諗Sir 你好,
以下是我們家庭情況:
丈夫: 每月收入 33K, 幾年前買入一個東涌3房新物業,市值8M, 未還按揭3.7M, 每月還款17K, 租金收入18K
太太: 每月收入 55K, 未有物業, 但幫家人擔保了物業按揭 2M
現金: 約 40萬
居住現況: 租住九龍區50年舊房, 租金為$25K
問題:
1) 有意用太太首置額買一個物業, 作為收租. 依她的情況, 可買入多少樓價單位?
2) 諗Sir 建議將東涌賣出, 換成市區3房物業嗎?
3) 又或以太太單名在九龍買3房物業自住? 要儲多少首期?
謝謝賜教!
李生
answer:
呢位朋友睇唔熟書發問，但筆者照答一下吧。年齡是影響一個人借到幾錢既關鍵，但讀者無俾。樓齡當然都重要，不過答本個案不太需要。最後有關太太單名買三房要幾錢首期? 首先已擔保他人的，九成上會唔使諗，就當佢無樓(住宅)係身，最多只八成。五年內用過香港按證服務的，批核機會預被削。有關可批到幾成同要幾多首期既，可在金管網頁找到。不過筆者好多時都要同經紀拎料，有時都要企係經紀個邊，鐘意呢批自己唔做功課喜愛問基本野既客。
進一步，你申請按揭之前要知自己有幾次chance，就好似打機前要知隻野可以「死幾次」?早訂策略吧。申請八或九成，用HKMC(香港按證)的，基本上只有一次chance，因你透過唔同銀行批按揭，過到銀行批六成個關，就會拎上HKMC過更嚴謹之要求。由於你經A銀行或B銀行最後只要係做七成或其上，都要拎去HKMC，所以你在A銀行衰了，轉B銀行隊上去批都係一樣reject，或成10幾個Q覆返黎，銀行都唔想掂你隻野。尤其是後生仔，買300-400萬樓的，要知借貸額已經細，如果你隻case好很煩，在賺得少而又煩之下，你明結果會點啦….
在不令銀行濫借，保障社會，而大家又可安居樂業之下，筆者隆重介紹四個銀行唔想批loan比你既現象
在申請表註明批核時間不夠
有時真係唔夠時間批，例如你星期五要成交，你星期三就拎黎，得兩日點批成千萬比你? 此情下職員為了免責、免被一旦獲知唔批而要撻訂輸一百幾十(萬)既客人斬，佢地會係份申請書咁寫。當然有時職員知個客唔夠(資)料批，例如的士司機想住幾千萬豪宅而又無一堆匯豐收息個隻，佢地都會咁寫定會預先「隔一隔」。至於對付唔想要既客…同理….
講明驗樓費客比
銀行肯借主因間樓有價值，而一間樓值幾錢係由戴德梁呢類估價行講既，而唔係銀行講既。所以好多時見到content farm一些文章話:「銀行決定是否兇宅」…其實一出手就知你係咪行家啦。當銀行認為呢單野唔實或無信心，會叫你簽名係戶口hold起2-3千作驗樓費。
唔清晰交待批核進度
批隻case要過loan department，再批pricing，再批MC(如果是高成數)，驗樓，出offer letter。但若你隻case無郁過，自然唔會詳細講到你知去到邊。當然叻而有心幫你既職員同按揭中介，會將上述步驟混合黎做，慳返時間。
將HKMC既回覆直接比你睇
呢個一般唔會，因為HKMC通常只覆銀行，唔會對客。然而有些人知道HKMC已落閘，不如直接比你睇埋佢點覆等你死心
同意近10年銀行RM(客戶經理)既質素下降了不少，這亦是銀行出唔起錢請人而引致，怪不得班RM。好似筆者仲做緊RM個陣，按揭私貸投資CIES有時開公司戶口都要做埋，開戶自己入殼全不電腦化，查冊可以係十間公司入面各再有十間公司咁複雜，有些開戶用二奶名去隱藏資產，攪到以為自己做緊私家偵探。
而家就簡單好多，好似行山銀行，成班淨係識推保險，稍為複雜些少就推比人。做香港大銀行最黃金時代係自由行一開始個陣，筆者當時都係跟個賺到錢既師兄去睇下樓，佢當時用分返黎既bonus full pay買左幾間沙田樓，之後就出去搞生意無憂啦。筆者遲兩年入行增長慢一點，撈到而家都仲要為公司班手足點出糧打點下。
講設讀者，現金頗少，賣完東涌又再買返，來回雜項佢願意付嗎? 因此一動不如一靜，縱使東涌區一般貨色。至於自己同太太總借貸力為(33000+55000)/10000*50%*2.59 ~ 1140萬。現已用370+200 = 570萬，可再借1140-570 ~ 570萬(如太太有先生擔保單名上)，此能力未足在市區買三房，西九主要屋苑三房細都1200萬，天水圍三房600餘萬。加上首期唔夠，不如將東涌樓加按打點首期再看下一步，太太亦能利用買樓003借貸力由無變有之法爭取收入將借貸力增加。
近日銀行開始活躍批貸，市面既平盤亦已被掃哂。想轉按或買樓借錢，可到買樓易按揭轉介公司，whatsapp 96991141搵陳生，有時申請HKMC，或者有第二次機會，呀陳生同佢班伙計知道點搞。做開批貸及買樓呢方面既人同你傾傾及申請，而唔係求其搵個文書小姐fax文件。
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