11萬月入夫婦加一BB買樓收租#2022

諗Sir 你好!   本人報讀做收息101,103,希望 諗Sir 對我隻case比下意見。   本人兩夫婦加一個bb, 另工人姐姐同住。為改善居住環境,租港島3房,月租26000。   家庭月入11萬, 每月存4萬。    有一西區單支樓,本人單名持有,估值600萬,樓按370萬。月供15000,預備出租,租金估計平手。   現金約160萬, 股票15萬。    目標2-3年内買多一間三房約700尺,負擔吳想好大,但要港島區。想 諗Sir 指點下點做。   另外本人對 諗Sir 提及的E餐有興趣, E餐可否達到以上目標? 可否介紹 諗Sir 銀行 / 證券行contact 做 100 萬貢130 萬的E餐? Thanks!   Answer: 如果一定要港島區寧願東區,但唔好買杏花村。我唔知下圖展示呎價後,無線(TVB)再打風去杏花村拍野會唔會比村民趕走。 杏花村過去5年,呎價由14213>16542,升16%。同比沙田第一城,13362>17538,升32%,爭一倍。而香港大部份主要屋苑同期升20-30%左右,卓越者升41%。   依讀者收入看屬穩打穩紮型,呢類朋友留港儲樓,另外部份錢先調星加坡投資戶口收住息,是為上策。不少人移民後仍唔賣走香港樓,因為一知海外買房收租打稅極重,不少國家更是全球徵稅,所以留返間香港樓收租去補貼外國生活。   當然生意人,不少人選擇搬更高比重錢去外國,有此想法無可厚非。如讀者是打工仔就可才少想一些,另外同意佢講: 做投資時不要令自己負擔好大,會影響往後投資決策而失敗。打工已經較少做決策,所以千萬不要令自己於高壓力下做決策。   儲樓就是要等間樓升或者供得咁上下,由間屋按錢出黎再買第二間。想加快,利用香港地產商的直債收息,有些時4-5%年息,亦有些是10%年息的,好似讀者當投入資金40萬,每月加儲4萬而回報於10%下,5年後有370萬,而當中90萬是賺取的利息。諗sir搵過不少股票做月供比對,盈富、銀河娛樂、煤氣、領展,全不能達年10%回報,用excel計過哂架啦。所以長供及要穩定錢,用債較好。 至於想趁一個機會入場賺取利潤的,股市為佳。股市確會因人的貪婪恐懼而令股價偏高或低,你要有一套策略去決定何時偏高或低。諗sir自己會留意醫療版塊內,3天高過50天線的股份究竟有幾隻? 發現由7月中開始已見頂持續向下,對往後大市很有預示性。現時全版塊42隻股份只有24隻高於50天線,進一步轉弱。   今年政治事件太多,將錢長留股票市場絕對搵命博。   故同意讀者用儲作儲蓄,2-3年後應有300-400萬預算比佢在港島區入手三房,20%首期應200萬左右夠有突。至於10%年息的收息方法,收息101有用債基,直債如用香港或內地房產商的,一旦樓價再升債價相信都會唔錯,讓債的升幅抵銷部份樓價升幅。但留意買債缺點係唔可以大賺,不過讀者亦無需常冒風險去賺價,避免出出入入得個桔。買入債類方法如去銀行,收息101已授。至於有人想收息再高些及運用我們證券行網絡作聯絡,需更多高息選擇或移錢他方,或同時運用會計或律師行做買賣、拆契、按揭,才需到收息103知更多。那本月內讀者問及所需事項,應可達成。   你的, […]

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拆解揸美孚新邨一間樓的死局 #2020

Hello 諗sir 本人已報同收息101同埋tey66 現有問題想請林sir抽空解答 希望回覆   現在自住美孚一層樓大約1200萬係我同老公名. 我哋想做轉名,將佢轉做我個名。等之後有機會我老公可以用佢個名買多一層樓!   1.我想問吓點樣可以將長命契變做股份契? 如果千二萬物業係咪按照你堂上 所講需要一年至兩年轉換 比較好   如果變咗做股份契我仲可唔可以好似平時咁樣借按揭?因為本身有按揭擔心 轉換之後會對 現在住宅的按揭和 將來再買新物業按揭批核有影響   長命契和股份契 銀行按揭利息 和借貸成數 是否一樣.e.g 10,000,000樓下最高八成?如果唔借高成數可以有六成?   而家香港加上疫情問題環境比較混亂我應唔應該買多層10,000,000樓下嘅樓做投資 定係等局亂穩定下來才作打算?   賣咗依家現有嗰層轉做一間大屋自住。如果再有多餘錢先至再買間細屋放租。 不過 擔心完全冇資產增值到因為得一間屋自住嘅話永遠都冇賺到個D錢   其實唔應將多餘嘅錢投資係香港 將而家啲錢喺第二啲國家買樓?或者做其他投資?   FYR 流動資金唔多around 3m 因為有啲換咗外幣   再次多謝林sir抽出寶貴時間作回答 Ms Wong   Answer by 諗sir: 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)。 最建議讀者之做法: 賣樓做雙租   當然佢有堆問題,我地先答下佢: 長命契變做股份契(應係聯權契)去一般律師行,或者找我地舊生平台有律師樓可予你考慮(舊生可電郵[email protected] 有專人認證舊生身份),每次都係千銀內既事。轉左就可以易拆契避稅啦,以1200萬規模應要12個月。   銀行對於長命契同聯權契之住宅按揭批出上分別不大,係可以做到八成(1000萬市值之下樓),至於轉契點通知銀行留比律師告知你。咁做比起你一次將1200萬之一半業權賣比另一半,省下600萬應繳印花稅面值,即約20萬。   […]

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我要做業主: 真。一層變三層唔使靠老豆的方法 #2020

近日網上熱討美聯贊助大台節目「我要做業主」,不少網民評價節目主角(聚左日本老婆那位幸福男)第一層用新樓樓花,第二間用老豆錢做首期之方法,同埋冇交待第三層的形式有點取巧,當然曹SIR在節目的解說精巧,上到TVB狀態比上月同我係美聯YOUTUBE CHANNEL做節目時更好!  點都好幸福男起碼都攪掂兩層,第三層或者在之後集數交待吧!  本文絕不是批評黃色地產鋪啊,亦很多謝布少更俾面同我本新書影下相~ SOURCE: 港生活   看看下列案例: 呢位朋友靠自力都搞到三層。不過先講明唔靠老豆靠自己! 有骨氣,但預左辛苦好多! ************************************************************ 提問: 諗sir 你好, 上完你既堂一直都想實行你講解既方法, 以財務自由為目標。剛整理左自己既資產負債表, 希望你俾d意見我。 32歲, 月入: HKD$35K, 可儲28K Cash: HKD$800K, 港股 HKD$400K, 美股 HKD$80K 現住父母名下於則魚涌一舊樓, 2房, 市值2.2mil, 如出租可收$8000   資產負債: 市值 (mil) 欠款(mil) 租金收入 mth pay 正現金流 土瓜灣私樓 我名 市值 (mil) 4.8 / 欠款(mil) 2.03 / 租金收入 11000 / 月供 9054 / […]

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細屋換大樓三個方法 #2113

諗sir 你好 本人一家三口(想再生一個小朋友)加一個工人姐姐同住 財務狀況如下:   月入:本人 43000 + 老公 52000 = 95000 儲蓄:現金350萬(放mortgage link 或定期) 股票:90萬 (主要收息股 股息平均每月三千) 無其他投資/欠債/保險 老公借貸力未用   開支: $19,000 月供 自住本人單名持有及借貸 大圍名城三房單位 現估值1137萬 未還按揭320萬 $13,000 月供 用老爺名持有及借貸 出資及代供新居屋欠款 290萬 (不影響借貸力 mortgage link 額度歸老公)百年歸老後由老公繼承 $30,000 生活開支-工人+飲食+交通+bb playgroup 剩下$33,000儲蓄   一直有睇你專欄 原本想用350萬做首期投資一個兩房單位收租 但先生想小朋友更大空間 正考慮換同屋苑 1600-1800萬 四房單位(應該不會換區 方便返工返學)   請問應先買後賣 還是先賣後買 現在資金分配可以嗎 有無更好投資方法? 多謝 […]

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諗sir撐住單親媽媽、失埋業點加按單位? #2108

諗sir 你好, 孔子說人生四十而不惑,偏偏剛踏入四十的我,突然面對失業同婚姻問題,令我有點進退失據。偶爾拜讀到你的文章,如蒙指點迷津,總算是黑暗中的一道光。   本人41歲,剛於三月因公司經營困難而被裁員。慶幸家住家族物業不用供樓,我負責所有水電煤管等雜費,與父母和兩子女(小學一及三年級)同住,每月支出四萬五左右。   資產方面,我有一個物業收租,市價1600萬,按揭280萬,月租35000, 股票65萬左右,外幣(AUD & RMB) 約70萬, 基金值38萬左右(蝕緊18%),現金120萬左右(分批做定期,收入約2厘), MPF約100萬。 就業市場持續不明朗,最壞的打算是萬一失業的時間比預期長(例如1年),在這期間,我應該如何增加我的被動收入呢?如果被動收入有15k, 再加收租35k, 至少可抵銷每月開支。失業期間,要把物業加按套現,是否有困難?是否太高風險呢?直債應該點買?另一考慮是去英國,買三個細單位收租,順便帶兩個女去讀書,又是不是一個好選擇?   望賜教。 一個撐起成頭家的媽媽上   ANSWER: 先講諗sir內心支持來信發問女仕,面對雙重打擊仲要睇住兩個細,真係唔容易。幸好屋企錢財上很有照顧,有樓比佢住仲要有間1600萬既樓,此屬幸運但亦因此有不幸。老子名言:「禍兮福之所倚,福兮禍之所伏。」後生太順好多時下半世要捱,當然諗sir唔認識讀者,不可憑一封信假設讀者後生好順,但讀者要努力解決現時困難就肯定。   第一,亦很重要的,讀者唔好急於做野解決現時問題。應諗清楚、逐步做。讀者應為實踐形強及主導性高的人,一下子來信已提出換個環境一間香港樓拆三間英國樓,帶埋兩個仔女去。可是一次過買哂三間英國樓? 相比下先買一間係咪仲有進退呢? 至於直債係保本年息5-10%,債基就唔保本但息更高達10%-15%,買之前後咪要了解下邊一個人能有提供客觀資訊比他既動機呢? 有些sales,佢地就睇中有些人重於實踐的性格,有錢就唔理好醜幫客買哂佢賺佣,最尾買左堆垃圾。     英國樓,可以做按揭的,讀者將1600萬樓加按後如拎錢去英國一炮買,就屬下手,上手者: 借力打力。你見誠哥幾何做生意用自己本? 梗係搵銀行借比佢,唔掂至多公司清盤。   英國人借唔借比你,很看Credibility。要靚? 當地有銀行戶口、再有信用卡、有小朋友visa、有親戚擔保、你香港有份工,有mortgage broker力薦,全部都可提高你Credibility(借貸力)。     香港人著重自己earning ability,但好少培養自己Credibility,錯的。銀行見你糧單靚行業好一借成千萬,成世儲唔到既數。如讀者無工做,當然最簡單是搵返份工,做夠6個月之後可以借。亦可自己做生意成立公司,不過董事就應該唔係自己啦,然後出糧比自己。用支票出糧夠六個月,再加其他佐證及解釋好成件事,銀行貸款照可做到,更精細的優質資訊在買樓003學習。另外提提一間樓轉了用途之後,其租金收入是可作買樓借貸用途的,厘印租約入數證明轉用途契三件事要齊。     留意,買樓是最後一個結果。但好多人係心急比人推去買左樓,之後先問返點借,那你能否如期complete deal就看你運數家底。     諗sir反而建議讀者間1600萬樓一拆二,係香港買兩間800萬樓。一黎800萬樓客路好的可轉做學生宿舍,都係買樓003業主收租關鍵課的精要內容,一間三房變1開5,每間租6000,那租值就由18k提升至30k。讀者買兩間三房一間付50%首期400萬,另一間八成上160萬,出資共(400+160) = 560萬,兩間收租60k而供(400+640)/259 ~ 40K。即560萬資金付出月月正現金流收60K-40K=20K,分段買完兩間樓仲淨1600-280-560 = 760萬。   760萬如需要,付150萬首期買間300萬市值英國樓,在非London的城市大把選擇。留意賣樓再買兩間香港同一間英國樓,逐步來的,亦要建構好自己借貸力才逐間分段買平均買入價。最後淨500萬,可將240萬投入債基或直債收息。債基不保本,但每月派息達10%-15%年息,方案在收息101,同學除了學習買乜最緊要係學懂點處理出入時機及獲諗sir走勢文章跟進。全香港會按公司債、新興債、英國國債、高評級公司債、垃圾債分類咁去解說走勢既人,應該得諗sir自己一個人做。其他叻人就教你炒股票,佢地人數大把。 […]

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點先賣樓賣得貴? 利用期權小本捕捉爆邊市 #2106

昨天談到讀者除了利用債基收息外,太太要準備借貸力,要確保保險買得正確,1600萬紅磡樓點貴賣走? 亦可運用期權去捕捉近日的升市 各類知識,不妨由筆者略講一二,助大家選擇由何處入門。   太太要準備借貸力 老婆唔做野,都可以開公司出番糧比佢,而家有間公司合法避稅的方案多著,因首200萬盈利利得稅只8.25%,比薪俸稅17%平一半。當然唔係自己做董事開間公司再開公司戶,就咁出糧比自己。先講董事唔會老婆、或老公做翻。另外出糧比自己係用支票,但只六個月出糧支票影印本係唔夠力的。即假設40000月入,為老婆建構返40000/10000*50%*2.59 = 520萬借貸力方便買樓,不會簡單至用公司票開六張40000蚊,銀行就會借520萬比你。如果得,就唔會有人上會撻Q~   銀行會對你公司查冊,明白誰是董事誰是股東。另外份工未做夠半年,銀行係唔會批LOAN。所以係如想10月借錢,份工最遲3月要開始打。當然間公司同業務要實則去做(例如網上賣1-2次野),不要存心騙貸。   1600萬紅磡樓點先賣得貴? 1600萬樓同意而家唔易賣,不過2500萬樓上仲難,1600萬勉強還可。若純投資,論升幅及向下防守性,600-1000萬樓更佳(按揭政策利好)。當然你錢多唔想浪費自己名而買間太便宜既樓,那又另一回事。   既然讀者提過想賣,那就1600萬沽走拆兩間吧,分注總好過一注大,可「揸一賣一」更靈活。但點先將間樓賣到好價? 那就要marketing上身,由macro-marketing同mirco-marketing去做。Macro-marketing要創造客觀事實,叻既經紀會拎成村生客做「睇樓團」,睇低層樓令低層業主心雄,叫起個價佢。叻既經紀會趁市好做起低層樓個價,例如將底層做到中層個價,那中層業主得知底層成交後自己只加少少(例如1%價),中層個盤即變筍盤,咁就好易一炮做哂兩間。呢個世界總有人有計,你細心聽下經紀帶左咩人黎睇你間樓。   當然,做底層樓業主成日慘,常為人作嫁衣裳。   至於Mirco-marketing,見於短兵相接,例如試票一下。例如有些人試票,永遠只拎一張票。但有些人去搵業主試之前,已叫買家用最大或最細價開定兩張票,又或者一張寫明「不多於幾多錢」既加簽票。睇人眉頭眼額,思路因對家行為而隨即轉變,為Mirco-marketing的精隨。   當然在回調市將完之際,有些走甩左筍盤但又心急買想追價既人,常成為業主的「點心」。2020年5月初,就係呢個市。個股市開始升,應無耐又有近似機會比業主。   確保保險買得正確 很多人,55歲人連仔都大埋先供儲蓄人壽,25歲想儲錢買樓但又做個十年PLAN,真人錯。無他,長年期儲蓄whole life單高佣是皇道。近月做開大陸單既經紀要轉返做roadshow開拓香港市場,大家要小心。   後生仔28,有200萬儲蓄人壽,加份醫療(可用住自願醫保那些),有1份500萬意外(意外好平的,一個月供百幾蚊已可買頗大),仲有budget買埋20-50萬危疾。已經夠   中佬48,係儲蓄人壽之上加份termlife,例如加300萬額。醫療要高級的,意外照keep。如果budget唔夠,有好的醫療不太用買危疾。其實冇遺傳病,一個月供2000保險已夠。當然你想用保險儲錢,那又可額外加。收息101課程都有回報唔錯既保險儲蓄計劃,出面經紀唔點sell個d。   用期權去捕捉本月內結束橫行市 現時騰訊的認購或認沽期權之引申波幅(IV)跌至頗低,同早兩日吉利的IV大過100%比,騰訊的期權更抵買,每手亦只100。留意呢個每手指期權,而期權一個option只12蚊,一手只1200。鑑於現時市況恆指在25000點爭持,投資人會否買入一對騰訊認購及認沽期權,只要7月內恆指決出結果無論是大升/大跌,你是但一隻(認購/認沽)期權都會大賺,而另一隻當然會變廢紙,但只都係一手輸1200蚊,而另一隻可3-10個開咁倍賺,要既條件唔難,就係現時橫行市要7月內結束及有明確方向。   long call/short以前用內銀既好,因為平,但內銀今浪未必係主角。新起既巴巴或者網易,期權金較貴,做唔盡以小博大既效果。騰訊沉寂了一排升市交左比網易同阿里巴巴,因此IV下跌,但其靜默不會持久,見上圖530元的騰訊CALL一手只12.55*100 = $1255元,騰訊正股升10蚊(大約升2%),隻期權大約升$4.70(先不考慮GAMMA值),那CALL一手由$12.55升到$18元水平,升30%!  至於520元7月PUT一手只11.60,槓桿大致相近,只要升或跌其中一邊出現,買對那邊期權價即大升,買錯的另一邊一手只輸$1200元左右,計埋都淨賺唔少。現時保歷加通道收窄,係時間看將出現的突破市。  

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28歲月入15萬持5物業收息10萬 #2091

你好諗sir,小弟有幸早幾年開始認識你,現為你忠實粉絲,閱讀你的個案分析後,在投資路上獲益良多。我真心感受到你雖為一個生意人,但為人慷慨,願意真誠為普羅大眾分享實用的財務知識。我知道諗sir你課程眾多,小弟希望你可介紹一下一些實用收息課程,助小弟盡快完成人生目標,為未來十年訂好計劃,製造每月十萬被動式收入,四十歲前可選擇退休生活,過自己嚮往的生活。     本人現在28歲,我還未出生時父母曾經風生水起,可惜用人不善,最後生意失敗。到我出生後,父母生活胼手胝足 ,沒有任何資產在手,一家幾口只能租住環境狹窄的公屋。所以我年少時已深感明白金錢的重要,為了減輕父母負擔,我高中開始已經自力更生,希望盡快賺錢,改善家中環境。        本人現從事小本生意,月入平均約15萬,收入尚算穩定。現扣除家用及開支後,每月約儲11萬。現希望諗sir指點迷津,透過債基及資產提升方案,在未來十年可產生每月十萬的被動式收入。      本人現有資產如下:  1)大西北2房單位,買入$540萬,市值 650萬,本人單名持有,承造6成按揭。每月供$14500,收租$15000。   2)港島細單位,買入600萬,市值680萬,未婚妻單名持有,承造8成按揭,每月供$20000,收租$17000  3)九龍區細單位,買入550萬,市值630萬,與朋友夾份持有各佔50%,朋友承造8成按揭,每月供$18000,每月收租$17000  4)甲級寫字樓,買入460萬,市值560萬,與朋友持有各佔50%,朋友承造4成按揭,每月供$7000,每月收租$13000   5)車位買入$110萬,市值$130萬,沒有按揭。     流動現金約$150萬,存放於高息按揭戶口內。    小弟將會換樓,目標把本人單名持有2房單位換入投資性較高的地區,心水啟德區2房單位。但希望做到高成數8成按揭,但知道啟德區現時2房得數間1000萬樓下,不知道能否成功換到。如啟德區2房高出1千萬,我就不能負擔,請問諗sir有其他更佳地區的2房單位值得投資嗎? 小弟都會陸續將現時持有的細單位,逐漸換為2房單位,明白間隔對物業價值最為重要。     另外,小弟都知道在香港生活,一生三宅是最基本的。但如果夫妻2人已用首置名額,可以如何再買入第三間物業,但不用付貴稅。我知道內部轉讓甩名可轉名給太太,但當中都牽涉要付稅及重新承造按揭問題,請問諗sir實際操作如何處理? 小弟為公司持有人,亦有定期每月自動轉帳出糧給自已及未婚妻,但請問銀行會完全根據每月出糧紀錄去計算借貸能力?是否需要提供公司每年財務報表給銀行批核?   最後,亦最為重要的問題,小弟持有的車位可隨時放賣,再加手上現金($280萬),希望透過債基槓桿原理下,長遠可達到每月十萬的被動式收入,目標本金穩定增長情況下年收15%息,扣除利息開支及雜費後,有12%息都非常滿意。小弟都親自去過數間銀行查詢,但感覺職員都是為佣金而銷售,現希望諗sir先簡單分析我的個案,之後再上諗sir課程,希望可以學習一套行之有效的理財方法,為未來十年人生定好計劃。     文章問題較多,感謝諗sir費神分析,期待你介紹課程內容,希望可盡快上堂跟你學習。謝謝!   answer: 人材是生意最大的變數,這個同意。筆者的分享未必如其他財經博客般精闢,不過揉合營商處世經驗,配合諗sir在銀行證券行按揭批核部的線眼,希望能把各人來信踏實及按實時情報處理。至於投資時機,計出黎比較合理。好似月初美股(DJI)跌近1900點前,其實在些債類ETF已暗升4天(見下圖),投資物的價格就是市場眾人用真錢作票投出來之結果,依此行事,最為準確。 啟德區單位唔係諗sir心水,很多經紀想upsell客由新界近同單位搬出九龍,啟德都是第一站。對經紀而言,啟德多吉盤,比起約業主盤睇啟德既吉樓易好多! 另外單位類型多,「呢個唔岩睇第二個」,令經紀易做。加埋將來有地鐵同九龍灣商貿區的概念,易推比客。最易match到既盤係大圍同將軍澳盤,客唔使點補錢可換到同埋搬出九龍,此為頗完美的sales idea。   然而啟德屬九龍城區之一,根據差館處年報,該區前兩年空置率超7%,比起全港平均3.8%高一倍。另外細單位供應天量,即A類型單位供應明顯多,此等單位現時較不受歡迎,易被酒店服務式住宅取代,能否消化到呢堆貨令該區業主處強勢位置叫起個價? 筆者存疑。由於為每區樓市作客觀評論的壓力好大,所以往後公開作的見解點到即止。   細個開始跑遠比在溫室學琴好,讀者年青有不俗收入,主因禍而得福。生意人要時刻擁流動資金,更可考慮每搵到300萬就用作買債或買樓首期,將成果縛起。不少老板財來由財去,原因一是沒利用流通性低的資產去分階段將勝利成果儲起,將個人理財同盤生意混為一體,實在不智。早年諗sir在銀行工作都遇到些頗有名聲的老闆,佢地轉營零售生意,之前開廠賺的錢就係獅子開個trust(信託),那錢就入了信託名而自己「淨身」。就當他日因董事責任而被人告,原先賺到既錢唔易嘔返出黎,仲可以set到個trust連仔女都revoke唔到,自己不幸早死仔女都可由trust出糧,自己早走了都唔使擔心。當然係獅子開個trust,無幾千萬港幣開黎都多餘,trust要管理費。但同一原理,可否先用樓同債縛起? 亦可將部份錢打去外地,始終做正行生意又開始做大,比人玩同收律師信難免,加上未來法治模式仍在討論之中,你一係返去打工免去大量責任,或者有卒幫你,兩者都無就要做足準備。   如他日生意能更上一層樓,到40時才考慮trust吧。不少保險經紀用傳承概念去sell客,都係近似上述信託之話述,不過保險功能同信託比差好遠。但諗sir唔想一篇文得罪埋保險經紀,所以都係簡單些答下讀者買乜。     首先諗sir想評論讀者喜同朋友夾份買樓既問題,雖可利用朋友既「人頭」去省下稅項,但會否他人因財失義既沒左朋友又被火燒連環船? 當年父親生意失敗,都因「人」不和。其實讀者30歲未到做到15萬平均月入都唔錯,可考慮「cut出一條線」買工廈,或者用個初心版private bank戶口去買債或REITs收息,cut出快線令你可爬頭加快進度,條件是你技術較好同架車夠靚「撞得起」。   甩名點慳稅同埋點做起老婆份糧諗sir唔多講啦,其實上述既論點如你明, 十年過後幫你慳過千萬。那又為何浪費大家時間撰文講買樓003課程內幾千蚊就學到既野?    港島680萬樓不太建議持有,港島區平均都升得較慢,這是中原城市香港分區指數講的,加上南區空置率急升至7.8%,有錢人已走那又何需咁多勞工屈在上環同柴灣既細單位? 車位今時賣走唔會後悔,反正無ssd可隨時再買。同埋130萬車位唔見係最靚個批,但最比得起車位租金係個股市點跌都唔會驚抄牌堆車主。因此雖不知車位在何地但估計應可放不悔。   放賣後返錢多200萬連同原280萬有480萬係手,物業在港有三個其中一個是商廈,廿幾歲仔乜都夠暫唔好加。由於生意繁重花時間研究股票不值得,用收息101教授之債券同REITs的組合利多於弊。好似匯豐的直債6%息,價位只在$102左右,可先學及吼價在$100之下買入,既有機賺價又可年收6%息,300萬(hkd)投入收息成18萬一年,被動收入15k/月。如熟練後再槓桿,銀行只借50%,利息當2%年息,即投入160萬都可有15k月入效果但要繳息160萬*2% = […]

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月入大減一半至25000,仍要苦供元朗三層樓? 收息及拆名轉逆轉勝? #2088

希望諗sir能解答問題,謝謝! 諗sir: 小弟睇左你嘅文章已久,亦有朋友係你嘅學生,想問有關現金流同債券基金投資問題。    小弟38歲任職航空公司,疫症前連OT約有35-38k,現在只得大約25k,預計要年尾到出年先會返到正常水平。    太太40歲任職印度成衣公司,原本US$5500一個月,但受疫情影響,4-6月只得US$1000,未知幾時會回復正常。    屋企由月入大約80k到現在只得大約33k。 開支方面,正常連供樓大約50k一個月,再加保險同旅行各100k一年。   由於有兩位小朋友分別4同6歲,呢方面開支基本上無得減少。現已申請自住樓還息不還本一年,減省每月約9k開支。暫時無得去旅行,可又慳到呢方面嘅開支。    資產方面,小弟可叫做一生三宅進行中,只係仲有排供。小弟啲樓都係諗sir不太建議既元朗區,但買左多年同埋係自己第一桶金嘅地方,有啲情意結,宜家換貨亦有困難。    單位A,天水圍未補地價居屋,父母細佬自住中,同爸爸長命契聯名持有,年少無知要用單名持貨。錢係我同細佬一人一半,已供滿,估價約4.2M。要到父母百年歸老先會處理。    單位B,元朗市中心25年樓細屋苑3房自住樓連一個車位,太太單名,單位估價約7.2M,車位約1.4M,一齊上會欠3.8M,供15.5k,車位收租2.5k。會自住到搬到4房之後再出租。已做還息不還本一年,現供7k。    單位C,元朗大馬路30年單支樓,細佬單名,實際權益全數屬於我,估價約4.5M,欠2M,供8.2k,管理費1k,因為十分殘舊,只收租8k。市價租金約11k。現有租客唔搬會繼續出租,租客搬走會考慮大翻新再出租,之前預計25萬。有機會留返同太太退休時住。已做還息不還本一年,現供4k。    單位D,元朗市行10分鐘11年樓屋苑4房連車位,媽媽單名,實際權益我同媽媽一人一半,我係聯名借貸人,單位估價約9M,車位約1.2M,一齊上會欠4.6M,媽媽半職收入8k,供18.3k,管理費3.3k,單位收租17.8k,車位收租2.7k。單位會係大仔升中,約6年後收回自住。已做還息不還本半年,現供8.5k。    單位E,日本難波樓,900萬日圓買入,現約1000萬日圓,無按揭,淨租金收入3.5萬日圓。因買之前無做足功課,未知轉換租客同當中嘅室內維修費用高昂,蠶食租金幅度太大,有意輸少當贏,如賣出約收回港幣60萬。 兩個收租物業都因加按導至有少量負現金流,小弟心態係當賺左本金同銀紙貶值,物業長遠比較保值。還息不還本暫可帶來正現金流以幫補減少嘅收入。    小弟慶幸10多年前大學畢業就開始買樓,免強都叫做有3個單位。但因之前非常進取,加按夠錢就買,樓市升值loop loop loop大法。可惜入錯行令人工升幅不太理想,所以現在現金流非常不足,流動現金只得20萬,可賣股票30萬(股票輪多贏少)。 眼見本人同太太可以加人工嘅機會不大,現希望改善現金儲備到0.8-1M放係deposit link收息。其餘就買債基或直債收息,希望可以有8-10k利息收入。    原有打算將自住樓同車位拆開再賣掉車位,可惜太太近期收入大減,要等到正常後有齊入息証明才可行動。之後亦計劃將媽媽的單位同車位作相同做法。同樣因本人收入大減變得行不通。 現在可以做嘅就係試放日本樓吐現60萬,再等太太收入正常化,賣車位吐現140萬。預計收回200百萬現金,再作新的資產配置。 希望諗sir指教一下,我個計劃可行嗎?有無更加可行嘅方案? 長文同比較複雜,希望諗sir可以解答一下!成功吐現後一定報讀諗sir收息班! P.S. 全部收租物業都有用租約加大借貸額。    answer: 此個案反映平民如一畢業就行儲樓呢條樓,最博咁槓,level升盡可以係咩樣? 即係打機咁係起始選魔法師,呢篇文就好似攻略咁話定你知,點齊所有技能後你主角輸出可以有幾大?   現時單位面值: 約2800萬hkd,按揭結欠: 1000萬,現金50萬左右。咁以一個月入3-4萬既人而言,佢同事可能都估唔到佢已「羸」了個細六合彩係手: 1800萬淨值   點都好「阿主角」都算叻仔,如果佢貪過龍諗住成世炒股票唔努力返工,個種角色九死一生。佢股票方面蟹緊貨,樓賺左千八萬,咁大家話見到讀者呢類case多? 定係10萬炒到1800個既case多呢?   當然而家面對困局,人要長期掂要識「轉賭」,或你可先認為是不斷調整手上策略。現時工資大跌,不少人似讀者咁唔可隨便轉按「甩名」或重整物業組合,按現金出黎更加難諗。按唔到手上現金又無,可以點做呢?   首先要讓自己面對市跌,都唔可以輸超過500萬。有錢既人,正手出牌是向下諗,即係先諗防止咪輸咁多。窮人簡單。向上諗,除了坐監或失去家人或破產是更壞要避免之外,大把方法可以試。   […]

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學生宿舍去double租金及債券收息搬大三房 #2083

諗SIR, 你好,本人於早前上了買樓003 (TELY66),得益不少。本人有以下問題,希望得到諗SIR既寶貴意見。 本人和太太背景如下: 本人34歲,打工月入98K,名下有屯門站附近私樓屋苑兩房,樓齡32年,現欠銀行3.6M,估值約5M,由本人母親居住。 太太33歲,打工月入98K,名下有沙田已補居屋三房,樓齡35年,現欠銀行4.2M,估值約6M,自住。 現金有0.6M,月儲100K-120K。   本人在下年年中有個計劃: 一)  2021年中,現金應有0.6M+12×0.1M=1.8M 二) 先以約7M賣出沙田居屋三房,資金回7M-4.2M=2.8M 三) 再用太太名以約9M八按買三房做學生宿社(估每月收$6K x 5) / 約7M九按買新界三房做學生宿社(估每月收$5K x 5) / 約9M八按買九龍兩房自住 / 約9M八按買奧運兩房兩房自住。現金餘1.8M+2.8M-1.8M = 2.8M – 太太借貸力餘98000/20000*2.59*0.7 -7.2M= 1.7M,如果以月租11,000租出屯門樓,太太連約成交以6M四按 (借2.4M)買本人單位,之後俾留番俾母親居住。太太借貸力為1.7M+11000/20000*2.59*0.7 = 2.7M >2.4M,即要補1.2M現金。現金餘2.8M-1.2M = 1.7M。 – 再儲多半年錢,再用本人名買九龍區兩房自住(如已買學生宿社)或買學生宿社(如已買兩房自住)   問題 一)  計劃是否可行定方向全錯? 二)  本人可否同母親簽租約?定要搵親戚幫手? 三)  請問9M預算,有無其他好介紹? 四)  如有幸一生三宅後,應否再儲錢買香港樓定投資直債?   希望賜覆!!! 平凡打工仔上(tel: 933x xxxx)   answer: […]

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賣走太古城間樓移民 #2073

本人47,月入75000,太太43,月入90000.兩個小孩(年齡:8,5)。太古三房現值聯名1300萬.尚欠350萬(五個人住,想住大d)。現金300萬,債券加股票etf 70萬   objective: 三年/五年後移民退休。每月50000被動收入,應該買多一層樓收租,or 賣左現樓,再買一層1600萬大d 嘅太古樓望長遠有upside?   answer: 太古城1600萬既樓沒upside。唔關政治因素,你都知本blog主談萬惡的金錢,屬實事求事的blog。   香港開埠至今百幾年,然而廣州從三國時代已有記載,當時孫權平定嶺南,為討好百姓定期在廣州派米,讓信廣而佈之,這是五羊城為什麼同叫廣州的其一說法。當然網上有更奇幻的解說,如你有睇過「火星男孩」的各種解說,或會有另類觀點。   點都好,為什麼近百年多左個「香港」? 結合近年政策歸類三大支柱: a與大陸不同的法制 b低稅 c資金自由進出及縛定美元   而家法制稍為改下,各位打工仔就當有諗法,那又如何? 畢竟錢是有限而移民外地有又有否能力重頭黎過? 大家好好考量。你估咁多人真係好似哈里咁有型? 由英國移民加拿大仲住大屋? 過住王子咁既生活咩? 你不如發夢自己係下個火星人轉世仲好啦。   所以香港$500-$1500萬樓仍然企硬,無論多緊條法例或者少緊一條,都唔變。至於大劉會唔會好似上次咁黎過司法覆核呢? 我相信唔會。細劉就剛再於英國增持。5月23日有報導,香港富豪劉鑾雄的弟弟劉鑾鴻出手英国。通過其控制的香港利福集團( Lifestyle Intenational),大量買入英國大型商業地產公司Land Securities的股票。   留意,諗sir唔係話全部樓唔跌,不過持市值500-1500萬樓既平民你放心,香港樓市從2012開始已斷層,可以一類樓升而另一類跌的。 好多買開直債既人都唔知,大劉既利福集團( Lifestyle Intenational)係有直債既,2022年10月之前都未有直債到期,所以買(2022/oct)之前到期既債令違約率降低。剛好利福2022/oct之前到期的直債有市面有渠道取到,美金債有4.6%派息算唔錯,不過買緊係唔再買大劉啦,人地忙緊去其他國家。   只想提出投資概念: 各地政治風險大增而聯儲局或將利率壓至負數之時,持有到期保本又保證有4-5%的高評級直債最為妥當。好似煤氣直債諗sir之前拍片講過,2020年3年不跌仲要升因為smart money一知美國要長時間低息就將2-3%又唔會點出事既公司債狂炒上。誠然煤氣升極都係幾個百份點,想趁市場今年炒負利率加上買入到期保本的直債,穩定收住息咁賺價? 收息103同學可在會員片[債市心電圖- 名門望族」當中獲得啟示,然後去再助教GARY去跟進實行,得知我地認為有得諗既bond list。   讀者1600萬預算,寧願要兩間800萬。做按揭又可盡些,又好租些,更唔會一野比一個租客玩死收唔到租。買1600萬樓如自住50%首期即800萬,攤兩間黎買只需80萬一間可九成上會,兩間只需160萬首期。咁當然係留cash係身邊用小點首期為上算。   1300萬樓不如賣走去補間細,然後自己租新三房。1300萬樓最唔好按,按只到5成得650-350=300現金太少,亦即太多樓價升幅困在樓內,錢就要留係香港沒隨時拎走之選擇權。叔而賣樓即返950萬,可將其中300萬拎去做新樓首期,港島細三房應買到亦可搬去九龍新盤住大三房。更好是買新樓後淨650萬,連同手上現金、債券加股票、ETF370萬,共計1020萬,可配在直債、基金、這些不依賴香港或美國交易所上市的投資物,更可隨時射倉走到時讀者不會因移民而難把舊投資物賣走或影響收息。   直債用咩係收息101再談,而103舊生更有債市心電圖更新資訊,未槓前直債大都有4-5%年息而讀者將1020萬當中480萬投入,不槓桿都收息2萬/月。另外200萬何不利用海外戶口入手新加坡或英國的REITs? 好似British Land(BLND),雖同匯豐一樣最近一期唔派,不過平常息率都有6.5%左右。最後是添200萬入美國國債為主的B餐,派息12%,或可因上調槓桿而派息更高。點都好債基個200萬都係派2萬/月。三樣野加埋肯定過5萬/月,更重要是可很快就調入調走,還有超過100萬CASH比讀者用下。相反港股及美股除了不保證派息,波動亦高。一個良好的理財建議唔係只叫你買入賣出,而是能經得起大跌市考驗,又有流通性又可環球調撥,抵押力高的方案。本blog把握時間為你談此等建議,而唔係浪費有錢人僅餘窗口談什麼升跌? 

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