47歲投資初哥買800萬樓? #1931

諗Sir,你好!我修讀了101、103和將會上001。上完你的課程,才開始知道理財是什麼。以往只注重工作,投資只靠保險和朋友介紹的agents,浪費金錢與時間,現年紀大了,不知能否還能趕得上,可在60嵗前退休,目標每月有8-10萬供樓、保險丶自用和照顧父母。   我和先生都是47歲,沒有小朋友。自己公司,平均每人報稅收入50萬一年。   資產   只得一個三房聯名自住物業,市值1600萬,上年轉按,尚欠860萬,每月供$35000。430萬放在mortgage link 戶口。 另一個自用供滿車位,市值250萬。 上年用了100萬買了儲蓄保險,現金值這幾年也不高。上完你課後,才知道這是不智的決定。 現金及少量定期560萬。   計劃   200萬買债基,一半B歺丶一半E歺,10-15% 遲D樓市跌,打算入一個600萬兩房單位出租。我們借貸力不足,所以會上001,看看有什麼方法解決。 因政局動盪,打算會買些金。 餘下,還未有打算實際計劃。 我知道我的計劃很粗疏,投資是初哥,諗Sir可否幫忙比D意見。謝謝!   ANSWER: 自己做生意很多時唔夠齊文件去借錢,及早準備要注意。理財第一步,先問自己幾成錢想博賺價,幾成錢想穩收息。收息物多靠貸出物品而終有日歸還,故回報不報但借據值錢的,因意味有日可憑證收回本金。賺價物是投於一概念才可快令價格倍化的,如股票。股票大升建於對公司未來憧憬,虛無而上落快,可大賺。亦因此無投資物是收息及賺價兩邊利的,此為本人2014年著作收息論之根本,由於已斷市未重印,在此重申一下。   投資絕不是每日問著:「究竟買乜可賺錢。」誠然不少投資物都可賺快錢,但風險又是否你承受得起? 至於讀者,無仔女47歲,只可行穩。如想博再上一層樓,尤其此時不確定性高之情況,要有臨老訓街的打算。   樓可以買多一間,但大手入就不必了。人到45之後借貸力會下降,更何況老闆報唔足收入交稅,銀行借錢唔爽。完買樓003後用方法重塑借貸力是可以的,近日八成借已可上至800-1000萬水平,究竟讀者應否拆老公老婆是但一個名出黎再八成上會? 看法應該。原因一是讀者只560萬現金+100萬儲蓄保,加上一樓在手咁既陣想充裕活到終老應不能。二是當買750萬樓付150萬首期上會,就當買後跌讀者仲有成近600萬現金去頂,被銀行CALL LOAN焗賤賣樓的機會不大。相反如閣下用盡80萬現金九成上會,買樓後乜錢都冇淨個隻,筆者勸你好量力而為。   750萬樓選擇不少,上星期施政報告出後不少業主封盤,但促成成交不多,估計業主同買家同減價面將進入拉鋸戰,直至香港政經霧霾消除可會扳回一城。750萬八成上即借600萬,此借貸力需600/259*10000*2 = 46K人工作借貸力,加上讀者已有860萬欠款在手,(860+600)/259*10000*2 = 11萬2千的月入才能負擔,讀者夫婦每人工資文件最少六萬,才能成事。文件合規等佢出需半年,請留意。同時由於能借金額多了,跟買樓003去合規變大借貸力,能借出的現金現時倍增了。   至於淨400萬現金,可用債基。直債一條要20萬美金,對於讀者而言都係唔好。至於股票之高波幅對於47歲人不適合,港股更是環球市場中波幅更高的,要買都考慮美股吧。債基月月提供入息,讀者200萬可分段投入,同意B餐用美國國債為主,可以。新E餐用高評級外國公司債為主,亦可以。但很評級之債券,或用低評級加股票混合而成的債基,既收費高之波幅大,讀者勿像之前買儲蓄保險一樣,因未到收息101堂了解何為投資物好壞,而做錯投資決定。    

Read more

人工高唔等於有錢 #1927

諗sir你好: 本人40歲,太太37歲,育有8歲小孩。本人月入$100000,太太$30000,兩人現有200萬現金,加$100萬MPF, 股票和基金。在2009年用兩人名義以$385萬買入600呎實用面積3房單位,現供淨$150萬,市值大約$1000萬。   家庭總開支大概$80000,包括養車和工人$10000,保險(住院,危疾和人壽儲蓄)+ 供基金儲蓄保險佔$10000,供樓佔$13500,小孩讀國際學校洗費$23000,稅+旅行$10000和(食,日用品,電水媒,其他)$13500。   現在計劃以我媽媽的名義,兩人作擔保買入3房單位收租代供樓,心儀的其中一個單位大約900萬,租值25000,想等到年尾可能回落到$750萬入市。希望長遠擁2大1細屋,1自住2收租,應該買2間細屋嗎?應該買外國澳紐樓或應投資在香港?因為外國樓比較平一些和太太有澳紐國籍。煩請指引。   現在樓市熾熱,作大額投資買入大價樓,是否太冒險?大師對樓市有何看法?抑或投資其他基金?   謝謝   answer: 便宜唔係一個買入之原因,所以不要因平而買外國樓。投資物如能提供現金予你,可隨時變現,最好更是比市值稍低才是買入原因。至於有人想趁跌市低買,留意未來因素差才令樓價跌,價格反映了投資人要承受之風險而不表示減了價有「水位」。進一步計出自己能承幾大風險? 讀者及太太13K月入借貸力盡計為130000*50%*2.59/10000 ~ 1680萬,現只借了150萬,表示還有不少借貸力未用。   但究竟借到幾多才屬正確? 一般唔可過總借貸力六成,因借得盡令人心理負擔重,在月月佔入息比高之還款下易被一時上落震走。借盡更損失下次再買樓的子彈,錯過低吸時機。讀者而言借1680*60% – 150  ~ 850萬為正確。當然人除了樓按亦在不少消費及其餘債務,加上人工證明要齊文件先算,所以本BLOG計出之理論借貸力。詳細可到買樓001課了解個人借貸力因什麼因素而被扣減,及工資點證明或如何預先準備工資去證明,這在買樓前應早準備好,而唔係買完發覺借唔到而去求人或被殺訂。   上述計算證出讀者計劃買一間900萬樓是合適的,同時知道了他人如人工加減多少,買樓的預算就要調整多少。究竟冒幾多險,在人的借貸能力及財力展開後就明解了。至於買一手樓有發展商借貸,買家借貸力會提高不少,同時樓價都比平時提升了不少,這亦是現樓市回調時有人來信問佢買新樓後要否撻訂之因。如果係打工或實務的投資,尤其在現政策下買市值介乎300-800萬既住宅較好。   原因一是此價碼一般為平民單位,價格只要稍開低快有承接 原因二是在港細樓的租務回後率一般比大的單位高。你買間陽明山莊租務回報低過定期。當然對買得幾千萬樓或2000萬單位之上既人,租務回報未必先去考量 原因三是細樓可逐間賣,易去配合投資風向。一間大樓要賣較難及要一次過賣。   讀者每月能儲的不多,正宗搵多洗多的窮中產類型,想改變生活軌跡由重組洗費及加樓樓換現金開始。再重申: 人工高唔算叫有錢,有即變現的資產是進步,現金過多才好去淡定。加按自住樓可至500萬,按出500-150 = 350萬。按樓後1000萬樓只欠500萬債,樓市跌50%才會CALL LOAN,安全系數很高了。留意有些風險,你一定要冒,但冒之前要計好及控制,永不冒風險之人會點? 都唔使講到咁白。   350萬新資金加上自己200萬,550萬建議先收息,一年內動用200-300萬作首期買入三房收租。為什麼是一年內? 2019年有三類資產做得比上年特別好,分別是REITs,美國國債,公司債。此等資產在11年前都試過發威,即2008年,金融海嘯的一年。估計現時對一些人之艱難情境,快要見到盡頭。因此一年內如中原城市指數見到150點,即比高位有20%回調時,可考慮買港樓。香港人會慘被換,但香港的世界角色將不被換。   三房買新界吧,一間奧運站入門版三房都1600萬,不是讀者杯茶。好似筆者睇左間三房,聽晚在本人「真。樓盤傳真」節目會出,可之後在homeblogger hk 的youtube頻道返睇,間樓叫價只700萬,同類單位高層叫900萬,為什麼叫低至700萬都冇人要? 留意我地節目。另外700-800萬三房用黎間學生宿舍,租金由18k提升至36k,我們與買樓003的學生實踐了。至於買樓之前,利用債基收息固本培元吧,過去一年公司債升,美國債升,債基派成10-20%年息仲要呢個月買,下個月已知得唔得。一些經常話債市爆煲既人已轉左向唱樓市爆煲了。然而筆者始終如一: 穩健收息應用債,買樓計清借貸力。

Read more

擠提走資下用PLAN B收息移居 #1922

諗sir, 你好!   我早前被朋友介紹上收息101,正如朋友所言,諗sir 風趣幽默加上冷面笑匠的風格,就當課程資料密集,亦可進益不少。近月有危有機,本人儲了筆現金既想投資亦想部署退休生活   本人月入$20k,文職公務員工作穩定。先生月入$60k,但現時經濟下行有點危險   早前賣走居屋及補價,回籠300萬左右。我同先生努力儲蓄,靠自己儲到另外300萬現金在手。可惜精彩年華已過,人生還有幾年就進入50,感覺力不從心   學了諗sir的收息智慧,令我們更有信心在海外生活,由於仔女已成年,我地想到別處退休,離開香港   現有些問題想請教: 應否將錢轉美金走海外? 點做先最好? 那處生活安全有保障而樓房可負擔? 應否在香港買返一間樓? 仔女話要留守香港,我們夫婦都不能不同意,但願他日返香港有間樓有個落腳點   此時此刻, 如得諗sir指點實在感激,希望你可努力多助吾等小香港人,謝謝   ANSWER: 簡單而言,呢位朋友剛好賣樓返筆錢,而家就有更多選擇。不少人理解現金為王,是認為「大跌市下可平價撈底」。然而現金另一好處是: 你可隨時選擇資金停泊地。近日已收風金融機關向銀行同證券行說明: 唔可以提出叫人搬錢走的建議。因此本blog為避免被落閘封艇,先聲明本blog沒有叫人走資的想法。   各位亦不需悲觀,香港的低稅率及中港融合人口,就當點亂相信過後仍在。城市的健壯,尤其香港,是周邊的客觀因素(如人種、稅率)而成就佢,多於城市自己爭取而黎既成就。當然為自己準備plan B可理解。有些人的plan B是去匯豐/星展/花旗的專貴戶口部開個海外戶口,然而在十月之前,如只屬一般專貴,好似讀者呢種,排開戶要2-3個月。加上戶口開立後客就會打錢走,保證職員唔好暢順幫你。另一個plan B 係去海外證券行開股票戶口,用埋BNO護照開,死都要求個戶口開在證券行的美國總店咁話(因如用HKID開自動將戶開在香港分行)。可惜各大美國證券行上星期爆減價戰,有證券行在美國上市的股份單日跌25%,你仲敢唔敢打錢過去?   所以新加坡更有得諗。但唔係新加坡銀行(因已被人排爆),而係新加坡的證券行,快手3日就OK。仲要夠大而將港幣轉做美金放在證券行等價靚去買債基收息,咁就更絕! 更有米的就開新加坡的私人銀行戶口,入手800萬HKD就可以,無關係去問開戶要1500萬,筆者7月起有些收息103學生已入表申請開戶,呢種轉介開戶筆者1蚊都收唔到,只係趁此時幫下某些香港人。   讀者可將200萬HKD放係海外轉美金,分三段買入債基B餐收息,B餐派15%年息,即200萬HKD轉了美金後,年派30萬HKD等值的美金作利息比讀者。月月25K港幣係東南亞如泰國或台灣都好夠食了! 去日本亦夠用,不時係新加坡戶口打錢去日本就令你夠錢浸溫泉。此時如想選擇減少在港,有冇學點去穩定收息極為重要。即係你攪掂好月月有糧,去邊度玩洗乜人教你?   當然淨400萬可將其中200萬再美金,留係香港。呢筆錢先定期,就當有人真禁止資金流出香港,應只屬暫時。至於不少港人由於慌張,致使網上流傳今日(星期二)將擠提銀行的消息、國際炒家因此對準狙擊聯繫匯率,咁都唔奇。總之若有此事,都係港人慌張既錯,點會關政府事呢? 筆者由上星期五至今,N咁多人打黎叫我搵人同佢開海外戶,都唔架政府事架…另外我地已呼籲佢先信政府架。   有心又有米的,七月或更早已做左。而家呢浸,係到尾群羊都醒覺人踩人個種,希望唔好出事。留意一旦聯繫匯率脫勾,返回1982年個隻9.6港元兌一美金,你都時揸美金去換港紙供返香港樓就發了。有時港紙平了,對回復香港經濟更易。如果市面已平靜,一晚$200-300蚊的4星香港酒店,對於世上不少人而言是極吸引的。所以話呢,不要太悲,做好準備,雨天過後又是晴。   至於香港樓,不認為有大跌之險,但10-20%的調整難免。現時搵美國國債為主的債基B餐收住息,或新E餐用高評級公司債收息,債基的收息派息地亦不一定在香港,等社會角界有了共識,再買間樓平實收下租,產出被動收入令你可長住海外絕可以!   此時此刻,更考驗Blogger對各方理財的認知及收風能力,對抗不明朗因素之能力,讓blogger與忠實的讀者一齊脫險及進步。

Read more

無殼蝸牛點搬入銀海一號? #1906

諗 SIR 你好, 本人拜讀閣下文章如當頭捧喝,獲益良多,特來希望閣下能指點迷律。   基本資料: 本人36,為家中獨子,月入 60K ,妻子 33,月入 50K,育有兩小朋友,分別7歲及4歲。 無物業,與母親同住,現金 1M,租住黃埔花園 800尺三房單位,租金$30K 母親已退休,名下物業: 1· 自住紅磡樓 600尺,毗鄰何文田站,市值 6M。因業權問題,只能出租,租金現時$20k 2· 土瓜灣舊樓 400尺,市值4M,租金收入10K 目標: 1· 購入 6M 以下兩房單位作1生三宅的第1步 2· 一生三宅 還望閣下就以上想法給予專業意見,及懇請閣下指點迷律如何更好地運用現有資源達至一生三宅。 敬祝 安康   ANSWER: 星期一寫左篇文講一生三宅,即刻有幾個人來信問三宅點攪。先講攪三宅一係要錢、一係要時間,又老又無錢,你可留個好心地計劃天堂的居所。同意住豪宅,唔表示一定開心。但想從他人手上轉資產到你方,就請大哥你努力。   讀者錢係有,老婆5萬而自己月入6萬,最錯就係計得太盡,租住黃埔,小朋友成7歲你都唔買樓,係咪諗住公司高層一定識睇樓市升跌? 香港人很多時就係咁攪笑,打住份工搵十萬八萬,就當自己醒到天文地理連樓市都識,先講上句唔係指向讀者,只是從銀行工作至今做生意,觀察到香港地不少「半製成品」真係咁諗。至於不少真有米的uncle,有次係會所赤條條比我撞到,佢下午出黎偷跳打乒乓波。     有成大盤生意的明白小事唔管就是妙,爭緊上位的就乜x都要管,返工同睇樓都一幅英明神武咁既樣,此亦有賴成班擦鞋仔捧成佢咁。大家莫因自己工資水平而大洗,有冇米係睇現金水平。你見blog中不少人搵十萬但成套儲蓄只廿萬,不少街客更因此話筆者作假個案,既然case都寫到第千九個,你話假都謂再應機。     攪清心態,就行下步驟。土瓜灣舊樓最好賣走,九龍城區2019年供應重災區,當年7000個新單位,係元朗同將軍澳兩邊夾埋既供應數目。而2020-21年有回落但都成2100個單位(Source: 香港物業報告2019),與元朗仍近同,加上區份內樓齡太舊難按至七成,啟德盤一旦跌價勢將拖低土瓜灣。當然土瓜灣部份落入34好校網( 大致是漆咸道北同太子道東為界,詳細要搵專業人仕每幢查),可以一頂。     2021九龍城高供應回落,取而代之是大埔區最高供應,集中在科學園附近。荃灣由於分支家庭多,2018-19年連食四個新盤都「食唔死」,此令筆者感意外。大埔同荃灣都係傳統舊區多分支家庭,荃灣較近九龍而大埔有大學生客幫手頂頂,筆者看大埔區應不會像九龍城,因啟德新區供應而出現長期呎價受壓之象。     讀者優勢是夫婦無樓,加上人工共11k借貸力盡計為1400萬,夫婦各買一間加埋母親剩一間比獨仔,一生三宅可輕易完成。夫婦冇樓上會只需付10%首期,可每見樓市跌15-20%就買一間,可控制入市風險。高成數上會下每間樓首期只需60-100萬,兩間夾埋只200萬,買完就留比租客供滿等收成,仲剩200萬利用收息101的債基E餐,買高評級債槓住收10-12%年息,200萬一年派息成24萬,夠資助佢租3-5萬既三房。若等市況再靜一下,銀海四房都可租到。而家銀海細三房只31K,等一下話唔定27K-28K都有交易,至於四房一向唔會貴好多。所謂現金為王,就係咁款。 基本上阿仔唔買樓,而阿媽就證明左比佢睇有樓幾好,旁人勿羨慕。當然如有日能發圍現金達1500-2000萬HKD,可考慮海外藏產,有下回才分解吧。  

Read more

走資到外地一併產出被動收入 #1894

你好諗sir!本人有一自住物業一半之業權,現時40幾歲有數百萬現金,沒其他物業 與家人租住黃埔,生活原是安穩   物業 估計1200萬,尚欠三百萬貸款 由於另一投資者想套現,佢叫我一係買埋佢個份 一係賣左佢,但要連租約賣   若買埋佢個份,本人收埋租只剛達至收支平衡,對每月現金流壓力很大,幾乎沒錢儲   若賣樓,可趁機轉買英國樓,或保留現金買入高息股收息或買債收息   十年後打算旅遊退休,長住於生活指數低的地方   請教諗Sir 在現況樓市及股市情況下,該如何部署 感激!     ANSWER: 可能不少人都有此想法,十年後仔女已大,自己又五張幾,不如拎錢去泰國嘆世界,英國睇下波算數。早前英國樓課程後有學生表示,住英國洗費唔多,所以真不用擔心消費比香港高。然而筆者係個好動的人,要我當fish and chips 係美食更要應付英國天氣,真係唔係我杯茶。點都好一個人擁共有業權的樓,如何為自己部署往後生活呢?   若果港元脫勾掛人仔,香港銀行將大傷特傷,因買樓就如沽空港元,先借大量港元而攤長30年還。一旦你成手美金而港元貶,即係你月供如17K港幣,可用更少港元買到。這亦是不少人開始累積美國國債之原因,一是美金計轉本位、二是為萬一港元出現不利消息而準備。留意我們是要為「壞天氣」準備,而唔係估壞天氣黎唔黎。所以不要花太多心神估英國樓升定跌? 英鎊強定弱。投資看自己需要及能力是否負擔到。就好似金融海嘯比你40蚊樓下買到匯豐,你能否揸到$80放很看閣下總資產量。   網上有人流傳「走資」方法,除了報紙賣過叫你去匯豐開個卓越戶口然後再申請遙距開海外戶口之外,亦有人教去Charles Schwab去開股票戶口(用BNO護照開)然後轉美金,靠在香港沒掛牌的證券行開戶,然後入錢就把資金轉去美國。然而轉去美國,筆者擔心一旦中美真敵對,你在老美的錢就GG了。當年美日打仗,成班留美的日裔人都要困入集中營隔離,人都可以困,錢就自然唔使諗拎返。何況入得Charles Schwab的客,基本上有樣睇,筆者先勸你慎入,除非你喜美國式歧視。至於匯豐卓越濫到成街人都有,知道既幫手問下而家等3個月使唔使? 同埋開當地戶口只可先開當地currency的戶,例如開英國,一開波只比英鎊戶你,要些方法才可攪到外幣戶來。當然你亦可開個匯豐尚玉戶,快少少,但戶都係先只開英鎊比你。不過拎800萬出黎開尚玉,中埋PI,又何不join筆者收息103舊生專屬的新加坡私銀開戶講座,由香港填文件直開新加坡呢? 更有private bank的融資低息。   筆者認為讀者可賣樓分錢,最大原因是揸1200萬樓唔著數。現今按揭政策下600萬樓可按到八成上會,120萬承起600萬既樓,一旦間600萬樓升至800萬(升33%),你用120萬首期賺左200萬,用首期計回報超160%。若買1200萬樓要600萬首期,又如1200萬樓升33%即1600萬,你比600萬首期賺400萬,只66%。所以計得出揸細樓比較易出貨,及價較硬。 分番400-500萬,將一半錢拎去買英國樓,問題不大。筆者介紹Ken Wong比你識,佢九月五日會黎同我地講英國二手樓講座。市面上大把一手樓講座唔使錢,但我們同ken辦的二手樓講座就要收費,原因相信你懂的! 另一半,轉美金揸美國國債,買債基B餐,又可避免港元不利消息之風險。過去一季,債基B餐升多跌少,季結仍是升,你就知筆者當提的方案有多穩。至於你靠免費tips買股票想賺錢? 如今只好勸你再想一下。債基250萬投入收12-15%年息,即一個月收成25k租,至於英國樓5% yield唔難有,扣埋稅雜你當4%一年,即月月收約9k港幣。就咁把讀者錢先轉海外,再產出36k被動收入。淨低香港的錢,作流動現金自不理。等收息同租好再加碼未遲。

Read more

表面風光的中產#1866

Dear 諗sir, Homeblogger同事您們好,    本人剛於本年修畢101 及103課程, 希望認真整理個人理財, 為5-10年後夫婦退休生活保持生活質素, 製造每月家庭使費HK$100,000之現金流. 以下為我們夫婦倆情況   本人, 50 age, 貿易批發集團GM, 收入以每月佣金為生, 所有底薪, 佣金都是每月計算, 全正規銀行出糧, 糧單及稅單全齊 太太,49 age, 私人銀行 marketing manager, 工作及收入穩定 沒有兒女但各自需負責父母所有生活開支, 共最少三個家庭開支   1.因本人公司於2010年後生意有突破性發展, 於2010-2019年月入由[email protected] 爆發性至平均年薪 $2,500,[email protected], 但生意週期及市場變化, 估計會於2020年後下降, 3年內年薪應由2019 年$2.5m 下降至 2020 年$1.8m,2021年 $1.5m, 2022年 $1.2m   2.本人及內子因工作繁忙及完成MBA課程(P.S. 傷身又傷金), 理財十分保守(P.S.表面風光中產), 於近8年主要為兩樓減賃, 買賣3個車位及至2015年購入Melboube apartment 收租(P.S. 因AUD下跌至5年低位, 剛於5月完全贖回, 省去mortgage rate […]

Read more

為何我買錯第四間樓? #1858

諗Sir,你好,我有一個物業投資疑難,急著向你請教一下: 本人兩公婆,各50歲,一子15歲,家庭薪金月入$12萬 租住村屋,月租$17K 擁有資產如下: 流動資產$2.8M 強積金現值$1.5M 一層2012購入之麗城花園兩房,收租$14,300,欠銀行$2.7M 一層2019年頭購入之大興花園大兩房,收租$14,000,欠銀行$4.6M   一層2015購入之珠海樓,收租$3,400,欠銀行人仔$0.45M 一層2017購入之曼谷通羅區兩房樓花,比咗首期港幣$0.5M,今年十月收樓,要交付尾數港幣$1.75M,預計租金收入港幣$10K。   疑問: 由於最近改変計劃,未必到曼谷退休,叧外考慮到曼谷二手樓成交疲弱,現已將樓花放售,但倘若不能於今年十月成交前售出,考慮撻訂,因為要交付$1.75M,才可完成交易。如用$1.75M,買高息債加高息股,折算每月收入應可高於$10K。所以想徵求閣下意見。   ANSWER: 都係個句:「免費的才是最貴的」。讀者買了曼谷樓花,竟有賣唔出就撻訂打算,究竟買現樓有香港田土廳註冊的好? 還是今個月投入下個月就收息的債基好? 定係REITs好? 或海外樓花好? 相信答案都唔使筆者比。   至於先買樓後移民這個打算,筆者認為唔好。大家留意美金同港銀處處通行,想移民需努力造出除打工外之正現金流,有被動收入自然搬去邊都可以! 網上賣野是一途、債基收息是一途,買樓收租利用學生宿舍將租金收入DOUBLE是一途。由於讀者本身年紀比筆者大,筆者不好意思說教其他了。剛網上睇了條片覺得幾好,今次就請「大隻佬」出黎分享下:   想為mission driven那點再講講,要成大事必先完成種種小任務,絕不要在計劃一開始時就訂下N個任務,就好似讀者一野就隊間曼谷樓,撻訂就無50萬。成就大事當中涉及太多變化,越搵銀既事就越多人攪你。所以逐個小任務擊破而唔好一早plan哂,完成一個任務再看形勢做好下一個,這才是實戰者應作的。留意如你做野習慣有mission咁去organize,你講野自然更有條理,communication skill都好左。   Perform under Pressure這亦有共鳴,確實越有壓力而表現得越好的人,時常令自己進入「人人輸而自己贏」的局面,進度比人快不少,因社會確實較多人因壓力而表現得唔好。更重要的是: 無人係天生就有呢個能力,究竟點先學到返黎先? 筆者自己,年青時從事保險工作,見到夜晚十點台客都無數返,第朝返公司比老闆鬧唔緊要,自責事業不成才是最慘。在此推動下時常背水一戰,無單返既樣又不能在客前表現,壓力不少。如小朋友在校未需跑數,可以參加舞台表演。你見社會上不少由低層爬上來既人,後生都是good 「sell屎」。好似富爸爸作者清崎後生都係賣野,李嘉誠20歲已經是sales manager,至於大劉究竟幾厚面皮(Thick Skin)? 你上網搵應該睇到。當然勝者會為自己的自傳加點顏色,但大方向點行唔會呃你。Thick Skin一定要有,如果你無個有錢老豆。   在片段開初大隻佬話佢入軍校不斷被人discourage,日日有師兄叫佢收皮離開軍校。筆者認為如果你立心從底向上爬,要有心理準備日日被人discourage。當然事業到達一定水平,你就要反手控制過多人奉承下的自我膨漲。自我膨漲很危險,隨時禍國殃民,你懂的。   講返讀者,家庭月入12萬,借貸力為(120K/10000)*50%*2.59*80% = 1550萬*80% = 1240萬。讀者現借了2.7+4.6 = 730萬,用了借貸力之60%。再買樓不需要,因剩餘借貸力只500萬左右加上現金280萬,夾硬買間700萬有可能。但由於年歲已50借貸力被打八折(55歲八打再八折),加上已有兩樓在手不怕樓市再升,所以同意讀者唔再買樓而轉用債基。   280萬可分段投入債基。由於直債入場20萬美金起跳,所以讀者不應將大部份資金用直債,利用債基較合。加上債基可月月派息,買入後下一個月已知派息是否在10-18%年息之間,所以由收息101的債基E餐開始收息,280萬分段買入為妥。

Read more

30歲有300萬換3房 #1857

諗sir您好 小弟2013年尾已經完成諗sir買樓001,003課程,回想諗sir課程學費當年跟現在相差以倍數計,首先恭喜諗sir愈來愈多人支持,亦慶幸自己早年已報讀諗sir課程,獲益良多。 家人資料 本人今年30歲,太太29歲,已婚未有小孩,亦未有打算生小孩,與本人母親同住馬鞍山兩房。 本人月入$41000,14個月糧 本人太太月入$40000,14個月糧 本人和太太扣除供樓一切開支月儲共$40000左右,預計未來我們兩人收入也會穩定上升。 本人母親月入$28000,14個月糧   物業和儲蓄 馬鞍山物業 (樓齡~15年):-本人於2014年500萬買入,本人單名持有,當年母親加按物業給予本人$150萬首期上車,現值$760萬左右,本人於上年2018年中高位800萬時按盡拿出現金放於mortgage link戶口,現尚欠$450萬,每月供$17500,mortgage link戶口利息每月收回有$4500左右。 九龍區單支物業 (樓齡50+):本人母親單名持有,現尚欠$100萬,每月供$10000,收租$19000 本人儲蓄:現金$230萬全放在mortgage link戶口沒買股票,所有基金已贖回 太太儲蓄: 現金$30萬加儲蓄計劃$20萬,下年年頭可以全數拿回 母親儲蓄+股票: around ~$30-40萬   本人計劃用太太單名買入同區三房再把現有單位租出,心儀屋苑700-720尺左右單位上年12月曾跌至860萬左右,但現在已回升至1000萬,超出我們能力範圍。 如果樓市再度下調至本人能力範圍,本人希望可以購入三房,一則買入資產並增加被動收入,二則將來如果真的計劃生育也可以有足夠地方,本人和太太不太懂買股票,本人亦相信長遠投資房地產更適合我們這種不太會投資的人。 p.s本人母親年紀已過60,於幾年內會退休,本人不會再用她的借款力加按套現。   現想請問諗sir兩個問題:- 1)     再買入三房以積累財富這個做法對嗎? 因為現階段本人未有急切性買入三房。 2)     如要買三房,假設樓價860萬,問銀行只能借$500萬,首期和稅已經要$400萬,現階段除了繼續儲蓄外,請問諗sir的收息班那種投資工具(eg債基)比較適合我?我應該要報讀那個班? 最後祝諗sir學生客似雲來,身體健康!   ANSWER: 筆者同意讀者要再買樓,因入息穩定者同時表示未來收入不會爆炸性增長,生活阻力較細但很少會有大筆錢到之機會。那要幾百萬咁去累積除樓房外近乎無其他。不少炒股票者十萬上到一百萬,賺十倍後已難有定力再揸上千萬,那就莫提什麼賺幾千萬最基本地上岸既事。   早年付些少學費去學筆者一套諗法,加上自己有執行力,在14年後買樓賺而按到的230萬,現屬讀者重要籌碼。同年29者,可能仲諗緊幾時樓會跌可低撈,然而安穩的生活必先經過付出,世上絕無大學畢業就「嬴」那理所當然的安穩。讀者現時借貸力連太太為(41k*14/12)+(40k*14/12)/10000*50%*2.59 ~ 1200萬。現已用了450萬借貸力(37%),加埋230萬現金確有能力用太太名免稅再買一房。     然而借貸力用到七成就好,即讀者應再借1200*70%-450 = 390萬就夠。另外提提,如現持馬鞍山樓升上900萬,令結欠(450萬)只為市值50%,可立即向銀行轉出租用途。需按揭年息比多約0.3%,但轉出租後租金收入之70%可當作核實收入去增大借貸力,令讀者借貸力可由1200>1400萬水平。不少人就是邊買邊等,等樓升左之後又轉出租,借貸力隨之上升,又夠借貸力再買下間,週而復始,令自己數樓係手。如你第一間樓都未買而整天在怨買樓難,只好說做下一就知比想像中易,執行力是踏上康莊大道的第一條匙。   由於讀者下間樓想買三房,由於已有2樓在手(計埋阿媽單幢),有條件等。若馬鞍山三房跌返700餘萬那讀者確實有機用300萬首期左右就上三房。留意如你一樓都未有,就無等既條件,應細細地都上一間樓先。若你已有3-4樓或更多,你買樓就屬純投資行為而沒自用性,收住租等低位再買補返貨(樓)未遲。所以重申,筆者沒成日叫人買樓,投資決定是很個人化的。不少人為吵鬧而惡意留言,咁做對自己沒好處。   當然而家230萬係戶口,未夠300萬,可用收息101為230萬增值。留意收息101主授用債或保險去收息,沒爆升股票Number教。讀者可用債基E餐及B餐之混合去收息。由於B餐(年息約15%)主揸美國國債、E餐揸公司債(年息約12%),可用美國的REITs […]

Read more

令人羨慕的人生勝利A君 #1835

諗sir你好   小弟行年廿八,銀行職員 , 早幾個月開始留意諗sir blog 同youtube channel, 都係果句,相逢恨晚,否則上年不會動輒數十萬靚裝現居單位! (因為真係唔會住得耐感覺有點浪費) 打算下個月報讀買樓001,惟現時遇到機會想先請教諗sir意見,情況如下:   小弟現與同年未婚妻(公務員)居於未補地價兩房居屋單位 每人月入約55k, 扣除家用開支後每月合共儲60-70k, 2人現金合共約一百萬 股票三十萬 居屋早年屋企人以52折市價買入 業主是媽媽   居屋沒有做按揭 自由市場現時市值約七百萬 媽媽60+歲 退休公務員 每月長俸約二萬 另外佢現在做緊合約政府員工月薪3萬 (工作為興趣,沒有實質收入壓力),媽媽現金300萬(部分為定期),股票50萬,國壽已供滿並回本儲蓄保險80萬。   媽媽與小弟哥哥同住50年樓齡港島500尺唐樓(居住環境一般,媽媽名,沒有按揭),哥哥30歲政府工月入約48k,現金大概80萬,股票廿萬,儲蓄保20萬可以不理,估計佢2至3年後結婚,短期內會繼續同媽媽一齊住。(睇到呢到諗sir都應該明白小弟家人投資分配甚無策略可言,現金同保本投資比例太高)   2018年得知唐樓上層單位賣出, 但至今仍然丟空, 上個月下層單位亦同樣賣出約900萬,經查冊得知買家為某大地產商直系親屬, 專門收購唐樓作投資用途, 由於媽媽再過幾年未必能夠日日行樓梯上落 , 而且小弟認為唐樓唔似大屋苑經常會有買家肯接貨,想趁機會改變家人居住環境 小弟有以下想法,望諗sir指點迷津   現時正值樓市高位,是否應該把握機會接觸該買家以市價900萬放盤,並租回單位一年以作過渡及搵樓裝修etc (相信新買家作為投資者應不會介意放租) ? 定係以諗sir專業意見應否”鬥長命”博佢真正出手收購再抬高賣或者能夠賣到更好價錢? 另外為了節省佣金開支,直接聯絡買家並由律師跟進買賣過程是否合適? (雖然買樓初哥但願意花時間網上做多點research) 兄弟兩人沒有物業,若然賣唐樓全數釋出約900萬,分給兄弟二人以首置上車及各自供樓,目標兩層1000萬樓各做5成按揭,(小弟買果間先出租,租金媽咪收住先),哥哥果間同媽咪一齊住,這個做法理想嗎? 小弟同未婚妻打算兩三年後生小朋友,到時想住間3房(將軍澳區)方便長老同住或照顧小朋友,如果現時買樓應否直接購入將來希望居住的單位,抑或以投資出租回報較好為優先考慮, 然後需要換樓時再用換取or以太太名購入or以租養租等方式較好?  小弟與未婚妻月儲約60至70k (若要供樓將減至約40k), 小注投資股票3幾年無咩得著亦無咩上落,諗sir有否其他更好建議給我們? 目標5年內用太太名買多間樓,達至一間3房自住,一間2-3房收租。 另外媽媽果筆現金就咁做定期有啲浪費,有更好的投資建議給她嗎?   小弟自知庸才,問題很多,望諗sir抽空解答 A君上 […]

Read more

十年內收租7萬退休 #1825

諗sir 您好,本人巳完成收息101及103 ,巳報七月買樓003,十分認同要及早理財達至財務自由,唯現在有幾個情況希望能給予些意見。本人29 歲,從事銷售行業,以佣金收入為主平均約100K 月入,太太29歲穩定月入約18k,現兩人租住新界樓約每月15k 租金,打算一至兩年內生小孩,也要照顧四大長老,故需要更強正現金流及資產配置,另弟弟25 歲穩定收入20k , 現資產如下;   本人於2015 年時以2.65m 買入元朗兩房洋樓,10/2017 曾加按套現,現欠2.5m 而銀行估價約4.3m, 連雜費月供約12k, 並租給親友,每月租金為9.4k, 每月約補貼4k,巳過三年稅期 太太於2018 年頭用上述加按資金, 以 3.2m 購入九龍開放式舊洋樓,家人作擔保,現欠2.8m 銀行估價約4m, 連雜費每月供款約12k, 現租給親友每月約10k, 每月約補貼2k,未過三年稅期 母親早年買入屯門私人屋苑,估值約5m, 因年紀及收入限制,剛加按2m 現金,約每月供款15k 本人未上堂前約有400k 滙控,九倉,領展等藍籌股,原以作收息約每年4-6% 用途,及後打算轉移部份至債基疊增或直債,另有100k IB 美債收息約8-10% 左右,另外約1M 現金作流動資金,部份作ML 對沖供樓息口   現流動資金約2.5M 左右,因暫時家庭有機會幾年內變化,暫時不介意繼續雙租,可集中先做好有效投資,現有幾個情況,希望給予意見 賣元朗洋樓約套現1.8-2m,套現換九龍或港島樓,目標6m 樓下可高成數減低首期成本,另一方面市區盤可提高租金回報;剩餘先用2m 平均分配於債基A,B,E 餐, 平均收息約12-18% ,等合適時機再以弟弟首置上車盤 將元朗洋樓以3.6m 甩名給弟弟(以他收入計並做六成按)但要補回500k 左右補回原有貸款(2.5m- 3.6X60%=2.1m 左右, 連同100k 稅項雜費), 月供約8k, […]

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室