收息:信銀行SALES定諗sir自己諗! #1593

諗 Sir您好:

小妹是收息101,103的舊生, 也報了5月的收息104課程,期待再向諗 Sir學習。

有關置業的問題,想代姑姐向諗 Sir 請教,謝謝!

姑姐今年52 歲 ,三年前遇無良僱主被迫提早退休, 現主要靠積蓄及兼職生活,收入不穩定也沒有銀行出糧紀錄。

姑姐資產概況如下:

1. 現金約HK$5 millions , 股票 ,基金 (不是債券基金)及外幣約HK$1.5 millions 等值
2. 有一新界西單名自住物業, 於97年前買入,沒有做按揭, 銀行現估價約HK$6.5 millions
3. 從沒有借貸紀錄, 包括tax loan, credit card 結欠等

請問:

1. 姑姐沒有固定收入, 銀行會借貸給她嗎?
2. 有甚麼方法可增加借貸力?
3. 如可獲銀行借貸, 應否加按自住物業套現再等待時機買入樓房收租?

小妹曾想過推介姑姐買債基收息, 但她對基金沒有信心 (因早年買的海外退休基金現時還須每月供款, 供了十多年現在贖回還要蝕錢), 而我買了債基只有三個月, 現在組合價值也跌了不少 , 實在不敢胡亂推介! 我也曾考慮直債,但姑姐資產應不能進入私銀門檻享受低息融資,對嗎?前兩天閱文知道可轉美金做定期, 但只找到提供2.5%年息的銀行…

想來想去, 不知怎樣才可幫姑姐每月產生被動收入, 希望諗 Sir可給予寶貴意見, 再次感謝諗Sir 與我等分享理財工具及實踐方法, 感激, 感激!!

希望人人都生活無憂的小妹上

ANSWER:

先講筆者的方法不是無敵，2018年才入市的學生大多錄賺息蝕價之象。我們比較((見下圖))騰訊、匯豐、地鐵、吉利、比亞廸、代表債基走勢之HYG，由2018年初至今(6月初)之表現，在5個月零幾天期間間騰訊跌3.3%、債基(HYG)跌2.4%、匯豐跌6.5%、比亞廸跌27%、吉利跌18%。當然如選股有良策買入零售股、醫藥股半年照賺五成可也!由於債基C至E餐年派15-25%，雖蝕價仍可被利息cover，加上選取低波幅投資物如債、優先股或房地產作收息(租)者，若組合帳面虧蝕3-6%，只要組合重升3-6%即可把跌幅賺回，再升就可「價息同收」。相反如利用高波幅投資物如股票/warrant/虛擬幣，一浸急跌如帳面蝕30%，股價要升42%才可追回本金，跌50%要及後贏1倍才能追返。如無息派息股票或幣，情況仲差。故自古以來只有股災同股票蟹貨、87/97年從不用債災或債蟹形容。就當沙士時的樓蟹，今日已成天鵝。筆者唔想(或無江湖資格)講投資股票?債?warrant?定虛擬幣好? 只不過想指出簡單算術: 當100跌至50，要由50追返100要升1倍。所以閣下如想穩，所用投資物不要波幅大。

不少人查詢近半年加息會否令槓桿後利息支出增加，其實只要有門路，利息已比早年的H+1.3%至H+1.8%大幅減少。筆者雖自己有盤生意，但銀行舊相熟多令消息較靈通。加上做過銀行基本上讀者講講個情況，就知對面個銀行sales「條尾巴搖向邊」。前兩天有另一位修畢收息101同學照堂上方法實行了債基(其組合附在下圖excel)後，收緊22.38%息，之後不知原故搵左另一位銀行SALES跟佢個組合，個Sales叫佢將E餐轉唒落A餐，話:「可趁A餐價低去溝淡」。加上叫佢將最穩陣個隻INCOME FUND轉做股債基金澳幣版，筆者一聽就知要另搵銀行友好去幫佢跟了:

1. 那位SALES絕對幹著「殺雞取卵」之事，好似將穩陣E餐轉做A餐溝淡，因想博A還一旦上升加上槓得大，就可將組合內某些項目的跌幅追回。但將投資物轉入更高風險的投資物去博，此為只求佣金及不計後果做法。萬一博唔到個客咪輸得仲甘!?
2. 由於個客有新生意比，用呢個條件向老闆申請減息(槓桿支出年息率)無可厚非，但不要再用「追返」做藉口而故亂將錢投入較高風險債基了，仲要用澳紙版去夾硬賺多浸。
3. 見圖個SALES將MARGIN CALL 定係5%就觸發又令人「無野好講」… 世上有些人為求跑數，不惜用他人血汗錢去「賭鋪大細」。今時MARGIN CALL究竟應SET係咩觸發點，已同向103學生講解。
4. 明白有些人在網上找到免費資訊，求其拎左個投資物名稱就走入銀行投資。其實銀行Sales都好鐘意見到呢D「雞仔」。當雞仔以為可自己入銀行省時搞掂之際，費用已隱閉地被人收多左，未計利息支出。而銀行Sales會為左下次「扣殺」，已在今次會面「SET好下次個波」
5. 當然你絕可認為上述係諗sir亂講，筆者亦不排除有職員係好似廣告中鄭秀文咁親切同專業的。不過廣告外的Sammi有幾親切!? 就….

至於讀者要留意，雖市場波幅放大但不要輕言放棄投資。因為唔買唔代表無事，睇佢姑姐就係人版。五十歲有500餘萬淨算唔錯，不過五十歲前不投資只用雙手搵錢，一旦比老闆炒左就令收入頓失。姑姐50歲無工返，買樓要一炮過無銀行輕易借。就當他日搵到份工都因50歲借貸力跌到原本一半，加上投資經驗相信好少，筆者亦唔想叫佢咁快將錢投入債基收息產出收入，因佢未試過。留意，投資物是否合自己需要試出來，每人投資想冒風險唔同。至於姑姐若一定要保本，可考慮匯豐、渣打出的直債，到期保本派息唔差有4-6%左右，或先前提過的東亞達8%。而最高的美金定期息率請自己到各大銀行查，凡事問人不是一項好習慣，此舉造成之傷害是深遠的。想生活無憂收息其次，做人對答好為先，很多比諗sir叻既貴人在閱人望事做得好仔細。另留意造美金定期前，要付港幣轉美金之差價。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330