財自旅途上的「誘惑」

從有錢人身上學回來的兩條投資準則。第一,比別人快一步捕捉到升浪,不是說在最低位買到,而是指在該類資產進入爆升階段前要買齊貨。第二,有持貨能力,即使再有一個金融海嘯殺來,甚至經濟衰退三五年,防守方面完全冇問題。   慢慢消化這些準則,令心態也開始改變,要做到財務自由(即係發達喇!),就要學識判斷、等待及捕捉機會。久而久之,聽朝就會發達的想法也從腦海中消失,因為太不實際又危險。   很多人覺得這樣投資好悶,成日都係到等,但要明白,當通街平貨時,自己冇錢買,那種痛苦是比沉悶,難受一百倍的。市好時收集資金,市差時收集資產,係做到低買高賣的重要技巧之一。   前排有位朋友買中恒指從22500點反彈,上至23000點收錢,然後說炒期指就是這樣的,現在要於股市中發達,唔可以再靠股票,一定係炒得夠快,睇幾張圖就夠。不熟炒期指,當然佩服得,五體投地,但方法不適合自己,聽完就算。   學一套新武功真的很花氣力,仲要學完依套武功要日日打架,先至有機會賺錢,聽落好唔吸引。財務自由一大重點,就係製造被動收入,唔洗日日打理都有錢收,那怕他係一百幾十,最重要就係現金流入。   看到目的地在那裡,很多旅途上的「誘惑」,都變得不再吸引。

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樓究竟係資產定負債?(上)

近年樓價愈升愈有,小市民置業愈來愈難,未買樓的紛紛慨嘆,後悔當年為何沒有買樓,早知當年就…。不過曾幾何時,當滿街都是負資產的年代,不少買了樓的人都紛紛慨嘆,後悔當年為何有買樓,早知當年就…。香港人對樓市可謂又愛又恨。   在90年代樓市爆煲前,有一個觀念已植入每個香港人心中,就是樓價是只會升不會跌的,當時他們可以找到一千個上升的理由,就是找不到一個下跌的理由。到樓市爆煲後,有人更到那一刻才驚覺「原來樓價是會下跌的」,「原本有個名詞叫負資產的」,當時更流傳一個故事,就是某外母見準女婿的時候,問了一句「你有無樓架?如果你有樓我就唔比個女嫁比你」,外母擔心女兒要一同背負著樓這個負債,物業成了人們眼中的負債,不再是資產。到了十年後的今天,若出現同一故事,外母那句話就會變成「你有無樓架?如果你無樓我就唔比個女嫁比你」。   你可能會問,買又可能會跌,唔買又可能會升,怎樣才可做得較精明呢?首先要清楚自己想自住還是投資,若果打算自住的,比起將來樓價的升跌,更重要的反而是將來利率的升跌。因為若打算長期自住的,買入後的買入價已是固定,將來的樓價升跌與你無關,影響的只是心理上的影響,反而對你最有關的是每月的供款,因此將來的息口走向對你影響更大,所以重點是考慮你的負擔能力,甚於分析樓市走向。   現時的利息是人類歷史百年難得一見的低息環境,樓市將來升跌無人知,但利息上升卻是必然的事,只是時間問題。絕不要抱有為趕上車而強行買樓的想法,若你打算自住,就要考慮若加息三四厘後的供樓負擔情況,若你現在已想像到到時會供得很辛苦,那又何必要強行買樓呢?   所謂按揭,其實即是孖展,絕不要以為別人做你就要做,樓價的升跌我們無法控制,我們能做到的就是風險管理,只有控制好風險我們才能避免成為負資產的一員,令物業成為我們的資產而非負債。就算萬一成為負資產,只要保持每月供款,銀行亦不會找你麻煩,你仍有翻身的機會。   當然我們亦要避免在極端時間入市。甚麼是極端時間呢?就是所有人都想買入/賣出時的瘋狂時期。即不要在所有人都想買入時買入,及不要在所有人都想賣出時賣出,因為這正是週期的高位及低位。   今次討論了自住方面的,而下次將討論,在投資者眼中,物業甚麼時候是資產,甚麼時候是負債。

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一週地產

最近幾單會影響地產既新聞, 想响度同各位齋噏下。 1. 由獅子銀子銀行帶頭加新做按揭息率,其實都係由2.15加到2.45啫, 唔明點解報紙講到成三厘以上, 又幫你計埋加左息後, 每月供多幾多。記者大佬呀, 有冇Sense呀, 大家個basis都唔同, 點可以話”供多左”呀(例如我之前供開一萬, 依家供一萬零一蚊, 咁叫供多左; 但新做既根據當時息率計, 佢之前都冇供開, 點叫”供多左”呢?) 話明係針對近做按揭, 舊有既冇受影響, 條數點計呀, 大家睇報紙真係要打醒十二分精神, 唔好人云亦云。呢個算係提醒各位, 低息環境唔可以持續, 唔好以為美國佬到2015後先至會加息, 港息都係享受多2年底息, 依家證明左唔係喇, P rate或會不變, 但P – 都隨時會變, 以前一直做緊 P + 喇,  大家上車時要預鬆少少, 唔好借到咁盡, 等得到既唔急於買住。   2. 正苦連環推出辣及上述加新做按息影響, 樓市再次冰封, 據說慘過沙士(都係報紙講,沙士有幾慘(指交投量, 唔係指樓價), 我當時冇留意 冇得比較, 姑且信住先), 又睇到一D劈價既消息,如果個業主叫價高過市價好多, 減返價至同市價差唔多, 呢D就唔可以話”劈”, 只能叫開天殺價, 落地還錢, 要證實是否真的”劈”, 睇返成交記錄就最準確。總之官府要樓價跌(佢話平穏發展), 同官府鬥冇好結果。 順便提一提CY响天津話, 希望港人下一代可以住得寛敞, […]

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巴菲特:最愚蠢的一筆交易

我們並不能重覆大師們的往績,那些是已經過去的時空,而且不少公司都被他們私有化了,你想買,也買不到。不過他們從失敗中領悟到的東西,都是很有參考價值的。 轉載,出處是CNBC的一個節目。 巴菲特:   我知道說出這話就得好好解釋。那是1962年,當時我操作的資金規模只有700 萬(現在大家都叫對沖基金了)。當時伯克希爾公司從流動資本來看很便宜,作為一家老牌紡織企業,走向沒落已有段時日。每一次他們關閉一家工廠,就會用得到 的錢買些自己的股票,於是我打算在他們之前買入股票,將來再賣給他們,從中賺些利潤。就這樣,1964年我手裡已經有不少他們的股票,我去跟管理層談判, 果然他們要出錢買我手裡的股票,我跟他們說好11.5 就都賣給他們,但我卻收到他們的郵件說,他們只肯出11.38,這讓我非常生氣,於是我買下了整個公司,開除了CEO。   後來伯克希爾成為一切的基礎,直到1967年我找到了一家保險公司,於是幫伯克希爾打造了保險為主的業務。但它畢竟是一家紡織企業,所有的資產和業務讓我隨後整整20 年時間裡,不得不一直向這些賠錢的業務注入資金。我們後來還買了一家紡織廠,而且還不停地購置機器,希望可以減少人力。但是整整20 年,我們所有的努力都沒有見效,事實證明紡織行業不行。如果伯克希爾起點是一家保險公司,那麼市值將是現在的兩倍。這筆交易讓我損失了至少2000 億美元,因為我投入的每一筆錢都是drag(累贅)。   我得到的教訓是如果你深陷一個很爛的行業,儘早逃離為妙。所以我一直說成為好的基金經理,最重要的是投資好的行業。那樣所有人都會認為你很聰明。除非 你認為自己是個管理天才,那你可以去試著讓很爛的行業起死回生,不過那又何必呢。我在多年前的年報中寫過一句話:如果一個名聲很好的投資經理,遭遇到一個 名聲很差的行業,那麼最後保住名聲的一定是那個行業。   所以我現在實際上是天天面對自己最大的敗筆。但我當時是按照格雷厄姆的理論投資便宜的公司。現在我知道了,寧可在相對不錯的價格買入好公司,也不要在 看似折扣的價格買入差公司。投資經營和奧運賽場不同,奧運會跳水項目會因為你選擇高難度而給你加分,而經營企業,不會因為有人認為你選擇了更加曲折的道路 而給你加分。付出一份努力就可以得到的結果為什麼要付出七八倍努力呢。 這些1959年我遇到查理·芒格的時候他就告訴我了,可惜當時我沒聽他的。

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點睇投資日本股樓?

  近數月日圓兌美元大跌近20%,市場出現很多相關的投資概念。 日股 例如買日股,理由係匯率平,令日本企業出口競爭力提升,盈利有望改善。當然日圓平,對很多出口日企有幫助,但很多生產電子產品的企業,如Sony、Sharp及Panasonic,面對的並不止是銷售價太高的問題。 更重要的是,整間企業的創新能力大大落後,沒有受歡迎的新產品,才是死穴,加上中國台灣的廉價產品狂追猛大,未來都係難以樂觀。因此中長線來說,要投資日股,可能只係集中投資某些行業,如汽車工業,回報應該會更佳。 10厘的日樓 至於最近好多人問,點睇投資日本樓,收租有成10厘回報喎。 自己真係唔識答,講真10厘回報,係於乜野情況下發生呢?係東京物業成交呎價,然後除返呎租,得出的毛回報?定係已經係減晒利息、管理及稅務開支的淨回報?因為仲有好多更值得的研究對象,所以暫時不會詳細研究日本樓。 另外,前周看台灣商業周刊,有一篇關於海外樓的稅費報道,正指到日本買物業,有很多稅費,是10厘回報後,需要注意的地方。

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新問題、新支持。站務一談

  >>>上圖如看不清請按下圖片 首先多謝讀者支持。80後買樓記已寫了12回,本人target是30的! 但本月要趕槁令新書可盡快提出。80後買樓記唯有要停一陣子 多謝AUNTL,昨天的窮爸爸富爸爸實有錯誤地方,已在上圖提及。會在次回校正閎更改。諗樣是不介意讀者提正文章錯處的,眾人之意思令網上資料準確性大良提升,此乃在網分享的其一好處。 另外本星期在COMMENT版新收兩個問題,會再逐一答覆。留意本版有本少SPAM的留言,在上相片你可看到一個簡體字的,同類型SPAM有百個計。有時筆者DELETE SPAM時,可能不小心將你的問題也洗掉,請勿見怪。如你見發問後兩星期也未有回覆,請EAMIL到 [email protected]    

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資產負債定義中產

早前財爺一句我是中產,引發全城討論,有人認為收入介乎於某個區別是中產,亦有人認為某種生活態度是中產。總之社會上不少人都嘗試介定無產、中產、有錢人之間的分別。 若果從另一角度,不以某收入數目來定義,而嘗試以資產負債等的因素來區別,將會出現不同的結果。即是以有沒有資產負債,以及那一項目有絕對多數去嘗試區別無產、中產、有錢人這三階級。無產就是沒有資產也沒有負債,而中產就是有較多的負債,而有錢人則是有大量資產。 如果現在以停止工作後的結果,作對這三種階級作這一步的區別,或許能更易明白。假設這刻停止工作,並持續一段時間,會對這三種階級的人產生甚麼結果呢? 當無產者停止工作,就會手停口停,生活困苦,可能要等待著政府的幫助。 中產者可理解為有車有樓,但卻由負債所堆砌的一個階級。若中產停止工作,情況會比無產者更慘,他們停止工作就等如停止收入,更可悲的是正因為他們有車有樓,卻都要繼續供款的,由於負債不少,當他們沒有收入後仍要支付大量開支與還錢,生活質素大幅倒退,更未必能得到政府的幫助,情況比無產者更可怕。 而最後是有錢人,當他們停止工作後,由於他們持有大量資產,他們仍能在當中獲得收入,因此停止工作對他們沒有影響。因此,當停止工作後,單靠資產產生的收入,仍能保持原有的生活質素,這才能叫有錢人。   ————————————— 本人為《80後百萬富翁》作者       My fb: www.facebook.com/80shing 《80後百萬富翁》分享我如何用一套恆之有效的理財創富方法,令月入萬多元的我在5年間合理地累積到$100萬,而這套方法應用在任何人都同樣有效的。 《80後百萬富翁》出版不足1個月即榮登泛華發行暢銷書榜、三聯暢銷書榜,多謝支持!! 現於三聯、商務、誠品、大眾等書店均有發售。

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富豪捐地的如意算盤

早前,恒基兆業主席李兆基表示,願意捐農地建上車盤,更大談若建300呎的上車盤,售價只需一百萬,以協助年輕人置業。另外,新世界發展主席鄭家純亦表示,正在找有否農地適合捐給政府,用作興建公屋、居屋給基層居住,他強調這只是慈善工作。 若果作為基層的普通市民,當然喜見地產商多多捐地,以協助解決大眾的房屋問題。但若作為精明的地產商,就更希望在做慈善的同時,能將每筆捐獻都精明運用,達至雙贏的效果。 首先,四叔的提議是將「環頭環尾」的農地捐出,這些地不少的收地成本都很平,對財務影響輕微,另外,這些地很可能在未來十幾二十年都不打算發展,而要建立相關的配套反而成本不輕,與其自己發展,不如將其捐給政府。小市民聽到地產商將地捐出給政府,當然歡迎,但若政府遲遲不發展該區,小市民的矛頭就會指向政府。這就能以民意迫政府加快發展該區,用小成本節省大成本,因減得加。 這招拋磚引玉,令整個地區都發展起來,最終令整個區及周邊的地價亦水漲船高,而身在其中的大地主,當然歡喜。在恒基2012年中期報告顯示,恒基在新界東北的粉嶺、坪輋、古洞,以及新界西北的洪水橋及南生圍等,擁有至少910萬平方呎土地,是目前擁有最多新界農地儲備的地產商。 另外,近年的所謂的「地產霸權」及仇富心態,亦令不少地產富豪希望提升形象,改變某些人視地產商為「霸權」,賺盡小市民血汗錢的形象。 當然,做善事就是做善事,背後不一定有目的,就算做善事做得精明亦沒有甚麼問題,最終能幫到人就得。 **************************************************************************** 本人為《80後百萬富翁》作者       My fb: www.facebook.com/80shing 《80後百萬富翁》分享我如何用一套恆之有效的理財創富方法,令月入萬多元的我在5年間合理地累積到$100萬,而這套方法應用在任何人都同樣有效的。 《80後百萬富翁》出版不足1個月即榮登泛華發行暢銷書榜、三聯暢銷書榜,多謝支持!! 現於三聯、商務、誠品、大眾等書店均有發售。

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代代相傳的賺錢智慧

說到猶太人,很容易就會將他們與財富聯想在一起,這個被譽為世上最會賺錢的民族,其人口佔世界的百份比極少,但財富佔世界的百份比就極多。巨富家族羅斯柴爾德家族、石油大王洛克菲勒、金融大亨索羅斯、華爾街巨頭摩根、前美國聯儲局主席格林斯潘、facebook創辦人朱克伯格等,可見猶太人的影響力。 猶太人在長年的飄泊流浪及迫害中,他們不得不用智慧去生存,他們認為財富可以被帶走,但智慧與知識就永不流失,比起留傳財富,他們更重視將智慧留傳給下一代。 世界各地都重視教育,為何唯獨猶太人民族特別強大?關鍵之一是家庭教育,在食飯的時候,家長除了教育小朋友各種知識外,更會大談金錢教育,他們視金錢教育為重要的一部分,無論是理財、投資、經商、甚至是銀行、債務等的概念,都會在家庭中討論,可見他們從小已開始學習賺錢智慧。 這裡順便講幾個猶太人對賺錢方面的觀念: 賺錢無高低貴賤之分 享受賺錢過程 沒有智慧就沒有財富 沒有思考就談不上致富 金錢是沒有國界的 做四方生意賺八方錢財 學習是財富的近鄰 沒有目標就成不了氣候 只靠勤奮發不了財

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(6 pics)迪士尼首個同志婚禮

上週五,首對女同志戀人於東京迪士尼樂園,完成婚禮。 日本著名人權及同志運動參與者東小雪,昨晚於Twitter及Instagram上載多張她與同性戀人Hiroko的婚禮相片。相片中,新人穿上款式相似的純白色婚紗,在卡通人物米奇與米妮老鼠的見証下,完成結婚儀式。當中有相片,一晚便得到超過6,000次轉發。 與情人拍拖一年半的東小雪,除了經常參與同志運動,也曾為舞台演員。兩人高調地完成婚禮,是希望日本社會能逐步接受同志婚姻。可惜,直至婚禮當日,她與女友都有部份親人未能接受,沒有到場。 上年五月,她向東京迪士尼樂園訂位,希望辦一場同志婚禮。但迪士尼回覆指,她們需要裝扮得像「—男一女」才能進行。她在網誌上公開這個問題,大批網民聲援。最後,她們能以自己喜歡的婚紗裝扮完婚。 不過,由於日本法例未有接納同志婚姻,故她們還未算是一對合法的已婚伴侶。  

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