減息至0%後債基及美股處理手法 #2028

諗sir 你好,   本人42,太太40,兒子兩個將讀中學,希望做好配置,增加被動收入   2019年中已完成收息課息 2.我月入40000,太太月入38000 已賣晒股票,只餘些少盈富基金,想重新出發 住在火炭,居屋就供滿 港元120萬做定期   請問: 已做了E餐不槓桿,50萬收緊$2400息,E餐近幾個月夾埋已跌了10%,將2019年收的息清走了,應再持有? 另外有隻美股KNOT,現價比高位跌了40%,過去股息穩定$0.52一季,就當未來一年派息打八折,年派息應有0.52 x 4 x 80% = 1.664。計佢保持派息率10%,佢合理價應有$16左右。假如我分注13、12、11元買入,這策略正確嗎? 應該如何為經濟不景氣做準備?長期等太保守不能抗通脹,如果保本有息收捱過跌巿?好同意畢竟都升左十年   大市波動很大,此時更需諗sir 作出提醒指引,勞煩勞煩! ANSWER: 新E餐是歐元區為主的國債或公司債,筆者認為今次連美國國債市場都出現下跌,而股票市場用崩盤形容不足為過,各位學生如早上堂早配置的,今年輸4-5%根本用上年的息都可補返,離場合理。見下圖由收息課助教整理出3月開始新E餐的升跌,很有條理。佢亦都有類同講解A-D餐價格上落的表在手。只供與舊生面談之用,不會發出上網。 當然每人情況唔同,討論區亦有超過3個人問過係咪加注? 這按你究竟是買到第幾注貨? 個人資金水平? 及風險承受程度而定。宜再找助教傾傾。   至於KNOT,讀者用13、12、11的價位等入,就已揭示了買股水平未及,在此風高浪急際入場更要深思。首先買股係睇佢將來升跌趨勢,最基本都用保歷加通道掃一下,同時再搵下有冇背馳現象出現,才決定是否買入。而唔係13蚊?12蚊?就去買。比喻就係打十號風險個陣你有急事要出衙,你係睇幾時風轉細就出,而唔係一早決定我選擇4點定5點出,各位大大。   另外利用整數關去買賣股,屬初階者毛病。例如匯豐40蚊或41蚊整數關,好多散戶擺盤入,唔易跌穿及升穿。一旦穿$40,沽壓肯定好大,幾可肯定$39.9都低見埋。唔穿就可能$40成唔到,真心想成而入既貨又多,擺$40.05會成易得哂。故穿定唔穿? 係考慮$40.05及$39.9,認真做唔會貪易記同方便擺$40。其他投資物同理。   今早美國再減息加上再量化,相信美國國債的流動性會提早。留意如流動性不足等於有些股票掛左牌好耐無人買,一成交個價會幾格咁跌,例如上一次成交價係$46,下一次是$42。由於美國國債指示予全球無風險投資的應有利潤,一旦國債個價一級跌,其他資產個價十級跌。美國政府今次打錢令美國債的成交順暢一點,個市就少一個突然波動之因素。   市場開始傳紐約封城,留意係傳。筆者亦早講過第一波殺跌,由細菌而帶出死亡恐慌引致股市下跌之第一波,相信就完。第二波將是當不幸者已死,疫苗又將到手之時,人就會開始正式計數,睇下今次蝕幾多同執咩公司補飛,那就有第二波殺跌。持債基者跌幅遠少於股票,有些跌幅更比黃金更少。只要你現時適當減磅,有些同學早識筆者的充滿盈利,當然無事。亦有些遲JOIN的估計都可拎返本金九成,日後仍大有可為。

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債劵基金被動收入系統 #2012

諗sir你好, 小女子今年31歲,曾報讀收息101。在政府工作打滾至今月入11萬,收入穩定。身邊不乏追求者但暫時沒有看得上眼的,短期未有拍拖或結婚打算。   於2019年頭在父母幫助下買入港島區30年樓齡一個兩房單位,市值900萬,餘下480萬按揭分30年還。現在於自主樓享受單身生活,月供1.9萬。    每月扣稅1.4萬,扣除家用等洗費,每月只儲到5萬元,自認屬homeblogger所講的人工高但洗費高一族,最近已下定決心無再去做美容等高開支消費項目,之前俾左既年費亦算數,咁樣先可以長期儲返多d錢。   手頭上現金有150萬,有打算計劃幾年後帶已退休的爸爸媽媽移民外國,然後香港層樓放租等租客幫我供埋佢。   很擔心移民後搵既新工無依家人工咁高,到外地生活無論租樓/買樓等都係講緊錢,所以想盡早成立合適的債劵基金被動收入系統,盡量增加多d現金流。 想請教諗sir我該如何部署好我的被動收入方案呢? ANSWER: 對於升市同跌市都可自動調節的才叫系統,就好似人體對外間轉變都可自我調節。   讀者想走都要有收入,而債券是為系統產出收入的。股票唔係,買股票係夾份做生意,做生意又何來穩定呢? 但買股好處是快速地提供一次性額外收入,而不確定性高。   買樓收租能提供收入,但要有人在港管理,1-2間樓收租請人打理唔化算。至於REITs令投資人只有利息但不能決定怎處理物業,而基金管理人的利益未必等於閣下欲得之利益,不過同買股收息比筆者寧願用REITs。   當然讀者較年輕,唔似得有些年達45歲開外的,有份收入唔再諗第度做野,嘆埋下半世就算。讀者要取得他國國藉,面對私人市場競爭,在別國再出發。點移民留意homeblogger youtube channel( id: HOMEBLOGGER HK),一星期有幾次直播講投資同移居及海外樓資訊。   150萬食成世無可能,讀者第一目標是將錢滾大,或考慮將現持有樓加按。留意金價近日升穿1500-1600元橫行區,執筆之時報1610/oz,要從升勢中獲利不應直接買金,因商品本身波幅就低,應利用槓桿於金價升幅的ETF,收息104學生就學左下列一隻。下圖展示ETF由2019年5月至今由$15水平升至$35水平,升了1倍有突,比揸實金更好,或比單調揸金行得更快。 另外美國國債相信來季升多跌少,下列(圖)有另一ETN會將美國國債的升幅倍大。過去1個月ETN由27水平升至$31水平,對美債類投資物而言回報不俗。有些已買債基B餐的人如滿意派息10%-15%一年,可再進一步用此ETN去賺埋美債升個價,令配置收息計劃的手續費都賺埋。     為何選金價同美國國債? 因為此兩者在市況越差,價佢越升。假設50萬組合,選抽15萬買入上兩ETN,若遇上大跌市在ETN將有不俗斬獲。一旦大跌市不出現,淨低35萬買股票。靠觀察上升股票平均線與總數的比例,應會得到良好入市時機。筆者旨在指出咁去諗才是萬全投資之策,投資前必須考慮萬一看對或看錯究竟點去處理,及令利益在對或錯時都差不遠。不時市場更有令人立於不敗之地,即向那邊走你都可以賺的對策。對於升市同跌市都可自動調節的才叫系統,就好似人體對外間轉變都可自我調節。   希望大家深化及勿用「博單邊」、「Win all or nothing」之思考。 至於選取投資物方面,比筆者好的大有人在。   150萬有50萬利用上文方法去趁機賺價,更主取的前文已有提利用股票及期權。讀者另50萬投入債基A餐收息。A餐波幅最大而派息在15%-20%。買的方法不應長揸,而是按其動量有出有入。留意買得A餐,利大但要兼顧好出入。B餐就可長揸一些少理。收息班會詳教這些。   最後淨50萬現金,留後備。慢慢將錢滾大又有A餐收息,加埋讀者加快儲蓄率,相信2-4年後達500萬現金第一度初心者門檻。到時「心肺功能」更好,才可建立更大系統。   關於學習ETN可報收息104,課程包含其他豐富內容。現在可睇VIDEO上堂,詳程請再拉下有課程內容。  

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審視手上住宅會否將跑輸? #2003

(文中部份為google translate而成的中文繁體)   諗先生, 我正在參加買樓001和003。   我已經在香港島上購買了一套新樓,使用呼吸plan以960萬的價格買入後,才知道您的課程。我希望保留更多資金,用按揭證券公司或60%的抵押貸款。   參加您的課程後,我知道我違反了您的3條規則。我想問一下您的意見,將來我的策略應該是什麼。我應該在3年後出售它,繼續保留它還是有其他方法。   FYI, 我在中國也有一家住宅,SHOPPING MALL內有兩家小商店(FULL PAID),對於商業用途而言,這並不太昂貴。我的妻子沒有工作,我有自己公司用來支付自己的工資。我目前正在租用3.5間客房的公寓,住在香港這邊。我希望我可以在幾年內以妻子的名字購買3房,或希望在新界買間3房租出,然後繼續自己在港島租房。   answer: 比讀者買錯樓更嚴重的問題: 佢理財係為買樓? 定不再為錢而煩惱?   如後者,需提供年齡、資產概況、否則作答就唔會點準。用狹窄的視野只處理樓,缺乏成套理財思想,結果多為失敗收場。就以25或45歲人比較,點樣用股用債用REITs用房地產已有很不同取向。   至於違反的3條買樓規則,筆者相信是: 唔好買港島樓投資 唔好買一房 唔好買新樓尤其投資 當然如閣下大把錢,買新樓靚一下少煩惱,梗係好。賺錢就是要讓自己多選擇,好似你呢刻在別國,就唔需從出街一刻就要上(口)罩了。當然為人地或自己有病,於密閉空間戴下罩係好。   港島樓在2007年後,常跑輸新界或九龍樓,可參考中原城市指數。但錯區份遠不及錯間隔嚴重。   買新樓等於錯屋苑,錯屋苑比錯區嚴重但最慘都是錯間隔。新樓溢價賣比客,發展商為求樓盤能用含水份的呎價賣,不惜回贈一百幾十萬比客。至於屋苑去到第三年,SSD一鬆大把客求賣,打擊呎價。好似讀者咁對理財毫無頭緒的,都知過左第三年就好賣樓吧   買一房是錯間隔,最傷。君不見現時租酒店一個月只七千包埋早餐? 相反一房業主直接面對酒店及劏房競爭,更要交高昂管理費。你而家去第一城,成堆一房吉盤等你睇。   重申: 間隔最重要> 次為屋苑> 再次為區份 > 大環境   買樓見效好耐,買樓絕不是為了3至5年內賺價,而是希望10-20年後通賬率大升讓銀紙貶值,令你當初抵押樓借下美金(港元),十幾廿年後供樓同樣是萬幾二萬銀,到時變輕易,變相成間樓輕易到手更有租客幫手供同時租金收入更隨通賬上升。   要左手入右手出短時間賺價,買股票最好。從來生意變好都是突然間的,好少每日會升1%咁去,你睇下口罩? 因此短票是玩短,那些不想為自己錯誤分析股票而承擔的、或一批想你花真錢去買佢濫印股份的上市公司,才會叫你信買股應長揸。   買債是中期,3-5年配置期,而缺點是入場門檻都幾高。想穩定收入而入場門檻又要低,可用保險,但絕不是成批agent怒sell你那類保險。   講講內地,現時中國出街既人近零,疫情過後更會習慣網上銷售模式,因此商場鋪? 不了。但筆者唔投資內地主因是其封閉形經濟模式,及對私有產權的未完善規例。他日搞得好,絕對可以搶處女島新加坡及英國的資產儲存中心地位過來,我地放長雙眼睇睇。   由於香港酒店業踏入長期下降期,而內地人相信會在外面對大量歧視問題而選擇唔出國(或根本唔批visa順便好維穩),香港酒店及零售業會因自身調節價位而復甦,但就好難重回核突三星都租2000蚊晚既日子。   一晚酒店先4舊,一個月先12000。而讀者960萬買間港島一房,等於租酒店800個月,即近66年。長命d可以唔租珀麗,租華麗呀(上圖)。 […]

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高分低能之人生財富部署 #1999

諗SIR,   自上年開始經朋友介紹上您的課,已完成買樓101,103 及收息001, 003(最近一班TEDP53)。正想完成003後同Consultant 傾下投資分配就入市實踐時,被告知資產少於50萬唔駛傾,只能捱貴的認購費買B餐試下(不能栱杆所以收5%左右)。失望之餘都知道自己過往完全沒有理財,工作10年不至於月光,但冇儲錢目標,咁多年落來都冇儲到咩錢在手,唯有痛定思痛,重新來過積存到第一個50萬,100萬先有得諗下一步。   個人情況:   女,單身,無伴侶,34歲 。 月入HKD 75,000,公營機構合約工,每兩年一續。上一份工5萬月薪左右,一下子加左40%人工先開始諗d錢點笠放邊。   2018年搬出來住,月租$6750,家用$6000,定下目標今個月每月儲40,000-45,000 (可以放嚮邊?月供股票?)   父母揸住一層供滿左既港島老牌屋苑大單位,市價2000萬 左右 ,是否應打主意按部分首期出來? 買新界的細價樓以租養租? 學生宿舍仲有冇得諗?以目前的中港關係來講。   個人資產方面:   cash: 港幣 12萬,美金 20,400 股票: 港幣 1萬 (帳面輸45%,2016年買, 17,800買入 -1816 CGN Power & 3988 BOC) 流動資產合共 港幣 29萬  , 股票應該會繼續坐艇先。   另外有2個PLAN:   一個Friends Provident 101 plan :2011年開,15年plan,供左30萬,paid up左冇再供,亦draw過一次錢(限制下攞盡20萬),現在戶口剩HKD 8萬左右,要放到2026年,仲有6年,管理費貴, […]

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動盪時勢、中產如何搵錢買罩? #1998

諗sir你好,   本人今年35歲, 已婚, 有一個一歲小朋友, 自問投資取向偏向保守, 所以一直將現金放系Mortgage Link 度. 直至有幸拜讀諗sir關於被動收入嘅文章, 簡直令我矛塞頓開, 所以於19年底上咗收息101和103, 開始實現買債收息, 亦明白到手上嘅40年2房難以保值, 所以於去年政府放寬按揭之時放咗. 雖然現在工作尚算穩定, 但希望可以喺宜家動盪嘅時勢盡量積榖防饑, 可以及早做到財務自由, 可以多啲時間陪伴家人以及比小朋友享受更好嘅教育機會 (如去外國讀大學). 希望諗sir可以指點一下投資部署:   家庭收入及財務狀況: 自己: 月薪+bonus約120k 太太:  月薪+bonus約45k 現金: 約3.2M HKD 債基: 1M B 餐+1M E餐 (準備槓桿1.6x, 正在等候銀行批核) 月儲 (扣除一般開支+租樓+家用): 80k   方案 用餘下現金 1M買C餐(槓桿1x) +1M 定期. 之後每一年+1M 債基直至一年收息約1M. 之後開始一生三宅. 等樓市再回落嘅時候, 用餘下2M 作首期做八成按揭買1000萬以下三房作投資 (準備報讀買樓101學習收租之法以及各區升值潛力).大概兩三年後再儲多2M 用太太名再入市買二套房. 先用餘下2M […]

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愚蠢的新樓買家(2020篇)#1990

諗sir,   你好,本人近半年開始閱讀諗sir的BLOG,對各類穩健的收息方案及課堂深感興趣。由於本人是澳門居民,對於日後收息管理及資金提取存有疑問,希望諗sir抽空分析及解答。   基本資料 男,32歲,妻子同年,育有兩幼兒,夫妻二人年收入共1.2M,年儲0.6M 現金/定期500K,股票350K(虧約10%) 住宅物業: 住宅物業 樓齡/實用面積 市值 借貸餘額 月供 A(沙田三房) 28年樓/80m2 8.5M 2.9M 14K B(自住三房) 30年樓/50m2 4.5M 2.5M 10K(租11K) 現時均接近最高按成數及限額,再加按也按不多。 自政府收緊非首置按歇成數及徵收非首置印花稅(10%),感再置業成本太高。   目標: 隨後4年共儲4.5M(包括現有的0.85M) 50歲時每月可有100K被動收入   疑問: 由於不想經常往返港澳,有關收息課堂可否網上教學?課堂後如何跟進及提供市場意見? 往後的基金買賣,收息管理,資金匯款、提取是否均可網上操作? 外地人仕開戶有何要求,是否合法的金融公司,帳戶資金有何保障? 收息方案具體預期收益、買賣收費、佣金、管理費等費用為多少?   盼覆,祝生意興隆   有心讀者上   ANSWER: 沙田三房應是舊樓,可考慮賣走套錢,再在別區置業。賣樓返錢550萬,又或唔賣樓將其加按至六成,都可套成200萬。   就當200萬,入手債基收息12%-14%年息,都是好開始。若不槓桿,6%-8%年息。即200萬每月收息11K-23K不等。風險可以因應想收幾多息而調較。   至於實行,筆者不打算做網上教學,過去有學生曲解筆者內容,筆者唔想呢件事發生。筆者亦想親自為學生解釋一些不良投資顧問坑殺客人資金的方法,總之絕不會放低投資物個名就走人。其實同一個投資項目名,投資內容及回報可以係兩件事。例如2019年買名叫ABC的保險計劃,2020年保險公司可推出同叫ABC的計劃而回報降低的,所以跟PLAN名買本身就內藏殺機,同一道理在不少投資物都適用。   我們的方法在香港銀行及證券行都實行到,澳門人一般可在港開戶。至於有些人自己落銀行問而又問不著,可能因為方法無咩佣賺,令有人識都唔想教你。先講證券行在2009年執(笠)過一批,銀行保障性高於證券行,勿因省些少洗費而TOTAL LOST。   筆者亦有助教於課後同收息學生傾資產分佈,佢地唔SELL野真CONSULT。買賣野同買幾多要兩個問題都攪清楚,至於上了堂明原理就唔會野野風吹草動都訓唔著搵人問。之後亦有舊生群跟進市場變動。   買賣佣金收費因執行方案而不同,大致0.05%-2%都有。先講方法正確比佣金重要。修習內容由收息101做起,打從2013年辦學,絕大部份學生由收息101作為首個修讀本人之課程。   留意沙田屋苑變舊而社區配套難再提升,相反馬鞍山同大圍更見潛力,這亦是建議讀者考慮賣樓之原因。留意香港屯馬鐵路本年會打通,大幅減少馬鞍山出市區的時間。讀者屬有能力搵錢之人,加上1200萬既沙田三房,此叫價應是舊樓,雖自己覺得好住但要回應市場,建議準備賣走換另一間。 […]

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中層如何改善理財? #1989

諗Sir你好. 我是收息101(TEDV70XX)及103(TEDP53XX)的學生,上課之後再看了諗Sir的收息書, 收穫很多, 諗Sir見解獨到分析合理, 十分敬佩; 特以此留言咨詢諗Sir之寶貴意見   收入/支出: 本人40歲, 月薪10萬 ,老公44歲, 月薪10萬, 有1子1女, 四大長老健在, 扣減支出, 月儲10萬 資產/負債: [1] 與老公聯名自住樓, 市值2000萬, 欠262萬, 每月供款40K, 供期剩餘5年 [2] 香港收租樓 – 市值830萬, 欠425萬, 收租18K, 供款也是18K,我和親人聯名擁有,剛做轉供, 我收回一半現金85萬 [3] 英國收租樓 B,市值港幣120萬, 未成交,收租扣除英國樓按, 估計每月正現金流入港幣4 K [4] 英國收租樓 C,市值港幣135萬, 未成交,收租扣除英國樓按, 估計每月正現金流入港幣4 K [5] 英國收租樓 D,市值港幣150萬, 未成交,收租扣除英國樓按, 估計每月正現金流入港幣4 K   現金/債基 2人聯名現金約300萬, 人民幣 20萬 債基150萬 […]

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2020 ALL-IN買樓後的下一步? #1980

諗sir︰       你好,本人及丈夫均報讀了您的「買樓003」課程(一拆二收租睇市班 / TELY54,於1/2019上課),有感香港前景及房屋政策有變,特意來函欲尋找更加佳的投資方案。       本人31歲,丈夫34歲,收入每月$200,000$至300,000(但由於二人自己做生意,故此不太穩定),儲蓄$120,000(扣除$15,000家用、$15,000供樓、$10,000多卡數、$8000多供車、其他開支約$30,000),並因剛買入鋪位,手上現金只餘$150,000,沒有買任何股票。   本人和丈夫資產如下︰   2017年買入    (太太名) 屯門青榕街3號海譽       買入價 $9,800,000 (付4成,後加按套現$1,850,000購入屯門盈豐商場鋪)    自住物業   2015年買入    (先生名) 屯門滿名山一房單位  買入價 $3,980,000 (付兩成,已做轉按,不是借發展商,供$10000多,收租$12300)   2019年買入    屯門盈豐商場鋪       買入價 $5,050,000 (付7成,供$7000多,收租$14500)   2013年買入    (先生名) 錦田石湖塘無滿意紙村屋    買入價 $460,000 (Full paid, 收$3500租)   2018年買入    屯門海景花園車位 […]

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年薪百萬的無殼蝸牛 #1971

林sir 你好!我係大概一年之前103班嘅學生   我哋係三人家庭 有個一歲嘅女女 未有物業, 現時住喺家人物業,每月比租金八千。 打算買樓喺12校網, 女兒四歲左右需要搬。   先生係自僱人士 扣除所有開支每年儲400k 每年醫療加人壽供60k(供20年) 供車每月5k(餘1年)   太太打工,年薪500k左右 扣除開支每年儲$250k 每年保險20k (無储蓄成份) Mpf 大概有4-500k   夫妻每年共儲650k一年   二人共有以下嘅資金 200k 公司營運 200k 股票 200k 保險定期(10%利潤一年) 1400k 存款   問題一 我哋睇緊天后,大坑嘅樓 唔急要住,想問宜家係咪一個買樓好時機?   問題二 對於我哋現有储蓄,我哋期望有10-20%回報,請問有無建議或方法係較安全,回報又較高?   問題三 聽到一啲關於rent to rent 及收購重建的物業講座,想問一下林sir 嘅見解!   ANSWER: 答個案,很難。難在選擇堅持講人話,定用鬼話敷衍一下?   對於讀者而言,現在是買樓時機,因為佢現有資產大概應付唔到往後洗費。一旦超級通賬到,生活質素要進一步降級。筆者已不只一次提過:「是否時機? 很看個人」。上星期同汪總訪問提到,現時彌敦道有6800萬既靚鋪位放售,比起早前一般開位點都過億計,6800好平。然而此對汪總是時機,但唔係諗sir既時機。諗sir幾千萬可以,但成6千8無能力亦唔想借,加上只睇住宅唔識睇鋪,涉足生意類別唔夠廣,所以就唔應該考慮。   正如讀者無樓在手,如果經濟大崩潰樓市大跌,筆者唔知佢夫婦份工同生意可否保住。但如經濟上揚樓市重回升軌,雖然有家人提供8k住處,但現時年儲65萬的預期,即十年後估計儲到650萬,夠唔夠應付心儀12區跑馬地地區的三房,2-3年的樓價升幅呢? […]

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諗sir學生六年賺三間樓 #1961

諗sir 你好,   對上一次溝通已經是2年前了,看來又是時候再發問一下。希望諗sir有時間睇睇。 倆口子30出頭有一小朋友。6年前起置業到現在,現有三個新界物業。   固定資產: 物業1) 荃灣細兩房,現值約 5M,欠款約 2M。出租正現金流 $4.5K。 物業2) 屯門三房套,現值約 8M,欠款約 4M。出租正現金流 $2K。 物業3) 天水圍三房,現值約 6M,欠款約 4.5M。出租負現金流 $5.5K。   流動資產: 5M 現金,月收 $8K 債基 50萬 (A+B),月收 $7K-10K (派息有波動) REIT 10萬 家庭月收入:約 14 萬 家庭月儲:約 9 萬 租金開支:18K   問題:  1)     需否優化物業組合? 2)     應否考慮買或換一自住物業而不租樓? 目標樓價1600 – 1800萬。 3) […]

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