諗sir，您好！
本人34歲, 太太33歲, 暫無小朋友, 現與家人同住, 最近計劃買樓, 以下為我們現時的財政狀況.
每月收入:
本人: 30,000元 (另有兩年花紅，每年平均約120,000元)
太太: 50,000元
收租: 11,500元
收租物業 (太太名下):
估值: 500萬
欠款: 190萬
每月供款: 13,000元
其他可動資金:
現金+股票: 100萬
父母另有一物業可套現: 160萬 (將來每月供款12,000元)
現計劃購買一個九龍區1,000萬三房自住單位, 請問以現時的財政狀況，我們應如何部署？
如果放棄購買三房單位, 想要一開二又應該要如何部署呢? 謝謝!
讀者吳先生謹啟
answer:
讀者及其太太借貸力共(30000+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1036萬，計埋手上現金可入手約1150萬樓。留意800-1000萬樓按做八成最盡，而1000萬之上自住做60%，意味讀者除非要父母幫助，否則買1100萬以上未必上到會。另外用2.59方程計出之借貸力是理論性的，現實中個人消費及一些借貸會削弱借貸力，達不到1036萬最大借貸。
要再借多些加擔保是其一辦法，但擔保人同借款人的借貸力會被double counted，一份借貸減足兩個人借貸力。另外是合規安排多份收入比自己，近年擁有公司戶口的人除了可出糧比自己外，更可為聘請了的人(如太太)拎返9000津貼，假設有供MPF之下，下星期一更可向政府申請30萬資助遙距營商的津貼，大把錢送上門。現今社會不斷向打份工乜都唔諗既人懲罰，如你認為唔做便唔錯收份糧就算，要知政府大印銀紙等於攤薄你份糧既購買力，你唔投資一下或合規咁拎返政府些少錢，真係心理上難平衡。
花紅要計作按揭借貸時收入，最起碼糧單要分開註明，其餘往後再談。
由於九龍區三房要1000萬以下的，預計是>25年樓齡或流通量低，既然如此讀者不要勉強，不如要偏遠一點的三房，保留些實力預防一旦出現的「寒冬」。諗sir唔係估市將大跌，本blog唔係教人睇升跌，而係教你開升開跌點都照贏。例如讀者入手新界600-700萬三房，九成上會只予60餘萬做首期，現金淨下幾十萬比自己。買完之後再儲2-3年錢，若樓市再跌只會更開心，可能到時係700萬有九龍三房。但一旦今時全幅身家押注樓市，買完若跌心裡難受。
再加強一些，買入價外而又遠期的地產股或領展期權，用期權可減少投入本金，如遇上樓市大跌可一萬變廿萬，補償樓價損失。遠期期權又可減少時間值損耗，都屬一個方法。誠然香港沒對沖向下樓市的有效工具，中原城市指數只包含2-3星期前的成交，不能用佢做標的去衍生投資物，對沖跌市下跌風險。
除非讀者認為4-5年後工資可倍升，否則今時用少些預算買樓一間，留些借貸力同錢再買下一間，40歲餘達成一生三宅換個保障，較為實在。由於淨資產1000萬HKD都未到，所以讀者唔需要似尋日個案咁諗去外國買樓或備存多國戶口啦。搵錢用黎換選擇權，唔夠錢留係香港算唔錯，有些少現金淨都係諗用債基收息啦。債基入場十萬HKD都可，隨時可買賣，槓桿後更可收10-15%年息，即100萬投入月收10K-15K不等，當你保守只做少少槓桿都達10K。在2020年3月已驗證波幅比煤氣及不少REITs(房託)細，對於打工仔有債基月月派息取代打工收入，是令自由提升的最佳捷徑，今個月買下個月就知有冇息，入場門檻比樓及直債低，派息穩定性比股票好，六月又開始有番真人班教學生點做。
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