時間有限、水浸眼眉的中年人#920

Dear 諗sir, 拜讀了您的「收息論」,獲益良多,現有問題想不通,請賜教。 本人48歳,太太38。我工作隱定,月薪7萬左右。太太在私人機構任職工程師,月薪5萬左右。我們沒有兒女。 現自住物業約500萬,欠銀行130萬,20年屯門樓3房。另有出租物業,現值630萬左右,欠銀行340萬,每月收租約萬三,好租客,是公司客,2年屯門樓2房。   兩人有齊人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險。手上沒現金,但有七十萬股票基金。 請問諗sir,我們應否再買第三層樓?因之前2層樓只是上了我的名,所以若買第三層,會只上我太太的名。這會否因而限制了可借貸的金額?可買什麼區域的樓?其實想住近太太家人,她家人住油麻地。 謝謝指教 Koala 仔   answer: Koala仔都48歲啦。沒現金(在兩人家庭、月入12萬之情況下)、持有一層租務回報低既樓、供齊「人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險」但無留錢比自己、買入筆者很少提及的股票基金。   由於不是筆者學生、未能詳答。前天在homeblogger書展已道出要將各課程內容「加料」之目標。書展圓滿結束,先謝各位蒞臨!   48歲人只得一項資產收租(屯門2房)、預計還按揭及雜費後月正現金流只為千餘元,手上亦只得幾十萬可作變法。若公司未能在55-60歲退休後提供長糧,莫非靠個幾份人壽儲蓄單養Koala仔過世? 何況太太40未夠,若諗埋太太個份就真係要….. 已在前一個案#918提及保險於理財上的局限性,基本上在未來銀紙內含值必貶既格局之下,什麼年金同儲蓄保在保障上只聊勝於無 屯門2房市值630萬收租$13000,回報率為13000*12/6.3mil = 2.4%。若讀者銀根鬆動,將間樓平租比好租客不成問題。但由於時間有限、洗費(估計)太多、請讀者將此物業換作租務由報為(至少)9%的套房作中期目標。 短期不應諗買樓、而應趁高將自己先住樓加按。阿大哥最大鑊既問題唔係借唔到、而係手上無錢。而公司倒閉通常都唔係無fixed asset,而係liquidity太低。加上只有一堆十幾年後先收到既應收賬(Receivable) – 低功效保險plan。 自住樓按爆八成,做好一拆二。可套資金500*80% * 130 = 270萬。呢舊錢作收息、逐部買入債基收12-15%、即月收$27000-32000、收番1-2年即可夠首期再置業。 筆者關於股票基金、在堂上會授予看法、助大家避免不少理財陷井。而讀者大把野未執好。唔好將70萬再放股票基金。當然要再詳細睇而家賺定蝕才能慢慢訂好進退策略 如果看倌手上無閒錢、請合理地縮減不必要的保險、或要買得更精明 回應讀者能可買第三層樓、其實佢借貸力高令佢再買樓不難、而太太單名買係照樣做到的。夫婦借貸力為(70000+50000)/10000*2.59*50% = 15.5mil,現借貸比率為(130+340)/1550 = 30%。太太買樓可比20%首期(能否九成上要再看情況),係借係唔難既情況下,要考慮反而是有否20%樓價作首期 先謝讀者提供想法,肯定對各人都有所裨益 香港、依然很多人「係好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。」此為#458案主對自己之形容,詳見#458「窮中產如何上流?」  

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無奈樓市高位的小天地部署#917

諗SIR,你好! 小弟曾報讀收息101, 現有置業需要但無奈樓市高位, 想問問諗SIR意見: 本人現況: 年紀: 30歲, 月入: 120K  女友月入: 42K, 現金: 3.3M   女友之前幸得諗SIR指點, 在一年前以單人名義購入沙田一細單位,作為她和她家人租大單位對沖之用, 單位已有顯著升幅, 在此先謝過諗SIR! 我和女友現和自己家人同住,想搬出來建立自己的小天地, 現正考慮以下方案: 1. 因有感 400萬以下單位已升值太多及按揭成數問題, 所以覺得有能力的話應購入600萬以上單位, 而港島區地點較保值亦方面返工, 正考慮用750萬購入西半山單位, 但就會用盡所有 cash……  2. 用3.3M cash 收息, 用利息再加少少錢租樓. 但就係賭樓市不會再升或平穩, 一定要跌先有著數. 另女友亦希望有安樂蝸….   購入細價單位再雙租, 但同一問題就係女友希望有安樂蝸… 不過當然, 如果理性上呢個先係最佳方案, 她亦會接受的 4. 因地產商近來多細單位推出, 正考慮在沙田或大圍用西區2房價錢購入3房2廁單位, 因覺得將來3房單位會短缺, 若樓市真的下跌自己亦足夠住10年8載,唔需要為將來家庭需要換大單位 諗SIR可否就小弟的個案給我一些建議呢? 謝謝!   ANSWER: 星期六在旺角麥花臣室內場有筆者的簽名新書<樓市雙租族>優惠價發售。活動時間為上午11時至晚上8時 詳情: http://www.homebloggerhk.com/bookfair/ 答讀者呢類個案真係好危險,因又會惹來一陣責難之聲。話點解個個學員都咁有錢又月入10萬咁!!。正所謂乜類型既文章就吸引乜人黎睇,筆者沒能力選擇讀者,只有讀者選擇睇唔睇本網文章既可能。此案令筆者想起早前和朋友的一番對話,朋友說「為愛兒返學之便、租九龍塘新淨兩房、月租只$22000感覺好抵!」有感如此、因香港樓打從中價位的就有頗位的租務回報,一個理性的投資人、不應用1000萬買入只需$25000/月就可以租到既樓房、而此單位租務回報只3%。   高價位的香港樓、情況更差。基本上買佢同買古董花樽無異。不求息口、只求奢侈品有日爆炸式的價漲,及自身的榮耀感加上與有錢佬為鄰的良好感覺。當然唔係話豪宅因租務回報低而唔值買、但買得既好應係手上既錢多到洗唔哂。讀者及筆者當然未到此層次,如今讀者已用「雙租族」之法成功為家人搬大屋、今次想自己同女友搬出黎住好應用同一方法。   若自己買樓住,計及700萬樓需印花稅$262,000,已夠交租成年。所以在此按揭收緊既情勢之下、買租務回報高既舊樓收租去對沖自己租新樓所付的租金是必要的。租新樓住有幾個誘因: 1. 傢俱全新、任你損耗 2. 管理費業主比。計及而家新樓管理費成3.7/呎,三房單位每月交$2500已是必然。即新樓業主的實質租務回報遠低於用租值所計算得出的 3. 新樓收租為最多供應既一刻、大把單位任你睇住人壓價   當然,如閣下買既新樓係有獨立電梯間既天鑄,咁又另作別論。 所以讀者應再出同一招,在課堂選取十大跑贏屋苑當中合自己區份的、入手後再租比人。租金收入加上收息所得已夠cover佢係西半山租乜乜居既兩房有餘。用盡現金的投資幾乎永不應作的、讀者用「細樓養大屋」亦不怕自己失去未來樓市失幅。婚前不應有買間樓打算住十年八載既想法、尤其讀者有能力。到時錢多左市又回調返再經歷結婚同生仔兩大人生環節、想法會係完全另一回事。   自己有錢、或用女友的330萬收息津貼租樓見好充裕。後生仔可冒少少風險買債基、300萬收息10-12%即月收$25000-30000。錢夠多可因應103所授放入適當市場,對沖風險。或主動用ETF消除一部份風險。若完全唔可以蝕、入手直債亦可以。現時資金未夠500萬只能作8-10%的保本收息、而流動資金夠500-700萬即可作保本而又15%的收息、此為讀者中期應努力邁進之格局。   近日關於樓宇既新聞有維修商因圍標而遭檢控、屋苑管理商因收取過高管理費而被小業主控訴。香港而家已陷入惡性循環。人材流失令生產力向下、生意額減少令人想做一筆過呃到盡既生意、負面消息令人材再流失。那樓價會否因此而走入長期下降軌? 要知時代洪流是美國將貨幣稀釋而享有餘暉,世界重心將重回最大陸地版塊即歐亞大陸。美國搞小動作阻止俄羅斯同西歐結盟、加上用日本能否拉扯中、俄合作關係將決定美國距離讓出「世界一哥」既時間仲有幾耐。大家活在此背景時代、揸錢既人最蝕底、擁有資產既人仲可因土地兼併而享有亂世前最後一次膨脹潮。

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有錢怎用才可享受下半世?#911

您好,   剛上完收息101, 很滿意堂上所教授的資訊, 亦準備執行, 但有幾個問題想問清楚。我今年35歲,之前份工月入$30000,太太同月入,每月只能儲$15000。有幸懂一些期權操作、早前4-7月利用港交所期權做對了方向、賺得600萬。現怎作部署? 1. 是否所有債基方案不會影響日後買樓的按揭上限, 及不會入TU? 如果我準備買樓, 需要停止債基方案的投資令按揭借得更多嗎?   2. 另外, 債基方案或5年double保險方案, 銀行會不會根據薪金收入而作審批? 如會的話, 入息大約30000, 可借多少?   3. 面對美國可能在2015年年尾或下年年頭加息, 如已持有債基,會否因加息而虧損?   在堂上得到不少資訊,方法新穎而每樣都想試下! 債基、直債、保險、我應該做邊樣好?   4. 已落訂10萬希望買入屯門置樂花園附近400萬樓房,由於剛辭職、諗住full paid層樓收租、你應為好嗎? 謝謝!   ANSWER: 先恭喜讀者,筆者自己對期權操作不熟悉、不過要在股票市場賺得600萬,確實不為易事。筆者在落堂後與讀者交流了一會,給了少許個人意見,認為將600萬合理定應用,平食大家樂有望夠半世人用。究竟此推算何來?   在文章介紹了債基、現金流產出率為12-15%。即只要你有一百萬,產出一年120,000是正常的。至於間套房、依2015看產出率約為10%(已扣差餉及雜費)。直債要看融資的成本為多少、但8%是存在的、更是到期保本。那就當一個人將600萬平放於以上3個投資案,債基部份為200萬*12% = 年240,000、間套房為200萬*10%即一年收200,000。3最後直債8%、即投入200萬年收$160,000。那600萬一年共收240,000+200,000+160,000 = $600,000。即每月$50000收入,已早過不少人的月入、就咁睇每月有$50000糧、捱成世都可以。不過睇埋香港在1999年至今的通賬為年度化11%(另文有提及)、而20年過來$50000的購買力若情況不佳會貶淨一半。即35歲人都55歲只可每月得$25000之洗費。   這要提一提樓的好處。買樓收租所產出之正現金流可隨通賬升及跌、雖很難和同賬同步但勉強在近似水平,這減輕了通賬侵蝕購買力的情況,亦是債基同直債都不能給的。   作為香港人、不好將賺價的投資放在首位。這一變二、二再變四然後發達的機遇唔係咁容易遇上。正如本案讀者,大家睇佢好傻咁諗住將贏返黎既600萬當中400投入買樓、其實佢參透了<大時代>中股票必勝法之其一心法:「及早離去」。正所謂「長賭必輸」、亦有人日日發夢想中六合彩、但其實更考工夫是萬一錢到手、投資人究竟有冇能力保存財富及運用去幫家人擁有平穩的生活。   回答讀者問債基方案不會影響日後買樓的按揭上限,已幾次問過銀行朋友、說不會影響。當然錢係銀行借出黎、決定權始終係銀行那裡。另外早幾日有人問係銀行借p-loan再問同一銀行執行債基方案,會唔會有影響? 答案是會的。因為借p-loan時會問借貸人用途如何。若寫投資(investment)、一般不會批准。但若投資人用其他原因搞了幾十萬出黎、然後又同近似銀碼短期內在同一銀行買債基、那令職員太難做、真係有錢都唔敢賺。   最後是保險方案。綜觀保險方案能提供保障(protection)與投資(investment)兩大功能、而兩大功能是不可共存的。坊間為了銷售原因才將沒用的保險解作保障與投資俱佳。所以回報好的保險一般沒保障功能、即保額低。所以對投保人的職業及健康情況不怎要求。最後予讀者的答覆是,用無年期的債基作試水收息為佳、收半年息見效果不錯才進化直債、保險。至於樓房、讀者在上畢課程後已有全新想法、根據佢講會撻訂及看更高回報的套房投資。

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租樓定買樓(2015篇)

諗sir,   已讀過買樓及收息課,但未決定點去運用手上有限的資金。煩請指點迷津。 本人35歲,為專業人士,月入十二萬,每年按公務員加薪,來年有機會升職加薪。先生人工只有兩萬,我們有一個兩歲的女兒。 本人理財能力不濟,雖高薪但只有若 3-4 M資產,如下。 -現金放mortgage link account (~2%) : 100萬 -其他現金/ibond ~ 10萬 -月供基金,2016 三月 mature,預計有 60-70 萬 -RMB fixed deposit (~4%): 今年十月到期: 若港幣60萬 -股票(盈富,領匯): 50萬 -schroeder asian asset income fund (AUD): 40000 (AUD) (22萬HKD) (每月有息收若澳幣220-230) -屯門兩房單位 (本人單名) 2014 以300 萬買入,現估值400萬. 按九成 (Hibor, ~2%). 出租$9000 (月供~10000 管理費750 差餉 200/month (approx) –> negative […]

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脫離DAYDAY做十四個鐘成隻積既生活#904

諗SIR,   本人已完成買樓及收息101, 103,覺相逢恨晚,如可一早向你學習,就不會日做夜日做DAYDAY做十四個鐘成隻積咁仍是個窮中產,經過調整,有以下策略,希望諗SIR可給予意見:   本人及丈夫同為35歳,新婚,想要小朋友,故希望轉住三房   資產如下: 東涌二房私樓市值620萬, 2010年買欠款280萬 (老公名,月供13000) 黃大仙未補地價二房居屋市值360萬,2012 年買,欠224萬 (用媽咪名買,現由媽咪居住, 月供約12000) 持有股票IBOND國債等約共90萬 (四五年前平價入大藍籌,今日跌市1000點仍是賺,但都驚驚地) 101保險基金20萬 (聽諗SIR意見後,已取出部分) 現金約40萬 債基約22萬人民幣 註: 本人未曾用本名買樓,仍可享首次9成置業優惠   月入: 本人及丈夫均為公務員,扣MPF後各約為8萬收入,約共16萬多,由於仍在進修,扣除供樓家用各類開支後,每月儲蓄本人為四萬,老公三萬   本人計劃出售東涌單位,應可賺三百多萬,繼而在屯門買一550萬三房,8成按揭,自住。另用老公名買土瓜灣600萬以下二房私樓出租,8成按揭。首先完成三宅目標。   由於有感現金受通脹蠶食,故希望先買樓,後再儲蓄買債基,增加現金流,最後再買直債,分散投資,未知是否好策略,希望諗SIR能指教指教。 answer: 知道讀者獲得新知識後修改自己策略,很是安慰,見面後起碼提起步前行。首個理財目標,相信係終止日做夜日做DAYDAY做十四個鐘成隻積咁既生活。要成此事起碼被動收入等於現時每月支出,即16-7 = 9萬。計及提及兩間樓都不太值錢加上資金只約160萬,要有心理預備距離財務自由很遠。理財進度亦與收入水平不成正比。各位月入較低既朋友,只要控制洗費及計劃得宜,生活質素比你老闆好不成問題。   首先要comment應否賣走自住樓再爆seed去完成一生三宅此問題。解說要計借貸力會否用過六成。夫婦兩人借貸力為(80000+80000)/10000*2.59*50% = 20.72mil。若買屯門樓要借420萬、加上土瓜灣再借420萬,加埋媽媽居屋欠224萬,家庭總結欠為(420+420+224)/2072 = 51%,在旺市下持貨仍屬安全水平。但留意完成三宅後讀者每月被動收入都在低水平、因只有一間樓收租,真要比心機再儲錢才有機產出9萬月被動收入。   買樓對公事繁忙既讀者應是好選擇,應再微調至先買一間然後隔年考慮再買。這就算第一間買貴第二間都可「溝淡」。買股買樓,都應當如此。其實放賣樓都有近似策略,這有機會大家再面談。另外買樓是蠢方法,一味只靠通賬去貶走債務令自己富起來、此法成功率高但亦最花時間。市場上有不少「叻仔」,希望靠鑽研股票或簡單至問number就希望因而致富。只好說筆者從事銀行多年,見股市專收「叻仔」。留意大智若愚、筆者自己亦可說是千錘百鍊(起碼打工個陣見過1000個客、其實都唔叫好多)、最後將理財心得集合成為第一本著作<樓換樓>、而第二本先係<收息論>。   係完成第一間樓之買入後、有淨錢應入手債基。即放東涌樓回約370萬、當中先用約130萬作首期入手三房。淨低220萬(因要再減約20萬雜費唔計裝修),可投入債基收息12-15%,即月產出$27500-22000,將其儲起1-2年,儲多40-50應夠再買下間樓的雜費、或一路儲一邊找尋更高效率的收息方法、有望5年後將被動收入提高至50000水平,但由於個人洗費大加上要養老人家所以要短時間令自己脫離DAYDAY做十四個鐘成隻積既生活比較難一點。另外未生小朋友夫婦已用9萬一個月、現時供樓頂多佔25000,那其餘洗費有興趣探究一下。   至於直債,需要的是資金而可提供保本又收15%息之法門,可惜正因為讀者是人工高而手上資金弱,所以呢個方法行唔通。先利用自己高借貸力的優勢由買樓入手是行對路。經過2年之後、再習正確的分散投資方法未為遲。留意太多人認為分散投資就係「樣樣買D」,其實要令分散投資站在efficient frontier,要經過更周詳的考慮。有時間看倌可先google一下。  

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投資海外物業、人民幣債基、一生三宅#836

諗sir, 你好,我睇咗你兩本著作「樓換樓」及「收息論」後,已經上了收息班。我情況如下: 銀行員工一名,31歲,未婚,月入43k ,兼職8k。   每月供樓7k,儲蓄3 k,強積金2 k,保險2 k,基金1 k,每月儲蓄20k(2015年將以12個月形式清還稅貸,及後亦打算以同樣形式儲錢),現金60k。 2008年買入荔欣苑有未補地價居屋, 1.2m,市值約3-4m左右,餘下按揭580 K。因未補地價,所以知道冇得加按。   小妹早年去了工作假期一年,一直以來只用最著重積儲,沒有任何投資。 小妹借貸力為(43k+6k)x2.59/10000×0.5=6m-1 m=5 m (稅貸), 但礙於已有一未補地價居屋,加上在銀行工作,若要合法買入第二幢物業用作出租,需付五成首期。   因此2015年年初借了245 k 稅貸,買入一個在墨爾本的樓花AUD429K,付10%首期,AUD43 K(約HKD258K)。2016年尾/2017年頭落成後需付10%/20%,餘下的將以按揭供款。發展商提供頭一年5%保證租金,並需繳付租金之8%為管理費用。   2015年2月,上完收息堂後去銀行查詢,由於早前之資金一直以每季買入人民幣方式儲下,並未有打算在現時最低價沽出。銀行之人民幣債基只有3-4%回報,因此買入了股票債劵基金,人民幣100 k 。 於2006年向保險公司買了一個供6儲10的計劃,將於今年101取得500 K資金。有如下想法: 1. 用以清還未補地價居屋按揭,不過若不能加按,實無必要 2. 300 K買入債基收息 3. 100 K買入外幣掛勾以支付2017年之10%/20%物業餘額 4. 100 K買入保險double方案 以2-3之方便運用500K好嗎? 如何可完成一生三宅? 盼望諗sir 的良方。    ANSWER: 筆者自己理解,讀者而家係用每月$20000去還緊稅貸,借貸力應為(43000+6000-20000)/10000*2.59*40% = 29000/10000*40%*2.59 = 3mil。同讀者計到既5mil借貸力有頗大出入,原因如下: 借稅貸其實好浪費借貸力的,稅貸可以借到50-100萬都唔係難,但攤還期最長只8年,不及樓房係符合一些情況可達30年咁耐。所以樓咁多人出咁多錢買係正常的,你睇下香港有咩抵押品可以比你按足30年。讀者借左幾十萬買樓,稅貸仲比私貸攤還年期短,只兩年,所以每月供緊成兩萬銀,呢類數要由收入中扣除而不應單係有廿萬私貸就扣廿萬借貸力。運用手則在5月買樓001解說。 在現今新按揭措施第二物業不能去到凡成上會,只可六成而借貸比率有調低,筆者因此制作了個綜合表去解說一個買住宅樓既人究竟可以幾成上會? […]

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無端白事搵多四萬一個月#803

諗sir: 你好!本人35歲,月入約35K。太太同齡,新制公務員(沒有長俸),月入約80K。未有打算生孩子。 2010年初本人單名以2.6M並8成按揭購入觀塘區自住單位連車位(距今樓齡37年),月供約8K,現估值約5M,按揭結欠約1.8M(剛低於7成貸款額)。 – 夫婦二人每月支出丶保險及自住單位供款約35K。數月前本人單名向銀行申請私人貸款0.35M作備用,還款期5年月供約6.5K。我倆早年比較揮霍,置業後才認真儲蓄,現有現金儲備連私人貸款約1.9M,沒有其他負債丶投資或現金流。 – 另外本人父母(父親70歲,母親62歲)聯名擁有3伙已供滿物業,巿值分別約: 單位A-1.5M(樓齡36年、自用)丶 單位B-2.3M(樓齡38年丶父母自住)丶 及單位C-4.2M(樓齡約45年或以上丶出租8K但沒有租約)。 – 因我夫婦倆於來年初要準備本科考試,所以於半年後才實行以下頗為複雜的方案,此半年間現金儲備會再增加約0.4M: 方案:太太單名購入九龍灣區屋苑作出租用途,現價約5.5M,7成按揭,首期加雜項約1.9M,月供約14.5K,租金約16.5K。另外要求父母將單位A及單位B以直系親屬名義轉賣給本人,成交價聲稱為1.9M及2.0M,以避免檄交雙倍印花稅,母親再將半份單位C業權聲稱以2.0M轉賣給父親。 – 本人再清還全部私貸以通過壓力測試,並單名加按7成自住單位吐現約1.7M,月供即時增加至約13K。接著本人出資以母親名義(加上本人夫婦擔保)7成按揭購入沙田區市中心上車盤作出租用途,現價約4.2M,首期加雜項約1.4M,月供約11K,租金約12.5K。剩餘約0.35M現金儲備投入收息101課堂介紹的5年115%保險回報方案。一至二年後,我倆儲存應可回升至約1M,再出資0.3M至0.4M作裝修費將單位C作劏房(現階段父母不贊成此舉動),估計收回月租約25K,以作父母退休生活支出。 – 優點:計算租金收入後,每月供款多約3K即可達成一生三宅。並以沙田上車盤交換單位A及B,父母資產未有減少,亦達成減稅目的。將來若有其他投資機會(如直債或債券基金),可以將單位A及B加按作資本。 缺點:現金儲備即時耗盡。而且每月被動收入未能多於每月支出,未能真正達成財務自由。另外我倆要背負約10.5M的按揭,未知是否過於冒險? 煩請諗Sir賜教 ANSWER: – 踏入一月金融市場消息頻傳,希臘疑賴債加上新加坡坡紙變相眨值,美元走高而人民幣兌港元首現跌勢,或是踏入下一波行情之徵兆。此節美元不再持續下跌及反常走高、伴之而來的油價大跌、令美國可平價買入美金計價的石油,用平價能源再谷起已經升到18000點再無呎進的美國股市及經濟。美國佬出招果然精炒、再加上全世界採用美元、等於又多把倚天劍在手,欄路者斬。上星期沙地國王巧合地在油價暴跌之時離世、阿仔繼任,只好說劍下又多個亡魂。 – 德國好快要決定是否要維護歐元呢個護城河,定係放棄希臘呢個契細佬。老俄早年在中東留下不少腳毛、最尾被美國佬趕出此間,今次沙地人仕變動,令前景未能看通。今年好戲連場,今日的讀者個案正反映一個看畢本BLOG,好想作出多項投資行動的學生。 – 看畢個案,覺讀者稍為冒險。一個早年揮霍的人現時要幫屋企全部資產動大手術換黎換去,簡直令人心驚。在一拆二的處理上明顯未明白,做法錯亦不能避稅更會被追加。同很多個案一樣,讀者宜先計自己借貸力,為(35000+80000)/10000*50%*2.59 = 14.89mil。如真如讀者咁講自己先套自住樓再太太一間然後自己擔保阿媽一間,借貸為3.5mil+4.0mil+2.8mil = 10.3mil,用掉借貸力之10.3/14.89 = 70%,再加上讀者剛清ploan,而在001已習得信用卡及其他欠款分別減低借貸力為何,七除八扣之下,讀者在旺市用掉過多借貸力。萬一樓市下跌,加埋自己有1.9mil係手,可以頂約30%跌幅,最慘係想到時再買樓「溝淡」之前買落既貨已很難。 – 由於單位A、B係自用,都唔搞得。單位C確實是浪費的,一間供款市值4.2MIL的單位,建議先由此落手,做好收息收租兩事,收入可達….方法為: 1. 將單位加按至七成,報作自住,未觸發金管上限 2. 套現4.2MIL之70$即2.94MIL之後,44萬作投於DOUBLE保險計劃,另2.5MIL行收息堂債基方案 3. 44萬之DOUBLE保險計險將為自己5年後提供多44萬作買樓首期之用 4. 2.5MIL行債基收12-15%一年,即每月收將$29100 5. 借出2.94MIL供25年,月供$12677 6. 間屋可以做劏房,成4.2MIL既樓間四樓套房近必然、而所在地區應可月收$6000*4 = $24000 7. 當然七成樓出租要有野留意,已在課堂告知點解有人肯去冒險做及做好 8. 力按後讀者借貸力用掉2.94+1.8mil,即4.74mil,只佔借貸力約1/3。安全系數高 9. 成件事正現金流產出為+29100+24000-12677 = $40500。已經高過不少人成個月搵既錢 – 讀者修練好上面九陰真經之法,對放租及債基點處理已累實戰經驗,再去行下一步完成三宅未遲。留意方案未行已經覺複雜,那不如一步步慢慢黎。而家先35歲,唔使急。

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應否買新樓收租?#799

諗Sir, 你好。 已修讀你的著作<收息論>, <樓換樓>, 及已完成收息<101>, <103>課程。正準備報讀買樓<001>及<003>,但乃希望得到你進一步的指引。 小弟現況 40歲, 單身, 月薪54K, 每月可儲蓄25K 現居於一幢物業, 樓齡9年, 現估值6.5M, 按偈欠款1.2M, 月供 7K,暫冇計劃遷到別屋宇居住。 港幣存款800K, 有400K股票, 可以隨時放售。 最終仍以三宅一生為目標,但於現況想請問應怎樣步處比穩當? 應否買入東涌新盤東環4M樓? 或暫用其他如債基方案去產出現金流? 謝! Walter   answer: 東涌東環已出貨大半,究竟抵唔抵買? 根據價單資料(下方),5B座32樓3室入場單位售價$476萬,即供減10%,兩房。實呎計為408呎。此樓盤多以1-2房單位為主打,兩房入場價四百餘萬,大受歡迎,更何況買到既係新地樓? 大家不妨再計一計:   新盤有不同之付款方法,當然個個盤不同發展商都略有不同。而家香港大部份都係賣樓花,即未建成的樓房。因此在付款方面,可分為建期付款同收樓後付款。建期付款20%,收樓時要問銀行做按揭準備剩低八成。若選擇即供,當然有discount啦! 話哂即刻開始「過水>20%」。好似呢個樓盤,即供約可平10-15%。另如果你選擇即供,但又未有錢係手….唔緊要。有財務可提供二按,息口小心有機會比銀行提供之按揭年息貴,而discount係此情況都可予5-8%不等。   好似呢個新盤,即供可獲提供二按。息口都合理的,H+0.75%更有P-2.25封頂。留意要比$5000手續費。留意不少人簽約後發覺文件未符財務機構標準,但礙於買新樓要攞discount好多時一簽就係正約,係必然要成交既前提下惟有使用發展商預早為你安排的”standby second mortgage loan”。咁「窩心」既standby loan息口多少? 冇睇錯係P(Prime rate),即約年息5息是也。用咁高息口去償還二按,計番幾年間比既利息其實同你平到既樓價都差唔多。不過既然大家都要繼續支持特首施政,「幫」d有心人上會,咁唔好理個息口同抵唔抵,借左先算啦係唔係?   了解完payment terms,係時候探討下呢個新盤抵買冇? 408實呎一房假設用最抵即供價428萬入手,先比20%。即85萬。2016年第4季收樓,借多343萬上會,分30年年供3.43/2.59 = $13200。咁呢個東涌兩房可以租到幾錢? 了解到該樓盤位置(見下圖),比籃天海岸更遠離地鐵,租客一般取方便,至於間樓新唔新淨,相信租客唔會介意住係9年樓齡既籃天海岸。該樓盤兩房而家租緊幾錢,見下圖呎租$30,成間計約13.5K-14.5K。若同呎租放於呢個新樓盤,月租可回$12000多一點。唔計入伙租管理費及其他比較,在產出正現金流之比較上呢$85之投入產出現金流為12000-13200 = 負1200,仲未計管理費嘔突。加上呢個盤16年新收樓之租金同籃天比,你認為邊個會好租d?  當然你問筆者係咪呢個投資好差,筆者答案為:「肯定不是!」因為不少人買樓從未計過呢條數,大把人計出個負回報答案仲嚇親人! 所以為自己好、為大家仲有得係呢個網每日花幾分鐘好,筆者重申立場係支持特首施政、支持大家買新盤! 話說回來,其實買邊冇問題,最緊要留意下一些關於該區有用的數據、及計下買完之後有否正現金流。   近日不少筆者文章都得很好的點擊率,每日以千計人數閱讀,先謝大家支持。之前有篇更受歡迎的「笨笨豬」case,該案讀者好生懊悔無買入一間288萬收$18000月租的樓房,數日之後返轉數已比人買走。都係個句真筍盤永遠過唔到夜,該單位40年樓齡有升降機到樓層,聽講入面係間好既劏房。在適當地避開估價之後,288萬樓應可七成上會而分開30年供樓。投入資金為288*30% = 84萬,月供為(288-84)/259 = $7870,即每月逕出$18000-7870 = 10130月正現金流,現金流產出效率為10130*12/840,000 = 14.47%。只要你識計呢條數,對套房收租又知門路,放低票買呢間樓等同呼吸一樣,是必然要做的事。   當然有讀者唔想花時間攪劏房,咁買間樓收租又如何? 那大家要學曉一般適合用黎收租既單位之類型。在借貸、租金回報、管理費、地租、流轉率每件事中都要好好符合。就如上次003堂有提及筆者在西站32x萬入手的三房單位就咁租出已收月$13500,可分27年供,按揭一個月都係$8800。管理費$450/月而差餉一季$1200。正現金流效率都有($13500-8800-850)*12/96 = 4.8%。   當然,筆者梗係唔會比間樓就咁租出咁浪費,上段計算只為同大家計出就算計埋雜費乜乜乜咁去做收租佬,在現時樓價高企既情況下都不應為自己產出負現金流回報咁不濟。可能你心想: 我寧願貼錢供新樓啦! 做咩買咁殘既屋!? 正所謂今日都唔知聽日事,筆者只知道每月有cash落袋係最吸引的! 望住間新樓仲要每月進貢為何呢? 搞不好低價放左仲要蝕埋價。   讀者個案,將現樓盡套現之後可不用考慮新盤或舊樓,我地有債基方案供其選擇。特色為1.0蚊投入,買盡$1.2。唔洗搵租客亦永無租霸,回報率雖高達15%但留意唔保本,賣走回籠資金需時為T+2至T+7不等。只要唔係美國人、冇稅務問題。那讀者有54K人工照理將樓加按二百餘萬冇問題,計埋自己手上資金共300萬分段投入債基,月收息$11000-$12500   如一定要保本,不妨考慮直債方案。Update大家幾隻新既: (1)公路公司 /2017到期/ 年回:6.2% (2)亨得利(賣錶)/ 2018到期 / 年回6.6% (3)香港房產商/2018到期/ 年回9.67% (4)中國銀行/2024到期/ 年回4.1% 有同學問直債是否一定要放至到期,其實就唔使既。係將直債抵押再按後,就好似只得4.1%年回之中國銀行直債,由於可借出80%,20000美元之投入可得$US4100 – 2300 = US1800。計及每年回報為9%。由中銀保你本。 所以唔買樓,大把野可以做。最緊要唔好放棄用盡自己既錢盡快產出正現金流。了解多一點生活為何、生存為何、而不是每日起身只為求財。    

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單身人仕產出雙份糧#791

諗Sir, 你好, 近期每天拜讀你的文章和楼换楼一書, 驚覺目前的儲蓄方式對退休生活並冇保证,很有可能生活水平將會下降。希望你能指教投資方案,以保障將來退休生活。 本人42歲,現有穩定職業,但亦擔心再過幾年行業不穩而要提早退休。 1. 收入52k/月, 另有90k commission /3月, 月儲約40-45k, 由於稅額不少(但無甚福利可享), 故要扣除部份儲蓄。 2. 近期買入一单位 ( 屬西半山單楝樓,雖不太近地鐵但社區環境不錯) 買入6.6M,贷款4.2M,20年, 月供约22k (擔心年紀更大更難貸款,故睇了諗sir 的blog 後即入市)望租予expat.收租 3. 買樓後現金0.5m 4. 待升的股票&基金0.5M 請問現金及未來儲蓄該如何處理以部處一生兩宅(一生三宅也可能嗎?)。 本人願望可提早退休及達至財務自由 感謝 沒有安全感的中年女子  ANSWER: 單身人仕要產出雙倍份量才可以同其他人一樣老有保障,既然生活自己已選擇、好應趁早努力為自己老來打點。人地買將軍澳區份跑輸無問題,但本案讀者對自己理財要求要高一點。人地買樓收租年3-4%可以算樓,惟一個人買房投資要比他人選取更高回報的。在讀者案而言,因書本始終未能將每事說明白,在看畢<<樓換樓>>後仍感幾事做錯:   1-2.西半山唔知讀者係買邊幢。首先港島區份近5年都跑輸,於新西港島線附近在近期買入又要付過高溢價、單幢樓但凡同學都知初心者不宜。 中原城市港島指數(DEC2007-JAN2013): 84.2% 中原城市指數(全港DEC2007-JAN2013): 96.73% 且暫不提新界東及新界西跑贏幾多。因素亦不在此說明。惟港島樓在近年已是跑輸一群。   3. 買中價樓動用手上太多資金、浪費了九成上會用盡槓桿之機遇。讀者應選取較細銀碼的樓。請明白現在平價樓仲升得快過西半山住宅。   筆者在<<樓換樓>>一書後再出<<收息論>>,是因為買樓不是理財的唯一法門。讀者月入為(52000*12+90000*4)/12 = $82000,commission如何計在收入要再作法,此水平借貸力為82000/10000*2.59*50% = 10.6mil。現在讀者借貸為4.2mil,只用了39.6%借貸力,要再買樓或成就一生三宅是可能的。惟現在買的住宅怎解決? 此房月供要22k,相信收回租金只在同一水平,即供樓同收回租金打個和。換言之,讀者動用了2.4mil首期,仍未能為自己產出了一分文正現金流。而家將樓賣出又要比重稅。所以筆者對此筆資金被浪費運用只感可惜,未中區份又冇現金每月落袋,除非特首係施政報告取消ssd,否則無可解也。   同學如懂那類樓房是跑贏一群,自會選取300-400萬樓房。一間三百萬樓九成上會,另一間330萬就當比五成首期將用途申作出租,共首期都只係190萬。九成上會樓由於所借較多,供樓同收租應只打個和,計及加了不少之差餉地租,或會倒蝕一千幾百。不過唔緊要,另一間330萬樓可間作套房,就當比多30萬裝修錢,惟租金由12000即提升至21000,每月多收9000,三年即可將裝修錢回本,而供樓每月只$7000,即月正現金流為21000-7000,月月袋$14000是也! 產出現金流效率為14000*12/1600000 = 10.5%,此為更正路。如果有人偷雞只比三成首期上會,付出資金由160萬減至100萬,供樓要月付$9000,效率計為(21000-9000)*12/1000000 = 14.4%,更是提高了。上圖展出剛幫朋友完成的一間,有同學讚裝修不比酒店差,ABCD收超$20000/月。更重要是兩間樓在手,可以隨時放一間keep另一間,投資策略更為靈活。月尾買樓003會更新用新間套房資料作解、提供更貼市資訊及做法。   至於昨晚收息課程同學問的債基方案,12-15%年回報為目標,即如果唔將100萬取作買樓或間套房,用於投入無年期的債基方案,一樣可月取$12500。習好方法,以讀者收入要出多一份人工不難。    

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諗SIR-人民幣債基收息新方案#790

你好 諗sir,  本人剛上完收息101,103,得益不少。本人今年36,做小生意,但生意每況越下,希望有一安定收息收入,再考慮其他出路。 Asset: 有一沒有mortgage 村屋約220萬。現正申請mortgage套150萬。 另外人民幣現金250萬。大籃籌股票200萬,都是些沒有什麼升跌的 生意資金需要預留80萬左右, 即流動資金為600-80萬有約520萬 Expense: (每年) 每年家庭大約30萬左右。保險加基金大約20萬左右   請問有何好建議? 1 我的情況應怎去求出路?  2 想買入直債?回報應以多少為佳? 那一家收費比較便宜? 3 人民幣出路很少、有沒有什麼好收息的? ANSWER: 本案讀者自己做生意,明白資金有500萬餘,算是不錯。算叫做早年趁機遇賺到一筆大錢,問題係而家點用呢舊錢守到尾呢? 或至少守一段長時間。要知生意有周期,有時唔係肯花功夫就豬籠入水。有資金者要認清令其衰亡之兩大主因,一是胡亂投資,認為自己投資同做生意都一樣咁掂。二是銀紙的內含值不斷被侵蝕,銀紙每天都比昨日不見使。古羅馬初始用金幣之黃金含量達90%、到後來只50%更要重發新幣、用價格管制、最尾令經濟活動在黑市進行、政府稅收再減少之惡性循環下而滅亡。到千幾年後的中國、紙幣終盛行而成為法定貨幣、那要改變貨幣含量比重新鑄幣更易、致使現今政府毫不忌諱去用貨幣發行量去催谷經濟。大家手上既錢究竟可以買幾多野、根本係任憑人控制。當權者之粗暴及平民應如何自處、在上述關係可再理解清楚。   生意人已令銀行警醒佢地懂得利用政府「刻意」安排之漏洞,就係可用不同合法原因去規避稅款。政府知而不堵、因老闆為社會提供工作機會。另一方面,唔交稅即係無收入證明或至少係低收入,要借錢應在成件事開頭就部署好。明白知銀行批按揭流程老闆自可借錢只樓投資、令自己更多租金收入。要明白房地產租金會同逍賬一齊上升,即你今日收10000租金,十年後如物價上升、租金都會上升去補償貨幣內含值損失。準確些咁講,香港33年(1980-2013)租金升了454%,而樓價升7倍。租金升得較慢原因,借用PETER PAKER兄的觀點: 租,係冇得炒的。可見其伸延閱讀。本網主要網羅令讀者知識有增長之文章,各位可按筆者指示或自行在本網「尋寶」都可!  租,係冇得炒的: http://homebloggerhk.com/?p=28249 <<樓換樓>>之列表再新加入租金資訊   香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 1981-2012 總通賬 435% 79.4% 85.35% 77.2% 年平均通賬 13% 2.27% 3.71% 2.49% 樓價名義升幅 714% 67.43% 164.53% 348.56% 樓價減去通賬後的實質每年升幅 6.56% 1.48% 4.32% 4.9% 租金升幅(只香港數據 : 1980年用C類單位作準,當年為31點。到2013年為141點。升幅454% 數據來源: 香港差餉物業估價處、各國政府統計處、Thmoson Reuters   生意人如要利用樓房買賣去保存財富,在開首入手抵押力低的村屋是不合配。既然讀者已做,那也作罷。讀者可趁細價樓跌極有限,加上在樓市當旺市時銀行更易借貸,用個人身份去買樓再上會出租。幫時間過去租客幫手去再供滿一層樓。以接近600萬之資產,擁有兩間樓一自住一放租實不為過。如果等市跌再買,生意人在跌市借錢很難,唔被銀行call loan已是萬幸。至於要更好去減低call loan機會,宜在開首買樓時作全盤考慮,此為買樓課程見面時想授予之心得。另讀者工作時間稍為自由,建議用合適樓房間成套房,首期連裝修用130萬投入收$21000租金,而正現金流為$12000,130萬投放收$12000,即11.07%   […]

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