你好諗Sir,
以下是我的背景資料:
本人現年36歲 (月入46200)
老婆28歲 (月入20000)
40萬債基,月被動收入: HKD 5345
手上現金有 168萬
有一自住樓,2房,巿值8百萬,月供16,700,還欠貸款4,125,282,本人單名持有
另外其他平均月支出大約19,738
每月總支出(連供樓)大約 36,500左右
每月儲蓄大約35,000
本人早前上完諗Sir收息班後,上年10月開始買了第一轉債基作收息之用。本人有以下問題:
- 本人想買第二層樓作投資用途,但老婆月入不是很高,請問我可否作擔保從而提高向銀行的借貸力嗎?如作擔保,因本人己有樓,會否有額外稅項要付嗎?
- 我倆打算今年會生小孩子,預計支出會大增,請問諗Sir可給意見如何用我手上的資源作更多被動收入嗎?
祝諗Sir業務蒸蒸日上,生意興龍.
answer:
生活好有些人要先忍
呢位讀者家庭月入66K，月支出36K，新買了債基增加了5.3K被動收入，月儲蓄由30K提升至35K左右。問題一是讀者應否再買樓? 家庭借貸力為(66000/10000)*50%*2.59 = 850萬。現已用掉410萬借貸力。在於手上現金只168萬加上只餘440萬借貸力，夾硬再買一間樓600萬內係可以，不過會將大部份借貸力用盡，對於36歲人，買樓又唔使咁急，銀行45歲打後才削減客仔借貸力，故讀者先留一手唔借盡等市跌入貨會更好。2019年想生活好讀者宜先忍。
生活好有些人唔好忍
相反一些沒樓在手既人，細細地買一間上會更實際，因無樓者冒不起樓市再升之風險。而閣下唔需要參考一些電視節目之論述，話香港樓比成500萬買都只得夠訓一人的面積。監製做節目四出尋盤，花很多時間就係要比個差別極高的話題盤你。只要做一下功課， 屯門300萬餘已有些細單位在置樂附近，出到400萬鬆更可考慮偉華或市中心。如你認為諗sir為佣金叫人買樓，你偏唔買，最尾樓市升番而你人工再追唔返個上車價，要租成世平樓既只係你自己。若你真係買左，買宛之後就當再跌只要你keep住供，銀行一般極少向打工仔客call loan收樓。再擔心可以在跌市夠兩成後，按中原城市指數在2018/8月見頂於188點，跌夠兩成即150點，當時買樓。原因是150點買樓再付20%首期，樓市要由高位快速插四成才令買家開始負資產，此直插四成於1997年才出了一次，今時經濟同97比膨漲得好慢，應難見此等跌幅。今時撰文中原城市指數為165點，5個月調了13%。
讀者已持一樓自住，對樓市再升有抵抗力，所以建議不買。讀者應作是爭取更多現金在手等侯一旦出現之跌市，重申升跌不好預測，我們是要一個無論市升或跌自己都順心的萬全方案。而唔係靠睇報紙或自己研究去猜升跌，然後將辛苦錢按自己心水歸邊買。萬全之策，首先將自住樓加按，應可得480-412 = 68萬，更有現金回贈，對讀者而言都係筆錢。68萬按出加自己有168萬係手，約240萬可將其中一半投入債基再疊增收息，15-18%一年已有很多舊生做到。投入120萬落債基收18%息，一個月多成18K利息，讀者人工就咁多成4成，儲蓄進度大大加快。下一步待樓市下調足夠，恆生指數有大比率股份的50天線升穿250天線之時，再用自己擔保老婆單名去買第二宅。佢除120萬收息中，仲有成120萬現金在手，再買資金不成問題。
派息達年18%的債基之表現在2018年全年僅跌1.13%，而2018年股樓都差，上圖為morningstar網站對其一債基之升跌報告，2018年跌1.13%而2017年升4.82%。所以要一兩年內發達的人，睇筆者講的債基沒大用處，想快富要睇自己有幾本事? 至於薄有資金又對自己信心未足，唔想大改生活現狀的，債基疊增收息又或直債保本地收息都有助你改善生活。生活好不外乎在壓力不大而享受人生的情況下，為自己每月準備足夠的洗費。至於讀者買身三間樓，預期能力夠有突，只要在150點出現前願意等。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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