38歲八間樓在手、葡萄慎入 #1656

諗sir,您好。

本人拜讀您文章多年,但近日煩腦太多,終於忍不住寫email 向您賜教。

 

本人38歲、太太32歲,有兩名讀小學兒子,從事飲食生意十多年,每月平均收入50萬左右,但工作十分辛苦,近年更覺員工極難管理,有點意興闌珊。幸好我和太太也買落了一些物業:

 

  1. 市區自住樓:估值 3100萬(欠銀行980萬)每月供款$41500,現申請轉按,如成功可套現210萬 + 現金回贈。
  2. 市區三房套單位:估值 1700萬(欠銀行680萬),每月供款$24000,收租$27000。
  3. 市區三房單位:估值 1400萬(欠銀行490萬),每月供款$19000,收租$24000。
  4. 啟德區一房單位樓花兩個,買入價 700萬、760萬,現估計各值900萬左右,年尾收樓應供款大約各 $16000。估計初期一年出租$15000-16000/月。
  5. 新界區三房單位,入伙半年,現值1150萬(欠頭按$460萬,二按185萬)每月供$17000(頭按)+$12000(二按),收租$20500。
  6. 啟德區地花四房單位,買入價2200萬(欠銀行1130萬頭按,600萬二按),現已上會供款 $40000 + $20000,收樓後收幾多租好難估。
  7. 康城區兩房單位,現值730萬,欠銀行310萬,月供$12500,收租$12000(出租給親人,如市值租金應$15500)。
  8. 市區full paid 車位,值250萬,家人自用。

 

我和太太有私人銀行戶口,但都不太懂投資金融產品,各銀行(包括私銀)現金大約加起有800萬左右。家庭開支連自住樓供款約$120000/月。

 

現想問問諗sir以下問題:

 

  1. 如我和太太想提早退休,大概三年內,生意如做不下去便賣了算,應把資產如何部署?
  2. 我物業整體結構可以嗎?
  3. 人到了一個階段,資產也有一點點,怎可令自己立於不敗之地,富裕地活到終老(我自己不大洗的)?

 

希望諗sir 能抽空教,感激不盡!

 

ANSWER:

是的,做飲食生意實在辛苦,工作時間長,就當計過數唔做早市都要由12點做到深夜,工作時間經常要企,堆貨(野食)又唔點擺得,加上員工經常當炒散賺兩日就走,老闆真係隨時捱到嘖血而死。筆者主用網上經營生意,應該請既人少過讀者,但盈利賺得更多。懇請讀者要眼看廣闊天空,只要留到現金加上係跌市避免做「浸死」一個,往後拎錢轉行或做埋併購,再創高鋒絕有可能,不需意興闌珊。

 

講起老闆,其實「75仔」老細之前都同筆者所服務之銀行打過交道,詳細事無謂講,不過有人攪零食生意之前,即係摺線圈檔野之後,已將不少身家打入信託基金。好處是筆錢如夠大,可以不斷出糧比後人,另一個好處亦很重要的,就是如信託內的條文立得好,信託的資產同老闆的資產成功分拆。即係如老闆萬一生意有差池又或不幸要負上董事責任,被罰錢或抄家後仲可以有些少野淨比屋企人。

 

讀者的「物業整體結構」係唔可以既。九龍城區係18區供應之首,一房單位亦屬咁多種之中最不應揸的類型。萬一樓市真調整很有可能大幅劈價才可租出,恐怕讀者唔開心。做生意人亦要知道他們屬銀行首選CALL LOAN一族,即一旦單位變成負資產,老闆收到銀行電話要補錢或找全數的機率遠比打工仔高。2003年不少打工仔感負資產冇乜事,只要照供就無問題,但其間不少老闆沒頂只係傳媒無講。當時社會氣氛低沉,報紙已經報到唔想再講自殺或死人案件。

 

當然明白讀者大部份樓的結欠都在現市價50%之下,即樓市跌一半都未致CALL LOAN。惟不趁今時早將樓房加按套現,恐怕財來財去一場空。另外讀者沒提供單位的準確區份、樓齡、屋苑,所以單位好定唔好睇唔到。亦不用再補交資料了,筆者招呼唔黎。同時新買樓做高息二按,例如啟德那600萬二按,筆者建議要盡快找數。就當收樓後只收你P,都5%一年,600萬數即30萬息一年,係市差既時候留幾萬蚊一個月現金流後身邊都好重要。大致是啟德新樓夠三年會摸走,其餘單位加按至50%套錢,好似自己間自住樓應可加3100萬*50%-980 = 520萬出黎。另外兩間市區樓加新界樓加合共按到300萬出黎。按出後先現金持有,分段慢慢入債收息。由於康城已在2017爆升左一浸(原因在今年頭已拍片解了),加上該區點睇有跟開就明! 筆者會連同兩間啟德賣走。樓房數目由8間減至5間,才有位令自己萬一遇上跌市時有位走。

 

至於投資,可利用保本之直債為主,債基反而讀者不用考慮。因資金充裕者,買入直債再槓桿達年息10-15%可以做到。只不過門檻高,直債20萬美金入手而一般筆者提倡冇500-800萬現金者唔好入直債。輕身上路10萬咁做債基月月派息算了。我們先比些驚嚇例子大家,委內端拉國家債係香港有售,50%一年,兩年就回本有突,當然風險很大吧!

至於和記黃埔,誠哥從富商黃埔先生(胡璇澤)間接接手的,風險少而利少只3%回報一年。列出旨在話比大家聽直債選擇多的是! 而收息101課堂中會給予3-50%年息之間的直債,例如派5-10%的有什麼好選擇。

 

另外讀者學好同銀行打交道好重要,借貸力是讀者忽略了的一還。其實佢唔係要搵什麼物業結構,而是要令自己成為銀行好願意借錢比佢的生意佬。佢借唔借另一回事,但文件要先預備好令自己萬一想借,一行入銀行門口就有。誠哥當年有錢吞和記黃埔就係匯豐肯借錢比佢,40歲搵到匯豐幾億咁借比佢,仲入埋董事局,咁既功夫當然傲視群雄啦。至於今時誠哥向英國同加拿大走了,你究竟會否將錢部份投係英國補多一注? 筆者自己答案是會的。留意係英國、澳洲都可以! 但唔係馬拉同泰國,OK? 拎300萬英鎊做移民,就唔使坐足七年移民監既。同時回應開首一段,成立信託將一舊錢拆左比屋企人先,都係可取既

 

留意筆者唔係叫讀者離開香港,只係留條後路。諗諗自己原有客底或network轉做其他行業,例如做食物供應商主打B2B客,為餐廳供應食物?  至於去私人銀行、開立信託、投資移民、站在客人利益角度去重整投資組合…上述做法固然筆者有信得過既朋友做緊,但不表示筆者要將方法「免費派街」,這是做生意原則,唔係要唔要賺你個一萬幾千既問題。即係讀者其實將而家d樓放哂平平地生存多15-20年冇難度,但唔通因為咁就要日日免費派叉燒飯咩!?

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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上課地點:尖沙咀
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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