諗Sir,
我跟太太是你忠實粉絲。我已修畢收息101，103，104 及 買樓003課程，獲益良多。近半年，尤其感受到諗sir 常說的執行力的重要性，萬分感謝！
本人38歲，太太36歲，育有兩個小朋友，2歲及5歲。每人月入40k，收入穩定，但非專業人士，自覺收入再大上空間不大。每月可以儲25-30k。太太會繼續工作至買多一層樓，因為批按揭會容易很多。最終希望被動收入增加，太太可轉做part-time，多點時間陪小朋友。
資產：自住新界三房單位連車位價值8.5m，剛完成1拆2。新做按揭約4m，其中加按的800k現金將會到手，計劃用來作再買物業的首期。另有現金1.5m。股票約250k。
惠州有一新樓單位，約值1m人仔。不用供款。
之前亦深深同意你對101 計劃的分析，已在總供款及退保價值相等的情況下，取消了份單，取回300k現金。交了時間機會成本這學費。
2017年尾開始報讀諗sir課程，于2018年2月行債基，行C餐和E餐孖展20%，E餐債價穩定，是收息的理想選擇，多謝諗sir教路。可是，C餐3月開始債價有跌，想請教諗sir新興市場是不是有重大危機而致債價一直下跌，另外，現在有什麼方法去應對呢？換馬？減持？用收息104的ETF對冲？希望諗sir再指教！
另外，想用太太單名買入物業收租。暫時計劃18年底或19年頭入市。心儀荃灣及屯門的兩房出租，也在考慮舊樓做分間單位出租。兩者應該怎麼選擇？屯門的工廈是否有潛力，想諗sir俾意見？
800k加按的現金如果不用作買樓首期，應否再投入債基？還是直債？可以怎樣投資，產出多點現金流？
非常渴望諗Sir 能抽空賜教。萬分感激！！
80後的香港仔上
ANSWER:
是的，行一拆二去增加現金水平及為買第二樓03鋪路，加上老婆最起碼係完成購入第二宅前唔好停做野，以免批唔到按揭，有幸同讀者於上年已交往起碼執好左此兩點。至於誤買101保險計劃，只好說Sales的口太甜，閒人無受過提點很易中招。筆者舉出一個套路，就是Sales先講A產品是市面上很好的東西，然後再講我們公司的產品B與A都好似，叫人買B。事實上B是垃圾產品，Sales依賴著市場對A產品的良好氣氛而將垃圾產品打扮似A而「搵食」，大家小心。我們舉些例子:
例: 係持牌銀行一類可隨時買賣的開放式債券類基金是A類產品，但市面不少保險公司將佢自己的投資相連保險，極收費又高佣而又將客既錢鎖死長年期的計劃本是B但扮A，很討厭。如果要賣垃圾，不如介紹個大陸佬叫佢將黑錢倒落份「昆水PLAN」吧! 總好過揸壓親戚朋友既血汗錢。Sales為賺高佣而替人洗錢最尾俾人拉去坐監，合乎天理。保險很需要學習好才作購入之原因，是通常買入後幾年才知出事。
例: 內地不少樓房價格飛升是事實，好似你係廣州荔灣區有樓在手，今時十倍奉還絕不出奇，這是A類產品。但不少人用劣質而又差地點的大陸樓(B產品)扮貴貨(A產品)，希望大家入手前三思。內地地大物博，買錯位置唔似香港咁會等一下都有機升番。加上內地買樓經紀可從中食差價，所以不少人唔收佣都會「水」你返上去買樓。
講返讀者，手上資金計埋加按2-3百萬，買直債不夠錢，還是用好債基吧。直債入場普遍20萬美金一條，對於流動資金少於400萬的人暫不用考慮，何況用ETF加債基及股票，上述三種「武器」用得好，效果已不俗，不需急強求用可高息而又保本之直債。至於一些為儲蓄十至廿萬而煩惱，又或收入在萬餘元水平的人仕，本BLOG暫時幫不著你。說句老實而難聽的，為人及堅持儲蓄兩件事有做好，自然就不會陷入此苦況，宜自我檢討。當然22出頭的，對低收入可以容忍，努力裝備自己及留意自己的知識及奮發，才是最大槓桿。債基或買樓的槓桿其實不大。
讀者在2017年睇BLOG、上課、及妥善執行後，現時應已在正確的方向。但2018年初至今市況顯然波動性大增，需面對個人風險胃納是否與手上投資物配合的問題。讀者的債基E餐派10-12%年息，在18年就算市況波動仍予高息而價不跌之局面，明白此情廣為眾人接受，所以係收息101就講左點做。至於套餐C是15-18%息的組合，息口高同時波幅會更高的，故在進階103先談。而C餐此時一年計有接近10%的價跌亦無可厚非，就當人民幣兌美金，這兩個月的跌幅已5%(由兌美金6.22跌至6.55)。固讀者將C餐實行近半年，收息7%而價跌近10%，相信只消再持有很有機會價息相抵打平離場。如真不想接受價格波幅那轉用E餐會更妥當。我們本BLOG不是只報喜而不報憂的。點都好債券持有人於2018年首半年，已避免像股票持有人一樣再輸一次的局面。
圖: 美金兌人民幣
工廈投資的概念是可以的，你見億京無上市而其士咁低調，就知發展工商廈撈正業有錢賺! 唔似毛毛咁行散公司股票去賺錢呢條路。點都好，一買一賣你情我願，只怪有些人貪心又唔睇真，抱有此態度其實人生已完，但鑑於筆者撈得唔係太掂所以都要對呢批人說些場面話吧! 講返工廈，係好的! 但先講未熟唔好亂做，買工廈要從老闆角度出發，可先從一幢工廈的水牌開始研究。仲有工廈一旦衰左，可以空租好耐，好難撤退。住宅只要是大屋苑，肯減些少，點都搵到人租。如屬經典鬼屋，那不妨直接開放予人探靈，商機更大! 最後提醒，按出800k可根據5粒豆而分段入市，永不要孤注一擲。
有關分間單位出租及荃灣工廈，可WHATSAPP 98292018找舊生部，只接待諗sir超過$5000已繳學費的舊生(例如$4990就不屬其內)，我們可予分享更新。
本文至此為止，筆者亦忙著為下半年公司生意籌備，很慶幸有大家支持，頭半年埋數生意額仍與去年無異，還略有增長。各位如處於苦況而得朋友開口安慰，聽些場面話確實可令心舒暢一點。但要脫離苦況，必須改變生活習慣，狠狠的面對自身缺點將其改善。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $4830(已包上述五堂)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $4830(已包上述五堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
**諗Sir【買樓收租課程】** 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙