38歲八間樓在手、葡萄慎入 #1656

諗sir，您好。

本人拜讀您文章多年，但近日煩腦太多，終於忍不住寫email 向您賜教。

本人38歲、太太32歲，有兩名讀小學兒子，從事飲食生意十多年，每月平均收入50萬左右，但工作十分辛苦，近年更覺員工極難管理，有點意興闌珊。幸好我和太太也買落了一些物業：

1. 市區自住樓：估值 3100萬（欠銀行980萬）每月供款$41500，現申請轉按，如成功可套現210萬 + 現金回贈。
2. 市區三房套單位：估值 1700萬（欠銀行680萬），每月供款$24000，收租$27000。
3. 市區三房單位：估值 1400萬（欠銀行490萬），每月供款$19000，收租$24000。
4. 啟德區一房單位樓花兩個，買入價 700萬、760萬，現估計各值900萬左右，年尾收樓應供款大約各 $16000。估計初期一年出租$15000-16000/月。
5. 新界區三房單位，入伙半年，現值1150萬（欠頭按$460萬，二按185萬）每月供$17000（頭按）+$12000（二按），收租$20500。
6. 啟德區地花四房單位，買入價2200萬（欠銀行1130萬頭按，600萬二按），現已上會供款 $40000 + $20000，收樓後收幾多租好難估。
7. 康城區兩房單位，現值730萬，欠銀行310萬，月供$12500，收租$12000（出租給親人，如市值租金應$15500）。
8. 市區full paid 車位，值250萬，家人自用。

我和太太有私人銀行戶口，但都不太懂投資金融產品，各銀行（包括私銀）現金大約加起有800萬左右。家庭開支連自住樓供款約$120000/月。

現想問問諗sir以下問題：

1. 如我和太太想提早退休，大概三年內，生意如做不下去便賣了算，應把資產如何部署？
2. 我物業整體結構可以嗎？
3. 人到了一個階段，資產也有一點點，怎可令自己立於不敗之地，富裕地活到終老（我自己不大洗的）？

希望諗sir 能抽空教，感激不盡！

ANSWER:

是的，做飲食生意實在辛苦，工作時間長，就當計過數唔做早市都要由12點做到深夜，工作時間經常要企，堆貨(野食)又唔點擺得，加上員工經常當炒散賺兩日就走，老闆真係隨時捱到嘖血而死。筆者主用網上經營生意，應該請既人少過讀者，但盈利賺得更多。懇請讀者要眼看廣闊天空，只要留到現金加上係跌市避免做「浸死」一個，往後拎錢轉行或做埋併購，再創高鋒絕有可能，不需意興闌珊。

講起老闆，其實「75仔」老細之前都同筆者所服務之銀行打過交道，詳細事無謂講，不過有人攪零食生意之前，即係摺線圈檔野之後，已將不少身家打入信託基金。好處是筆錢如夠大，可以不斷出糧比後人，另一個好處亦很重要的，就是如信託內的條文立得好，信託的資產同老闆的資產成功分拆。即係如老闆萬一生意有差池又或不幸要負上董事責任，被罰錢或抄家後仲可以有些少野淨比屋企人。

讀者的「物業整體結構」係唔可以既。九龍城區係18區供應之首，一房單位亦屬咁多種之中最不應揸的類型。萬一樓市真調整很有可能大幅劈價才可租出，恐怕讀者唔開心。做生意人亦要知道他們屬銀行首選CALL LOAN一族，即一旦單位變成負資產，老闆收到銀行電話要補錢或找全數的機率遠比打工仔高。2003年不少打工仔感負資產冇乜事，只要照供就無問題，但其間不少老闆沒頂只係傳媒無講。當時社會氣氛低沉，報紙已經報到唔想再講自殺或死人案件。

當然明白讀者大部份樓的結欠都在現市價50%之下，即樓市跌一半都未致CALL LOAN。惟不趁今時早將樓房加按套現，恐怕財來財去一場空。另外讀者沒提供單位的準確區份、樓齡、屋苑，所以單位好定唔好睇唔到。亦不用再補交資料了，筆者招呼唔黎。同時新買樓做高息二按，例如啟德那600萬二按，筆者建議要盡快找數。就當收樓後只收你P，都5%一年，600萬數即30萬息一年，係市差既時候留幾萬蚊一個月現金流後身邊都好重要。大致是啟德新樓夠三年會摸走，其餘單位加按至50%套錢，好似自己間自住樓應可加3100萬*50%-980 = 520萬出黎。另外兩間市區樓加新界樓加合共按到300萬出黎。按出後先現金持有，分段慢慢入債收息。由於康城已在2017爆升左一浸(原因在今年頭已拍片解了)，加上該區點睇有跟開就明! 筆者會連同兩間啟德賣走。樓房數目由8間減至5間，才有位令自己萬一遇上跌市時有位走。

至於投資，可利用保本之直債為主，債基反而讀者不用考慮。因資金充裕者，買入直債再槓桿達年息10-15%可以做到。只不過門檻高，直債20萬美金入手而一般筆者提倡冇500-800萬現金者唔好入直債。輕身上路10萬咁做債基月月派息算了。我們先比些驚嚇例子大家，委內端拉國家債係香港有售，50%一年，兩年就回本有突，當然風險很大吧!

至於和記黃埔，誠哥從富商黃埔先生(胡璇澤)間接接手的，風險少而利少只3%回報一年。列出旨在話比大家聽直債選擇多的是! 而收息101課堂中會給予3-50%年息之間的直債，例如派5-10%的有什麼好選擇。

另外讀者學好同銀行打交道好重要，借貸力是讀者忽略了的一還。其實佢唔係要搵什麼物業結構，而是要令自己成為銀行好願意借錢比佢的生意佬。佢借唔借另一回事，但文件要先預備好令自己萬一想借，一行入銀行門口就有。誠哥當年有錢吞和記黃埔就係匯豐肯借錢比佢，40歲搵到匯豐幾億咁借比佢，仲入埋董事局，咁既功夫當然傲視群雄啦。至於今時誠哥向英國同加拿大走了，你究竟會否將錢部份投係英國補多一注? 筆者自己答案是會的。留意係英國、澳洲都可以! 但唔係馬拉同泰國，OK? 拎300萬英鎊做移民，就唔使坐足七年移民監既。同時回應開首一段，成立信託將一舊錢拆左比屋企人先，都係可取既

留意筆者唔係叫讀者離開香港，只係留條後路。諗諗自己原有客底或network轉做其他行業，例如做食物供應商主打B2B客，為餐廳供應食物?  至於去私人銀行、開立信託、投資移民、站在客人利益角度去重整投資組合…上述做法固然筆者有信得過既朋友做緊，但不表示筆者要將方法「免費派街」，這是做生意原則，唔係要唔要賺你個一萬幾千既問題。即係讀者其實將而家d樓放哂平平地生存多15-20年冇難度，但唔通因為咁就要日日免費派叉燒飯咩!?

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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**諗Sir【買樓收租課程】**

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330