諗sir你好！我現有物業銀行估值5.5M, 市價太約6.5M, 仍欠銀行3M; 另有兩個車位在大圍，每個市值大約1.65M，剛按左3成。
我計劃等兩年後希望車上位會升至2.5M一個，然後賣車賣樓，希望有8M加入私人銀行買債，賺15%回報。
你認為計劃如何？
另外現時應否經HKMC轉按至8成，攞1.5M資金出黎再買多個車位？
我是公務員，39歲，薪金大約$90000。和另一半同住，佢收入只有1.6萬。
ANSWER:
要回應的第一句，想不出，無言…………..
讀者來文展示了個很粗疏的理財想法，請勿介意筆者語重心長。如果你想要一些哈哈笑，盡量唔得罪人既回覆，閣下來文提出便是。筆者大可交比編輯部處理，搵佢地寫幾句客氣話應付下就算。誠然仍選此案作答主為警醒各人，對後市升或唔升都要有個打算。香港股市打從六月起，公用股食品股都持續做好，難度後市仍應維持高槓桿及用股票作理財主軸? 就當常提之債基槓桿或嬰債投資，筆者昨晚於facebook出的節目已解釋及提出應趁市有短暫反彈好去降低槓桿及將一些劣質的投資物去掉，此片段錄影時間在上星期，予收息103同學在週末預先觀看，而昨天公開播出。
我們照顧一下讀者的來文。首先要想，車位上升此事是計劃得來的麼? 偉大習總及其先輩行了計劃經濟幾個十年，都唔可以把中國經濟「想點就點」。誠然工資高既人不表示財商好，更何況睇緊呢個blog既人，財力都是香港偏高一群，月薪比讀者高的比比皆是。因此讀者同時要睇樓市下調而車位租唔出既時候，有什麼法門令自己投資照可前進。
另，撐竿跳式的投資，獲勝算的機會不大。什麼是撐竿跳? 即係用盡全力好似讀者想賣車賣樓，然後將全身交付到新的地方投資(私人銀行)，往往未出師已知敗數很大。當然，筆者既認為市場升跌不能盡測，也就公平一點不可說讀者投資必敗，亦多謝考慮過筆者blog中的提議。勝算不大之因係拚盡一博的投資令人心理承受高壓力，此情下很易做錯投資決定。同埋全副身家隊入一項投資物，萬一市況真係唔就價要先蝕，究竟仲有冇彈藥可放心持貨呢? 直債保本是到期保本，係成個投資期間係咪真係咁有信心無視升跌照揸可也，很要看投資人本身「底氣」。於投資角度，「底氣」即係現金。
談一談讀者之優點，公務員最大優勢係借貸力強，買車位買住宅就當六至七成上會，只要準時供款應不會被公務員事務局阻限。因此有公務員此等穩定職業，好應利用住宅在跌市都少call loan的特點，趁後生取得業權叫租客幫手將樓供滿哂佢。可惜讀者車位只三成上會，而住宅就約五成按住(因3.0/6.5 ~ 50%)，無用到佢自己「最利個把刀」。明白讀者為免15%印花稅去買車位，先唔談沙田大圍車位究竟前景如何，但太太同父母都屬高成數再買住宅上會的好選項。筆者淺見是寧高成數搵人買住宅去省首期去留現金在手，遠比為左避印花稅而要高成數耗大量資金去上車位。你睇下大部份上市公司做生意或搵併購，一係發股票當錢洗又或用公司名義向銀行借錢的，好少打自己真本金落場。
誠然讀者可能都想要些現金，所以想攪HKMC「轉按」而套八成錢。不過如果佢間樓保持自己名下去做什麼「轉按」，HKMC係唔會接受申請而按唔到八成。轉層樓比太太可能佢又唔想，但就算想都要比印花稅。咁究竟又點避稅而又按爆八成，這就是買樓003的範圍。惟筆者看法不如讀者賣樓再買過算數，一出一入當換樓亦不用付15%重印花稅。因賣樓套650-300 = 350萬可大大增加讀者現金水平，同時再買樓若利用太太名應有九成上會皇牌，買返層500萬左右的，80萬首期就夠了! 而讀者就多了350-80 = 270萬現金在手。270萬用作收息101的債基再疊增收息，行穩陣的10-12% E餐一個月都有24-27K收入，夠佢租另一間更靚既樓，而原本屋太太考慮下是否借比遠房親戚用吧。至於直債可以套車位錢去用20萬美金試買，睇下直債保本及派息性能如下，下一步直係個市升或自己有錢才upgrade去入門版私銀(1000萬HKD)。筆者本文作了警醒，及將讀者原本想由(車位+住宅)一步登天至(私銀+直債)的想法，再細緻的把當中其餘步驟列了出來。
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