬當中的240萬投入債基已夠COVER佢按揭新增之供款。   若資金更高達800-1000萬者，可棄債基而用直債，渣打保證7%派息之直債，加上槓桿東亞或大華銀行發行之直債，整個直債組合保本地收8%可預期。然而你如可以得，不少債基或許會回落，保本10%可以做到，而收息101同學買的一般是銀行債或保險公司債，穩定性高。而無論債基或直債都可由少加碼至大，息率大致不變。這些學生就可逐步試買，收得息好再加碼。無講你現金是500萬之上又或之下，都有階梯通向更高被動收入之路。   至於有淨550-240=310萬，用老公名拎120萬做首期買600萬久附近價碼樓。付了首期等於租客幫手供，10年後供款少了開始月月有淨現金出，就是讀者退休用的錢。至於第三樓要待現有樓價再升或按揭結欠少於50%，可將租金轉為核實收入幫手批到按揭買第三間樓。如夫婦間冇「人頭」可用就要內部轉名去騰出一個「人頭」去減稅。做好上述有三樓在手而現金淨百餘二百萬，加埋現時夫婦的資金，十年後計夠平穩過埋一生。   當然如早在30歲懂此學識，現時最起碼3間過千五萬既樓係手，仲要供滿個隻，根本隨時唔做又得返工當玩亦可。欠缺理財知識就令人要打多十幾年工去彌補。另外筆者發現近排在個案中查詢/提及車位的人上升，這對經營一批垃圾貨的車位經紀可是喜訊。為了突顯免費的理財資訊究竟毒性有幾強，所以筆者在車位留白等經紀哥哥去介紹。   回文已千字, 什麼100萬Reit基金自製MPF未能回應。從讀者來文亦已見得，讀者解釋「何謂時機」的想法有再加討論之空間。另外上述方案之細緻執行做法亦只可堂上面授。

諗Sir 你好, 拜讀閣下投資心得多時, 希望有幸得你指點迷津, 以下是本人一些資料, 敬請指教指教： 本人39歲已婚, 創業5年, 公司發展穩定, 個人年收入100~200萬, 每年最少能儲100萬現金, 2年前購入25年樓齡紅磡400呎單棟式單位自住,約490萬買入,　買入方式如下：   ‧支付2成首期上會 ‧有借按保 ‧用本人單人名義 ‧目前除此負債外, 並未有任何負債 ‧近期銀行估價約值620萬   個人資產狀況： 1) 持有以上單位 2) 現金250萬 3) 股票30萬 4) 太太無收入,仍有首置名額可用 5) 本人公司支薪15k(可彈性調整, 視乎按揭需求再調, 當年上會支薪35k+, 以便過壓測, 上會後下調, 希望減少支薪俸稅) 6) 太太月前已開始支薪30k, 以便未來買另一間物業時按揭過壓測用 7) 太太亦無任何負債   主要支出： 1) 供以上物業約每月15k 2)  2人起居飲食約10k~15k   另一資產(!?) 本人婚前與父母及1弟弟(現34歲)同住在南區居屋, 關係良好, 父親過身多年, 目前是母親、弟弟、弟弟未婚妻同往, (2人準備明年結婚), 這物業狀況有點複雜, […]

Dear Lum Sir,   我今年32歲..月入70k,妹妹月入53k..同妹妹媽媽租樓住,月租20k.   手頭上有現金$1.3m,股票值$7m..我同妹妹名自有層樓租左俾人…2014年6.5m 買入..現值8.5m..租值19k..按揭欠3.6m..租金當家用.. 2016年5.25m買入..現值6.5m..租值17.8k..按揭欠4.0m..月供16k..   樓市最近升返..而家無唒名..又擔心賣左買唔返..所以唔會賣樓一變二..   問題如下： 應否加按套現買多一層細價大約5m 放租（原則上會首先妹妹層樓轉左俾我先..然後用妹妹名買..避左個辣稅) 我知道可以買債券投資..如果我唔買樓..夠錢買嗎? 我黎緊會上收息101知多d.   唔該哂!!!   answer: 應唔能該再買樓，要看讀者的人生高度想去到幾高，畢竟32歲仲有價講，52歲就唔使講「樓+債」打包算。高度指: 如讀者想三層樓再揸一千萬CASH同埋打住份工過成世過隻，讀者應買樓。但如果老來想有野同孫講又或想經歷半億再成億的心態，讀者宜先守再等，做穩個盤，然後希望用人既手幫自己上一億。雖然讀者無提佢係男定女，不過讀者可同阿妹在買樓上咁配合地交叉走位，讀者應係女而同阿妹有姊妹情。在此先恭喜讀者父母，佢呢對姊妹在現今香港父母眼中算係成功，一個月入五萬一個七萬，至於32歲有成近一千萬CASH再加樓一間，即淨資產值過千! 呢D稍有「離地」之個案相信又有批人出黎話做假，大說香港上流困難之理。筆者無言以對。   先講如要發圍條路點行，相信讀者肯將700萬放係股票市場，佢對股票應有些心得，佢亦明白要成億係手，打工近乎無可能，要請人黎做才可以令賺取金額達億。網上銷售真可達成「訓醒覺就有錢收」之事，讀者不坊考慮開展網上銷售生意，唔係叫佢唔好打工即去創業，其實可兼住做、做到開始有些少人俾錢，才正式揹fixed cost跳出黎攪生意。筆者認為700萬之50萬可預留做生意投資，另外那650萬不妨跟市寬出入市，筆者在股市漁夫系統勾了此圖(下圖)出黎，對於判市很有用。至於有錢之後點應付打攪你的人、或做好準備，這些真是一篇講唔完。 近日大家見個市高位回調，好似剛過去星期一港股高升300再倒跌，主因市或唔強。何謂「市底」? 你將二千幾隻港股究竟幾隻之10天線比50天線既數目每天收市計出，股市健不健康即時現形。上圖黑底線指出10/50比率在4月頭已見頂，由近70%一直回調至50%，此數據決出股市不要留。若線跌至10-20%，錢應投在股。當然何股有動力上，就需要深入講解才可決出。今文起碼比個大概讀者、知道出入市之決定計出最實際。不要看報紙再依賴自己心理決出入，咁做輸左九成。   如想平淡過世，樓確實是「好朋友」。讀者要明白點樣將樓轉比妹而合規慳稅，有部署同耐性，成間800萬樓轉哂比妹而限制稅在1000蚊內都可以。另外由於借貸力70000/10000*50%*2.59 = 906萬已用360萬，借貸力現用了40%，若再買500萬樓借五成，借貸比率會升至60%，此借貸金額就剛剛好，合符筆者建議旺市只用借貸力六成或更少之說。但再買大點及借多點就不建議。另外見不妨將股票部份賣走轉做債基收息。當700萬其中一半轉做債基，即350萬，分三注入。   好似上星期在外頭宴會撞到筆者之同學，佢將500萬之20%買A餐，收約30%年息。另外80%買B餐，美國國債為主，15-18%年息，估守計都60萬息一年，計埋A餐30萬息一年，500萬產出息90萬一年即7萬幾一個月，該讀者已表示介紹了全部家人睇筆者的blog。用同例子放入350萬分3注入的讀者，估計用債基之新增用入都達5萬幾。至於樓再重申，唔急買。學好點選取值租樓房先更好。另外如有時間用買樓003之法買位用黎分租比單身女及學生，回報亦可比原有的高一倍。有另一學生上堂前就心急買了屯門樓做分租，明顯犯錯。就當過兩日汪總做節目個陣有意見我都咁話。不少人聽畢讀者教學，都明白了更精明之理財做法及安排。

諗sir你好!   認識homeblogger一年多，如果早十年一開始出來工作就認識你就好了。。。   本人和先生都差不多33歲，每月總收入大概14萬(已計穩定bonus,減去要交的稅)，有市值1200萬自住物業(用本人名買，尚欠銀行590萬，由我擔保)，每月供款23,000。另有一新盤物業，買入價660萬，欠發展商530萬，月供24,000，未有租金收入(預計2019年底開始每月有18,000-20,000收入)。新盤用奶奶名買入，因為先生同他姊姊聯名已有市值1100萬物業(他一人擔保)，老爺奶奶自住，尚欠銀行320萬，老爺奶奶用我們給的家用來供。   兩人MPF有幾十萬，但現時只有十萬元現金，因為一儲到錢就會提早還款給新盤物業發展商，想盡快轉按到銀行(出租物業只可按5成)。   另有美股/港股78萬(90萬本金)：阿里巴巴、spotify、中國移動、眾安、中國平安、瑞聲、石藥、騰信等。瑞聲/石藥/眾安蝕大部分，其他少賺或少蝕。   家用每月10,000-20,000。水電煤管理費差餉加兩人使費大概20,000。除開每月旅行使費大概7,000(兩人+雙方父母)。月儲40,000-50,000。     新盤物業應該提早還錢給發展商嗎? 還是應該多留一點現金? 買債是我的option嗎? 股票應該keep嗎? 還是應該用資金多買一層400萬內的物業收租博升值?(收租物業可借8成?不過就算加上擬收租收入，相信借貸力已經用得七七八八) 或者只可買細價新樓盤/工廈? 先生同他姊姊聯名物業應該甩名給奶奶嗎? 旅行/使費需要減嗎? 如果想生2個小朋友，現在自住物業應該夠住，但財務應該點部署? 如果生小朋友會想買二手車，最好買到200幾萬車位，因不想蝕租，這個想法正確嗎? 如果我過幾年想退休做全職媽媽，少5萬多收入，先生收入有可能加1-2萬，是否manage到? 有無其他理財/投資建議? 可以怎樣增加被動收入?   我們兩人好像收入不算太低但是這陣子感到有點「財困」，結婚/買樓/裝修用了很多錢，又想起養小朋友洗費不少，不太懂理財，沒有現金又想投資增值，不知可以怎樣所以決定寫信給你，希望諗sir可以解答，感謝!!   ANSWER: 買樓及上車進程中、業主(亦基本上是借款人)與擔保人的責任是不同的。如業主走佬賴低590萬按揭唔供，擔保人要負責的可以比擔保金額還大，這不是因為銀行拎盤去拍賣這些小費用，而是根據按揭契上的條文向擔保人收突。所以讀者來文寫「用本人名買，尚欠銀行590萬，由我擔保」，已見在明解按揭上有精進之地方，這也屬好事吧!   冇現金流的投資唔好買，這在讀者身上體現了。讀者買新樓月供24K，快到要19年尾收樓或20年起租開始或者月有21K返去頂佢個24K供，仲未計新樓頗貴之管理費，付出此等代價去睇住新樓租客去用殘你間樓，值得嗎? 所以讀者請謹起免費理財資訊，令你付出最慘痛代價。   至於因唔想蝕租，所以想買車位。那當230萬餘車位收租4千4，一年租務回報2.3%。計及銀行定期都有2.0%(定三個月)，閣下將錢投入只2.3%的投資物明顯不爽，除非你證明到個車位升值能力很高。然而車位要升最緊要係車位附近業主願意月月從5千再比多幾千買方便。時下抄牌雖然快，不過如果架車本身唔貴同埋預左一個月抄廿張告票，基本上預6-7千隨街夜晚泊就可以。不過香港有車位炒到月租成萬蚊，由高租金收入去再拉起車位個價，呢埋車主究竟係邊呼之欲出。當然政府規劃都影響位價，不可不察。   讀者股票而家要輸其實都係因為「唔想蝕」，佢大部份股票都係「賺就些少、輸就入肉」。大輸三隻放在倉，主因是人唔願意蝕、更認為唔放係表示唔蝕。至於賺錢，錢少既人賺幾千就會「走」，錢多既人賺價過百萬都唔記得放。所以股市都係少數贏家會全賺之情況，如自己無一套經驗證又proven左既方法入市，就請勿將入市金額調得「太認真」。   買樓是想利用時間去貶走已負債務，同時為打工仔產出多於一份收入，正因讀者儲蓄慢加上一旦有錢、佢又未學識點用，所以錯買新樓還是照供吧不要還。至於股票可慢慢轉用債基，例如轉廿萬股票投入債基收息。需先留意不同的債基之表現有別，你係金融基構問到的債基不表示為筆者用買的那種，債基一年派15-18%年息，讀者大可由少至多，睇下產出被動收入能否令自己更快成為全職媽媽。不過家庭14萬月入只10萬儲蓄，但月儲蓄能力又state有5萬，如果筆者仲係銀行打工個陣就一定埋沒良心讚你。   至於家庭成員之間的物業轉名，包含稅項支出。點去做好籌劃而合規降低稅項? 這連同間分租房去提double租務回報之法門、連同如何更好管理租務之法，在29次地開班在本星期六買樓003開始教授。回文字數過千，今天到此為止。