諗sir，   你好，本人近半年開始閱讀諗sir的BLOG，對各類穩健的收息方案及課堂深感興趣。由於本人是澳門居民，對於日後收息管理及資金提取存有疑問，希望諗sir抽空分析及解答。   基本資料 男，32歲，妻子同年，育有兩幼兒，夫妻二人年收入共1.2M，年儲0.6M 現金/定期500K，股票350K（虧約10%） 住宅物業： 住宅物業 樓齡／實用面積 市值 借貸餘額 月供 A(沙田三房) 28年樓／80m2 8.5M 2.9M 14K B(自住三房) 30年樓／50m2 4.5M 2.5M 10K(租11K) 現時均接近最高按成數及限額，再加按也按不多。 自政府收緊非首置按歇成數及徵收非首置印花稅(10%)，感再置業成本太高。   目標： 隨後4年共儲4.5M(包括現有的0.85M) 50歲時每月可有100K被動收入   疑問： 由於不想經常往返港澳，有關收息課堂可否網上教學？課堂後如何跟進及提供市場意見？ 往後的基金買賣，收息管理，資金匯款、提取是否均可網上操作？ 外地人仕開戶有何要求，是否合法的金融公司，帳戶資金有何保障？ 收息方案具體預期收益、買賣收費、佣金、管理費等費用為多少？   盼覆，祝生意興隆   有心讀者上   ANSWER: 沙田三房應是舊樓，可考慮賣走套錢，再在別區置業。賣樓返錢550萬，又或唔賣樓將其加按至六成，都可套成200萬。   就當200萬，入手債基收息12%-14%年息，都是好開始。若不槓桿，6%-8%年息。即200萬每月收息11K-23K不等。風險可以因應想收幾多息而調較。   至於實行，筆者不打算做網上教學，過去有學生曲解筆者內容，筆者唔想呢件事發生。筆者亦想親自為學生解釋一些不良投資顧問坑殺客人資金的方法，總之絕不會放低投資物個名就走人。其實同一個投資項目名，投資內容及回報可以係兩件事。例如2019年買名叫ABC的保險計劃，2020年保險公司可推出同叫ABC的計劃而回報降低的，所以跟PLAN名買本身就內藏殺機，同一道理在不少投資物都適用。   我們的方法在香港銀行及證券行都實行到，澳門人一般可在港開戶。至於有些人自己落銀行問而又問不著，可能因為方法無咩佣賺，令有人識都唔想教你。先講證券行在2009年執(笠)過一批，銀行保障性高於證券行，勿因省些少洗費而TOTAL LOST。   筆者亦有助教於課後同收息學生傾資產分佈，佢地唔SELL野真CONSULT。買賣野同買幾多要兩個問題都攪清楚，至於上了堂明原理就唔會野野風吹草動都訓唔著搵人問。之後亦有舊生群跟進市場變動。   買賣佣金收費因執行方案而不同，大致0.05%-2%都有。先講方法正確比佣金重要。修習內容由收息101做起，打從2013年辦學，絕大部份學生由收息101作為首個修讀本人之課程。   留意沙田屋苑變舊而社區配套難再提升，相反馬鞍山同大圍更見潛力，這亦是建議讀者考慮賣樓之原因。留意香港屯馬鐵路本年會打通，大幅減少馬鞍山出市區的時間。讀者屬有能力搵錢之人，加上1200萬既沙田三房，此叫價應是舊樓，雖自己覺得好住但要回應市場，建議準備賣走換另一間。 […]

諗Sir你好. 我是收息101(TEDV70XX)及103(TEDP53XX)的學生,上課之後再看了諗Sir的收息書, 收穫很多, 諗Sir見解獨到分析合理, 十分敬佩; 特以此留言咨詢諗Sir之寶貴意見   收入/支出: 本人40歲, 月薪10萬 ,老公44歲, 月薪10萬, 有1子1女, 四大長老健在, 扣減支出, 月儲10萬 資產/負債: [1] 與老公聯名自住樓, 市值2000萬, 欠262萬, 每月供款40K, 供期剩餘5年 [2] 香港收租樓 – 市值830萬, 欠425萬, 收租18K, 供款也是18K，我和親人聯名擁有，剛做轉供, 我收回一半現金85萬 [3] 英國收租樓 B，市值港幣120萬, 未成交，收租扣除英國樓按, 估計每月正現金流入港幣4 K [4] 英國收租樓 C，市值港幣135萬, 未成交，收租扣除英國樓按, 估計每月正現金流入港幣4 K [5] 英國收租樓 D，市值港幣150萬, 未成交，收租扣除英國樓按, 估計每月正現金流入港幣4 K   現金/債基 2人聯名現金約300萬, 人民幣 20萬 債基150萬 […]

諗sir︰       你好，本人及丈夫均報讀了您的「買樓003」課程(一拆二收租睇市班 / TELY54，於1/2019上課)，有感香港前景及房屋政策有變，特意來函欲尋找更加佳的投資方案。       本人31歲，丈夫34歲，收入每月$200,000$至300,000(但由於二人自己做生意，故此不太穩定)，儲蓄$120,000(扣除$15,000家用、$15,000供樓、$10,000多卡數、$8000多供車、其他開支約$30,000)，並因剛買入鋪位，手上現金只餘$150,000，沒有買任何股票。   本人和丈夫資產如下︰   2017年買入    (太太名) 屯門青榕街3號海譽       買入價 $9,800,000 (付4成，後加按套現$1,850,000購入屯門盈豐商場鋪)    自住物業   2015年買入    (先生名) 屯門滿名山一房單位  買入價 $3,980,000 (付兩成，已做轉按，不是借發展商，供$10000多，收租$12300)   2019年買入    屯門盈豐商場鋪       買入價 $5,050,000 (付7成，供$7000多，收租$14500)   2013年買入    (先生名) 錦田石湖塘無滿意紙村屋    買入價 $460,000 (Full paid, 收$3500租)   2018年買入    屯門海景花園車位 […]

林sir 你好！我係大概一年之前103班嘅學生   我哋係三人家庭 有個一歲嘅女女 未有物業， 現時住喺家人物業，每月比租金八千。 打算買樓喺12校網， 女兒四歲左右需要搬。   先生係自僱人士 扣除所有開支每年儲400k 每年醫療加人壽供60k（供20年） 供車每月5k（餘1年）   太太打工，年薪500k左右 扣除開支每年儲$250k 每年保險20k (無储蓄成份） Mpf 大概有4-500k   夫妻每年共儲650k一年   二人共有以下嘅資金 200k 公司營運 200k 股票 200k 保險定期（10%利潤一年） 1400k 存款   問題一 我哋睇緊天后，大坑嘅樓 唔急要住，想問宜家係咪一個買樓好時機？   問題二 對於我哋現有储蓄，我哋期望有10-20%回報，請問有無建議或方法係較安全，回報又較高？   問題三 聽到一啲關於rent to rent 及收購重建的物業講座，想問一下林sir 嘅見解！   ANSWER: 答個案，很難。難在選擇堅持講人話，定用鬼話敷衍一下?   對於讀者而言，現在是買樓時機，因為佢現有資產大概應付唔到往後洗費。一旦超級通賬到，生活質素要進一步降級。筆者已不只一次提過:「是否時機? 很看個人」。上星期同汪總訪問提到，現時彌敦道有6800萬既靚鋪位放售，比起早前一般開位點都過億計，6800好平。然而此對汪總是時機，但唔係諗sir既時機。諗sir幾千萬可以，但成6千8無能力亦唔想借，加上只睇住宅唔識睇鋪，涉足生意類別唔夠廣，所以就唔應該考慮。   正如讀者無樓在手，如果經濟大崩潰樓市大跌，筆者唔知佢夫婦份工同生意可否保住。但如經濟上揚樓市重回升軌，雖然有家人提供8k住處，但現時年儲65萬的預期，即十年後估計儲到650萬，夠唔夠應付心儀12區跑馬地地區的三房，2-3年的樓價升幅呢? […]

諗sir 你好，   對上一次溝通已經是2年前了，看來又是時候再發問一下。希望諗sir有時間睇睇。 倆口子30出頭有一小朋友。6年前起置業到現在，現有三個新界物業。   固定資產： 物業1) 荃灣細兩房，現值約 5M，欠款約 2M。出租正現金流 $4.5K。 物業2) 屯門三房套，現值約 8M，欠款約 4M。出租正現金流 $2K。 物業3) 天水圍三房，現值約 6M，欠款約 4.5M。出租負現金流 $5.5K。   流動資產： 5M 現金，月收 $8K 債基 50萬 (A+B)，月收 $7K-10K (派息有波動) REIT 10萬 家庭月收入：約 14 萬 家庭月儲：約 9 萬 租金開支：18K   問題：  1)     需否優化物業組合? 2)     應否考慮買或換一自住物業而不租樓? 目標樓價1600 – 1800萬。 3) […]

本人十分仰慕諗SIR, 曾報讀收息101，將會上買樓001   自己: 37歲，月入4萬，手上有120萬現金及有一沙田物業，市值約450萬欠144萬，收租中14K   先生: 40歲, 月入同4萬，現金約150萬，已投入債基戶口收息，月收$13726利息   住在黃埔細單位，市值應達500-600萬欠300幾萬按揭   已婚有一小孩, 希望你指正方向，加快進度於10年內財務自由?   1-2年後看時機再計劃買第三層物業收租? 已有2間不急入   希望50歲可隨心到處走一走   answer: 恭喜讀者收到債基利息，有了150萬產出13K月入之法，就更易規劃往後財務自由生活。首先何謂財務自由? 大致共識係唔使為錢而工作吧。讀者及先生月入共80k，當佢唔使做野洗費打七折，先用56k被動收入做十年目標。   當然，有些人係唔做野仲洗多左錢，這個也易理解。筆者認為平衡之做法，係財務自由後用時間從事一門生意，可以網上的唔使比人硬掘租金，那可爭取些少收入更可讓工作保持人精神。   自己幢沙田樓加按吧，由於讀者工資不太高又想未夠50就唔使撈，要可能違規按到八成拎多些現金，而唔係為保出租正名而只按五成。按八成拎到450萬*80%-120萬 = 240萬。留意唔係就咁走入銀行加按，要將物業由自己轉比老公。咁當然有人問:「老公已有樓，再食老婆間樓咪要比15%稅?」那你要去稅局網頁查查什麼是第二標準，搵搵佢，其實唔使的。   轉左名老婆冇樓，但有現金，又可行先生150萬收13.7k利息之法。今次將240萬投入收22k月入。夫婦用債基可收息13.7+22 = 35.7k月入，在港算很「高級」的了。當然按出240萬現金入投同一隻債基筆者唔贊成。債基是一類投資物，而當中有很多唔同類之選擇。可用美國國債類、可用美國公司債類，可用新興市場政府債，而讀者可將新的240萬投入美國國債類債基，原則是要同先生持有之類別不同，最好走勢相反。   下圖展示如何觀察A餐及B餐的買賣時機，將A餐類同之ETF放入計算通道，大家見到(下圖)A餐現價貼通道底而行，表示現不是買入時。至於B餐在通道頂，表示可持有直至賣出訊號發出。收息101學生在課上不只學到錢應投那一隻，更學到買入後怎應對升跌市。 同意讀者暫不要再買樓，因為計出佢只用債基或者加些少REITs，都夠做。留意現時有工返，買債基收到的息可重投入債基。在先生150萬加太太240萬投入債基平均年收15%息之下，5年間收息(150+240)*15%*5 = 292.5萬。5年後有資金150+240+292 = 682萬。到時自己再儲些少700萬投入債基，年15%息之下，年收105萬利息而月入即8萬7，已達成讀者唔使做之目標。   所以如何你月入未必有讀者咁高，只要儲到100-200萬，就當間樓按唔出錢，只要由今日開始選擇穩定的投資物收息，學好方法及其風險，目的地還是會達到。當然稍進取的可將收到既錢當首期置業，擴大資產為更充裕的往後生活部署。

諗Sir,   你好,有幸早前看到你在youtube上投資教學,有相逢恨晚的感覺。已即時報了收息101，希望迎頭趕上   本人已達40餘歲，先生情況近同，仔女升中 希望利用下資產去達成備有第二家園，洗費自給自足之願望   800萬供淨100萬的三房 現金300萬 兼職月入1.2萬 MPF 50萬 內地幸運賺取500萬港元的廣州樓房   職場失意，再工作恐怕收入不多，願能不時離港，睇住仔女成長 盼望得到答覆。謝謝   ANSWER: 近月不少港人都為自己想後備方案，說到底要在外地生活最要緊有錢。一旦攪好被動月入，移唔移民都無所謂。反正自己出糧比自己，長期旅遊買返份保障足既醫療保，情況或比入藉他國被雙重徵稅更好! 誠然讀者是幸運一群，乘著樓市升軌大賺幾筆，幸勤打工仔未夠五十儲有現金1600萬，比上不足但比下都很有餘，究竟點用錢才達成理想，唔使比人呃走?   大方向是內地樓搬返黎香港，現有樓都加趁，趁四十幾歲銀行仲肯借就把樓按揭盡或換返香港，再拎錢買債去坐定收息，生活自然好過。1500-2000萬現金是第一個上岸點，將筆錢用得好基本生活質素加不時旅居絕可做到，方法如下:   內地樓賣走，資金不多者絕不要將錢投在資金進出受限之國度。人地百億身家投其中廿億係內地，做法可以，但你情況唔同人地。   賣走後設約550萬港幣，伺機在港買樓。香港地500-1000萬價碼的實用樓，要跌幅度都唔會大。中港還有不少人要利用香港的低稅率慳錢，內地33%稅同香港17%比絕對值得將盈利搬到香港，請番些少人。還有未足200萬盈利的小公司稅率低至8.25%。還有廣州是不可直接匯款去美國。   800萬在港樓如是聯名，請先拆為單名持有，順便加按。大致是聯名賣予單名時既有稅務豁免及可利用800萬樓上九成之新按揭措施。即套800*80%-100 = 540萬加上甩一個名出黎   540萬現金加上550萬內地返錢仲有自己300萬，成1400萬在手，幾好用了。在樓市跌離高位20%之時(即中原城市指數報約150-155點)，在港買另一間樓，預算650-800萬。用20%首期即130-160萬，單名分權契持有。   持有兩樓主想形成他日有兩樓收租之局，60歲估計兩間屋已供了超一半，租金兩間聯合收現時值的40K(此數或會因通賬而再上調)，如現時呢兩間樓的樓齡未過20，到讀者60歲時兩間樓應仲可將按揭餘款拉到30年黎還，到時收租再扣除按揭供款後之現金流大增，無三萬估計都月月兩萬之上   買樓後仲有超1200萬淨，建議拎其中800萬去開入門版私人銀行戶口。留意現時不少銀行將佢個高級版零售銀行戶口冒充私銀戶口，既沒將錢轉打瑞士/新加坡，融資成本亦超過2%年息，大家要小心分辨。   私銀戶口入面既錢買直債好，幫你操私銀戶口的經理都是資深，要落你藥好易，所以請先在收息101課學好如何選取直債咁點買先正確。800萬被說了交多1%佣，即多付8萬，所以大把「藥師」在等人上釣。然而幾億身家的有錢人，他們明知上釣亦無妨，反正其他生意要銀行幫，小輸一鋪其後大贏無問題，但此模式對讀者打工仔不適用   直債用匯豐加渣打或加隻Barclays都夠用。如進取一點用東亞加內房，選取準則與讀者見時面授。直債槓完提供6-8%年息(如進取的做可10-13%年息)，直債是到期保本的，那800萬投入可收年50-60萬或80-90萬不等，看讀者意思。直債亦可中途賣走。   最後做少少債基，1200萬用了800萬在私銀，不妨將200萬先投在香港銀行，再轉倉去外國，形成一個在離岸派錢戶口，不受香港影響。由於直債已保本，故此200萬可進取點一半投B餐收12-15%年息，另一半A餐收20%年息，平均派息在17%左右，月月派息28K港元，淨係呢個數都夠係泰國安居，不時返港，何況仲有800萬係直債同兩間樓收租呢?  

諗sir, 你好!   我係收息101和買樓003的學生，上完堂覺得與諗sir相逢恨晚，而家企喺人生交叉點，唔知點行落去先好，來信懇請諗sir指點   本人39歲太太37歲，沒自住樓，最近孩子入學需要搬到市區居住以節省交通時間，租住市區一3房單位   希望將來有樓收租, 供兩名子女去外國讀大學，有錢退休，但我兩夫婦均是月光族。     本人月入100k, 交稅約10k, 家用比太太20k, 父母家用10k 太太月入50k, 搬了出九龍後無錢儲 手頭股票100萬 現金120萬   現住於父母的屋估價600萬，在我們搬出後會出租，父母願意加按我們買樓作首期用，或可加按放入債基收息。加按後應該買樓抑或收息，行那一步利我達成退休買樓升學理想?   小弟不才，勿怪我沒錢儲，社會運動下父親實在難撐 不知所措的人上   ANSWER: 太善待你的孩子只會令問題延後，讀者年到四十開始要當家作主，手忙腳亂實在難怪。夫婦收入共150k，借貸力為150000/10000*50%*2.59 = 1940萬，旺市下宜用50-60%借貸力，計及現時1000萬樓可高成數八成上會，故應放眼800-1000萬市價樓房收租。   由於讀者儲唔到錢，才更應買樓擴大資產去脅有租客加快儲蓄。你自己打工儲100-200萬，唔買住宅何來銀行肯借多近800萬比你，令個人資產達1000萬呢? 有1000萬，才有賺幾百萬既可能。有一間樓，才有脅有租客要佢交租令自己加快儲蓄之可以。更可以逼儲唔到錢既人供樓。當然你會想，如果買後樓價跌，我咪被追CALL LOAN到破產? 看法是你如看到未來生活儲唔到錢，又冇錢或冇贍移民，其實你唔行買樓呢步未來生活同破產無異，那何不買樓成為「業主共同體」之一?   至於有錢者，筆者已不止一次撰文寫「窮人先要買樓」此思維。你有錢可以利用私人銀行低融資成本槓埋保本收10-15%利息。你有3千萬做定期都收5萬蚊一個月，都叫頂得下。你有千幾萬都可撥500萬作債基買B餐收息500萬投入每月都收5萬，如唔「太大洗」買樓去博都多餘。淨係唔上唔落先要利用住宅去「單車充摩托」。讀者已40歲連儲錢都有困難，趁45歲借貸力下降前買樓要鼓勵。   筆者認為讀者可將父母樓加按，按出現金買些債基，補充自己租九龍三房所增支出。至於800-1000的三房在新界選擇後多，早幾個月前係新界東我們為買樓003用9XX萬買左間四房半添。即係四房加1工人房。本BLOG打從2016年尾提出三房最有投資價值之說，主因政府為跑數狂谷1房單位，發展商又起埋些騎呢STUDIO，然而市民換樓係要四正三房，舊都冇問題。絕不要因新樓因為「新」就有投資價值。留意新樓個價係MARKUP左唔少比你。就當現時元朗新樓盤開價唔使10000/呎，仍是MARKUP了不少。諗sir打算，本星期就去郊遊一下探鱷魚之餘看看山水盈。   債基入場只需10萬就可，由於買樓收租後估計讀者100萬cash+100萬股票會用掉，要將父母樓按出300萬補充現金，引致300/259*10000 ~ 8500/月的新按揭供款。300萬當中可用其中150萬，分三注入手債基B餐，年收息12-15%之下月入增了15K-18K，夠抵銷按揭供款亦令自己儲蓄多了。至於買的收租樓可利用買樓003的案例考慮轉做學生宿舍，租值由18K-20K提升至36K-38K/月。做好呢兩件事，才為下步退休或讀者部署吧。

致諗sir 耆英組人士煩問投資方案 本人快將50歲人工$50,000，職業是醫務人員 先生57歲，人工55,000公務員 除去支出每月剩$20,000全家共有四份年金，8份保險 物業方面 自住物業估值1000萬在美孚 780尺實用 尚欠70萬貸款，樓齡48年 放租物業英國樓16萬英鎊估值 680尺實用，full paid 租800英鎊一個月樓齡七年 放租物業估值420萬在元朗 260尺實用，尚欠130萬，租金$10,000，樓齡36年 想問諗sir 1）如果先生於2023年退休有300萬退休金及月入19000元長糧應如何投資 2)因有兩個小朋友在學，一個係英國讀大學，一個喺香港讀中學，應如何運用財富增加收入 3）應否趁現在樓價高，賣出元朗物業因樓齡高及size細，如果賣左呢筆錢應如何投資 煩望諗sir 賜教，感激萬分 相逢恨晚的耆英上 (原信件) (END) ANSWER: 同事話有耆英親筆寫信請教，閱畢個案發現夫婦平均都是五十餘歲，更是在職，說不上是「老」了。首先同意讀者賣走元朗樓打算，該區雖然在2019年從三大供應榜之中跌出，但供應仍偏多，加上細單位在元朗收租比冰水凍，區內很多村屋同農地為細劏房及鐵皮屋作供應，連菲傭都會夾份在元朗租間劏房於假日大家聚頭，因此要賣回籠290萬。   年金由始到終都不建議，實在本BLOG的數個理念，如「收息買債咪用股票，股票另有大用」、「買樓按能力做盡按揭去沽空美金倍大資產」、「買年金是做按揭之反轉」這些理念不會因時而變。不少本BLOG讀者最終成為同路人，他們說「喜歡BLOG有套既定而又可行之方法，很實際; 不像坊間講升跌分享秘技咁虛無」。年金是開頭拎你一大筆錢而往後定額派比你，那若通賬上升或港紙唔受認怎辦? 買樓是開頭你拎細筆錢借錢去控有資產，隨時間過定額供款會供得好輕鬆。好似25年前你開始供樓辛苦供成7-8千/月，到現在已不算什麼。所以買樓是順著通賬去賺，做年金是比通賬日日追打。讀者做成四份年金，那總算比買中什麼挖礦合約或P2P借貸被全騙的好。   用16萬鎊去收800鎊月租，回報年6%唔算差。但將來有錢，投資債會更實際。我們不是為了推介收息101課程才常說債券，我們認為提升香港人對債券的認識才是重點。股票市場太多人收錢有大把贊助去講，我們少人贊助而只能收學費的，無過去70次一班又一班學生，根本難再為理念宣揚。至於買股票收息此一概念是錯的。買股就是夾份做生意，而做生意受的風險多著。你真會為了丁點息而冒全蝕風險? 不是說買股不好，但像讀者年長的10蚊有8蚊收息2蚊去博，那才正常。從生22歲10蚊全買股票去博，都正常。但銷售人員叫長者同後生仔都全買股票，為了賺佣金，那就不專業了。   讀者賣元朗樓後返290萬，拎其中140萬可去試試。債基其實都是買了一堆有質素公司的債券，如匯豐、泰國國家債券、美國債、新加坡銀行債咁咁，將佢地既息派比持有者你，而筆者在課堂更會提及如要再槓高回報至10-15%點做及其風險仲有點買先唔比銷售人員老點。由於債券入場一條都廿萬美金，所以你自己買有能力都係幾條，已用你60-80萬美金。那不如學用債基做。140萬投入12%年息之專案，一個月有12000息回袋。由於本BLOG發問的不少是30-60歲的人加上資金唔少，所以回應才用債。若有20-25歲少年提問，答案會偏向股票。   試好140萬收成點，當為幾年後返300萬部署吧。至於月月提高了14K月入，已幫到了子女英國學費。

諗sir您好，   剛剛上完收息101，成為你學生感幸運，理財任督二脈課後被打通，頓時開竅!    本人45歲收入穩定，月入7.4萬月儲蓄3.0萬港幣 太太為家庭主婦，還有一兒子 住在沙田區三房，市值1400萬，欠款400萬 由於工作忙不時離港，儲蓄現金為主，無暇炒股   現有20萬債券基金，無槓桿收息4%，小試牛刀 車位200萬自用 早年決定將另一住宅730萬元放售，後悔莫及, 手上現金有600萬   現時人到中年，希望諗Sir指教指教，改變本人下半生 想買回一樓收租，本人情況應選何類單位? 如做直債或債基收息，諗sir有什麼好建議？ 買樓同買債，何樣先做? 放寬按揭後又有何策略要改變?   一位愚笨學生上 ANSWER: 批按揭最長還款期受借貸人年齡而限制，為75減，即55歲人最多批75-55=20年還款期。至於讀者借貸力在本年45歲後開始下降，攤唔盡30年去供。買多一間樓的想法可以，因自住一間，起碼收租仲有一間，避免了退休後無糧出之困境。   市面不少年金計劃，提供長糧比供款者。年金筆者多數唔建議大家做，先唔探討保險公司的儲蓄率偏低而用銷售技術遮掩一事，就當年金每月派1萬，你60歲開始拎個陣都叫花得下，但去到75或80歲時1萬蚊剩餘購買力幾多? 相反樓的租金收入隨通賬升跌，及高槓桿，上述兩點都齊的投資工具，市面少之又少。   最能改變人生都是開拓第二收入，要改變人生就從不再返工著手。股票本身只屬公司股權，公司業績下滑會令股票變得毫無價值或大跌，所以計劃退休，唔好用股票。後生用些少錢當訓練、或者已有錢再想錦上添花，才用股票黎做。   買樓是擴大資產規模最住做法，就當你話香港前景點唔好，樓都係唯一可提供九成槓桿攤30年還又借幾百萬比你既物品。除了買樓，仲有咩有此效果? 其實是有的，但收息101再談吧。加上供樓等同逼你儲錢，又唔使好似買股票咁睇圖睇年報，所以大部份突然富貴既人，都係從樓贏錢。由股票市場幾百萬咁贏的，你識幾多個? 夠樓多嗎?   當然樓升左要take profit，即係去賭場連贏五鋪咁叻叻，都要計數先啦。將贏到既錢放係保本直債，又或波幅少而不保本但派息高些既債基，就係好選擇。REITs筆者2019年初已在now TV訪問提過看好，然而升幅到今已走了一段，所以暫不用REITs。黃金礙於有限金令及目標太大，請大家不好認為黃金是「終極投資物」…又或「打仗福星」咁咁。二戰時期係歐洲發現你私藏黃金，就地即刻送見天父，你咪旨意有集中營住。   用期權收息，本質無問題。不過一般打工仔要學期權，我唔知時間是否兼顧到。最大問題還是，為左想用平佣及自控全盤投資，外行人自己網上自學試做。這好比諗sir想省卻裝修師傅人工，自己DIY塗油及鋪磚，這在效益上明顯不智。肯花錢期權虛無性比股票還高，未攪清就跟買，這不屬負責任的人在網上要發佈的事。   至於劏鋪劏場，通常要賣既時候走唔到，不談了。綜合上述對不同投資物的見解，45歲讀者要添一樓，然後剩錢買債、買些少保險放3-5年都可以。買樓買大屋苑，至少兩房，最好三房。單你去到第四至五間樓富有些少，才去攪單幢樓尋寶未遲。單幢樓有時你覺得平，因為業主等極都冇人買而佢又等錢洗，跳價沽比你。   然而若閣下經濟能力不足，他日或同陷賤賣苦況。大家知筆者一向不喜港島屋苑樓，升得慢。新界東或九龍區，有些屋苑可留意。至於三房可塑造性高，有些買樓003課後將三房變六房，月租即刻由18K升至36K，用木改建免除違規。一間三房現時600萬餘有售，800萬預算更多選擇，讀者可利用600萬其中的200萬，八至九成上會。   買債基再用200萬，用B餐美國國債為主，收息12%-15%。200萬投入月息在20K-25K，計埋改建三房做宿舍那約12-15K月正現金泡，花400萬得25K+15K=40K月收入，令唔返工或早放工距離近了很多! 淨200萬放現金吧，很多人想你將錢買完又買，而筆者只賣課程唔SELL基金投資產品，主授知識免大家被導錯做投資。