你好諗Sir,
以下是我的背景資料:
本人現年36歲 (月入46200)
老婆28歲 (月入20000)
40萬債基,月被動收入: HKD 5345
手上現金有 168萬
有一自住樓,2房,巿值8百萬,月供16,700,還欠貸款4,125,282,本人單名持有
另外其他平均月支出大約19,738
每月總支出(連供樓)大約 36,500左右
每月儲蓄大約35,000
本人早前上完諗Sir收息班後,上年10月開始買了第一轉債基作收息之用。本人有以下問題:
- 本人想買第二層樓作投資用途,但老婆月入不是很高,請問我可否作擔保從而提高向銀行的借貸力嗎?如作擔保,因本人己有樓,會否有額外稅項要付嗎?
- 我倆打算今年會生小孩子,預計支出會大增,請問諗Sir可給意見如何用我手上的資源作更多被動收入嗎?
祝諗Sir業務蒸蒸日上,生意興龍.
answer:
生活好有些人要先忍
呢位讀者家庭月入66K，月支出36K，新買了債基增加了5.3K被動收入，月儲蓄由30K提升至35K左右。問題一是讀者應否再買樓? 家庭借貸力為(66000/10000)*50%*2.59 = 850萬。現已用掉410萬借貸力。在於手上現金只168萬加上只餘440萬借貸力，夾硬再買一間樓600萬內係可以，不過會將大部份借貸力用盡，對於36歲人，買樓又唔使咁急，銀行45歲打後才削減客仔借貸力，故讀者先留一手唔借盡等市跌入貨會更好。2019年想生活好讀者宜先忍。
生活好有些人唔好忍
相反一些沒樓在手既人，細細地買一間上會更實際，因無樓者冒不起樓市再升之風險。而閣下唔需要參考一些電視節目之論述，話香港樓比成500萬買都只得夠訓一人的面積。監製做節目四出尋盤，花很多時間就係要比個差別極高的話題盤你。只要做一下功課， 屯門300萬餘已有些細單位在置樂附近，出到400萬鬆更可考慮偉華或市中心。如你認為諗sir為佣金叫人買樓，你偏唔買，最尾樓市升番而你人工再追唔返個上車價，要租成世平樓既只係你自己。若你真係買左，買宛之後就當再跌只要你keep住供，銀行一般極少向打工仔客call loan收樓。再擔心可以在跌市夠兩成後，按中原城市指數在2018/8月見頂於188點，跌夠兩成即150點，當時買樓。原因是150點買樓再付20%首期，樓市要由高位快速插四成才令買家開始負資產，此直插四成於1997年才出了一次，今時經濟同97比膨漲得好慢，應難見此等跌幅。今時撰文中原城市指數為165點，5個月調了13%。
讀者已持一樓自住，對樓市再升有抵抗力，所以建議不買。讀者應作是爭取更多現金在手等侯一旦出現之跌市，重申升跌不好預測，我們是要一個無論市升或跌自己都順心的萬全方案。而唔係靠睇報紙或自己研究去猜升跌，然後將辛苦錢按自己心水歸邊買。萬全之策，首先將自住樓加按，應可得480-412 = 68萬，更有現金回贈，對讀者而言都係筆錢。68萬按出加自己有168萬係手，約240萬可將其中一半投入債基再疊增收息，15-18%一年已有很多舊生做到。投入120萬落債基收18%息，一個月多成18K利息，讀者人工就咁多成4成，儲蓄進度大大加快。下一步待樓市下調足夠，恆生指數有大比率股份的50天線升穿250天線之時，再用自己擔保老婆單名去買第二宅。佢除120萬收息中，仲有成120萬現金在手，再買資金不成問題。
派息達年18%的債基之表現在2018年全年僅跌1.13%，而2018年股樓都差，上圖為morningstar網站對其一債基之升跌報告，2018年跌1.13%而2017年升4.82%。所以要一兩年內發達的人，睇筆者講的債基沒大用處，想快富要睇自己有幾本事? 至於薄有資金又對自己信心未足，唔想大改生活現狀的，債基疊增收息又或直債保本地收息都有助你改善生活。生活好不外乎在壓力不大而享受人生的情況下，為自己每月準備足夠的洗費。至於讀者買身三間樓，預期能力夠有突，只要在150點出現前願意等。
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
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